Abluftschaft – Instandsetzungsanspruch und Mietminderung


Amtsgericht München

Az: 461 C 2775/10

Urteil vom 14.10.2011


I. Das Versäumnisurteil vom 26.02.2010 wird aufgehoben.

II. Die Beklagte zu 2) wird verurteilt, den in der Wand des Badezimmers der Wohnung im 1. Obergeschoss hinten rechts im Anwesen München eingelassenen Abluftschacht dergestalt wieder in funktionsfähigen Zustand zu versetzen, dass hierdurch eine Entsorgung der feuchten Raumluft erfolgen kann.

III. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Die Beklagte zu 1) trägt die durch ihre Säumnis im schriftlichen Vorverfahren bedingten Kosten. Im Übrigen tragen die Beklagte zu 2) und die Klägerin die Kosten des Verfahrens zu jeweils 50 %.

V. Für die Klägerin ist das Urteil gegen Sicherheitsleistung in Höhe von EUR 2.000,00 vorläufig vollstreckbar. Hinsichtlich der Kosten ist die Klage für die Beklagten vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin kann die Vollstreckung insofern durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, sofern nicht die Beklagten zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leisten.


VI. Der Streitwert wird festgesetzt auf EUR 1.188,00.

Tatbestand

Die Parteien streiten um Instandsetzungsmaßnahmen im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses.

Zwischen der Klägerin und der Beklagten zu 2) besteht ein Wohnraummietvertrag über die im 1. Obergeschoss hinten rechts des Anwesens in München gelegenen Wohnung. Der Mietvertrag wurde auf Vermieterseite von der Beklagten zu 1) im Namen der Beklagten zu 2) abgeschlossen. Das Badezimmer der Wohnung verfügt über kein Außenfenster, so dass eine Entsorgung der bei Gebrauch entstehenden feuchten Luft über einen in der Wand eingelassenen Abluftkanal erfolgt. Der Abluftkanal ist über ein Rohr zum Dach des Hauses geöffnet.

Die Klägerin trägt vor, dass der Abluftkanal diese Funktion nicht mehr ausführen könne, da er verdreckt und vollständig zugesetzt sei. Der Schacht sei nicht nur im unmittelbaren Anschluss an die Wand im Badezimmer verstopft, sondern insgesamt verdreckt, so dass der Klägerin ein eigenes Tätigwerden zur Wiederherstellung der Funktionsfähigkeit des Abluftschachtes nicht möglich sei.

Weiter trägt die Klägerin vor, dass die Fugen zwischen den Kacheln im Badezimmer an vielen Stellen herausgebrochen seien und Schwarzschimmel behaftet seien. Es sei dringend erforderlich, die Verfugung in einen fachgerechten Zustand zu versetzen.

Nach Ansicht der Klägerin sei die Beklagte zu 1) während des Mietverhältnisses wie ein Vermieter aufgetreten. Sie sei daher ebenso passiv legitimiert wie die Beklagte zu 2).

Ursprünglich hat die Klägerin Klage nur gegen die Beklagte zu 1) erhoben. Mit am 26.02.2010 ist klagestattgebendes Versäumnisurteil gegen die Beklagte zu 1) ergangen. Der Einspruch der Beklagten zu 1) ist bei Gericht am 03.03.2010 eingegangen.

Der Erledigterklärung der Klagepartei im Hinblick auf den ursprünglichen Antrag auf Instandsetzung der Fugen im Badezimmer hat die Beklagte zu 1) zugestimmt. Die Beklagte zu 2) hat der Erledigterklärung innerhalb gesetzter Frist nicht widersprochen.

Zuletzt beantragt die Klägerin:

1. Das Versäumnisurteil vom 26.02.2010 gegen die Beklagte zu 1) wird aufrechterhalten.

2. Die Beklagte zu 2) wird gesamtschuldnerisch mit der Beklagten zu 1) verurteilt, den in der Wand des Badezimmers der Wohnung im 1. Obergeschoss hinten rechts im Anwesen ### München eingelassenen Abluftschacht dergestalt wieder in funktionsfähigen Zustand zu versetzen, dass hierdurch eine Entsorgung der feuchten Raumluft erfolgen kann.

Die Beklagten beantragen:

Das Versäumnisurteil vom 26.02.2010 wird aufgehoben und die Klage abgewiesen.

Die Beklagte zu 1) trägt vor, dass sie nicht Vermieterin der Klägerin sei. Es fehle an ihrer Passivlegitimation.

Im Übrigen bestreiten die Beklagten, dass der Abluftkanal verdreckt und zugesetzt sei. Die Klägerin habe diesen Mangel niemals angezeigt. Es werde auch bestritten, dass die Verfugung der Wandfliesen im Badezimmer teilweise herausgebrochen sei. Im Übrigen habe sich das Badezimmer bei Anmietung der Beklagten im gleichen Zustand befunden, so dass die Klägerin keine Rechte herleiten könne.

