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Wohnungseigentümergemeinschaft und
Rechtsfähigkeit
BGH
Az: V ZB 32/05
Beschluss vom 02.06.2005
Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofes hat am 2. Juni 2005 beschlossen:
Auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller wird der Beschluß des
Landgerichtes München I vom 19. April 2004 aufgehoben.
Die sofortige Beschwerde gegen den Beschluß des Amtsgerichts München vom 20.
August 2002 wird zurückgewiesen.
Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des gesamten Verfahrens zu tragen.
Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet nicht statt.
Der Geschäftswert für alle Instanzen beträgt 12.000,00 EUR.
Gründe:
I.
Die Beteiligten streiten um die Genehmigung eines Wirtschaftsplans. Die
Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer der Liegenschaft
N. straße 14-24 in M. , deren Verwalterin die weitere Beteiligte ist. Die
Wohnanlage befindet sich in dem ehemaligen Olympiadorf in München, dessen
Infrastruktur städtebauliche Besonderheiten aufweist. Die Müllabsauganlage und
andere Versorgungseinrichtungen sind nicht getrennt für jede Liegenschaft
vorhanden, sondern stehen in einem nicht auflöslichen Verbund mehrerer
Einheiten. Die Einrichtungen sind nicht stets auf dem Grundstück verlegt, dessen
Versorgung sie sicherstellen, sondern teilweise auf benachbartem Grund.
Automobil- und Personenverkehr sind auf unterschiedliche Ebenen verteilt. Die
Fahrstraßen und Garagenzufahrten werden von Betonkonstruktionen überspannt, die
die Fußgängerebenen tragen. Zur Betreuung der grundstücksübergreifenden
Einrichtungen schloß die "WEG BH 2 - 4 (N. straße 14 - 22)", vertreten durch die
damalige Verwalterin, mit der O. -B. B. gesellschaft mbH & Co W. KG (im
folgenden: ODBG) am 22. September 1976 einen "Individualvertrag". Darin übertrug
sie dieser die Pflege, die Wartung, den Betrieb und die Erneuerung der Anlagen.
In den folgenden Jahren wurden die von der ODBG veranschlagten Kosten in den
Wirtschaftsplan bzw. nach Abrechnung in die Jahresabrechnung aufgenommen. Am 21.
März 1990 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß für die Fälligstellung der
Vorauszahlungen und für die Fälligkeit von Abrechnungsnachzahlungen und
Wohngeldvorauszahlungen die Genehmigung der Gesamtabrechnung und des
Gesamtwirtschaftsplans genügen solle.
In der Wohnungseigentümerversammlung vom 5. April 2000 stand auch die
Genehmigung des Wirtschaftsplans für 2000 und 2001 auf der Tagesordnung. Die
Beschlußvorlage wies lediglich die Gesamtkosten für die Liegenschaft aus,
enthielt aber keine Einzelwirtschaftspläne. In den Ausgaben waren 146.465 DM für
die Sanierung der Betonkonstruktionen, die die Fußgängerebenen über den Straßen
tragen, vorgesehen. Ein Antrag, den Wirtschaftsplan nur ohne die Kosten für die
Erschließungsebenen zu genehmigen, wurde abgelehnt, die ursprüngliche
Beschlußvorlage unter Erhöhung der Rücklage dagegen angenommen.
Hiergegen wenden sich die Antragsteller. Sie haben beantragt, den Beschluß im
Umfang der Instandhaltungsmaßnahmen für die Betonkonstruktionen (146.465 DM) für
ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat dem Antrag entsprochen. Auf die
sofortige Beschwerde der Antragsgegner hat das Landgericht München I die
Entscheidung des Amtsgerichts aufgehoben und den Antrag zurückgewiesen. Der
hiergegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde der Antragsteller möchte
das Bayerische Oberste Landesgericht stattgeben. Es sieht sich hieran jedoch
durch die Entscheidung des Kammergerichts in Berlin vom 11. Februar 1991 (NJW-RR
1991, 726) gehindert und hat die Sache deshalb mit Beschluß vom 29. Dezember
2004 (BayObLGZ 2005, Nr. 69) dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorgelegt.
II.
Die Vorlage ist statthaft (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, Abs. 3, 45 Abs. 1 WEG i.V.m. § 28
Abs. 2 FGG). Das vorlegende Gericht ist der Auffassung, die Genehmigung eines
Wirtschaftsplanes ohne Einzelwirtschaftsplan entspreche nicht ordnungsmäßiger
Verwaltung. Im Gegensatz zur Jahresabrechnung habe die Aufstellung der
(voraussichtlichen) Gesamteinnahmen und -ausgaben keine eigenständige Bedeutung,
da es sich hierbei nur um Prognosen handele. Die in §§ 28 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2
und 3 WEG verlangten und für den Wohnungseigentümer entscheidenden Angaben zu
Verteilungsschlüssel und Einzelbelastung enthalte ein solcher
Gesamtwirtschaftsplan nicht. Deshalb sei er für ungültig zu erklären.
Demgegenüber ist das Kammergericht (NJW-RR 1991, 725, 726) der Auffassung, das
Fehlen der Einzelwirtschaftspläne allein führe nicht zur Anfechtbarkeit des
Gesamtwirtschaftsplans. Das Erfordernis einer gleichzeitigen Beschlußfassung
über Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan führe bei Änderungen in den
Gesamtansätzen ohne zwingenden Grund dazu, daß eine weitere
Eigentümerversammlung wegen der Einzelwirtschaftspläne abgehalten werden müßte.
Die Divergenz rechtfertigt die Vorlage. Hierbei ist der Senat an die Auffassung
des vorlegenden Gerichts, es könne ohne Beantwortung der streitigen Rechtsfrage
über die sofortige weitere Beschwerde nicht entscheiden, bei Prüfung der
Zulässigkeit der Vorlage gebunden (Senat, BGHZ 99, 90, 92; 109, 396, 398; 113,
374, 376 f.; 116, 392, 394).
III.
Die sofortige weitere Beschwerde ist zulässig (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1
WEG, §§ 27, 29, 22 Abs. 1 FGG). Sie hat auch in der Sache Erfolg und führt zur
Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Ungültigerklärung des
angegriffenen Eigentümerbeschlusses in dem beantragten Umfang.
1. Allerdings geht das Beschwerdegericht im Ergebnis zu Recht davon aus, daß die
Beteiligten die Kosten für die Sanierung der Betonkonstruktionen in den
Wirtschaftsplan einzustellen haben. Die hierfür angeführte Begründung trägt
jedoch nicht. Rechtsfehlerfrei nehmen Beschwerdegericht und vorlegendes Gericht
zwar übereinstimmend an, daß in den Gesamtwirtschaftsplan auch strittige
Forderungen einzustellen sind, wenn die Wohnungseigentümer ernsthaft damit
rechnen müssen, dafür berechtigt in Anspruch genommen zu werden. Dies ist
hinsichtlich der Verbindlichkeiten aus dem Vertrag vom 22. September 1976 nach
bisher herrschender Meinung aber nur dann der Fall, wenn entweder seit dem
Vertragsschluss kein Eigentümerwechsel eingetreten ist oder etwaige
Sondernachfolger die Verpflichtungen aus dem Vertrag übernommen haben. Sind
dagegen alle Vertragspartner aus der Eigentümergemeinschaft ausgeschieden,
handelt es sich nicht mehr um eine Verwaltungsschuld der jetzigen
Wohnungseigentümer, die in den Wirtschaftsplan eingestellt werden darf (vgl.
Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdn. 198). Hierzu sind jedoch bisher keine
tatsächlichen Feststellungen getroffen worden. Sie sind auch nicht aus den von
dem vorlegenden Gericht angestellten Überlegungen zur Begründung eines Übergangs
der Verbindlichkeiten auf die jetzigen Wohnungseigentümer entbehrlich, weil
diese Begründung der rechtlichen Prüfung nicht standhält (siehe III 6 d). Eine
tatsächliche Aufklärung erübrigt sich jedoch deshalb, weil es sich bei den in
Rede stehenden Verbindlichkeiten um eine Verwaltungsschuld handelt, für welche
die Wohnungseigentümergemeinschaft unabhängig von ihrem Personenbestand
einzustehen hat.
2. Die Haftung für die Verbindlichkeiten trifft nicht nur die
Wohnungseigentümer, die den Vertrag vom 22. September 1976 abgeschlossen haben.
Denn der Vertrag ist ausdrücklich im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft
Bauvorhaben 2 - 4, N. straße 14 - 22 abgeschlossen worden. Daß damit nicht die
Gemeinschaft als solche, sondern die damals im Grundbuch eingetragenen einzelnen
Wohnungseigentümer Vertragspartner waren, entsprach der bislang überwiegend
vertretenen Auffassung, daß die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer selbst nicht
rechtsfähig sei (Senat, BGHZ 142, 290, 294; Senat, Urt. v. 23. Juni 1989, V ZR
40/88, NJW 1989, 2534, 2535; BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII
ZR 167/76, NJW 1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983,
1901 f.; Urt. v. 2. Juli 1998, IX ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BVerwG NJW-RR 1995,
73, 74; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.; OVG Münster NJW-RR 1992,
458, 459; Bamberger/Roth/Hügel, BGB, 2003, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz,
BGB, 11. Aufl., § 10 WEG Rdn. 11; MünchKomm-BGB/Commichau, 4. Aufl., Vor § 1 WEG
Rdn. 47; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 10 Rdn. 2 u. Vor §§ 43 ff. Rdn.
