|
| |
Gewährleistungsausschluss bei Bauwerk: Aufklärungspflicht des Verkäufers über
Mängel der verkauften Sache
OLG Frankfurt
Az: 26 U 57/03
Urteil vom
07.04.2005
Gründe:
I.
Die Kläger begehren von den Beklagten die Rückabwicklung eines
Grundstückskaufvertrages.
Die Beklagten waren als Gesellschafter einer GbR Eigentümer des Grundbesitzes
... Straße in O1. Auf diesem Grundstück errichtete die Fa. A GmbH, deren
Gesellschafter und Geschäftsführer die Beklagten waren, als Generalunternehmerin
ein Fachmarktzentrum; ausgeführt wurden die Arbeiten von der Fa. B. Die Abnahme
des Bauwerkes erfolgte am 14.09.1998. Zur Vorbereitung hatte die Fa. A GmbH den
Sachverständigen SV1 mit der Begutachtung des Objektes beauftragt, der am 14.,
15. und 30.09.1998 Besichtigungen durchführte und auf dieser Grundlage am
02.12.1998 ein Gutachten erstellte (vgl. Anlage K 22 des Anlagenordners), das
erhebliche Baumängel auswies, deren Vorhandensein zum Teil zwischen den Parteien
streitig ist, zum Teil sind die Parteien auch unterschiedlicher Auffassung im
Hinblick darauf, was in ihrem Vertragsverhältnis als Mangel anzusehen ist.
Unstreitig ist mittlerweile allerdings, dass die Pflasterung der Parkflächen
mangelhaft ist, weil der Unterbau nicht fachgerecht erfolgte. Statt der
Schottertragschicht wurde Recyclingmaterial eingebaut, welches nicht hinreichend
wasserdurchlässig und deshalb nicht frostsicher ist. Deshalb ist es bereits zu
Absenkungen und Vertiefungen gekommen. Diese Mängel waren u.a. Gegenstand eines
Beweissicherungsverfahrens zwischen der Fa. A GmbH und der Fa. B vor dem LG
Hanau - 1 OH 22/00. Nach dem dort eingeholten Gutachten kann eine Behebung des
Mangels nur durch eine Neuverlegung erfolgen; wegen der diesbezüglichen Kosten
haben die Kläger die Fa. A GmbH in Anspruch genommen. In dem Verfahren 1 O
372/03 = 26 U 47/03 wurde die Fa. A GmbH erstinstanzlich zur Zahlung von
198.275,86 Euro verurteilt. Hierauf hat sie einen Betrag in Höhe von 164.185,84
Euro gezahlt. Insoweit ist das Urteil auch rechtskräftig.
Zu dem Unterbau hatte der SV SV1 allerdings keine eigenen Feststellungen
getroffen; seine Angaben beruhten auf einer Mitteilung des Beklagten zu 1) und
des Architekten C, wonach statt Schotter Recyclingmaterial eingebaut worden war.
Der Sachverständige wies in seinem Gutachten darauf hin, dass es weiterer
Untersuchungen bedürfe, ob das eingebaute Material in seiner Tragfähigkeit und
in seiner Wasserdurchlässigkeit auf Dauer dem vereinbarten Unterbau gleichwertig
sei und ob ein entsprechender Verdichtungsgrad erreicht werden könne. Vor diesem
Hintergrund hatten die Beklagten bzw. die Fa. A GmbH ein weiteres Bodengutachten
des Sachverständigen SV2 veranlasst, der zu dem Ergebnis kam, dass die bindigen
Kornanteile über den geforderten Werten lägen, so dass die Trag- und
Frostschutzschichten dauerhaft nicht ausreichend wasserdurchlässig seien. Unter
Bezugnahme auf dieses Gutachten wies der Sachverständige SV1 im Schreiben vom
23.10.1998 an die Fa. A GmbH darauf hin, dass es zur Mängelbeseitigung
erforderlich sei, den gesamten Parkplatzaufbau abzuräumen und neu zu errichten
(Anlage K 27). Diese Stellungnahme leiteten die Beklagten den anwaltlichen
Vertretern der Fa. B zu, die ihrerseits das Baugrundbüro SV3 mit einer
Überprüfung beauftragte. Der Ingenieur SV3 führte am 06.11.1998
Verdichtungsprüfungen mittels des Lastplattendruckverfahrens durch und kam auf
der Grundlage des amtlichen Prüfzeugnisses der TH ... vom 15.04.1997, wo Proben
des Auffüllmaterials untersucht worden waren, zu dem Ergebnis, dass das
eingebaute Material ohne Bedenken verwendet werden könne. Die
Lastplattendruckversuche hatten nach Meinung des Sachverständigen gute
Verdichtungsleistungen erbracht. Mit Schreiben der damaligen Bevollmächtigten
der Fa. A GmbH vom 13.11.1998 an die Bevollmächtigten der Fa. B beharrte die Fa.
A GmbH auf dem Standpunkt, dass das eingebaute Untergrundmaterial nicht geeignet
sei. Das Gutachten der TH ... sei allgemeiner Natur und belege nicht, dass
untersuchtes und eingebautes Material identisch seien. Es verbleibe insoweit bei
einem Abzug in Höhe von 450.000,- DM. Mit Schreiben vom 04.12.1998 übermittelten
die Bevollmächtigten der Fa. B den damaligen Bevollmächtigten der Fa. A GmbH u.
a. die Ergebnisse der Untersuchung des Ingenieurs SV3 vom 06.11.1998 und seine
weitere Stellungnahme vom 18.11.1998, mit er die Gleichwertigkeit der
überlassenen Bodenprobe mit der im Prüfzeugnis der TH ... beschriebenen Probe
bestätigte und zugleich der Auffassung des Sachverständigen SV2 widersprach.
Am 01.12.1998 trafen sich der Beklagte zu 1) und der Ehemann der Klägerin zu 1)
und Vater des Klägers zu 2), der Zeuge ... Z1, der für die Kläger die
Verhandlungen führte und als deren Vertreter später auch den notariellen
Kaufvertrag unterzeichnete, zu einer Besichtigung des Kaufobjektes; der Inhalt
der dabei geführten Gespräche ist zwischen den Parteien streitig.
Jedenfalls erteilte die Fa. A GmbH unter dem 14.12.1998 gegenüber der Fa. B eine
Abrechnung, in der sie wegen einzelnen Mängel Gegenforderungen aufstellte. Für
die Mangelhaftigkeit des Parkplatzunterbaus brachte sie einen Betrag von
450.000,- DM in Abzug. Hierüber waren die Kläger nicht informiert. Im Mai 1999
einigten sich die Fa. A GmbH und die Fa. B auf einen Nachlass in Höhe von
235.340,35 DM, ausgenommen von dieser Regelung waren Gewährleistungsansprüche
betreffend das Gebäudedach und die Parkfläche.
Am 15.12.1998 war es zum Abschluss des notariellen Kaufvertrages betreffend das
Grundstück samt Gebäuden zu einem Bruttopreis von 6.093.432,46 DM gekommen. In
in § 6 des Vertrages wurde u. a. ein umfassender Gewährleistungsausschluss
vereinbart gegen Abtretung der Gewährleistungs- , Leistungs- und
Schadensersatzansprüche der Beklagten gegenüber der Fa. A GmbH, die ihrerseits
sicherheitshalber ihre Ansprüche gegen die Fa. B und die beteiligten Architekten
ebenfalls an die Kläger abtrat.
Bereits mit Schreiben vom 09.03.1999 rügten die Kläger gegenüber der Fa. A GmbH
diverse Mängel, u. a. auch im Bereich die Pflasterung der Parkplatzfläche. Wegen
der Einzelheiten wird auf die Anlage K 3 des Anlagenbandes verwiesen. Am
15.03.1999 erfolgte dann die vorbehaltlose Zahlung des Kaufpreises an die
Beklagte und die Übergabe des Grundstückes.
In der Folgezeit kam es zu zahlreichem Schriftverkehr zwischen den Klägern und
der Fa. A GmbH; u.a. wurde der Fa. A GmbH dann eine Nachfrist bis zum 31.07.2002
gesetzt, innerhalb derer die Außenanlage in einen mangelfreien Zustand versetzt
werden sollten. Als sie auch auf weitere Schreiben der Kläger nicht reagierte,
wandten sich die Kläger mit Schreiben vom 14.11.2002 an den Bevollmächtigten der
Fa. B, der ihnen darauf hin mit Schreiben vom 09.12.2002 die gutachterlichen
Stellungnahmen des Sachverständigen SV1 vom 02.10.1998 und 23.10.1998 sowie den
Schriftverkehr zwischen der Fa. A GmbH und der Fa. B zur Verfügung stellte bzw.
sie von dessen Inhalt in Kenntnis setzte. Vor diesem Hintergrund verlangten die
Kläger schließlich mit Schreiben vom 16.12.2002 unter Fristsetzung zum
31.01.2003 von den Beklagten Schadensersatz wegen arglistiger Täuschung; ihren
Schaden bezifferten sie auf insgesamt 3.000.055,48 Euro (wegen der Einzelheiten
wird auf die Klageschrift Bl. 33, 34 d.A. Bezug genommen).