Die Wohnung sei am 24.07.2008 in komplett renoviertem Zustand übergeben worden und habe keinerlei Mängel aufgewiesen. Spätere Schäden seien einzig und allein von der Klägerin verursacht worden. Weiter werde bestritten, dass die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder den aktuellen Zustand der streitgegenständlichen Wohnung wiedergeben sollen.

Aufgrund Beweisbeschlusses vom 02.07.2010 hat das Gericht Beweis erhoben durch die Einholung zweier Sachverständigengutachten durch die Sachverständigen ### und ###. Mit Beschluss vom 30.11.2010 hat das Gericht der Beklagtenpartei aufgegeben, dem Sachverständigen D### bis 15.12.2010 Zugang zum Dach des streitgegenständlichen Anwesens zu gewähren und dem Sachverständigen einen Ansprechpartner vor Ort zu benennen, damit dieser feststellen könne, ob das Ausblasgitter auf dem Dach verstopft sei. Zugleich hat das Gericht darauf hingewiesen, dass der Sachverständige angewiesen werde zu unterstellen, dass das Ausblasgitter verschmutzt sei, sollte die Beklagtenpartei der Aufforderung nicht fristgerecht nachkommen. Innerhalb gesetzter Frist hat die Beklagtenpartei keinen Ansprechpartner vor Ort benannt, der dem Sachverständigen Zugang zum Dach gewährt hat.

Entscheidungsgründe

I. Zulässigkeit des Einspruchs

Der Einspruch gegen das Versäumnisurteil vom 26.02.2010 ist zulässig, insbesondere wurde die Einspruchsfrist des § 339 Abs. 1 ZPO mit Eingang des Einspruchs bei Gericht am 03.03.2010 eingehalten.

II. Zulässigkeit der Klage

Die Klage ist zulässig, insbesondere ist das Amtsgericht München nach § 29a Abs. 1 ZPO und § 23 Nr. 2a GVG örtlich und sachlich ausschließlich zuständig. Die nachträgliche subjektive Klageerweiterung auf die Beklagte zu 2) ist sachdienlich, § 263 ZPO.

III. Begründetheit

Die Klage ist gegen die Beklagte zu 2) in vollem Umfang begründet. Bezüglich der Beklagten zu 1) ist die Klage unbegründet.

1. Ausweislich des Mietvertrages vom 23.06.2008 ist die ###, Beklagte zu 2)) Vermieterin der Klägerin. Die ### (Beklagte zu 1)) tritt ausdrücklich nur im Namen und für die Rechnung der Beklagten zu 2) auf. Unabhängig davon, dass nach dem Klägervortrag die Beklagte zu 1) wie ein Vermieter im gesamten Rechtsverkehr aufgetreten sei, ergibt sich aus der vertraglichen Regelung eindeutig, dass die Beklagte zu 1) bei Abschluss des Mietvertrages und auch bei dessen Abwicklung lediglich in Stellvertretung für die Beklagte zu 2) gehandelt hat und damit nicht Vermieterin ist. Die Beklagte zu 1) ist damit nicht passivlegitimiert und die Klage ihr gegenüber abzuweisen.

2. Bezüglich der Beklagten zu 2) ist die Klage in vollem Umfang begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte zu 1) nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB einen Anspruch gegen die Beklagte zu 2) auf Instandsetzung des Abluftschachtes im Bad.

a. Aufgrund des eingeholten Sachverständigengutachtens des Sachverständigen ### steht für das Gericht eindeutig fest, dass der Zustand des Abluftschachtes nicht dem vertraglich vereinbarten Zustand entspricht.

Der Sachverständige ### kommt hier zu dem Ergebnis, dass die Ansaugöffnung von Hausstaub und Hausschmutz völlig verschmutzt war, so dass der Ansaugquerschnitt im Bereich des Ansauggitters erheblich reduziert gewesen sei. Weiter unterstellt der Sachverständige, dass die Ausblasöffnung über dem Dach im Bereich der beiden Ausblasgitter zugesetzt sei. Die Unterstellung beruhe darauf, dass die Beklagte trotz richterlichen Hinweises keinen Zugang zum Dach gewährt habe.

Das Gericht schließt sich diesen nachvollziehbaren und widerspruchsfreien Feststellungen des Sachverständigen an.

