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Verteilungsschlüsselumlegung auf alle Sondereigentümer – auch auf
Garageneigentümer
OLG Hamm
Az: 15 W
135/05
Beschluss vom
23.02.2006
Der 15. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Hamm hat am 23. Februar 2006 auf die
sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) bis 8) vom 15. April 2005
gegen den Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Hagen vom 15. März 2005
durch beschlossen:
Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.
Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde werden den
Beteiligten zu 1) bis 5) auferlegt, die auch den übrigen Beteiligten die ihnen
im Verfahren der weiteren Beschwerde entstandenen außergerichtlichen Kosten zu
erstatten haben.
Der Geschäftswert wird auf 3.500 Euro festgesetzt.
Gründe:
I.
Die zu 1) bis 5) beteiligten Antragsteller und die zu 6) bis 21) beteiligten
Antragsgegner bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße in I, die von
der Beteiligten zu 22) verwaltet wird. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus
einem Haus mit 12 Wohnungen und einem Laden sowie einem davon räumlich
getrennten Garagengebäude mit sieben Garagen. Der teilende Eigentümer, der
Bauingenieur Lücke, hat das Eigentum im Jahre 1972 in der Weise in 20
Miteigentumsanteile aufgeteilt, dass mit jedem Miteigentumsanteil das
Sondereigentum an einer in sich abgeschlossenen Wohnung, an einem Laden und an
sieben Garagen entsteht. Die auf die einzelnen Sondereigentümer entfallenden
Miteigentumsanteile sind anhand des Verhältnisses der Nutzflächen der Wohnungen,
der Garagen und des Ladens zu der Gesamtnutzfläche bestimmt worden.
Den fünf Antragstellern steht ausschließlich das Teileigentum an je einer Garage
zu. Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob sie auch verpflichtet sind, sich
an den Kosten des Wohnhauses zu beteiligen.
Die Gemeinschaftsordnung in der Teilungserklärung vom 18. Oktober 1972 enthält
folgende Regelungen:
Bestimmung über das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander
§ 6
Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander bestimmt sich nach den
Vorschriften der §§ 10 bis 29 WEG, soweit im folgenden nicht etwas anderes
bestimmt ist.
§ 9
1) Die Instandhaltung der zum gemeinschaftlichen Eigentum gehörenden Teile des
Gebäudes einschließlich der äußeren Fenster und des Grundstücks obliegt der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ...
§ 15
Die Wohnungseigentümer haben im Verhältnis ihrer Nutzungsfläche zur Gesamtfläche
zu einer Instandhaltungsrücklage, zu den Bewirtschaftungskosten (öffentl.
Abgaben, Verwaltung, Gartenpflege, Versicherung) und zu Zins- und
Tilgungsleistungen auf die Schulden und Lasten für das gemeinschaftliche
Eigentum beizutragen. ...
Die Bewirtschaftungskosten für Gemeinschaftseinrichtungen werden nach der
Wohnfläche, die Verwaltungskosten nach der Zahl der Wohnungen umgelegt."
Seit Entstehung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Jahre 1972 erfolgte die
Wohngeldabrechnung hinsichtlich der Instandhaltungskosten für die
Sondereigentümer der Wohnungen und die Sondereigentümer der Garagen jeweils
getrennt. Die lnstandhaltungsrücklagen für Wohnungen und Garagen wurden
jedenfalls buchhalterisch getrennt geführt. Bei den Eigentümerversammlungen
wurden die Garageneigentümer nur insoweit an Abstimmungen beteiligt, als diese
auch die Garagen betrafen, die Garageneigentümer erhielten auch nur insoweit ein
Protokoll der jeweiligen Eigentümerversammlung.
In der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 wurden unter TOP 6 die
Jahresabrechnungen für 2000 und 2001 gegen die Stimmen der Antragsteller
beschlossen. In diesen Jahresabrechnungen sind die Instandhaltungskosten für das
Gemeinschaftseigentum insgesamt nach Miteigentumsanteilen umgelegt, so dass zum
einen die Garagenmiteigentümer an den auf das Wohngebäude entfallenden
Instandhaltungskosten und die Eigentümer der Wohnungen und des Ladens an den auf
die Garagen entfallenden Instandhaltungskosten beteiligt sind.
Unter TOP 14 der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 wurden - zeitlich vor der
Beschlussfassung zu TOP 6 - folgende durch die Antragsteller beantragten
Beschlussfassungen mehrheitlich abgelehnt:
"Die Eigentümergemeinschaft beschließt, dass die Teilungserklärung vom
18.10.1972 des Notars W aus I dahingehend geändert wird, dass die
Kostentragungspflicht für sämtliche Kosten, welche an dem Gemeinschaftseigentum,
insbesondere dem Haus anfallen, durch die Wohnungseigentümer zu tragen sind und
dass sämtliche Kosten, welche an den Garagen entstehen, durch die
Garageneigentümer zu tragen sind.
