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Architektenhaftung für
Bausummenüberschreitung
Oberlandesgericht Celle
Az.: 7 U 89/97
Verkündet am 30.01.2002
Revision wurde nicht angenommen -BGH, Az.: VII ZR 89/02 -
Beschluss vom 13.02.2003
In dem Rechtsstreit hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die
mündliche Verhandlung vom 20. Dezember 2001 für Recht erkannt:
Die Berufung gegen das am 25. März 1997 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des
Landgerichts Hildesheim wird auf Kosten des Klägers zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Der Kläger kann die Vollstreckung durch den Beklagten wegen der Kosten gegen
Sicherheitsleistung in Höhe von 10.000 EUR abwenden, es sei denn, der Beklagte
leistet vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe. Beide Parteien dürfen
die Sicherheit in Form einer selbstschuldnerischen, nicht befristeten und nicht
bedingten Bürgschaft einer deutschen Bank, die dem Einlagensicherungsfonds beim
Bundesverband deutscher Banken angehört, einer Volks- oder Raiffeisenbank, die
dem Garantiefonds und Garantieverbund im Bundesverband deutscher Volksund
Raiffeisenbanken angehört, oder einer öffentlichen Sparkasse leisten.
Beschwer des Klägers: 97.629, 69 EUR.
Tatbestand
Der Kläger unterhält und betreibt Q in denen hilfsbedürftige Menschen
therapeutisch behandelt, betreut und gepflegt werden. Auf seinem Gelände
befindet sich u. a. der sog. Hagenhof, den er sanieren und mit Anbauten
erweitern sowie mit einem Neubau ergänzen wollte. Zu diesem Zweck erbrachten die
Architekten Architektenleistungen. Im Jahre 1991 fertigten sie
Kostenschätzungen, in denen sie zu Kosten von 2.770.000 DM für die Sanierung und
den Umbau des Altbaus sowie von 3.080.000 DM für den Neubau kamen, die sie
zuzüglich einer Baukostensteigerung von 6, 5 % auf 6.180.000 DM zusammenfassten
(wobei ihnen ein Additionsfehler unterlief; richtig gewesen wären 6.230.250 DM).
Auf dieser Grundlage beantragte der Kläger zur Finanzierung der Baumaßnahmen
beim Sozialministerium einen Zuschuss von 900.000 DM und die Genehmigung einer
Pflegesatzerhöhung um 9, 25 DM/Pflegetag (10, 6 %). Sein Förderantrag vom 2.
September 1991 wurde vom Sozialministerium durch den Bescheid vom 20. Dezember
1991 genehmigt.
In der Folgezeit schieden die Architekten B. und H. aus. An deren Stelle trat
der Beklagte, der ein Architekturbüro betreibt. Am 3./4. Juni 1992 schlossen die
Parteien einen schriftlichen Architektenvertrag über den "Sanierungs- und
Erweiterungsbau Hagenhof (BI. 12 bis 15 d.A.), in dessen Anlage
".Vertragsbestimmungen". (BI. 16 bis 19 d.A.) es unter § 1 u. a. heißt:
".5. Dem ".Büro B.". obliegt die ausdrückliche Überwachungspflicht dafür, daß
die geschätzten Baukosten nicht überschritten werden. Sollten sich
Kostenüberschreitungen abzeichnen, so sind die Diakonischen Heime unverzüglich
hierüber zu informieren und Vorschläge zur Kostenreduzierung zu unterbreiten.
6. Der Betrag, der über die Kostenschätzung hinausgeht, ist von dem
"Büro B." bis zu einem Betrag von 10 TDM zu erstatten".
Danach fertigte der Beklagte die Kostenschätzung vom 24. August 1992 für die
Sanierung und den Umbau Hagenhof über 3.130.000 DM (BI. 76, 77 d. A.). Unter dem
16. Oktober 1992 machte er dem Kläger nach dem Planungsstand Oktober 1992 eine
weitere Kostenschätzung über dieses Bauvorhaben, in der er zu Kosten von
2.880.000 DM kam (BI. 58, 59 d. A.). In der ".Kostenzusammenstellung". vom 3.
Februar 1993 schätzte er für die Sanierung und den Umbau Hagenhof Baukosten von
1.835.499, 38 DM (BI. 25 d. A.).
