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6-Monatsfrist für Mietminderung gilt seit 01.09.2001 nicht mehr!
Bundesgerichtshof
Az.: VIII ZR 274/02
Urteil vom 16.07.2003
Leitsatz (vom
Verfasser nicht amtlich!): Seit dem In-Kraft-Treten der
Mietrechtsreform zum 01.09.2001 gilt die alte gesetzliche Regelung nicht mehr,
dass die Mieter die Miete nur mindern können, wenn sie den Mangel dem Vermieter
innerhalb von 6 Monaten nach Kenntniserlangung anzeigen. Ab dem 01.09.2001 kann
die Miete im Einzelfall auch nach Ablauf der 6-Monatsfrist gemindert werden.
Sachverhalt: Der verklagte
Mieter ist seit 1979 Mieter einer Wohnung der Klägerin. In die Nachbarwohnung
zog später eine lärmende Großfamilie. Der Mieter minderte die Miete um 70 DM pro
Monat, nach dem er den Lärm der Großfamilie 2 Jahre ertragen hatte und diese
sich nicht anschickte ihre Aktivitäten ein wenig einzustellen. Die klagende
Vermieterin forderte vom Mieter die entstandenen Mietrückstände. Die
Klageforderung beinhaltete auch 70 DM Mietrückstände für den Monat September
2001.
Entscheidungsgründe:
Der Bundesgerichtshof gab der Klage bis auf den Rückstand für September 2001
statt. Der Mieter muss der Vermieterin die noch ausstehenden Mietrückstände
zahlen. Für diese Zeit gilt noch die alte Gesetzeslage des § 539 BGB analog a.F.,
hiernach erlischt das Recht zur Mietminderung, wenn der Mieter mit der
Geltendmachung seiner Ansprüche mehr als 6 Monate wartet. Für die Zeit nach dem
01.09.2001 gilt das neue Mietrecht. Hiernach ist es nicht ausgeschlossen, dass
der Mieter auch noch nach der 6-Monatsfrist einen Anspruch auf Mietminderung
geltend macht.
Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die mündliche Verhandlung
vom 7. Mai 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil der 11. Zivilkammer des
Landgerichts Frankfurt am Main vom 27. August 2002 im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als das Landgericht die Berufung des Beklagten auch hinsichtlich der
Verurteilung zur Zahlung der rückständigen Miete für den Monat September 2001
zurückgewiesen hat.
Die weitergehende Revision wird zurückgewiesen.
Im Umfang der Aufhebung wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung,
auch über die Kosten des Revisionsverfahrens, an das Berufungsgericht
zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Die Klägerin ist Eigentümerin eines in F., H.-Straße gelegenen
Mehrfamilienhauses. Eine im Erdgeschoß dieses Anwesens befindliche Wohnung hat
sie seit 1979 an den Beklagten vermietet. Mit der vorliegenden Klage verlangt
sie vom Beklagten die Zahlung rückständiger Miete für die Zeit von September
1999 bis einschließlich September 2001. Dem liegt folgender Sachverhalt
zugrunde:
Etwa seit der Jahreswende 1994/95 fühlte sich der Beklagte nach seiner
Behauptung durch Lärm gestört, der von den kurz zuvor eingezogenen Bewohnern
einer benachbarten Wohnung ausgegangen sein soll. Erstmals mit Schreiben vom 22.
Februar 1997 beschwerte er sich bei der Klägerin über die ständige Ruhestörung;
weitere ähnliche Schreiben folgten. Nachdem der Beklagte unter dem 26. Juni 1997
angekündigt hatte, er werde wegen des Lärms die Miete um 70 DM mindern,
reduzierte die Klägerin auf seine Aufforderung hin den Bankeinzug in dieser
Höhe.
Im Juli 1997 und erneut im März 1998 teilte die Klägerin dem Beklagten mit, daß
sie die Mieter der Nachbarwohnung angeschrieben und zur Unterlassung der
Lärmbelästigungen aufgefordert habe. Anfang 1999 mahnte sie beim Beklagten die
Bezahlung des bis Dezember 1998 aufgelaufenen Mietrückstandes in Höhe von
insgesamt 1.450,47 DM an. Dieser Aufforderung kam der Beklagte unter Vorbehalt
nach.