73; Staudinger/Rapp, BGB, 12. Aufl., Einl. zum WEG Rdn. 24 ff.; Weitnauer/Briesemeister,
WEG, 9. Aufl., Vor § 1 Rdn. 30 ff.; Kümmel, Die Bindung der Wohnungseigentümer
und deren Sondernachfolger an Vereinbarungen, Beschlüsse und Rechtshandlungen
nach § 10 WEG, 2002, S. 18 f.; Heismann, Werdende
Wohnungseigentümergemeinschaft, 2003, S. 78 ff.; Becker/Kümmel/Ott,
Wohnungseigentum, 2003, Rdn. 72; Deckert/Ott, Die Eigentumswohnung, 2005, Gr. 3
Rdn. 37). Demgegenüber mehren sich in der Literatur die Stimmen, die der
Wohnungseigentümergemeinschaft, wie ehedem schon Bärmann (PiG 22, 215 ff.; ders.,
NJW 1989, 1057, 1060 ff.), Teilrechtsfähigkeit zusprechen (Bub/Petersen, NZM
1999, 646, 648 f.; Raiser, ZWE 2001, 173 ff.; Bub, PiG 63, 1 ff.; Derleder, PiG
63, 29 ff.; Sauren, PiG 63, 61 ff.; Schwörer, NZM 2002, 421 ff.; Kreuzer, ZWE
2002, 285, 286; Maroldt, ZWE 2002, 387 ff.; Pauly, WuM 2002, 531 ff.; Häublein,
Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff.). Dem schließt sich der Senat an.
3. Die fehlende Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft wurde
lange Zeit als allgemein anerkannt vorausgesetzt und allenfalls mit einem nicht
näher erläuterten Hinweis auf ihre Ausgestaltung als Bruchteilsgemeinschaft
begründet (BGHZ 78, 166, 172; BGH, Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76, NJW
1977, 1686; Urt. v. 20. Januar 1983, VII ZR 210/81, NJW 1983, 1901 f.; Beschl.
v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944; Urt. v. 2. Juli 1998, IX
ZR 51/97, NJW 1998, 3279; BayObLG ZMR 2002, 136, 137; ZMR 2002, 536 f.;
Bamberger/Roth/Hügel, aaO, § 10 WEG Rdn. 2 f.; Erman/Grziwotz, aaO, § 10 WEG Rdn.
11). Im Zuge der Diskussion um eine Übertragung der Grundsätze zur
Rechtsfähigkeit der Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf die
Wohnungseigentümergemeinschaft wurde diese Auffassung eingehender damit
begründet, daß es an einer entsprechenden gesetzlichen Anordnung fehle (Ott, ZMR
2002, 97, 100; ähnlich MünchKomm-BGB/Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43).
Wortlaut, Systematik und Entstehungsgeschichte des Wohnungseigentumsgesetzes
ließen nicht erkennen, daß der Wohnungseigentümergemeinschaft
Teilrechtsfähigkeit zukommen solle. So spreche § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG nur von
dem "Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander", nicht von der
Wohnungseigentümergemeinschaft als einem überindividuellen Verband (Ott, ZMR
2002, 97, 98 u. 169, 171; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Auch werde der
Verwalter in § 27 Abs. 2 WEG ermächtigt, "im Namen aller Wohnungseigentümer",
nicht aber im Namen der Wohnungseigentümergemeinschaft zu handeln (Ott, ZMR
2002, 97, 98). Auch das Verfahrensrecht kenne in § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG nur
Rechte und Pflichten der Wohnungseigentümer untereinander "aus der Gemeinschaft
der Wohnungseigentümer", nicht aber dieser gegenüber (Ott, ZMR 2002, 97, 98).
Gegen eine Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spreche ferner
die Systematik des Gesetzes, das in § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG die Vorschriften zur
Gemeinschaft (§§ 741 ff. BGB) ergänzend für anwendbar erkläre (Weitnauer/Briesemeister,
aaO, Vor § 1 Rdn. 30; Heismann, aaO, S. 79 f.; Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37).
Darüber hinaus sei der zweite Abschnitt des WEG mit "Gemeinschaft der
Wohnungseigentümer" überschrieben, was §§ 741 ff. BGB entspreche und folglich,
da die Gemeinschaft unbestritten nicht rechtsfähig sei, diesen Schluß auch für
die Wohnungseigentümergemeinschaft nahelege (Ott, ZMR 2002, 97, 98). Schließlich
spreche die Entstehungsgeschichte gegen die Annahme, der
Wohnungseigentümergemeinschaft komme Rechtsfähigkeit zu. Das Wohnungseigentum
habe weitestgehend in das System des bürgerlichen Rechts eingefügt werden
sollen, weshalb lediglich Alleineigentum und Bruchteilseigentum habe kombiniert
werden sollen (Ott, ZMR 2002, 97, 98 u. 169, 171 f.; Heismann, aaO, S. 78;
Deckert/Ott, aaO, Gr. 3 Rdn. 37). Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer beruhe
lediglich darauf, daß sie Bruchteilseigentümer des gemeinschaftlichen Eigentums
seien. Diese Gründe tragen die herrschende Meinung nicht.
4. Das Wohnungseigentumsgesetz enthält zwar keine ausdrückliche Regelung zur
Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft, schließt sie aber auch nicht
aus (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; Schwörer, NZM 2002, 421, 422; Pauly, WuM 2002,
531, 532; vgl. auch MünchKomm-BGB/Commichau, aaO, Vor § 1 WEG Rdn. 43; Heismann,
aaO, S. 78; wohl auch Ott, ZMR 2002, 97, 98).
a) Gegen eine Teilrechtssubjektivität der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht
insbesondere nicht die Tatsache, daß § 10 Abs. 1 Satz 1 WEG auf das Recht der
Gemeinschaft verweist. Denn die §§ 741 ff. BGB sollen nur subsidiär gelten,
sofern nichts anderes geregelt ist. Ergibt sich die Teilrechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft bereits aus den Regelungen des
Wohnungseigentumsgesetzes, so steht dem die ergänzende Anwendbarkeit der §§ 741
ff. BGB nicht entgegen (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer Rechtsfähigkeit der
Gemeinschaft der Wohnungseigentümer [2004], S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 388;
Pauly, WuM 2002, 531, 532).
b) Wenn §§ 10 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 WEG nur das Verhältnis der
Wohnungseigentümer untereinander, nicht aber ihr Auftreten als Verband im
Rechtsverkehr regeln und § 27 Abs. 2 WEG den Verwalter nur zum Handeln im Namen
aller Wohnungseigentümer und nicht eines Rechtssubjekts berechtigt, so ist dem
zwar zu entnehmen, daß das Gesetz zur Verselbständigung der
Wohnungseigentümergemeinschaft als Trägerin von Rechten und Pflichten keine
Vorgaben enthält. Daraus ist jedoch ähnlich wie im Falle der Gesellschaft
bürgerlichen Rechts (vgl. BGHZ 146, 341, 343 f.) nicht zu folgern, daß diese
Möglichkeit von Gesetzes wegen ausgeschlossen sein sollte (Derleder, PiG 63, 29,
56; Maroldt, aaO, S. 8, ders., ZWE 2002, 387, 388; vgl. Schwörer, NZM 2002, 421,
424 u. aus dem gesellschaftsrechtlichen Schrifttum K. Schmidt, NJW 2001, 993,
996 f). Vielmehr standen bei der Verabschiedung des Wohnungseigentumsgesetzes
praktische Erwägungen, insbesondere das Streben nach Schaffung neuen Wohnraums
im Vordergrund (Schwörer, NZM 2002, 421, 424).
c) Ebensowenig ist der Kombination von Sondereigentum und Bruchteilseigentum
zwingend zu entnehmen, daß der Gesetzgeber die Wohnungseigentümergemeinschaft
ausschließlich als Bruchteilsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB konzipieren
wollte. Zwar sollte das Wohnungseigentum als echtes Eigentum ausgestaltet
werden. Dies betrifft aber nur die sachenrechtliche Seite, nicht die korporative
Ausgestaltung der Wohnungseigentümergemeinschaft im Rechtsverkehr (Maroldt, aaO,
S. 8; ders., ZWE 2002, 387, 389; ähnlich Pauly, WuM 2002, 531, 532). Insoweit
schließt die Bruchteilsgemeinschaft das Verständnis der
Wohnungseigentümergemeinschaft als einen überindividuellen Personenverband in
Bezug auf die Teilnahme am Rechtsverkehr bei der Verwaltung des
gemeinschaftlichen Eigentums nicht aus. Die Begründung zu den Regelungen für die
Eigentümerversammlung in §§ 24 bis 28 des ursprünglichen Entwurfs (§§ 23 ff.
WEG) zieht denn auch ausdrücklich Parallelen zum Verein und zu den
Handelsgesellschaften (BT-Drucks. 1/252, S. 13 und 29; Schwörer, NZM 2002, 421,
424).