Die Kläger haben behauptet, bei dem Termin am 01.12.1998 sei der Zeuge C nicht
zugegen gewesen; über Mängel des Parkplatzes sei weder gesprochen worden noch
seien solche festgestellt worden. Im Übrigen seien auch die weiteren im
Gutachten des Sachverständigen SV1 aufgeführten Mängel vorhanden gewesen -
insoweit ist eine Aufklärung unstreitig nicht erfolgt.
Die Beklagten haben behauptet, Mängel am Parkplatz seien offenkundig gewesen und
vom Zeugen Z1 auch festgestellt worden (Vertiefungen, unterschiedliche Höhen).
Da man als Ursache einen mangelhaften Unterbau vermutet habe, sei vereinbart
worden, die Winterzeit und den ersten Frost abzuwarten, um die Entwicklung des
Schadensbildes zu verfolgen. Der Beklagte zu 1) habe den Zeugen Z1 auch darüber
informiert, dass es wegen der Parkplatzmängel bereits zu Auseinandersetzungen
mit dem Generalunternehmer gekommen sei.
Im Übrigen wird hinsichtlich der tatbestandlichen Feststellungen in erster
Instanz auf das landgerichtliche Urteil vom 26.08.2003 (Bl. 153 ff. d. A.) Bezug
genommen.
Das Landgericht hat die Beklagten wegen der Verletzung vorvertraglicher
Aufklärungspflichten zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug-um-Zug gegen
Rückübertragung des Grundstückes und Rückabtretung der auf sie übergegangenen
Gewährleistungs- und sonstigen Ansprüche verurteilt. Es ist bei seiner
Entscheidung davon ausgegangen, dass die Beklagten den Vertreter der Kläger vor
Abschluss des Vertrages nicht über die Mangelhaftigkeit des Pflasterunterbaus
unterrichtet haben, obwohl ihnen diese bekannt gewesen sei. Redlicher Weise
hätten sie die Kläger über den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen SV1
informieren müssen. Selbst wenn man vereinbart hätte, dass man wegen des
Parkplatzes den Winter abwarten wolle, um die weitere Entwicklung zu beobachten,
lasse sich daraus nicht der Schluss ziehen, der Mangel sei dem Zeugen ... Z1
bekannt gewesen. Allein wegen der Abtretung der Gewährleistungsansprüche sei den
Klägern die Geltendmachung eines Anspruches nach den Grundsätzen der cic nicht
verwehrt. Im Rahmen des danach geschuldeten Schadensersatzes seien die Kläger so
zustellen, als hätten sie den für sie nachteiligen Vertrag nicht geschlossen, so
dass sie neben der Rückzahlung des Kaufpreises auch Ersatz aller Aufwendungen
verlangen könnten, die ihnen im Zusammenhang mit dem Erwerb entstanden seien. Im
Einzelnen handle es sich um folgende Positionen:
- Kaufpreis: 3.115.522,54 Euro
- Finanzierungsvermittlungskosten: 78.700,- Euro
- Mietvermittlungskosten: 42.948,- Euro
- Notar- und Grundbuchkosten: 15.460,- Euro
- nachträgliche Erschließungskosten: 9.727,- Euro
- Kreditzinsen: 460.980,-Euro
- Lebensversicherungsbeiträge: 186.257,- Euro
- Grunderwerbssteuer: 109.043,- Euro
Hinsichtlich der Grunderwerbsteuer hat das Landgericht die Ansicht vertreten,
ein Rückerstattungsanspruch der Kläger gegenüber dem Finanzamt gemäß § 16 GrEStG
komme nur in Betracht, wenn sie noch nicht als Eigentümer eingetragen gewesen
wären; letzteres sei aber erfolgt. Im Übrigen hätten die Kläger sämtliche
Positionen ausreichend dargetan und belegt; ein erhebliches Bestreiten der
Beklagten sei nicht erfolgt. Die Kläger hätten sich zudem zu Recht im Hinblick
auf die Rückkaufswerte der Lebensversicherungen und der erzielten Kaltmieten
Vorteile in Höhe von 971.082,- Euro anrechnen lassen.
Gegen dieses Urteil wenden sich die Beklagten mit ihrer form- und fristgerecht
eingelegten und darüber hinaus rechtzeitig begründeten Berufung.
Sie sind nach wie vor der Auffassung, dass Ansprüche aus cic schon wegen der
abgetretenen Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen seien. Da die Kläger die
Fa. A GmbH auf Ersatz der Mangelbeseitigungskosten betreffend den
Parkplatzbereich in Anspruch genommen und insoweit in Höhe der gezahlten
164.185,84 Euro ein mittlerweile rechtskräftiges Zahlungsurteil erstritten
hätten, könnten sie nunmehr nicht auch noch die Rückabwicklung des Vertrages
begehren. Im Übrigen käme ein solcher Ersatzanspruch im Bereich der
Mängelgewährleistung nur in Betracht, wenn den Beklagten vorsätzliches Handeln
vorzuwerfen sei; letzteres könne indes nicht festgestellt werden. Es fehle schon
an der Verletzung einer Offenbarungspflicht. Die Mängel am Parkplatz seien bei
der Besichtigung am 01.12.1998 offensichtlich und für den Zeugen Z1 als Fachmann
ohne weiteres erkennbar und zudem Gegenstand der Besprechung mit dem Zeugen Z1
gewesen; dabei habe man auch über die möglichen Ursachen, nämlich einen
mangelhaften Unterbau gesprochen und vereinbart, die weitere Entwicklung über
den Winter abzuwarten. Beleg für eine solche Vereinbarung sei u.a. das Schreiben
der Kläger vom 09.03.1999; darin komme nämlich zum Ausdruck, dass vor
Vertragsschluss über die gerügten Mängel gesprochen worden sei. Die Beklagten
seien auch nicht verpflichtet gewesen, die Kläger über den Inhalt des Gutachtens
des Sachverständigen SV1 zu informieren, da dessen Feststellungen nicht auf
eigenen Untersuchungen beruhten und er selbst darauf hingewiesen habe, dass eine
Aussage zur Tragfähigkeit des Unterbaus erst nach einer entsprechenden
Begutachtung möglich sei.
Die Beklagten wenden sich darüber hinaus gegen die der landgerichtlichen
Entscheidung zugrunde gelegte Schadensberechnung. So sei bei der Feststellung
des Vermögensschadens nicht berücksichtigt worden, dass die Kläger als Ausgleich
für den vereinbarten Haftungsausschluss verschiedene Ansprüche gegen die am Bau
beteiligten Unternehmen erlangt hätten. Diese Ansprüche seien auch werthaltig
gewesen, wie das Verfahren gegen die Fa. A GmbH zeige. Im Übrigen sei wegen der
Sanierung des Parkplatzes ein Betrag von 250.000,- DM als Einbehalt gegenüber
der Fa. B auf einem Rechtsanwaltsanderkonto hinterlegt worden und eine
Gewährleistungsbürgschaft über 130.000,- DM vorhanden.
Des Weiteren seien einzelne Positionen unzutreffend ermittelt worden. Der
Kaufpreis inkl. Umsatzsteuer betrage 3.108.020,43 Euro statt 3.115.522,54 Euro.
Die Differenz von 7.502,11 Euro beruhe offenbar darauf, dass die Umsatzsteuer
auf den hälftigen Grunderwerbsteuerbetrag eingerechnet worden sei. Die Kläger
seien als Unternehmer aber vorsteuerabzugsberechtigt; im Übrigen falle bei der
Rückabwicklung keine Umsatzsteuer an, da diese schon bei Abschluss des Vertrages
nicht gezahlt, sondern mittels Abtretung beim Finanzamt verrechnet worden sei.
Für die Finanzierungsvermittlung sei ein Betrag von 75.690,- DM angefallen, was
umgerechnet 38.699,68 Euro (nicht 78.700,- Euro) entspreche. Hinsichtlich der
Grunderwerbsteuer (109.043,- Euro) bestehe gemäß § 16 Abs. 2 Ziffer 3 GrwStG ein
Rückerstattungsanspruch gegenüber dem Finanzamt. Erschließungskosten (9.729,-
Euro) seien nicht in dem zuerkannten Umfang nachgewiesen worden, da nur
Bescheide über insgesamt 2.441,95 Euro betreffend die verkauften Grundstücke
vorgelegt worden seien. Bei den Kreditzinsen (460.980,- Euro) sei zu
berücksichtigen, dass diese für das gesamte Jahr 1999 geltend gemacht worden
seien, der Kaufpreis aber erst zum 15.03.1999 gezahlt worden sei, so dass auch
erst ab diesem Zeitpunkt die Zinsbelastung als Schaden verlangt werden könne.