Da nach dem Vorbringen des Beklagten Abhilfeversuche der Klägerin hinsichtlich
der angeblichen Ruhestörungen erfolglos geblieben waren, machte der Beklagte mit
Schreiben vom 16. September 1999 abermals eine Minderung der Miete, und zwar um
69,90 DM, geltend. Weil die Klägerin hierauf nicht reagierte, widerrief der
Beklagte schließlich die Bankeinzugsermächtigung. Für den Monat September 1999
zahlte er überhaupt keine und für die Zeit von November 1999 bis einschließlich
September 2001 lediglich eine um 69,90 DM geminderte Miete. Die dadurch
entstandenen Mietrückstände in Höhe von insgesamt 2.083,19 DM (1.065,12 €) sind
Gegenstand der vorliegenden Klage.
Die Klägerin hat zunächst behauptet, bei einer Überprüfung hätten sich die
Vorwürfe des Beklagten hinsichtlich der Lärmbelästigungen nicht bestätigt. Im
weiteren Verfahren hat sie sich überdies darauf berufen, der Beklagte habe
jedenfalls ein etwaiges Recht zur Mietminderung dadurch verloren, daß er trotz
Kenntnis von der behaupteten Ruhestörung über zwei Jahre lang - bis Juni 1997 -
die Miete vollständig und vorbehaltlos gezahlt habe. Dem hat der Beklagte
entgegengehalten, die Lärmbelästigungen hätten sich im Laufe der Zeit immer mehr
verstärkt; außerdem sei nach der Neuregelung des § 536c BGB die frühere
Rechtsprechung zur entsprechenden Anwendung des § 539 BGB a.F. nicht mehr
anwendbar.
Das Amtsgericht hat der Klage - von einem Teil der Zinsen abgesehen -
stattgegeben. Die hiergegen gerichtete Berufung des Beklagten hat das
Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Berufungsgericht zugelassenen
Revision verfolgt der Beklagte sein Ziel der Klageabweisung in vollem Umfang
weiter.
Entscheidungsgründe:
I.
Das Berufungsgericht hat im wesentlichen ausgeführt:
Es könne offen bleiben, ob der Beklagte wegen der behaupteten Lärmbelästigung
zur Minderung der Miete oder sogar - für September 1999 - zur vollständigen
Zahlungsverweigerung berechtigt gewesen sei; denn er sei in entsprechender
Anwendung des § 539 BGB a.F. oder des § 536b BGB n.F. mit einer Mietminderung
schon dem Grunde nach ausgeschlossen gewesen. Deshalb könne auch dahinstehen, ob
im vorliegenden Fall die am 1. September 2001 in Kraft getretene Neufassung des
§ 536b BGB bereits für den Zeitraum bis zum 31. August 2001 maßgebend sei oder
ob insoweit noch § 539 BGB a.F. heranzuziehen sei. Nach ständiger Rechtsprechung
des Bundesgerichtshofes zum früheren Mietrecht sei der Mieter in entsprechender
Anwendung des § 539 BGB a.F. mit der Mietminderung für die Vergangenheit und
Zukunft ausgeschlossen, wenn er im Verlauf der Mietzeit Kenntnis von einem
Mangel erlange und dennoch den ungeminderten Mietzins über eine gewisse Zeit
vorbehaltlos weiterzahle. Dasselbe Ergebnis sei nunmehr auch aus der
entsprechenden Anwendung des an die Stelle des § 539 BGB a.F. getretenen § 536b
BGB n.F. herzuleiten. Diese Frage sei zwar im Schrifttum und in der jüngsten
Rechtsprechung der Instanzgerichte umstritten; auch spreche gegen eine analoge
Anwendung des § 536b BGB n.F., daß nach der amtlichen Begründung, die die
Vorschrift als abschließende Regelung für Fälle der vorliegenden Art ansehe,
eine planwidrige Regelungslücke verneint werden könne und eine Analogie damit
von vornherein ausgeschlossen sei. Die der Begründung zugrundeliegende
Auffassung habe jedoch im Gesetzestext keinen hinreichenden Niederschlag
gefunden und betreffe überdies nur einen relativ kleinen Teil der in der Praxis
vorkommenden Fälle. Im übrigen sprächen sowohl die Vorschrift des § 536c BGB n.F.,
der ohne inhaltliche Änderungen an die Stelle des § 545 BGB a.F. getreten sei,
als auch die Übergangsregelung des Art. 229 § 3 EGBGB, die für die große Zahl
der Altfälle der vorliegenden Art keine Bestimmung enthalte, gegen die Annahme,
daß es sich bei § 536b BGB n.F. um eine abschließende Regelung handele, die eine
analoge Anwendung ausschließe.