5. Stehen nach alledem Wortlaut und Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes
einer Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht entgegen, so
sprechen andererseits die organisatorische Struktur der
Wohnungseigentümergemeinschaft, die Entstehungsgeschichte und der
Regelungszusammenhang des Gesetzes dafür.
a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft verfügt über eine eigene Satzung, die
Gemeinschaftsordnung, die nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG die Rechte und Pflichten
der Mitglieder inhaltlich gestalten kann (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1062;
Kreuzer, Die Gemeinschaftsordnung nach dem WEG, 2005, Rdn. 5). Dies geht über
die bloße Gemeinschaft nach § 741 ff. hinaus und nähert die
Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an (Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061 f;
Pauly, WuM 2002, 531, 532 f).
b) Der Wohnungseigentümerversammlung ist in zahlreichen Angelegenheiten,
insbesondere der laufenden Verwaltung, die Befugnis eingeräumt, gemäß § 25 Abs.
1 WEG durch Mehrheitsbeschluß zu entscheiden. Die abwesenden oder überstimmten
Wohnungseigentümer sind hieran grundsätzlich gebunden. Das ist ein typisches
Merkmal rechtsfähiger Verbände (vgl. Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Bub, PiG 63,
1, 15 f.). Die Nähe zur Körperschaft ist umso größer, als §§ 24, 25 WEG
detaillierte Vorgaben über Stimmrecht, Beschlußfähigkeit und Protokollierung von
Beschlüssen machen, welche die schon in der Gesetzesbegründung gezogene
Parallele zum Beschlußrecht in Körperschaften aufzeigen (Maroldt, ZWE 2002, 387,
389; Pauly, WuM 2002, 531, 532; ähnlich schon Bärmann, NJW 1989, 1057, 1061).
c) Die Wohnungseigentümergemeinschaft hat eigene Organe, nämlich die
Eigentümerversammlung, den Verwalter (vgl. Senat, BGHZ 151, 164, 171; 152, 46,
58) und - allerdings fakultativ - den Verwaltungsbeirat. Der Verwalter ist nach
§ 26 Abs. 1 Satz 4 WEG unabdingbares Organ der Wohnungseigentümergemeinschaft
und kann in weitem Umfang für die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr handeln.
Dabei handelt es sich, da der Verwalter nicht aus den Reihen der
Wohnungseigentümer stammen muß, nach gesellschaftsrechtlichen Kategorien sogar
um einen Fall der Fremdorganschaft, der über die Personengesellschaften
hinausgeht und die Wohnungseigentümergemeinschaft der juristischen Person
annähert (Bub, PiG 63, 1, 17; ähnlich schon Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650;
Vollkommer, ZMR 2000, 7, 9; Kreuzer, aaO, Rdn. 5; Armbrüster, Festschrift Wenzel
[2005], S. 85 ff., 95).
d) Die Wohnungseigentümergemeinschaft geht auch mit der in § 11 WEG geregelten
Unauflöslichkeit über die Bruchteilsgemeinschaft hinaus. Während dort den
Eigentümern durch § 1010 Abs. 1 BGB lediglich ein Ausschluß der Aufhebung
gestattet wird, der seine Grenze in § 749 Abs. 2 Satz 1 BGB bei Vorliegen eines
wichtigen Grundes findet, bestimmt § 11 Abs. 1 WEG die Unauflöslichkeit der
Gemeinschaft selbst bei Vorliegen eines solchen Grundes. Die
Wohnungseigentümergemeinschaft soll also nicht nur von dem jeweiligen
Mitgliederbestand unabhängig sein, was als solches schon körperschaftliche Züge
aufweist, sondern grundsätzlich nicht aufgelöst werden können. Auch hinsichtlich
dieser Dauerhaftigkeit steht die Wohnungseigentümergemeinschaft einer
juristischen Person näher als der einfachen Bruchteilsgemeinschaft (Vollkommer,
ZMR 2000, 7, 9; Raiser, ZWE 2001, 173, 174; Bub, PiG 63, 1, 21; Maroldt, ZWE
2002, 387, 389 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533).
e) Entscheidend für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft
sprechen jedoch die Entstehungsgeschichte sowie der Regelungszusammenhang der §§
27, 28 WEG. Hierzu heißt es in den Gesetzesmaterialien (BT-Drucks. 1/252, S. 31
f.):
"Den im Vorstehenden entwickelten Grundsätzen entsprechend sieht der Entwurf in
§ 30 Absatz 3 auch davon ab, dem Verwalter ähnlich wie dem französischen
"Syndikus" oder dem italienischen "Administrator" kraft Gesetzes das Recht
zuzusprechen, namens der Eigenwohner Verbindlichkeiten einzugehen. Wollte man
dies zulassen, so würde nach der Regel des § 427 BGB die gesamtschuldnerische
Haftung aller Eigenwohner gegenüber dem Lieferanten, beispielsweise von
Heizungsmaterial die Folge sein. Eine solche Haftung ist aber nicht zumutbar.
Sie ist auch entbehrlich, da der Verwalter nötigenfalls die Zahlung von
Vorschüssen verlangen kann, wenn er seine Auslagen nicht aus vorhandenen
Beständen zu decken vermag".
Der in Bezug genommene § 30 Absatz 3 des Entwurfs ist zwar nicht Gesetz
geworden, der Sache nach ist es aber dabei verblieben, daß der Verwalter nach §
27 Abs. 2 WEG zwar alle Zahlungen zu bewirken hat, die mit der laufenden
Verwaltung zusammenhängen, nicht aber von Gesetzes wegen berechtigt ist, im
Namen aller Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie Verträge
abzuschließen, die nicht unter den Kanon von § 27 Abs. 1 oder Abs. 2 WEG fallen
(Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27 Rdn. 8 ff.). Wenn aber der
Gesetzgeber die persönliche Haftung der Wohnungseigentümer wegen der
Zugriffsmöglichkeiten des Verwalters auf die "vorhandenen Bestände" und die
beschlossenen Beiträge als unzumutbar und entbehrlich angesehen hat, so
impliziert das eine rechtliche Verselbständigung des Verwaltungsvermögens
gegenüber den einzelnen Wohnungseigentümern. Denn eine Schuld kann immer nur
Subjekte, nicht aber Vermögensmassen treffen (BGHZ 146, 341, 345). Die
Anerkennung eines teilrechtsfähigen Subjekts ist daher nur die rechtliche
Konsequenz des von dem Gesetzgeber geäußerten Willens. Daß er sie nicht selbst
ausdrücklich angeordnet hat, steht dem nicht entgegen, weil die Rechtsfähigkeit
eine rechtstechnische Kategorie ist, die keiner ausdrücklichen gesetzlichen
Anordnung bedarf, sondern auch in Form der Gesetzesauslegung ermittelt werden
kann (Aderhold, Das Schuldmodell der BGB-Gesellschaft (1981), S. 157 f.
m.w.Nachw; Häublein, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 175 ff., 196).
Das Mittel, um den Verwalter in die Lage zu versetzen, die erforderlichen
Zahlungen (§ 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG) zu leisten, ist das Finanz- und Rechnungswesen
der Wohnungseigentümergemeinschaft. Es ermöglicht ihm, den für die Tilgung
bestehender und künftiger Verwaltungsschulden sowie für die Ansammlung der
Instandhaltungsrückstellung als Verbandsvermögen erforderlichen Geldbedarf als
Vorschußzahlungen gemäß Wirtschaftsplan oder Sonderumlagenbeschluß und als
Nachschußzahlungen gemäß Abrechnungsbeschluß anzufordern. Der Verwalter ist
sogar dazu verpflichtet, dafür Sorge zu tragen, daß die Wohnungseigentümer durch
die Gläubiger gemeinsam eingegangener Verbindlichkeiten nicht in Anspruch
genommen werden (Briesemeister, NZM 2003, 777, 778; Häublein, ZfIR 2004, 738,
739; Armbrüster, Festschrift Wenzel [2005], PiG 71, S. 85 ff., 99), und gewährt
umgekehrt jedem Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG einen Anspruch darauf,
daß ein entsprechender Wirtschaftsplan oder eine Deckungsumlage auch beschlossen
wird. Dieses Regelungskonzept geht über dasjenige der bloßen
Miteigentümergemeinschaft weit hinaus (Bub/Petersen, NZM 1999, 646, 650; Bub,
PiG 63, 1, 12; Maroldt, ZWE 2002, 387, 389; vgl. auch Schwörer NZM 2002, 421,
422 f.).
6. Für die partielle Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht
weiterhin der Umstand, daß nur sie es vermag, wesentliche, praxisrelevante
Rechtsprobleme schlüssig zu lösen und die konzeptionellen Begründungsdefizite
der herrschenden Auffassung zu vermeiden.
a) Nicht abschließend geklärt ist bisher das Schicksal gemeinschaftlicher
Forderungen bei einem Eigentümerwechsel. Hier wird einerseits die Auffassung
vertreten, gemeinschaftliche Forderungen gegen Dritte stünden den
Wohnungseigentümern in schlichter Rechtsgemeinschaft nach §§ 741 ff. BGB zu und
die Mitberechtigung ginge nicht kraft Gesetzes auf den Erwerber über (BayObLGZ
1995, 103, 107 m.w.Nachw.). In diesem Fall bestünde eine Bruchteilsgemeinschaft
am Vermögen neben der Bruchteilsgemeinschaft am Grundstück und könnte jeder
Bruchteilsberechtigte über seinen Anteil an dem Vermögen unabhängig von seinem
Wohnungseigentum verfügen (§ 747 Satz 1 BGB). Diese Auffassung widerspricht dem
selbständigen Finanz- und Rechnungswesen der Wohnungseigentümergemeinschaft und
scheitert an der praktischen Durchführbarkeit (Weitnauer/Briesemeister, WEG, 9.