In der Teilungserklärung ist auszunehmen, dass sich weder die Wohnungseigentümer
an den Kosten für irgendwelche Maßnahmen an den Garagen, noch umgekehrt
beteiligen müssen."
und
"Die Eigentümerversammlung ist sich in Ansehung der Teilungserklärung darüber
einig, dass diese fehlerhaft ist und dass getrennt Konten für die
Garagenrücklage als auch für die Wohnungseigentümerrücklage zu führen sind.
Dies wurde bereits in der Eigentümerversammlung beschlossen. Die
Eigentümerversammlung ist sich weiterhin darüber einig, dass die Kosten, welche
an den Garagen entstehen, nicht von den Wohnungseigentümern, sondern nur von den
Garageneigentümern allein zu zahlen sind. Ebenso ist die
Hauseigentümergemeinschaft sich darüber einig, dass die Kosten, welche an dem
Haus und Wohnungen entstehen, lediglich durch die Wohnungseigentümer zu tragen
sind, nicht jedoch durch die Garageneigentümer.
Diesbezüglich sind sodann die bereits getrennten Konten für Wohnungseigentum und
Garageneigentum weiterzuführen. Die Garageneigentümer sind nicht dazu
verpflichtet, anteilig Kosten der Wohnungseigentümer und Rücklagen auf das
Wohnungseigentum zu zahlen, genauso wie umgekehrt sind die Wohnungseigentümer
nicht dazu verpflichtet, Rücklagen und Zahlungen auf das Konto der
Garageneigentümer zu leisten."
Mit einem am 02.01.2003 bei dem Amtsgericht eingegangenen Schreiben vom
31.12.2002 haben die Antragsteller den in der Eigentümerversammlung vom
03.12.2002 gefassten Beschluss "Aufteilung der Sonderumlage (Fassadensanierung)
gemäß Teilungserklärung" angefochten unter Hinweis darauf, dass ihnen eine
Niederschrift über die in der Versammlung gefassten Beschlüsse noch nicht
zugegangen sei. Mit Schriftsatz vom 14.01.2003 meldeten sich für die
Antragsteller die Rechtsanwälte X und Partner aus I mit dem Antrag, den
Beschluss zu TOP 6 für ungültig zu erklären. Mit Schriftsatz vom 13.05.2005 hat
er beantragt,
festzustellen, dass die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung I2-Straße
vom 03.12.2002 zum TOP 6 - Jahresabrechnung 2000 und 2001 - und TOP 14 unwirksam
sind und dass sämtliche Kosten, die am Gemeinschaftseigentum des Hauses
anfallen, von den Wohnungseigentümern und sämtliche Kosten, die an dem
Gemeinschaftseigentum der Garagen entstehen, durch die jeweiligen
Garageneigentümer zu tragen sind.
Die Antragsteller sind der Ansicht, die Teilungserklärung sei dahingehend
auszulegen, dass die Instandhaltungskosten des Gemeinschaftseigentums am
Wohngebäude nur von den Sondereigentümern der Wohnungen und nicht auch von den
Garageneigentümern zu tragen seien. Hierfür spreche insbesondere der Wortlaut
des § 9 der Teilungserklärung. Der dort verwendete Begriff "Wohnungseigentümer"
bezeichne gerade nicht die Eigentümer von Garagen. Für eine umfassende
Verwendung des Begriffes "Wohnungseigentümer" gebe es in der gesamten
Teilungserklärung keine Anhaltspunkte. Dementsprechend seien seit 1972 die
Instandhaltungsrücklagen getrennt geführt worden. Hierzu hätten die
Wohnungseigentümer ihre Zustimmung mehrfach in Beschlüssen zum Ausdruck
gebracht. So sei auf der Eigentümerversammlung vom 04.05.1983 der Verwalter
einstimmig beauftragt worden, Instandhaltungsfonds nach Garagen und Wohnungen zu
trennen. Diese Trennung sei in der Eigentümerversammlung vom 14.05.1984
einstimmig beschlossen worden. Hierin sei eine die Teilungserklärung abändernde
bzw. ergänzende Vereinbarung zu sehen. Die Vereinbarung der Rücklagentrennung
beinhalte auch die Vereinbarung der Kostentrennung hinsichtlich der
Instandsetzungskosten für das Gemeinschaftseigentum an den Garagen einerseits
und dem Wohngebäude andererseits. Dementsprechend hätten die Garageneigentümer
bei dem Erwerb der Garagen auch nur mit lnstandhaltungskosten hinsichtlich der
Instandhaltung des Garagengebäudes kalkuliert. Zudem sei eine Umlegung der
Instandhaltungskosten für das Gemeinschaftseigentum am Wohngebäude auf die
Garageneigentümer auch deshalb unbillig, weil diese hinsichtlich der
Entscheidungen über die Nutzung des Wohngebäudes und seiner Einrichtungen in der
Vergangenheit immer ausgeschlossen gewesen seien. Für ihre Auslegung spreche
auch folgendes: In ihrer Teilungserklärung seien wortgleich Vorschriften der
Teilungserklärung aus der Teilungserklärung der benachbarten
Wohnungseigentumsgemeinschaft I3-Straße übernommen worden, die wenige Monate vor
ihrer Wohnungseigentümergemeinschaft I2-Straße gebildet worden sei. In der
Wohnungseigentümergemeinschaft I3-Straße seien die Garagen den einzelnen
Wohnungen zugeordnet worden. Die übernommenen Regelungen seien daher nicht für
den Fall, dass separates Sondereigentum an Garagen erworben werden könne,
konzipiert worden. Diese Besonderheit sei bei der Errichtung ihrer
Teilungserklärung schlicht vergessen worden. Es sei daher eine Vertragslücke
vorhanden, die durch Auslegung zu schließen sei.