Die tatsächlichen Voraussetzungen eines Minderungsausschlusses wegen längerer
vorbehaltloser und ungeminderter Mietzahlung trotz Kenntnis von dem Mangel seien
gegeben. Die angebliche Lärmbelästigung sei dem Beklagten bereits zwei Jahre
lang bekannt gewesen, bevor er sich das erste Mal hierüber bei der Klägerin
beschwert habe. Daß die Klägerin ab Juli 1997 nur noch die um 70 DM geminderte
Miete eingezogen habe, sei unerheblich, da sie an die vom Beklagten erklärte
Beschränkung der Einzugsermächtigung gebunden gewesen sei und ihrem Verhalten
deshalb kein Erklärungswert zukomme. Das Minderungsrecht des Beklagten sei auch
nicht aus anderen Gründen wieder aufgelebt; weder habe die Klägerin eine
ausdrückliche Beseitigungszusage erteilt, noch hätten sich die den Mangel
begründenden Umstände in der Folgezeit erheblich verändert.
II.
Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung insoweit stand, als es um
die Mietminderung für den Zeitraum bis einschließlich August 2001 geht. Für den
Monat September 2001 ist der Beklagte dagegen an einer Minderung der Miete nicht
gehindert, falls - was bislang offen ist - die entsprechenden tatsächlichen
Voraussetzungen erfüllt sind.
1. Für Fälle der vorliegenden Art hat der Bundesgerichtshof in ständiger
Rechtsprechung den Grundsatz entwickelt, daß der Mieter das Recht zur
Mietminderung wegen eines nachträglich eingetretenen oder ihm bekannt gewordenen
Mangels der Mietsache in entsprechender Anwendung des § 539 BGB a.F. verliert,
wenn er die Miete ungekürzt, über einen längeren Zeitraum und ohne Vorbehalt
weiterzahlt; dabei kann eine Frist von sechs Monaten im Regelfall als "längerer
Zeitraum" angesehen werden. Der Verlust des Minderungsrechts gilt analog § 539
BGB a.F. auch für die weiteren Mietraten (zuletzt BGH, Urteil vom 11. Dezember
1991- XII ZR 63/90, NJW-RR 1992, 267 = WM 1992, 583 unter III 1; Urteil vom 18.
Juni 1997 - XII ZR 63/95, NJW 1997, 2674 = WM 1997, 2002 unter 2 a und b aa;
Urteil vom 31. Mai 2000 - XII ZR 41/98, NJW 2000, 2663 = WM 2000, 1965 unter 3,
Urteil vom 26. Februar 2003 - XII ZR 66/01, jew. m.w.Nachw.; vgl. RG, JW 1936,
2706 mit Anm. Roquette). Dieser Rechtsprechung haben sich die Instanzgerichte
angeschlossen (z.B. OLG Naumburg, ZMR 2001, 617; OLG Hamburg, ZMR 1999, 328; OLG
Koblenz, ZMR 2002, 744; OLG Köln, ZMR 2001, 121; OLG Frankfurt, WuM 2000, 116;
OLG Hamm, ZMR 2000, 93 und MDR 1988, 410; OLG Düsseldorf, ZMR 1987, 329). Auch
in der Kommentarliteratur hat sie einhellige Zustimmung gefunden (z.B. Blank/Börstinghaus,
Miete, § 539 Rdnr. 20, 21; Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und
Wohnraummiete, 3. Aufl., III.B Rdnr. 1413; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 7.
Aufl., § 537 Rdnr. 36; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7. Aufl., § 539
Rdnrn. 29-41, jew. m.w.Nachw.; kritisch dagegen Wichert ZMR 2000, 65).
