Studentenwohnheim – Kündigung Mietverhältnis

LG Heidelberg

Az: 5 S 87/10

Urteil vom 25.02.2011

1. Auf die Berufung des Beklagten wird das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 10.9.2010 – Az. 30 C 280/09 – im Kostenpunkt aufgehoben und im Übrigen abgeändert: Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen werden dem Kläger auferlegt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

Gründe

I.

Die Parteien streiten um die Räumung von Wohnraum und insbesondere um die Frage, ob dieser sich in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB befindet, sodass § 573 BGB unanwendbar wäre und eine ordentliche Vermieterkündigung auch ohne berechtigtes Interesse wirksam.

Mit Mietvertrag vom 23.2.2004 mietete der inzwischen 48-jährige Beklagte vom Kläger ein Zimmer in dessen Anwesen F.-Straße 44 in H., das dort als „Studentenwohnheim“ bezeichnet ist. Die Baugenehmigung wurde 1972 für ein Studentenwohnheim beantragt. 63 Wohnungen darin wurden öffentlich gefördert aus Landessondermitteln zur Förderung von Studentenwohnheimen; inzwischen besteht keine Preisbindung mehr. Das Anwesen verfügt über 67 Wohnräume, von denen mindestens vier nicht an Studenten vermietet sind. Die Räume sind möbliert und werden gegenwärtig bei ca. 12 m² für 210 Euro im Monat vermietet. Küche und Waschräume sind als Gemeinschaftsräume ausgeführt, wobei die Dusche mit Münzautomat versehen ist (1 Euro pro 6 Minuten Duschen). Nach der Hausordnung bedarf das Aufstellen zusätzlicher Möbel der Genehmigung (§ 4), ab 3-tägiger Abwesenheit wird eine Abmeldung beim Hausmeister verlangt; das Beherbergen von Gästen ist verboten (§ 6). Der Kläger schließt mit den Studenten regelmäßig auf ein Jahr befristete Verträge ab.

Am 27.12.2008 kündigte der Kläger dem Beklagten schriftlich unter Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ zum 31.3.2009. In der Folge wurde ein anonymes Schreiben im Anwesen ausgehängt, in dem „Informationen zur Rechtslage im Wohnheim“ verbreitet wurden. Darauf reagierte der Kläger mit einem Aushang, in dem für sachdienliche Hinweise auf „gemeine Agitatorinnen und Hetzerinnen, die im Wohnheim unhaltbare Gerüchte und Lügen verbreiten“, „3-Monate gratis-Wohnen“ versprochen wurden.

Der Kläger hat die Kündigung für wirksam und § 573 BGB für unanwendbar gehalten. Er hat vor dem Amtsgericht gemeint, sein Anwesen sei ein Studentenwohnheim im Sinne dieser Vorschrift. Er hat behauptet, er verfolge mit seinem Haus keine Gewinnerzielungsabsicht. Die Überschüsse der vergangenen Jahre hätten abzüglich der Werbungskosten zwischen 3.000 und knapp 9.000 Euro gelegen (vgl. auch Anlage K 7: AS I 55). Die Mieten seien günstiger als Wohnheimplätze des Studentenwerks, zumal es sich um (Teil)Inklusivmieten handle.

Der Kläger hat vor dem Amtsgericht beantragt, den Kläger zu Räumung und Herausgabe der Wohnung einschließlich mitvermieteter Gegenstände zu verurteilen.

Der Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte hat gemeint, es liege kein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB vor; er hat die Kündigung wegen Verstoßes gegen den folglich anwendbaren § 573 BGB für unwirksam gehalten.

Er hat behauptet, der Kläger betreibe das Heim nicht fremdnützig, sondern als Geldanlage oder Gelegenheit zum Ausüben von Machtbedürfnissen. Die Mieten seien keineswegs günstig: größere Appartements in R. seien schon für 141,60 Euro zu haben. Der Kläger spreche willkürlich Kündigungen aus, was gegen den Widmungszweck als Studentenwohnheim spreche. Er agiere selbstherrlich und dringe in die Zimmer ein, während die Bewohner sich auswärts oder im Bett befänden. Dabei habe er die Möbel mit Stangen an der Wand befestigt, um deren Verrücken zu verhindern. Übernachteten hausfremde Personen auf den Zimmern, verlange er ein zusätzliches Entgelt. Der Kläger habe wegen angeblicher Renovierungsarbeiten weitere Kündigungen ausgesprochen und Verträge unzulässig befristet, während andere Bewohner auch nach Abschluss ihres Studiums weiter wohnen bleiben dürften.