Die Antragsgegner haben die Zurückzuweisung der Anträge beantragt. Sie sind der
Ansicht, der in § 9 der Teilungserklärung verwendete Begriff der
"Wohnungseigentümer" sei als umfassende Sammelbezeichnung für alle Miteigentümer
zu verstehen. Dies ergebe sich bereits daraus, dass weder für die Garagen noch
für die Gewerbefläche Sonderregelungen in der Teilungserklärung enthalten seien.
Eine Änderung der Teilungserklärung durch eine Vereinbarung aller
Wohnungseigentümer sei bisher nicht erfolgt.
Mit Beschluss vom 29.07.2004 hat das Amtsgericht die Anträge der Antragsteller
zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, mit dem in § 9 der
Teilungserklärung verwendeten Begriff "Wohnungseigentümer" seien auch die
Garageneigentümer gemeint, da die Teilungserklärung keine eigene Kostenregelung
für die Garageneigentümer enthalte. Zudem sei in § 15 der Teilungserklärung die
Aufteilung der Kosten der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums nach
Nutzfläche angeordnet, während andere Kosten nach Wohnfläche verteilt würden.
Über Nutzfläche verfügten auch die Garagen. Die Instandhaltungskosten müssten
zudem zwingend auf alle Miteigentumsanteile umgelegt werden. Die Antragsteller
könnten sich auch nicht auf Vertrauensschutz berufen, da die Teilungserklärung
auch jahrelanger abweichender Übung der Eigentümer vorgehe. Die Voraussetzungen
für einen aus Treu und Glauben folgenden Anspruch der Antragsteller auf
Zustimmung zur begehrten Änderung der Teilungserklärung lägen nicht vor.
Gegen diese Entscheidung haben die Antragsteller rechtzeitig sofortige
Beschwerde eingelegt, mit der sie unter Aufrechterhaltung ihrer Rechtsauffassung
ihren erstinstanzlich gestellten Antrag weiterverfolgt haben. Sie haben
ergänzend ausgeführt, dass sie, sollte die Teilungserklärung nicht im Sinne
einer Aufteilung der Instandhaltungskosten auszulegen seien, einen Anspruch auf
Änderung der Teilungserklärung hätten. Sie müssten sich an derzeit absehbaren
Instandsetzungskosten für die Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums am
Wohnhaus in Höhe von 59.500,00 EUR mit einem Betrag in Höhe von jeweils ca. 730
EUR beteiligen, obwohl sie von einer Sanierung des Wohnhauses nicht
profitierten. Aufgrund ihrer nur geringen Miteigentumsanteile hätten sie auch
nicht die Möglichkeit, Beschlussfassungen der Eigentümergemeinschaft
hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus zu verhindern. Eine
Verpflichtung der Garageneigentümer zur Tragung der Kosten der Instandhaltung
auch des Gemeinschaftseigentums am Wohnhaus wirke sich zudem negativ auf den
Verkaufswert der Garagen aus. Da sämtliche Garageneigentümer ihre Garage unter
der Voraussetzung einer getrennten Abrechnung der Instandhaltungskosten gekauft
hätten, stelle der durch die nicht getrennte Umlage der lnstandhaltungskosten
für das Gemeinschaftseigentum verursachte Preisverfall nahezu eine Enteignung
dar. Die durch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums am Wohngebäude
entstehende Wertsteigerung komme demgegenüber lediglich den Eigentümern der
Wohnungen zu Gute.
Die Kammer hat in öffentlicher Sitzung am 23.02.2005 mit den erschienenen
Beteiligten die Sache erörtert. Mit Beschluss vom 15.03.2005 hat das Landgericht
die Beschwerde zurückgewiesen. Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens hat
es den Beteiligten zu 1) bis 5) auferlegt, eine Erstattung außergerichtlicher
Kosten hat es nicht angeordnet.