Später schlossen die Parteien den Architektenvertrag vom 4./21. April 1993, in
dem sie das Bauvorhaben mit "Umbau" auf dem Grundstück "Pflegeheim Hagenhof -
Altbau" beschrieben und als Leistungsumfang die Leistungsphasen 3 bis 9 des § 15
HOAI bestimmten (BI. 20 bis 24 d. A.).
Nach den Erdarbeiten für die Anbauten Birke, Eiche und Tanne, die in Änderung
der ursprünglichen Planung andere Dächer erhalten sollten, ließ der Kläger wegen
der Baukosten die Baumaßnahmen unterbrechen. Anschließend erstellte der Beklagte
für den "Altbau - I. Bauabschnitt" die "Reine Kostenaufstellung bzw. Ermittlung
- Baukosten" vom 10. Dezember 1993, in der er eine Gesamtbaukostensumme von
1.474.000 DM aufführte und Mehrkosten durch die beabsichtigte Öffnung und die
Belichtung des Dachraumes der Anbauten Birke, Eiche und Tanne von 55.500 DM
schätzte (BI. 38 d. A.). Danach wurden die Baumaßnahmen fortgesetzt und zu Ende
geführt.
Mit der Klage hat der Kläger den Beklagten wegen überhöhter Baukosten auf
Schadensersatz in Anspruch genommen.
Zur Begründung hat der Kläger vorgetragen, der Architektenvertrag der Parteien
vom 3./4. Juli 1992 habe sich sowohl auf den Neubau als auch auf den Altbau
bezogen. Die Klausel unter § 1 Abs. 6 der Vertragsbedingungen sei
missverständlich formuliert worden und habe lauten sollen, dass der Beklagte
Kosten, die über die Kostenschätzung hinausgingen, bis zu einem Betrag von
10.000 DM zu erstatten habe. Der spätere Architektenvertrag vom 5./21. April
1993 sei geschlossen worden, weil der Beklagte auch die Leistungsphasen 3 bis 5
des § 15 HOAI habe übernehmen sollen, die von den Architekten B. und H. nicht
ausgeführt worden seien. Es beruhe auf einem redaktionellen Versehen, wenn dort
unter § 2 die Leistungsphasen 3 bis 9 aufgeführt seien. Dem Beklagten sei von
vornherein gesagt worden, dass er mit den von den Architekten B. und H.
kalkulierten Kosten auskommen müsste, nach denen das Sozialministerium den
Zuschuss von 900.000 DM gewährt und die Pflegegelderhöhung um 9, 25 DM genehmigt
habe. Die Baukosten hätten nämlich nur über diesen Zuschuss und die höheren
Pflegegelder amortisiert werden können. Es sei Aufgabe des Beklagten gewesen,
vor Baubeginn zu bestätigen, ob er mit dem Kostenansatz im Förderungsantrag, den
er erhalten habe, auskommen würde. Bei höheren Kosten hätte eine höhere
Förderung vor Baubeginn beantragt werden können und müssen. In der
Kostenzusammenstellung vom 3. Februar 1993 habe der Beklagte mit 1.835.499 DM
geringere Kosten für die Sanierung und den Umbau des Altbaus aufgeführt, als sie
im Förderungsvertrag genannt worden seien. Auch in der Folgezeit habe er
versichert, dass er die Kosten sogar unterschreiten werde. Es habe dann den
Extrawunsch gegeben, die Dächer der Anbauten Birke, Eiche und Tanne offen zu
gestalten, um Luftraum über die vorgesehenen Aufenthaltsräume entstehen zu
lassen und bessere Beleuchtungsverhältnisse zu erhalten. Zur Überprüfung der
Kosten sei die Errichtung der Anbauten im Oktober 1993 gestoppt worden. Der
Beklagte habe aber bestätigt, dass die geschätzten Kosten eingehalten würden, es
werde nur wegen der offenen Dächer Mehrkosten geben. Diese Mehrkosten, die der
Beklagte auf 55.500 DM geschätzt habe, hätten beim Gerät eingespart werden
sollen, sodass die Finanzierung sicher erschienen sei. Nahezu bei jeder
Baubesprechung sei der Beklagte gefragt worden, ob die geschätzten Baukosten
eingehalten würden, was er stets bestätigt habe. Im März 1994 sei bei einer
Prüfung der Finanzbuchhaltung eines anderen Bauvorhabens, an dem der Beklagte
ebenfalls beteiligt gewesen sei, eine drastische Kostenerhöhung festgestellt
worden. Aus diesem Anlass habe er, der Kläger, die BDO eingeschaltet, die nach
einer Überprüfung festgestellt habe, dass der Beklagte jeglichen Überblick über
die Baukosten verloren hätte. Tatsächlich seien Baukosten von 2.448.710, 17 DM
angefallen. Nach der Ermittlung der BDO lägen die Soll-Kosten bei 2.005.500 DM.
