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§ 940a ZPO greift nicht bei Gewerberaummietvertrag

Keine Räumung: Einstweilige Verfügung für Wohnungsmieterin abgelehnt

Ein Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO zur Räumung einer Wohnung wurde zurückgewiesen, weil die Antragstellerin keinen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht hat. Der Antragsgegner, der in der Wohnung zur Untermiete wohnt, steht zu ihr in keinem vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsverhältnis. Die Antragstellerin hatte die Wohnung an eine Firma vermietet, die sie einer Mitarbeiterin als Wohnraum zur Verfügung stellte. Ein Räumungstitel wurde gegen die Firma erwirkt, jedoch erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erlangte die Antragstellerin Kenntnis von dem Antragsgegner und dessen Besitz an der Wohnung. Der Mietvertrag wurde als Gewerberaummietvertrag bewertet, sodass die Norm des § 940a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist. Es besteht kein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung zur Räumung der Wohnung und zur Herausgabe an die Antragstellerin. Die fortlaufende Nichterfüllung mietvertraglicher Verpflichtungen ist ein inhärentes Risiko jedes Mietvertrags und die Antragstellerin hat zudem im Räumungsprozess nur die M GmbH auf Räumung in Anspruch genommen, nicht aber die berechtigte Besitzerin der Wohnung.

Insgesamt wurde der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, weil die Antragstellerin keinen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht hat. Die Antragstellerin hatte die Wohnung an eine Firma vermietet, die sie einer Mitarbeiterin als Wohnraum zur Verfügung stellte. Der Mietvertrag wurde jedoch als Gewerberaummietvertrag bewertet, sodass die Norm des § 940a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist. Der Antragsgegner steht zu ihr in keinem vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsverhältnis und es besteht kein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung zur Räumung der Wohnung und zur Herausgabe an die Antragstellerin.

LG Frankfurt/Main – Az.: 2-04 O 81/23 – Beschluss vom 17.02.2023

1. Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Verfügungsverfahrens hat die Antragstellerin zu tragen.

3. Der Streitwert wird auf 26.988,30 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

I.

Keine Räumung: Einstweilige Verfügung für Wohnungsmieterin abgelehntEin Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO zur Räumung einer Wohnung wurde zurückgewiesen, weil die Antragstellerin keinen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht hat. Der Antragsgegner, der in der Wohnung zur Untermiete wohnt, steht zu ihr in keinem vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsverhältnis. Die Antragstellerin hatte die Wohnung an eine Firma vermietet, die sie einer Mitarbeiterin als Wohnraum zur Verfügung stellte. Ein Räumungstitel wurde gegen die Firma erwirkt, jedoch erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung erlangte die Antragstellerin Kenntnis von dem Antragsgegner und dessen Besitz an der Wohnung. Der Mietvertrag wurde als Gewerberaummietvertrag bewertet, sodass die Norm des § 940a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist. Es besteht kein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung zur Räumung der Wohnung und zur Herausgabe an die Antragstellerin. Die fortlaufende Nichterfüllung mietvertraglicher Verpflichtungen ist ein inhärentes Risiko jedes Mietvertrags und die Antragstellerin hat zudem im Räumungsprozess nur die M GmbH auf Räumung in Anspruch genommen, nicht aber die berechtigte Besitzerin der Wohnung. Insgesamt wurde der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung zurückgewiesen, weil die Antragstellerin keinen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht hat. Die Antragstellerin hatte die Wohnung an eine Firma vermietet, die sie einer Mitarbeiterin als Wohnraum zur Verfügung stellte. Der Mietvertrag wurde jedoch als Gewerberaummietvertrag bewertet, sodass die Norm des § 940a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist. Der Antragsgegner steht zu ihr in keinem vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsverhältnis und es besteht kein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung zur Räumung der Wohnung und zur Herausgabe an die Antragstellerin.
(Symbolfoto: Alexander Raths/Shutterstock.com)

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der Wohnung Nr. ### im ###. OG rechts des Gebäudekomplexes ### in ### Fr. am M..

