Abgeltungsklausel von Schönheitsreparaturen – Wirksamkeit

AG Iburg, Az.: 4 C 254/11, Urteil vom 21.12.2011

1.) Die Klage wird abgewiesen.

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2.) Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3.) Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Tatbestand

Die Klägerin ist Eigentümerin und Vermieterin des Objekts … .

Mit Mietvertrag vom 24.10.2006 mietete die Beklagte von der Klägerin ab 01.02.2007 die Wohnung im 1. Geschoss rechts an. Das Mietverhältnis endete mit Ablauf des 31.12.2010.

Die Ausführung der Schönheitsreparaturen wurde in § 11 Ziffer 1 des Mietvertrags auf die Beklagte übertragen. Die genannte Regelung enthält auch eine Abgeltungsklausel, wonach bei einem Ende des Mietverhältnisses vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen eine anteilige Abgeltung zu erfolgen hat. Wegen der Einzelheiten der betreffenden Regelung wird auf die von der Klägerin als Anlage 1 zur Klageschrift vorgelegte Kopie des Mietvertrags (Bl. 6 d. A.) Bezug genommen.

Abgeltungsklausel von Schönheitsreparaturen - Wirksamkeit
Foto: andrianocz/Bigstock

Küche, Bad, Gästezimmer und WC wurden vor Auszug von der Beklagten gestrichen. Nicht gestrichen wurden Wohnzimmer, Schlafzimmer und Diele, außerdem Heizkörper, Fußleisten, Rollladenkästen und Innentüren in der gesamten Wohnung sowie die Innenseite der Etagentür und ein Einbauschrank.

Der Ehemann der Klägerin holte sodann zwei Kostenangebote für die Durchführung der betreffenden Malerarbeiten ein. Unter Zugrundelegung des günstigeren Angebots und ausgehend von einem Renovierungsintervall von 7 Jahren bei tatsächlicher Nutzung von 4 Jahren errechnete der Ehemann der Beklagten einen abzugeltenden Betrag in Höhe von abgerundet 1.290,00 €. Wegen der Einzelheiten der Quotenberechnung wird auf die von der Klägerin als Anlage 5 vorgelegte Kopie der Berechnung der Abgeltungsquote (Bl. 33 d. A.) Bezug genommen.

Mit Schreiben ihres Ehemannes vom 02.01.2011 forderte die Klägerin die Beklagte unter Fristsetzung bis zum 25.01.2011 zur Zahlung des errechneten Abgeltungsbetrages in Höhe von 1.290,00 € auf Zahlung erfolgte nicht.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 1.290,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.01.2011 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte ist der Ansicht, die vereinbarte Abgeltungsklausel verstoße gegen das Transparenzgebot und sei entsprechend wegen unangemessener Benachteiligung der Beklagten unwirksam.

Wegen des weiteren Parteivorbringens wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

Der geltend gemachte Zahlungsanspruch steht der Klägerin nicht zu. Die der Forderung der Klägerin zugrundeliegende Abgeltungsklausel ist wegen Verstoßes gegen das in § 307 Abs. 1 S. 2 BGB normierte Transparenzgebot unwirksam.

Das Transparenzgebot umfasst das Bestimmtheitsgebot, wonach die tatbestandlichen Voraussetzungen und Rechtsfolgen so genau beschrieben werden müssen, dass einerseits für den Verwender keine ungerechtfertigten Beurteilungsspielräume entstehen, andererseits der Vertragspartner ohne fremde Hilfe möglichst klar und einfach seine Rechte feststellen kann. Eine Klausel genügt vor diesem Hintergrund dem Bestimmtheitsgebot nur dann, wenn sie im Rahmen des rechtlich und tatsächlich zumutbaren die Rechte und Pflichten des Vertragspartners des Klauselverwenders so klar und präzise wie möglich umschreibt, vgl. BGH, Urteil vom 26.09.2007 zu VIII ZR 143/06 Rn. 31 m. w. N. (zitiert nach juris). Diesen Anforderungen genügt die von der Klägerin verwendete Klausel nicht.

Nach der von der Klägerin verwendeten Abgeltungsklausel kann der Vermieter die Zahlung eines prozentualen Anteils an den Kosten einer fachgerechten Ausführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Der prozentuale Anteil soll sich dabei nach dem Zustand der jeweiligen Teile des Wohnraums bei Beendigung des Mietverhältnisses im Verhältnis zur Nutzungsdauer durch den Mieter seit Beginn des Mietverhältnisses bzw. seit dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen auf Basis der in Ziffer 1 Abs. 2 genannten Fristen richten.

Anhand dieser Regelung ist nicht nachvollziehbar, wie dieser prozentuale Anteil nun tatsächlich ermittelt werden soll. So bleibt offen, in welcher Weise die in Ziffer 1 Abs. 2 genannten Fristen als Basis dienen sollen. Ebenso bleibt offen, in welcher Weise der Zustand der jeweiligen Teile des Wohnraums ins Verhältnis zur Nutzungsdauer durch die Mieter gesetzt werden soll.

Als Anhaltspunkt für die Ermittlung der Kosten soll der Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs zugrunde gelegt werden können. Insoweit bleibt offen, in welcher Weise – wenn sich denn wer auch immer dafür entscheidet, einen Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebs einholen zu wollen – hieraus die vom Mieter zu tragenden Kosten ermittelt werden sollen.

Das Gericht verkennt nicht, dass zu starr formulierte Abgeltungsklauseln in der Rechtsprechung regelmäßig beanstandet werden und der Vermieter vor diesem Hintergrund gehalten ist, die Abgeltungsklauseln möglichst weich zu formulieren. Die Klausel darf aber nicht wie hier so weich formuliert werden, dass sie letztlich gar keine konkrete Regelung mehr enthält. Die Klausel muss transparent machen, aus welchem Zustand welche Quote folgt. Dies ist zum Beispiel durch Anführung von Berechnungsbeispielen zu erreichen, vgl. Langenberg in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Auflage 2011, § 538 Rn. 189 m. w. N.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.