Soweit die Beklagte zu 2) den Zugang zum Dach des streitgegenständlichen Anwesens nicht gewährleistet hat, geht das Gericht von einer Beweisvereitelung der Beklagten zu 2) aus. Das Gericht hat mit Beschluss vom 30.11.2010 ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beklagte Zugang zum Dach des streitgegenständlichen Anwesens zu gewähren habe bzw. zu diesem Zweck einen Ansprechpartner vor Ort zu benennen habe, ohne dass dies geschehen ist. Gleichzeitig hat das Gericht auch darauf hingewiesen, dass der Sachverständige, für den Fall, dass die Beklagtenpartei der Aufforderung nicht fristgerecht nachkomme, angewiesen werde, zu unterstellen, dass die Ausblasgitter am Ausblaskopf verschmutzt seien. Trotz dieses ausdrücklichen Hinweises wurde dem Sachverständigen bei einem weiteren Termin kein Zugang gewährt, so dass die Beklagtenpartei die Erhebung des Beweises vereitelt hat. Zu ihren Lasten wird daher unterstellt, dass auch das Ausblasgitter am Dach verstopft ist (vgl. Zöller, 28. Auflage, § 286 ZPO, Rdnr. 14a).

Der Vortrag der Beklagtenpartei, dass sie keine Weisungen an den Hausmeister erteilen könne, da es sich um eine Wohnungseigentümergemeinschaft handele, ist unerheblich. Jedenfalls hätte die Beklagtenpartei rechtzeitig darauf hinwirken müssen, dass innerhalb der WEG ein Beschluss gefasst wird, der es dem Hausmeister und dem Sachverständigen erlaubt, das Dach des Anwesens zu betreten. Dies wurde seitens der Beklagten aber nicht vorgetragen.

Im Übrigen schließt sich das Gericht nicht der rechtlichen Auffassung des Sachverständigen ### an, dass es Aufgabe des Mieters sei, die Ansaugöffnung im Bereich des Ansauggitters zu reinigen.

Grundsätzlich obliegt die Erhaltungspflicht bezüglich der Mietsache dem Vermieter. Die normale vertragsgemäße Abnutzung geht zu dessen Lasten (vgl. Schmidt-Futterer, 10. Auflage, § 535 BGB Rdnr. 36). Vorliegend stellt der Sachverständige fest, dass es sich im Bereich der Ansaugöffnung im Wesentlichen um Staub und Schmutz aus der streitgegenständlichen Wohnung handelt, mithin also um “normalen Staub durch den Mietgebrauch”. Die Verstopfung beruht daher auf einer vertragsgemäßen Abnutzung und ist vom Vermieter zu beseitigen.

Die Erhaltungspflicht des Vermieters entfällt auch nicht deshalb, weil das Abluftsystem nicht zum Gegenstand der Mietsache gehört. Vielmehr unterfallen der Erhaltungspflicht auch Anlagen, die der Versorgung bzw. Entsorgung der Mieträume dienen. Die Wartungspflicht des Vermieters endet somit nicht am Abluftgitter selbst, sondern betrifft auch den hinter dem Abluftgitter liegenden Abluftschacht. Andernfalls wäre es nicht möglich, eine genaue Grenze zu bestimmen, wo die Erhaltungspflicht des Mieters beginnt und diejenige des Vermieters endet. Jedenfalls entspricht es nicht dem Interesse der Beklagten, dass die Klägerin als Mieterin mit ggf. ungeeigneten Gegenständen ihrerseits versucht, den Abluftschacht aus der Wohnung heraus zu reinigen.

b. Unerheblich ist der Vortrag der Beklagtenpartei, dass der von der Klagepartei beschriebene Zustand bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vorhanden war. § 536b BGB ist auf Mängelbeseitigungsansprüche schon seinem Wortlaut nach nicht anwendbar (vgl. Schmidt-Futterer, 10. Auflage, § 536b Rdnr. 45).

c. Weiter unbeachtlich ist auch der widersprüchliche Vortrag der Beklagtenpartei, wonach im Übergabeprotokoll vom 24.07.2008 keine Mängel an der Mietsache festgestellt worden seien, so dass die Klagepartei die Mängel selber verursacht haben müsse. Zum einen ist bereits das Übergabeprotokoll insofern ohne jegliche Aussagekraft, da etwaige Mängel auch ohne Mietereinwirkung nach Wohnungsübergabe entstehen können. Dies gilt insbesondere für die Verstopfung des Abluftschachtes. Es spricht keine Vermutung dafür, dass der Mieter jeden nach seinem Einzug auftretenden Mangel auch zu vertreten hat. Zum anderen trägt die Beklagtenpartei die Beweislast, dass ein etwaiger Mangel nicht aus dem Verantwortungsbereich des Mieters stammt. Das Gericht hat hierauf ausdrücklich hingewiesen. Sachvortrag der Beklagtenpartei auf diesen Hinweis ist jedoch nicht erfolgt.

d. Weiter unerheblich ist, ob die Klagepartei den geltend gemachten. Mangel jemals gerügt hat. Für den Anspruch auf Mängelbeseitigung bedarf es einer Mängelanzeige schon nach dem Wortlaut des § 536c BGB nicht (Schmidt-Futterer, § 536c Rdnr. 37).

e. Das Gericht weist ausdrücklich darauf hin, dass es kein Verständnis für die Rechtsverteidigung der Beklagtenpartei hat.

