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Eigenbedarfskündigung –
Vergleichswohnung und Angehörige
BGH
Az.: VIII ZR 276/02
Urteil vom
09.07.2003
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die
mündliche Verhandlung vom 11. Juni 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Klägers wird das Urteil der Zivilkammer 61 des Landgerichts
Berlin vom 1. August 2002 aufgehoben.
Die Sache wird zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des
Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Beklagten sind Mieter einer 95 m2 großen Drei-Zimmer-Wohnung in B. ,
D. straße, die der Kläger in einem Zwangsversteigerungsverfahren erworben hat.
Der Kläger hat den Beklagten mit Schreiben vom 30. November 1999 wegen
Eigenbedarfs zum 30. November 2000 gekündigt und nimmt sie auf Räumung der
Wohnung in Anspruch. Die Kündigung hat er damit begründet, er benötige die
Wohnung für die sechsköpfige Familie seines Bruders. Ergänzend hat er
ausgeführt, die Wohnung könne durch einen Mauerdurchbruch auf fünf Zimmer mit
insgesamt 122 qm Wohnfläche erweitert werden. Der Bruder des Klägers ist selbst
Eigentümer einer Drei-Zimmer-Wohnung in der B. U. straße und zweier
Ein-Zimmer-Appartements in B. ; seiner Ehefrau gehört dort ein Mehrfamilienhaus.
Sämtliche Wohnungen sind vermietet. Die Mieter der Drei-Zimmer-Wohnung in der U.
straße hat der Bruder des Klägers zum 31. Januar 2002 aus dem Mietvertrag
entlassen und mit den bisherigen Untermietern ein Hauptmietverhältnis
abgeschlossen.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht die gegen das
erstinstanzliche Urteil eingelegte Berufung zurückgewiesen. Mit der vom
Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgt der Kläger seinen Räumungsantrag
weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat ausgeführt, es könne dahinstehen, ob der Kläger
tatsächlich Eigenbedarf habe. Sein Räumungsbegehren sei jedenfalls deshalb nicht
durchsetzbar, weil es rechtsmißbräuchlich sei. Der Kläger hätte nämlich dafür
sorgen müssen, daß sein Bruder die ihm gehörende Drei-Zimmer-Wohnung in der U.
straße den Beklagten anbiete, anstatt sie zum 31. Januar 2002 an neue
Hauptmieter zu vermieten. Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 27.
Januar 1993 (NJW-RR 1993, 660) obliege es dem wegen Eigenbedarfs berechtigt
kündigenden Vermieter, dem gekündigten Mieter eine nach Zugang der Kündigung
frei gewordene Wohnung im selben Hausanwesen zur Anmietung anzubieten. Aus den
dort genannten zutreffenden Erwägungen sei es erforderlich, daß der Vermieter
den gekündigten Mietern auch eine nicht im selben Hausanwesen gelegene Wohnung
anbiete. Denn auf diesem Wege könne der Vermieter das in seiner Macht Stehende
unternehmen, um die mit dem Verlust der angestammten Wohnung für den Mieter
verbundenen Nachteile im Rahmen des Möglichen zu mindern. Die negativen Folgen
der Kündigung für den Mieter erschöpften sich nicht darin, daß der Mieter bei
einem Umzug sein angestammtes Wohnumfeld verlassen müsse. Ebenso erheblich sei,
daß er sich überhaupt auf die häufig zeit- und kostenintensive sowie nervlich
belastende Suche nach einer neuen Wohnung begeben müsse.
II.
Diese Ausführungen halten einer rechtlichen Überprüfung nicht stand.
1. Zu Recht ist allerdings das Berufungsgericht davon ausgegangen, daß auch der
Bruder des Klägers Familienangehöriger im Sinne von § 564 b Abs. 2 Satz 1 Nr. 2
BGB ist, der im vorliegenden Fall gemäß Art. 11 Mietrechtsreformgesetz in der
bis zum 1. September 2001 geltenden Fassung anzuwenden ist (vgl. insoweit auch
OLG Oldenburg WuM 1993, 386; BayObLG WuM 1984, 14; LG Hamburg, WuM 1991, 38;
Staudinger/Sonnenschein, BGB, 13. Aufl., § 564 b Rdnr. 74;
Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 45; Schmidt-Futterer/Blank,
Mietrecht, 7. Aufl., § 564 b Rdnr. 53; Grapentin in: Bub/Treier, Handbuch der
Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., IV Rdnr. 67; einschränkend: Soergel/Heintzmann,
BGB, 12. Aufl., § 564 b Rdnr. 45). Jedenfalls bei Geschwistern besteht noch ein
so enges Verwandtschaftsverhältnis, daß es eines zusätzlichen einschränkenden
Tatbestandsmerkmals, wie etwa einer engen sozialen Bindung zum Vermieter, nicht
bedarf.
