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Immobiliengeschäft: Finanzierung durch
Verbraucherkreditvertrag/Verbundgeschäft
BGH
Az: XI ZR 135/02
Urteil vom: 23.09.2003
Leitsatz:
Auch ein finanziertes
Immobiliengeschäft kann mit dem der Finanzierung dienenden
Verbraucherkreditvertrag ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG
bilden, sofern der Kreditvertrag dem Verbraucherkreditgesetz unterfällt und die
Ausnahmeregelung des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht greift.
Der XI. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom
23. September 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 2. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Braunschweig vom 14. März 2002 im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten entschieden worden ist.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur anderweiten Verhandlung und
Entscheidung, auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das
Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Parteien streiten über wechselseitige Ansprüche im Zusammenhang mit einem
Darlehen, das die Beklagten im Jahr 1998 bei der klagenden Bank aufnahmen. Dem
liegt folgender Sachverhalt zugrunde:
Durch notariellen Vertrag vom 15. Oktober/11. November 1998 erwarben die
Beklagten im Rahmen eines Steuersparmodells von der A. AG in V. eine
Eigentumswohnung in einem Sanierungsobjekt in Au. (Sachsen) zu einem Kaufpreis
von 201.932,50 DM. Diesen finanzierten sie in Höhe von 165.000 DM über ein
grundpfandrechtlich gesichertes Annuitätendarlehen der R-bank, in Höhe von
40.000 DM über einen grundpfandrechtlich nicht gesicherten Kredit der Klägerin,
der bereits im August 1998 auf einem Formular der Klägerin beantragt wurde. Der
Abschluß der Kreditverträge erfolgte, ohne daß die Klägerin selbst
Kreditverhandlungen mit den Beklagten führte, über den für die M. GmbH
auftretenden Vermittler L., der auch den Verkauf der Immobilie vermittelt hatte.
Die Klägerin zahlte die Darlehensvaluta auf das im Kreditantrag benannte Konto
des Beklagten zu 1) aus.
Nachdem die Beklagten Ende Mai 1999 die Zins- und Tilgungsleistungen an die
Klägerin eingestellt hatten, kündigte diese das Darlehen. Mit der Klage über
41.199,52 DM verlangt sie dessen Rückzahlung zuzüglich Zinsen und
Bearbeitungsgebühr sowie Kontoführungsgebühren. Die Beklagten begehren im Wege
der Widerklage die Freistellung von sämtlichen Verpflichtungen aus dem
Darlehensvertrag mit der R-bank sowie die Rückzahlung der von ihnen an die
Klägerin geleisteten Darlehensraten in Höhe von 2.075 DM nebst Zinsen. Sie
machen geltend, es sei kein wirksamer Darlehensvertrag zustande gekommen, weil
die Klägerin das Vertragsangebot der Beklagten mit Schreiben vom 4. Dezember
1998 lediglich gegenüber dem Beklagten zu 1) angenommen habe. Die Klägerin sei
ihnen ferner aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden zum Schadensersatz
verpflichtet und hafte für Falschangaben des Vermittlers. Schließlich könnten
sie der Klägerin gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG auch Einwendungen aus dem
Grundstückskaufvertrag entgegen halten, der formnichtig, wirksam angefochten und
zudem sittenwidrig sei.
Das Landgericht hat der Klage stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Die
hiergegen gerichtete Berufung der Beklagten ist ohne Erfolg geblieben. Mit der
Revision verfolgen sie ihr Begehren weiter.
Entscheidungsgründe:
A.
Die Revision ist uneingeschränkt zulässig (§ 543 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).
1. Das Berufungsgericht hat zwar die Zulassung der Revision im Urteilstenor auf
die Entscheidungen über die mit Klage und Widerklage geltend gemachten
Zahlungsanträge beschränkt, da es nur bei ihnen - nicht aber bei dem ebenfalls
von den Beklagten verfolgten Freistellungsantrag - auf die klärungsbedürftige
Rechtsfrage ankomme, ob § 9 Abs. 1 VerbrKrG auf derartige
Immobilienanlagegeschäfte Anwendung finde. Diese Beschränkung der Zulassung ist
aber unzulässig und damit wirkungslos.