Das Amtsgericht hat Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens und darauf den Beklagten mit dem angegriffenen Urteil antragsgemäß zu Räumung und Herausgabe verurteilt. Die Kündigung sei ohne Darlegung eines berechtigten Interesses wirksam, da die Wohnung in einem Studentenwohnheim liege. Die Überschüsse seien äußerst gering, der Betrieb daher fremdnützig. Im Übrigen liege nach dem Entgelt, der Aufteilung des Gebäudes, den Bewohnern und der Hausordnung ein typisches Studentenwohnheim vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des streitigen und unstreitigen Vortrags der Parteien in erster Instanz sowie wegen des Inhalts und der Begründung des Urteils des Amtsgerichts einschließlich der dort getroffenen tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf Entscheidungsformel, Tatbestand und Entscheidungsgründe dieses Urteils Bezug genommen.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Beklagten. Er verfolgt seinen erstinstanzlichen Antrag weiter.

Er rügt, das Amtsgericht habe zu Unrecht aus steuerlichen Gewinnangaben auf eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht geschlossen. Die Absicht, studentisches Wohnen zu fördern, sei nicht bewiesen. In dem Anwesen des Klägers werde das Rotationsprinzip nicht angewandt. Willkürliche Kündigungen dienten zur Bildung einer „willfährigen Elite“, was dem Gesetzeszweck der gerechten Vergabepraxis widerspreche.

Der Beklagte beantragt das Urteil des Amtsgerichts Heidelberg vom 10.09.2010, Az. 30 C 280/09, im Kostenpunkt aufzuheben und im Übrigen wie folgt abzuändern: Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger beantragt Zurückweisung der Berufung.

Der Kläger meint, die Rotation ergebe sich aus dem Abschluss von 1-Jahres-Verträgen, weil sich gezeigt habe, dass die Studenten längere Verträge nicht wünschten.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und die Verfahrensakte Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat auch in der Sache Erfolg.

1.) Das angefochtene Urteil beruht auf einem Rechtsfehler (§ 513 Abs. 1, 1. Alt., § 546 ZPO). Der Kläger kann vom Beklagten nicht Räumung und Herausgabe des Zimmers verlangen. Die Kündigung vom 27.12.2008 hat das Mietverhältnis nicht beendet. Der Hinweis auf „Hetzereien und Reibereien gegenüber uns und Dritten“ genügt bereits dem Begründungserfordernis des § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB nicht. Diese Vorschrift aber ist vorliegend nicht unanwendbar. § 549 Abs. 3 BGB greift nicht ein.

Der Beklagte hat keinen Wohnraum in einem Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB gemietet. Dass sich seine Wohnung in einem Gebäude befindet, das sich „Studentenwohnheim“ nennt, dessen Errichtung als solches öffentlich gefördert wurde, das die typische Aufteilung eines Wohnheims aufweist, über eine auf studentische Bewohner ausgerichtete Hausordnung verfügt und ganz überwiegend von Studenten bewohnt wird, genügt nicht, um dieses Tatbestandsmerkmal zu erfüllen.

a) Eine gesetzliche Definition des Rechtsbegriffs „Studentenwohnheim“ gibt es nicht. Nach dem mit Wirkung vom 1.1.2002 außer Kraft getretenen § 15 Zweites Wohnungsbaugesetz (Wohnungsbau- und Familienheimgesetz – II. WoBauG) waren Wohnheime – allerdings nur „im Sinne dieses Gesetzes“ – umschrieben als Heime, die nach ihrer baulichen Anlage und Ausstattung für die Dauer dazu bestimmt und geeignet sind, Wohnbedürfnisse zu befriedigen. Das trifft auf das hier im Streit stehende Gebäude ohne Weiteres zu. Unschädlich soll auch sein, dass ein Heim von Privaten betrieben wird (AG Konstanz WuM 1989, 573; Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30; Gramlich , Mietrecht, 11. Aufl. 2010, § 549, 4.; kritisch Lechner , WuM 1983, 71 (72) und Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48).