2. Zutreffend ist auch der weitere Ausgangspunkt des Berufungsgerichts, wonach
der wegen Eigenbedarfs berechtigt kündigende Vermieter dem Mieter eine andere
ihm zur Verfügung stehende freie Wohnung im selben Haus zur Anmietung anbieten
muß, sofern diese weiterhin vermietet werden soll. Anderenfalls ist die
ausgesprochene Kündigung rechtsmißbräuchlich und damit unwirksam. Dies ist in
Rechtsprechung und Literatur anerkannt (OLG Karlsruhe NJW-RR 1993, aaO; LG
Osnabrück WuM 1998, 318; LG Berlin GE 1997, 240; LG Mannheim WuM 1996, 475; LG
Bochum WuM 1994, 473; LG Hamburg WuM 1992, 192; Emmerich/Sonnenschein, aaO, Rdnr.
59; Lammel, Wohnraummietrecht, 2. Aufl., § 573 Rdnr. 95; Grapentin in: Bub/Treier,
aaO, IV Rdnr. 75; Schmidt-Futterer/Blank, aaO, Rdnr. 112 ff.; Palandt/Weidenkaff,
BGB, 61. Aufl., § 573 Rdnr. 24; a.A. Soergel/Heintzmann, aaO, Rdnr. 53). Bei der
Kündigung einer Mietwohnung wegen Eigenbedarfs ist zwar grundsätzlich die
Entscheidung des Vermieters, wie er eine ihm gehörende Wohnung nutzen will, zu
respektieren (vgl. auch BVerfG NJW 1994, 435). Es kann jedoch nicht
unberücksichtigt bleiben, daß die Kündigung von Wohnraum in die Lebensführung
eines Mieters besonders stark eingreift. Der Vermieter ist deshalb gehalten,
diesen Eingriff abzumildern, soweit ihm dies möglich ist. Ausnahmsweise ist eine
Kündigung daher dann rechtsmißbräuchlich, wenn dem Vermieter eine andere Wohnung
im selben Anwesen zur Vermietung zur Verfügung steht und er diese dem Mieter
nicht anbietet, obwohl er sie wieder vermieten will.
3. Die Anbietpflicht des Vermieters erstreckt sich jedoch nicht auf jede andere,
ihm zur Verfügung stehende Wohnung. Diese Verpflichtung beschränkt sich vielmehr
auf eine im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindliche Wohnung. Die
Anbietpflicht dient dem Ziel, dem Mieter zu ermöglichen, eine Wohnung in seiner
vertrauten häuslichen Umgebung zu beziehen. Dagegen besteht ihr Zweck nicht
darin, dem Mieter nach einer berechtigten Kündigung die ihn belastende
Wohnungssuche abzunehmen, wie das Berufungsgericht meint.
Im gegebenen Fall liegen die Voraussetzungen einer Anbietpflicht schon deshalb
nicht vor, weil sich die vom Berufungsgericht als Alternativwohnung
herangezogene Wohnung des Bruders des Klägers in der U. straße nicht in
derselben Wohnanlage wie die gekündigte Wohnung befindet. Deshalb kommt es für
die Entscheidung auf die Frage, ob als Ersatzwohnung eine Wohnung in Betracht
kommen kann, die nicht dem Vermieter, sondern dem begünstigten
Familienangehörigen gehört, nicht mehr an.
4. Das Urteil des Landgerichts ist daher aufzuheben. Da das Berufungsgericht in
seiner Entscheidung offengelassen hat, ob der Kläger Eigenbedarf geltend machen
kann und die Parteien unter Beweisantritt umfangreich zu dieser Frage
vorgetragen haben, ist die Sache noch nicht zur Endentscheidung reif, sondern
sie ist zur neuen Verhandlung zurückzuverweisen. Das Berufungsgericht wird sich
in diesem Zusammenhang mit den Wohn- und Eigentumsverhältnissen des Bruders des
Klägers sowie dessen Ehefrau zu befassen und - unter Berücksichtigung der
vorhergegangenen erfolglosen Räumungsbegehren des Klägers - den Zweifeln der
Beklagten an der Ernsthaftigkeit seines Selbstnutzungswunsches nachzugehen haben
(BVerfG aaO, vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 8. Aufl., § 573 Rdnr. 60).
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