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- Das Wichtigste im Überblick
- Kein Abwehrrecht gegen Brandwand-Schließung ohne Baulast
- Warum nur eingetragene Baulasten den Nachbarn stoppen
- Warum formlose Absprachen zur Brandwand wertlos sind
- Kein Baustopp trotz Wegfall des zweiten Rettungswegs
- Warum fehlende Grunddienstbarkeiten den Prozessverlust besiegelten
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die schriftliche Zusage meines Nachbarn zum Fluchtweg auch gegenüber dem neuen Hauskäufer?
- Darf das Bauamt meine Hausnutzung untersagen, wenn der Nachbar meinen zweiten Rettungsweg zumauert?
- Muss mein Nachbar die Verpflichtungserklärung für die Baulast zwingend vor einem Notar unterschreiben?
- Wie sichere ich meinen Notausgang ab, wenn der Nachbar die Eintragung einer Baulast verweigert?
- Warum sollte ich neben der Baulast zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 19 L 401/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Verwaltungsgericht Berlin
- Datum: 17.12.2025
- Aktenzeichen: 19 L 401/25
- Verfahren: Eilverfahren
- Rechtsbereiche: Baurecht
- Streitwert: 40.000 Euro
- Relevant für: Grundstückseigentümer, Bauherren, Nachbarn bei Bauvorhaben
Eigentümer dürfen Türöffnungen in Brandwänden schließen, solange keine Baulast im amtlichen Verzeichnis steht.
- Ohne Eintragung im Baulastenverzeichnis existiert rechtlich keine öffentlich-rechtliche Sicherung für die Maueröffnungen.
- Eine bloße schriftliche Verpflichtung ohne behördliche Beglaubigung oder Eintragung begründet kein Abwehrrecht.
- Der Nachbar muss die Schließung der Türen dulden und trägt die gesamten Verfahrenskosten.
- Die eigene Baugenehmigung bleibt gültig, ist aber ohne den zweiten Rettungsweg eventuell unbrauchbar.
Kein Abwehrrecht gegen Brandwand-Schließung ohne Baulast
Gemäß § 212a Abs. 1 BauGB hat ein Widerspruch gegen eine Baugenehmigung in der Regel keine aufschiebende Wirkung. Das bedeutet konkret: Wer sich gegen die Baugenehmigung des Nachbarn wehrt, kann damit den Baubeginn nicht automatisch stoppen. Eine Anordnung dieser Wirkung nach § 80a Abs. 3 und § 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO setzt voraus, dass das Aussetzungsinteresse der Nachbarschaft das Vollzugsinteresse der Bauherrschaft überwiegt. Das Gericht wägt hierbei ab, ob der Wunsch der Nachbarschaft nach einem sofortigen Baustopp schwerer wiegt als das Recht der Bauherrschaft, umgehend mit den Arbeiten anzufangen. Ein solches nachbarliches Abwehrrecht erfordert zwingend eine Verletzung öffentlich-rechtlich geschützter Interessen der klagenden Seite.
Genau diese rechtliche Hürde stand im Mittelpunkt eines Verfahrens vor dem Verwaltungsgericht Berlin.
Eine Grundstückseigentümerin wandte sich rechtlich gegen den ersten Nachtrag zu einer Baugenehmigung (Nr. 2025/1510). Dieser erlaubte der benachbarten Bauherrin die Schließung von Türen in einer gemeinsamen Brandwand. Die Eigentümerin argumentierte, dass durch diese Schließung der zweite Rettungsweg für ihre eigene bauliche Anlage wegfalle. Das Verwaltungsgericht Berlin wies den Antrag jedoch im Eilverfahren zurück (Az. 19 L 401/25), womit die Eigentümerin den Rechtsstreit komplett verlor.
Warum nur eingetragene Baulasten den Nachbarn stoppen
Nach § 73 Abs. 1 Satz 1 der alten Berliner Bauordnung (BauO Bln a.F.) können Grundstückseigentümer durch eine Erklärung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem das Grundstück betreffenden Tun, Dulden oder Unterlassen übernehmen. Bei einer solchen sogenannten Baulast verpflichtet sich ein Eigentümer freiwillig gegenüber dem Amt, bestimmte Einschränkungen auf seinem Grundstück hinzunehmen – etwa einen Fluchtweg für das Nachbargebäude dauerhaft freizuhalten. Eine wirksame Baulast entsteht gemäß § 73 Abs. 1 Satz 2 BauO Bln a.F. allerdings erst mit der formalen Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die bloße Abgabe oder der Empfang einer Verpflichtungserklärung begründet noch keine rechtlich bindende Baulast.