Für die Kostenüberschreitung von 383.210, 17 DM, die er nur zu 50 % = 190.947,
08 DM geltend mache, hafte der Beklagte. Die Mehrkosten hätten durch die
Aufnahme von Krediten abgedeckt werden müssen, wobei die Zins- und
Tilgungslasten aus dem freien Vermögen getragen worden seien, das sonst für
andere Aufgaben zur Verfügung gestanden hätte. Der Kostenüberschreitung stehe
kein entsprechender Wertzuwachs gegenüber.
Der Kläger hat beantragt, den Beklagten zu verurteilen, ihm 190.947, 08 DM nebst
4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.
Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen. Der Beklagte hat eingewandt,
der Architektenvertrag vom 3./4. Juni 1992 habe nur den Neubau betroffen, für
den auch die Leistungsphasen 6 bis 9 zu erbringen gewesen seien. Die Architekten
B. und H. hätten für die Sanierung und den Umbau des Altbaus keine
Entwurfsplanung, keine Baugenehmigung und keine Ausführungsplanung gemacht.
Deshalb hätten die Parteien die Leistungsphasen 3 bis 9 im Architektenvertrag
vom 5./24. April 1993 vereinbart. Er habe dem Kläger zu keiner Zeit zugesagt,
dass die angemeldeten Kosten für den Altbau von 2.960.000 DM nicht überschritten
würden. Auch habe er dem Kläger nicht zugesichert, dass die in seiner
Kostenschätzung vom 26. Oktober 1992 und in der Kostenzusammenzustellung vom 3.
Februar 1993 genannten Beträge die absolute Kostenobergrenze seien und auf jeden
Fall eingehalten würden. Den Bauwerkskosten von 2.050.000 DM der Kostenschätzung
vom 16. Oktober 1992 zuzüglich der geschätzten Mehrkosten von 55.000 DM bei den
Anbauten Birke, Eiche und Tanne = 2.105.000 DM ständen Ist-Kosten von 2.225.883,
50 DM gegenüber. Die Überschreitung der Kosten beruhten auf dem Umbau des
Eingangsbereichs mit der Errichtung einer Eingangshalle, eines Verbindungsgangs
und der nachträglich erforderlich gewordenen Fluchttreppe. Zusätzliche Kosten
habe es durch die Beauftragung der eigenen Betriebe des Klägers zu diversen
Arbeiten mit überteuerten Preisen gegeben, worauf er, der Beklagte, keinen
Einfluss gehabt habe. Hinzu komme die jährliche Baukostensteigerung von 8 %. Zu
berücksichtigen sei auch, dass die Kosten des Neubaus um 270.000 DM geringer als
geschätzt ausgefallen seien. Die Gesamtbaukosten für den Neubau und den Altbau
hätten die geschätzten 6, 18 Mio. DM nicht überschritten. Im Übrigen sei sowohl
der Neubau als auch der Altbau in Höhe der Baukosten im Wert erhöht worden,
sodass der Kläger auch keinen Schaden gehabt hätte. Selbst unter
Berücksichtigung des Zahlenwerks des Klägers läge die Kostenüberschreitung bei
unter 20 % und damit noch innerhalb des Toleranzrahmens von 35 %.
Durch das Urteil vom 25. März 1997, auf dessen Inhalt verwiesen wird, hat das
Landgericht die Klage abgewiesen.
Dagegen wendet sich der Kläger mit der Berufung, mit der er sein
Zahlungsbegehren weiterverfolgt. Unter Wiederholung und Vertiefung seines
Vorbringens erster Instanz trägt er vor, der Beklagte habe durch seine - in der
mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht eingeräumten - wiederholten und bei
verschiedenen Gelegenheiten getätigten Erklärungen, dass seine Kostenschätzung
vom 16. Oktober 1992 eingehalten werde, eine Kostengarantie übernommen. Dazu
habe der Beklagte auch noch im Oktober 1993 gestanden, als die Baugruben für die
Anbauten Birke und Tanne ausgehoben worden seien. Damals seien die Baumaßnahmen
gestoppt worden, weil er, der Kläger, noch einmal Gewissheit habe erhalten
wollen, dass die vorgegebenen Kosten eingehalten würden. Der Beklagte habe auch
beim folgenden Gespräch bestätigt, es bliebe bei den Zahlen der Kostenschätzung
vom 16. Oktober 1992. Hinzu kämen nur noch Mehrkosten für die Öffnung der Dächer
der Anbauten, die von ihm im Dezember 1993 auf 55.500 DM geschätzt worden seien.
