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Grundbuchberichtigung – Unwirksamkeit des zugrunde liegendes Rechtsgeschäfts
BGH
Az: V ZR 78/04
Urteil vom
17.06.2005
Der V. Zivilsenat des
Bundesgerichtshofes hat auf die mündliche Verhandlung vom 17. Juni 2005 für
Recht erkannt:
Die Revision gegen das Urteil des 13. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Köln
vom 3. März 2004 wird auf Kosten der Kläger, die auch die außergerichtlichen
Kosten der Streithelferin der Beklagten tragen, zurückgewiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger beabsichtigten, eine Eigentumswohnung in Köln zu erwerben, die von
der Beklagten errichtet und vertrieben wurde. Zu diesem Zweck unterbreiteten sie
mit notarieller Urkunde vom 6. April 1993 der S. Steuerberatungs GmbH
(nachfolgend: S. ) ein Angebot zum Abschluß eines auf den Erwerb der gewünschten
Wohnung gerichteten Geschäftsbesorgungsvertrages, das diese annahm. Bestandteil
des Angebots war eine umfassende Bevollmächtigung der S. zur Vornahme aller für
den Eigentumserwerb und die Finanzierung notwendigen Rechtsgeschäfte und zur
Führung etwa erforderlicher Rechtsstreitigkeiten. Die S. verfügt über keine
Erlaubnis nach dem Rechtsberatungsgesetz.
Am 21. Juni 1993 schlossen die Kläger, vertreten durch die S. , diese vertreten
durch ihren Geschäftsführer Dr. K. , mit der Beklagten einen notariellen "Kauf-
und Werklieferungsvertrag" nebst Auflassung über die betreffende
Eigentumswohnung zu einem Preis von 395.010,55 DM ab. Dabei wurde die Beklagte
aufgrund notarieller Vollmacht ebenfalls von Dr. K. vertreten. Sowohl diese
Vollmacht wie auch die von den Klägern der S. erteilte Vollmacht lagen dem
beurkundenden Notar in Ausfertigung vor. Beide Vollmachten enthalten Befreiungen
von dem Verbot des In-Sich-Geschäfts bzw. der Doppelvertretung. Die Kläger
wurden als Eigentümer in das Wohnungsgrundbuch eingetragen.
Sie sind der Auffassung, nicht Eigentümer geworden zu sein, weil die
Bevollmächtigung der S. wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz
unwirksam sei. Ihre auf Zustimmung zur Grundbuchberichtigung gerichtete Klage
hat in den Tatsacheninstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat
zugelassenen Revision verfolgen sie ihren Antrag weiter. Die Beklagte beantragt
die Zurückweisung des Rechtsmittels.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht meint, die Kläger seien Eigentümer der Wohnung geworden, so
daß eine Berichtigung des Grundbuchs nicht in Betracht komme. Zwar sei die von
den Klägern der S. als Geschäftsbesorgerin erteilte Vollmacht wegen Verstoßes
gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig. Der Beklagten gegenüber gelte die
Vollmacht aber entsprechend §§ 171, 172 BGB als fortbestehend, da die
Vollmachtsurkunde dem beurkundenden Notar bei Vertragsschluß vorgelegen habe und
zu diesem Zeitpunkt für die Beklagte nicht erkennbar gewesen sei, daß der
Geschäftsbesorgungsvertrag und mit ihm die Vollmacht nichtig war.
II.
Dies hält einer rechtlichen Prüfung im Ergebnis stand.
1. Die Klage ist nicht schlüssig. Der geltend gemachte Anspruch findet im Gesetz
keine Grundlage. § 894 BGB, auf welche Norm die Klage gestützt wird, hat nicht
die hier vorliegende Konstellation im Auge, daß der Anspruchsteller geltend
macht, daß ihm das im Grundbuch eingetragene Recht nicht zusteht, sondern regelt
den Sachverhalt, daß ein dem Anspruchsteller zustehendes Recht im Grundbuch
nicht oder nicht richtig eingetragen ist. Wegen dieser grundlegenden
Unterschiede wird auch eine analoge Anwendung der Vorschrift ganz überwiegend
verneint (OLG Rostock, OLGE 26, 97 f; Staudinger/Gursky, BGB [2002], § 894 Rdn.