Entsprechendes gelte für die Lebensversicherungsprämien (186.257,- Euro); hier
sei ein Betrag von 9.700,- Euro zuviel berechnet worden. Schließlich habe das
Landgericht die den Klägern entstandenen Vorteile bei der Schadensberechnung
nicht ausreichend berücksichtigt bzw. müssten die nach Erlass des
erstinstanzlichen Urteils entstandenen Vorteile nunmehr beachtet werden. Die
Beklagten bestreiten die Höhe der von den Klägern dargetanen Mieteinkünfte und
meinen, die Kläger müssten sich zudem weitere Steuervorteile, die sie durch
abzugsfähige Kosten und etwa die AFA erlangt hätten, anrechnen lassen. Hier
stehe ein Betrag von mindestens 37.937,- Euro im Raum. Die Höhe der weiteren
Abzugsposten betrage mindestens 1.591.531,- Euro, so dass bei einem schlüssigen
Schadensbetrag von 3.715.609,70 Euro allenfalls ein Zahlungsanspruch in Höhe von
2.086.141,70 Euro bestehe. Wegen der Einzelheiten der Einwände gegen die Höhe
des Schadens wird auf die Schriftsätze der Beklagten vom 16.07.2004 (Bl. 289 d.A.)
und 11.10.2004 (Bl. 324 ff d.A.) Bezug genommen.
Die Beklagten beantragen,
das Urteil des Landgerichts Hanau vom 26.08.2003 aufzuheben und die Klage
abzuweisen.
Die Kläger haben die Klage in Höhe eines Betrages von 43.477,72 Euro (40.000,-
Euro betreffend die Finanzierungsvermittlungskosten und 3.477,72 Euro betreffend
die Erschließungskosten) zurückgenommen und hinsichtlich eines Betrages von
153.727,12 Euro die Erledigung des Rechtsstreites erklärt.
Im Übrigen beantragen sie,
die Berufung zurückzuweisen.
Die Kläger verteidigen die angefochtene Entscheidung zunächst unter Berufung auf
ihr erstinstanzliches Vorbringen. Sie sind der Auffassung, der Umstand, aus
abgetretenem Recht Gewährleistungsansprüche gegen die Generalunternehmerin
geltend zu machen, berühre den vorliegenden Rechtsstreit nicht. Diese Ansprüche
seien gegebenenfalls zurück zu übertragen bzw. ein entsprechender Erlös
auszukehren. Der Vermögensschaden der Kläger bestehe darin, dass das Kaufobjekt
schon wegen der Mangelhaftigkeit der Parkplatzfläche, aber auch wegen der
weiteren im Gutachten des Sachverständigen SV1 aufgeführten Mängel nicht
werthaltig sei. Insbesondere werde der mit Abschluss des Vertrages eingetretene
Vermögensschaden durch die abgetretenen Gewährleistungsansprüche nicht
ausgeglichen, da die Kläger gezwungen seien, diese Ansprüche in einem
langwierigen Verfahren realisieren zu müssen. In Kenntnis des Gutachtens des
Sachverständigen SV1 hätten die Kläger den Vertrag nicht geschlossen. Dies zeige
sich bereits darin, dass sie schon unmittelbar nach Kenntniserlangung von der
arglistigen Täuschung gegenüber den Beklagten Schadensersatz geltend gemacht
hätten. Das Mängel des Untergrundes nicht Gegenstand des Gespräches vom
01.12.1998 gewesen sein könnten, ergebe sich bereits daraus, dass die fehlende
Frostsicherheit des Untergrundes, die zu den erheblichen Schäden geführt habe,
sich am 01.12.1998 noch gar nicht ausgewirkt haben könne, da der Außenbereich
erst im Herbst 1998 fertiggestellt worden sei. Erst über Winter seien deutlich
sichtbare Unebenheiten aufgetreten, die neben anderen Mängeln Anlass für das
Schreiben vom 09.03.1999 waren. Damals habe sich aber noch nicht erkennen
lassen, dass der gesamte Einfahrts- und Parkplatzbereich eine Totalsanierung
bedurfte. Unstreitig hätten sie erst im Dezember 2002 von dem Mängelgutachten
des Sachverständigen SV1 erfahren und Kenntnis darüber erlangt, dass den
Beklagten dieses Gutachten bereits vor Abschluss des Kaufvertrages bekannt
gewesen sei.
Die Kläger sind der Auffassung, der Anspruch auf Erstattung der
Grunderwerbsteuer ergebe sich aus § 16 Abs. 1 GrEStG. Da die Rückabwicklung des
Vertrages einen Leistungsaustausch darstelle, falle insoweit auf den Kaufpreis
auch Umsatzsteuer an. Kreditzinsen seien in der geltend gemachten Höhe
angefallen. Da der Kreditvertrag und der Lebensversicherungsvertrag unstreitig
zeitlich zusammenfallend mit dem notariellen Kaufvertrag abgeschlossen wurden,
seien ab Januar 1999 auch die Prämien für die Versicherung bzw.
Bereitstellungszinsen für den Kredit bis zu seiner tatsächlichen Inanspruchnahme
im März zu zahlen gewesen. Die Kosten für die Finanzierungsvermittlungskosten
seien tatsächlich versehentlich mit 78.700,- Euro statt mit 38.700,- beziffert
worden. Erschließungskosten seien nur in Höhe von 6.801,83 Euro statt geltend
gemachter 9.729,- Euro berechtigt. Die Kläger haben die Klageforderung zudem zum
Stichtag 01.10.2004 neu berechnet; wegen der Einzelheiten wird auf den
Schriftsatz vom 03.08.2004 (Bl. 318 f d.A.) Bezug genommen. Die weiteren
Einwände der Beklagten gegen die Höhe der Klageforderung bzw. der anrechenbaren
Vorteile seien nicht zu berücksichtigen, da es sich insoweit um neue
Verteidigungsmittel handle.
Wegen des weiteren Vorbringens in der Berufung wird auf die Schriftsätze der
Beklagten vom 05.12.2003 (Bl. 210 ff d.A.), 04.05.2004 (Bl. 277 ff d.A.),
16.07.2004 (Bl. 289 ff d.A.), 11.10.2004 (Bl. 324 ff), 18.11.2004 (Bl. 359 ff
d.A.), 24.03.2005 (Bl. 427 ff d.A.) und 30.03.2005 (Bl. 436 f d.A.) sowie auf
die Schriftsätze der Kläger vom 23.02.2004 (Bl. 245 ff d.A.), 21.04.2004 (Bl.
256 ff d.A.), 09.11.2004 (Bl. 343 ff d.A.), 16.03.2005 (Bl. 418 ff d.A.) und
29.03.2005 (Bl. 433 ff d.A.) Bezug genommen.
Das Gericht hat Beweis erhoben zum Inhalt des Gespräches am 01.12.1998 durch
Vernehmung der Zeugen Z1 und C; der Beklagte zu 1) wurde insoweit mündlich
angehört. Zum Ergebnis der Beweisaufnahme und der Anhörung wird auf das
Sitzungsprotokoll vom 17.03.2005 (Bl. 402 ff d.A.) verwiesen.
II.
Die gemäß §§ 517, 519 ZPO form- und fristgerecht eingelegte und darüber hinaus
gemäß § 520 Abs. 2 ZPO rechtzeitig begründete Berufung ist zulässig, hat in der
Sache jedoch nur zum Teil Erfolg. Die nach § 529 ZPO zugrunde zu legenden
Tatsachen rechtfertigen nur hinsichtlich der Höhe eine von der landgerichtlichen
Entscheidung abweichende Bewertung der Sach- und Rechtslage (§ 513 ZPO).
Den Klägern steht dem Grunde nach ein Schadensersatzanspruch wegen Verletzung
vorvertraglicher Aufklärungspflichten nach den Grundsätzen der culpa in
contrahendo (cic) zu, die für den hier maßgeblichen Zeitpunkt noch anwendbar
sind, da der Vertragsschluss und die vorangegangene Pflichtverletzung im Jahre
1998 erfolgten.
Diese Haftungsgrundsätze sind vorliegend auch unter keinem Gesichtspunkt
ausgeschlossen. Zwar kommt eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss
regelmäßig dann nicht in Betracht, wenn sich die unrichtige oder unterlassene
Information auf die Beschaffenheit (Fehler oder Eigenschaft) der gekauften oder
hergestellten Sache bezieht, da die Gewährleistungsvorschriften des Kauf- oder
Werkvertragsrechts insoweit abschließende Sonderregelungen darstellen. Eine
Ausnahme gilt aber dann, wenn dem Vertragspartner, wie hier, Vorsatz zur Last
fällt (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl., § 276 Rz. 80; Vorbem. v. § 459 Rz.
