Abnahmeprotokoll nach Mietvertragsbeendigung

Abnahmeprotokoll nach Mietvertragsbeendigung

LG Potsdam

Az: 11 S 127/08

Urteil vom 26.02.2009

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Auf die Berufung der Klägerin vom 13.06.2008 wird das Urteil des Amtsgerichts Nauen vom 8.5.2008 – 12 C 390/06 – dahin geändert, dass die Klägerin verurteilt wird, an den Beklagten 12,39 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszins seit dem 13.7.2007 zu zahlen. Die weitergehende Klage und die weitergehende Widerklage werden zurückgewiesen.

Im Übrigen wird die Berufung der Klägerin zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens zu 95 % und der Beklagte zu 5 %.

Von den Kosten des Verfahrens vor dem Amtsgericht trägt die Klägerin 96 % und der Beklagte 4 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand

Die Klägerin verlangt von dem Beklagten die Rückzahlung einer Kaution nach Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses. Der Beklagte hat gegen den Anspruch der Klägerin mit einer Schadensersatzforderung aufgerechnet. Ferner verlangt der Beklagte von der Klägerin widerklagend die Zahlung einer von ihm verauslagten Trinkwassergebühr in Höhe von € 12,39 und die Zahlung eines Betrages in Höhe von € 83,43 wegen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht ordentlich ausgeführter Gartenarbeiten.

Im Übrigen wird auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil gemäß § 540 Abs.1 S.1 Nr.1 ZPO Bezug genommen.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und auf die Widerklage die Klägerin zur Zahlung eines Betrages in Höhe von € 129,59 nebst Zinsen verurteilt.

Zur Begründung führt das Amtsgericht aus, der Beklagte habe wirksam gegen den Anspruch der Klägerin auf Rückzahlung der Kaution mit einem Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von € 1484,60 aufgerechnet, denn die Klägerin habe eine von ihr in die Mietsache eingebrachte Rigipswand nebst Tür nicht entfernt.

Ferner habe der Beklagte wirksam mit einem Schadensersatzanspruch in Höhe von € 428,46 aufgerechnet, da die Klägerin einen Kabelkanal, TV-, und Telefonleitungen sowie von ihr angebrachte Innenrollos nicht beseitigt habe.

Das Amtsgericht hat die Klägerin auf die Widerklage zur Zahlung von € 129,59 wegen einer vom Beklagten für die Klägerin gezahlten Rechnung der Osthavelländischen Trinkwasserversorgung in Höhe von € 12,39 und zur Zahlung eines Betrages von € 83,43 verurteilt. Das Amtsgericht führt hierzu aus, die Beklagte schulde gemäß dem Mietvertrag die Erfüllung der Gartenarbeiten. Es sei auf Grund der durchgeführten Beweisaufnahme erwiesen, dass der gesamte Garten mit Laub bedeckt gewesen sei. Die Kosten der Beseitigung des Laubs würden sich auf € 83,43 belaufen.

Die Klägerin wendet sich mit der Berufung gegen die Abweisung ihrer Klage sowie gegen die Verurteilung zur Zahlung der Kosten in Höhe von € 83,43 wegen des Entfernens des Laubs. Die Klägerin trägt unter anderem vor, aus dem Wohnungsübergabeprotokoll folge, dass die Klägerin nicht zur Beseitigung der Rigipswand nebst Tür verpflichtet sei, denn das Protokoll enthalte in einigen Positionen einen Hinweis auf die noch zu erledigenden Arbeiten und in weiteren Positionen nur Feststellungen, die den Zustand der Wohnung betreffen, zu denen aber keine Arbeitsanweisung in das Protokoll aufgenommen worden sei. Hieraus folge, dass der Beklagte von der Klägerin nicht die Verpflichtung zum Rückbau der Rigipswand nebst Tür verlangt habe, denn insoweit sei eine Anweisung zur Beseitigung im Protokoll nicht enthalten. Ferner habe nach dem Übergabetermin der Wohnung eine Endbesprechung stattgefunden. Anlässlich derer der Beklagte erklärt habe, er habe noch nie eine solche ordentliche und schön hergerichtete Wohnung zurückbekommen. Er sei sehr zufrieden. Da anlässlich dieses Termins von Nachforderungen über das im Abnahmeprotokoll hinaus genannte keine Rede war, habe der Beklagte auf den Rückbau verzichtet.

