Urteil: BVerfG

Az.: 1 BvR 1401/94

vom: 04.01.1995

 bzgl. § 5 MHG

Leitsätze:
Die Auslegung und Anwendung des § 5 MHG darf nicht an die aus der Sicht des
Mieterhöhungsrechts zufällige Art der Finanzierung anknüpfen. Soweit das
Disagio nur eine zinsvertretende Bedeutung hat, steht hinter dessen Wegfall
als Berechnungsfaktor und dem damit verbundenen Übergang zu einem höheren
Nominalzins keine höhere wirtschaftliche Belastung des Vermieters, die in dem
darauf entfallenden Umfang eines Ausgleichs durch Mieterhöhung nach § 5 MHG
bedürfe.

Gründe:
Die Beschwerdeführer wenden sich gegen ihre Verurteilung zur Zahlung einer
höheren Miete.

I. Der Kläger des Ausgangsverfahrens vermietete den Beschwerdeführern ab 15.
Juli 1987 eine Wohnung, deren Erstellungskosten er mittels zweier dinglich
gesicherter Darlehen finanziert hatte. Ein Darlehen mit einem Nennbetrag von
100.000 DM war zu einem Kurs von 92 vom Hundert ausgegeben worden. Nach dem
ursprünglich geschlossenen Darlehensvertrag war es mit 5,5 vom Hundert
jährlich zu verzinsen; diese Konditionen waren für fünf Jahre fest vereinbart
(Festschreibungsfrist). Der effektive Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,76
vom Hundert angegeben. Als "preisbestimmende Faktoren" wurden 8 vom Hundert
Disagio auf einen Zeitraum von fünf Jahren verrechnet. Das zweite Darlehen mit
einem Nennbetrag von 165.000 DM hatte einen Auszahlungskurs von 91,5 vom
Hundert. Es war mit 5,25 vom Hundert jährlich zu verzinsen. Diese Konditionen
galten ebenfalls für fünf Jahre (Festschreibungsfrist). Der effektive
Jahreszins war in dem Vertrag mit 7,49 vom Hundert angegeben. Als
"preisbestimmende Faktoren" wurden 8,5 vom Hundert Disagio auf einen Zeitraum
von fünf Jahren verrechnet. Mit Schreiben vom 15. Oktober 1992 verlangte der
Kläger von den Beschwerdeführern gemäß § 5 Abs. 1 MHG eine höhere Miete, weil
sich die Kapitalkosten für die Darlehen gegenüber den von ihm bei Begründung
des Mietverhältnisses geschuldeten erhöht hätten:

Für das Darlehen über ursprünglich 100.000 DM, das noch in Höhe von 61.950,64
DM bestehe, müsse er seit dem 1. Juli 1992 Zinsen in Höhe von 9,25 vom Hundert
zahlen; das andere Darlehen bestehe noch in Höhe von 153.000 DM, hierfür
schulde er seit dem 1. Januar 1992 Zinsen in Höhe von 9,2 vom Hundert.

Die Beschwerdeführer widersprachen der Mieterhöhung.

Das Amtsgericht gab der daraufhin erhobenen Zahlungsklage nur in geringem
Umfang statt. Es berechnete insbesondere die Ausgangsbelastung des Klägers
nach einem Effektivzinssatz, der neben dem jeweiligen Nominalzinssatz auch das
Disagio berücksichtigte. Auf die Berufung des Klägers gab das Landgericht der
Klage durch das angegriffene Urteil im wesentlichen statt: Kapitalkosten im
Sinne von § 5 MHG seien nicht die zu zahlenden Zinsen nach dem effektiven
Jahreszins. Dies lasse sich mit dem Wortlaut des Gesetzes nicht in Einklang
bringen.

II. 1. Mit ihrer Verfassungsbeschwerde rügen die Beschwerdeführer eine
Verletzung ihrer Grundrechte aus Art. 3 Abs. 1, Art. 14 Abs. 1 sowie Art. 101
Abs. 1 Satz 2 GG. Eine Verletzung des allgemeinen Gleichheitssatzes sehen sie
insbesondere darin, daß das Landgericht das Disagio nicht in die Berechnung
der ursprünglichen Kapitalkosten einbezogen habe.