Bereits mit der Klageschrift hat die Klagepartei Fotografien des streitgegenständlichen Bades vorgelegt. Auf diesen Fotografien ist eindeutig erkennbar, dass der Abluftschacht teilweise zugesetzt ist. Dennoch hat die Beklagtenpartei ausdrücklich bestritten, dass die von der Klägerin vorgelegten Lichtbilder den aktuellen Zustand der Wohnung wiedergeben würden. Nach ihrer Kenntnis funktioniere der Abluftschacht einwandfrei.

Dieser Sachvortrag der Beklagtenpartei widerspricht fundamental den Feststellungen des Sachverständigen dessen Fotografien den Vortrag der Klagepartei vollumfänglich bestätigen. Im Ergebnis unterstellt die Beklagtenpartei der Klagepartei damit in geradezu grotesker Weise, dass sie Fotografien von einer Wohnung gemacht hätte, welche die Beklagte gar nicht bewohnt und zugleich, dass die Beklagte für diese von ihr nicht bewohnte Wohnung eine Instandsetzung verlangt.

Das Gericht kann sich diese Argumentation der Beklagten nur damit erklären, dass die Beklagte darauf spekuliert, dass es der beweisbelasteten Klägerin mangels vorhandener Rechtschutzversicherung eventuell nicht möglich sein wird, den Vorschuss für gleich zwei Sachverständigengutachten zu erbringen. Diese prozessuale Taktik scheint der Beklagtenpartei sachgerechter zu sein, als auch nur ein einziges Mal einen Mitarbeiter die von der Klägerin vorgetragenen Mängel kontrollieren zu lassen. Die gegenteilige Behauptung der Beklagten wird durch das Sachverständigengutachten eindeutig widerlegt und stößt an die Grenze zur prozessualen Wahrheitspflicht nach § 138 Abs. 1 ZPO.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf § 344 ZPO, soweit der Beklagten zu 1) die Kosten ihrer Säumnis auferlegt werden. Das Versäumnisurteil vom 26.02.2010 erging in gesetzlicher Weise. Insbesondere war die ursprünglich allein gegen die Beklagte zu 1) erhobene Klage schlüssig.

Im Übrigen beruht die Kostenentscheidung insgesamt auf § 92 Abs. 1 ZPO. Gegenüber der Beklagten zu 1) unterliegt die Klägerin vollumfänglich, gegenüber der Beklagten zu 2) obsiegt die Klägerin vollumfänglich.

Bei der Kostenentscheidung berücksichtigt das Gericht, dass die Beklagte zu 2) nach übereinstimmender Erledigterklärung die Kosten für die ursprünglich erhobene Klage auf Instandsetzung der Verfugungen im Bereich der Wandfliesen im Bad trägt.

Hier kam der Sachverständige ### widerspruchsfrei und nachvollziehbar zu dem Ergebnis, dass sich im Bereich der Wandfliesen ca. 37 Stellen offene Fugen zeigen. Die Beklagte zu 2) wäre daher zu ihrer Beseitigung verpflichtet gewesen und hätte den Rechtsstreit ohne übereinstimmende Erledigterklärung verloren.

Auch in diesem Zusammenhang weist das Gericht ausdrücklich darauf hin, dass die seitens des Sachverständigen vorgelegten Fotografien erkennbar denjenigen entspricht, die die Klägerin bereits mit der Klageschrift vorgelegt hat. Der Vortrag der Beklagtenpartei, dass der Zustand des Bades durch Mitarbeiter begutachtet worden sei und sich dabei gezeigt hätte, dass die Verfugung der Wandfliesen sich in einem ordnungsgemäßen und mangelfreien Zustand befunden hätten, ist erkennbar unrichtig. Das Gericht hat daher auch in diesem Zusammenhang kein Verständnis für das prozessuale Verhalten der Beklagten.

4. Die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich hinsichtlich der Klägerin aus § 709 S. 1 ZPO, hinsichtlich der Beklagten aus den §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO.

5. Der Streitwert entspricht dem Jahresbetrag der möglichen Minderung, § 41 Abs. 5 GKG. Mangels näherer Angaben wird die mögliche Minderung wegen der streitgegenständlichen Mängel auf 10 % der Bruttomiete von EUR 990,00 geschätzt.