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Notarhaftung wegen ungenauer Bezeichnung
des Kaufgegenstands
BGH
Az: III ZR 62/03
Urteil vom: 16.10.2003
Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat auf die
mündliche Verhandlung vom 16. Oktober 2003 für Recht erkannt:
Auf die Revision der Beklagten wird das Urteil des 3. Zivilsenats des
Oberlandesgerichts Koblenz vom 11. Februar 2003 im Kostenpunkt und insoweit
aufgehoben, als zum Nachteil der Beklagten erkannt worden ist.
Die Berufung der Kläger gegen das Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts
Koblenz vom 2. Oktober 2001 wird zum Zahlungsantrag in Höhe eines weiteren
Teilbetrags von 2.196,94 € (= 4.296,85 DM) nebst Zinsen sowie zum
Feststellungsantrag in vollem Umfang zurückgewiesen.
Im übrigen wird die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung, auch über die
Kosten des Revisionsrechtszuges, an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Von Rechts wegen
Tatbestand:
Am 18. Juni 1997 beurkundete der Zweitbeklagte als amtlich bestellter Vertreter
des erstbeklagten Notars einen Kaufvertrag zwischen den Klägern (als Käufern)
und dem Verkäufer B. über den Erwerb von Wohnungseigentum. Der Kaufgegenstand
wurde darin wie folgt beschrieben:
"Als Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten Grundstücks: Flur 12 Nr.
108/4, Gebäude und Freifläche ... 2.167 qm, wird der vorgenannte Verkäufer
eingetragen. Aus diesem Grundstück wird der Erschienene eine Teilfläche von ca.
1.420 qm herausvermessen. Auf der vorbezeichneten Teilfläche befindet sich ein
Mehrfamilienhaus ....
Mit Teilungserklärung des vertretenen Notars vom heutigen Tage wurde an dem
vorbezeichneten Grundbesitz Wohnungseigentum begründet. Die Teilungserklärung
ist noch nicht im Grundbuch vollzogen. Die Urkunde lag bei Beurkundung in
Urschrift vor. Wegen der Teilungserklärung und der Aufteilungspläne, die
Gegenstand dieses Vertrages sind, verweisen die Beteiligten auf diese Urkunde.
Sie erklären, daß ihnen der Inhalt dieser Urkunde bekannt ist und sie auf deren
Vorlesen und das Beifügen zu dieser Urkunde sowie auf das Vorlegen der Pläne
verzichten.
Dies vorausgeschickt verkauft der vorgenannte Verkäufer dem dies annehmenden
Käufer - zu je 1/2 Anteil - von dem vorbezeichneten Grundbesitz die derzeit in
der Teilungserklärung vorgesehene Einheit und zwar 1.189/10.000
Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche
... 2.167 qm, verbunden mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr.
7 bezeichneten Wohnung im Obergeschoß nebst Kellerraum ..."
Die Teilungserklärung lautet auszugsweise:
"Der Erschienene wird Eigentümer des im Grundbuch von ... verzeichneten
Grundstücks: Flur 12 Nr. 108/4, Gebäude und Freifläche ... 2.167 qm. Aus diesem
Grundstück wird der Erschienene eine Teilfläche von ca. 1.420 qm, wie sie sich
aus dem als Anlage I zu dieser Urkunde genommenen Lageplan ergibt und - orange -
gekennzeichnet ist, herausvermessen. Der Lageplan wurde den Beteiligten zur
Durchsicht vorgelegt. Auf der vorbezeichneten Teilfläche befindet sich ein
Mehrfamilienhaus. Die Art der Bebauung ergibt sich aus den als Anlage II und III
zu dieser Urkunde genommenen Aufteilungsplänen. ...
Dies vorausgeschickt, wird das Eigentum an dem vorbezeichneten Grundbesitz in
der Weise aufgeteilt, daß mit jedem Miteigentumsanteil das Sondereigentum an
einer bestimmten errichteten Wohnung bzw. das Teileigentum an nicht zu
Wohnzwecken dienenden Räumen nach Maßgabe der nachfolgenden Bestimmungen
verbunden ist. ..."
Die Kläger wurden am 9. Oktober 1997 als Miteigentümer des gesamten Grundstücks
Flur 12 Nr. 108/4, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung Nr. 7,
eingetragen. Dieses Flurstück wurde später in die neuen Parzellen 108/23, 108/24
und 108/25 aufgeteilt; hierbei entspricht das Flurstück Nr. 108/25 im
wesentlichen der nach dem Kaufvertrag und der Teilungserklärung
herauszuvermessenden Teilfläche von ca. 1.420 qm.