Mit „Wohnraummietvertrag“ vom ###. 2019 (Anlage Ast 2 = Bl. 7 – 32 d. A.) vermietete die Antragstellerin die Wohnung an die M GmbH.

In dem Mietvertrag heißt es unter § 2.1 „Das Mietobjekt wird dem Mieter zur ausschließlichen Nutzung als Wohnraum überlassen. Die Wohnung wird von einem Mitarbeiter des Mieters, Frau [F.], zu Wohnzwecken genutzt.“ Sodann ist geregelt, dass jede Änderung der vereinbarten Nutzung der vorherigen schriftlichen Zustimmung der Antragstellerin bedürfe.

Gemäß § 5.1 betrug die Miete 4.050 Euro und unterlag einer Indexierung. Zudem hatte die Mieterin Abschläge auf die Nebenkosten zu bezahlen. Aus einem Schreiben vom ###. Februar 2022 (Anlage Ast 3 = Bl. 44 d. A.) lässt sich erschließen, dass sich die Miete zuletzt auf monatlich 4.108,44 Euro und der Nebenkostenabschlag auf monatlich 389,61 Euro belief.

Unter § 10.1, letzter Satz, heißt es unter der Überschrift „Untervermietung“: „Die Untervermietung des Mietobjekts an die Mitarbeiter des Mieters ist erlaubt.“ An dieser Stelle ist im maschinenschriftlichen Text die Formulierung „den Mitarbeitern“ vorgesehen. Handschriftlich wurde „den“ durch „die“ ersetzt und der Buchstabe „n“ am Wortende gestrichen. Es finden sich nebenstehend wohl zwei Paraphen. Im Übrigen wird für den Inhalt des Vertrags auf die Anlage Ast 2 (Bl. 7-32 d. A.) Bezug genommen.

Nachdem Mieten über ein Jahr lang nicht bezahlt wurden, kündigte die Antragstellerin mit Schreiben vom ### Februar 2022 den Vertrag außerordentlich. Im folgenden Räumungsprozess wurde die M GmbH durch Versäumnisurteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. September 2022, Az. 2-20 O 50/22, zur Räumung verurteilt.

Im Rahmen des Räumungsverfahrens teilte der Antragsgegner durch Schreiben vom ### Dezember 2022 mit, dass er seit mehreren Jahren zur Untermiete in der Wohnung wohne und dort seit Jahren auch ordnungsgemäß gemeldet sei. Gegen ihn sei weder eine Aufforderung zur Räumung ausgesprochen noch eine Räumungsklage erhoben worden, weshalb er der Räumung widerspreche. Für den Inhalt des Schreibens wird im Übrigen auf die Anlage Ast5 (Bl. 50 d. A.) Bezug genommen. Die Antragstellerin erlangte erstmals durch dieses Schreiben Kenntnis von dem Antragsgegner und dem Umstand, dass er in Wohnung wohnt.

Die Antragstellerin meint, sie habe einen Anspruch auf Erlass einer einstweiligen Verfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO. Der Antragsgegner stehe zu ihr in keinem vertraglichen oder gesetzlichen Rechtsverhältnis. Sie sei auf den Erlass einer einstweiligen Verfügung angewiesen, weil ihr monatlich Mietausfallschäden entstünden und sie die laufenden Nebenkosten des Objekts – wie etwa die Grundsteuer – begleichen müsse.

Die Antragstellerin beantragt, dem Antragsgegner aufzugeben, die in der Plananlage gemäß Anlage AST 1 gelb umrandeten Flächen, Wohnung Nr. ### im ###. OG rechts des Gebäudekomplexes ### in ### Fr. am M., bestehend aus ### Zimmern, ### Bädern, ### WC Flur und ### Balkonen zu räumen und mit allen vorhandenen Schlüsseln an die Antragstellerin herauszugeben.

II.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung war zurückzuweisen, weil die Antragstellerin einen Verfügungsgrund nicht glaubhaft gemacht.