Die Zulassung der Revision kann nach ständiger Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs nur auf einen tatsächlich und rechtlich selbständigen Teil
des Gesamtstreitstoffs beschränkt werden. Unzulässig ist es, die Zulassung auf
einzelne von mehreren Anspruchsgrundlagen oder auf bestimmte Rechtsfragen zu
beschränken (BGHZ 101, 276, 278; 111, 158, 166; Senatsurteil vom 20. Mai 2003 -
XI ZR 248/02, WM 2003, 1370, 1371; BGH, Urteil vom 4. Juni 2003 - VIII ZR 91/02,
ZIP 2003, 1399, 1400 f.). Der Teil des Prozeßstoffs, für den die Zulassung
ausgesprochen wird, muß vom restlichen Prozeßstoff teilbar sein. Im Falle einer
Zurückverweisung darf die Änderung dieses Teils nicht in die Gefahr eines
Widerspruchs zu dem nicht anfechtbaren Teil geraten (BGH, Urteil vom 4. Juni
2003 - VIII ZR 91/02, ZIP 2003, 1399, 1401; MünchKomm/Wenzel, ZPO 2. Aufl.
Aktualisierungsband § 543 Rdn. 33).
Das aber wäre hier der Fall. Die Beklagten berufen sich über § 9 VerbrKrG hinaus
sowohl gegenüber der Klage als auch im Rahmen beider Widerklageanträge auf eine
Haftung der Klägerin aus eigenem oder zugerechnetem (§ 278 BGB)
Aufklärungsverschulden. Bei einer Beschränkung der Revisionszulassung auf
einzelne Anträge bestünde daher im Hinblick auf die Frage einer vorvertraglichen
Aufklärungspflichtverletzung die Gefahr widersprechender Entscheidungen.
2. Ist die Beschränkung der Revisionszulassung unzulässig, muß das angefochtene
Urteil in vollem Umfang überprüft werden (BGH, Urteil vom 7. Juli 1983 - III ZR
119/82, WM 1984, 279, 280 m.w.Nachw., insoweit in BGHZ 88, 85 ff. nicht
abgedruckt). An diesem Grundsatz ist auch nach der Änderung des
Rechtsmittelrechts festzuhalten. Fehlt es an einer wirksamen Beschränkung der
Zulassung, so ist allein die Beschränkung, nicht aber die Zulassung unwirksam,
die Revision daher unbeschränkt zugelassen (Senatsurteil vom 20. Mai 2003 aaO;
BGH, Urteil vom 4. Juni 2003 aaO S. 8 f.).
B.
Die Revision führt zur Aufhebung des angefochtenen Urteils und zur
Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Der Darlehensvertrag sei wirksam zwischen den Parteien zustande gekommen. Die
schriftliche Annahmeerklärung der Klägerin sei dahin auszulegen, daß die Annahme
auch gegenüber der Beklagten zu 2) habe erklärt werden sollen. Eine Haftung der
Klägerin aus eigenem oder zugerechnetem vorvertraglichen Aufklärungsverschulden
bestehe nicht. Die Beklagten könnten sich auch nicht mit Erfolg auf einen
Einwendungsdurchgriff nach § 9 Abs. 3 VerbrKrG berufen. Ein verbundenes Geschäft
im Sinne des § 9 VerbrKrG liege nicht vor. Entgegen einer in Rechtsprechung und
Literatur vertretenen Ansicht, die § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG als
unwiderlegliche Vermutung und den Begriff des Sichbedienens im Sinne dieser
Vorschrift objektiv-technisch verstehe, sei der Begriff aus der Sicht der
beteiligten Verkehrskreise und nach Art des in Rede stehenden Geschäfts wertend
auszulegen. Danach komme in den Fällen des Erwerbs von Immobilien/Anteilen im
Rahmen eines Anlage- oder Steuersparmodells die Annahme einer wirtschaftlichen
Einheit im Sinne des § 9 VerbrKrG nicht in Betracht, weil selbst der
rechtsunkundige Laie wisse, daß die kreditgebende Bank und der
Grundstücksveräußerer regelmäßig verschiedene Rechtsträger seien, die ihre
eigenen, jeweils verschiedenen Interessen wahrnähmen. Abgesehen davon fehle es
im vorliegenden Fall für die Annahme eines verbundenen Geschäfts an der von der
ganz überwiegenden Meinung verlangten Zweckbindung des Darlehens.
II.