Aber auch für den Fall, dass von ihm eine Bausummengarantie nicht akzeptiert
worden wäre, hafte der Beklagte wegen der Bausummenüberschreitung. Durch seine
wiederholten Zusagen, es werde bei den geschätzten Kosten bleiben, sei ein
verbindlicher Kostenrahmen vereinbart worden, den der Beklagte hätte einhalten
müssen. Hätte der Beklagte rechtzeitig auf Kostensteigerungen hingewiesen, dann
wären die Anbauten nicht realisiert worden. Der Beklagte trage die Verantwortung
für die Kostenüberschreitung, die in Wirklichkeit mehr als 500.000 DM betrage.
Eine Werterhöhung insbesondere aufgrund der Kostensteigerungen im Altbaubereich
habe es nicht gegeben. Eine Sachwertberechnung sei nämlich ungeeignet, weil er
Wertzuwächse niemals realisieren könnte. Der Komplex Hagenhof sei nicht
veräußerbar. Die Mehrkosten hätten sich auch nicht in einer Erhöhung des
Beleihungswertes niedergeschlagen.
Der Kläger beantragt, das angefochtene Urteil teilweise zu ändern und den
Beklagten zu verurteilen, ihm 190.947, 08 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 13. Mai
1996 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen. Der Beklagte verteidigt das
angefochtene Urteil und wiederholt sowie vertieft sein Vorbringen erster Instanz
ebenfalls.
Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf den Inhalt der in beiden
Rechtszügen gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.
Der Senat hat Beweis erhoben und die Zeugen vernommen sowie vom Sachverständigen
für Architektenleistungen und für die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden
Dipl.-Ing. K. schriftliche Gutachten eingeholt sowie den Sachverständigen
wiederholt zur Gutachtenerläuterung mündlich angehört. Wegen des Ergebnisses der
Beweisaufnahme wird auf den Inhalt der Protokollniederschriften vom 21. Januar
1999, 3. Mai 2001 und 20. Dezember 2001 sowie auf die schriftlichen Gutachten
vom 24. Januar 2000 und 9. Oktober 2000, die gutachterliche Stellungnahme vom 8.
März 2001 sowie das Gutachten vom 24. Juli 2001 verwiesen.
Entscheidungsgründe
Der Kläger hat mit seiner Berufung keinen Erfolg. Denn er ist aus dem
Architektenverhältnis der Parteien nicht berechtigt, den Beklagten auf Zahlung
von 190.947, 08 DM Schadensersatz in Anspruch zu nehmen, weil die Kosten bei
seinem Bauvorhaben Hagenhof höher als ursprünglich geschätzt ausgefallen sind.
1. Eine Haftung des Beklagten aus dem Gesichtspunkt der Bausummengarantie unter
der im Sinne eines Garantievertrages die Zusage eines Architekten zu verstehen
ist, dass er im Falle einer Überschreitung der garantierten Höchst kosten den
Mehrbetrag selbst tragen werde (dazu BGH in NJW-RR 1987, 337), ist zu verneinen.
Es ist eine Frage der Auslegung, ob ein solcher Garantievertrag vorliegt. Wegen
des für einen Architekten hohen Risikos, das eine Garantie für die Einhaltung
der Kosten fremder Leistungen von Bauunternehmern, Baustofflieferanten etc. in
sich birgt, wird ein echter Garantievertrag nur in seltenen Ausnahmefällen
angenommen (dazu Werner/Pastor, Der Bauprozess, 9. Aufl., Rn. 1778). Dazu bedarf
es einer klaren und unmissverständlichen Vereinbarung der Parteien, an der es
hier mangelt. Sollte sich der schriftliche Architektenvertrag der Parteien vom
3./4. Juni 1992 auch auf den Altbau des Hagenhofs bezogen haben, wie es der
Kläger behauptet, dann wäre in der Klausel unter § 1 Abs. 6 der
Vertragsbedingungen noch keine Garantieverpflichtung des Beklagten mit der
nötigen Eindeutigkeit zum Ausdruck gekommen. Dort heißt es, dass der Beklagte
den ".Betrag, der über die Kostenschätzung hinausgeht", "bis zu einem Betrag von
10 TDM zu erstatten" habe. In der Regelung wird das Wort ".Garantie" aber nicht
erwähnt, was entscheidend gegen ihre Vereinbarung spricht (Werner/Pastor, a. a.