1. Der Verfügungsgrund des § 940a Abs. 2 ZPO ist nicht einschlägig. Die Norm ist weder unmittelbar noch analog anwendbar. Sie setzt ein Wohnraummietverhältnis voraus.

a) Zwar beziehen sich die amtliche Überschrift des § 940a ZPO sowie der Wortlaut des § 940a Abs. 2 ZPO allgemein auf „Wohnraum“. Bei der Rechtsbeziehung zwischen Vermieter und Mieter muss es sich jedoch um ein Wohnraummietverhältnis handeln, da § 940a Abs. 2 ZPO eine Schutzvorschrift zu Gunsten der Wohnungsvermieter ist (MüKoZPO/Drescher, 6. Aufl. 2020, § 940a Rn. 12; Streyl, in: Schmitt-Futterer, Mietrecht, 15. Aufl. 2021, § 940a ZPO Rn. 9; Börstinghaus, NJW 2014, 2225, 2226). Bei § 940a Abs. 2 ZPO muss es deshalb ein Wohnraummietverhältnis i. S. v. § 549 BGB gegeben haben (Streyl, in: Schmitt-Futterer, a. a. O., § 940a ZPO Rn. 10).

Der zwischen der Antragstellerin und der M GmbH geschlossene „Wohnraummietvertrag“ ist rechtlich ein Gewerberaummietvertrag und kein Wohnraummietvertrag. Denn geht der Zweck eines Mietvertrags dahin, dass der Mieter die Räume weitervermietet oder sonst Dritten – auch zu Wohnzwecken – überlässt, sind die Vorschriften des Wohnraummietrechts auf das (Haupt-)Mietverhältnis nicht anwendbar (vgl. BGH, Urt. v. 13.1.2021 – VIII ZR 66/19, NJW-RR 2021, 329 Rn. 30; Musielak/Voit/Wittschier, 19. Aufl. 2022, § 23 GVG Rn. 9). Entscheidend ist, ob der Mieter die Räume nach dem Vertrag zu eigenen Wohnzwecken anmietet. Steht demgegenüber die Vermietung zu Zwecken im Vordergrund, die keinen Wohnraumcharakter haben, ist allgemeines Mietrecht maßgebend (BGH, a. a. O.). Der Mietvertrag begründete in einem solchen Fall kein Mietverhältnis über Wohnräume i. S. d. § 549 Abs. 1 BGB, sondern ein Mietverhältnis über andere Räume nach § 578 Abs. 2 BGB. Die M GmbH schloss den Vertrag nicht zu eigenen Wohnzwecken, sondern um die vertragsgegenständliche Wohnung einer Mitarbeiterin als Wohnraum zu überlassen.

Es kann als anerkannt gelten, dass § 940a Abs. 2 ZPO weder unmittelbar noch analog auf gewerblich genutzte Räumlichkeiten, die durch einen Gewerberaumietvertrag vermietet werden, anzuwenden ist (OLG Karlsruhe Urt. v. 13.5.2022 – 8 U 130/21, BeckRS 2022, 25802; OLG Dresden Urt. v. 29.11.2017 – 5 U 1337/17, BeckRS 2017, 134250 Rn. 18; OLG München Beschluss vom 12.12.2017 – 32 W 1939/17, BeckRS 2017, 139505 Rn. 25; Fleindl, ZMR 2014, 938). Dies ist insbesondere auch die Position des OLG Frankfurt am Main (OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 13.9.2019 – 2 U 61/19, BeckRS 2019, 25151, Rn. 15). Die in § 940a Abs. 2 ZPO vorgesehene gesetzliche Erleichterung der Räumungsvollstreckung im Wohnraummietrecht soll der Vollstreckungsvereitelung in diesem Bereich entgegenwirken und insoweit die Rechte der Gläubiger und deren berechtigtes Vollstreckungsinteresse an der Räumung eines Mietobjekts stärken (OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 13.9.2019 – 2 U 61/19, BeckRS 2019, 25151 Rn. 15). Sie ist nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar.

Die Unanwendbarkeit des § 940a Abs. 2 ZPO schließt es jedoch nicht aus, die in der Norm zum Ausdruck kommenden Wertungen bei der Prüfung anderer Gründe i. S. v. § 940 ZPO zu berücksichtigen (OLG München Beschluss vom 12.12.2017 – 32 W 1939/17, BeckRS 2017, 139505 Rn. 29).

