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Eigentümerbeschluss – Ungültigkeit
BayObLG
Az: 2Z BR
233/03
Beschluss vom:
08.04.2004
Gründe:
I.
Der Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Anlage
mit mehr als 200 Wohnungen in acht Häusern, die von der weiteren Beteiligten
verwaltet wird.
Der Antragsteller unterhält auf dem Flachdach eines dieser Häuser eine
Amateur-Funkantenne, deren Errichtung ihm durch Eigentümerbeschluss vom
1.12.1983 gestattet wurde. Der damalige Verwalter schloss zudem mit dem
Antragsteller unter dem 26.5./5.6.1984 einen schriftlichen Antennenvertrag, der
in § 3 Abs. 2 folgende Regelung enthält:
Sofern die äußeren, maximalen optischen Abmessungen (Drehkreis + Höhe) der
Anlage nicht verändert werden, kann der Antenneninhaber ohne Rücksprache bei der
Gemeinschaft, wohl aber bei der Hausverwaltung, die Antennenanlage technisch
modifizieren.
Die im Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung enthält in § 4 Nr. 5 folgende
Regelung:
Das Anbringen von Außenantennen ist untersagt. Das Anbringen von
Reklameeinrichtungen, Schildern, Verkaufsautomaten u.ä. ist nur mit vorheriger
schriftlicher Zustimmung des Verwalters und nur in der vom Verwalter zu
bestimmenden Art und Form zulässig. ...
Der Antragsteller möchte auf dem Flachdach neben seiner Funkantenne eine
Satellitenempfangsanlage zu Zwecken des Amateurfunks aufstellen. Ein
entsprechender Antrag auf Genehmigung wurde auf der Eigentümerversammlung am
9.4.2003 unter dem Tagesordnungspunkt (TOP) "Sonstiges" erörtert und bei nur
sieben Enthaltungen abgelehnt.
Der Antragsteller hat daraufhin beim Amtsgericht beantragt, diesen
Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu
verpflichten, ihm zu gestatten, eine Satellitenempfangsanlage auf dem Flachdach
auf eigene Kosten und unter Beachtung der einschlägigen Vorschriften anzubringen
oder anbringen zu lassen.
Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 22.7.2003 beide Anträge abgewiesen, das
Landgericht die sofortige Beschwerde des Antragstellers mit Beschluss vom
10.11.2003 zurückgewiesen. Dagegen richtet sich die sofortige weitere Beschwerde
des Antragstellers. Die Antragsgegner haben gegen die Festsetzung des
Geschäftswerts auf 3.000 EURO durch das Landgericht Beschwerde eingelegt.
II.
Das Rechtsmittel des Antragstellers ist teilweise begründet, die
Geschäftswertbeschwerde der Antragsgegner unbegründet.
1. Das Landgericht hat, weitgehend unter Bezugnahme auf den Beschluss des
Amtsgerichts, ausgeführt:
Der unter TOP 12 am 9.4.2003 gefasste Eigentümerbeschluss entspreche
ordnungsmäßiger Verwaltung. Die gewünschte Aufstellung einer zusätzlichen
Satellitenempfangsanlage zu der bereits bestehenden Funkantenne stelle eine
bauliche Veränderung im Sinn von § 22 WEG dar. Da die Gemeinschaftsordnung das
Aufstellen von Außenantennen generell untersage, sei für eine Ausnahme die
Zustimmung aller Wohnungseigentümer erforderlich, ohne dass es darauf ankomme,
ob damit Nachteile im Sinn von § 14 WEG verbunden seien. Eine Verpflichtung zur
Zustimmung der Antragsgegner ergebe sich nicht aus dem Antennenvertrag von 1984.
In diesem Vertrag werde das Anbringen lediglich einer Antenne für den
Amateurfunk und eine technische Modifizierung dieser Anlage erlaubt. Das
Anbringen einer Satellitenempfangsanlage sei etwas Anderes und Zusätzliches. Ein
Recht auf Zustimmung ergebe sich auch nicht aus dem Grundrecht der
Informationsfreiheit nach Art. 5 Abs. 1 GG. Die hierzu ergangene Rechtsprechung
betreffe andere Fallgestaltungen.
2. Die Entscheidung des Landgerichts hält nur teilweise der rechtlichen
Nachprüfung stand.
a) Der Eigentümerbeschluss, mit dem die Zustimmung zur Errichtung einer
zusätzlichen Satellitenempfangsanlage auf dem Dach des Hauses abgelehnt wurde,
entspricht schon deshalb nicht ordnungsmäßiger Verwaltung, weil er unter dem
Tagesordnungspunkt "Sonstiges" gefasst wurde.
Wirksame Beschlüsse können in einer Eigentümerversammlung, zu der nicht alle
Wohnungseigentümer erschienen sind, nach § 23 Abs. 2 WEG nur dann gefasst
werden, wenn der Gegenstand der Beschlussfassung in der Einladung ausreichend
bezeichnet worden ist (vgl. Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 23 Rn. 9 m.w.N.).
Daraus wird allgemein gefolgert, dass unter dem Tagesordnungspunkt "Sonstiges"
allenfalls Beschlüsse über Gegenstände von untergeordneter Bedeutung wirksam
gefasst werden können (BayObLG NJW-RR 1990, 784; OLG Hamm NJW-RR 93, 468;
Wangemann/Drasdo, Die Eigentümerversammlung nach WEG, 2. Aufl. Rn. 169). Dazu
gehört aber die Genehmigung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf
dem Flachdach des Hauses sicher nicht.
b) Zutreffend haben hingegen die Vorinstanzen den Verpflichtungsantrag des
Antragstellers für unbegründet gehalten. Es ist keine Anspruchsgrundlage für die
begehrte Zustimmung zur Errichtung einer Satellitenempfangsanlage auf dem Dach
erkennbar.
Insbesondere § 3 Abs. 2 des Antennenvertrags gibt keinen solchen Anspruch. Wie
das Landgericht überzeugend ausgeführt hat, kann die zusätzliche Anbringung
einer Satellitenempfangsanlage nicht als technische Modifizierung der
vorhandenen Antennenanlage bezeichnet werden. Der Antragsteller will offenkundig
eine zusätzliche Anlage errichten. Damit liegt diese Maßnahme außerhalb des
Geltungsbereichs des Antennenvertrags und muss am Maßstab von § 4 Nr. 5 der
Gemeinschaftsordnung gemessen werden.
Diese Regelung schließt einen Zustimmungsanspruch auch unter dem Gesichtspunkt
des Grundrechts auf Informationsfreiheit aus (vgl. BGH NJW 2004, 937 = WuM 2004,
165 unter III 2 b der Gründe). Denn die im Grundbuch eingetragene
Gemeinschaftsordnung ist nach § 10 Abs. 2 WEG für jeden Wohnungseigentümer
bindend. Es sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Regelung nach
den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) unwirksam ist.
3. Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG.
4. Die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG. Der Senat schätzt in
Übereinstimmung mit den Vorinstanzen das Interesse aller Beteiligten an der
Errichtung oder Verhinderung der Satellitenempfangsanlage auf 3.000 EURO. Das
Interesse an der Beibehaltung oder Beseitigung der vorhandenen Funkantenne ist
nicht Verfahrensgegenstand und beeinflusst deshalb den Geschäftswert nicht.
Die Geschäftswertbeschwerde der Antragsgegner, die keine Gerichtskosten auslöst,
ist deshalb unbegründet.
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