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Wohnungseigentümerversammlung – unwirksame Ladung
BayObLG
Az.: 2Z BR
113/04
Beschluss vom
30.06.2004
Leitsatz:
1. Wird die
Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen, ohne dass die
gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt dies im
Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in der
Versammlung gefassten Beschlüsse.
2. Die Bestellung eines Notverwalters durch das Gericht hat in einer
Gemeinschaft ohne Verwalter nicht zur Voraussetzung, dass zuvor erfolglos durch
eine Eigentümerversammlung versucht wurde, einen Verwalter zu bestellen.
Gründe:
I.
Der Antragsteller und die
Antragsgegner, ein Ehepaar, sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, deren
gerichtlich bestellte Notverwalterin seit 3.12.2003 die weitere Beteiligte ist.
Der Antragsteller hält einen Miteigentumsanteil von 43,61/100, die Antragsgegner
gemeinschaftlich einen solchen von 56,39/100. Über das Stimmrecht enthält die
Teilungserklärung keine vom Gesetz abweichende Regelung. Ein Verwalter war im
Mai/Juni 2003 nicht bestellt.
Am 5.6.2003 fand eine Eigentümerversammlung statt, zu der die Antragsgegner den
Antragsteller per Einwurf-Einschreiben geladen hatten. In Abwesenheit des
Antragstellers fassten die Antragsgegner unter Anwendung des Wertprinzips
verschiedene Beschlüsse. Für das Rechtsbeschwerdeverfahren noch von Bedeutung
sind die Beschlüsse zu Tagesordnungspunkten 5 und 7, nach denen dem
Antragsgegner zu 1 eine Vergütungspauschale für Hausmeisterdienste zuerkannt und
der Antragsteller aufgefordert wurde, einen Hagelschaden am Dachfenster zu
beseitigen.
Der Antragsteller hat am 11.8.2003 beim Wohnungseigentumsgericht
Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur Anfechtung
der Eigentümerbeschlüsse vom 5.6.2003 begehrt und beantragt, sämtliche
Beschlüsse in dieser Versammlung für ungültig zu erklären. Er hat zunächst
vorgetragen, weder eine Einladung zur Eigentümerversammlung noch eine
Niederschrift über die gefassten Beschlüsse erhalten zu haben. Vielmehr habe er
erst durch Zufall in einem anderen gerichtlichen Verfahren davon Kenntnis
erlangt, dass am 5.6.2003 eine Eigentümerversammlung mit Beschlussfassung
stattgefunden habe. Schließlich hat er noch ergänzend den weiteren Antrag
gestellt, einen Notverwalter zu bestellen. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom
3.12.2003 für die Wohnanlage einen Notverwalter bestellt und die sofortige
Wirksamkeit seines Beschlusses insoweit angeordnet. Im Übrigen hat es den Antrag
auf Ungültigerklärung der Eigentümerbeschlüsse abgewiesen. Hiergegen haben der
Antragsteller wie die Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Der
Antragsteller hat nunmehr richtig gestellt, die Einladung samt Tagesordnung zur
Eigentümerversammlung vom 5.6.2003 erhalten zu haben. Das Landgericht hat mit
Beschluss vom 14.4.2004 die sofortigen Beschwerden zurückgewiesen. Gegen diesen
Beschluss richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden des Antragstellers
und der Antragsgegner.
II.
1. Das Rechtsmittel des
Antragstellers ist zulässig. Auch die sofortige weitere Beschwerde der
Antragsgegner ist als selbständiges Rechtsmittel zulässig, weil die
Rechtsmittelschrift ihres Bevollmächtigten, jedenfalls in Zusammenschau mit den
Akten, noch innerhalb der 2-wöchigen-Frist nach § 29 Abs. 4 FGG i.V.m. § 22
Abs.1 FGG die Rechtsmittelführer hinreichend erkennen ließ (vgl. KG FGPrax 1998,
135/136; Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG 15. Aufl. § 29 Rn. 32).
2. Die sofortigen weiteren Beschwerden haben keinen Erfolg.
a) Das Landgericht hat ausgeführt:
Die in der Versammlung vom 5.6.2003 gefassten Beschlüsse seien keine
Nichtbeschlüsse und auch keine nichtigen Beschlüsse. Deshalb könnten sie nur auf
rechtzeitigen Antrag hin für ungültig erklärt werden. Die Monatsfrist des § 23
Abs. 4 Satz 2 WEG sei jedoch verstrichen; die Beschlüsse seien somit
bestandskräftig geworden.