Dann wäre aber letztlich jedes Mehrfamilienhaus, dessen Wohnungen an Studenten vermietet werden, Studentenwohnheim im Sinne der mietrechtlichen Vorschriften. Die Konsequenzen eines solch weiten Verständnisses liefen dem Mieterschutz in einer Weise zuwider, die mit dem Gesetzgeberwillen und dem Zweck des Wohnraummietrechts unvereinbar wäre. Über § 549 Abs. 3 BGB wären für alle Häuser, die überwiegend Studenten beheimaten, nicht nur ordentliche Kündigungen ohne berechtigtes Interesse des Vermieters möglich, sondern auch Mieterhöhungen unter Ausschluss des gesetzlichen Mieterhöhungsverfahrens im Wege der Änderungskündigung und erleichterte Befristung des Mietverhältnisses. Im Übrigen bestünde dann letztlich kein sachlicher Grund mehr, auf Mietverhältnisse über nur einzelne an Studenten vermietete Wohnungen diese Schutzvorschriften noch anzuwenden.

b) Es herrscht deshalb in Rechtsprechung und Literatur Einigkeit, dass das Tatbestandsmerkmal „Studentenwohnheim“ in § 549 Abs. 3 BGB einschränkend auszulegen ist (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 35). Hierfür werden zahlreiche Kriterien angeboten. So soll etwa kein Studentenwohnheim in diesem Sinne vorliegen, wenn der Träger Gewinnerzielungsabsicht hat und nicht fremdnützig handelt (AG Freiburg WuM 1987, 128; Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 35; vgl. auch OLG Bremen NJW-RR 1989, 266; a.A. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30). Zumindest als Indizien sollen ein privater Vermieter, Vergabe nach dem höchsten Mietzinsangebot sowie willkürliche, durch den Heimzweck nicht gerechtfertigte Kündigungen ( Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 549 Rn. 34) gegen ein Studentenwohnheim sprechen, dafür das Vorhandensein von Gemeinschaftseinrichtungen (nach LG Konstanz WuM 1995, 539, AG Freiburg WuM 1987, 128, und AG Konstanz WuM 1989, 573 jedoch nicht erforderlich), ein Mitspracherecht der Bewohner bei der Regelung gemeinsamer Angelegenheiten (nicht erforderlich nach LG Konstanz WuM 1995, 539), Vergabe der Plätze nach festen Regeln, ein allenfalls kostendeckender Mietzins (LG Konstanz WuM 1995, 539; erforderlich nach AG München WuM 1992, 133; a.A. AG Freiburg WuM 1987, 128), der Verzicht auf das Recht zur ordentlichen Kündigung für eine bestimmte Zeit (zum Ganzen Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl. 2007, § 549 Rn. 37) oder gar eine Preisbindung ( Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48). Ob die Eigenschaft als Studentenwohnheim dadurch verloren geht, dass den Bewohnern nach Beendigung ihres Studiums der weitere Verbleib gestattet wird oder auch andere Nicht-Studenten dort wohnen (dafür wohl Weitemeyer in Staudinger [2006], BGB, § 549 Rn. 48; dagegen AG Konstanz WuM 1989, 573 [574]; Blank in Blank/Börstinghaus, Miete, 3. Aufl. 2008, § 549 Rn. 36), ist ebenso wenig geklärt wie die Frage, ob die Plätze nach dem Rotationsprinzip vergeben werden müssen (so LG Konstanz WuM 1995, 539 [540]; a.A. Bieber in Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. 2008, § 549 Rn. 30).

Vorliegend möglicherweise erfüllt sind die Ausschlusskriterien der Gewinnerzielungsabsicht bzw. fehlenden Fremdnützigkeit und der fehlenden Rotation. Gerade diese erscheinen aber nicht unproblematisch. Offen ist etwa, inwieweit es auf tatsächliche Gewinnerzielung ankommt oder ob entsprechende Absicht genügt, ob Einnahmen für Investitionen zurückgelegt werden dürfen und auf welche Zeitabschnitte abzustellen ist. Die bloße Belegungsdauer, die im Haus des Klägers offenbar teils kurz ist, in manchen Wohnungen aber auch längere Zeit beträgt, lässt ebenfalls keine sichere Aussage zu. Ob hingegen Wohnraum – absolut oder im Vergleich zu anderem, ohne oder einschließlich Betriebskosten gerechnet – „preiswert“ ist, kann, wie gerade der vorliegende Fall und die bejahende Stellungnahme der Sachverständigen zeigt, unterschiedlich beurteilt werden. Und schließlich bleibt unklar, wie die einzelnen, für und gegen das Vorliegen eines „Studentenwohnheims“ sprechenden Kriterien untereinander zu gewichten sind.