Gegen diese ihren früheren Verfahrensbevollmächtigten am 07.04.2005 zugestellte
Entscheidung richtet sich die mit Anwaltsschriftsatz vom 15.04.2005 eingelegte
sofortige weitere Beschwerde, die am selben Tag bei dem Oberlandesgericht
eingegangen ist.
II.
Die sofortige weitere Beschwerde ist nach den §§ 27, 29 FGG, 45 Abs. 1 WEG
statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt worden. Die Beschwerdebefugnis
der Antragsteller ergibt sich daraus, dass ihre erste Beschwerde ohne Erfolg
geblieben ist.
In der Sache ist das Rechtsmittel unbegründet, weil die angefochtene
Entscheidung nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht, § 27 Abs. 1 FGG iVm §
546 ZPO.
Das Landgericht war mit einer zulässigen Erstbeschwerde der Beteiligten zu 1)
bis 5) befasst. Sie waren zur Einlegung der Erstbeschwerde befugt, weil das
Amtsgericht ihren Antrag zurückgewiesen hat. Sie sind Mitglieder der
Eigentümergemeinschaft I2-Straße in I, auch wenn ihre Miteigentumsanteile von
12,212/1.000 bzw. 12,237/1.000 "nur" mit dem Sondereigentum an einer Garage
verbunden sind, und konnten als solche gemäß §§ 43 Abs. 1 Nr. 4, 23 Abs. 4 WEG
einen Antrag auf Ungültigkeit der in der Eigentümerversammlung vom 03.12.2002
gefassten Beschlüsse stellen. Der Anfechtungsantrag ist in der Monatsfrist des §
23 Abs. 4 S. 2 WEG gestellt worden. Gegenstand der Anfechtung war nach dem
Antrag vom 31.12.2002 der "Beschluss Aufteilung der Sonderumlage
(Fassadensanierung) gemäß Teilungserklärung." Diesen Antrag haben die
Antragsteller nach Erhalt der Niederschrift über die Eigentümerversammlung vom
03.12.2002 dahin präzisiert, dass der Beschluss zu TOP 6 aufgrund der Anfechtung
für unwirksam zu erklären sei. Damit war auch nur dieser Beschluss Gegenstand
der rechtzeitigen Anfechtungserklärung. Soweit die Antragsteller mit Schriftsatz
vom 13.05.2003 beantragt haben, auch die Beschlüsse zu TOP 14 für unwirksam zu
erklären, ist die Monatsfrist des § 23 Abs. 4 WEG nicht eingehalten. Eine
Überprüfung dieser Beschlüsse ist daher nur beschränkt auf Nichtigkeitsgründe
möglich, weil die Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses ohne zeitliche
Befristung geltend gemacht werden kann; sie können wegen der bereits
abgelaufenen Frist jedoch nicht auf Anfechtungsgründe überprüft werden, die
keine Nichtigkeit der Beschlüsse zur Folge haben (§ 23 Abs. 4 S. 2, 2. Halbsatz
WEG).
Das Landgericht hat zutreffend angenommen, dass der in der Eigentümerversammlung
vom 03.12.2002 unter TOP 6 gefasste Beschluss über die Jahresabrechnungen 2000
und 2001 die Kosten für die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums
entsprechend den Regelungen der Teilungserklärung auf alle Miteigentümer umlegt.
Die Auslegung der Teilungsvereinbarung unterliegt, da sie den Inhalt des im
Grundbuch eingetragenen Sondereigentums bestimmt (§ 10 Abs. 2 WEG), der
uneingeschränkten Nachprüfung durch das Rechtsbeschwerdegericht. Für die
Auslegung maßgebend sind dabei, wovon auch das Landgericht ausgegangen ist,
allein der Wortlaut der Eintragung und ihr Sinn, wie sie sich aus unbefangener
Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergeben; Umstände außerhalb
der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen
Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ
139, 288 = NJW 1998, 3713, 3714). Der Einwand der Rechtsbeschwerde, eine
eingeschränkte Auslegung sei nur dann vorzunehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung
im Grundbuch eingetragen ist, übersieht, dass vorliegend die
Gemeinschaftsordnung Teil der Teilungserklärung ist, die im Grundbuch durch
Bezugnahme nach § 7 Abs. 3 WEG eingetragen und daher Inhalt des Sondereigentums
ist. Daher hat die Auslegung - wie bei jeder Grundbucheintragung - objektiv und
normativ zu erfolgen, ohne dass es auf die subjektiven Vorstellungen des
teilenden Eigentümers oder auf die Umstände ankommt, wie die Teilungserklärung
zustande gekommen ist und in welchem Zusammenhang sie mit der Teilungserklärung
zu dem benachbarten Haus I3-Straße steht. Unerheblich ist daher auch, ob die
Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung in der Vergangenheit von den
Wohnungseigentümern und früheren Verwaltern anders verstanden worden und
dementsprechend anders als nach ihrem maßgeblichen Wortlaut umgesetzt worden
ist.