Die Klägerin trägt ferner vor, der Beklagte habe den Rückbau von TV-, und Telefonleitungen im Obergeschoss gefordert. Gleichzeitig habe er während der Abnahme der Wohnung die Wiederherstellung der Funktion der Telefon-, und TV-Anschlüsse begehrt. Dies sollte durch den Einbau eines mieterseits eingebrachten Verstärkers, welchen die Klägerin zur Übergabe entfernt hatte, erfolgen. Die Klägerin sei der Forderung auf Wiedereinbau des Verstärkers nachgekommen. Dies sei in einem Schreiben des Beklagten vom 4.1.2006 dokumentiert, denn dort sei ausgeführt „die Hausanlage ist in Funktion zu setzen, oder der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen“. Daher könne der Beklagte keinen Anspruch wegen des entfernten Kabelkanals, der TV-, und Telefonleitungen geltend machen.

Die Klägerin schulde auch nicht die Ausführung von Gartenarbeiten, denn im Abnahmeprotokoll sei dies nicht verlangt.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zur verurteilen, an die Klägerin € 1589,40 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszins seit dem 1.2.2006 zu zahlen.

Das am 8.5.2008 verkündete Urteil des Amtsgerichts Nauen zur Widerklage in Höhe eines Betrages von € 83,43 aufzuheben und die Widerklage abzuweisen.

Der Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung ist in Höhe eines Betrages von € 83,43 begründet und führt zur Abänderung des amtsgerichtlichen Urteils, soweit die Klägerin auf Grund der Widerklage zur Zahlung von € 83,43 verurteilt wurde. Darüberhinaus ist die Berufung erfolglos.

Dem Grunde nach zutreffend führt das Amtsgericht aus, dass der Beklagte wegen des Rückbaus der Rigipswand nebst Tür gemäß §§ 280, 281, 546 BGB einen Anspruch auf Schadensersatz hat. Dieser Anspruch ist nicht auf Grund des Wohnungsübergabeprotokolls ausgeschlossen. Allerdings kann ein Mieter grundsätzlich nur für die Schäden haftbar gemacht werden, die auch in einem Abnahmeprotokoll festgehalten sind (LG Hamburg ZMR 1999 Seite 405). Diese Ausschlusswirkung eines Wohnungsabnahmeprotokolls ergibt sich aus Sinn und Zweck des Abnahmeprotokolls. Es wird nach der abschließenden Begehung und Besichtigung des Mietobjekts erstellt und fasst zusammen, ob und ggfs. welche Mängel zurückbleiben. Das Protokoll gibt insoweit den die Gebrauchszeit des Mieters abschließenden Status wieder. Der Sinn des Protokolls liegt damit in der Bestandsaufnahme. Der Zweck darin, späteren Streit über das Vorhandensein und die Art von Schäden am Mietobjekt zu vermeiden ( BGH NJW 1983 Seite 446). Der Mieter darf daher davon ausgehen, dass ihm nur die im Protokoll vermerkten Mängel angelastet werden (BGH NJW am angegebenen Ort).

Hier ist bezüglich der Rigipswand im Protokoll vermerkt: „Trennwand und Tür zum Treppenhaus mieterseits“. Aus dieser Formulierung ist zu entnehmen, dass der Beklagte den vorhandenen Zustand, nämlich den Einbau einer Einrichtung mieterseits bemängelt. Dass der Beklagte in diesem Zusammenhang nicht im Protokoll selbst, sondern erst später den Rückbau der Einrichtung verlangt hat, obwohl er bzgl. anderer beanstandeter Punkte eine konkrete Arbeitsanweisung im Protokoll gab, führt nicht zu einem anderen Ergebnis. Denn wie ausgeführt wird durch das Protokoll nur der Ist-Zustand bei Übergabe festgestellt. Die aus der Feststellung des Ist-Zustandes folgenden sich ergebenden Verpflichtungen der Parteien müssen nicht in das Protokoll übernommen werden. Es ist aus dem Umstand, dass dies bzgl. anderer bemängelter Punkte erfolgt ist, auch kein Vertrauenstatbestand dahingehend entstanden, dass die Klägerin darauf vertrauen konnte, der Rückbau werde nicht von ihr verlangt.