Aufl., § 1 Rdn. 25). Deswegen vertritt eine andere Meinung den Standpunkt,
gemeinschaftliche Forderungen fielen in das Verwaltungsvermögen und könnten von
der Gemeinschaft in ihrer aktuellen Zusammensetzung verfolgt werden, weil der
Anteil an diesem Vermögen mit dem Miteigentumsanteil automatisch auf den
Erwerber übergehe (OLG Köln NZM 1998, 874). Eine Begründung hierfür wird
entweder überhaupt nicht gegeben oder in sehr unterschiedlicher Weise
konstruiert (vgl. i. e. Wicke, ZfIR 2005, 301, 303 f.). Weitgehende Einigkeit
besteht insoweit nur darin, daß das Verwaltungsvermögen einer Zweckbindung
unterliege, die auch bei einem Eigentümerwechsel erhalten bleiben müsse.
Unabhängig von der Frage des Übergangs soll der Verwalter andererseits
berechtigt sein, Erfüllungsleistungen in jedem Fall entgegenzunehmen und z. B.
eine löschungsfähige Quittung zu erteilen (BayObLG NJW-RR 1995, 852 f.;
Demharter, ZfIR 2001, 957 f.). Eine solche vom aktuellen Mitgliederbestand der
Wohnungseigentümergemeinschaft verselbständigte Verwalterbefugnis setzt aber
wiederum deren Teilrechtsfähigkeit voraus (Sauren, PiG 63, 61, 64).
All diese Unstimmigkeiten vermeidet die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit.
Denn Träger des Vermögens einschließlich der gemeinschaftlichen Forderungen und
Verbindlichkeiten ist unabhängig von einem Eigentümerwechsel der Verband (Bub,
PiG 63, 1, 25; Ott, ZMR 2002, 97; Drasdo, NJW 2004, 1988, 1989).
b) Ähnliches gilt für die Durchsetzung gemeinschaftlicher Forderungen. Bei der
Bruchteilsgemeinschaft kann gemäß § 432 BGB jeder Miteigentümer alleine die
Leistung an alle fordern. Anders verhält es sich bei der
Wohnungseigentümergemeinschaft. Hier bedarf ein Wohnungseigentümer für die
Durchsetzung eines ihm zustehenden Anspruchs der Ermächtigung durch die
Gemeinschaft, wenn dieser die Entscheidungskompetenz über die Rechtsverfolgung
zusteht. § 432 BGB wird insoweit durch § 21 Abs. 1 WEG verdrängt (vgl. Senat,
BGHZ 106, 222, 226; 111, 148, 151; 115, 253, 257). Die Konzeption der
Wohnungseigentümergemeinschaft als Bruchteilsgemeinschaft greift folglich auch
hier zu kurz (Raiser, ZWE 2001, 173, 177; ähnlich Maroldt, aaO, S. 41 ff.). Mit
der Teilrechtsfähigkeit ist die Wohnungseigentümergemeinschaft dagegen selbst
Forderungsinhaberin.
c) Schwierigkeiten bereitet bislang ferner die Parteibezeichnung im
gerichtlichen Verfahren. Verfolgen die Wohnungseigentümer als Gläubiger einen
Leistungsanspruch, so genügt auf der Aktivseite die Verwendung der
Sammelbezeichnung "Wohnungseigentümergemeinschaft X-Straße, vertreten durch den
Verwalter Y" (BGHZ 78, 166, 173; BGH Urt. v. 12. Mai 1977, VII ZR 167/76; NJW
1977, 1686; ähnlich BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III ZB 17/93, NJW 1993, 2943,
2944; BayObLG NJW-RR 1987, 1039, 1040; ZMR 2004, 926, 927 und für
Verwaltungsakte BVerwG NJW-RR, 1995, 73, 74; OVG Münster NJW-RR 1992, 458, 459).
Diese Möglichkeit der "Kurzbezeichnung" unterscheidet sich ihrem Inhalt nach
nicht von der prozessualen Behandlung eines rechtsfähigen Verbandes (vgl.
Schmid, BlGBW 1981, 142, 143; Derleder, PiG 63, 29, 39 f.; Sauren, PiG 63, 61,
63 f.; Schwörer, NZM 2002, 421). Die Einreichung einer Eigentümerliste ist hier
nicht mehr Bestimmtheitserfordernis, sondern nur Beteiligungserfordernis. Anders
verhält es sich in Passivprozessen. Hier ist die Vorlage einer Eigentümerliste
Bestimmtheitserfordernis, dem noch in der Rechtsmittelinstanz entsprochen werden
kann (BayObLG ZMR 2002, 136, 137; NJW-RR 2002, 732, 733; ähnlich ZMR 2004, 842,
843; krit. Derleder, PiG 63, 40; zur parallelen Wertung als Vorwegnahme der
Parteifähigkeit bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGHZ 146, 341, 350 f.).
Ist dagegen die Eigentümergemeinschaft als solche verurteilt worden, ist sie
auch als rechtsmittelbefugt angesehen worden (BGH, Beschl. v. 13. Juli 1993, III
ZB 17/93, NJW 1993, 2943, 2944). Diese Unstimmigkeiten sind mit Anerkennung der
Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft behoben. Denn deren verfahrensrechtliche
Konsequenz ist die Partei- und Beteiligungsfähigkeit hinsichtlich der das
Verwaltungsvermögen betreffenden Forderungen und Verbindlichkeiten (vgl.
MünchKomm-ZPO/Lindacher, 2. Aufl., § 50 Rdn. 23 ff.). Die Gemeinschaft kann in
diesen Angelegenheiten als solche klagen und verklagt werden, ohne daß es auf
den aktuellen Mitgliederbestand ankommt (Maroldt, aaO, S. 90; Bub, PiG 63, 1, 26
f.; Derleder, PiG 63, 29, 49 f. u. 55 f.; Sauren, PiG 63, 61, 71; Ott, ZMR 2002,
97; Schwörer, NZM 2002, 421, 423; Pauly, WuM 2002, 531, 533 f.; vgl. zum
Gesellschaftsrecht K. Schmidt, NJW 2001, 993, 997 f.; Hadding, ZGR 2001, 713,
729 ff.; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; Wieser; MDR 2001, 421).
d) Die entscheidenden Konzeptionsschwächen der herrschenden Auffassung betreffen
jedoch das Haftungssystem. Im Ergebnis ist weithin anerkannt, daß für die
Verbindlichkeiten aus Dauerschuldverhältnissen, insbesondere aus dem
Verwaltervertrag, die jeweiligen Wohnungseigentümer haften, denen die Leistungen
auch zugute kommen (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM
1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61;
Niedenführ/Schulze, aaO, § 10 Rdn. 34; Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn.
54; Merle, Das Wohnungseigentum im System des bürgerlichen Rechtes, 1979, S. 102
f.; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR 2002, 169, 172). Begründet wird dies
entweder vertragsrechtlich mit einer - verschieden konstruierten -
rechtsgeschäftlichen Auswechselung des Schuldners beim Eigentümerwechsel
(Staudinger/Rapp, aaO, Einl. zum WEG Rdn. 54; Kümmel, aaO, S. 118 ff.; Ott, ZMR
2002, 169, 172) oder wohnungseigentumsrechtlich mit einer analogen Anwendung von
§ 10 Abs. 4 WEG (BayObLGZ 1986, 368, 369 f.; KG WE 1994, 54, 55; OLG Köln NZM
1998, 874, 875; OLG Hamm ZWE 2000, 478, 480; Weitnauer/Lüke, aaO, § 10 Rdn. 61;
Merle, aaO, S. 102 f.). Beides vermag nicht zu überzeugen (Häublein, Festschrift
Wenzel [2005], PiG 71, S.175 ff., 181 ff.).
aa) Eine vorab mit dem Gläubiger vereinbarte befreiende Schuldübernahme durch
den Erwerber ist ohne dessen Einverständnis unwirksam, da dies sonst auf einen
Vertrag zu Lasten Dritter hinausliefe (Kümmel, aaO, S. 118 f.). Die
entsprechende Erklärung ist aber bei von dem Erwerber nicht gebilligten
Vertragsbeziehungen oft nicht zu erlangen und entspricht auch nicht immer dem
objektiven Erklärungswert seiner rechtsgeschäftlichen Erklärungen, sondern muß
fingiert werden, um das gewünschte Ergebnis zu erreichen. Dasselbe gilt für
Dauerschuldverhältnisse. Ein aus § 10 Abs. 3 WEG abgeleiteter gerichtlich
durchsetzbarer Anspruch auf Erteilung der Genehmigung (Kümmel, aaO, S. 119)
könnte dem in der Praxis allenfalls teilweise abhelfen. Denn bis zur
rechtskräftigen Entscheidung hierüber käme es nicht zum Wechsel des
Vertragspartners. Folglich könnte und müßte der Vertragspartner weiterhin den
Veräußerer wegen der Kosten aus einem Dauerschuldverhältnis in Anspruch nehmen.