0., Rn. 1778 m. w. N. ). Die Auslegung lässt auch die Festlegung nur eines
verbindlichen Kostenrahmens zu, deren Überschreitung um mehr als 10.000 DM dann
zu einer Haftung des Architekten führt, wenn ihn ein Verschulden trifft und dem
Bauherrn ein Schaden entsteht. Möglich wäre dem Wortlaut nach auch eine
Interpretation, die zu einer Haftungsbeschränkung auf einen Betrag von 10.000 DM
führen könnte. Der Kläger trägt selbst vor, dass § 1 Abs. 6 der
Vertragsbedingungen missverständlich formuliert worden sei. Auch nur leichte
Unklarheiten bei der Auslegung wirken im Hinblick auf den Ausnahmecharakter
einer echten Kostengarantie hier zu Lasten des Klägers. Der Zeuge Herbert H.,
der damals Verwaltungsleiter der Diakonischen Heime war, hat zu den
Vertragsverhandlungen bekundet, die Kostenschätzung der Architekten H. von rd. 6
Mio. DM habe für den Beklagten die Kostenobergrenze darstellen sollen, was bei
verständiger Auslegung nur für einen verbindlichen Kostenrahmen spricht. Der vom
Kläger ferner benannte Zeuge Karl S. hat angegeben, er sei bei den Gesprächen,
die zum Vertragsschluss geführt hätten, nicht zugegen gewesen. Dessen weitere
Angabe, der Beklagte habe in mehreren Projektgruppen Sitzungen versprochen, die
Kostenschätzung einzuhalten, deutet ebenfalls mehr auf einen verbindlichen
Kostenrahmen hin als auf eine echte Kostengarantie, die von einem Architekten
nur sehr selten übernommen wird.
2. Der Beklagte hat zwar den Kostenrahmen entsprechend der Kostenschätzung der
Architekten B. und H., von dem nach der Beweisaufnahme unter Berücksichtigung
der Umstände anzunehmen ist, dass er ihm als verbindlich vorgegeben wurde, nicht
eingehalten. Auf die Kostenschätzung hat der Kläger die Finanzierung der
Bauvorhaben durch den Zuschuss und die Genehmigung der Pflegegelderhöhung durch
das Sozialministerium ausgerichtet, was dem Beklagten bekannt war. Gleichwohl
haftet der Beklagte für die Bausummenüberschreitung nicht nach § 635 BGB, weil
er für sie im Ergebnis nicht schadensursächlich geworden ist.
Bei der Betrachtung ist sowohl auf die Sanierung und den Umbau des Altbaus als
auch auf den Neubau des Hagenhofs abzustellen. Der Zeuge Herbert H. hat
bekundet, dass dem Beklagten bei den Vertragsverhandlungen als Kostenobergrenze
die Kostenschätzungen der Architekten B. und H. vom Mai und November 1991 von
rd. 6 Mio. DM genannt worden seien, die sich auf beide Bauvorhaben beziehen.
Damit im Einklang stehend hat der Zeuge Karl S. angegeben, die Sanierung des
Altbaus mit den Anbauten und der Neubau seien ein Paket gewesen. Dem entspricht
auch der Vortrag des Klägers, der Architektenvertrag vom 3./4. Juni 1992 habe
sich auf den Altbau und den Neubau des Hagenhofs erstreckt.
Die Architekten B. und H. haben die Kosten für den Neubau auf (3.080.000 DM
nebst 6, 5 % Baukostensteigerung =) 3.280.200 DM und für den Altbau auf
(2.770.000 DM nebst 6, 5 % Baukostensteigerung =) 2.950.050 DM geschätzt (BI.
322 bis 343 d. A.). Hinzuzurechnen sind noch die vom Beklagten für das Öffnen
der Dächer der drei Anbauten Eiche, Birke und Fichte geschätzten Mehrkosten von
55.000 DM, sodass als Vorgabe von einer Kostenschätzung von insgesamt 6.285.250
DM auszugehen ist.
