|
| |
Eigentumswohnungskauf - Vertrag ist nichtig,
wenn der Kaufpreis den Wert der Wohnung um das Doppelte übersteigt
Oberlandesgericht Oldenburg
Az.: 15 U 15/02
Urteil vom 17.06.2002
Vorinstanz: LG Osnabrück - Az.: 5 O 3097/00
Leitsatz: Ein Vertrag über den Kauf einer
Eigentumswohnung ist wegen Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig, wenn der
Kaufpreis den Wert der Wohnung um mehr als das Doppelte übersteigt.
Sachverhalt: Ein Ehepaar aus dem Ruhrgebiet erwarb im April 1997 von einer
Osnabrücker Immobiliengesellschaft eine Eigentumswohnung in Georgsmarienhütte
für 152.150,00 DM (ca. 77.793 Euro). Nach einem Wertgutachten aus dem Jahre 1998
betrug der Verkehrswert zum 01.01.1999 nur ca. 63.300 DM (ca. 32.200 Euro). Die
Eheleute fühlten sich getäuscht und verlangten den gezahlten Preis vor Gericht
zurück. Das Landgericht Osnabrück stufte den Vertrag als nichtig ein und
verurteilte die Gesellschaft zur Kaufpreisrückzahlung.
Entscheidungsgründe:
Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung der Beklagten hat der 15. Zivilsenat
des Oberlandesgerichts Oldenburg mit Urteil vom 17.06.2002 zurückgewiesen. Das
Urteil des Landgerichts Osnabrück sei richtig. Der Kaufvertrag sei wegen
Verstoßes gegen die guten Sitten nichtig. Ein Vertrag sei dann sittenwidrig,
wenn sich der Vertragspartner in verwerflicher Gesinnung eine Leistung
versprechen lasse, deren Wert in grobem Missverhältnis zum Wert der
Gegenleistung stehe. Ein solches Missverhältnis liege regelmäßig vor, wenn der
Wert der Leistung knapp doppelt so hoch sei, wie der Wert der Gegenleistung.
Dies sei hier angesichts eines Kaufpreises von ca. 77.790 Euro im Verhältnis zu
einem Wohnungswert von ca. 32.200 Euro der Fall. Bei einem solchen
Missverhältnis könne auch ohne weiteres auf eine verwerfliche Gesinnung der
Beklagten geschlossen werden. Im übrigen habe die Beklagte durchaus erkannt,
dass es sich für sie um ein außergewöhnlich vorteilhaftes Geschäft gehandelt
habe. Dies zeige sich nicht zuletzt daran, dass sie vom Kaufpreis an die
Vermittler eine Provision in Höhe von ca. 21.500 DM (ca. 11.000 Euro) gezahlt
habe. Dies entspreche einem Anteil von 14 % am Verkaufserlös und liege deutlich
über der üblichen Provision, die sonst bei eher 3 % zu veranschlagen sei.
Urteil:
In dem
Rechtsstreit hat der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg
auf die mündliche Verhandlung vom 3. Juni 2002 für
Recht erkannt:
Die Berufung der Beklagten gegen das am 15. Januar 2002 verkündete Urteil des
Einzelrichters der 5. Zivilkammer des Landgerichts Osnabrück wird auf ihre
Kosten zurückgewiesen.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Beklagte
kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe des vollstreckbaren
Betrages abwenden, wenn nicht die Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in
gleicher Höhe leisten.
Tatbestand:
Die Kläger haben mit ihrer Klage die Rückzahlung des Kaufpreises und
Ersatz des Schadens, den sie bei Erwerb und Finanzierung einer Eigentumswohnung
erlitten haben, verlangt.
Mit notariellem Vertrag vom 25. April 1997 kauften die Kläger, die sich durch
den mit einer notariellen Vollmacht versehenen Bankkaufmann L. vertreten ließen,
von der Beklagten eine Eigentumswohnung für 152.150, DM. Der Kaufpreis wurde
durch Aufnahme eines Darlehens in Höhe von 162.800, DM bei der B. H. und W. -
Bank AG finanziert. Nachdem die Kläger die Wohnung erstmals im Frühjahr 1998
besichtigt hatten, kamen sie zu dem Schluss, einen überhöhten Kaufpreis gezahlt
zu haben. Ein von ihnen bei dem Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den
Bereich des Landkreises Osnabrück eingeholtes Gutachten ergab an den beiden
Wertermittlungsstichtagen 25.04.1997 und 12.05.1999 einen Verkehrswert von
63.600, DM.