Wie entscheidend dieser formale Akt der Eintragung ist, zeigte sich in der Argumentation der Beteiligten.
Zwischen den Streitparteien war völlig unstreitig, dass in dem offiziellen Baulastenverzeichnis keine Baulast zugunsten der Eigentümerin eingetragen war. Die Frau behauptete stattdessen, die Rechtsvorgängerin der benachbarten Bauherrin habe bereits im April 1992 eine entsprechende Verpflichtungserklärung unterzeichnet. Da aber die tatsächliche Eintragung fehlte, verneinte das Gericht ein Abwehrrecht gegen die Schließung der Maueröffnungen.
Praxis-Hinweis: Der formale Hebel
Der entscheidende Faktor in diesem Urteil war die Unterscheidung zwischen einer Absichtserklärung und der tatsächlichen Eintragung. Wenn Sie sich gegen Bauvorhaben des Nachbarn wehren wollen, reicht der Verweis auf alte Korrespondenz oder unterschriebene Dokumente Ihrer Rechtsvorgänger nicht aus. Maßgeblich für ein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht ist allein der aktuelle Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Prüfen Sie daher als ersten Schritt immer den offiziellen Registerstand, statt sich auf Unterlagen in Ihren eigenen Akten zu verlassen.
Warum formlose Absprachen zur Brandwand wertlos sind
Eine Verpflichtungserklärung zur Begründung einer Baulast bedarf nach § 73 Abs. 2 BauO Bln a.F. zwingend der Schriftform. Die Unterschrift muss entweder nach § 129 BGB öffentlich beglaubigt, direkt vor der Bauaufsichtsbehörde geleistet oder von ihr anerkannt werden. Öffentlich beglaubigt bedeutet in der Praxis, dass ein Notar die Identität der unterschreibenden Person und die Echtheit der Unterschrift offiziell bestätigen muss. Ohne diese strengen formellen Voraussetzungen ist die Bauaufsichtsbehörde nicht befugt, eine Eintragung in das Baulastenverzeichnis vorzunehmen.
Ein Blick in die Behördenakten des Falles aus dem Jahr 2025 illustriert die praktischen Konsequenzen dieser Vorschriften.
In den amtlichen Akten fehlten sowohl ein Original als auch eine Kopie der behaupteten Verpflichtungserklärung aus dem Jahr 1992. Es gab keinerlei Dokumentation über eine Beglaubigung der Unterschrift oder über eine Anerkennung vor der Behörde. Die Eigentümerin versuchte ihre Position mit einem Schreiben vom 13. Mai 1992 zu untermauern:
[…] Beigefügt erhalten Sie die von der L… als Grundstückseigentümerin am 29.04.1992 rechtsverbindlich unterzeichnete Verpflichtungserklärung zur Eintragung der von Ihnen gewünschten Baulast im Original und einmal in Fotokopie.
Trotz dieses Schreibens kam das Gericht zu dem Schluss, dass die Behauptung mangels Nachweises der strengen Formgültigkeit keine rechtliche Grundlage für einen Baustopp bot.
Wer sich aktuell eine nachbarliche Zustimmung für die Absicherung des eigenen Grundstücks einholt, darf sich daher niemals mit einem formlosen Schreiben oder einfachen Vertrag zufriedengeben. Sorgen Sie zwingend dafür, dass Ihr Nachbar die Verpflichtungserklärung notariell beglaubigen lässt oder diese persönlich bei der Bauaufsichtsbehörde unterschreibt. Nur so verhindern Sie, dass die für Sie rettende Baulast an strengen Formfehlern scheitert und gar nicht erst eingetragen wird.
Kein Baustopp trotz Wegfall des zweiten Rettungswegs
Baugenehmigungen können von Ämtern unter der aufschiebenden Bedingung erteilt werden, dass eine formgerechte Verpflichtungserklärung für die Eintragung einer Baulast vorliegt. Das bedeutet rechtlich: Die Genehmigung wird zwar vom Amt erteilt, darf aber erst genutzt werden, wenn die geforderte Bedingung – hier die formelle Sicherung des Fluchtwegs – auch tatsächlich erfüllt ist. Wenn eine solche Bedingung in der Realität nicht eintritt, kann dies die Nutzbarkeit einer baulichen Anlage erheblich einschränken. Die bloße Beeinträchtigung der Nutzbarkeit eines Nachbargebäudes macht jedoch eine neue Baugenehmigung für das direkt angrenzende Grundstück nicht zwingend rechtswidrig.