Selbst eine Rückwirkung der gerichtlich ersetzten Genehmigung würde nur interne
Ausgleichsansprüche zwischen Veräußerer und Erwerber begründen, was im Ergebnis
keinen Vorteil gegenüber der herkömmlichen Lösung böte, wonach alleine der
Wohnungseigentümer zur Zeit des Vertragsabschlusses Vertragspartner des
Gläubigers bleibt.
bb) Auch die Auffassung von einer analogen Anwendung des § 10 Abs. 4 WEG
überzeugt nicht. Zum einen hätte eine solche Lösung im Falle des
Eigentümerwechsels eine Schuldnervermehrung zur Folge, weil § 10 Abs. 4 WEG eine
zeitliche oder sonstige Begrenzung der Alteigentümerhaftung nicht vorsieht (vgl.
zuletzt Elzer, ZMR 2004, 633, 636) und ein Kündigungsrecht vereinbart sein müßte.
Zudem ließe sich eine analoge Anwendung von § 10 Abs. 4 WEG nicht auf den
Verwaltervertrag oder andere Dauerschuldverhältnisse begrenzen.
cc) Läßt sich eine Auswechslung der Vertragspartner kaum begründen, müßten
konsequenterweise nur die zur Zeit des Vertragsschlusses im Grundbuch
eingetragenen Wohnungseigentümer für die hieraus resultierenden
Verbindlichkeiten haften (vgl. OLG Oldenburg WE 1994, 218, 219; OLG Düsseldorf
BauR 1997, 334; Maroldt, aaO, S. 81; Derleder, PiG 63, 29, 41 u. 46; Ott, ZMR
2002, 169, 170; Elzer, ZMR 2004, 633, 636; vgl. für die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts vor Anerkennung ihrer Rechtsfähigkeit BGHZ 146, 341, 345),
es sei denn, etwaige Sondernachfolger hätten sie übernommen und den
Alteigentümer entlastet (vgl. BGH, Urt. v. 9. Februar 2004, II ZR 218/01, NJW-RR
2004, 874). Dies in jedem Veräußerungsfall festzustellen erschwert in größeren
Anlagen nicht nur die Verwaltung in unzumutbarer Weise, sondern müßte bei
unterschiedlicher Vertragsgestaltung eines Eigentümerwechsels auch dazu führen,
daß die Begleichung von Verbindlichkeiten ausgeschiedener Alteigentümer keine
Angelegenheit der Gemeinschaft mehr ist, über die zu beschließen sie eine
Beschlußfassungskompetenz hätte. Das widerspräche aber der Vorstellung des
Gesetzgebers von der Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft und einer Haftung des
Verwaltungsvermögens für Verwaltungsschulden. Hier vermag nur die
Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ein schlüssiges Erklärungsmodell zu bieten.
Es vermeidet zudem das dem Willen des Gesetzgebers widerstreitende Ergebnis, daß
der ausgeschiedene Wohnungseigentümer Dritten noch als Gesamtschuldner für das
Entgelt haftet, während die Leistungen dem Erwerber zugute kommen.
7. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft sind zudem Erleichterungen bei der Durchsetzung
von Beitragsforderungen gegen säumige Wohnungseigentümer verbunden. Insbesondere
kann die Gemeinschaft als Gläubiger einer Zwangshypothek in das Grundbuch
eingetragen werden. Bisher genügte der Verweis auf eine dem Titel beigefügte
Eigentümerliste im Gegensatz zum Erkenntnisverfahren nicht. Vielmehr bedurfte es
nach § 15 Abs. 1 GBV der Eintragung aller Gläubiger unter Angabe von Namen,
Vornamen, Wohnort und Beruf (OLG Köln WE 1995, 22 f.; BayObLG ZWE 2001, 375).
Das hat bei großen Gemeinschaften zu erheblichen praktischen Schwierigkeiten
geführt und das Grundbuch überfrachtet. Die Wohnungseigentümer mußten sich daher
häufig mit einer fiduziarischen Abtretung der Forderung oder mit der
Ermächtigung des Verwalters behelfen, die Forderung als Prozeßstandschafter
einzuklagen (vgl. Senat, BGHZ 148, 392).
8. Für die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft spricht
schließlich ein Vergleich mit anderen Rechtsgebieten.
a) So steht im Steuerrecht außer Frage, daß die Wohnungseigentümergemeinschaft
selbst als Unternehmerin zu behandeln und als solche steuerpflichtig ist, nicht
die einzelnen Wohnungseigentümer (s. etwa Deckert/Jaser, Die Eigentumswohnung,
2005, Gr. 8 Rdn. 900; Vogel/Schwarz/Huschens, UStG, 2004, § 14 Nr. 13 Rdn. 12;
Sauren, PiG 63, 61, 62 f.). Tritt sie als Vermieterin von Gemeinschaftseigentum
auf, ist sie im Verfahren der Feststellung von Einkünften beteiligtenfähig und
klagebefugt (BFH NJW 2004, 2774 f.).
b) Die Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit trägt ferner der neueren
Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts
Rechnung. Die Behandlung als nicht rechtsfähiger Verband brachte hier ähnliche
Probleme mit sich wie im Fall der Wohnungseigentümergemeinschaft, namentlich bei
der korrekten Bezeichnung von Anspruchs- bzw. Prozeßgegner (BGHZ 146, 341, 348
ff.), beim Wechsel im Mitgliederbestand und bei der Haftungsverfassung (BGHZ
146, 341, 345). Die Gründe, die hier für die Teilrechtsfähigkeit gesprochen
haben, müssen erst recht für die Wohnungseigentümergemeinschaft gelten, zumal
diese im Gegensatz zur Gesellschaft bürgerlichen Rechts über ein eigenes
"Refinanzierungssystem" verfügt.
c) Die Teilrechtsfähigkeit bedeutet andererseits nicht, daß die
Wohnungseigentümergemeinschaft als eine besondere Form der Gesellschaft
bürgerlichen Rechts anzusehen wäre (so Kappus, NZM 2001, 353; offenlassend
Schwörer, NZM 2002, 421, 422; zu Recht a. A. Bub, PiG 63, 1, 14 ff.; Maroldt,
ZWE 2002, 387, 388). Von ihr unterscheidet sie sich vielmehr in ganz
wesentlichen Punkten. Während die Gesellschaft bürgerlichen Rechts zur
Verfolgung eines gemeinsamen Zwecks gegründet wird, steht bei den
Wohnungseigentümern der individuelle Zweck der Wohnungsnutzung im Vordergrund,
bei der die damit verbundene Einbindung in den Verband der
Wohnungseigentümergemeinschaft als "notwendiges Übel" hingenommen werden muß (Raiser,
ZWE 2001, 173, 174; Derleder, PiG 63, 29, 34; Schwörer, NZM 2002, 421).
Entsprechend ist das Regelungswerk, nach dem sich die Beziehungen innerhalb der
Wohnungseigentümergemeinschaft richten, im Regelfall kein von den
Wohnungseigentümern ausgehandelter Vertrag wie unter Gesellschaftern. Vielmehr
stehen Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung der Satzung eines Vereins weit
näher. Im Gegensatz zu § 709 Abs. 1 BGB bedarf es zur Willensbildung in der
Wohnungseigentümerversammlung nach § 25 WEG nur der Mehrheit. Anders als die
Gesellschaft bürgerlichen Rechts ist die Wohnungseigentümergemeinschaft aufgrund
gesetzlicher Anordnung vom Mitgliederwechsel unabhängig und unauflöslich (vgl.
Bub, PiG 63, 1, 18 f.; Pauly, WuM 2002, 531, 533). Die Wohnungseigentümer haben
im Gegensatz zur Gesellschaft regelmäßig noch nicht einmal nennenswerten Einfluß
auf den Eintritt eines neuen Miteigentümers, sofern kein wichtiger Grund
vorliegt (§ 12 Abs. 2 WEG). Mit dieser Unabhängigkeit von der jeweiligen
Mitgliedschaft korrespondiert die Selbständigkeit des Finanzwesens der
Wohnungseigentümergemeinschaft, die die Gesellschaft bürgerlichen Rechts nicht
kennt. Ähnliches gilt schließlich für die Verwalterbestellung. Während hier der
Grundsatz der Fremdorganschaft gilt und der Verwalter aus den Reihen der
Wohnungseigentümer die Ausnahme darstellt, ist er für die Gesellschaft
bürgerlichen Rechts die Regel (Bub, PiG 63, 1, 16 f.).
Die Wohnungseigentümergemeinschaft vereint Elemente verschiedener Verbandstypen
in sich, ohne insgesamt einem von ihnen anzugehören. So nähert die
Gemeinschaftsordnung mit ihrem satzungsähnlichen Charakter die
Wohnungseigentümergemeinschaft dem Verein an, von dem sie sich wiederum durch
die fehlende Austrittsmöglichkeit und die Vererblichkeit der
Miteigentümerstellung unterscheidet (vgl. Schmid, BlBGW 1981, 142, 143).