2. Das Bayerische Staatsministerium der Justiz hält die Verfassungsbeschwerde
für unbegründet: Zwar sehe die herrschende Meinung wohl nunmehr ein Disagio
als Zins an, sofern Zinshöhe und Disagio voneinander abhängig und austauschbar
seien. Doch sei die gegenteilige Auffassung nicht schlechthin unhaltbar oder
offensichtlich sachwidrig. Gegen eine Berücksichtigung des Disagios könnten
die Schwierigkeiten angeführt werden, den Zeitraum zu bestimmen, auf den das
Disagio zu verteilen sei, sowie das Disagio von anderen einmaligen Abzügen wie
etwa Bearbeitungsgebühren abzugrenzen, die - offen oder versteckt - ebenfalls
Zinscharakter haben könnten, jedoch im Rahmen des § 5 MHG nicht
berücksichtigungsfähig seien.

3. Der Kläger des Ausgangsverfahrens hält die Auffassung des Landgerichts für
zutreffend, für die Mieterhöhung nach § 5 MHG seien nicht irgendwelche
Zinssätze (Nominal- oder Effektivzinssätze) maßgeblich, sondern die
tatsächlich entrichteten Kapitalkosten. Das Disagio stelle eine Vergütung für
Kapitalbeschaffungskosten der Bank dar und sei daher nicht unter die
"Kapitalkosten" im Sinne des § 5 MHG zu subsumieren.

III. Die Kammer nimmt die Verfassungsbeschwerde zur Entscheidung an, weil dies
zur Durchsetzung des allgemeinen Gleichheitssatzes aus Art. 3 Abs. 1 GG
angezeigt ist (§ 93 a Abs. 2 Buchstabe b BVerfGG).

Insoweit ist die Verfassungsbeschwerde offensichtlich begründet. Die für diese
Beurteilung maßgebliche verfassungsrechtliche Frage hat das
Bundesverfassungsgericht bereits entschieden (§ 93 c Abs. 1 Satz 1 BVerfGG).

1. Der allgemeine Gleichheitssatz ist verletzt, wenn eine Gruppe von
Normadressaten im Vergleich zu anderen Normadressaten anders behandelt wird,
obwohl zwischen beiden Gruppen keine Unterschiede von solcher Art und solchem
Gewicht bestehen, daß sie die ungleiche Behandlung rechtfertigen könnten.

Eine solche Grundrechtsverletzung kann nicht nur vom Gesetzgeber begangen
werden. Sie liegt auch dann vor, wenn die Gerichte im Wege der Auslegung
gesetzlicher Vorschriften oder der Lückenfüllung zu einer dem Gesetzgeber
verwehrten Differenzierung gelangen (BVerfGE 84, 197 [199]). Nach diesen
Maßstäben kann die Schlechterstellung von Mietern nicht mehr gerechtfertigt
werden, die ihre Wohnung von einem Vermieter gemietet haben, der deren
Erstellung durch Aufnahme eines Darlehens finanziert hat, das zwar mit einem
niedrigeren Satz verzinst aber nicht in voller Höhe ausgezahlt wird. Das gilt
jedenfalls in den Fällen, in denen - wie das hier der Fall war - das Disagio
nur noch Rechenfaktor für die Zinsbemessung während des
Zinsfestschreibungszeitraums ist und als laufzeitabhängiger Ausgleich für
einen niedrigeren Nominalzins anzusehen und deshalb nach der Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofs (BGHZ 111, 287) rechtlich wie Zins zu bewerten ist.

2. Nach § 5 Abs. 1 MHG ist der Vermieter (von Wohnraum) - neben anderen hier
nicht bedeutsamen Voraussetzungen - berechtigt, Erhöhungen der Kapitalkosten,
die infolge einer Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten
Darlehen fällig werden, anteilig auf die Mieter umzulegen, wenn der Zinssatz
sich gegenüber dem bei Begründung des Mietverhältnisses maßgebenden Zinssatz
erhöht hat. Es handelt sich dabei um eine verfassungsrechtlich unbedenkliche
Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums im Sinne von Art. 14 Abs. 1
Satz 2 GG. Sie trägt dem Umstand Rechnung, daß der Vermieter von frei
finanziertem Wohnraum im Rahmen eines bestehenden Mietverhältnisses
grundsätzlich nur die ortsübliche Vergleichsmiete fordern und dieses nicht
wegen einer beabsichtigten Mieterhöhung kündigen darf (§ 1 Satz 1 MHG). Der
Vermieter ist indes nicht gehindert, gestiegene Kapitalkosten stets bei der
Kalkulierung des Mietzinses unberücksichtigt zu lassen. Dem Mieter wird
hingegen zugemutet, weil er nicht um den Verlust seiner Wohnung fürchten muß,
anteilig die Kapitalmehrkosten zu tragen, die der Vermieter gegenüber dem
Zeitpunkt der Begründung des Mietverhältnisses zu tragen hat.