Benötigen Sie Hilfe vom Anwalt? Schildern Sie uns Ihr Anliegen und fordern online unsere unverbindliche Ersteinschätzung an.

c) Die Kammer hält für das Vorliegen eines Studentenwohnheims im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB für notwendig, aber auch ausreichend, wenn Wohnraum in hierfür bestimmten und geeigneten Gebäuden an Studenten auf der Grundlage eines institutionalisierten sozialen Förderkonzepts vermietet wird, nach dem die Wohnungsnot der Studenten gerade dadurch gelindert werden soll, dass ein planmäßiger zügiger Bewohnerwechsel eine möglichst gleichmäßige Versorgung der Studentenschaft mit Wohnheimplätzen verwirklicht. Dieses Förderkonzept muss sich mit hinreichender Deutlichkeit aus Rechtsnormen (z.B. § 2 Abs. 2 Studentenwerksgesetz in Verbindung mit der jeweiligen Satzung des Studentenwerks), entsprechender Selbstbindung (Stiftungs- oder Vereinssatzung, Gesellschaftsvertrag) oder doch einer konstanten tatsächlichen Übung ergeben. Das fehlt beim Wohnheim des Klägers.

(1) § 549 Abs. 3 BGB geht zurück auf § 10 Abs. 3 Nr. 4 Gesetz zur Regelung der Miethöhe (MHG) sowie auf § 564b Abs. 7 Nr. 3 BGB in der bis 31.8.2001 geltenden Fassung (zur Entstehungsgeschichte Martinek , NZM 2004, 6 [10 ff.]). Der Gesetzgeber des Gesetzes zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20.12.1982 (BGBl. I S. 1912), durch das die Ausnahmevorschriften für Studenten- und Jugendwohnheime eingefügt wurden, wollte so sicherstellen, dass die Wohnheimträger an dem „Rotationssystem“ festhalten können, das „durch eine zeitliche Begrenzung des einzelnen Mietvertrages eine möglichst große Zahl von Bewerbern in den Genuß eines Wohnheimplatzes bringen soll“. Im Hinblick auf den zu geringen Bestand an Wohnheimplätzen erschien die Fluktuation der Belegung aus Gründen der Gleichbehandlung notwendig. (BT-Drs. 9/2079, S. 11). Dabei war dem Gesetzgeber bewusst, dass zwar „die ganz überwiegende Zahl der Studentenwohnheime“ von Studentenwerken getragen werden (BT-Drs. 9/2284, S. 3 zur Anlage der Mietsicherheit), doch ist in Übereinstimmung mit dem Wortlaut die Absicht einer Beschränkung auf diese oder auch nur staatliche Träger aus den Materialien nicht erkennbar. Zugleich wurden die Träger aber von der Verzinsungspflicht für die geleisteten Mietsicherheiten ausgenommen (heute § 551 Abs. 3 Satz 5 BGB), weil die Zinsen den Bewohnern durch niedrigere Mieten ohnehin zu Gute kämen (BT-Drs. 9/2284, a.a.O.).

(2) Der Gesetzgeber hebt hier den besonderen „Genuss“ der Wohnheimplätze gegenüber dem übrigen freien Wohnungsmarkt hervor und setzt voraus, dass Wohnheimträger den Belangen der Bewohner in besonderer Weise verpflichtet sind. Das erfordert ein Mindestmaß an Bindung, die etwa auch erwarten lässt, dass Zinserträge letztlich der Gesamtheit der Bewohner auch auf andere Weise als durch Auszahlung am Ende des Mietverhältnisses zu Gute kommen werden.