Parallelen zur Genossenschaft erlaubt die personalistische Struktur, von der
sich die Wohnungseigentümergemeinschaft aber durch das Kündigungsrecht der
Genossen nach § 65 GenG und die Ausschlussmöglichkeit nach § 68 GenG
unterscheidet (Schmid, BlBGW 1981, 142, 143). Die Willensbildung ist dagegen dem
Recht der Kapitalgesellschaften angenähert (Bärmann, Die
Wohnungseigentümergemeinschaft, 1986, PiG 22, S. 210 f.), mit denen die
personalistische Struktur der Wohnungseigentümergemeinschaft indessen nicht zu
vergleichen ist. Im Ergebnis lässt sich die Wohnungseigentümergemeinschaft also
keinem der anderen Typen von Körperschaften zuordnen. Sie stellt einen
rechtsfähigen Verband sui generis dar (Schmid, BlGBW 1981, 142; Maroldt, aaO, S.
7; Pauly, WuM 2002, 531, 533), "eine Personenmehrheit, die durch Gesetz zu einer
Organisation zusammengefasst ist" (Bärmann, aaO, S. 209; ähnlich Maroldt, aaO,
S. 11). Im Gegensatz zu anderen Verbänden ist daher auch ihr Zweck nicht frei
vereinbar oder gegenüber dem gesetzlichen Leitbild abänderbar. Sie bleibt auf
Verwaltungsfunktionen im Innern, insbesondere das Finanz- und Rechnungswesen,
und die Erleichterung des Rechtsverkehrs nach außen beschränkt. Sie handelt im
Rechtsverkehr durch den Verwalter. Soweit er nicht kraft Gesetzes als Organ der
Gemeinschaft zur Vertretung berechtigt ist, werden seine Kompetenzen durch
solche der Wohnungseigentümer ergänzt, denen die entsprechende Bevollmächtigung
des Verwalters oder die Fassung des von ihm nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG
auszuführenden Beschlusses obliegt (Maroldt, Die Rechtsfolgen einer
Rechtsfähigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, 2004, S. 27).
9. Die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft hat Konsequenzen
für das Haftungssystem. Konnte ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach
bisheriger Auffassung sämtliche Wohnungseigentümer als Vertragspartner und somit
als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nunmehr in der Regel
das teilrechtsfähige Subjekt, der Verband (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178). Er
haftet mit seinem Verwaltungsvermögen. Daneben kommt eine akzessorische
gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer nicht von Gesetzes wegen,
sondern nur in Betracht, wenn sie sich neben dem Verband klar und eindeutig auch
persönlich verpflichtet haben.
a) Eine analoge Anwendung von § 128 HGB - teilweise darüber hinaus auch von §
130 HGB (Sauren, PiG 63, 61, 69 m. Fn. 30; Schwörer, NZM 2002, 421, 423) -
scheidet ebenso aus wie der Rückgriff auf einen in diesem Zusammenhang
behaupteten (Maroldt, aaO, S. 75 ff.; ähnlich Schwörer, NZM 2002, 421, 425; im
Ergebnis ebenso ohne nähere Begründung Bub, PiG 63, 1, 23; Derleder, PiG 63, 29,
49) allgemeinen verbandsrechtlichen Grundsatz, daß neben dem Verband auch dessen
Mitglieder haften. Wenn die Wohnungseigentümer im Rechtsverkehr als Gemeinschaft
Träger von Rechten und Pflichten sind, kommt eine persönliche Haftung nur für
eine persönliche Schuld in Betracht. Diese kann aber nur individuell durch
Rechtsgeschäft oder ein Verhalten entstehen, an das die Rechtsordnung eine
Haftung knüpft. Sie läßt sich nicht mit der dem Gesellschaftsrecht entlehnten
"Doppelverpflichtungstheorie" (vgl. Raiser, ZWE 2001, 173, 178) begründen.
Abgesehen davon, daß diese als Grundlage eines Einstehens von Gesellschaftern
einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts umstritten ist (vgl. zusammenfassend
Ulmer, ZIP 1999, 554 u. 556 ff.; K. Schmidt, NJW 2001, 993, 998; Lang/Fraenkel,
WM 2002, 261 f.), kann sie im Wohnungseigentumsrecht schon deswegen nicht
greifen, weil seine Organstellung den Verwalter nur zur Vertretung der
Wohnungseigentümer als Verband berechtigt, und das auch nur nach Maßgabe des §
27 WEG. Von einem Recht, darüber hinaus Verbindlichkeiten im Namen der
Wohnungseigentümer einzugehen, hat der Gesetzgeber bewusst Abstand genommen
(BT-Drucks. 1/252, S. 31 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 27
Rdn. 9). Der Verwalter kann die Wohnungseigentümer neben dem Verband also nur
verpflichten, wenn sie ihn hierzu eigens bevollmächtigt haben. Hierzu genügt,
anders als für eine Vollmacht, den Verband zu vertreten, nicht ein
Mehrheitsbeschluß, weil die Eigentümerversammlung keine Beschlußkompetenz hat,
eine persönliche Leistungspflicht durch Mehrheitsentscheidung zu begründen
(Wenzel, NZM 2004, 542, 543).
Daß der Verband teilrechtsfähig ist, führt nicht per se zu einer persönlichen
gesamtschuldnerischen Haftung seiner Mitglieder (a.A. Derleder PiG 63, 29, 49).
Beides hat miteinander nichts zu tun. Auch das Prinzip der Akzessorietät wirkt
nicht schuldbegründend, sondern setzt eine persönliche Haftung voraus (Beuthien,
NJW 2005, 855, 858; Hadding, Festschr. f. Raiser (2005), S. 129, 140 f.). Dies
ergibt sich daraus, daß der Verband Träger der Rechte und Pflichten ist und
nicht seine Mitglieder (Reichert, Handbuch des Vereins- und Verbandsrechts, 9.
Aufl., Rdn. 1970 a; Soergel/Hadding, BGB, 13. Aufl., Vor § 21 Rdn. 35; Stöber,
Handbuch zum Vereinsrecht, 8. Aufl., Rdn. 390). Deswegen bedarf die Haftung
neben dem Verband entweder der Übernahme einer persönlichen Schuld oder einer
ausdrücklichen Anordnung des Gesetzgebers (vgl. §§ 124 Abs. 1, 161 Abs. 2 HGB).
Letztere fehlt im Wohnungseigentumsgesetz. Eine entsprechende Anwendung der
handelsrechtlichen Vorschriften scheitert schon daran, daß das die
Verwaltungsschulden betreffende Finanzierungssystem der Gemeinschaft einer
entsprechenden Lücke entbehrt und der Gesetzgeber eine persönliche Haftung
daneben für "nicht zumutbar" und "entbehrlich" angesehen hat (BT-Drucks. 1/252,
S. 31 f) .
b) Kommt eine - akzessorische - Haftung der Wohnungseigentümer nach dem Willen
des Gesetzgebers und dem Regelungszusammenhang des Gesetzes nicht in Betracht,
so sind die Gläubiger gleichwohl nicht schutzlos. Sie können vielmehr auf das
Verwaltungsvermögen der Wohnungseigentümergemeinschaft zugreifen, das deren
Ansprüche gegen die Wohnungseigentümer und gegen Dritte, insbesondere die
Bankinstitute, umfaßt, bei denen Gemeinschaftskonten geführt werden. Sollte die
Wohnungseigentümergemeinschaft auf eine titulierte Forderung nicht leisten, kann
im Verfahren nach § 899 ff. ZPO die Offenbarung dieser Konten und in der Folge
die Pfändung des jeweiligen Tagesguthabens durchgesetzt werden (BGHZ 84, 325,
329 ff.; 84, 371, 373 ff.; Stöber, Forderungspfändung, 13. Aufl. Rdn. 166 ff.;
Schuschke/Walker, Vollstreckung und vorläufiger Rechtsschutz, 3. Aufl. Anh. §
829 Rdn. 2). Darüber hinaus können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die
Wohnungseigentümer insbesondere auf Zahlung der Beitragsvorschüsse und
Sonderumlagen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen.
c) Haben die Wohnungseigentümer solche Ansprüche noch nicht durch Beschluß
entstehen lassen (vgl. hierzu Wenzel, NZM 2004, 542, 544), kann der Gläubiger
auch auf den Anspruch des rechtsfähigen Verbandes auf ordnungsgemäße Verwaltung
zurückgreifen. Denn die Wohnungseigentümer treffen wie alle Mitglieder einer
Körperschaft Treuepflichten, die ein Mindestmaß an Loyalität dem Verband
gegenüber erfordern. Hierzu gehört die Pflicht, dem Verband die finanzielle
Grundlage zur Begleichung der laufenden Verpflichtungen durch Beschlussfassung
über einen entsprechenden Wirtschaftsplan, seine Ergänzung (Deckungsumlage) oder
die Jahresabrechnung zu verschaffen. Der Verband hat hierauf aus dem
Treueverhältnis (vgl. hierzu allgemein Armbrüster, ZWE 2002, 333 f.) ebenso
einen Anspruch wie auch dem einzelnen Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG
ein solcher Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer zusteht. Auch dieser
Anspruch ist pfändbar.
d) Erfüllen die Mitglieder schuldhaft ihre Verpflichtung gegenüber dem Verband
zur Beschlussfassung nicht, so kann der Verband seine Mitglieder zwar nicht
unmittelbar auf Zahlung in Anspruch nehmen, wie das bei Regelungen über Entgelte
und Beiträge in einer zweigliedrigen Gemeinschaft anerkannt ist (BGH, Urt. v.