In einer Zweiergemeinschaft könne auch dann von einer Versammlung der
Wohnungseigentümer gesprochen werden, wenn nur einer der Wohnungseigentümer an
ihr teilnehme. Das müsse schon deshalb gelten, weil andernfalls ein
Wohnungseigentümer es in der Hand hätte, durch regelmäßige Abwesenheit eine
Beschlussfassung unmöglich zu machen. Notwendig sei aber, dass die Versammlung
ordnungsgemäß einberufen und zu ihr ordnungsgemäß geladen worden sei. Denn eine
bloße Zusammenkunft von Wohnungseigentümern genüge für eine Beschlussfassung
ebenso wenig wie eine Versammlung, die ein beliebiger Dritter einberufen habe.
Werde die Versammlung jedoch von einem wenn auch nicht befugten
Wohnungseigentümer einberufen, seien die dort gefassten Beschlüsse nicht
nichtig, sondern lediglich anfechtbar. Denn nichtig seien nur Beschlüsse, die
gegen zwingende Vorschriften verstießen. Dazu zählten nicht diejenigen über die
Einberufung der Versammlung.
Die Frist für die Beschlussanfechtung habe am 7.7.2003 geendet. Der Antrag auf
Ungültigerklärung sei erst am 11.8.2003 bei Gericht eingegangen und mithin
verspätet. Weil der Antragsteller auch eingeräumt habe, die Einladung zur
Versammlung erhalten zu haben, könne er sich nicht mehr darauf berufen, mangels
Ladung nicht rechtzeitig Kenntnis von einer Beschlussfassung erlangt zu haben
und deshalb nicht in der Lage gewesen zu sein, die Beschlüsse, gegebenenfalls
vorsorglich alle, innerhalb der Monatsfrist anzufechten.
Die Notverwalterin sei zu Recht bestellt worden. Der Antragsteller als
Wohnungseigentümer sei dazu antragsbefugt gewesen. Die Antragserweiterung habe
das Amtsgericht zutreffend wegen Sachdienlichkeit zulassen können. Die Kammer
sei davon überzeugt, dass für die Notverwalterbestellung ein dringendes
sachliches Bedürfnis bestehe. Dieses fehle nicht deswegen, weil die
Antragsgegner vorgetragen hätten, vom Antragsteller ursprünglich einmal zur
Einberufung von Eigentümerversammlungen ermächtigt worden zu sein. In der
Zwischenzeit sei diese Ermächtigung jedenfalls widerrufen worden. Derzeit sei
deshalb die wirksame Einberufung einer Eigentümerversammlung unmöglich und damit
die Beschlussfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft außer Kraft gesetzt.
Im Hinblick auf die zwischen den Beteiligten herrschenden umfangreichen
Streitigkeiten, die sich nicht nur auf Einzelfragen beschränkten, sei auch nicht
mit einer alsbaldigen wirksamen Bestellung eines Verwalters durch die
Beteiligten ohne Einschaltung des Gerichts zu rechnen. Gegen Umfang und Dauer
der Notverwalterbestellung beständen keine Bedenken. Die Beteiligten seien frei,
durch bestandskräftigen Beschluss einen Verwalter ihrer Wahl zu bestellen. Das
Gericht habe ein Auswahlermessen hinsichtlich der Person des Verwalters. Aus
wirtschaftlichen Gesichtspunkten sei das Gericht nur dann zur Bestellung eines
kostengünstigeren Bewerbers verpflichtet, wenn dieser zur Verwaltung auch
fachlich geeignet erscheine. Davon könne bei dem Antragsgegner zu 1 wegen der
massiven Differenzen unter den Beteiligten nicht ausgegangen werden. Zudem habe
der Beteiligte zu 1 in der Vergangenheit bei Abstimmungen wiederholt das in der
Gemeinschaft geltende Kopfprinzip nicht beachtet und damit die Anfechtbarkeit
von Beschlüssen herbeigeführt.