Der Senat folgt der Auslegung der die Umlage der Instandhaltungskosten für das
Gemeinschaftseigentum betreffenden §§ 9 und 14 der Teilungserklärung durch das
Landgericht sowohl im Ergebnis als auch in der Begründung. Nach § 9 der im
Grundbuch eingetragenen Gemeinschaftsordnung sind die Kosten für die
Instandhaltung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Teile des Gebäudes und des
Grundstücks von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu tragen. Der Begriff
"Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" umfasst nicht nur die Wohnungseigentümer,
sondern auch die Teileigentümer, weil es nur eine Eigentumsgemeinschaft gibt,
die nach der Teilungserklärung aus den Eigentümern der Wohnungen, des Ladens und
der Garagen besteht. Die Eigentümer der Wohnungen bilden, ebenso wie die
Garageneigentümer, keine eigene Gemeinschaft. Der Begriff "Wohnungseigentümer"
ist daher entsprechend den gesetzlichen Regelungen im WEG in einem umfassenden
Sinne als Synonym für "Sondereigentümer" zu verstehen. Denn auch das
Wohnungseigentumsgesetz spricht in den Vorschriften über die Gemeinschaft (§§
10ff), die Verwaltung (§§ 20ff) und das gerichtliche Verfahren (§§ 43 ff) nur
von der Wohnungseigentümergemeinschaft oder den Wohnungseigentümern und begnügt
sich insoweit in § 1 Abs. 6 auf den schlichten Hinweis, dass für das
Teileigentum die Vorschriften über das Wohnungseigentum entsprechend gelten. Es
bestehen keine Anhaltspunkte für die Annahme, dass vorliegend etwas anderes
gelten sollte. Dies wäre nur dann anzunehmen, wenn die Gemeinschaftsordnung
ausdrücklich die Teileigentumseinheiten von ihrem Regelungsbereich ausnehmen
wollte. Dies ist aber nicht der Fall. Selbst die Antragsteller machen nicht
geltend, dass z.B. die Vorschriften über das Gemeinschaftsverhältnis auch nicht
für den Eigentümer des in der Teilungserklärung als Ladenlokal bezeichneten
Miteigentumsanteils gelten sollten. Für die Eigentümer der Garagen gilt aber
nichts anderes. Sie sind jeweils mit einem Miteigentumsanteil von 12,212/1.000
oder 12,237/1.000 an der Anlage beteiligt und damit an den Kosten der
Gemeinschaft zu beteiligen. Selbst wenn man aber mit den Antragstellern der
Auffassung wäre, dass die Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der
Garageneigentümer keine vertragliche Regelungen enthalte, so würde sich an
diesem Ergebnis nichts ändern. Denn in diesem Fall wären die Antragsteller gemäß
§ 10 Abs. 1 WEG, § 6 der Gemeinschaftsordnung mangels einer besonderen
Vereinbarung entsprechend ihrem Miteigentumsanteil nach § 16 WEG an den Kosten
der Gemeinschaft zu beteiligen.
Auch eine ergänzende Auslegung kann nicht zu dem von den Antragstellern
angestrebten Ergebnis führen. Zwar finden die Grundsätze der ergänzenden
Auslegung auch auf Teilungserklärungen Anwendung. Dabei müssen jedoch die oben
beschriebenen Grenzen beachtet werden, die für die Auslegung einer
Teilungserklärung allgemein bestehen: Aus dem Zusammenhang der Teilungserklärung
selbst muss sich deshalb eine planwidrige Regelungslücke sowie der hypothetische
Parteiwille, der für die Ergänzung der getroffenen Regelungen maßgebend ist, in
einer Weise ergeben, dass sich das Ergebnis einer solchen Auslegung für den
unbefangenen Betrachters als das nächstliegende erschließt (vgl. BGH NJW 2004,
3413). Für die Feststellung einer planwidrigen Regelungslücke kann nicht bereits
ausreichen, dass die Antragsteller die gleichmäßige Belastung aller
Miteigentümer an den Instandsetzungskosten entsprechend ihren
Miteigentumsanteilen als nicht interessengerecht empfinden. Richtig ist zwar,
dass der teilende Eigentümer aufgrund der Dispositivität der gesetzlichen
Kostenverteilung Untergemeinschaften für die Instandhaltung des Wohngebäudes
einerseits und des Garagengebäudes andererseits hätte bilden und so eine bessere