65; MünchKomm-BGB/Wacke, 4. Aufl., § 894 Rdn. 20; Meikel/Böttcher,
Grundbuchrecht, 9. Aufl., § 22 Rdn. 63; zu einer Analogie tendierend, aber
offengelassen, OLG Karlsruhe, DRiZ 1933, Nr. 377). Dem folgt der Senat. Der zu
Unrecht Eingetragene kann in solchen Fällen die Feststellung beantragen, daß der
Eigentumserwerb unwirksam ist. Ein solcher Antrag ist hier nicht gestellt.
2. Den Klägern ist entgegen der Auffassung der Revision auch nicht durch
Aufhebung des Urteils und Zurückverweisung der Sache Gelegenheit zu geben, ihren
Antrag entsprechend umzustellen. Ein Antrag auf Feststellung der Unwirksamkeit
des Eigentumserwerbs hätte nämlich ebensowenig Erfolg.
a) Trifft der in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat von der Revision
vorgetragene Sachverhalt zu, daß die gekaufte Eigentumswohnung inzwischen
zwangsversteigert worden ist und daß im Nachgang dazu ein neuer Eigentümer in
das Wohnungsgrundbuch eingetragen wurde, so fehlt es an einem gegenwärtigen
streitigen Rechtsverhältnis zwischen den Parteien, das einer Feststellungsklage
zugänglich wäre (§ 256 Abs. 1 ZPO). Ob und inwieweit aus einem früheren
Rechtsverhältnis noch Rechte hergeleitet werden können, die es rechtfertigen,
eine Feststellungsklage auf ein der Vergangenheit angehörendes Rechtsverhältnis
zu richten (vgl. BGHZ 27, 190, 196), hat die Revision nicht mitgeteilt.
b) Trifft dieser Vortrag nicht zu oder ist gleichwohl ein fortbestehendes
Feststellungsinteresse zu bejahen, wäre eine Feststellungsklage jedenfalls
unbegründet, weil die Kläger bei der Auflassung wirksam von der S. bzw. durch
deren Geschäftsführer Dr. K. vertreten worden sind, so daß ihre Eintragung im
Grundbuch der materiellen Rechtslage entspricht bzw. entsprach.
aa) Allerdings ist die von den Klägern der S. erteilte Vollmacht nach § 134 BGB
unwirksam, weil sie gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt.
Das Berufungsgericht geht zu Recht davon aus, daß der
Geschäftsbesorgungsvertrag, aufgrund dessen die S. für den Kläger tätig geworden
ist, nach § 134 BGB wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz nichtig ist.
Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs liegt eine nach Art. 1
§ 1 RBerG erlaubnispflichtige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten vor, wenn
eine geschäftsmäßige Tätigkeit darauf gerichtet und geeignet ist, konkrete
fremde Rechtsangelegenheiten zu verwirklichen oder konkrete fremde
Rechtsverhältnisse zu gestalten (vgl. nur BGHZ 153, 214, 218 m.w.N.). Das ist
bei demjenigen, der ausschließlich oder hauptsächlich die Abwicklung eines
Grundstückserwerbs im Rahmen eines Bauträger- oder eines ähnlichen Modells für
den Erwerber zu besorgen hat, der Fall (BGHZ 145, 265, 269 ff; BGH, Urt. v. 26.
Oktober 2004, XI ZR 255/03, NJW 2005, 664 f m.zahlr.N.). Infolgedessen hätte die
S. bei ihrer Tätigkeit für die Kläger einer Erlaubnis nach dem
Rechtsberatungsgesetz bedurft, über die sie nicht verfügte. Die durch die
fehlende Erlaubnis bedingte Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages erfaßt
nach inzwischen ebenfalls gefestigter Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch
die dem Geschäftsbesorger erteilte Vollmacht (BGHZ 153, 214, 218 f; BGH, Urt. v.
26. Oktober 2004, XI ZR 255/03, NJW 2005, 664 f; Urt. v. 11. Januar 2005, XI ZR
272/03, NJW 2005, 1190, jew. m.zahlr.N.).
bb) Die S. war der Beklagten gegenüber aber nach §§ 171, 172 BGB zur Vertretung
befugt. Nach diesen Vorschriften wird aufgrund des mit einer Vollmachtsurkunde
verbundenen Rechtsscheins eine Vertretungsmacht des Vertreters auch dann
begründet, wenn dessen Vollmacht in Wahrheit nicht oder nicht mehr besteht.
Diese Voraussetzungen sind hier erfüllt.