Die tatsächlichen Baukosten haben sich nach den überzeugenden Ermittlungen des
Sachverständigen Dipl.-Ing. K. auf 3.196.836, 44 DM für den Neubau und auf
3.618.940 DM für den Altbau belaufen, insgesamt also auf 6.815.776, 40 DM. Nach
der Kritik des Klägers ist der Sachverständige in der gutachterlichen
Stellungnahme vom 8. März 2001 bei seiner Kostenfeststellung aufgrund der
vorliegenden Rechnungen geblieben. Dagegen hat der Kläger auch bei der
mündlichen Anhörung des Sachverständigen keine weiteren Einwendungen mehr
vorgebracht. Zur Vermeidung von Wiederholungen kann deshalb auf die ergänzenden
Ausführungen des Sachverständigen verwiesen werden, die insgesamt überzeugen.
Die Differenz der Kostenschätzung von 6.285.250 DM und der Kostenfeststellung
von 6.815.776, 40 DM ergibt mit 530.526 DM zwar eine Baukostenüberschreitung,
die aber letztlich auf Baumaßnahmen und Kostensteigerungen beruht, die dem
Beklagten nicht zuzurechnen sind.
a) So sind die vom Sachverständigen mit 119.372 DM ermittelten Kosten der
Abbrucharbeiten beim Altbau in der Kostenschätzung der Sachverständigen B. und
H. nicht enthalten. Die Abbrucharbeiten waren aber erforderlich, und es kann
nicht gesagt werden, dass der Beklagte ihre Kosten hätte nennenswert
beeinflussen können.
Entsprechendes gilt für die Abbruchkosten von 19.916, 43 DM beim Neubau, für die
in der Kostenschätzung der Architekten B. und H. 8.000 DM angesetzt wurden. Zur
Höhe von 11.916, 93 DM ist ihr Anfall als nicht vermeidbar anzusehen.
b) Da die Baumaßnahmen zur Sanierung und zum Umbau des Altbaus erst im Jahre
1993 begannen und im folgenden Jahr fortgesetzt wurden, ist den gestiegenen
Baukosten Rechnung zu tragen, die sich nach den Preisindizes für Bauwerke nach
der Veröffentlichung im statistischen Jahrbuch 1995 bei einem Index von 111, 7
in 1993 gegenüber einem solchen von 106, 4 in 1992 5, 3 % betrug: Am 1. Januar
1993 hat es eine Mehrwertsteuererhöhung um 1 % gegeben. Die Architekten B. und
H. berücksichtigten bei ihrer Kostenschätzung nur eine Baukostensteigerung (von
6, 5 %) für 1992. Mithin hat sich für die - den Altbau betreffenden - Kosten von
3.005.000 DM eine Kostensteigerung von weiteren 159.265 DM (5, 3 % von 3.005.000
DM für ein Jahr) ergeben, die dem Beklagten
nicht angelastet werden kann.
c) Die Architekten B. und H. haben bei der Sanierung und dem Umbau des Altbaus
die Kosten der Außenanlagen mit (40.000 DM + 15.000 DM =) 55.000 DM nicht
angemessen eingeschätzt, wie es der Sachverständige ferner dargetan hat.
Angefallen sind für die Außenanlagen nach der Überprüfung der Rechnungsbelege
durch den Sachverständigen jedoch Kosten von 107.630 DM. Da der Kläger die
Außenanlagen in Eigenregie ausführen ließ, sind die übersteigenden Kosten von
52.630 DM nicht dem Beklagten vorzuwerfen.
d) Der Sachverständige hat nach einem Vergleich des Entwurfs der Architekten B.
und H. mit der Zeichnung des Beklagten vom Juli 1993 festgestellt, dass die
ursprünglich konzipierte Eingangshalle des Altbaus weitgehend umgeplant und
verbessert wurde. Das ist von der Zeugin Erika H. bei ihrer Vernehmung auch
bestätigt worden. Sie hat bekundet, der Altbau habe nicht mehr ihrer Planung
entsprochen, als sie ihn verändert gesehen habe. Der Kläger wollte im Altbau ein
zentrales Treppenhaus errichten, das eine Umplanung erforderte. Der Zeuge
Herbert H. hat bestätigt, dass sich im Zuge der Umbaumaßnahmen behördliche
Auflagen für eine Fluchttreppe ergeben hätten, und dass die Fahrstuhlanlage
vollkommen habe verändert werden müssen. Nach den Ermittlungen des
Sachverständigen verursachte die Umplanung der Eingangshalle Mehrkosten von ca.