Verteilungsgerechtigkeit im Verhältnis zwischen den Wohnungs- und den
Teileigentümern hätte herbeiführen können. Daraus lässt sich indessen aus der
maßgeblichen Sicht des unbefangenen Betrachters keineswegs zwingend ableiten,
die unterschiedlichen Nutzung des Wohngebäudes einerseits und des gesonderten
Garagengebäudes andererseits sei von dem teilenden Eigentümer lediglich
versehentlich unberücksichtigt geblieben, während dieser bei Berücksichtigung
dieser Besonderheiten Untergemeinschaften für die Instandhaltung hätte bilden
wollen. Denn im Hinblick auf den Kostenverteilungsschlüssel wären eine Fülle von
Differenzierungen denkbar, um Unterschieden im Hinblick auf die wirtschaftliche
Nutzbarkeit des Sondereigentums, Lagevorteilen oder dem Instandhaltungsbedarf
einzelner Gebäudeteile Rechnung zu tragen. Zwingend ist eine solche
Differenzierung jedoch keineswegs, weil der teilende Eigentümer bei der Abwägung
der Interessen der künftigen Miteigentümer auch größeren Wert auf deren
Gleichbehandlung legen kann (Senatsbeschluss vom 21.06.2005 - 15 W 131/05). So
stellt die Bildung von Instandhaltungsuntergemeinschaften für einzelne
Gebäudeteile in der Praxis weiterhin eine Ausnahme dar. Ohne einen besonderen
Anhaltspunkt in der Teilungserklärung, der hier im Unterschied zu dem der
Entscheidung des BGH (a.a.O) zugrunde liegenden Fallgestaltung fehlt, kann
deshalb ein differenzierender Kostenverteilungsschlüssel nicht im Wege der
ergänzenden Auslegung festgestellt werden.
Die Teilungserklärung ist auch nicht, wie die Rechtsbeschwerde meint, konkludent
durch jahrelanges stillschweigendes Verhalten geändert worden. Hierzu hat das
Landgericht in nicht ergänzungsbedürftiger Weise ausgeführt, ein auf Änderung
der Teilungserklärung gerichteter Wille aller Wohnungs- und Teileigentümer sei
nicht feststellbar. Dieser setze voraus, dass den Wohnungseigentümern die von
ihrem Verhalten abweichende Regelung der Teilungserklärung bekannt sei. Das sei
hier, wie das Vorbringen der Antragsteller hinsichtlich der Auslegung der
Teilungserklärung zeige, nicht der Fall. Es könne auch nicht ohne weiteres davon
ausgegangen werden, dass bei Kenntnis der abweichenden Regelung der
Teilungserklärung ein Änderungswille bei allen Wohnungseigentümern vorhanden
gewesen wäre. Vielmehr sei, wie das vorliegende Verfahren ebenfalls zeige,
anzunehmen, dass die Eigentümer der Wohnungen bereits früher bei richtiger
Auslegung der Teilungserklärung auf einer Umlage der lnstandhaltungskosten auf
alle Miteigentümer bestanden hätten. Soweit die Rechtsbeschwerde meint, es sei
insoweit entgegen der Auffassung des Landgerichts ausreichend, dass allen
Eigentümern eine auszufüllende Regelungslücke in der Teilungserklärung bekannt
gewesen sei, übersieht sie, dass - wie dargelegt - eine Regelungslücke nicht
besteht.
Die Vorinstanzen haben den Beschluss zu TOP 6 dahin ausgelegt, dass die
Instandhaltungskosten in den Jahresabrechnungen 2000 und 2001 auf alle
Miteigentümer nach ihren Miteigentumsanteilen erfolgen solle und nicht, wie es
in § 15 der Teilungserklärung vorgesehen sei, nach dem Verhältnis der
Nutzfläche. Da Gegenstand der Beschlussfassung eine Einzelfallregelung ist
(Genehmigung der Jahresabrechnungen 2000 und 2001), gelten für die Auslegung die
allgemeinen Regeln für Rechtsgeschäfte (§§ 133, 157 BGB). Bei der Auslegung ist
daher der wirkliche Wille zu erforschen und nicht allein auf den Wortlaut
abzustellen. Die Auslegung obliegt daher dem Tatrichter und bindet das
Rechtsbeschwerdegericht, sofern sie nach den Denkgesetzen und der feststehenden
Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht,
dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle
wesentlichen Tatsachen berücksichtigt (Senat OLGZ 1990, 57). Ein solcher Mangel
ist hier nicht gegeben und wird auch von keinem Beteiligten geltend gemacht.