(1) Die §§ 171, 172 BGB schützen das Vertrauen auf den mit der Vollmachtsurkunde
verbundenen Rechtsschein unabhängig davon, aus welchen Gründen die
Bevollmächtigung unwirksam ist (BGH, Urt. v. 25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW
2003, 2091, 2092; Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR 289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204;
Senat, Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 821, jew.m.w.N.). Es
entspricht daher der mittlerweile gefestigten Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofs, daß die Vorschriften auf die einem Geschäftsbesorger
erteilte Abschlußvollmacht anwendbar sind, wenn dessen Bevollmächtigung, sei es
unmittelbar, sei es wegen des Zusammenhangs mit dem Geschäftsbesorgungsvertrag,
gegen Art. 1 § 1 RBerG verstößt und nach § 134 BGB nichtig ist (siehe etwa Urt.
v. 22. Oktober 2003, IV ZR 33/03, WM 2003, 2375, 2379; Urt. v. 10. März 2004, IV
ZR 143/03, WM 2004, 922, 924; Urt. v. 23. März 2004, XI ZR 194/02, WM 2004,
1221, 1223 f; Urt. v. 20. April 2004, XI ZR 164/03, WM 2004, 1227, 1228; Senat,
Urt. v. 8. Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 823; BGH, Urt. v. 26.
Oktober 2004, XI ZR 255/03, WM 2005, 127, 130 f; Urt. v. 9. November 2004, XI ZR
315/03, WM 2005, 72, 73 ff; Urt. v. 15. März 2005, XI ZR 135/04, NJW 2005, 1576,
1578). Auch in diesen Fällen ist das Vertrauen des Geschäftsgegners in den durch
die Vollmachtsurkunde gesetzten Rechtsschein schutzwürdig. Etwas anderes folgt
nicht aus der Zielsetzung des Verbots unerlaubter Rechtsbesorgung. Zwar bezweckt
es zu verhindern, daß die unerlaubte Rechtsbesorgung unter Nutzung der Vollmacht
trotz Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts durchgeführt werden kann (BGH,
Urt. v. 11. Oktober 2001, III ZR 182/00, NJW 2002, 66, 67; Senat, Urt. v. 8.
Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 823). Daher erfaßt das Verbot die
Vollmacht des Rechtsbesorgers, auch wenn diese, isoliert betrachtet, nicht gegen
Art. 1 § 1 RBerG verstößt. Damit ist aber über den Schutz Dritter, die auf die
Wirksamkeit der Vollmacht vertrauen, nichts gesagt. Das Verbot betrifft nämlich
nur das Innenverhältnis des Rechtsbesorgers zu seinem Auftraggeber (BGH, Urt. v.
25. März 2003, XI ZR 227/02, NJW 2003, 2091, 2092; Urt. v. 3. Juni 2003, XI ZR
289/02, NJW-RR 2003, 1203, 1204). Es soll den Rechtsuchenden vor sachunkundigen
unbefugten Rechtsberatern schützen, nicht aber generell den Abschluß von
Verträgen mit Dritten verhindern. Daher steht die Nichtigkeit der Vollmacht
wegen Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz der Anwendung der Vorschriften
über den Schutz gutgläubiger Dritter in ihrem Vertrauen auf den gesetzten
Rechtsschein einer Vollmacht nicht entgegen (Senat aaO). Soweit die Revision
meint, in diesem Punkt setze sich der Senat in Widerspruch zu der Entscheidung
des III. Zivilsenats vom 10. Oktober 2001 (III ZR 182/00, NJW 2002, 66), trifft
dies ersichtlich nicht zu. In jener Entscheidung geht es nur um die, auch hier
bejahte, Frage, ob die Nichtigkeit des Geschäftsbesorgungsvertrages wegen
Verstoßes gegen das Rechtsberatungsgesetz die Vollmacht erfaßt. Über das Problem
des Schutzes Dritter verhält sie sich nicht.
(2) Die Anwendung der §§ 171, 172 BGB scheitert auch nicht daran, daß die
Einschaltung des Geschäftsbesorgers als Vertreter der Kläger nicht von diesen
selbst, sondern von der Beklagten bewirkt wurde.
In diese Richtung geht allerdings eine in einem obiter dictum geäußerte
Auffassung des II. Zivilsenats (Urt. v. 14. Juni 2004, II ZR 393/02, NJW 2004,
2736 und II ZR 407/02, NJW 2004, 2742). Danach bilden der - unmittelbare oder
durch den Geschäftsbesorger - vermittelte Beitritt zu einer Fondsgesellschaft
und der diesen Beitritt finanzierende Darlehensvertrag ein verbundenes Geschäft
im Sinne des § 9 Abs. 1 VerbrKrG/§ 358 Abs. 3 BGB (vgl. schon BGHZ 156, 46).