2. Ein Verfügungsgrund nach §§ 935, 940 ZPO ist nicht gegeben. Bei Vorliegen der Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO ist ein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung nur in der Regel, aber nicht zwingend gegeben (KG, Beschluss vom 9.5.2019 – 8 W 28/19, BeckRS 2019, 9618 Rn. 25). Die vorzunehmende Interessenabwägung fällt auch unter Berücksichtigung der Wertung des § 940a Abs. 2 ZPO zulasten der Antragstellerin aus. Die Räumung der Wohnung und die Herausgabe an die Antragstellerin ist nicht zur Abwendung von wesentlichen Nachteilen für sie geboten.

a) Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO sind – mit Ausnahme, dass es sich vorliegend um ein Gewerberaummietverhältnis handelt – gegeben. Mit dem Versäumnisurteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. September 2022, Az. 2-20 O 50/22, liegt ein gegen die M GmbH als Mieterin gerichteter, vollstreckbarer Räumungstitel vor. Der Antragsgegner ist im Besitz der Mietsache, und die Antragstellerin hat von dessen Besitzerwerb erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung im Verfahren 2-20 O 50/22 hiervon erfahren.

b) Die Antragstellerin macht zur Eilbedürftigkeit die entstehenden Mietausfallschäden bei laufenden Nebenkosten geltend. Zwar ist ein erheblicher Mietrückstand von mehr als einem Jahr Mietzins aufgelaufen und ist die Antragstellerin mit laufenden Nebenkosten belastet. Die fortlaufende Nichterfüllung mietvertraglicher Verpflichtungen ist jedoch ein Risiko, das einem jeden Mietvertrag inhärent ist.

Insbesondere ist in der Abwägung zulasten der Antragstellerin zu bedenken, dass die Untervermietung nach Maßgabe des § 10.1, letzter Satz, des Mietvertrags gestattet war. Es handelt sich um eine Regelung, derer sich die Parteien ausweislich der handschriftlichen Korrekturen und neben ihnen angebrachter Paraphen bei Vertragsschluss bewusst waren. Zwar ist in § 2.1 die Überlassung an die dort bezeichnete Mitarbeiterin vorgesehen. Hiervon unabhängig musste die Antragstellerin indes aufgrund der Regelung des § 10.1 des Mietvertrags damit rechnen, dass die Wohnung nach Maßgabe dieser Klausel auch an andere Personen untervermietet würde.

Die Antragstellerin hat zudem im Verfahren 2-20 O 50/22 nur die die M GmbH, nicht auch Frau F. – die nach § 2.1 des Mietvertrags berechtigte Besitzerin der Wohnung wäre – auf Räumung in Anspruch genommen. Wäre die Antragstellerin tatsächlich besonders dringlich auf die Wohnung angewiesen, hätte es mehr als nah gelegen, die aus Sicht der Antragstellerin erwartbare Besitzerin mitzuverklagen. Ferner ist zu bedenken, dass die in der Rechtsform der S.à r.l. & Co. KG verfasste Antragstellerin als Personengesellschaft die Räumlichkeiten nicht für eigene Wohnzwecke benötigen kann.

Die vorliegende Situation unterscheidet sich grundlegend von Konstellationen, in denen zur Hintertreibung der Räumung Untermietverhältnisse begründet werden. Der Antragsgegner hat im Schreiben vom ###. Dezember 2022 mitgeteilt, dass er die Wohnung seit mehreren Jahren nutze und ordnungsgemäß unter der betreffenden Anschrift gemeldet sei. Die Verweisung der Antragstellerin auf ein Klageverfahren gegen den Antragsgegner käme – anders als im Fall OLG Frankfurt a. M. Urt. v. 13.9.2019 – 2 U 61/19, BeckRS 2019, 25151, Rn. 14 – keiner Rechtsverweigerung gleich. Es gibt keine Anhaltspunkte dafür, dass die M GmbH unberechtigt den Besitz an der Mietsache einem anderen Dritten einräumen könnte, um die Räumungsvollstreckung durch die Antragstellerin zu hintertreiben.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

4. Der Streitwert ist gemäß § 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG i. V. m. § 3 ZPO auf die Hälfte der geschuldeten Jahresmiete festzusetzen (vgl. OLG Frankfurt am Main, Urt. v. 13.9.2019 – 2 U 61/19, BeckRS 2019, 25151 Rn. 21). Dies bildet das wirtschaftliche Interesse an der begehrten Räumung ab. Bei einer monatlichen Miete von 4.108,44 Euro und Nebenkosten von 389,61 Euro beläuft sich der Streitwert auf 26.988,30 Euro.