17. Dezember 1973, II ZR 59/72, NJW 1974, 364, 365; Urt. v. 4. Februar 1982, IX
ZR 88/80, NJW 1982, 1753, 1754; Urt. v. 6. Juli 1983, IVa ZR 118/82, NJW 1984,
45, 46; Urt. v. 13. April 1994, XII ZR 3/93, NJW 1994, 1721; MünchKomm-BGB/Karsten
Schmidt, 4. Aufl. § 745 Rdn. 36). Ihm steht aber gegen seine Mitglieder ein
Anspruch auf Schadensersatz wegen Pflichtverletzung nach § 280 BGB zu. Verzögern
die Mitglieder ihre Beschlußfassung und entsteht dem Verband dadurch ein Schaden
etwa in Gestalt von Verzugszinsen, die er seinem Vertragpartner zu zahlen hat,
haben die Mitglieder diesen unter den Voraussetzungen von §§ 280 Abs. 1 und 2,
286 BGB zu ersetzen. Verweigern die Mitglieder die zur ordnungsgemäßen
Verwaltung erforderliche Beschlußfassung, entsteht dem Verband ein über die
Folgen der verzögerten Erfüllung seiner eigenen Verbindlichkeiten gegenüber
Dritten hinausgehender Schaden. Diesen Schaden kann er als Schadensersatz statt
der Leistung unter den Voraussetzungen der §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 BGB geltend
machen. Fassen die Wohnungseigentümer also trotz Aufforderung und Setzung einer
angemessenen Frist keinen Beschluß über die Zuführung von Mitteln, so hat jeder
einzelne von ihnen dem Verband als Schadensersatz den Betrag zu zahlen, den er
bei ordnungsgemäßer Beschlußfassung von den Wohnungseigentümern insgesamt hätte
einfordern können. Haben nämlich mehrere denselben Schaden in gleicher Weise
schuldrechtlich zu verantworten, haften sie grundsätzlich als Gesamtschuldner (Erman/Ehmann,
BGB, 11. Aufl., § 421 Rdn. 20; MünchKomm-BGB/Bydlinski, 4. Aufl., § 421 Rdn.
53). Diesen Anspruch kann ein Gläubiger ebenfalls pfänden, so daß er sich bei
einzelnen solventen Wohnungseigentümern erholen kann. Allerdings setzt das ein
Verschulden des in Anspruch genommenen Wohnungseigentümers voraus (BayObLG
NJW-RR 1992, 1102, 1103; Merle, aaO, § 21 Rdn. 181), das aber nach § 280 Abs. 1
Satz 2 BGB vermutet wird. So hat der einzelne Wohnungseigentümer die
Pflichtverletzung insbesondere dann zu vertreten, wenn er die erforderlichen
Schritte für die Einberufung einer Eigentümerversammlung zur Beschlußfassung
nicht unternommen, gegebenenfalls die Anfechtung eines Negativbeschlusses
unterlassen oder die gerichtliche Ersetzung des Beschlusses nicht verfolgt hat.
e) Schließlich kann unter Umständen auch noch eine entsprechende Anwendung der
im Körperschaftsrecht entwickelten Grundsätze zur Durchgriffshaftung in Betracht
kommen. Da diese Haftung für den Fall der unzureichenden finanziellen
Ausstattung des Verbandes von der Rechtsprechung letztlich aus § 826 BGB
abgeleitet wird (BGH, Urt. v. 30. November 1978, II ZR 204/76, WM 1979, 229 f.;
BGH, Urt. v. 25. April 1988, II ZR 175/87, NJW-RR 1988, 1181 f., OLG Saarbrücken
ZIP 1992, 1623, 1627; Lutter/Hommelhoff, aaO, § 13 Rdn. 8; Michalski/Michalski,
aaO, § 13 Rdn. 340; Scholz/Emmerich, aaO, § 13 Rdn. 89), ergibt sich aus § 840
BGB ebenfalls eine gesamtschuldnerische Haftung der Wohnungseigentümer. Damit
besteht auch ohne akzessorische Haftung analog § 128 HGB nicht die Gefahr, daß
sich die Wohnungseigentümer "hinter dem Verband verstecken" (Derleder, PiG 63,
29, 49).
10. Mit der Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit geht entgegen bisweilen
geäußerten Befürchtungen (Armbrüster, DNotZ 2003, 493, 514; Rapp, ZfIR 2004,
596, 597) keine Entwertung der Eigentümerstellung jedes einzelnen Miteigentümers
einher. Denn die Wohnungseigentümergemeinschaft wird hierdurch nicht insgesamt
zu einer Gesellschaft, an der die einzelnen Wohnungseigentümer nur noch in Form
verdinglichter Miteigentumsanteile partizipieren (so aber Junker, Die
Gesellschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz, 1993, S. 73 ff.; hiergegen zu
Recht etwa Bub, PiG 63, 1, 15; Derleder, PiG 63, 29, 33 f.). Vielmehr bleiben
das Sondereigentum und das Gemeinschaftseigentum als echtes Eigentum
ausschließlich in den Händen der Miteigentümer und sind nicht Teil des Vermögens
des rechtsfähigen Verbandes (s. Maroldt, aaO S. 17). Schon deswegen steht es
auch nicht als Haftungsmasse für dessen Verbindlichkeiten zur Verfügung.
11. Die Teilrechtsfähigkeit hängt nicht von der Größe der
Wohnungseigentümergemeinschaft, etwa der Zahl der Miteigentümer (so Bub, PiG 63,
1, 22; Kreuzer, ZWE 2002, 285, 286; Pauly, WuM 2002, 531, 533) oder der
objektiven Notwendigkeit eines Verwalters (so Derleder, PiG 63, 29, 47 f.) ab.
Für eine solche Differenzierung bietet das Gesetz keine Anhaltspunkte. Sie würde
auch zu kaum lösbaren Abgrenzungsschwierigkeiten und somit zu einer erheblichen
Unsicherheit des Rechtsverkehrs führen.
12. Die Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft ist nicht umfassend,
sondern auf die Teilbereiche des Rechtslebens beschränkt, bei denen die
Wohnungseigentümer im Rahmen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums als
Gemeinschaft am Rechtsverkehr teilnehmen. Das ist insbesondere bei
Rechtsgeschäften oder Rechtshandlungen im Außenverhältnis der Fall, kann aber
auch, wie z. B. bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitrags- oder
Schadensersatzansprüchen gegen einzelne Wohnungseigentümer, im Innenverhältnis
vorliegen. Dagegen betrifft die Anfechtung von Beschlüssen der
Wohnungseigentümerversammlung die Willensbildung innerhalb der Gemeinschaft und
nicht den Rechtsverkehr des Verbandes. Sie bleibt eine Angelegenheit der
Wohnungseigentümer als Einzelpersonen mit der Folge, daß der Anfechtungsantrag
sich im vorliegenden Verfahren zu Recht - wie bisher - gegen die übrigen
Wohnungseigentümer richtet (vgl. BGH, Urt. v. 30.6.1966, II ZR 149/64, BB 1966,
1169; BGH, Urt. v. 2.5.1983, II ZR 94/82; Baumbach/Hopt/Merkt, HGB, 31. Aufl. §
109 Rdn. 38 ff. jew. zur KG; Bamberger/Roth/Timm, BGB 2003, § 709 Rdn. 65;
Giefers/Ruhkamp, Die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, 2003, Rdn. 442; Erman/Westermann,
11. Aufl. § 709 Rdn.39; MünchKomm.-BGB/Ulmer, 4. Aufl. § 709 Rdn. 113; Ulmer,
Gesellschaft bürgerlichen Rechts und Partnergesellschaft, 4. Aufl. § 709 Rdn.
113; Ulmer, ZIP 2001, 585, 591 f.; a. A. K. Schmidt, Gesellschaftsrecht, 4.
Aufl. § 15 II 3 jew. zur GbR).
IV.
Im Ergebnis handelt es sich bei der Zahlungsverpflichtung gegenüber der ODBG um
eine Verbindlichkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft. Denn ein mit den
Wohnungseigentümern abgeschlossener Vertrag ist auch dann, wenn er nicht, wie
hier, ausdrücklich die Wohnungseigentümergemeinschaft als Vertragspartei
benennt, in der Regel mit dem rechtsfähigen Verband, nicht mit den einzelnen
Eigentümern geschlossen. Etwas anderes wird ausnahmsweise nur dann in Betracht
kommen, wenn der Vertrag aufgrund besonderer Umstände (z. B. geringe Größe der
Liegenschaft, einmaliger Leistungsaustausch, persönliche Verbundenheit der
Vertragspartner, besonderes Sicherungsinteresse des Gläubigers) gerade mit jedem
einzelnen Wohnungseigentümer abgeschlossen wurde. Dafür ist hier jedoch nichts
ersichtlich. Die Verbindlichkeit ist daher in den Wirtschaftsplan einzustellen.
Insoweit ist der angegriffene Beschluß nicht zu beanstanden. Die Anfechtung ist
aber deswegen begründet, weil die Antragsgegner nur einen Gesamtwirtschaftsplan
ohne Einzelwirtschaftsplan genehmigt haben.