7; Vorbem. v. § 633 Rz. 21, jeweils m.w.N). Der umfassende
Gewährleistungsausschluss in § 6 des notariellen Vertrages und die vereinbarte
Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte stehen der Geltendmachung von
Schadensersatzansprüchen nach den Grundsätzen der cic ebenfalls nicht entgegen,
da sich der Gewährleistungsausschluss nicht auf diesen Haftungstatbestand
erstreckt (vgl. Palandt-Putzo, § 476 Rz. 3). Auch die zugleich mit dem
Haftungsausschluss vereinbarte Abtretung von Ansprüchen gegen Dritte begründet
keine Freizeichnung für vorsätzliches Handeln. Dies zeigt bereits der Vergleich
zur Wirksamkeit von Gewährleistungsbeschränkungen bei arglistigem bzw.
vorsätzlichem Verhalten (vgl. §§ 476 BGB a.F., 444 BGB; 309 Nr. 7 b, Nr. 8 a bb
BGB).
Auf der Grundlage der im Berufungsverfahren ergänzten Tatsachenfeststellung ist
auch eine Pflichtverletzung der Beklagten zu bejahen.
Bei wirksamen, aber inhaltlich nachteiligen Verträgen kommen Ansprüche aus cic
in Betracht, wenn der Vertrag durch eine pflichtwidrige Einwirkung auf die
Willensbildung des Geschädigten zustande gekommen ist. Das ist in der Regel der
Fall, wenn ihm unrichtige oder unvollständige Informationen gegeben worden sind.
Das Verschweigen von Tatsachen begründet dann eine Haftung, wenn der eine
Vertragspartner zur Aufklärung verpflichtet war. Eine solche Rechtspflicht
besteht aber nur in Bezug auf Umstände, deren Mitteilung nach Treu und Glauben
und den im Verkehr herrschenden Anschauungen geboten ist, so dass der andere
Vertragsteil nach Lage des Falles die Aufklärung erwarten durfte. Abzustellen
ist dabei immer auf das konkrete Vertragsverhältnis, wobei bei Verträgen mit von
vornherein bestehenden Interessengegensätzen, wozu auch Kauf- und Werkverträge
gehören, die Aufklärungspflichten der Vertragspartner geringer sind als bei
Verträgen, die nach ihrem Inhalt eher auf eine Interessenwahrung gerichtet sind
(z.B. Auftrag, Geschäftsbesorgung). Deshalb dürfen bei den erstgenannten
Geschäften keine überzogenen Anforderungen gestellt werden. Es besteht keine
Rechtspflicht, den Vertragspartner von sich aus über alle Umstände umfassend
aufzuklären, die für dessen Willensentscheidung irgendwie von Bedeutung sein
könnten. Vielmehr muss der gegenläufige Grundsatz berücksichtigt werden, dass
derjenige, der einen Vertrag schließt, sich selbst über die für ihn wesentlichen
Umstände zu vergewissern hat. Er braucht daher nicht auf Umstände hingewiesen
werden, von denen angenommen werden darf, der Vertragspartner werde nach ihnen
fragen, falls er auf sie Wert legt. Eine Aufklärungspflicht besteht aber
hinsichtlich solcher Umstände, die für die Willensbildung des anderen Teils
offensichtlich von ausschlaggebender Bedeutung sind, insbesondere solche
Umstände, die den Vertragszweck vereiteln oder erheblich gefährden könnten. Der
Verkäufer darf daher wesentliche Mängel der Kaufsache nicht verschweigen. Bei
besonders schwerwiegenden Mängeln muss bereits das Bestehen eines Verdachtes
offenbart werden. Dies gilt insbesondere dann, wenn der Vertragspartner
geschäftlich unerfahren ist und/oder auf die Fachkunde der Gegenseite vertraut
oder dieser wegen seiner überlegenen Fachkenntnisse geradezu als Berater
hervortritt. Kann allerdings davon ausgegangen werden, dass der Vertragspartner
aufgrund seines Berufes und seiner Erfahrungen oder aus sonstigen Quellen die
nötigen Kenntnisse besitzt, auf die es ankommt, um einen Mangel bzw. die Gefahr
eines Mangels zu erkennen, ist eine Aufklärungs- oder Offenbarungspflicht
begrenzt und entfällt unter Umständen ganz (vgl. BGH, NJW-RR 2003, 772; NJW
2001, 64; 1996, 1339; 1993, 1643; OLG Zweibrücken, OLGR 1998, 300;
Palandt-Heinrichs, § 123 Rz. 5 b m.w.N.)
Ein vorsätzliches Verhalten setzt darüber hinaus einen Täuschungswillen
dahingehend voraus, den Erklärungsgegner bewusst über eine Tatsache in
Unkenntnis zu halten; zudem muss der die Aufklärung unterlassende das
Bewusstsein haben, dass der andere Teil ohne die Täuschung die Willenserklärung
möglicherweise nicht oder nicht mit dem vorliegenden Inhalt abgeben würde (vgl.
OLG Zweibrücken, a.a.O.).
Unter Anwendung dieser Grundsätze ist im vorliegenden Fall die Verletzung einer
Aufklärungspflicht der Beklagten zu bejahen.
Zwar wird man nach den getroffenen Feststellungen nicht davon ausgehen können,
dass die Beklagten bewusst das Vorhandensein eines bestehenden Mangels
verschwiegen haben. Allein die Tatsache, dass die Beklagten die Kläger nicht
über das Gutachten des von ihnen bei der Abnahme des Werkes hinzugezogenen
Sachverständigen SV1 vom 02.10.1998 informiert und zudem verschwiegen haben,
dass sie bereits zu diesem Zeitpunkt wussten, dass als Unterbau entgegen des
vereinbarten Schottermaterials Recyclingmaterial eingebaut wurde, begründet für
sich genommen nicht den Vorwurf, über aufklärungsbedürftige Umstände nicht
informiert zu haben. Der Sachverständige hatte zunächst keine eigenen
Feststellungen zu dem Unterbau getroffen und lediglich bekundet, dass das
verwendete Material nicht dem vereinbarten entsprach. Die Frage der Auswirkungen
in technischer Hinsicht hat er ausdrücklich offen gelassen und insoweit die
Einholung eines weiteren Gutachtens für erforderlich gehalten. Indes entsprach
die den Klägern erteilte Information nicht dem vollen Kenntnisstand der
Beklagten. Sie verfügten nämlich gegenüber den Klägern über einen
Wissensvorsprung im Hinblick auf das eingebaute Material, der für die Kläger von
ausschlaggebender Bedeutung sein konnte. Ausweislich der vorgelegten Unterlagen
haben die Beklagten bzw. die Fa. A GmbH, insoweit der Anregung des
Sachverständigen SV1 folgend, den Bodengutachter SV2 eingeschaltet, der den
Pflasterunterbau offensichtlich untersucht hat. Dieser ist zu dem Ergebnis
gelangt, dass der Unterbau völlig unbrauchbar und deshalb komplett zu entfernen
sei; der gesamte Parkplatz müsse daher erneuert werden. Dieser Sachverhalt
ergibt sich aus dem Schreiben des Sachverständigen SV1 vom 23.10.1998 (K 27) an
die Fa. A GmbH, deren Geschäftsführer die Beklagten sind. Von der Fa. A GmbH
entsprechend in Kenntnis gesetzt, ließ die Fa. B ihrerseits ein Gutachten über
den Untergrund erstellen ließ, welches zu dem Ergebnis kam, dass das verwendete
Material und die festgestellte Verdichtung nicht zu beanstanden seien. Dies
wiederum wurde der Fa. A GmbH mitgeteilt. Vor dem Hintergrund dieser sich
widersprechenden Gutachten wird man zwar nicht feststellen können, dass die
Beklagten zum damaligen Zeitpunkt einen gravierenden Mangel der Kaufsache
positiv kannten, allerdings mussten sie davon ausgehen, dass zumindest die
Gefahr eines erheblichen Mangels bestand, über die sie die Kläger hätten
informieren müssen. Es lag auf der Hand, dass eines der Gutachten nicht
zutreffend sein konnte. Dabei haben die Beklagten, aus ihrer Sicht durchaus
folgerichtig, offensichtlich das Gutachten SV3 für falsch gehalten, denn sie
bzw. die von ihnen geführte Fa. A GmbH haben gegenüber ihrem Vertragspartner,
der Fa. B, auch nach Vorlage des Gutachtens des Sachverständigen SV3 nicht von
der Mängelrüge betreffend den Parkplatz Abstand genommen, sondern vielmehr
gegenüber der Restwerklohnforderung der Fa. B bezüglich dieser Position einen
Einbehalt in Höhe von 450.000,- DM geltend gemacht.
