Maklerlohn aufgrund Exposeübersendung und gemeinsamer Wohnungsbesichtigung?

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN

Az.: 24 U 5/02

Urteil vom 12.12.2003

Vorinstanz: Landgericht Darmstadt – Az.: 8 O 501798

Der 24. Zivilsenat in Darmstadt des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main hat aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12.12.2003 für Recht erkannt:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 8. Zivilkammer des Landgerichts Darmstadt vom 08.11.2001 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsmittels zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin ist mit weniger als 20.000,00 € beschwert.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist unbegründet. Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen; denn die Klägerin kann vom Beklagten keinen Maklerlohn beanspruchen.

1.

Zu Gunsten der Klägerin kann unterstellt werden, dass sie dem Beklagten auf der Grundlage eines zunächst allgemein gehaltenen Maklerauftrages durch Übersendung eines Exposes und gemeinsame Besichtigung die Wohnung nachgewiesen hatte, die er später erwarb. Damit allein entstand allerdings noch kein Anspruch auf Zahlung von Maklercourtage; Courtage kann die Maklerin vielmehr nur dann verlangen, wenn die von ihr entfaltete Nachweistätigkeit auch für den Abschluss des Hauptvertrages – zumindest mit – ursächlich geworden ist, der Vertragsschluss sich zumindest auch als konkretes Ergebnis der Maklerleistung darstellt (BGHZ 141, 40). So aber ist es hier nicht der Fall; wertend betrachtet lässt sich ein ursächlicher Zusammenhang zwischen den von der Klägerin behaupteten Maklerleistungen und dem späteren Vertragsschluss nicht herstellen.

Ausgehend von der Annahme, die Klägerin hätte – wie sie es behauptet – dem Beklagten Ende November 1996 mitgeteilt, Wohnungen im Hause …weg …, O1 „anbieten“ zu können, ausgehend weiter von der Annahme, sie habe mit ihm am 04.12.1996 u.a. die Wohnung Nr. … – 108 qm – besichtigt, ihm hierzu ein Expose ausgehändigt und mit Schreiben vom folgenden Tage ergänzende Angaben gemacht, deutet doch nichts Greifbares darauf, diese ihre Tätigkeit habe bis in den März 1998 hinein in dem Sinne fortgewirkt, dass sie letztendlich doch ein wesentlicher Ausgangspunkt des Erwerbs der Wohnung gewesen sei. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der Nachweisleistung der Maklerin und dem Abschluss des Hauptvertrages eine Vermutung dafür begründet, dass die Maklerleistung ursächlich für den Vertragsschluss war (BGH WM 1984, 560; OLG Bamberg, NJW-RR 1998, 565; OLG Köln AizA 110 Bl. 90; OLG Stuttgart AizA 105 Bl. 15). Als in diesem Sinne „eng“ lässt sich der zeitliche Abstand zwischen den – behaupteten – Leistungen der Klägerin Ende November/Anfang Dezember 1996 und dem Vertragsschluss Mitte März 1998 aber nicht bewerten. Ein derart großer zeitlicher Abstand von mehr als 15 Monaten lässt im Gegenteil vermuten, dass der spätere Vertragsschluss ganz andersartige Gründe als die weit zurückliegende Maklerleistung hatte.

Solche Gründe liegen nahe: An erster Stelle steht die Tatsache, dass der Beklagte – was, wie am Rande erwähnt sei, sogar die wirtschaftliche Identität der nachgewiesenen mit der letztendlich genutzten vertraglichen Gelegenheit in Frage stellt -die Wohnung zu einem Kaufpreis von kaum mehr als 2/3 des Preises erwarb, zu dem die Klägerin die Wohnung „angeboten“ hatte. Der „Angebotspreis“ belief sich ausweislich des Schreibens vom 05.12.1996 auf 494.000,00 DM zuzüglich des Preises der Tiefgarage – 15.000,00 DM -, damit auf insgesamt 509.000,00 DM. Der tatsächliche Kaufpreis betrug aber nur 340.000,00 DM oder wirtschaftlich betrachtet möglicherweise 356.643,97 DM; dieser „wirtschaftliche Preis“ wäre anzusetzen, falls der Beklagte so, wie die Klägerin es im Senatstermin ihren frühren Vortrag konkretisierend behauptet hat, die Wohnung ohne Verfliesung und Bodenbeläge erworben hätte und damit die in der Anlage zum notariellen Vertrag bezeichneten Arbeiten ergänzend hätte bezahlen müssen (Teppichboden: 4.432,08 DM; Fliesen und Verlegung: 12.211,89 DM).

Ein zweiter Aspekt, welcher die Annahme plausibel macht, dass der Beklagte nicht etwa auf der Grundlage des lange zurückliegenden – angeblichen – Nachweises, vielmehr auf Grund eines völlig neuen, von der behaupteten Maklerleistung unabhängigen Entschlusses gekauft hat, liegt in der von der Klägerin im Senatstermin erwähnten Tatsache, dass der Beklagte mit dem Geschäftsführer der Bauträgerin, die die Wohnanlage errichtete, weitläufig verwandt war; es liegt nicht fern, dass man – der Beklagte und der Geschäftsführer – zu irgend einem späteren Zeitpunkt wegen der nach wie vor unverkauften Wohnung ins Gespräch kam und sich unter den nunmehr ganz neuen preislichen Bedingungen das Geschäft erst konkret anbahnte.

Wie sich die Dinge im einzelnen entwickelten, kann der Senat auf der Grundlage der ihm mitgeteilten Tatsachen nicht feststellen; er muss es aber auch nicht. Da ein enger zeitlicher Zusammenhang zwischen der behaupteten Maklerleistung und dem Vertragsschluss nicht gegeben ist, das Verstreichen eines Zeitraumes von mehr als 15 Monaten im Gegenteil dafür spricht, dass sich der letztendliche Vertragsschluss auf einer von der Maklerleistung gänzlich unabhängigen Grundlage entwickelte, wäre es allgemeinen Grundsätzen entsprechend Sache der Klägerin -geblieben -, den ursächlichen Zusammenhang zwischen ihrer Leistung und dem Vertragsschluss nachzuweisen (OLG Hamburg MDR 2001, 24; Palandt-Sprau, BGB, 62. Aufl. 2003, § 652 Rz 55).

2.

Das Berufungsgericht erachtet die gesetzlichen Voraussetzungen einer Zulassung der Revision für nicht gegeben. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung; auch erfordern weder die Fortbildung des Rechts noch die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs. 2 ZPO).

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 97 Abs. 1, 708 Ziffer 10,713 ZPO.