b) Der Beschluss des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung in jeder
Hinsicht stand. Der Senat macht sich zunächst die zutreffende Begründung des
Landgerichts zu eigen und führt nur noch ergänzend in Bezug auf die
Rechtsmittelbegründungen aus:
(1) Wird die Eigentümerversammlung durch einen Wohnungseigentümer einberufen,
ohne dass die gesetzlichen Voraussetzungen des § 24 Abs. 3 WEG vorliegen, führt
dies im Allgemeinen nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit der in
der Versammlung gefassten Beschlüsse (BayObLG ZMR 2002, 525; Wangemann/Drasdo
Die Eigentümerversammlung nach WEG 2. Aufl. Rn. 63 m.w.N). An dieser
Rechtsprechung ist festzuhalten. Würden nämlich bereits formelle Mängel im
Zusammenhang mit der Einberufung die Nichtigkeit von Eigentümerbeschlüssen
herbeiführen, würde dadurch die materiell-rechtliche Ausschlussfrist des § 23
Abs. 4 WEG, die zur Rechtssicherheit in der Gemeinschaft beitragen soll, über
Gebühr unterlaufen. Daran ändert die vor der Versammlung verlautbarte
Ankündigung des Antragstellers nichts, er werde zur Versammlung nicht
erscheinen, weil er die Einberufungskompetenz der Antragsgegner bestreite.
Soweit in der abgehaltenen Eigentümerversammlung dennoch Beschlüsse gefasst
wurden, standen diese unter dem Risiko gerichtlicher Ungültigerklärung nach § 23
Abs. 4 WEG. Wird der Antrag auf Ungültigerklärung jedoch nicht binnen eines
Monats seit Beschlussfassung gestellt, erlangt der Eigentümerbeschluss
Bestandskraft. Der Fristbeginn ist auch nicht davon abhängig, wann ein
Wohnungseigentümer Kenntnis von den in der Versammlung gefassten Beschlüssen
nimmt. Da jeder Wohnungseigentümer damit rechnen muss, dass auf einer
Versammlung Beschlüsse gefasst werden, muss er sich bei Nichtteilnahme selbst
Kenntnis vom Ergebnis der Versammlung verschaffen, will er nicht eine
Fristversäumung riskieren (Niedenführ/Schulze WEG 6. Aufl. § 23 Rn. 20).
Eine Wiedereinsetzung in den vorigen Stand wegen Versäumung der Frist zur
Beschlussanfechtung entsprechend § 22 Abs. 2 FGG, § 233 ZPO kann nicht bewilligt
werden. Der Antragsteller war unter Beigabe der Tagesordnung zur
Eigentümerversammlung geladen worden. Anhaltspunkte, dass er innerhalb der
Anfechtungsfrist die Niederschrift, die als Datum ihrer Abfassung den 13.6.2003
trägt, nicht hätte einsehen können (dazu BayObLG ZMR 2003, 435), gibt es nicht.
Die beiden im Rechtsbeschwerdeverfahren nur noch angegriffenen Beschlüsse zu
Tagesordnungspunkten 5 und 7 sind nach den vom Bundesgerichtshof aufgestellten
Grundsätzen (BGHZ 148, 335) wirksam zustande gekommen. Die für das Entstehen
eines Eigentümerbeschlusses erforderliche Feststellung und Verkündung des
Beschlussergebnisses folgt zumindest konkludent aus der Wiedergabe des für sich
genommen eindeutigen Abstimmungsergebnisses im Versammlungsprotokoll (BGHZ 148,
335/345 f.). Auf den Zeitpunkt der Fertigstellung der Niederschrift kommt es
nicht an.
Nichtig sind die beiden Beschlüsse nicht. Denn Beschlüsse in Angelegenheiten,
welche die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 WEG betreffen,
aber nicht mehr, wie zu Tagesordnungspunkt 7 eingewandt, eine "ordnungsmäßige"
Maßnahme zum Inhalt haben, sind nur anfechtbar (BGHZ 145, 158). Soweit zum
Beschluss unter Tagesordnungspunkt 5 in einem konkreten Einzelfall die
fehlerhafte Anwendung der in der Gemeinschaft geltenden Regeln über der
Kostenverteilung (§ 16 Abs. 2 WEG) im Raum steht, bedingt dies ebenfalls nicht
die Nichtigkeit des Beschlusses (BayObLG NJW-RR 2001, 1020; Wenzel ZWE 2000,
2/7).