Dies und der Umstand, daß die Einschaltung des Geschäftsbesorgers als Vertreter
des Anlageinteressenten nicht von diesem, sondern von den Initiatoren und
Gründungsgesellschaftern des Fonds in Kenntnis und mit Billigung der Bank
erfolgt, soll dazu führen, daß nicht allein der Anleger den Rechtsschein einer
wirksamen Bevollmächtigung setze. Vielmehr werde die Art der Geschäftsabwicklung
entscheidend von den Initiatoren und Gründungsgesellschaftern des Fonds
bestimmt. Infolgedessen könne die finanzierende Bank, auch wenn die Nichtigkeit
der Vollmacht nach § 134 BGB, Art. 1 § 1 RBerG noch nicht bekannt sein mußte,
nicht wie ein gutgläubiger Dritter behandelt werden, der im Hinblick auf einen
im Rahmen des Vertriebskonzepts entstandenen Vertrauenstatbestand schutzwürdig
wäre. Eine Abwälzung der mit dem Vertriebskonzept verbundenen Risiken allein auf
den Anleger erscheine in keiner Weise angemessen.
Diesen Erwägungen vermag sich der Senat (ebensowenig wie der XI. Zivilsenat,
vgl. nur Urt. v. 26. Oktober 2004, XI ZR 255/03, NJW 2005, 664 m.w.N.),
jedenfalls für den Bereich kreditfinanzierter Grundstücksgeschäfte, nicht
anzuschließen (noch offengelassen in dem Urteil vom 8. Oktober 2004, V ZR 18/04,
NJW 2005, 820, 823).
(a) Die Erwägungen des II. Zivilsenats führen in der hier vorliegenden
Fallkonstellation schon deswegen nicht weiter, weil dabei die Problematik eines
verbundenen Geschäfts keine Rolle spielt. Es geht hier nicht darum, ob es einer
finanzierenden Bank wegen ihrer engen Beziehungen zu dem Veräußerer und
Initiator eines Anlagegeschäfts verwehrt sein kann, sich auf den Rechtsschein
der Vollmachtsurkunde zu berufen. Es geht allein um das Verhältnis zwischen dem
Erwerber und dem Veräußerer und um das Verhältnis beider zu dem Treuhänder und
Geschäftsbesorger. Die Frage nach einem verbundenen Geschäft und nach dessen
möglichen Auswirkungen stellt sich von vornherein nicht.
(b) Unabhängig davon sind die in § 9 Abs. 1 VerbrKrG bzw. in § 358 Abs. 3 BGB
zum Ausdruck gekommenen Wertungen für die Frage, ob ein Vertrag mit Hilfe der
Rechtsscheinsgrundsätze der §§ 171, 172 BGB zwischen Erwerber und Veräußerer
zustande gekommen ist, nicht bedeutsam (grundlegend: BGH, Urt. v. 26. Oktober
2004, XI ZR 255/03, NJW 2005, 664, 666 f). Ob die "Abwälzung der mit dem
Vertriebskonzept verbundenen Risiken allein auf den Anleger ... angemessen"
erscheint oder nicht (II. Zivilsenat aaO), ist eine Frage, die aus dem Inhalt
des geschlossenen Vertrages, gegebenenfalls unter Berücksichtigung der
Besonderheiten eines verbundenen Geschäfts, beantwortet werden muß. Erst wenn
ein wirksam geschlossener Vertrag vorliegt, können diese Wertungsfragen zum
Tragen kommen. Für den Vertragsschluß selbst sind sie ohne Belang. Dies zeigt
sich anschaulich daran, daß "die mit dem Vertriebskonzept verbundenen Risiken"
für den Erwerber dieselben sind, wenn er den "Kauf- und Werklieferungsvertrag"
ohne Einschaltung des Treuhänders selbst schließt.
(c) Angesichts dessen ist es auch belanglos, daß die Beklagte den
Geschäftsbesorger als Vertreter der Kläger, dem Vertriebskonzept entsprechend,
eingeführt hat. Das ändert nichts daran, daß er, von den Klägern bevollmächtigt,
als deren mit Vollmachtsurkunde ausgewiesener Vertreter auftreten konnte und
aufgetreten ist. Der Rechtsschein beruht auf der Vorlage der Urkunde, nicht auf
der Annahme, die Vollmacht sei von dem Vertretenen aus eigenem Antrieb, ohne
bestimmende Mitwirkung des Vertreters oder des Vertragspartners, erteilt worden.