Diese Ausführungen halten rechtlicher Nachprüfung in einem entscheidenden Punkt
nicht stand.
1. In revisionsrechtlich nicht zu beanstandender Weise ist das Berufungsgericht
allerdings im Wege der Auslegung der Erklärungen der Parteien zu dem Ergebnis
gelangt, daß beide Beklagte Vertragspartner des Darlehensvertrags mit der
Klägerin waren. Die tatrichterliche Auslegung einer Individualvereinbarung
unterliegt im Revisionsverfahren nur der eingeschränkten Überprüfung darauf, ob
gesetzliche oder allgemein anerkannte Auslegungsregeln, Denkgesetze oder
Erfahrungssätze verletzt sind oder wesentlicher Auslegungsstoff außer acht
gelassen wurde (BGH, Urteile vom 29. März 2000 - VIII ZR 297/98, WM 2000, 1289,
1291 f. und vom 3. April 2000 - II ZR 194/98, WM 2000, 1195, 1196; Senatsurteil
vom 25. Juni 2002 - XI ZR 239/01, WM 2002, 1687, 1688). Das ist hier nicht der
Fall.
Entgegen der Auffassung der Revision widerspricht die Auslegung des
Berufungsgerichts insbesondere nicht dem ausdrücklichen Wortlaut der
Vertragserklärungen. Die Kreditzusage der Klägerin vom 4. Dezember 1998 enthält
keine ausdrückliche und eindeutige Erklärung, daß der von den Beklagten
beantragte Kredit nur dem Beklagten zu 1) gewährt werden sollte. Den Umstand,
daß dieses Schreiben ausschließlich an den Beklagten zu 1) adressiert und nur
dessen Name in der Anrede enthalten ist, hat das Berufungsgericht bei der
Auslegung der Vertragserklärungen berücksichtigt, ohne daß ihm hierbei
revisionsrechtlich beachtliche Fehler unterlaufen wären.
2. Die Auffassung des Berufungsgerichts, der von den Beklagten geltend gemachte
Einwendungsdurchgriff gemäß § 9 Abs. 3 VerbrKrG scheide aus, hält rechtlicher
Überprüfung hingegen nicht stand.
a) Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts kann auch ein finanziertes
Immobiliengeschäft mit dem der Finanzierung dienenden Verbraucherkreditvertrag
ein verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 VerbrKrG bilden, sofern der
Kreditvertrag dem Verbraucherkreditgesetz unterfällt und - wie hier mangels
grundpfandrechtlicher Absicherung des Kredits - die Ausnahmeregelung des § 3
Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG nicht greift.
Zwar hat der Bundesgerichtshof zur Rechtslage vor Inkrafttreten des
Verbraucherkreditgesetzes die Auffassung vertreten, Immobilienkredite und das
jeweils finanzierte Grundstücksgeschäft seien grundsätzlich nicht als zu einer
wirtschaftlichen Einheit verbundene Geschäfte anzusehen, weil bei einem
Immobilienkauf auch der rechtsunkundige und geschäftsunerfahrene Laie wisse, daß
Kreditgeber und Immobilienverkäufer in der Regel verschiedene Personen seien
(BGH, Urteile vom 18. September 1970 - V ZR 174/67, WM 1970, 1362, 1363, vom 12.
Juli 1979 - III ZR 18/78, WM 1979, 1054, vom 13. November 1980 - III ZR 96/79,
WM 1980, 1446, 1447 f., vom 9. Oktober 1986 - III ZR 127/85, WM 1986, 1561, 1562
und vom 31. März 1992 - XI ZR 70/91, WM 1992, 901, 906; ebenso für einen nicht
dem Verbraucherkreditgesetz unterfallenden Immobilienkredit: BGH, Urteil vom 19.
Mai 2000 - V ZR 322/98, WM 2000, 1287, 1288).
Diese Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des Verbraucherkreditgesetzes
fort, soweit es um Realkreditverträge im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG
geht. Auf diese finden nach der ausdrücklichen gesetzlichen Regelung des § 3
Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG die Regelungen über verbundene Geschäfte (§ 9 VerbrKrG)
keine Anwendung (Senat, BGHZ 150, 248, 263 sowie Urteile vom 10. September 2002
- XI ZR 151/99, WM 2002, 2409, 2410 und vom 12. November 2002 - XI ZR 3/01, WM
2003, 61, 63 f.).
Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts lassen sich die genannten
Grundsätze auf den vorliegenden Fall aber nicht ohne weiteres übertragen. Hier
wurde ein Verbraucherkredit zum Erwerb einer Immobilie gewährt, bei dem es sich
mangels grundpfandrechtlicher Absicherung nicht um einen Realkredit im Sinne des
§ 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG handelt. In einem solchen Fall bleibt § 9 VerbrKrG
angesichts der gesetzlichen Regelung der §§ 3, 9 VerbrKrG anwendbar.
Der Gesetzgeber hat den Anwendungsbereich des Verbraucherkreditgesetzes in den
§§ 1-3 VerbrKrG ausdrücklich geregelt. Obwohl es ihm nach Art. 11 der Richtlinie
des Rates vom 22. Dezember 1986 - 87/102/EWG, Abl. Nr. L 42/48 vom 12. Februar
1987 in der Fassung der Änderungsrichtlinien des Rates vom 22. Februar 1990 -
90/88/EWG, Abl. Nr. L 61/14 vom 10. März 1990 und des Europäischen Parlaments
und des Rates vom 16. Februar 1998 - 98/7/EG, Abl. Nr. L 101/17 vom 1. April
1998 (Verbraucherkreditrichtlinie) offen gestanden hätte, eine
Durchgriffsregelung nur für Kredite, die für den Bezug von Waren oder
Dienstleistungen vereinbart werden, vorzusehen und sämtliche Immobilienkredite
auszunehmen (Ott in: Bruchner/Ott/Wagner-Wieduwilt, VerbrKrG 2. Aufl. § 9 Rdn.
35), hat er von einer generellen Ausnahme für sämtliche Immobilienkredite
abgesehen. Er hat vielmehr in § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG lediglich die sog.
Realkredite vom Anwendungsbereich des § 9 VerbrKrG ausgenommen, zu denen der
hier zu beurteilende - grundpfandrechtlich nicht gesicherte - Kredit nicht
gehört. Seine Entscheidung, nicht alle zur Finanzierung von
Grundstücksgeschäften dienenden Verbraucherkredite von der Anwendung des § 9
VerbrKrG auszunehmen, sondern nur die Realkredite im Sinne des § 3 Abs. 2 Nr. 2
VerbrKrG, hat der Gesetzgeber dabei ausdrücklich auch in Kenntnis der
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BT-Drucks. 11/5462 S. 12, 23) getroffen.
Damit hat er eine bewußte und abschließende, von der Rechtsprechung zu
respektierende Regelung darüber geschaffen, auf welche
Verbraucherimmobilienkredite § 9 VerbrKrG nicht anwendbar sein soll. Für die
Auffassung des Berufungsgerichts, die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit im
Sinne des § 9 VerbrKrG scheide über § 3 Abs. 2 Nr. 2 VerbrKrG hinaus bei
Immobilienkrediten generell aus, ist deshalb kein Raum mehr (in diesem Sinne
auch bereits Senatsurteile vom 18. April 2000 - XI ZR 193/99, WM 2000, 1245,
1247 und vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917).
b) Nach dem Vorbringen der Beklagten bilden Kauf- und Kreditvertrag hier ein
verbundenes Geschäft im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG.
aa) Zu Recht hat das Berufungsgericht allerdings für zweifelhaft gehalten, ob
Kreditvertrag und Kaufvertrag hier nach § 9 Abs. 1 Satz 1 VerbrKrG als
wirtschaftliche Einheit anzusehen sind.
Dazu müßten die Verträge eine so enge Verbindung aufweisen, daß sich beide als
Teilstücke einer rechtlichen oder wenigstens wirtschaftlich-tatsächlichen
Einheit eng ergänzten (BT-Drucks. 11/5462 S. 23; BGH, Urteil vom 6. Dezember
1979 - III ZR 46/78, WM 1980, 159, 160). Hiergegen bestehen Bedenken. Weder sind
Kauf- und Kreditvertrag zeitgleich abgeschlossen (zu diesem Indiz: Senatsurteil
vom 18. März 2003 - XI ZR 422/01, WM 2003, 916, 917) noch formularmäßig
einheitlich ausgestaltet. Konkrete wechselseitige Hinweise auf den jeweils
anderen Vertrag fehlen. Der bloße Umstand, daß die in dem Kreditvertrag
enthaltene Widerrufsbelehrung eine Belehrung über verbundene Geschäfte enthält,
genügt hierfür schon deshalb nicht, weil es sich um einen Formularvertrag
handelt, der für unterschiedliche Vertragsgestaltungen offen sein muß.