Danach sind die Beklagten zum maßgeblichen Zeitpunkt im November/Dezember 1998
selbst davon ausgegangen, dass bezüglich des Parkplatzes die Gefahr eines
gravierenden Mangels bestand, dessen Beseitigung mit einem erheblichen
Kostenaufwand verbunden gewesen wäre. Dass es sich insoweit um einen Umstand
handelte, der für die Kaufentscheidung der Kläger von maßgeblicher Bedeutung
war, liegt auf der Hand. Die Parkmöglichkeiten bei einem Einkaufzentrum stellen
einen wesentlichen, wertbildenden Faktor für das Gesamtobjekt dar. Werden nur
kurze Zeit nach der Inbetriebnahme eines solchen Zentrums umfangreiche und
langdauernde Sanierungsarbeiten erforderlich, ist das ein Gesichtspunkt, der für
die Entschließung der Käufer regelmäßig von erheblichem Interesse ist. Die
Aufklärungspflicht der Beklagten war auch nicht deshalb ausgeschlossen, weil den
Klägern sämtliche Gewährleistungsansprüche gegen die ausführenden Firmen
abgetreten wurden, denn wie bereits oben dargelegt, kann sich der Verkäufer
einer Sache durch eine solche Abtretung nicht von einer Haftung für vorsätzlich
unterlassene Aufklärung freizeichnen. Zudem wird der Käufer eines neu
errichteten Objektes davon ausgehen, eine im Wesentlichen mangelfreie Sache zu
erwerben, so dass auch nach der Verkehrsanschauung der Verkäufer in einem
solchen Fall nicht davon befreit ist, auf gravierende Mängel bzw. den
naheliegenden Verdacht solcher Mängel hinzuweisen; vom Käufer kann in dieser
Konstellation nicht erwartet werden, von sich aus ohne Vorliegen konkreter
Anhaltspunkte Fragen nach möglichen Mängeln zu stellen. Vor diesem Hintergrund
war es möglicherweise zwar nicht erforderlich, die Kläger über den genauen
Inhalt der gegenteiligen Gutachten zu informieren, zumindest hätte es aber einer
Mitteilung bedurft, wie sie von den Beklagten behauptet wird.
Indes ist nach dem Ergebnis der im Berufungsverfahren durchgeführten
Beweisaufnahme festzustellen, dass die Beklagten die Kläger entgegen ihrer
Behauptung weder über den naheliegenden Verdacht eines schwerwiegenden Mangels
der Parkplatzfläche aufgeklärt haben, noch das ein solcher Mangel in dem sich
letztlich darstellenden Ausmaß für die Kläger erkennbar war. Zwar sind die
Kläger hinsichtlich einer Aufklärungspflichtverletzung darlegungs- und
beweispflichtig. Dabei müssen sie aber nicht alle theoretisch denkbaren
Möglichkeiten einer Aufklärung ausräumen. Vielmehr wird in solchen
Fallkonstellationen der Darlegungs- und Beweislast genüge getan, wenn die von
der Gegenseite vorzutragende konkrete, d.h. räumlich, zeitlich und inhaltlich
spezifizierte Aufklärung widerlegt wird (vgl. BGH, NJW 2001, 64, 65).
Davon ist hier auszugehen. Die Behauptung der Beklagten, die Mängel am Parkplatz
seien offenkundig gewesen und vom Zeugen Z1 auch festgestellt worden; als
Ursache habe man einen mangelhaften Unterbau vermutet, worauf hin man vereinbart
habe, die Winterzeit und den ersten Frost abzuwarten, um die Entwicklung des
Schadensbildes zu verfolgen, des Weiteren sei der Zeuge Z1 auch darüber
informiert, dass es wegen der Parkplatzmängel bereits zu Auseinandersetzungen
mit dem Generalunternehmer gekommen sei, ist durch die Aussage des Zeugen Z1
widerlegt worden.
Der Zeuge hat bei seiner Vernehmung den Ablauf des Besichtigungstermins am
01.12.1998 nachvollziehbar geschildert und dabei glaubhaft bekundet, dass über
Mängel des Parkplatzes in keiner Weise gesprochen worden sei. Bei einem Gang
über den Parkplatz habe Herr X an einer Stelle lediglich erklärt, dass die Fa. B
dort noch nachsanden müsse. Es seien auch keine Mängel, insbesondere Absenkungen
erkennbar gewesen, lediglich bei einigen Einlaufschächten sei ihm ein
Höhenunterschied zum Pflaster aufgefallen, was allerdings nichts Ungewöhnliches
sei. Diese Aussage hat der Senat seiner Entscheidungsfindung uneingeschränkt
zugrunde gelegt. Sie ist in sich schlüssig und widerspruchsfrei. Es ist nach dem
Inhalt der Aussage und dem Aussageverhalten des Zeugen auszuschließen, dass er
die von den Beklagten behauptete Erklärung lediglich vergessen haben könnte. Der
Zeuge konnte sich aufgrund von Aufzeichnungen noch gut an den Inhalt des
Gespräches erinnern, er ist ruhig und sicher aufgetreten und hat keinerlei
Belastungstendenzen erkennen lassen. Der Umstand, dass er als naher Angehöriger
der Kläger ein Interesse am Ausgang des Rechtsstreits haben dürfte, ist bei der
Würdigung seiner Aussage kritisch zu berücksichtigen, rechtfertigt aber für sich
genommnen ohne das Hinzutreten weiterer Umstände nicht die Schlussfolgerung, der
Zeuge könne schon deshalb keine zutreffenden Angaben gemacht haben. Solche
Umstände sind hier jedoch nicht ersichtlich. Der Zeuge hat darüber hinaus
nachvollziehbar dargetan, dass er angesichts des neu errichteten Objektes
keinerlei Anlass sah, nach Mängel zu fragen; er sei von der Mängelfreiheit
ausgegangen, wobei ihm natürlich klar gewesen sei, dass bei einem solchen Objekt
kleinere Mängel vorhanden sein könnten.
Die inhaltliche Richtigkeit der Aussage des Zeugen Z1 findet ihre Bestätigung
letztlich auch in dem Schreiben des Beklagten zu 1. vom 01.12.1998, mit dem er
dem Zeugen Z1 Unterlagen übersandte und den Inhalt des Gespräches an diesem Tag
noch einmal zusammengefasst hat. Von einem möglicherweise mangelhaften
Untergrund des Parkplatzes ist an keiner Stelle die Rede, obwohl es bei einem
solch gravierenden Mangel bzw. bei einem so nachhaltigen Verdacht doch
nahegelegen hätte, eine entsprechende Unterrichtung zu dokumentieren, wenn sie
denn erfolgt wäre.
Demgegenüber ist die Aussage des gegenbeweislich vernommenen Zeugen C
hinsichtlicht der streitigen Beweisbehauptung schon nicht ergiebig. Er war an
dem Gespräch zwischen dem Beklagten zu 1. und dem Zeugen Z1 nicht unmittelbar
beteiligt und will nur aus der Entfernung einzelne Worte bzw. Wortfetzen
mitbekommen haben, aus denen er geschlossen habe, dass es um das "leidige
Problem des Parkplatzes" gegangen sei. Verlässliche Erkenntnisse lassen sich
dieser Aussage nicht entnehmen.
Im Rahmen der Beweiswürdigung waren schließlich auch die Angaben des im Termin
persönlich angehörten Beklagten zu 1. zu berücksichtigen; indes waren auch sie
nicht geeignet, die Richtigkeit der Aussage des Zeugen Z1 in Zweifel zu ziehen.
Die Angaben des Beklagten zu 1. waren sehr allgemein gehalten und stimmten mit
dem schriftsätzlichen Vorbringen und dem dort dargestellten Inhalt des
Gespräches nur teilweise überein. Dass ausdrücklich über einen mangelhaften
Unterbau gesprochen wurde, hat der Beklagte zu 1. selbst nicht bekundet. Er hat
ferner nicht bestätigt, dem Zeugen mitgeteilt zu haben, dass es wegen des
Parkplatzes schon zu Auseinandersetzungen mit dem beauftragten Bauunternehmen
gekommen sei. Schon vor diesem Hintergrund konnte der Senat den Bekundungen des
Beklagten zu 1. keine entscheidungserhebliche Bedeutung beimessen. In diesem
Zusammenhang erscheint es auch widersprüchlich, wenn die Beklagten bzw. die Fa.
A GmbH in ihrem Vertragsverhältnis zur Fa. B von einem erheblichen Mangel
ausgegangen sind, der nach ihrer Auffassung einen Einbehalt in Höhe von
450.000,- DM rechtfertigte, gegenüber den Klägern aber eher verharmlosend auf
einige weit auseinanderstehende Fugen im Einfahrtsbereich hingewiesen zu haben.
Wenn diese Problematik tatsächlich Gegenstand des Gespräches am 01.12.1998
gewesen sein sollte, hätte es angesichts des von den Beklagten selbst
unterstellten Ausmaßes nahegelegen, dass der Zeuge Z1 die vermutete Ursache der
aufgetretenen Mängel hinterfragt und der Beklagte zu 1. tatsächlich auch die
Vorgeschichte und die bereits laufende Auseinandersetzung mit der Fa. B
geschildert hätte.
Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ist auch nicht davon auszugehen, dass eine
Aufklärung deshalb entbehrlich war, weil die Mängel offenkundig und für den
Zeugen Z1 als Fachmann ohne weiteres erkennbar waren, so dass die Beklagten nur
bei weiterem Nachfragen zu ergänzenden Informationen verpflichtet gewesen wären.