In einem Vorprozeß nahm der Verkäufer die Kläger auf Aufhebung der
Eigentümergemeinschaft an den weiteren Flurstücken Nr. 108/23 und 108/24 sowie
auf Rückübereignung dieser Flächen in Anspruch; er vertrat die Auffassung, der
Kaufvertrag habe sich nur auf die herauszuvermessende Teilfläche und damit
allein auf das spätere Flurstück Nr. 108/25 bezogen. Die Klage hatte in beiden
Instanzen Erfolg (15 O 456/98 LG Koblenz = 12 U 1922/99 OLG
Koblenz).
Mit der vorliegenden Klage fordern die Kläger, die als Gegenstand des ihnen
verkauften Wohnungseigentums nach dem Inhalt des Kaufvertrags sowie nach einem
ihnen vom Verkäufer überlassenen Auszug aus der Flurkarte das gesamte, 2.167 qm
große Grundstück Nr. 108/4 betrachten, von den beklagten Notaren wegen
Unklarheit des beurkundeten Kaufvertrags Schadensersatz. Sie haben Rückzahlung
aller ihnen von dem Beklagten zu 1 in Rechnung gestellten Notarkosten in Höhe
von zusammen 2.737,01 DM sowie Erstattung der weiter aufgrund des
vorausgegangenen Rechtsstreits von ihnen zu tragenden und bereits festgesetzten
Prozeßkosten von 12.363,67 DM verlangt, insgesamt Zahlung von 15.100,68 DM.
Außerdem haben sie die Feststellung begehrt, daß die Beklagten ihnen als
Gesamtschuldner verpflichtet seien, die der Gegenseite aufgrund des
Berufungsverfahrens vor dem Oberlandesgericht Koblenz noch zu erstattenden
Gerichts- und Rechtsanwaltsgebühren zu ersetzen.
Das Landgericht hat die Klage abgewiesen, das Oberlandesgericht
hat die Beklagten als Gesamtschuldner zur Zahlung von 6.321,44 € (= 12.363,67
DM) nebst Zinsen verurteilt und auch die beantragte Feststellung getroffen. Mit
der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision verfolgen die Beklagten ihren
Klageabweisungsantrag weiter.
Entscheidungsgründe:
Die Revision hat Erfolg.
I.
Das Berufungsgericht hat, soweit noch von Interesse, ausgeführt:
Der Beklagte zu 2 habe bei der Beurkundung des Kaufvertrags gegen seine Pflicht
verstoßen, die Erklärungen der Beteiligten klar und unzweideutig in der
Niederschrift wiederzugeben (§ 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG). Der Gegenstand des zu
übertragenden Miteigentumsanteils sei im Kaufvertrag nicht klar bezeichnet,
vielmehr seien die darin verwendeten Worte "von dem vorbezeichneten Grundbesitz"
und "Miteigentumsanteil an dem Grundbesitz" mißverständlich. Mit ihnen könnten
nämlich sowohl das eingetragene Grundstück Flur 12 Nr. 108/4 als auch die
herauszuvermessende Teilfläche gemeint sein. Auch in der Teilungserklärung werde
die zu übereignende Einheit nicht zweifelsfrei angegeben. Den notariellen
Urkunden sei daher ein eindeutiger Inhalt allenfalls mit Hilfe einer Auslegung
beizumessen, und zwar aufgrund der Überlegung, daß das Herausvermessen einer
Teilfläche nur dann Sinn erhalte, wenn allein diese Fläche Gegenstand des
Miteigentums habe sein sollen. Solche Kenntnisse seien bei juristischen Laien
wie den Klägern aber nicht ohne weiteres vorauszusetzen. Die Mißverständlichkeit
des Kaufvertrags werde durch die vom Beklagten zu 1 später beurkundete
Grundschuldbestellung bestätigt, bei der als Gegenstand des belasteten
Miteigentumsanteils wiederum das Gesamtgrundstück Nr. 108/4 mit einer Größe von
2.167 qm angegeben werde. Auch das Grundbuchamt habe, was noch schwerer wiege,
bei der Eintragung der Kläger als Miteigentümer der ursprünglichen Parzelle Nr.
108/4 den Kaufvertrag in diesem Sinne verstanden.