145.000 DM. Die Änderung und Sanierung der Aufzugsanlage führte zu Mehrkosten
von 117.500 DM. Weitere zusätzliche Kosten von ca. 32.000 DM bewirkte die außen
am Gebäude verlaufende Fluchttreppe, die in der Planung und Kostenschätzung der
Architekten B. und H. nicht enthalten ist.
Dem Beklagten ist zwar vorzuwerfen, gegenüber der groben Kostenschätzung der
Architekten B. und H. aus Anlass der Umplanung keine genauere Kostenberechnung
(DIN 276 Leistungsphase 3 des § 15 HOAI) vorgenommen zu haben. Der Kläger wollte
aber die Umplanung, als deren Folge die Fluchttreppe und die Aufzugssanierung
erforderlich wurden. Auch eine ordnungsgemäße Fortschreibung der Kosten hätte
nicht zum Verzicht auf das zentrale Treppenhaus geführt. Der Senat ist davon
überzeugt, dass es nicht zu einer Rückkehr zur ursprünglichen Planung der
Architekten B. und H. gekommen wäre. Nach den Ausführungen des Sachverständigen
Dipl.-Ing. K. war die Änderung und Sanierung der Aufzugsanlage im Altbau
erforderlich. Deren Notwendigkeit ist von den Architekten B. und H. anscheinend
nicht erkannt worden; wie es der Sachverständige vermutet. Der Kläger hat nicht
dargetan, welche Kosten sparende Umplanung noch möglich gewesen und vorgenommen
worden wäre, wenn ihn der Beklagte zeitig über die wirkliche Kostensituation ins
Bild gesetzt hätte. Auch auf Befragen durch den Senat haben seine Vertreter
lediglich erklärt, dass auf die drei Anbauten verzichtet worden wäre, die aber
zu keinem Schaden geführt haben (dazu unten näher).
3. Schließlich kann der Kläger auch keinen Schadensersatzanspruch gegen den
Beklagten aus positiver Vertragsverletzung herleiten.
a) Zwar hat er den Bau der drei Anbauten Fichte, Birke und Eiche nach Ausheben
der Baugruben unterbrechen lassen, und den Beklagten um Überprüfung der Kosten
für die drei Häuser gebeten, von deren Errichtung er bei einer
Kostenüberschreitung Abstand nehmen wollte. Der Beklagte hat auch danach
erklärt, dass die Kostenschätzung eingehalten werde, und nur Mehrkosten von
55.500 DM für den Extrawunsch nach offenen Dächern der Anbauten ermittelt. Hätte
er pflichtgemäß eine genauere Kostenberechnung vorgenommen, hätte sich - wie vom
Sachverständigen ausgeführt - bereits damals ergeben, dass die späteren Kosten
deutlich höher als nach der Kostenschätzung der Architekten B. und H. ausfallen
würden. Infolge der unterbliebenen Information über die späteren Kosten, die dem
Beklagten möglich gewesen wäre, hat der Kläger nicht von der Errichtung der
Anbauten abgesehen. Gleichwohl ist ihm aus dieser Pflichtenwidrigkeit des
Architekten kein ursächlicher Schaden entstanden, weshalb der Beklagte nicht aus
positiver Vertragsverletzung haftet. Denn der vom Sachverständigen ermittelte
Kostenaufwand für die drei Anbauten von 249.725, 93 DM, der sich nach Abzug der
eigenen Personalkosten des Klägers auf 247.511, 83 DM verringert, steht eine
Werterhöhung des Hagenhofes durch die Häuser Birke, Eiche und Tanne von 246.000
DM gegenüber, die nahezu den Baukosten entspricht und im Rahmen einer
Schadensschätzung (§ 287 BGB) als gleich hoch zu behandeln ist. Der Wert der
Anbauten deckt sich im Wesentlichen mit dem Errichtungsaufwand. Nach
höchstrichterlicher Rechtsprechung erleidet ein Bauherr keinen Schaden, wenn der
ihn treffende Mehraufwand zu einer Wertsteigerung des Objekts führt (so BGH in
BauR 1994, 268, 270).