Insbesondere sieht der Darlehensvertrag keine Zweckbindung der Darlehensvaluta
vor, die den Darlehensnehmern folgerichtig auf einem Konto zur Verfügung
gestellt wurde, über das sie frei verfügen konnten. Soweit der Überschrift des
Begleitschreibens der Klägerin zur Kreditzusage "Finanzierung der von Ihnen
erworbenen Immobilie..." und dem nachfolgenden Text zu entnehmen ist, daß das
Darlehen zur Finanzierung des Kaufpreises aus einem bestimmten
Grundstücksgeschäft aufgenommen worden ist, geht dies nicht über die regelmäßig
einem Kreditgeschäft innewohnende Zweckbestimmung hinaus.
bb) Letztlich kann offenbleiben, ob die Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 Satz 1
VerbrKrG vorliegen. Die Annahme einer wirtschaftlichen Einheit folgt hier
nämlich aus § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG, da sich die Klägerin nach dem Vortrag
der Beklagten bei Abschluß des Kreditvertrages jedenfalls der Mitwirkung der
Vertriebsbeauftragten der Verkäuferin bedient hat.
Wie der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 21. Juli 2003 (II ZR 387/02, WM 2003,
1762, 1763) entschieden hat, wird die wirtschaftliche Einheit nach § 9 Abs. 1
Satz 2 VerbrKrG unwiderleglich vermutet, wenn der Kreditvertrag nicht aufgrund
eigener Initiative des Kreditnehmers zustande kommt, der von sich aus eine Bank
um Finanzierung seines Anlagegeschäfts ersucht, sondern deshalb, weil der
Vertriebsbeauftragte des Anlagevertreibers dem Interessenten zugleich mit den
Anlageunterlagen einen Kreditantrag des Finanzierungsinstituts vorgelegt hat,
das sich zuvor dem Anlagevertreiber gegenüber zur Finanzierung bereit erklärt
hatte.
Diese Voraussetzungen sind hier nach dem Vorbringen der Beklagten gegeben.
Danach war die M. GmbH, für die der Vermittler L. tätig geworden ist, von der
Verkäuferin der Eigentumswohnungen mit deren Vertrieb beauftragt. Dies soll der
Klägerin bekannt gewesen sein. Zudem sollen zwischen der Klägerin und der
Verkäuferin bzw. der M. GmbH ständige Geschäftsbeziehungen bestanden haben, in
deren Rahmen die Klägerin eine allgemeine Zusage zur Finanzierung der
Wohnungskäufe erteilt habe. Die M. GmbH war gleichzeitig auf Provisionsbasis für
die Klägerin als Kreditvermittlerin tätig und besaß deren
Kreditantragsformulare. Unter Verwendung eines solchen Formulars hat sie bzw.
der für sie handelnde Vermittler L. schon vor Abschluß des Wohnungskaufvertrages
den Kreditantrag aufgenommen und der Klägerin, die keinerlei eigene
Verhandlungen mit den Beklagten geführt hat, zugeleitet. Dabei ist der
Kreditantrag, wie im Antragsformular der Klägerin vorgesehen, auch für die
"Verkäuferfirma" unterzeichnet worden. Die M. GmbH ist danach nicht auf
Initiative der Beklagten tätig geworden. Vielmehr liegt ein arbeitsteiliges
Zusammenwirken zwischen der Klägerin und der Vertriebsbeauftragten der
Verkäuferin vor.
Da die Parteien zu den Kontakten zwischen der Klägerin und der M. GmbH bzw. dem
Vermittler L. streitig und unter Beweisantritt vorgetragen haben, bedarf es noch
Feststellungen des Berufungsgerichts zum Vorliegen eines verbundenen Geschäfts
im Sinne des § 9 Abs. 1 Satz 2 VerbrKrG.
III.
Das angefochtene Urteil war daher in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang
aufzuheben (§ 562 Abs. 1 ZPO) und die Sache zur anderweiten Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1
ZPO).
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