|
| |
Mietflächenabweichung: Rückerstattung
zuviel gezahlter Miete
BGH
Az: VIII ZR 133/03
Urteil vom 24.03.2004
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 24. März 2004 für Recht erkannt:
Auf die Rechtsmittel der Kläger werden das Urteil der Zivilkammer 62 des
Landgerichts Berlin vom 31. März 2003 aufgehoben und das Urteil des Amtsgerichts
Tempelhof-Kreuzberg vom 12. Dezember 2002 abgeändert.
Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger 2.019,84 € nebst 5 % Zinsen über dem
Basiszinssatz seit dem 23. Oktober 2002 zu zahlen.
Im übrigen werden die Klage abgewiesen und die Rechtsmittel der Kläger
zurückgewiesen.
Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Kläger sind Mieter einer Drei-Zimmer-Mietwohnung in dem Mehrfamilienhaus der
Beklagten in dem Anwesen O. straße in Berlin. In § 1 des Mietvertrages vom 15.
Februar 1993 heißt es: "Wohnfläche ca. 96 m2". In § 5 Ziff. 6 des Mietvertrages,
der die Umlegung der Betriebskosten regelt, ist die Wohnfläche mit 96,00 m2
angegeben. Die Wohnfläche der vermieteten Wohnung beträgt tatsächlich nur 85,91
m2.
Mit der Klage verlangen die Kläger zuletzt noch Rückzahlung der auf die
Flächendifferenz entfallenden Miete für die Zeit von Juni 1998 bis Mai 2002 in
Höhe von 2.040,24 €.
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, das Landgericht hat die Berufung
zurückgewiesen. Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die
Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht, dessen Urteil in GE 2003, 882 veröffentlicht ist, hat zur
Begründung ausgeführt:
Den Klägern stehe kein Anspruch auf Rückzahlung zuviel gezahlter Miete zu. Die
Angabe der Wohnfläche im Mietvertrag mit "ca. 96 m2" stelle keine Zusicherung
dar, sondern sei lediglich eine unverbindliche Beschreibung des Objekts. Ein
Mangel der Mietsache liege ebenfalls nicht vor. Es sei nicht ersichtlich, daß
durch die Flächenabweichung die Gebrauchstauglichkeit der Räume in nicht nur
unerheblicher Weise beeinträchtigt sei. Zudem sei die Flächendifferenz von 10,51
% noch von der allgemein anerkannten Maßtoleranz von 10 % gedeckt.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Überprüfung nicht stand.
Weist eine gemietete Wohnung tatsächlich eine Wohnfläche auf, die mehr als 10 %
unter der im Mietvertrag angegebenen Fläche liegt, stellt dieser Umstand einen
Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 Satz 1 BGB n.F. und einen Fehler nach §
537 Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. dar, der den Mieter zur Minderung berechtigt (Senat,
Urteil vom 24. März 2004 - VIII ZR 295/03, zur Veröffentlichung bestimmt).
Im vorliegenden Fall ist die Erheblichkeitsgrenze von 10 % überschritten. Eine
darüber hinausgehende Maßtoleranz ist entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts
im Interesse der Rechtssicherheit nicht anzuerkennen. Sie widerspräche der
gesetzlichen Regelung des ohnehin schon als Ausnahme gefaßten § 536 Abs. 1 Satz
3 BGB n.F. (§ 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F.). Mit der Festlegung der
Wesentlichkeitsgrenze auf 10 % steht einerseits fest, daß geringere Abweichungen
eine unerhebliche Minderung der Tauglichkeit darstellen. Andererseits ergibt
sich daraus, daß größere Differenzen in jedem Fall als erheblich anzusehen sind.
Dem steht nicht entgegen, daß die Wohnfläche im Mietvertrag nur mit "ca. 96 m2"
angegeben ist. Zwar läßt diese Formulierung, wie das Berufungsurteil im Ansatz
zutreffend angenommen hat, erkennen, daß es den Parteien nicht entscheidend auf
die genaue Wohnungsgröße von 96 m2 ankam, sondern durchaus Toleranzen
hingenommen werden sollten. Auch für solche Toleranzen ist jedoch die Grenze
dort zu ziehen, wo die Unerheblichkeit einer Tauglichkeitsminderung im Sinne der
§§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB n.F. und 537 Abs. 1 Satz 2 BGB a.F. endet. Diese Grenze
ist, wie oben ausgeführt, im Interesse der Praktikabilität und Rechtssicherheit
bei 10 % zu ziehen. Eine zusätzliche Toleranz ist dann nicht mehr
gerechtfertigt; sie würde im übrigen das Problem der Abgrenzung zwischen
unwesentlicher und nicht mehr unwesentlicher Tauglichkeitsminderung nur
verlagern.
III.
Auf die Revision der Kläger ist daher das Berufungsurteil aufzuheben. Da es
weiterer Feststellungen nicht bedarf, ist die Sache zur Endentscheidung reif (§
563 Abs. 3 ZPO). Die gezahlte Miete betrug im maßgeblichen Zeitraum 4,17 €/m2,
so daß sich bei einer Abweichung von 10,09 m2 eine monatliche Überzahlung von
42,08 € ergibt. Für den Zeitraum Juni 1998 bis Mai 2002 errechnet sich damit ein
Gesamtbetrag von 2.019,84 €, der als ungerechtfertigte Bereicherung nach § 812
Abs. 1 Satz 1 BGB an die Kläger zurückzuzahlen ist. Hinsichtlich der darüber
hinausgehenden geringfügigen Zuvielforderung von 20,40 €, die sich kostenmäßig
nicht auswirkt (§ 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO), ist die Klage unbegründet.
|