Die Kläger haben daraufhin den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung
angefochten, da die Beklagte versucht habe, eine minderwertige Wohnung zu einem
überzogenen Kaufpreis zu veräußern. Der Kaufvertrag sei auch nichtig, weil der
Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Verkehrswert stehe.
Die Kläger haben beantragt,
1. die Beklagte
zu verurteilen, an sie einen Betrag in Höhe von 152.150, DM nebst 4 % Zinsen für
die Zeit vom 24. September 1999 bis zum 30.04.2000 sowie ab dem 01.05.2000 in
Höhe von 5 % Punkten über dem Basiszinssatz nach § 1 des
Diskontsatzüberleitungsgesetzes vom 09.06.1998 zu zahlen, Zug um Zug gegen
Rückübertragung des Wohnungseigentums, verzeichnet im Wohnungsgrundbuch des
Amtsgerichtes Bad Iburg von XXX,
2. die Beklagte zu verurteilen, an sie 20.842,06 DM nebst 4 % Zinsen für die
Zeit vom 24.09.1999 bis zum 30.04.2000 sowie ab am 01.05.2000 in Höhe von 5 %
über den Basiszinssatz nach § 1des Diskontsatzüberleitungsgesetzes vom
09.06.1998 zu zahlen,
3. ihnen nachzulassen, etwaige Sicherheitsleistungen durch selbstschuldnerische
Bürgschaft einer deutschen Großbank oder Sparkasse zu erbringen.
Die Beklagte hat beantragt,
1. die Klage
abzuweisen,
2. ihr zu
gestatten, eine von ihr zu erbringende Sicherheit durch eine Bürgschaft einer
Deutschen Großbank zu leisten.
Sie ist der
Auffassung gewesen, dass der Kaufpreis für die Eigentumswohnung angemessen sei.
Sie habe zuvor für den Erwerb des gesamten Hauses im August 1996 398.031,49 DM
aufgewandt. Davon entfalle auf die Eigentumswohnung der Kläger ein anteiliger
Betrag von 81.821,68 DM. Hinzu komme die Maklerprovision in Höhe von 21.411,25
DM, die sie für die Vermittlung des Weiterverkaufs an die Kläger, an L. und
einen B. gezahlt habe. Weitere werterhöhende Maßnahmen von etwa 3.500 DM seien
hinzuzurechnen. Auf den beanspruchten Schadensersatz müssten sich die Kläger die
vereinnahmten Mieten anrechnen lassen.
Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines
Wertermittlungsgutachtens über den Verkehrswert der von den Klägern erworbenen
Eigentumswohnung im April 1997. Es hat sodann mit dem am 15. Januar 2002
verkündeten Urteil der Klage auf Rückzahlung des Kaufpreises, Zug um Zug gegen
Rückübertragung des Wohnungseigentums stattgegeben; im Übrigen hat es die
weitergehenden Ansprüche auf Zahlung von Schadensersatz unter Hinweis darauf,
dass sich die Kläger die ihnen zugeflossenen Mieteinnahmen, die den
beanspruchten Schadensersatz übersteigen, anrechnen lassen müssen, abgewiesen.
Die Zahlung des Kaufpreises sei ohne Rechtsgrund erfolgt. Der Kaufvertrag vom
25. April 1997 sei gem. § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig. Die Beweisaufnahme habe
ergeben, dass der Verkehrswert des Wohnungseigentums nur 63.000, DM betragen
habe, es sich mithin um ein wucherähnliches Rechtsgeschäft gehandelt habe.
Zwischen Leistung und Gegenleistung bestehe objektiv ein auffälliges
Missverhältnis. Subjektiv sei die verwerfliche Gesinnung der Beklagten zu
vermuten, da ein besonders grobes Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung vorliege.
Gegen dieses Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe Bezug
genommen wird, hat die Beklagte form und fristgerecht Berufung eingelegt.