2. Für die Zeit bis zum Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes ist hieran
festzuhalten. Von dieser Rechtsprechung geht an sich auch die Revision aus; sie
meint jedoch, die bisher praktizierte analoge Anwendung des § 539 BGB a.F. sei
im Hinblick auf die Neuregelung der §§ 536b, 536c BGB n.F. und das Fehlen einer
Übergangsregelung jetzt auch für Altfälle nicht mehr gerechtfertigt. Insoweit
komme allenfalls noch der Tatbestand der Verwirkung (§ 242 BGB) in Betracht. Das
trifft nicht zu.
Das Mietrechtsreformgesetz ist am 1. September 2001 in Kraft getreten (Art. 11)
und ist daher, soweit es nach seinem zeitlichen Geltungswillen das hier
streitige Rechtsverhältnis erfaßt, vom Revisionsgericht zu berücksichtigen (BGHZ
9, 101). Der Überleitungsvorschrift des Art. 229 § 3 EGBGB ist zu entnehmen
(vgl. die Gesetzesbegründung BT-Drucks. 14/4553 S. 75), daß der Gesetzgeber das
neue Mietrecht - abweichend von dem in Art. 170 EGBGB zum Ausdruck gekommenen
Rechtsgedanken - grundsätzlich auf die vor seinem Inkrafttreten begründeten
Verträge anwenden will (vgl. BGHZ 44, 192, 194; 10, 391, 394 f.). Dies kann
jedoch nicht für die schon zuvor fällig gewordenen, als wiederkehrende
Leistungen entstandenen einzelnen Mietzinsansprüche gelten, die durch Verlust
des Minderungsrechts analog § 539 BGB a.F. der Höhe nach feststehen (vgl. BGHZ
10 aaO für geleistete Prämienraten). Auch soweit sie noch nicht erfüllt sind,
leben die für diese Forderungen an sich bestehenden, analog § 539 BGB a.F.
erloschenen Minderungsrechte nicht wieder auf. Auch die Übergangsvorschriften
des Art. 229 § 3 EGBGB, insbesondere die in Absatz 1 genannten Tatbestände,
lassen den Willen des Gesetzgebers erkennen, aus dem Gesichtspunkt des
Vertrauensschutzes die vor dem 1. September 2001 abgeschlossenen Sachverhalte
von dem neuen Recht unberührt zu lassen.
Das Landgericht hat daher zutreffend angenommen, der Beklagte habe für die Zeit
bis einschließlich August 2001 sein Recht zur Minderung der Miete wegen der
behaupteten Lärmbelästigung eingebüßt, weil er bereits seit der Jahreswende
1994/95 Kenntnis von diesem Mangel gehabt und dennoch bis Juni 1997 die Miete
vorbehaltlos und ungemindert weitergezahlt habe. Die Feststellung des
Berufungsgerichts, wonach die tatsächlichen Voraussetzungen vorgelegen haben,
die nach der bisherigen Rechtsprechung zu einem Ausschluß des Minderungsrechts
führen, wird von der Revision nicht angegriffen.
III.
1. Für den Monat September 2001 hat der Beklagte jedoch entgegen der Auffassung
des Landgerichts sein Recht zur Minderung der Miete nicht aus Rechtsgründen
verloren. Insoweit kann die bisherige Rechtsprechung zur analogen Anwendung des
§ 539 BGB a.F. nicht mehr herangezogen werden, weil durch die Neuregelung des
Mietrechts ihre Grundlage entfallen ist.
a) Mietzinsansprüche entstehen für jeden Monat (oder sonstigen
Bemessungszeitraum) neu. Ab dem 1. September 2001 gelten deshalb, soweit nicht
in Art. 229 EGBGB, insbesondere in Art. 229 § 3, etwas anderes bestimmt ist -
was hier nicht der Fall ist -, die neuen Mietrechtsvorschriften auch für
bestehende Mietverhältnisse (vgl. oben zu II, 2). Es stellt sich nunmehr die
Frage, ob der Mieter wegen Lärmbelästigungen im Monat September 2001 - der Zeit,
während der auch nach Inkrafttreten des neuen Mietrechts der Wohnwert seiner
Wohnung gemindert gewesen sein soll - gemäß § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB "nur eine
angemessen herabgesetzte Miete zu entrichten" hat. Da § 539 BGB a.F. nicht mehr
analog anzuwenden ist, könnte ein Rechtsverlust nur noch nach den Vorschriften
der §§ 536b, 536c BGB stattfinden. Eine entsprechende Anwendung des § 536b BGB,
der an die Stelle des § 539 BGB a.F. getreten ist, auf Fälle der nachträglichen
Kenntniserlangung des Mieters vom Vorliegen eines Mangels ist nach der neuen
Rechtslage aber nicht (mehr) gerechtfertigt, so daß der Mieter sein
Minderungsrecht nach § 536 Abs. 1 Satz 2 BGB geltend machen kann.