Auch aus der Erklärung des Beklagten nach Abnahme, er habe noch niemals eine solch schöne Wohnung zurückbekommen, lässt sich kein Verzicht auf die Rückbauverpflichtung entnehmen.

Der Beklagte kann wegen des Rückbaus der Rigipswand nebst Tür allerdings wirksam nur mit einem Anspruch in Höhe von € 1279,83 aufrechnen, denn der vom Amtsgericht angesetzte Betrag in Höhe von € 1484,60 beinhaltet die Mehrwertsteuer. Der Beklagte hat aber keine Rechnung, sondern nur einen Kostenvoranschlag vorgelegt. Mehrwertsteuer steht ihm daher als eine Schadensposition nicht zu. Die Höhe der geltend gemachten Forderung ist von der Klägerin im Berufungsverfahren nicht weiter angegriffen.

Zutreffend führt das Amtsgericht ebenfalls aus, dass der Beklagte gegen die Klägerin einen Schadensersatzanspruch gemäß den §§ 280, 281 BGB wegen des nicht entfernten Kabelkanals, der TV-, und Telefonleitungen hat. Entgegen der Ansicht der Klägerin ist der vom Beklagten verlangte Rückbau dieser Einrichtung nicht auf Grund der Wiederinbetriebnahme der TV-Anlage untergegangen. Zwar führt der Beklagte in der Mängelliste vom 4.1.2006 zwar aus, die (von der Klägerin erweiterte und daher ohne Verstärkeranlage nicht mehr funktionsfähige) Hausanlage sei in Funktion zu setzen oder der ursprüngliche Zustand wiederherzustellen. Der Beklagte verlangt aber im gleichen Schreiben auch die Entfernung des Aufputzkabelkanals und malermäßige Wiederherstellung nach Entfernung. Mithin ist das Schreiben des Beklagten vom 4.1.2006 nicht dahin zu verstehen, dass auf den Rückbau des Kabelkanals verzichtet wird, wenn die Hausanlage wieder in Funktion gesetzt wird.

Der Beklagte konnte daher wirksam mit einem Anspruch in Höhe von € 369,36 gegen die Klageforderung aufrechnen. Die vom Amtsgericht angenommene Aufrechnung in Höhe eines Betrages von € 428,46 (Brutto), war in dieser Höhe nicht wirksam, denn auch wegen dieser Schadensposition hat der Beklagte nur einen Kostenvoranschlag vorgelegt, so dass er nicht den Ersatz von Mehrwertsteuer verlangen kann. Die vom Beklagten zur Aufrechnung gestellte Forderung ist der Höhe nach von der Klägerin im Berufungsverfahren nicht weiter angegriffen.

Die genannten zur Aufrechnung gestellten Forderungen in Höhe von € 1279,83 und € 369,36 sind ausreichend, um die Klageforderung insgesamt zum Erlöschen zu bringen.

Die Berufung ist erfolgreich, soweit die Klägerin sich gegen die Verurteilung in Höhe eines Betrages von € 83,43 wegen Gartenarbeiten wendet. Zwar hat der Beklagte sich im Abnahmeprotokoll Ansprüche wegen des Gartens vorbehalten, da zum damaligen Zeitpunkt eine Schneeschicht lag und er den Zustand des Gartens nicht beurteilen konnte. Der Beklagte hat aber die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches nicht weiter dargelegt, denn es ist nicht vorgetragen, dass die Beklagte zur Erbringung der Gartenarbeiten aufgefordert worden ist. Eine Erfüllungsverweigerung der Beklagten, die eine solche Aufforderung entbehrlich macht, ist ebenfalls nicht dargelegt.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr.10, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor.

Der Berufungswert beträgt: € 1672,83.