Selbst wenn einige Fugen etwas weiter auseinander standen, als dies üblich ist,
lässt sich daraus noch nicht der Schluss ziehen, der Zeuge Z1 habe aufgrund
seiner beruflichen Erfahrungen als Inhaber einer Tiefbaufirma, die allerdings
nicht im Straßen- oder Oberflächenbau tätig ist, die nahe liegende Möglichkeit
eines gravierenden Mangels erkennen müssen. Dafür ergeben sich keine
ausreichenden Anhaltspunkte, zumal es sich nach dem Vortrag der Beklagten um
eine kleine Fläche im Eingangsbereich gehandelt haben soll. Bei diesem
Sachverhalt durften die Beklagten nicht davon ausgehen, der Zeuge Z1 könne bei
der eher flüchtigen Besichtigung der Außenflächen anhand etwas auseinander
stehender Fugen im Eingangsbereich den letztlich vorhandenen gravierenden Mangel
des Unterbaus erkennen bzw. auch nur erahnen. Zudem steht auch nicht fest, ob
dem Beklagten zu 1. zum damaligen Zeitpunkt der Beruf des Zeugen Z1 überhaupt
bekannt war. Ungeachtet dessen hat der Zeuge Z1 auch bekundet, dass solche
Mangelerscheinungen gerade nicht zu sehen waren und auch nicht besprochen
wurden.
Bei dieser Sachlage ist des Weiteren davon auszugehen, dass die Beklagten den
Erklärungsgegner wissentlich über eine Tatsache in Unkenntnis ließen und sich
dabei bewusst waren, dass der andere Teil ohne die Täuschung die
Willenserklärung möglicherweise nicht oder nicht mit dem vorliegenden Inhalt
abgeben würde. Belegt wird diese subjektive Einstellung der Beklagten durch ihr
eigenes Verhalten. Während sie bzw. die Fa. A GmbH selbst in ihrem
Vertragsverhältnis zur Fa. B von einem erheblichen Mangel ausgingen, der nach
ihrer Auffassung einen Einbehalt in Höhe von 450.000,- DM rechtfertigte, wurde
dieser Gesichtspunkt gegenüber den Klägern nicht bzw. nicht in ausreichendem
Maße offengelegt. Man kann dieses Verhalten der Beklagten nur so verstehen, dass
sie fürchteten, in Kenntnis der wahren Sachlage würde der Vertrag nicht oder
jedenfalls nicht zu den letztlich vereinbarten Konditionen zustande kommen.
Durch diese Pflichtverletzung ist den Klägern auch ein Schaden entstanden. Sie
können deshalb im Rahmen des § 249 BGB verlangen, so gestellt zu werden, wie sie
ohne das schädigende Verhalten des anderen Teils gestanden hätten. Ist infolge
des pflichtwidrigen Verhaltens ein Vertrag zustande gekommen, geht der Anspruch
auf Rückgängigmachung dieses Vertrags und auf Ersatz der im Zusammenhang damit
getätigten Aufwendungen (vgl. bereits BGH, NJW 1962, 1196). Voraussetzung ist
allerdings, dass der Vertragsschluss tatsächlich nachteilig war, d.h. zu einem
Vermögensschaden geführt hat.
Ob ein solcher vorliegt, beurteilt sich grundsätzlich nach der sogenannten
Differenzhypothese, also nach einem Vergleich der infolge des
haftungsbegründenden Ereignisses eingetretenen Vermögenslage mit derjenigen, die
sich ohne jenes Ereignis ergeben hätte (vgl. BGH, NJW 1998, 302 ff). Auf den
konkreten Fall bezogen bedeutet das, dass die Vermögenslage der Kläger zu
vergleichen ist, und zwar die Gesamtvermögenslage, wie sie sich nach Abschluss
der auf den Erwerb des Einkaufszentrums gerichteten Vertrages darstellt, mit der
Vermögenslage, wie sie sich ohne diese Verträge entwickelt hätte. Zu einem
Schaden kommt man infolgedessen dann, wenn bei diesem Vergleich ein
rechnerisches Minus verbleibt, wenn also der Vertragsschluss für die Kläger
wirtschaftlich nachteilig gewesen ist. Das ist grundsätzlich dann der Fall, wenn
das erworbene Grundstück den Kaufpreis nicht wert ist oder wenn trotz
Werthaltigkeit des Kaufgegenstandes die mit dem Vertrag verbundenen
Verpflichtungen und sonstigen Nachteile durch die Vorteile nicht ausgeglichen
werden. Bei dieser Gegenüberstellung sind die Rechnungsposten allerdings,
gemessen am Schutzzweck der Haftung und an der Ausgleichsfunktion des
Schadensersatzes, wertend zu bestimmen. Die Differenzhypothese hat sich einer
normativen Kontrolle zu unterziehen, die sich einerseits an der jeweiligen
Haftungsgrundlage, konkret also an dem sie ausfüllenden haftungsbegründenden
Ereignis, und andererseits an der darauf beruhenden Vermögensminderung
orientiert und dabei auch die Verkehrsanschauung berücksichtigt (BGHZ 98, 212,
217).
Vor diesem rechtlichen Hintergrund kommt ein Vermögensschaden unter zwei
Gesichtspunkten in Betracht. Wird jemand durch ein haftungsbegründendes
Verhalten zum Abschluss eines Vertrages gebracht, den er sonst nicht geschlossen
hätte, kann er auch bei objektiver Werthaltigkeit von Leistung und Gegenleistung
dadurch einen Vermögensschaden erleiden, dass die Leistung für seine Zwecke
nicht voll brauchbar ist. Unter diesem Aspekt ist ein Vermögensschaden aber nur
zu bejahen, wenn die durch den unerwünschten Vertrag erlangte Leistung nicht nur
aus rein subjektiv willkürlicher Sicht als Schaden angesehen wird, sondern dass
auch die Verkehrsanschauung bei Berücksichtigung der obwaltenden Umstände den
Vertragsschluss als unvernünftig, den konkreten Vermögensinteressen nicht
angemessen und damit als nachteilig ansieht (vgl. BGH, NJW 1998, 302 ff). Ein
Schaden kann sich darüber hinaus noch aus einer Gegenüberstellung der Vor- und
Nachteile des eingegangenen Vertrages ergeben. Dies setzt jedoch voraus, dass
Leistung und Gegenleistung wertmäßig gegenüber gestellt werden, wobei im Rahmen
der vorzunehmenden Gesamtbetrachtung es auch zu berücksichtigen gilt, dass den
Klägern im Hinblick auf mögliche Mängel sämtliche Gewährleistungsansprüche der
Beklagten und der Fa. A abgetreten wurden und weitere Sicherungsrechte bestehen,
deren Werthaltigkeit nicht in Frage steht.
Bei der insoweit aber gebotenen wertenden Betrachtung ist jedoch primär darauf
abzustellen, dass die Kläger eine Sache erhalten haben, die mit einem
erheblichen Mangel behaftet war, so dass Leistung und Gegenleistung schon
objektiv nicht gleichwertig waren. Diese Differenz wird im Rahmen der
vorzunehmenden normativen Betrachtung auch nicht vollends durch die abgetretenen
Gewährleistungsansprüche ausgeglichen. Diese Ansprüche stellen schon deshalb
keine vollwertige Gegenposition bei der Gegenüberstellung der Vermögenslagen dar
und stehen daher der Annahme eines Schadens nicht entgegen, weil die Kläger
gehalten waren, zur Erlangung einer ordnungsgemäßen, dem Kaufpreis
entsprechenden Leistung, ihre Ansprüche erst noch gegen Dritte durchzusetzen,
und zwar mit ungewissem Erfolg. Dieses Risiko kann bei einem Vergleich der
Vermögenslagen nicht außer Betracht bleiben. Grund und Höhe des gegen die Fa. A
GmbH geltend gemachten Anspruchs waren dann auch streitig und die Kläger haben
bis heute nicht den nach ihrer Auffassung erforderlichen Geldbetrag zur
ordnungsgemäßen Mangelbeseitigung erlangt. Diese Gefahr bestand auch bereits im
Zeitpunkt des Vertragsschlusses. Im Übrigen folgt auch aus dem Rechtsgedanken
des § 255 BGB, dass ein Schaden nicht allein deshalb verneint werden kann, weil
dem Berechtigten ein Ersatzanspruch gegen einen Dritten zusteht, dessen
Realisierung den erlittenen Vermögensnachteil ausgleichen würde.