b) Die Frage, ob und inwieweit sich die Reform des Mietrechts auf die bisherige
Praxis des Ausschlusses des Rechts zur Mietminderung auswirkt, ist allerdings im
Schrifttum umstritten und höchstrichterlich bisher nicht beantwortet. Die
bislang veröffentlichte Rechtsprechung der Instanzgerichte ist uneinheitlich.
Die obergerichtliche Rechtsprechung und ein Teil der Literatur vertritt - wie im
vorliegenden Fall das Berufungsgericht - die Auffassung, daß die zu § 539 BGB
a.F. entwickelten Grundsätze auch nach Inkrafttreten des
Mietrechtsreformgesetzes für § 536b BGB gelten. Zur Begründung wird im
wesentlichen ausgeführt, ein entgegenstehender Wille des Gesetzgebers sei nicht
eindeutig festzustellen. Überdies seien die in den Gesetzesmaterialien
angeführten Bedenken gegen die bisherige Rechtsprechung nicht tragfähig und in
den neuen Vorschriften nicht erkennbar zum Ausdruck gekommen; sie seien daher
für den Richter nicht bindend. Die Praxis sei auf die Heranziehung der
Leitlinien angewiesen, die der Bundesgerichtshof zur Anwendung des § 539 BGB a.F.
entwickelt habe und die sich bewährt hätten (so OLG Naumburg, Urteil vom 27.
November 2001, NZM 2002, 251; OLG Dresden, Urteil vom 18. Juni 2002, NJW-RR
2002, 1163; Eckert, NZM 2001, 409; Haas, Das neue Mietrecht -
Mietrechtsreformgesetz, Erl. zu § 536b BGB, Rdnrn. 3 und 4; Kossmann, Handbuch
der Wohnraummiete, 6. Aufl., § 64 Rdnrn. 9 und 10; Lammel, Wohnraummietrecht, 2.
Aufl., § 536b, Rdnrn. 19 ff.; Sternel, ZMR 2002, 1, 2; Timme, NZM 2002, 685,
687; offengelassen: KG ZMR 2002, 111).
Nach der Gegenmeinung muß die bisherige Rechtsprechung für die neue Gesetzeslage
aufgegeben werden; jedoch soll auch nach dieser Ansicht ein Verlust des
Minderungsrechts künftig möglich sein, allerdings nur unter den strengeren
Voraussetzungen der Verwirkung (§ 242 BGB). Einigkeit besteht darin, daß der in
der Begründung des Regierungsentwurfs zu § 536b BGB n.F. zum Ausdruck gekommene
Wille des Gesetzgebers nicht ignoriert werden könne (Blank/Börstinghaus, Neues
Mietrecht, § 536c Rdnrn. 8 und 9; Palandt/Weidenkaff, BGB, 62. Aufl., § 536b
Rdnr. 8; Eisenschmid, WuM 2001, 215; Kinne, GE 2001, 1105; Langenberg, NZM 2001,
212, 213; Lützenkirchen, WuM 2002, 179, 187f; ders., Neue Mietrechtspraxis, Rdnr.
582 ff.; Wichert, Anm. zu KG, NZM 2002, 111/114).
2. Der Senat schließt sich der letztgenannten Auffassung an. Einer analogen
Anwendung des § 536b BGB auf während der Mietzeit auftretende Mängel (§ 536c
BGB) im Sinne der bisherigen Rechtsprechung steht der eindeutige Wille des
Gesetzgebers des Mietrechtsreformgesetzes entgegen.