1. Der Auffassung der Antragsgegner, daß dieser Umstand im konkreten Fall von
vorneherein unerheblich ist, weil nach dem Beschluß der
Wohnungseigentümerversammlung vom 21. März 1990 unter Tagesordnungspunkt 1 für
die Fälligstellung der Vorauszahlung die Genehmigung des Gesamtwirtschaftsplanes
genügen solle, ist nicht zu folgen. Denn für diesen Beschluß fehlte der
Wohnungseigentümerversammlung die Beschlußkompetenz. Nach § 28 Abs. 5 WEG kann
die Eigentümerversammlung zwar einen einzelnen Wirtschaftsplan genehmigen, was
auch dann nur zur Anfechtbarkeit führt, wenn er - etwa infolge des Fehlens von
Einzelwirtschaftsplänen - fehlerhaft ist. Der Wohnungseigentümerversammlung
fehlt aber die Kompetenz, die Anforderungen an Wirtschaftspläne auf Dauer zu
verändern, insbesondere generell für die Zukunft auf die Vorlage von
Einzelwirtschaftsplänen zu verzichten. Ein solcher Beschluß, der auf eine
Abweichung von dem Gesetz hinausliefe, ist nichtig (Senat, BGHZ 145, 158, 167
f.; speziell zu den Vorschriften über den Wirtschaftsplan s. Merle, in Bärmann/Pick/Merle,
aaO, § 28 Rdn. 6; Jennißen, Die Verwalterabrechnung nach dem
Wohnungseigentumsgesetz, 5. Aufl., VI Rdn. 15; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn.
6). Dem Beschluß vom 21. März 1990 kommt somit auch ohne Anfechtung keine
rechtliche Wirkung zu. Mangels wirksamer Abänderung der gesetzlichen
Anforderungen erfüllt damit der am 5. April 2000 ohne Einzelwirtschaftspläne
beschlossene Wirtschaftsplan nicht die Vorgaben des § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG und
ist deswegen für ungültig zu erklären.
2. Allerdings führt nicht jeder Fehler in den Beschlußvorlagen von
Wirtschaftsplänen oder Jahresabrechnungen auch zur Ungültigerklärung des
Genehmigungsbeschlusses. Fehlen wesentliche Bestandteile, so kann dies auch nur
einen Ergänzungsanspruch nach sich ziehen (BayObLG NJW-RR 1989, 1163, 1164; WuM
1993, 92 f.; KG NJW-RR 1996, 526, 527; ZMR 1997, 541, 542 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle,
aaO, § 28 Rdn. 28 u. 116; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 85; zu den
Einzelheiten Abramenko, ZMR 2004, 91 ff). Das gilt jedoch nicht bei dem Fehlen
von Einzelwirtschaftsplänen. Vielmehr widerspricht ein ohne sie beschlossener
Gesamtwirtschaftsplan ordnungsmäßiger Verwaltung.
Die eigentliche Bedeutung des Wirtschaftsplanes liegt nämlich darin, daß er die
Belastung der Wohnungseigentümer mit Vorschüssen nach § 28 Abs. 2 WEG
verbindlich regelt und deren Zahlungsverpflichtung erst entstehen läßt (Senat,
BGHZ 111, 148, 153; BayObLG NJW-RR 1990, 720, 721; WuM 1990, 455, 456; OLG Hamm
WE 1996, 33, 36; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Jennißen, aaO,
VI Rdn. 27; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27; Weitnauer/Gottschalg, aaO, §
28 Rdn. 3 u. 5; Müller, WE 1993, 11, 14; Wenzel, NZM 2004, 542, 544). Deswegen
schreibt § 28 Abs. 1 Nr. 2 WEG vor, daß der Wirtschaftsplan auch die
anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung
enthalten muß. Die Entscheidung über die Umlage der Kosten auf die einzelnen
Eigentümer darf also nicht dem Verwalter überlassen bleiben. Da die Verteilung
der Kosten Gegenstand des Einzelwirtschaftsplans ist, gehört er zu den
unverzichtbaren Bestandteilen des Wirtschaftsplans. Mithin ist die Genehmigung
eines Wirtschaftsplans ohne Einzelwirtschaftsplan auf Antrag für ungültig zu
erklären (BayObLG NJW-RR 1991, 1360; OLG Hamm, WE 1996, 33, 36; Merle, in
Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 30; Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 27).
3. Dem steht die Tatsache, daß die Wohnungseigentümer die Ansätze in dem von dem
Verwalter vorgelegten Gesamtwirtschaftsplan bei der Beschlußfassung abändern
können, nicht entgegen (so aber KG NJW-RR 1991, 725, 726). Denn in der Regel
können die Wohnungseigentümer anhand des Verteilungsschlüssels in den
Einzelwirtschaftsplänen unschwer ermitteln, mit welcher Belastung sie nach
Änderung der Gesamtansätze rechnen müssen. Ob für den Fall, daß die
Wohnungseigentümerversammlung so erhebliche Änderungen vornimmt, daß sich die
Auswirkungen auf die Einzelwirtschaftspläne nicht mehr ohne weiteres ermitteln
lassen, etwas anderes zu gelten hat, bedarf hier keiner Entscheidung.
4. Obwohl das Fehlen von Einzelwirtschaftsplänen die angegriffene Genehmigung
des Wirtschaftsplanes insgesamt erfasst, war sie nur in dem beantragten Umfang
wegen der Sanierungskosten für die Betonkonstruktionen in Höhe von 146.465 DM
für ungültig zu erklären. Denn die Antragsteller haben den ihnen bekannten
Mangel der fehlenden Einzelabrechnungen bei den übrigen Positionen ausdrücklich
nicht beanstandet, sondern nur die Ungültigerklärung der angegriffenen Position
beantragt. Die Genehmigung von Jahresabrechnung bzw. Wirtschaftsplan kann aber
nur insoweit für ungültig erklärt werden, als sie angegriffen worden ist (BayObLG
NJW-RR 1990, 1107, 1108; 1992, 1169 f.; WE 1995, 91, 92; KG NJW-RR 1991, 1235,
1236; Jennißen, aaO, XII 3 f.; Merle, in Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 28 Rdn. 51;
Niedenführ/Schulze, aaO, § 28 Rdn. 83).
V.
1. Eine Vorlage der Entscheidung über die Frage der Teilrechtsfähigkeit der
Wohnungseigentümergemeinschaft an den Großen Senat nach § 132 Abs. 3 und 4 GVG
oder an den Gemeinsamen Senat der obersten Gerichtshöfe des Bundes nach § 2 Abs.
1 RsprEinhG kam nicht in Betracht, weil die Voraussetzungen hierfür jeweils
nicht vorliegen (vgl. BGH, IX. Zivilsenat, Beschl. v. 15. Februar 2000 in XI ZR
10/98, NJW 2000, 1185; Beschl. v. 19. Mai 1993, GSSt 1/93, MDR 1993, 776, 777;
Kissel, GVG, 4. Aufl., § 133 Rdn. 38).
2. Die Entscheidung über die Gerichtskosten aller drei Rechtszüge folgt aus § 47
Satz 1 WEG. Sie den Antragsgegnern aufzuerlegen, entspricht billigem Ermessen,
weil sie unterlegen sind. Hingegen besteht kein Anlaß, von dem in
Wohnungseigentumssachen geltenden Grundsatz nach § 47 Satz 2 WEG abzuweichen,
wonach die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.
3. Für den Geschäftswert ist bei einer Teilanfechtung des Wirtschaftsplans nach
herrschender Meinung die Höhe der angegriffenen Positionen maßgeblich (BayObLGZ
1988, 326, 328; ähnlich BayObLG WuM 1995, 505, 506; Staudinger/Wenzel, aaO, § 48
WEG Rdn. 20; Niedenführ/Schulze, aaO, § 48 Rdn. 40). Eine Festsetzung in voller
Höhe von 146.465 DM scheidet aber aus, da dies das Interesse der Antragsteller
an einer Teilungültigerklärung des angegriffenen Beschlusses wirtschaftlich weit
überstiege, so daß der Zugang zu Gericht in unzumutbarer Weise erschwert worden
wäre (BVerfG NJW 1992, 1673, 1674; OLG Hamm ZWE 2000, 482, 484 f.; BayObLG ZMR
2001, 127, 128; 2003, 50).
Aus diesem Grunde ist der Geschäftswert nach § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG niedriger
festzusetzen. Dabei kommt im Gegensatz zu einer bisweilen in der
obergerichtlichen Rechtsprechung vertretenen Auffassung (OLG Hamm ZWE 2000, 482,
484 f.; KG NJW-RR 1988, 14, 15) eine schematische Herabsetzung etwa auf das
Fünffache des Eigeninteresses des anfechtenden Wohnungseigentümers nicht in
Betracht. Abzustellen ist vielmehr auf das anhand der konkreten Umstände des
Einzelfalles (BayObLG NJW-RR 1989, 79 ff.; NZM 2001, 713; OLG Hamburg ZMR 2004,
295 f; OLG Karlsruhe WuM 1996, 180; OLG Köln WE 1995, 23; Staudinger/Wenzel, aaO,
§ 48 Rdn. 16; Niedenführ/Schulze, aaO, § 48 Rdn. 28) zu ermittelnde Interesse
aller Beteiligten und auf das Verhältnis der daraus erwachsenden Kosten zu dem
Interesse eines Beteiligten.
Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze war nicht nur der vergleichsweise
geringen Beteiligung der Antragsteller an den streitigen Kosten Rechnung zu
tragen, sondern auch der erheblichen Bedeutung der Sache für alle
Wohnungseigentümer. Von daher erscheint ein Geschäftswert von 12.000 EUR
angemessen.
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