(2) Fehlt ein Verwalter, ist nach § 26 Abs. 3 WEG ein solcher in dringenden
Fällen bis zur Behebung des Mangels auf Antrag eines Wohnungseigentümers durch
den nach § 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG bestimmten Richter zu bestellen.
Gemäß §§ 260, 263 ZPO konnte der Antragsteller im ersten Rechtszug seinen Antrag
insoweit erweitern. Das Amtsgericht hat die Sachdienlichkeit bejaht. Dies ist
entsprechend § 268 ZPO nicht anfechtbar.
Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler die gesetzlichen Voraussetzungen einer
gerichtlichen Verwalterbestellung bejaht. Ein dringender Fall ist nicht deshalb
zu verneinen, weil die Wohnungseigentümer nicht zuvor Gelegenheit hatten, selbst
über die Bestellung eines Verwalters zu entscheiden (§ 26 Abs. 1 WEG). Auch wenn
eine Versammlung durch gerichtliche Ermächtigung eines Wohnungseigentümers
entsprechend § 24 Abs. 3 WEG wirksam hätte einberufen werden können (siehe
Niedenführ/Schulze § 24 Rn. 6), ist damit nicht gewährleistet, dass es in dieser
Versammlung und somit in überschaubarer Zeit zu einem wirksamen Beschluss der
Wohnungseigentümer über die Bestellung eines Verwalters kommen würde. Das ist
schon deshalb unwahrscheinlich, weil nach dem in dieser Gemeinschaft
herrschenden Kopfprinzip (siehe BayObLG Beschluss vom 25.4.2004 2Z BR 27/04) mit
dem wirksamen Zustandekommen eines Beschlusses über die Person eines geeigneten
Verwalters und dessen vertragliche Bedingungen angesichts der tiefen
Zerstrittenheit der Beteiligten nicht zu rechnen war. Das Vorbringen der
Antragsgegner in der Rechtsbeschwerde rechtfertigt keine abweichende Würdigung.
Zudem sind die Wohnungseigentümer trotz der Notverwalterbestellung nicht
gehindert, selbst durch bestandskräftigen Beschluss einen Verwalter ihres
Vertrauens zu bestimmen. Denn diese Möglichkeit ist ihnen durch den
gerichtlichen Bestellungsbeschluss nicht abgeschnitten (vgl. auch KG DWE 2004,
29).
Soweit die Antragsgegner nunmehr neuen Sachvortrag zur Geeignetheit der Person
des Notverwalters bringen, kann dieser im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht
berücksichtigt werden (vgl. § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 Abs. 1 ZPO).
c) Das Amtsgericht wie das Landgericht haben die gerichtlichen Kosten der
jeweiligen Rechtszüge anteilig auf den Antragsteller und die Antragsgegner
aufgeteilt und davon abgesehen, eine Erstattung außergerichtlicher Kosten
anzuordnen. Der Senat kann die Kostenentscheidung des Tatrichters nur auf
Ermessensfehler überprüfen (st. Rspr.; siehe Müller Praktische Fragen des
Wohnungseigentums 3. Aufl. Rn. 663). Solche sind nicht ersichtlich. Insbesondere
ist es nicht ermessensfehlerhaft, entsprechend der gesetzlichen Ausgangslage in
§ 47 Satz 2 WEG von der Anordnung einer außergerichtlichen Kostenerstattung
abzusehen. Das rechtfertigt sich für die Beschwerdeinstanz auch deshalb, weil
die Antragsgegner mit dem eigenen Rechtsmittel, das einen keineswegs
untergeordneten Streitpunkt betraf, unterlegen waren.
4. Für das Rechtbeschwerdeverfahren erscheint es dem Senat nach § 47 WEG
angemessen, die gerichtlichen Kosten verhältnismäßig nach den Geschäftswerten
der einzelnen Streitpunkte aufzuteilen. Die Anordnung einer außergerichtlichen
Kostenerstattung ist im Rechtsbeschwerdezug nicht angezeigt.
Den Geschäftswert bestimmt der Senat gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG entsprechend
den unbeanstandet gebliebenen Festsetzungen in den Tatsacheninstanzen. Dabei
wird berücksichtigt, dass im Rechtsbeschwerdeverfahren neben der
Notverwalterbestellung lediglich noch die Eigentümerbeschlüsse zu
Tagesordnungspunkten 5 und 7 verfahrensgegenständlich sind.
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