a) Ebensowenig wie bei den Vorschriften der §§ 539, 545 BGB a.F. läßt sich dem
Wortlaut der Bestimmungen der §§ 536b, 536c BGB entnehmen, daß der Mieter sein
Recht zur Minderung der Miete auch für die Zukunft verliere, wenn ein Mangel
nach Abschluß des Mietvertrages oder Übernahme der Mietsache durch den Mieter
eintritt oder wenn der Mieter von dem Mangel nachträglich Kenntnis erlangt und
er dennoch über einen längeren Zeitraum die Miete ohne Vorbehalt und ungekürzt
weiterzahlt. In § 536b BGB, der § 539 BGB a.F. entspricht, ist lediglich der
Verlust des Minderungsrechts wegen eines anfänglich vorhandenen und bekannten -
oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannten -, aber nicht gerügten Mangels
geregelt. Hinsichtlich des nachträglich entstandenen oder bekannt gewordenen
Mangels sieht das Gesetz in § 536c Abs. 2 Satz 2 BGB ebenso wie in § 545 BGB a.F.
nur vor, daß der Mieter solange keine Minderung verlangen kann, wie er die
Mangelanzeige an den Vermieter unterläßt und der Vermieter infolgedessen keine
Abhilfe schaffen kann. Daraus folgt, daß der Mieter von dem in § 536c Abs. 2
Satz 2 BGB umschriebenen Zeitpunkt an zur Minderung berechtigt ist, solange der
Mangel nicht beseitigt ist. Zahlt er dennoch zunächst über einen längeren
Zeitraum und ohne jeden Vorbehalt die Miete ungekürzt weiter, kann er zwar -
soweit ihm, wie im Regelfall beim heutigen Kenntnisstand der beteiligten Kreise
anzunehmen, sein Recht zur Herabsetzung der Miete bekannt ist - die
"Überzahlung" nicht zurückfordern (§ 814 BGB). Der Gesetzestext schließt es aber
nicht aus, daß er für die Zukunft immer noch mindern kann, ohne durch sein
bisheriges Verhalten daran gehindert zu sein. Das ist beim anfänglichen Mangel
anders, weil mit dem Unterlassen der rechtzeitigen Rüge das Minderungsrecht und
alle anderen Gewährleistungsrechte des Mieters kraft ausdrücklicher gesetzlicher
Regelung endgültig verloren gehen.
b) Eine Analogie zu § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu
dem gleichlautenden § 539 BGB a.F. kommt nicht mehr in Betracht. Eine Analogie
ist nur zulässig, wenn das Gesetz eine planwidrige Regelungslücke enthält (vgl.
dazu BGHZ 149, 165, 174; Larenz/Canaris, Methodenlehre der Rechtswissenschaft,
3. Aufl. 1995, S. 194 ff.; Canaris, Festschrift für Bydlinski, 2002, S. 47, 82
ff.) und der zu beurteilende Sachverhalt in rechtlicher Hinsicht so weit mit dem
Tatbestand vergleichbar ist, den der Gesetzgeber geregelt hat, daß angenommen
werden kann, der Gesetzgeber wäre bei einer Interessenabwägung, bei der er sich
von den gleichen Grundsätzen hätte leiten lassen wie bei dem Erlaß der
herangezogenen Gesetzesvorschrift, zu dem gleichen Abwägungsergebnis gekommen
(so zuletzt BGH, Urteil vom 13. März 2003 - I ZR 290/00, ZIP 2003, 1204 unter II
2 b bb; vgl. auch BGHZ 105, 140, 143; 110, 183, 193; 120, 239, 252; 135, 298,
300). Die Lücke muß sich also aus einem unbeabsichtigten Abweichen des
Gesetzgebers von seinem - dem konkreten Gesetzgebungsvorhaben zugrundeliegenden
- Regelungsplan ergeben.