Schließlich ist auch davon auszugehen, dass die Kläger in Kenntnis der wahren
Sachlage den Vertrag nicht oder nicht zu den letztlich vereinbarten Bedingungen
geschlossen hätten, so dass die Kausalität der Pflichtverletzung für den geltend
gemachten Schaden ebenfalls zu bejahen ist. Die Parkmöglichkeiten bei einem
Einkaufzentrum stellen einen wesentlichen, wertbildenden Faktor für das
Gesamtobjekt dar. Werden nur kurze Zeit nach der Inbetriebnahme eines solchen
Zentrums umfangreiche und langdauernde Sanierungsarbeiten erforderlich bzw.
besteht diese Gefahr, ist das ein Gesichtspunkt, der für die Entschließung der
Käufer von erheblichem Interesse ist. Die von den Beklagten insoweit erhobenen
Einwände sind demgegenüber nicht erheblich. Allein der Umstand, dass die Kläger
zwar einerseits mit Schreiben vom 09.03.1999 Mängel der Außenanlagen rügten,
wenige Tage später aber den vollen Kaufpreis vorbehaltlos zahlten, rechtfertigt
nicht Annahme, sie hätten auch bei ordnungsgemäßer Aufklärung den Kaufvertrag in
jedem Fall abgeschlossen. In dem Schreiben vom 09.03.1999 wurde lediglich die
Angleichung des Pflasters im Bereich der Schachtabdeckungen und der
Straßeneinläufe gerügt sowie der Austausch beschädigter Steine verlangt. Zu
diesem Zeitpunkt kannten die Kläger das wahre Ausmaß des Mangels nicht, so dass
insoweit ein Rückschluss auf das Verhalten bei Vertragsunterzeichnung nicht
möglich ist. Eine andere Bewertung wäre nur dann in Betracht gekommen, wenn die
Kläger den Kaufpreis in Kenntnis der Umstände, die sie Ende des Jahres 2002
erfahren haben, gezahlt hätten. Dies war jedoch gerade nicht der Fall. Vielmehr
haben die Kläger, nachdem sie von dem wahren Ausmaß des Mangels erfuhren,
umgehend die Beklagten auf Rückgängigmachung des Kaufvertrages in Anspruch
genommen. Diese Verhaltensweise zeigt, dass sie bei entsprechender Information
vor Vertragsschluss den Vertrag erst gar nicht unterzeichnet hätten.
Ist schon danach eine Haftung dem Grunde hinsichtlich des Pflasterunterbaus
festzustellen, kann es dahingestellt bleiben, ob eine vorvertragliche
Pflichtverletzung auch noch darin zu sehen sein, dass die Kläger nicht über die
weiteren von ihnen behaupteten Mängel aufgeklärt wurden (mangelhafter
Dachaufbau, mangelhafte Wärmedämmung in der Dachbinderebene und unter der
Bodenplatte, unzureichender Brandschutz bezüglich einer abgehängten
Mineralfaserdecke).
Allerdings konnte den Klägern der geltend gemachte Schadensersatz nicht in
vollem Umfang zuerkannt werden. Hinsichtlich der einzelnen Schadenspositionen
gilt Folgendes:
1. Kaufpreis
Im Rahmen der Rückabwicklung des Vertrages schulden die Beklagten zunächst die
Rückzahlung des Kaufpreises. Ausweislich des § 2 des notariellen Kaufvertrags
vom 15.12.1998 betrug der Nettokaufpreis 5.240.310,- DM. Nach dem Vertrag
sollten die Beklagten auch zur Zahlung von Umsatzsteuer verpflichtet sein, die
aus dem Nettokaufpreis und der hälftigen Grunderwerbsteuer berechnet wurde.
Danach ergab sich ein Bruttobetrag von 6.093.432,46 DM = 3.115.522,50 Euro.
Gleichwohl können die Kläger nur die Rückzahlung des Nettokaufpreises verlangen.
Zwar hängt die Entscheidung darüber, ob es sich bei einer Entschädigungszahlung
steuerrechtlich um nicht steuerbaren Schadensersatz oder um eine steuerbare
sonstige Leistung handelt, davon ab, ob die Zahlung der Summe mit einer Leistung
des Steuerpflichtigen in Wechselbeziehung steht, ob also ein Leistungsaustausch
stattgefunden hat. Grundlage des Leistungsaustausches ist dabei eine innere
Verknüpfung von Leistung und Gegenleistung (vgl. BGH, NJW 2001, 3535).
Vorliegend geht es im Rahmen des von den Klägern geltend gemachten
Schadensersatzanspruches aber um die Rückabwicklung der gegenseitig erbrachten
Leistungen. Steuerbar im Sinne des § 1 UStG ist aber nur der endgültige
Leistungsaustausch. Ist eine Leistung ausgeführt worden und wird sie von den
Parteien rückabgewickelt, etwa wegen einer Falschlieferung oder wegen Rücktritt
aufgrund von Gewährleistungsrechten, ist der gesamte Vorgang steuerrechtlich
neutral, so dass weder für den Rückaustausch der Leistungen noch für die
ursprüngliche Leistung Umsatzsteuer anfällt; eventuell gezahlte Umsatzsteuer
wird erstattet (vgl. Bunjes/Geist, UStG, 7. Aufl., § 1 Rz. 21 ff; Jakob,
Umsatzsteuer, 2.Aufl., § 5 Rz. 39). So liegt der Fall auch hier. Da die Kläger
auch tatsächlich keine Umsatzsteuer bezahlt haben, die Parteien hatten
hinsichtlich der geschuldeten Umsatzsteuer erfüllungshalber die Abtretung des
entsprechenden Umsatzsteuervergütungsanspruches der Kläger an die Beklagten
vereinbart (§ 2 Ziffer 3), können sie unter keinem Gesichtpunkt die Erstattung
von Umsatzsteuer verlangen. Insoweit verbleibt es bei dem allein
erstattungsfähigen Nettokaufpreis in Höhe von 2.679.327,96 Euro.
2. Finanzierungsvermittlungskosten
Auch diese Kosten sind im Rahmen des Ersatzanspruches aus cic grundsätzlich zu
ersetzen. Hier hatte das Landgericht entsprechend der Angabe in der Klageschrift
tatsächlich 78.700,- Euro zugrunde gelegt, obwohl als DM-Betrag 75.690,- DM
angeben waren; umgerechnet ergibt sich hier ein erstattungsfähiger Betrag von
38.699,68 Euro. Hinsichtlich des überschießenden Betrages haben die Kläger in
Höhe von 40.000,- Euro die Klage zurückgenommen; wegen des verbleibenden Restes
von 0,32 Euro war die Klage abzuweisen.
3. Erschließungskosten
Entgegen der nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von 3.477,72 Euro noch
geltend gemachten Klageforderung (6.801,83 Euro) und entgegen der Auffassung der
Beklagten, die meinen, insoweit sei nur ein Betrag von 2.441,95 Euro durch
entsprechende Bescheide nachgewiesen, ergibt sich bezüglich dieser Position ein
erstattungsfähiger Anspruch in Höhe von 5.406,62 Euro. Insoweit haben die Kläger
entsprechende Bescheide für die Flurstücke ..., ... und ... vorgelegt (insoweit
wird auf Bl. 264, 265, 267, 270, 273 u. 274 d.A. Bezug genommen). Die weiterhin
vorgelegten Bescheide betreffen die Flurstücke ... (240,51 Euro), ... (117,80
Euro) und ... (1036,90 Euro), deren Eigentümer nicht die Kläger geworden sind.
Diese Grundstücke sind lediglich mit einer Grunddienstbarkeit zugunsten des von
den Klägern erworbenen Grundstückes belastet. Da die Gebührenbescheide aber an
das Eigentum anknüpfen, ist nicht ersichtlich, warum die Kläger insoweit zur
Zahlung verpflichtet gewesen sein sollte. Der zugrunde liegende Kaufvertrag
enthält insoweit keine Regelung, jedenfalls haben die Kläger Entsprechendes
nicht vorgetragen. Vor diesem Hintergrund kann diesbezüglich nicht von einem
erstattungsfähigen Schaden ausgegangen werden.
4. Kreditzinsen und sonstige Finanzierungskosten
Auch diese Kosten haben die Beklagten im Rahmen des Schadensersatzanspruches zu
ersetzen. Die Kläger haben insoweit nachvollziehbar dargetan, dass die
entsprechenden Darlehens- und Lebensversicherungsverträge zeitlich einhergehend
mit der Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrages abgeschlossen wurden, so
dass bereits ab diesem Zeitpunkt Bereitstellungszinsen und Prämien für den
Lebensversicherungsvertrag erbracht wurden. Soweit die Beklagten erstmals im
Berufungsverfahren bestreiten, dass die Darlehensvaluta ausschließlich zur
Kaufpreisfinanzierung verwendet wurden, handelt es sich um neues
Verteidigungsvorbringen, das gemäß § 531 Abs. 2 ZPO nicht zu berücksichtigen
war; Gründe nach Ziffern 1 bis 3 des Absatzes 2 dieser Vorschrift, die dies
ausnahmsweise gestatten würden, haben die Beklagten nicht vorgetragen.
Diesbezüglich ergibt sich inklusive der bis zum 30.09.2004 erbrachten Leistungen
ein erstattungsfähiger Betrag in Höhe 939.172,50 Euro. Die Erweiterung dieser
Positionen im Berufungsverfahren ist gemäß §§ 533, 264 Ziffer 2 ZPO zulässig.