3. Es ist aber kein rechtfertigender Grund dafür ersichtlich, daß die Mieter
nur deshalb einer größeren Mietzinsanhebung ausgesetzt werden, weil der
Vermieter ursprünglich bei Inanspruchnahme eines Disagios einen geringeren
Nominalzins zu zahlen hatte.

Diese Mieter sind am Ende des Zeitraums, auf den das Disagio als
Berechnungsfaktor bezogen ist, Mieterhöhungen ausgesetzt, die neben den
Schwankungen des marktüblichen Zinses auch den Wegfall des Disagios als
Berechnungsfaktor des Zinses in sich aufnehmen. Ihnen gegenüberzustellen ist
die Gruppe der Mieter, die Wohnraum von einem Vermieter mieten, der diesen mit
Darlehen finanziert, die zum vollen Nennbetrag ausgezahlt, aber höher
(marktüblich) verzinst werden. Diese Mieter sind regelmäßig nur Mieterhöhungen
ausgesetzt, die den Schwankungen des marktüblichen Zinses folgen. Soweit das
Disagio nur eine zinsvertretende Bedeutung hat, steht hinter dessen Wegfall
als Berechnungsfaktor und dem damit verbundenen Übergang zu einem höheren
Nominalzins keine höhere wirtschaftliche Belastung des Vermieters, die in dem
darauf entfallenden Umfang eines Ausgleichs durch eine Mieterhöhung nach § 5
MHG bedürfte. Wird das Disagio entgegen den wirtschaftlichen Gegebenheiten
nicht in die Ausgangsbelastung des Vermieters einbezogen, wird der Mieter
einer versteckten Mieterhöhung ausgesetzt, die mit einer wirtschaftlich
spürbaren Kapitalkostenerhöhung nichts zu tun hat. Für die Höhe der Miete ist
es unerheblich, welche Art der Finanzierung der Vermieter wählt: Disagio mit
niedrigerem Nominalzins oder höherer Nominalzins bei vollem Auszahlungskurs.
Er muß in beiden Fällen bei Abschluß des Mietverhältnisses Kapitalkosten in
ähnlicher Höhe in die Kalkulation der Miethöhe einbeziehen. In beiden Fällen
kann deshalb auch nur eine Änderung der Kapitalmarktzinsen eine Mieterhöhung
rechtfertigen, nicht aber der Wegfall eines Berechnungsfaktors, der sich in
einem höheren Nominalzins niederschlägt, ohne daß dem eine effektive Erhöhung
der Kapitalkosten entspräche. Die Auslegung und Anwendung des § 5 MHG darf
deshalb nicht an die aus der Sicht des Mieterhöhungsrechts zufällige Art der
Finanzierung anknüpfen.

4. Soweit die Beschwerdeführer einen Verstoß gegen den Gleichheitssatz darin
sehen, daß das Landgericht die Kapitalansparungen auf eine Lebensversicherung
nicht als Tilgung auf das Darlehenskapital behandelt hat, ist diese Rüge nicht
substantiiert ausgeführt. Sie setzt sich nicht hinreichend mit der Begründung
des Landgerichts auseinander, das zweite Darlehen sei ein Tilgungsdarlehen und
Sonderzahlungen seien jederzeit möglich, die der Kläger auch in Höhe von
12.000 DM erbracht habe.

5. Weil das angegriffene Urteil bereits wegen des Verstoßes gegen den
allgemeinen Gleichheitssatz (oben unter III. 3.) aufzuheben ist, kommt es auf
die weiteren Rügen der Beschwerdeführer nicht mehr an.

Die Entscheidung über die Erstattung der notwendigen Auslagen beruht auf § 34
a Abs. 2 BVerfGG.

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