Die Beklagte
ist der Auffassung, dass das Urteil auf einem unrichtigen bzw. nicht vollständig
festgestellten Sachverhalt beruhe. Das Landgericht habe rechtsfehlerhaft
angenommen, dass der Vertrag wegen Sittenwidrigkeit nach § 138 BGB nichtig sei.
Insbesondere seien die subjektiven Voraussetzungen weder festgestellt noch
bewiesen. So sei übersehen worden, dass auf Seiten der Kläger der Bankkaufmann
L. gehandelt habe. Damit habe ein Geschäft unter Gewerbetreibenden vorgelegen.
Die Kläger seien somit darlegungs- und beweisbelastet dafür, dass die
subjektiven Voraussetzungen auf Seiten der Beklagten vorgelegen haben. Unter
Berücksichtigung der Gesamterwerbskosten der Beklagten in Höhe von 106.828,25 DM
fehle es auch an einem groben Missverhältnis zwischen Leistung und
Gegenleistung.
Die Beklagte beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage
abzuweisen;
hilfsweise Vollstreckungsschutz zu gewähren.
Die Kläger
beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Sie wiederholen ihr erstinstanzliches
Vorbringen. Für die Beurteilung des krassen Äquivalenzmissverhältnisses komme es
nicht auf die Gesamterwerbskosten der Beklagten an, sondern auf den vom
Sachverständigen festgestellten objektiven Verkehrswert. Da die Beklagte keine
Umstände vorgetragen habe, die gegen eine verwerfliche Gesinnung auf Seiten der
Beklagten sprechen könnten, sei diese aufgrund des festgestellten krassen
Äquivalenzmissverhältnisses rechtsfehlerfrei festgestellt worden. Es sei auch
ohne Belang, dass für die Kläger der Bankkaufmann L. gehandelt habe.
Entscheidend sei die zu beurteilende Gesinnung auf Seiten der Beklagten.
Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der
Parteien und den sonstigen Akteninhalt Bezug genommen.
E n t s c h e i d u n g s g r ü n d e :
Die Berufung
der Beklagten ist zulässig, hat jedoch keinen Erfolg. Den Klägern steht gegen
die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 77.793,06
€ Zug um Zug gegen Rückübertragung des Wohnungseigentums gemäß § 812 Abs. 1 Satz
1 BGB zu.
Zu Recht nimmt das Landgericht an, dass der Kaufvertrag nichtig ist, weil der
Verkehrswert des Wohnungseigentums zum Stichtag 25.04.1997 nur 63.000, DM
betragen hat und der gezahlte Kaufpreis von 152.150 DM hierzu in einem krassen
Missverhältnis steht. Der Verkehrswert ergibt sich aus dem überzeugend
begründeten Wertermittlungsgutachten des Sachverständigen Dipl.Ing. R., welches
von den Parteien nicht in Zweifel gezogen wird. Für die Richtigkeit dieses
Gutachtens spricht auch der Umstand, dass das von den Klägern bei dem
Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Landkreises
Osnabrück in Auftrag gegebene Gutachten zu einem fast identischen Verkehrswert
gelangt.
Ein Rechtsgeschäft ist nach § 138 Abs. 1 BGB sittenwidrig, wenn ein krasses
Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vorliegt und allein daraus
schon auf eine verwerfliche Gesinnung des begünstigten Vertragspartners
geschlossen werden kann. Für das Vorliegen eines auffälligen Missverhältnisses
von Leistung und Gegenleistung und die daran anknüpfende Vermutung der
verwerflichen Gesinnung kommt es allein auf die objektiven Werte dieser
Leistungen an (vgl. BGH NJWRR 1990, 950 m. w. N.). Von einem solchermaßen groben
Missverhältnis, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt, ist bei
Grundstücksgeschäften bereits dann auszugehen, wenn der Wert der Leistung knapp
doppelt so hoch ist, wie der Wert der Gegenleistung (vgl. BGH NJW 2001, 1127,
1128 m. w. N.). Diese Schlussfolgerung leitet sich aus dem Erfahrungssatz her,
dass in der Regel außergewöhnliche Leistungen nicht ohne Not – oder nicht ohne
einen anderen den Benachteiligten hemmenden Umstand – zugestanden werden und
auch der Begünstigte diese Erfahrung teilt. Vorliegend hat der Sachverständige
festgestellt, dass der Verkehrswert des Wohnungseigentums lediglich 41,4 % des
Kaufpreises betragen hat. Danach ist unter Berücksichtigung der obigen
Voraussetzungen von einem groben Missverhältnis auszugehen, welches den Schluss
auf eine verwerfliche Gesinnung zulässt.