5. Grunderwerbsteuer
Der insoweit geltend gemachte Anspruch in Höhe von 109.043,- Euro steht den
Klägern nicht zu, da ihnen insoweit kein Schaden entstanden ist. Diesbezüglich
ist auch unter normativen Gesichtspunkten ein Vermögensnachteil der Kläger nicht
festzustellen, da sie im Fall der Rückgängigmachung des Kaufes und des
dinglichen Übereignungsgeschäftes gemäß § 16 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG einen
Erstattungsanspruch gegenüber dem Fiskus haben. Sie sind so zu behandeln, als
habe ein steuerbarer Vorgang zu keinem Zeitpunkt stattgefunden. Dabei ergibt
sich ein Rechtsanspruch auf Rückgängigmachung im Sinne dieser Vorschrift auch
aus den Grundsätzen der cic (vgl. Pahlke/Franz, GrEStG, 2. Aufl., § 16 Rz. 58,
35).
6. Weitere Kostenpositionen
Neben den zuvor aufführten Positionen können die Kläger weiterhin Ersatz der
Kosten für die Mietvermittlung (42.948,- Euro) und die Notar- und
Grundbuchkosten (15.460,- Euro) verlangen; diese sind dem Grunde und der Höhe
nach zwischen den Parteien unstreitig.
Nach alldem ergibt sich ein Schadensbetrag in Höhe von 3.721.014,76 Euro. Davon
in Abzug zu bringen ist zunächst im Wege der Vorteilsanrechnung ein Betrag in
Höhe von 1.416.744,62 Euro. Dieser setzt sich zusammen aus dem Rückkaufswert der
zur Kreditfinanzierung abgeschlossenen Lebensversicherung (271.417,97 Euro) und
den erzielten Kaltmieten (1.145326,65 Euro) bis zum 30.09.2004. Eine
Vorteilsausgleichung ist immer dann vorzunehmen, wenn zwischen dem schädigenden
Ereignis und dem erlangten Vorteil ein adäquater Kausalzusammenhang besteht, die
Anrechnung aus der Sicht des Geschädigten zumutbar ist und bei wertender
Betrachtung ein innerer Zusammenhang zwischen Vor- und Nachteil besteht (vgl.
Palandt-Heinrichs, BGB, 64. Aufl., Vorb. v. § 249 Rz. 119 ff). Diese
Voraussetzungen liegen hier unstreitig vor. Die Kläger haben die Höhe der
erzielten Mieten ausreichend dargetan und eine entsprechende Aufstellung
vorgelegt Soweit die Beklagten die Höhe der Mieteinnahmen erstmals im
Berufungsverfahren in Abrede stellen, ist ihr Bestreiten schon nicht erheblich.
Insoweit gilt es zu berücksichtigen, dass grundsätzlich der Schädiger die
Voraussetzungen einer Vorteilsanrechnung darzulegen und gegebenenfalls zu
beweisen hat. Wenn ein den Schaden mindernder Vorteil des Geschädigten
feststeht, hat dieser zwar zunächst Angaben zur Höhe des erlangten Vorteils zu
machen. Es ist dann aber Sache des Schädigers, diese Angaben zu widerlegen (vgl.
Palandt, a.a.O., Rz. 123; BGH, NJW-RR 2002, 1280). Dieser Darlegungslast sind
die Beklagten nicht nachgekommen. Die Kläger haben die erzielten Mieten für die
Jahre 2003, 2004 erläutert und in einer Aufstellung zusammengefasst. Warum diese
falsch sein sollte, haben die Beklagten nicht dargetan. Der Vorlage der
Nebenkostenabrechnungen bedurfte es nicht, da den Klägern diesbezüglich kein
Vorteil erwachsen sein kann. Die von den Mietern erbrachten Vorauszahlungen sind
von den Klägern abzurechnen. Dabei ergibt sich entweder eine Nachforderung, weil
die tatsächlich entstandenen Kosten höher sind als die Vorauszahlungen; im
umgekehrten Fall ist den Mietern ein eventuelles Guthaben zu erstatten. In
beiden Konstellationen erlangen die Kläger keinen Gewinn.
Soweit die Beklagten des Weiteren noch die Anrechnung steuerlicher Vorteile der
Kläger verlangen, die grundsätzlich im Rahmen einer Vorteilsausgleichung zu
berücksichtigen sind, können sie damit im Berufungsverfahren nicht mehr gehört
werden. Diesbezüglich handelt es sich um ein neues Verteidigungsmittel im Sinne
des § 531 ZPO, dessen tatsächliche Voraussetzungen nach Grund und Höhe streitig
ist. Neue Verteidigungsmittel können aber im Berufungsverfahren nur unter den
Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Ziffern 1 - 3 ZPO zugelassen werden. Diese
Voraussetzungen liegen hier nicht vor; die Beklagten haben diesbezüglich nichts
vorgetragen, obwohl die Kläger die Unzulässigkeit des Vorbringens geltend
gemacht haben.
Die Klageforderung ist jedoch in Höhe eines weiteren Betrages von 164.185,84
Euro gemäß § 389 BGB erloschen. Diesen Betrag hat die Fa. A GmbH in dem
Verfahren 26 U 47/03, in dem sie aus Gewährleistung auf Schadensersatz in
Anspruch genommen wird, endgültig an die Kläger gezahlt. Die Kläger sind im
Rahmen der Rückabwicklung des Kaufvertrages mit den Beklagten aber verpflichtet,
die ihnen abgetretenen Gewährleistungsansprüche gegen die Fa. A GmbH an die
Beklagten rückabzutreten - insoweit steht den Beklagten ein
Zurückbehaltungsrecht zu, welches eine Zug-um-Zug Verurteilung bedingt.
Hinsichtlich bereits erlangter Zahlungen wandelt sich dieser Abtretungsanspruch
in einen Zahlungsanspruch um. Die Ausübung eines Zurückbehaltungsrechtes stellt
sich in Fällen, in denen Forderung und Gegenforderung auf Geld gerichtet und
beide Forderungen fällig sind, regelmäßig aber als Aufrechnungserklärung dar
(vgl. Palandt-Heinrichs, a.a.O., § 388 Rz. 1, § 273 Rz. 14). Soweit die
Beklagten diesbezüglich einen höheren Betrag geltend machen, handelt es sich
offensichtlich um die auf die Hauptforderung gezahlten Zinsen. Diese können als
Nebenforderung im Rahmen der hier erklärten Aufrechnung aber nicht
berücksichtigt werden. Hierdurch entsteht den Beklagten jedoch auch kein
Nachteil, da mit der Reduzierung der Klageforderung im vorliegenden Fall auch
die entsprechende Zinsforderung entfällt.
Danach verbleibt ein Schadensersatzanspruch der Kläger in Höhe von 2.140.084,30
Euro. Da die Beklagten im Rahmen des auf Rückabwicklung des Vertrages
gerichteten Schadensersatzanspruches die Rückabtretung der übertragenen
Gewährleistungsansprüche verlangen können, hat insoweit eine Zug-um-Zug
Verurteilung zu erfolgen (§ 274 BGB). Dem haben die Kläger aber mit ihrem Antrag
bereits Rechnung getragen. Die eingeräumten Sicherheiten in Form von
Bürgschaften gehen mit der Abtretung automatisch auf die Beklagten über (§ 401
BGB).
Der Zinsanspruch der Kläger folgt aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB.
Darüber hinaus ist auch die erhobene Feststellungsklage zulässig und begründet.
Soweit die Kläger den Rechtsstreit in Höhe eines Betrages von 153.727,12 Euro
einseitig für erledigt erklärt haben - insoweit handelt es sich um den
Differenzbetrag, der sich aus der Nachberechnung der aufgewendeten Kosten
einerseits und der erlangten Vorteile andererseits zum 30.09.2004 ergibt -,
liegt darin der Antrag auf Feststellung der Erledigung der Hauptsache. Diese
Klageänderung ist gemäß §§ 533, 264 Nr. 2 ZPO zulässig. Der Antrag ist auch
begründet, da die Klage zur Zeit des erledigenden Ereignisses bezüglich der
fraglichen Positionen zulässig und begründet war und durch Zeitablauf
unbegründet geworden wäre.
Das Interesse hinsichtlich der begehrten Feststellung des Annahmeverzuges ergibt
sich aus § 756 ZPO. Auch insoweit ist die Feststellungsklage begründet, da die
Beklagten sich wegen der Weigerung, die Rückabwicklung vorzunehmen, in
Annahmeverzug befinden.
Nach alldem war das landgerichtliche Urteil wie aus dem Tenor ersichtlich
abzuändern; die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs.
3 S. 2 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr.
10, 711 ZPO.
Die Revision gegen dieses Urteil war nicht zuzulassen, da die Rechtssache weder
grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung
einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts
erfordert (§ 543 Abs.1 Ziffer 1, Abs. 2 Ziffer 1, 2 ZPO).
|