Durch die Amtspflichtverletzung sei den Klägern im Umfang ihrer Aufwendungen für
den Vorprozeß ein Schaden entstanden. Denn zu diesem Rechtsstreit wäre es nicht
gekommen, wenn im notariellen Kaufvertrag das zu übereignende Objekt
unmißverständlich bezeichnet worden wäre. Da nach dem Wortlaut des Kaufvertrags
eine Übertragung des Miteigentums an der gesamten Parzelle 108/4 auf die Kläger
nahegelegen habe, seien diese "herausgefordert" worden, sich gegen das
Rückübereignungsverlangen des Verkäufers zu wehren. Etwas anderes ergäbe sich
auch dann nicht, wenn der Verkäufer vor Abschluß des Kaufvertrags erklärt habe,
die Kläger sollten lediglich einen Teil des Grundstücks erwerben. Nach der
Beurkundung des Kaufvertrags hätten sie nicht davon ausgehen müssen, daß diese
Erklärung Vertragsinhalt geworden wäre. Ebensowenig sei ein Mitverschulden der
Kläger nach § 254 Abs. 1 oder 2 BGB oder ein ihnen zuzurechnendes Verschulden
ihres früheren Prozeßbevollmächtigten gegeben. Das gelte auch für die
Durchführung der Berufung im Vorprozeß, da die Entscheidungsgründe des
Landgerichts dessen Entscheidung nicht getragen hätten. Die den Klägern zu
ersetzenden Prozeßkosten beliefen sich auf insgesamt 12.363,67 DM, wovon auf das
Berufungsverfahren 4.296,85 DM entfallen. Aus denselben Gründen sei auch der
Feststellungsantrag begründet.
II.
Diese Ausführungen halten den Angriffen der Revision nicht in allen Punkten
stand.
1. Nicht zu beanstanden ist allerdings die Entscheidung des Berufungsgerichts im
Ausgangspunkt. Dem Beklagten zu 2 fällt auch nach Auffassung des erkennenden
Senats wegen Unklarheiten in dem beurkundeten Kaufvertrag eine
Amtspflichtverletzung zur Last (§ 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO), für deren Folgen als
Gesamtschuldner auch der vertretene erstbeklagte Notar einzustehen hätte (§ 46
Satz 1 BNotO). Nach § 17 Abs. 1 Satz 1 BeurkG soll der Notar den Willen der
Beteiligten erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der
Niederschrift wiedergeben. Dabei sollen Irrtümer und Zweifel vermieden werden (§
17 Abs. 1 Satz 2 BeurkG). Bei Kaufverträgen ist daher insbesondere der
Kaufgegenstand genau zu bezeichnen (Winkler, BeurkG, 15. Aufl., § 17 Rn. 274).
Diesen Anforderungen genügt der beurkundete Kaufvertrag vom 18. Juni 1997 nicht.
Sein Wortlaut läßt, wie das Berufungsgericht zutreffend dargelegt hat, mit der
mehrfachen undifferenzierten Verwendung des Begriffs "Grundbesitz" sowie der
gleichfalls wiederholten Verweisung auf das Flurstück Nr. 108/4 mit einer Größe
von 2.167 qm nicht hinreichend klar erkennen, ob der verkaufte
Miteigentumsanteil an der gesamten zum Zeitpunkt der Beurkundung bestehenden
Parzelle 108/4 oder allein an der noch herauszuvermessenden Teilfläche bestehen
sollte. Auch die dabei nach § 13a BeurkG in Bezug genommene Teilungserklärung
ist in diesem Punkt kaum klarer. Bei einer an Sinn und Zweck orientierten
Auslegung beider Erklärungen liegt es allerdings nahe, das Wohnungseigentum
ausschließlich auf die neu zu bildende Parzelle zu beziehen, auf der sich auch
das in Eigentumswohnungen zu teilende Gebäude befand. Zu solchen Überlegungen
darf es aber der Notar nicht erst kommen lassen, wenn ihm eine eindeutige
Bezeichnung unschwer möglich ist, was im Streitfall auf der Hand liegt; das gilt
selbst dann, wenn die Vertragspartner über eine bestimmte Auslegung des
Vertragstextes einig sind (vgl. BGH, Urteil vom 8. November 2001 - IX ZR 398/99
- BGH-Report 2002, 195, 196; dazu sogleich).
2. Mit Erfolg beanstandet die Revision jedoch die Auffassung des
Berufungsgerichts, die von den Klägern im Vorprozeß aufgewendeten Prozeßkosten
seien ihnen in vollem Umfang als aus der Amtspflichtverletzung entstandener
Schaden zu ersetzen.
a) Eine Ersatzpflicht des Notars für Aufwendungen des Geschädigten, die auf
dessen eigenem Willensentschluß beruhen, kommt zwar auch dann in Betracht, wenn
diese durch das haftungsbegründende Ereignis "herausgefordert" worden sind und
eine nicht ungewöhnliche Reaktion hierauf darstellen (vgl. BGH, Urteil vom 7.