Der XI. Zivilsenat weist zutreffend darauf hin, daß Vertretene einerseits durch
§ 173 BGB und andererseits durch die Regeln über den Mißbrauch der
Vertretungsmacht geschützt werden (Urt. v. 26. Oktober 2004, XI ZR 255/03, aaO
S. 667). In diesen Wertungen findet der im Interesse des Geschäftsverkehrs von
§§ 171, 172 BGB bezweckte Vertrauensschutz seine Grenzen, nicht in der
allgemeinen Erwägung, derjenige, der Teil des Vertriebskonzepts sei und die
Bevollmächtigung des Geschäftsbesorgers initiiert habe, falle nicht in den von
§§ 171, 172 BGB geschützten Personenkreis.
(3) An dieser Bewertung ändert auch nichts der Umstand, daß der für den
Geschäftsbesorger handelnde Dr. K. an dem Veräußerungsgeschäft zugleich als
Bevollmächtigter der Beklagten beteiligt war. Der sich daraus ergebende
abstrakt-generelle Interessenkonflikt wird allein durch § 171 BGB geregelt. Die
Vertretenen können - wie hier - eine solche Mehrvertretung gestatten. Von ihr
gehen dann dieselben Wirkungen aus wie von einer nur einseitigen Vertretung,
auch die Rechtsscheinswirkungen (einschließlich der Befreiung von den
Beschränkungen des § 181 BGB) unter den Voraussetzungen der §§ 171, 172 BGB.
Allerdings treten diese Wirkungen nur gegenüber einem Dritten ein. An dieser
Voraussetzung fehlt es indes nicht deswegen, weil Dr. K. für die S. mit sich als
Vertreter der Beklagten gehandelt hat. Dritter im Sinne der §§ 171, 172 BGB ist
die Beklagte als Vertretene und Vertragsgegnerin. Es besteht auch kein Bedürfnis
dafür, in solchen Fällen der Mehrvertretung die Vorschriften der §§ 171, 172 BGB
generell nicht anzuwenden. Der Vollmachtgeber wird dadurch geschützt, daß
etwaige Kenntnisse oder eine fahrlässige Unkenntnis von Umständen, die nach §
173 BGB die Wirkungen der §§ 171, 172 BGB außer Kraft setzen, dem Vertragsgegner
nach § 166 Abs. 1 BGB zugerechnet werden.
(4) Nach § 172 Abs. 1 BGB setzt die Rechtsscheinswirkung voraus, daß der
Vertreter die ihm vom Vollmachtgeber ausgehändigte Vollmachtsurkunde vorlegt.
Dabei genügt im Falle einer notariellen Vollmachtsurkunde die Vorlage einer
Ausfertigung (BGHZ 102, 60, 63; BGH, Urt. v. 11. Januar 2005, XI ZR 272/03, NJW
2005, 1190, 1192 m.w.N.). Das war nach den Feststellungen des Berufungsgerichts
der Fall. Entgegen der Auffassung der Revision war die Vorlage weiterer
Unterlagen, etwa der Annahmeerklärung der S. oder der dem
Geschäftsbesorgungsvertrag zugrunde liegenden Stammurkunde, nicht erforderlich,
da die Vollmacht auch für sich genommen verständlich und hinreichend bestimmt
ist (vgl. BGH, Urt. v. 16. März 2004, XI ZR 60/03, NJW 2004, 2090; Urt. v. 26.
Oktober 2004, XI ZR 255/03, NJW 2005, 664, 667; Urt. v. 9. November 2004, XI ZR
315/03, NJW 2005, 668 f). Dies gilt insbesondere für die Vollmacht der S. zur
Vornahme der Auflassung, auf die es vorliegend allein ankommt.
cc) Entgegen der Auffassung der Revision sind die Wirkungen der §§ 171 Abs. 2,
172 Abs. 2 BGB nicht durch § 173 BGB ausgeschlossen. Danach findet eine
Vertretung nach Rechtsscheinsregeln dann nicht statt, wenn der Geschäftsgegner,
hier die Beklagte, das Erlöschen bzw. das Fehlen der Vertretungsmacht bei der
Vornahme des Rechtsgeschäfts kennt oder kennen muß. Dabei reicht die Kenntnis
bzw. das Kennenmüssen der den Mangel der Vertretungsmacht begründenden Umstände
nicht aus. Vielmehr müssen sich diese subjektiven Merkmale auf den Mangel der
Vertretungsmacht selbst beziehen (BGH, Urt. v. 26. Oktober 2004, XI ZR 255/03,
NJW 2005, 664, 667; Urt. v. 11. Januar 2005, XI ZR 272/03, NJW 2005, 1190 f;
Urt. v. 15. März 2005, XI ZR 135/04, NJW 2005, 1576, 1579, jew.m.w.N.).