Eine derartige Regelungslücke war aus den von der bisherigen Rechtsprechung des
Bundesgerichtshofes angenommenen Gründen für die frühere Gesetzeslage zu
bejahen. Sie ist jedoch bei der jetzigen, durch das Mietrechtsreformgesetz
geschaffenen Rechtslage nicht mehr vorhanden. In der Begründung des
Regierungsentwurfs zu § 536b, der das Gesetzgebungsverfahren insoweit ohne
Gegenäußerungen unverändert durchlaufen hat, heißt es ausdrücklich, daß - bewußt
- "davon abgesehen (wurde), im Zusammenhang mit der Vorschrift des §
536b-Entwurf eine Regelung für den Fall zu treffen, daß der Mieter den Mangel
erst nach Vertragsschluß erkennt und trotz Kenntnis des Mangels die Miete über
einen längeren Zeitraum hinweg vorbehaltlos in voller Höhe weiterzahlt"
(BT-Drucks. 14/4553 S. 41 f.). Sodann geht die Begründung auf die bisherige
Rechtsprechung zur analogen Anwendung des § 539 BGB a.F. ein, die sie als nicht
gerechtfertigt bezeichnet und der sie mit dem Hinweis auf die "als ausreichend
und sinnvoll" erachtete Regelung des § 545 a.F. und die "zusätzliche Handhabe"
der §§ 242, 814 BGB zur rechtlich befriedigenden Lösung des Problems
entgegentritt. Das Ergebnis dieser und weiterer Erwägungen wird schließlich
dergestalt zusammengefaßt ("Somit gilt für Mängel Folgendes: ..."), daß damit
klargestellt wird, bei § 536c BGB solle es sich um eine abschließende Regelung
für nachträglich sich zeigende Mängel handeln. Wie in der Begründung des
Entwurfs weiter ausgeführt wird, werde dies im Gesetz dadurch zum Ausdruck
gebracht, daß "die beiden Vorschriften anders als bisher unmittelbar
nacheinander angeordnet worden sind und ihr Anwendungsbereich auch durch die
Überschriften deutlicher gekennzeichnet ist".
Da der Gesetzgeber das Problem erkannt und die von der Rechtsprechung hierzu
entwickelten Grundsätze erwogen, sich aber dennoch bewußt gegen eine derartige
gesetzliche Regelung entschieden hat, bleibt für die Annahme einer planwidrigen
Regelungslücke im Rahmen des § 536c BGB und die dadurch eröffnete Möglichkeit
einer Analogie zu § 536b BGB kein Raum.
3. Da aufgrund des erklärten Willens des Gesetzgebers des
Mietrechtsreformgesetzes, wie ausgeführt, eine planwidrige Regelungslücke für
die hier zu entscheidende Frage nicht mehr angenommen werden kann und somit eine
analoge Anwendung des § 536b BGB in Fortführung der bisherigen Rechtsprechung zu
§ 539 BGB a.F. ausgeschlossen ist, kann der Mieter nunmehr - mangels einer
entgegenstehenden Übergangsvorschrift - die Miete grundsätzlich auch wegen eines
solchen Mangels (wieder) mindern, hinsichtlich dessen er nach altem Recht das
Minderungsrecht für den früheren Mietzins verloren hatte (ebenso Lützenkirchen,
WuM 2002, 179, 188; ähnlich insoweit wohl auch Haas aaO S. 105 Rdnr. 6). Die
Minderung ist nur noch unter den Voraussetzungen des ausdrücklichen oder
stillschweigenden Verzichts (vgl. RG JW 1936, 2706 mit Anm. Roquette;
Senatsurteil vom 19. September 1974 - VIII ZR 63/73, NJW 1974, 2233) oder des §
242 BGB, insbesondere der Verwirkung, ausgeschlossen (vgl. Palandt/Weidenkaff,
BGB, 62. Aufl., § 536b Rdnr. 8), wobei die Umstände des Einzelfalles sowie die
Person des Mieters - Mieter von Wohnraum oder geschäftserfahrener Mieter von
Gewerberaum - durchaus von Bedeutung sein können.
IV.
Eine abschließende Entscheidung der Frage, ob der Beklagte sein Minderungsrecht
infolge Verzichts oder wegen Verwirkung für die Zeit ab 1. September 2001
verloren hat, und, falls dies zu verneinen ist, ob die behaupteten
Lärmbelästigungen vorgelegen haben, ist dem Senat auf der Grundlage der bisher
getroffenen Feststellungen nicht möglich.
Das Berufungsurteil ist daher aufzuheben, soweit das Landgericht ein Recht des
Beklagten zur Mietminderung auch für die Zeit nach dem Inkrafttreten des
Mietrechtsreformgesetzes am 1. September 2001 in entsprechender Anwendung des §
536b BGB verneint hat. In diesem Umfang ist die Sache zur neuen Verhandlung und
Entscheidung an das Berufungsgericht zurückzuverweisen (§ 563 Abs. 1 Satz 1
ZPO). Im übrigen erweist sich die Revision als unbegründet.
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