Zutreffend hat das Landgericht angenommen, es sei vorliegend unschädlich, dass
der Beschluss entgegen § 15 der Gemeinschaftsordnung nicht auf die Nutzfläche
abstelle, weil im vorliegenden Fall das Verhältnis der Miteigentumsanteile dem
Verhältnis der Nutzfläche entspreche; die Miteigentumsanteile seien nämlich
korrekt anhand des Verhältnisses der Nutzflächen bestimmt worden. Dabei sind die
Vorinstanzen entgegen der Auffassung der Rechtsbeschwerde zu Recht davon
ausgegangen, dass bei der Berechnung der Nutzfläche nur solche Flächen zu
berücksichtigen sind, die im Sondereigentum stehen. Denn die Kosten sind zu 100
% von den einzelnen Miteigentümern zu erheben, entweder entsprechend ihren
Miteigentumsanteilen (§ 16 WEG) oder nach einem hiervon abweichend vereinbarten
Schlüssel. Nutzflächen, die allen Wohnungseigentümern gemeinschaftlich zustehen
- hierzu zählen auch Flächen, an denen Sondernutzungsrechte begründet worden
sind -, sind von dem Verteilungsschlüssel ausgenommen.
Zutreffend haben die Vorinstanzen auch den Antrag, die unter TOP 14 der
Eigentümerversammlung vom 03.12.2002 gefassten Beschlüsse für ungültig zu
erklären, als unbegründet zurückgewiesen. Dabei kann dahin stehen, ob es sich
bei diesen Beschlüssen überhaupt um anfechtbare Beschlüsse im Sinne des § 23 WEG
handelt oder nur um Geschäftsordnungsbeschlüsse, die grundsätzlich nicht
angefochten werden können. Für die Annahme eines Geschäftsordnungsbeschlusses
könnte hier sprechen, dass die Mehrheit der Gemeinschaft die Beschlussanträge
ausweislich der Niederschrift über die Eigentümerversammlung mangels
Beschlusskompetenz abgelehnt hat. Damit hat sie zum Ausdruck gebracht, eben
keinen Beschluss fassen zu wollen. Aber auch wenn man annimmt, dass es sich bei
den beiden Beschlüssen um anfechtbare Negativbeschlüsse handelt (vgl. BGH NJW
2001, 3339), hat der Antrag auf Feststellung ihrer Unwirksamkeit keinen Erfolg.
Dabei kann auch dahin stehen, ob für die Anfechtung der unter TOP 14 gefassten
Negativbeschlüsse überhaupt ein Rechtsschutzinteresse besteht; daran fehlt es
nämlich, wenn diese für eine erneute Beschlussfassung der Wohnungseigentümer
keine Sperrwirkung entfalten (BGH NZM 2002, 995; BayObLG FGPrax 2005, 106).
Jedenfalls sind die Beschlüsse nicht nichtig. Vielmehr wäre der erste zu TOP 14
gefasste Beschluss nichtig, wenn er eine Mehrheit bekommen hätte. Denn der
Gemeinschaft fehlt mangels einer Öffnungsklausel in der Teilungserklärung die
Beschlusskompetenz zu einer die Gemeinschaftsordnung abändernden
Kostenverteilung (vgl. BGHZ 145, 158 = NJW 2000, 3500). Der zweite zu TOP 14
gefasste Beschluss zielte auf eine einvernehmliche Änderung der
Teilungserklärung und/oder Auslegung der Teilungserklärung dahin, dass eine
getrennte Kostentragungspflicht hinsichtlich des Hauses und der Garagen gelten
soll. Dass die Teilungserklärung nicht in dem Sinne der Beschlussfassung
auszulegen ist, ist oben dargelegt. Eine einvernehmliche Änderung konnte auf der
Versammlung nicht erzielt werden, da nicht alle Wohnungs- oder Teileigentümer
anwesend waren.
Den Antrag der Antragsteller auf Feststellung, dass sämtliche Kosten, die am
Gemeinschaftseigentum des Hauses anfallen, von den Wohnungseigentümern und
sämtliche Kosten, die an dem Gemeinschaftseigentum der Garagen entstehen, durch
die jeweiligen Garageneigentümer zu tragen sind, haben die Vorinstanzen
vertretbar dahingehend ausgelegt, dass die Antragsteller beantragen, die
Antragsgegner zu verpflichten, einer Änderung der Teilungserklärung in dem
genanten Sinne zuzustimmen. Im Verfahren nach § 43 WEG hat das Gericht
grundsätzlich ohne Bindung an den Wortlaut der Sachanträge die nach
pflichtgemäßem Ermessen gebotene sachgerechte Entscheidung zu finden (BayObLGZ
1975, 161; FGPrax 2005, 106). Dass dies von den Antragstellern gewollt ist, wird
auch mit der Rechtsbeschwerde bestätigt.