Soweit die Beklagte in diesem Zusammenhang geltend macht, ihre
Gesamterwerbskosten für dieses Wohnungseigentum hätten sich auf 106.828,25 DM
belaufen und deshalb liege bei einer „Gesamtwürdigung“ zwischen den beidseitigen
Gesamtleistungen kein Missverhältnis mehr vor, kann sie keinen Erfolg haben.
Maßgeblich sind allein die Wertverhältnisse zwischen Kaufobjekt und Kaufpreis.
Hier ist allein der ermittelte Verkehrswert von 63.000, DM zu dem bezahlten
Kaufpreis von 152.150, DM ins Verhältnis zu setzen.
Ferner kann der Beklagten nicht gefolgt werden, wenn sie meint, der subjektive
Tatbestand des § 138 Abs. 1 BGB sei nicht rechtsfehlerfrei festgestellt worden.
Die Beklagte ist aufgrund ihrer Tätigkeit im Immobiliengewerbe hinreichend
sachkundig. Sie kannte den Kaufgegenstand. Nicht zuletzt wegen der hohen
finanziellen Aufwendungen, die mit einem Wohnungseigentumserwerb verbunden sind,
wird sich die Beklagte vor Vertragsschluss etwa durch Beobachtung des
Grundstücksmarkts oder Einholung sachverständiger Auskünfte zumindest
grundlegende Kenntnisse von den Marktpreisen verschafft haben. Die Beklagte war
durchaus in der Lage, dieses für sie außergewöhnlich vorteilhafte Geschäft zu
erkennen.
Zur Widerlegung der sich aus dem objektiven Wertverhältnis ergebenden Vermutung
ihrer „verwerflichen Gesinnung“ vermag die Beklagte nichts Überzeugendes
aufzuzeigen. Allein durch ihren Hinweis darauf, dass es sich hier um ein
Geschäft zwischen Gewerbebetreibenden gehandelt habe, da auf Seiten der von den
Klägern notariell bevollmächtigte Bankkaufmann L. tätig geworden ist, wird diese
Vermutung nicht entkräftet. Entscheidend ist hier allein die Gesinnung auf
Seiten der Beklagten. Aber auch der weitere Hinweis, dass zwischen der Beklagten
und dem Bankkaufmann L. kein Auftragsverhältnis bestanden habe und dieser nur
dieses eine Rechtsgeschäft zwischen der Beklagten und den Klägern vermittelt
hat, rechtfertigt keine andere Beurteilung. Darauf kommt es nicht an. Allein
dieses eine Rechtsgeschäft reicht aus. Insofern brauchte über diese Frage kein
Beweis erhoben zu werden, zumal die Beklagte selbst vorgetragen hat, dass L. den
Vertrag mit den Klägern vermittelt, dafür von ihr ein Honorar erhalten und
mithin wirtschaftlich gesehen eher im Lager der Beklagten stand.
Dievon der Beklagten unstreitig gezahlten Provisionen in Höhe von insgesamt
21.411,25 DM, wovon der Bankkaufmann L. 11.411,25 DM Maklerprovision erhalten
hat, sind ein weiteres Indiz für eine verwerfliche Gesinnung auf Seiten der
Beklagten. Die gesamte Provision machte immerhin 14 % des Verkaufserlöses aus.
Zutreffend hat das Landgericht in dem angefochtenen Urteil darauf hingewiesen,
dass die üblicherweise bei derartigen Geschäften gezahlte Maklerprovision 3 %
zuzüglich Mehrwertsteuer betrage. Bezogen auf das hier getätigte Rechtsgeschäft
würde sich die Provision auf 5.249,18 DM belaufen. Damit hat die Beklagte eine
viermal so hohe Maklerprovision wie üblich gezahlt.
Nach alledem
erweist sich die Berufung als unbegründet.
Der Senat sieht
keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 543 StPO.
Die
Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.
|