Diese Unterscheidung zwischen der eigenen Nutzbarkeit und der Rechtmäßigkeit fremder Bauvorhaben prägte die richterliche Prüfung.
Die eigene Baugenehmigung der Eigentümerin aus dem Jahr 1992 (Nr. 397/92) war unter dem Punkt 3.c ausdrücklich an eine solche Bedingung geknüpft worden. Der Text forderte:
dass die beiliegende Verpflichtungserklärung zur Eintragung einer Baulast gem. § 73 BauO Bln durch den Berechtigten unterschrieben vorliegt
Die Richter stellten fest, dass diese Bedingung nach einer summarischen Prüfung mangels nachweisbarer Erklärung nicht eingetreten war. Eine solche summarische Prüfung ist typisch für Eilverfahren: Das Gericht prüft die Beweislage aufgrund der Dringlichkeit nur überschlägig und nicht so tiefgehend wie in einem langen Hauptsacheverfahren. Ein durchsetzbares Abwehrrecht gegen den Nachtrag der Nachbarin ergab sich daraus nicht, selbst bei fehlendem Rettungsweg für das eigene Gebäude.
Kontrollieren Sie den Text Ihrer eigenen Baugenehmigung zwingend auf sogenannte ‚aufschiebende Bedingungen‘. Wenn die Genehmigung Ihres Hauses eine Baulast des Nachbarn vorschreibt, diese aber nie formal eingetragen wurde, ist Ihre eigene Immobiliennutzung im Ernstfall baurechtlich gefährdet (bis hin zur Nutzungsuntersagung). Kümmern Sie sich in einem solchen Fall sofort um die nachträgliche, formgültige Eintragung im Baulastenverzeichnis, bevor der Nachbar eigene Bauprojekte startet und zu Ihren Lasten vollendete Tatsachen schafft.
Warum fehlende Grunddienstbarkeiten den Prozessverlust besiegelten
Neben öffentlich-rechtlichen Sicherungen wie der Baulast können zivilrechtliche Instrumente wie eine Grunddienstbarkeit zur langfristigen Sicherung von Rechten genutzt werden. Das Fehlen von Bemühungen um solche zivilrechtlichen Sicherungen kann im Rahmen einer Interessenabwägung in einem Eilverfahren zulasten der antragstellenden Person gewichtet werden. Die Kostenentscheidung in einem solchen Eilverfahren folgt § 154 Abs. 1 VwGO, wonach die unterliegende Seite die Verfahrenskosten trägt.
Für die abschließende gerichtliche Abwägung und die Kostenverteilung zog die Kammer genau diese Umstände heran.
Das Gericht merkte kritisch an, dass die Eigentümerin in der Vergangenheit keinerlei Schritte zu einer zivilrechtlichen Sicherung durch eine Grunddienstbarkeit unternommen hatte. Dieses Versäumnis minderte ihr rechtliches Interesse in der abschließenden Abwägung erheblich. Wegen der drohenden Beeinträchtigung eines Gewerbebetriebs setzte das Gericht den Streitwert nach den Vorgaben des Streitwertkatalogs 2025 auf 40.000 Euro fest. Der Streitwert ist dabei nicht die Summe, die jemand zahlen muss, sondern der rechtliche Gegenstandswert des Konflikts, aus dem sich am Ende die Anwalts- und Gerichtskosten berechnen. Als Verliererin des Prozesses musste die Eigentümerin sowohl die Kosten des Verfahrens als auch die außergerichtlichen Kosten der benachbarten Bauherrin vollständig übernehmen.
Achtung Falle: Fehlende zivilrechtliche Absicherung
Das Gericht wertete es zulasten der Eigentümerin, dass sie keine Grunddienstbarkeit im Grundbuch hatte eintragen lassen. Für Ihre eigene Lage bedeutet das: Verlassen Sie sich bei existenziellen Rechten wie Fluchtwegen niemals allein auf eine Baulast. Eine Baulast sichert das Vorhaben nur gegenüber der Baubehörde ab. Um ein dauerhaftes, privates Durchsetzungsrecht gegen den Nachbarn zu haben, müssen Sie prüfen, ob Ihr Recht zusätzlich als Grunddienstbarkeit im Grundbuch des Nachbargrundstücks verankert ist.