Januar 1988 - IX ZR 7/87 - NJW 1988, 1262, 1263; Urteil vom 29. März 2001 - IX
ZR 445/98 - NJW-RR 2001, 1639, 1641; s. auch Senatsurteil vom 9. Januar 2003 -
III ZR 46/02 - NJW-RR 2003, 563, 565). So könnte es im Streitfall für die Kosten
der ersten Instanz in dem vorausgegangenen Rechtsstreit liegen, wenngleich der
Revision zuzugeben ist, daß sich für einen Rechtskundigen eine enge Auslegung
der beurkundeten Erklärungen im Sinne einer Beschränkung der zu bildenden
Wohnungseigentumseinheiten auf die herauszuvermessende Parzelle nahezu
aufdrängen mußte. Denn ein anderer Grund für die Aufteilung des Grundstücks war
nicht ersichtlich, und insoweit müssen sich die Kläger die vorauszusetzenden
Rechtskenntnisse ihres mit der Prüfung beauftragten Prozeßbevollmächtigten
zurechnen lassen. Auch einem solchen rechtlichen Ansatz wäre aber die Grundlage
entzogen, wenn ihnen von dem Verkäufer B. , wie die Beklagten vorgetragen haben,
die Begrenzung des Wohnungseigentums auf die neue Parzelle vor Vertragsschluß
ausdrücklich mitgeteilt worden wäre. Bei einer solchen Sachlage wäre mangels
anderer Anhaltspunkte von einem übereinstimmenden Verständnis beider
Vertragsparteien über den Gegenstand des verkauften Wohnungseigentums
auszugehen. Ein derart beiderseitiger Vertragswille wäre entgegen der Ansicht
des Berufungsgerichts auch für den Inhalt des beurkundeten Kaufvertrags
maßgebend (falsa demonstratio non nocet) und würde dabei jeder anderen
Vertragsauslegung vorgehen (vgl. nur BGH, Urteil vom 22. März 2002 - V ZR 405/00
- NJW 2002, 2102, 2103). Insoweit kann das angefochtene Urteil deshalb nicht
bestehenbleiben. Der Senat ist in diesem Umfang zu einer eigenen neuen
Entscheidung nicht in der Lage.
b) Ohne Rücksicht auf diese grundsätzlichen Bedenken scheidet indessen eine
Ersatzpflicht der Beklagten aus Rechtsgründen jedenfalls für die Kosten des
Berufungsverfahrens im Vorprozeß aus; das gilt hinsichtlich der den Klägern
entstandenen eigenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 4.296,85 DM ebenso wie für
die mit dem Feststellungsantrag geltend gemachten Kosten der Gegenseite. In dem
damaligen Verfahren hatte der vom Landgericht als Zeuge gehörte Beklagte zu 2
bestätigt, daß nach seiner Vorstellung allein die herauszuvermessende Teilfläche
verkauft werden sollte und daß das ursprüngliche Flurstück Nr. 108/4 mit einer
Größe von 2.167 qm in den Urkunden nur deshalb noch aufgeführt worden war, weil
es zu diesem Zeitpunkt an der Eintragung des neuen Grundstücks im Grundbuch
fehlte. Spätestens mit dieser, bei einer Auslegung ebenfalls zu
berücksichtigenden Erklärung des beurkundenden Notars war die Rechtslage im
Sinne der vom Verkäufer B. vertretenen Vertragsinterpretation so weit geklärt,
daß eine weitere Verfolgung des von den Klägern - damaligen Beklagten -
verfochtenen abweichenden Rechtsstandpunkts nicht mehr als von der
Pflichtverletzung des zweitbeklagten Notars "herausgefordert" erscheint. Das
gilt unabhängig davon, ob die vom Berufungsgericht für unzureichend gehaltenen
Entscheidungsgründe des der Klage des Verkäufers stattgebenden landgerichtlichen
Urteils in jeder Hinsicht überzeugend erschienen, und auch ungeachtet der im
Vorverfahren vom Berufungsgericht vorgenommenen - im Ergebnis geringfügigen -
inhaltlichen Korrekturen dieses Urteils. Wegen der durch das gleichwohl
eingeleitete Berufungsverfahren verursachten zusätzlichen Prozeßkosten ist eine
Haftung der Beklagten somit nicht gegeben und die Schadensersatzklage
abzuweisen.
III.
Im übrigen ist eine Zurückverweisung des Rechtsstreits an das Berufungsgericht
erforderlich, damit es die fehlenden tatsächlichen Feststellungen nachholen
kann. Sollte sich in dem neuen Berufungsverfahren erweisen, daß nach den
Vorverhandlungen der Vertragsparteien Einigkeit über den Kaufgegenstand erzielt
worden war, wird das Berufungsgericht zu prüfen haben, ob den Klägern anstelle
der geforderten Prozeßkosten erster Instanz dann wegen der Unklarheiten des
notariellen Kaufvertrags die fiktiven Kosten (nur) einer anwaltlichen Beratung
zu ersetzen wären.
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