Die betroffenen Rechtsbereiche in diesem Urteil (Deutschland) sind:

  • Mietrecht: Der Verfügungsgrund nach § 940a Abs. 2 ZPO ist nicht einschlägig, da der zwischen der Antragstellerin und der M GmbH geschlossene „Wohnraummietvertrag“ rechtlich ein Gewerberaummietvertrag ist und kein Wohnraummietvertrag.
  • Gewerbemietrecht: Die in § 940a Abs. 2 ZPO vorgesehene gesetzliche Erleichterung der Räumungsvollstreckung im Wohnraummietrecht ist nicht auf das Gewerbemietrecht übertragbar.
  • Prozessrecht: Es wird die Frage behandelt, ob ein Verfügungsgrund nach §§ 935, 940 ZPO gegeben ist und eine Interessenabwägung durchgeführt.
  • Vertragsrecht: Der Mietvertrag, der zwischen der Antragstellerin und der M GmbH geschlossen wurde, begründete ein Mietverhältnis über andere Räume nach § 578 Abs. 2 BGB und nicht über Wohnräume i. S. d. § 549 Abs. 1 BGB.
  • Vollstreckungsrecht: Die Voraussetzungen des § 940a Abs. 2 ZPO sind gegeben, da mit dem Versäumnisurteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 22. September 2022, Az. 2-20 O 50/22, ein gegen die M GmbH als Mieterin gerichteter, vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt.
  • Zivilrecht: Es wird eine Interessenabwägung vorgenommen, um zu entscheiden, ob ein Verfügungsgrund für eine Leistungsverfügung gegeben ist.

Die 5 wichtigsten Aussagen in diesem Urteil:

  1. Der Verfügungsgrund nach § 940a Abs. 2 ZPO ist nicht gegeben, da es sich bei dem Mietvertrag um einen Gewerberaummietvertrag und nicht um ein Wohnraummietverhältnis handelt.
  2. Ein Verfügungsgrund nach §§ 935, 940 ZPO ist nicht gegeben, da die Räumung der Wohnung und Herausgabe an die Antragstellerin nicht zur Abwendung von wesentlichen Nachteilen für sie geboten ist.
  3. Eine einstweilige Verfügung gemäß § 940a Abs. 2 ZPO ist nicht unmittelbar oder analog auf gewerblich genutzte Räumlichkeiten anwendbar.
  4. Die Antragstellerin hat keinen Anspruch auf eine einstweilige Verfügung gegen den Antragsgegner, da dieser nicht Vertragspartner des Mietvertrags ist und sich aus dem Mietvertrag keine Verpflichtung des Antragsgegners zur Räumung ergibt.
  5. Die Antragstellerin hat die Möglichkeit, im Rahmen des Hauptsacheverfahrens auf Räumung zu klagen.

Was besagt der § 940a ZPO?

Der § 940a ZPO bezieht sich auf die Räumung von Wohnraum. Laut § 940a Abs. 1 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch eine einstweilige Verfügung nur wegen verbotener Eigenmacht oder bei einer konkreten Gefahr für Leib oder Leben angeordnet werden.

Gemäß § 940a Abs. 2 ZPO darf die Räumung von Wohnraum durch einstweilige Verfügung gegen einen Dritten angeordnet werden, der im Besitz der Mietsache ist, wenn gegen den Mieter ein vollstreckbarer Räumungstitel vorliegt und der Vermieter vom Besitzerwerb des Dritten erst nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung Kenntnis erlangt hat.

§ 940a ZPO findet jedoch keine direkte oder analoge Anwendung auf die Herausgabe von gewerblich genutzten Räumen.

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