Fazit: Baulastenverzeichnis für Rettungswege sofort prüfen
Die Entscheidung des Verwaltungsgerichts Berlin (Az. 19 L 401/25) erging in einem Eilverfahren, verdeutlicht aber eindrücklich eine bundesweit geltende Verwaltungspraxis: Bei baurechtlichen Schutzinteressen wie Brandschutz oder Fluchtwegen haben private, nicht formalisierte Absprachen vor Gericht keinen Bestand. Die rechtlichen Vorgaben an die Formgültigkeit von Baulasten sind keine Berliner Spezialität, sondern lassen sich bundesweit auf nahezu alle Nachbarschaftskonflikte um Grenzbebauungen übertragen.
Für Sie als Immobilienbesitzer heißt das konkret: Wenn die rechtmäßige Nutzung Ihres Hauses von der Duldung Ihres Nachbarn abhängt, müssen Sie jetzt aktiv werden. Gleichen Sie Ihre eigenen Baugenehmigungs-Auflagen zwingend mit dem aktuellen Stand des offiziellen Baulastenverzeichnisses ab. Fehlt dort der rettende Eintrag, müssen Sie auf Ihren Nachbarn zugehen und die formgerechte Beurkundung umgehend nachholen lassen, bevor bauliche Veränderungen an der Grundstücksgrenze Ihre eigenen Fluchtwege vernichten.
Bauvorhaben am Nachbargrundstück? Sichern Sie Ihre Rechte rechtzeitig ab
Ein fehlender Eintrag im Baulastenverzeichnis oder eine unvollständige Grunddienstbarkeit kann die Nutzbarkeit Ihrer Immobilie massiv gefährden und zu hohen Prozesskosten führen. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die aktuelle Aktenlage bei der Bauaufsichtsbehörde und unterstützen Sie dabei, notwendige Absicherungen formal korrekt und rechtssicher zu verankern. So verhindern Sie vollendete Tatsachen durch Nachbarbebauungen und sichern den Bestandsschutz Ihres Gebäudes dauerhaft ab.
Experten Kommentar
Was oft völlig unterschätzt wird: Wenn eine alte, formlose Zustimmung Jahrzehnte später notariell besiegelt werden soll, verlangen die heutigen Eigentümer dafür oft viel Geld. Die bloße moralische Verpflichtung des Vorbesitzers interessiert an der Grundstücksgrenze meist niemanden mehr. Plötzlich wird aus einer vermeintlichen Formalie ein handfester wirtschaftlicher Hebel.
Wer hier sofort mit gerichtlichen Schritten droht, verbaut sich in der Regel jede schnelle Lösung. Betroffene fahren in der Praxis meist besser damit, pragmatisch zu verhandeln und dem Nachbarn eine moderate finanzielle Entschädigung für seine Unterschrift anzubieten. Das ist unterm Strich fast immer günstiger als der drohende Verlust der eigenen Nutzungsgenehmigung.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die schriftliche Zusage meines Nachbarn zum Fluchtweg auch gegenüber dem neuen Hauskäufer?
NEIN, eine einfache schriftliche Zusage bindet den neuen Hauskäufer rechtlich nicht, da formlose Vereinbarungen lediglich zwischen den ursprünglichen Vertragspartnern eine bindende Wirkung entfalten. Damit der Fluchtweg dauerhaft gesichert bleibt, muss die Verpflichtung zwingend als Baulast im Baulastenverzeichnis oder als Grunddienstbarkeit im Grundbuch eingetragen sein.
Solche privaten Schriftstücke begründen lediglich schuldrechtliche Ansprüche, die nach dem Grundsatz der Relativität von Schuldverhältnissen ausschließlich zwischen den konkret beteiligten Personen wirksam sind. Ein neuer Eigentümer tritt nicht automatisch in die persönlichen Verträge seines Vorgängers ein, sofern er diese Verpflichtungen nicht explizit im Kaufvertrag übernimmt. Um eine sogenannte dingliche Wirkung zu erzielen, welche das Grundstück selbst dauerhaft belastet, schreibt das Gesetz die Eintragung in öffentliche Register zwingend vor. Ohne diese formale Absicherung im Grundbuch gemäß § 873 BGB oder im Baulastenverzeichnis kann der neue Nachbar die Nutzung des Fluchtwegs jederzeit rechtmäßig untersagen.