Der Sachverständige Dipl.-Ing. Helmut K. hat die Werterhöhung des Hagenhofs
durch die drei Anbauten unter Berücksichtigung von deren spezieller Struktur im
Vergleich zu anderen Heimen und Tagesstätten in Niedersachsen und Orten in einer
Größe wie Käsdorf nach umbauten Raum bei einem mittleren cbm Preis von 459 DM
überzeugend auf 246.000 DM ermittelt. Es ist nicht zu beanstanden, dass er dabei
vom Sachwert ausgegangen ist. Auf den Ertragswert hat er zutreffend nicht
abgestellt, da der Kläger die drei Häuser nicht aus kommerziellen Gründen nutzt,
um Erträge zu erzielen. Das hält insoweit auch der Kläger für richtig. In den
drei Häusern werden Behinderte therapeutisch behandelt und betreut. Der Kläger
ist auf diakonisches Handeln ausgerichtet. Scheidet eine Bewertung von Gebäuden
nach dem Ertragswert aus, kann auf Sachwertgesichtspunkte abgestellt werden.
Durch die Anbauten Birke, Eiche und Tanne ist ohne Frage ein Gegenwert
substanzieller Art geschaffen worden. Außerdem haben sich durch sie die
therapeutischen Möglichkeiten für den Kläger verbessert, was auch von Wert ist.
Der Senat verkennt nicht, dass der Kläger den Hagenhof kaum verkaufen könnte, da
dieser auf seinem Gelände liegt, auf dem er außerdem eine Vielzahl von Gebäuden
und Einrichtungen unterhält. Völlig ausgeschlossen wäre das angesichts der
Randlage des Hagenhofs auf ihrem Grundbesitz allerdings nicht. In dem
Zusammenhang hat der Sachverständige bei seiner mündlichen Anhörung ausgeführt,
der Wert eines Grundstücks richte sich nicht allein danach, ob man es verkaufen
könne. Es könne auch auf die Beleihungsfähigkeit abgestellt werden, die für das
Grundstück des Klägers durch die drei Anbauten gestiegen sei. Der Grundbesitz
des Klägers ist als beleihungsfähig anzusehen. So hat der Kläger im
nachgereichten Schriftsatz vom 15. Januar 2002 vorgetragen, dass dies erstmalig
im Jahre 1999 pur Absicherung eines Darlehens von 6.980.000 EUR geschehen sei.
Der Bewertung des Sachverständigen, der vor Ort war und sich die Anbauten
angeschaut sowie die Rechnungen und Bauunterlagen eingesehen und geprüft hat,
ist nach alledem zu folgen.
Soweit der Kläger im nachgereichten Schriftsatz neu einwendet - insoweit nicht
nachgelassen -, die Anbauten seien in Leichtbauweise erstellt worden, sodass
allenfalls ein Kubikmeter-Preis von 200 DM in Betracht komme, und nicht der vom
Sachverständigen als Ausgang seiner Betrachtung in Ansatz gebrachten mittleren
Kubikmeter-Preis von 575 DM (der dem Regionalfaktor und der Ortsgröße angepasst
und auf 459 DM/cbm reduziert wurde), ist er damit zu spät gekommen. Insoweit ist
ihm durch den Beschluss vom 20. Dezember 2001 keine Nachschubfrist eingeräumt
worden. Den Vorhalt hätte er früher machen können. Durch den Beschluss vom 26.
Juli 2001 ist er aufgefordert worden, etwaige Einwendungen zum Gutachten des
Sachverständigen vom 24. Juli 2001 bis zum 1. Oktober 2001 vorzubringen.
Gelegenheit zur Befragung des Sachverständigen hätte er auch im Termin vom 20.
Dezember 2001 gehabt, als der Sachverständige zur Gutachtenerläuterung mündlich
angehört worden ist. Der Senat sieht auch keine hinreichende Veranlassung, die
geschlossene mündliche Verhandlung wieder zu eröffnen. Der Sachverständige war
vor Ort in Kästorf, hat sich dort die Anbauten angeschaut, und die Bauunterlagen
sowie die Rechnungen überprüft. Es ist deshalb davon auszugehen, dass er auch
die Bauweise der drei Anbauten im Rahmen der Bewertung bedacht hat. So spricht
er im Gutachten vom 24. Juli 2001 auf Seite 6 von der speziellen Struktur der
Anbauten.
b) Im Grundsatz können auch Zinsen, die durch eine Vertragsverletzung veranlasst
werden, einen erstattungsfähigen Schaden bedeuten. Der Kläger hat dafür aber
keine ausreichenden Tatsachen vorgetragen und nicht einmal die Höhe von Zinsen
dargetan. Den Finanzierungskosten müssten auch Vorteile gegenübergestellt
werden, die einem Schaden entgegenstehen könnten (dazu BGH in BauR 1994, 268,
270).
4. Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 91, 97, 708 Ziffer 10, 711, 546
ZPO.
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