Daran fehlt es im vorliegenden Fall. Zum Zeitpunkt des geschäftlichen Kontakts
der Parteien im Jahre 1993 entsprachen der Geschäftsbesorgungsvertrag und die zu
seiner Durchführung erteilte Vollmacht einer weitverbreiteten und seinerzeit
nicht angezweifelten Praxis (vgl. BGHZ 145, 265, 276 f; Senat, Urt. v. 8.
Oktober 2004, V ZR 18/04, NJW 2005, 820, 823; BGH, Urt. v. 15. März 2005, XI ZR
135/04, NJW 2005, 1576, 1579). Dies gilt auch für die in der Vollmacht unter
Ziff. II 3.16 enthaltene Ermächtigung der S. zur "Führung von
Rechtsstreitigkeiten und Prozessen" (BGHZ 154, 283, 284; Urt. v. 11. Januar
2005, XI ZR 272/03, NJW 2005, 1190, 1191). Aufgrund dieser Praxis konnte die
Beklagte den Verstoß gegen das Rechtsberatungsgesetz und den damit verbundenen
Mangel der Bevollmächtigung der S. zur Erklärung der Auflassung nicht erkennen.
Daß Dr. K. mit dem Vertriebskonzept der Beklagten vertraut war und die
Beziehungen zwischen ihr und der S. kannte, ist ohne Belang. Bei § 173 BGB kommt
es allein auf die Kenntnis bzw. auf das Kennenmüssen des Vollmachtmangels an.
Selbst wenn man - mit der Revision - eine Kenntnis des Vollmachtmangels insoweit
bejahen wollte, als es um die Ermächtigung der S. zur Führung von
Rechtsstreitigkeiten geht, hätte dies auf das Ergebnis keine Auswirkungen. Der
Rechtsschein einer den Eigentumserwerb ermöglichenden Vollmacht bliebe davon
unberührt.
dd) Die Wirksamkeit des Eigentumserwerbs scheitert nicht daran, daß die von der
Beklagten gegenüber Dr. K. erteilte Vollmacht wegen eines Verstoßes gegen das
Rechtsberatungsgesetz nichtig ist. Zwar zielte auch die von der Beklagten zur
Veräußerung ihrer Wohnungen Dr. K. erteilte Vollmacht auf die Verwirklichung und
Gestaltung fremder Rechtsverhältnisse. Entscheidend für die Anwendbarkeit des
Rechtsberatungsgesetzes ist jedoch die Frage, ob die Geschäftsbesorgung
überwiegend auf wirtschaftlichem Gebiet liegt und die Wahrnehmung
wirtschaftlicher Belange bezweckt oder ob die rechtliche Seite der Angelegenheit
im Vordergrund steht und es wesentlich um die Klärung rechtlicher Verhältnisse
geht. Letzteres ist der Fall, wenn der Auftraggeber im Rahmen der
Geschäftsbesorgung eine besondere rechtliche Prüfung oder Beratung auf der
Grundlage besonderer Kenntnisse und Fertigkeiten erwartet. Bloße wirtschaftliche
Tätigkeiten liegen hingegen vor, wenn eine solche rechtliche Prüfung bzw.
Beratung vom Auftraggeber nicht gewünscht wird (BGH, Urt. v. 13. März 2003, I ZR
143/00, NJW 2003, 3046, 3048). Gemessen daran ist hier die Beauftragung und
Bevollmächtigung von Dr. K. durch die Beklagte kein Geschäft, das dem
Rechtsberatungsgesetz untersteht. Die Beklagte befaßt sich gewerblich mit
Wohnungsbau und verfügt daher über ausreichende eigene Erfahrungen in diesem
Bereich. Die Einschaltung von Dr. K. diente erkennbar nicht der Beratung der
Beklagten, sondern lediglich der Vereinfachung und Beschleunigung der zur
Veräußerung der Wohnung erforderlichen Vorgänge.
III.
Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 100 Abs. 1 ZPO.
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