Eine rechtliche Bindung tritt nur ein, wenn der Käufer im Notarvertrag die Übernahme der privaten Vereinbarungen des Verkäufers ausdrücklich erklärt hat. Ohne diese spezifische Vertragsklausel bietet allein die offizielle Eintragung im Baulastenverzeichnis verlässliche Sicherheit für den dauerhaften Bestand Ihres Fluchtwegs.
Darf das Bauamt meine Hausnutzung untersagen, wenn der Nachbar meinen zweiten Rettungsweg zumauert?
JA, das Bauamt darf die Nutzung Ihres Hauses untersagen, wenn durch das Zumauern des Nachbarn der brandschutzrechtlich zwingend erforderliche zweite Rettungsweg ersatzlos wegfällt. Da ohne diesen Fluchtweg eine unmittelbare Gefahr für Leib und Leben besteht, ist das Gebäude baurechtlich nicht mehr zur Nutzung geeignet.
Die rechtliche Ursache liegt meist in Baugenehmigungen, die unter der aufschiebenden Bedingung einer formalen Baulast (öffentlich-rechtliche Verpflichtung zur Duldung) auf dem Nachbargrundstück erteilt wurden. Ohne eine wirksame Eintragung im Baulastenverzeichnis fehlt Ihrem Gebäude die notwendige brandschutztechnische Grundlage, sobald der Nachbar den Weg physisch versperrt oder zumauert. Das Bauamt muss bei einer solchen Gefährdung der Sicherheit eingreifen und kann die Nutzung untersagen, da der Brandschutz als überragendes Rechtsgut keinen einfachen Bestandsschutz genießt. Sie sollten daher dringend prüfen, ob in Ihrer historischen Genehmigung solche Bedingungen formuliert sind und ob eine entsprechende Baulast tatsächlich im offiziellen Register steht.
Eine Ausnahme besteht lediglich dann, wenn der Brandschutz durch alternative Maßnahmen, wie etwa eine anleiterbare Stelle für die Feuerwehr, auch ohne den Weg über das Nachbargrundstück rechtssicher hergestellt werden kann. Zudem entfaltet eine rein zivilrechtliche Absprache oder eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch gegenüber der Bauaufsichtsbehörde keine heilende Wirkung, falls die öffentlich-rechtliche Baulast im Register fehlt.
Muss mein Nachbar die Verpflichtungserklärung für die Baulast zwingend vor einem Notar unterschreiben?
Nein, ein Notar ist für die rechtswirksame Verpflichtungserklärung einer Baulast gesetzlich nicht zwingend erforderlich. Ihr Nachbar kann die Erklärung stattdessen kostenfrei oder deutlich günstiger persönlich direkt bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde unterschreiben oder seine Unterschrift dort formell anerkennen lassen. Damit wird die notwendige Identitätsprüfung durch die Beamten vor Ort unmittelbar und rechtssicher durchgeführt.
Die strengen Formvorschriften der Landesbauordnungen dienen dazu, die Identität des Grundstückseigentümers bei der Übernahme einer dauerhaften Baulast (öffentlich-rechtliche Verpflichtung) zweifelsfrei zu verifizieren. Neben der notariellen Beglaubigung sieht das Gesetz daher ausdrücklich vor, dass die Unterschrift vor den Augen der Baubehörde geleistet oder von ihr förmlich anerkannt werden kann. Ein Dokument, das lediglich zu Hause ohne amtliche Aufsicht unterzeichnet und per Post eingereicht wird, führt mangels Nachweisbarkeit der Urheberschaft niemals zu einer wirksamen Eintragung. Durch die persönliche Anwesenheit Ihres Nachbarn im Bauamt wird die rechtliche Gleichwertigkeit zur notariellen Urkunde hergestellt, während gleichzeitig die oft hohen Gebühren des Notariats vollständig entfallen.