Die Anwendung des § 549 Abs. 3 BGB kann aber nicht bereits jedes Förderkonzept auslösen, das aus sozialen Erwägungen die studentische Wohnungsnot lindern will. Der Ausschluss des Kündigungsschutzrechts rechtfertigt sich gerade aus dem Rotationssystem, das den sozialen Mieterschutz der Bewohner hinter die nicht minder soziale Gleichbehandlung aller potenziellen Bewohner zurücktreten lässt. Ein solches System des zügigen Bewohnerwechsels mag nur funktionieren, wenn einem langwierigen Streit um die Kündigungsmotive dadurch der Boden entzogen wird, dass der Nachweis eines berechtigten Interesses des Vermieters zur Kündigung von vornherein nicht gefordert wird (OLG Bremen NJW-RR 1989, 266 f.). Keinesfalls kann § 549 Abs. 3 BGB aber entgegen dem Gesetzeszweck auch denjenigen Vermietern zu Gute kommen, die generell an langandauernden Mietverhältnissen interessiert sind und nur im Einzelfall den Vertrag zu ihnen nicht genehmen Mietern beenden wollen. Die Sonderregelung greift deshalb allein bei Vermietern, die aufgrund der Sorge um die Wohnbedingungen von Studenten selbst „gute“ Mieter nicht auf Dauer beherbergen möchten. Nicht ausreichend ist demnach, wenn der Bewohnerwechsel den Zufälligkeiten der studentischen Lebensplanung und den gewöhnlichen Marktmechanismen überlassen wird.

(3) Ein solches Konzept liegt dem Wohnheim des Klägers nicht zugrunde.

Es ist bereits kein hinreichend verbindliches Förderkonzept behauptet. Dass der Kläger seine Wohnheimplätze regelmäßig an Studenten vermietet, genügt insoweit nicht. Auch ein möglicherweise günstiger Preis ließe jedenfalls noch nicht auf ein von sozialen Erwägungen geleitetes planmäßiges Vorgehen schließen.

Vor allem aber fehlt es, mag es auch zu einem häufigen Mieterwechsel kommen, am Rotationsprinzip. Die Rotation muss nach abstrakt-generellen Kriterien vom Träger gefordert und gehandhabt werden. Unschädlich ist eine längere Verweildauer nur auf Antrag der Bewohner in begründeten Ausnahmefällen, etwa auf Grund von Satzungsrecht, Richtlinien oder eines sonstigen formalisierten, die Gleichbehandlung aller Studenten bezweckenden Verfahrens. Das ist beim Wohnheim des Klägers nicht ersichtlich. Insbesondere genügt nicht, dass viele Bewohner tatsächlich nur kurzzeitig im Haus des Klägers verbleiben, weil sie auf ihren Wunsch befristete Verträge abschließen oder es aus anderen Gründen bald wieder verlassen. Andere nämlich wohnen längere Zeit beim Kläger. Damit liegt es letztlich an den Studenten, wie der Bewohnerwechsel abläuft, und es ist nicht erkennbar, dass der Kläger auch aus seiner Sicht angenehme Mietverhältnisse um der gleichmäßigen Berücksichtigung aller Studenten willen beendet. Vor allem sind irgendwelche verbindlichen Regelungen oder auch nur eine beständige Praxis in diesem Sinne nicht vorgetragen, sodass § 549 Abs. 3 BGB unanwendbar ist, der Schutz des § 573 BGB eingreift und die ordentliche Kündigung des Klägers unwirksam ist.

2.) Die Kostenentscheidung folgt § 91 Abs. 1 ZPO

Die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nach § 543 Abs. 2 ZPO zuzulassen. Die Rechtssache hat grundsätzliche Bedeutung. Die Frage, welche Anforderungen an ein Studentenwohnheim im Sinne des § 549 Abs. 3 BGB zu stellen ist, ist bislang weder höchstrichterlich geklärt, noch hat sich in der Instanzrechtsprechung eine allgemein akzeptierte Definition herausgebildet. Die Frage kann in einer unbestimmten Vielzahl von Fällen auftreten und berührt deshalb das abstrakte Interesse der Allgemeinheit an einer einheitlichen Entwicklung und Handhabung des Rechts. Eine Entscheidung des Revisionsgerichts ist auch zur Fortbildung des Rechts erforderlich. Der Fall gibt Veranlassung, Leitlinien für die Auslegung des § 549 Abs. 3 BGB aufzustellen.