Zu Recht hat das Landgericht einen Abänderungsanspruch verneint. Es ist
zutreffend davon ausgegangen, dass nach anerkannter Auffassung ein
Wohnungseigentümer gegen die übrigen Teilhaber der Gemeinschaft einen Anspruch
auf Änderung der gesetzlichen Kostenverteilung hat, wenn außergewöhnliche
Umstände ein Festhalten an dem geltenden Kostenverteilungsschlüssel als grob
unbillig und damit gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßend erscheinen
lassen. Bei der Prüfung, ob diese Voraussetzungen erfüllt sind, ist ein strenger
Maßstab anzulegen. Im Vordergrund steht dabei der Gesichtspunkt, jeder
Wohnungseigentümer solle sich darauf verlassen können, dass das einmal
Vereinbarte grundsätzlich weiterhin Geltung hat und alle bindet; außerdem ist
jeder Wohnungseigentümer in der Regel bei Erwerb der Wohnung in der Lage, sich
über den geltenden Kostenverteilungsschlüssel zu informieren und sich darauf
einzustellen (vgl. BGHZ 156, 192 = NJW 2003, 3476; NJW 2004, 3413; Senat ZMR
2003, 286).
Eine gerichtliche Änderung des Kostenverteilungsschlüssels kommt insbesondere
dann in Betracht, wenn sich die Regelung in der Teilungserklärung im
Zusammenleben der Wohnungseigentümer als von Anfang an verfehlt oder
unzweckmäßig erweist, etwa weil sie zu wenig auf die Besonderheiten der
jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaft abgestimmt ist (vgl. Senat FGPrax
1996, 176, 177; KG, NJW-RR 1991, 1169, 1170). Insgesamt handelt es sich um eine
aufgrund der Gesamtumstände des Einzelfalls vorzunehmende Würdigung, deren
Gewichtung in erster Linie dem Tatrichter vorbehalten ist. Es handelt sich um
eine Prüfung, die sich nicht in den Voraussetzungen des § 242 BGB erschöpft,
sondern - mit Blick auf das Merkmal der groben Unbilligkeit - um die
Beantwortung einer im Wesentlichen auf tatsächlichem Gebiet liegenden Frage. Bei
der Subsumtion des festgestellten Sachverhalts unter diesen unbestimmten
Rechtsbegriff ist dem Tatrichter deshalb ein von dem Rechtsbeschwerdegericht nur
beschränkt überprüfbarer Beurteilungsspielraum zuzubilligen (BGH NJW 2004,
3413). Dieser rechtlichen Nachprüfung hält die Entscheidung des Landgerichts
stand.
Die Kammer hat bei ihrer Entscheidung in nachvollziehbarer Weise in den
Vordergrund gestellt, dass die Antragsteller bei Erwerb des Teileigentums in der
Lage gewesen sind, die Art der Kostenverteilung und damit die auf sie zukommende
Belastung zu erkennen und in ihre wirtschaftlichen Dispositionen einzubeziehen.
Die Teilungserklärung enthält, wie dargelegt, keine Sonderregelung für die
Garageneigentümer, so dass sie sich nicht auf eine anderslautende Auskunft oder
eine andersgeartete tatsächliche Handhabung verlassen durften, sondern immer
damit rechnen mussten, dass sich die Praxis eines Tages der Rechtslage anpassen
wird. Aus der Teilungserklärung war auch zu ersehen, dass es nur sieben Garagen
gibt, so dass die Eigentümer der Garagen bei Abstimmungen in der Versammlung der
Wohnungs- und Teileigentümer stets in der Minderheit sind, was aber nicht
bedeutend, dass sie von vornherein von den übrigen Miteigentümern benachteiligt
werden. Vorliegend spricht auch nichts dafür, dass die Kostenverteilung nach
Miteigentumsanteilen von vorneherein in einem groben Missverhältnis zu den nach
der Nutzfläche möglichen Kosten steht. Insoweit hat das Landgericht ohne
Rechtsfehler ausgeführt, es sei nicht erkennbar, dass die in der
Teilungserklärung vorgesehene Verteilung der Kosten für die Instandhaltung des
Gemeinschaftseigentums grob unbillig wäre. Zwar müssten sich die
Garageneigentümer danach an den Kosten der Instandhaltung des Wohnhauses
beteiligen, obwohl sie wirtschaftlich betrachtet von der damit erzielten
Wertsteigerung bzw. Werterhaltung des Wohnhauses nicht profitieren. Auf der
anderen Seite müssten sich aber auch die Wohnungs- und der Ladeneigentümer an
den Kosten der Instandhaltung der Garagen beteiligen, obwohl ihnen hieraus kein
wirtschaftlicher Vorteil erwächst.
Da das Rechtsmittel nicht erfolgreich ist, entspricht es der Billigkeit, die
Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde den Antragstellern
aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG. Im Hinblick darauf, dass die weitere Beschwerde
von vornherein keine Aussicht auf Erfolg hatte, ist es auch angemessen, dass die
Antragsteller den Antragsgegnern die ihnen im Verfahren der weiteren Beschwerde
entstandenen außergerichtlichen Auslagen zu erstatten haben (§ 47 Satz 2 WEG).
Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.
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