Sollte Ihr Nachbar das Bauamt jedoch nicht persönlich aufsuchen können, bleibt die notarielle Beglaubigung oft die einzige rechtssichere Möglichkeit zur notwendigen Identitätsfeststellung. Auch für Bevollmächtigte verlangen die Behörden zumeist eine öffentlich beglaubigte Vollmacht, um die weitreichenden Verpflichtungen für das Grundstück wirksam im Baulastenverzeichnis hinterlegen zu können.
Wie sichere ich meinen Notausgang ab, wenn der Nachbar die Eintragung einer Baulast verweigert?
Wenn der Nachbar die Baulast verweigert, können Sie ihn rechtlich nicht zur Unterzeichnung zwingen, da diese Erklärung grundsätzlich auf Freiwilligkeit beruht. Sie müssen daher eine zivilrechtliche Grunddienstbarkeit gegen Entschädigung aushandeln oder einen alternativen Rettungsweg auf dem eigenen Grundstück planen. Ohne formelle Eintragung im Baulastenverzeichnis besteht kein öffentlich-rechtliches Abwehrrecht gegen die Bauvorhaben des Nachbarn.
Die rechtliche Schwierigkeit ergibt sich aus § 73 BauO Bln, wonach eine Baulast erst durch die formelle Eintragung im offiziellen Register eine bindende Wirkung entfaltet. Da diese Erklärung grundsätzlich freiwillig ist, können Sie den Nachbarn ohne bereits bestehenden Eintrag im Regelfall nicht zum Offenhalten des Rettungswegs zwingen. Ohne diesen Schutz darf der Nachbar sogar Brandwände schließen, wodurch die rechtliche Nutzbarkeit Ihres eigenen Gebäudes aufgrund fehlender Brandschutzsicherheit massiv gefährdet wird. Sie sollten daher versuchen, das notwendige Nutzungsrecht als Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB gegen eine angemessene Geldzahlung zeitnah vertraglich zu sichern.
Eine seltene Ausnahme bildet das zivilrechtliche Notwegerecht nach § 917 BGB, falls Ihr Grundstück ohne den Ausgang keine ordnungsgemäße Nutzung mehr zulässt. Dies ist jedoch an extrem hohe Hürden geknüpft und ersetzt keine bauordnungsrechtlich geforderte Baulast zur Sicherung des Rettungswegs.
Warum sollte ich neben der Baulast zusätzlich eine Grunddienstbarkeit im Grundbuch eintragen lassen?
Der Grund liegt in der strikten Trennung zwischen dem öffentlichen Baurecht und dem privaten Zivilrecht, da eine Baulast lediglich Ihr Vorhaben gegenüber der Baubehörde absichert. Nur durch eine zusätzliche Grunddienstbarkeit im Grundbuch erhalten Sie ein direktes, privates Durchsetzungsrecht, um eigenmächtige Beeinträchtigungen durch Ihren Nachbarn gerichtlich effektiv zu unterbinden.
Während die Baulast nach den Landesbauordnungen eine Verpflichtung gegenüber der Bauaufsichtsbehörde darstellt, regelt die Grunddienstbarkeit gemäß § 1018 BGB das Rechtsverhältnis zwischen den Grundstückseigentümern untereinander. Werden beispielsweise Rettungswege nur öffentlich-rechtlich gesichert, kann der Nachbar diese im Zweifel dennoch baulich versperren, ohne dass Sie als betroffener Nachbar unmittelbar zivilrechtlich dagegen vorgehen können. Das Gericht wertet das Fehlen einer solchen Absicherung im Grundbuch oft als mangelndes Eigeninteresse, was dazu führt, dass Eilanträge gegen neue Baugenehmigungen des Nachbarn trotz faktischer Beeinträchtigungen abgewiesen werden. Zudem tragen Sie im Falle eines Prozessverlustes gemäß § 154 Abs. 1 VwGO die gesamten Verfahrenskosten, was durch eine konsequente zweigleisige Absicherung bereits im Vorfeld der Bauplanung vermieden werden kann.
Wichtig bleibt dabei jedoch, dass eine Grunddienstbarkeit allein keine baurechtlichen Anforderungen der Behörde erfüllt, da das Bauamt für Genehmigungen zwingend auf die Eintragung im Baulastenverzeichnis besteht. Für einen lückenlosen Schutz müssen Sie daher sicherstellen, dass beide Sicherungsmittel parallel im Grundbuch des Nachbargrundstücks sowie im Register der Gemeinde verankert sind.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
VG Berlin – Az.: 19 L 401/25 – Beschluss vom 17.12.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
