Altbaukauf und Kellerfeuchtigkeit – Hinweispflicht des Verkäufers

Altbaukauf und Kellerfeuchtigkeit – Hinweispflicht des Verkäufers

 Oberlandesgericht Saarbrücken

Az: 4 U 90/08

Urteil vom 05.08.2008


In dem Rechtsstreit hat der 4. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 01. Juli 2008 für Recht erkannt:

1. Die Berufung der Beklagten gegen das am 28.01.2008 verkündete Urteil des Landgerichts Saarbrücken – AZ.: 1 O 327/06 – wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen den Beklagten zur Last.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 120 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I.

Mit notariellem Vertrag vom 20. Oktober 2006 (Bl. 6 ff. d.A.) kaufte der Kläger von den Beklagten das Hausanwesen in . Es wurde ein Kaufpreis von 220.000,- EUR vereinbart. Wegen sämtlicher Zahlungsverpflichtungen aus dem Vertrag unterwarf sich der Kläger der sofortigen Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen. Ansprüche und Rechte des Klägers wegen Sachmängeln schlossen die Parteien aus. Wegen der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Vertrags verwiesen.

Mit Anwaltsschreiben vom 30. Oktober 2006 (Bl. 14 f. d.A.) focht der Kläger den Vertrag wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung an, dass ihm die im Keller des Anwesens herrschende extreme Feuchtigkeit verschwiegen worden sei. In der Folge leiteten die Beklagten die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde in die Wege. Dagegen wendet sich der Kläger mit vorliegender Klage unter Berufung auf die von ihm erklärte Anfechtung.

In der Zeit von Mitte April bis Mitte Juni 2006 fanden im Keller des Anwesens Renovierungsarbeiten statt. Die Beklagten ließen die Kelleraußenwände im Gebäudeinnern freilegen, schadhafte Putzstellen der Innenwände beiputzen sowie jedenfalls an einer Stelle im unteren Wandbereich neuen Putz anbringen. Danach strichen sie die Innenwände weiß. Ob weitere Arbeiten durchgeführt wurden, ist zwischen den Parteien streitig. Vor Abschluss des Vertrags besichtigte der Kläger das Anwesen mit der Zeugin K2, die das Grundstück für ihre Maklerfirma im Auftrag der Beklagten vermittelte. Dabei wurde mit Ausnahme einer Stelle an der Außenwand des Raums, in dem sich der Öltank befindet, keine Feuchtigkeit im Keller bemerkt. Mit den Beklagten selbst hatte der Kläger erstmals anlässlich der Notartermine Kontakt. Vor dem Termin, in dem der Vertrag beurkundet wurde, fand bereits ein Notartermin statt, in dem die Beurkundung nicht vorgenommen wurde, weil Katasterpläne fehlten.

Der Kläger hat behauptet, dass die Außen- und Innenwände des Kellers durchfeuchtet seien. Die Feuchtigkeit habe bereits den Deckenbereich des Kellers erreicht und werde auch in das Erd- und in das Obergeschoss des Anwesens steigen, soweit sie dort nicht ohnehin bereits vorhanden sei. Der Kläger hat geltend gemacht, ihm sei dieser Feuchtigkeitsbefall arglistig verschwiegen worden. Den Beklagten sei die Feuchtigkeit bekannt gewesen. Wegen der Feuchtigkeit hätten sie den Keller renoviert und im Übrigen sogar mit einem Trocknungsgerät ausgetrocknet, um dem Keller für die Besichtigungen den Anschein der Trockenheit zu geben. Anlässlich des Notartermins, in dem der Vertrag beurkundet worden sei, habe der Beklagte zu 2) auf entsprechende Frage erklärt, dass der Keller immer so trocken sei, seit sieben bis acht Jahren im Keller nichts mehr gemacht worden sei und es überhaupt keine Probleme gebe. Er, der Kläger, habe erst nach Vertragsschluss durch eine Nachbarin des Anwesens und in der Folge auch durch eine ehemalige Mieterin der Beklagten von dem Feuchtigkeitsbefall erfahren. Hätte er davon zuvor Kenntnis erlangt, hätte er den Vertrag nicht abgeschlossen.

Der Kläger hat beantragt, die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde, abgeschlossen vor der Notarin E. O., UR. Nr. ~/2006, insoweit für unzulässig zu erklären, soweit aus dieser Urkunde die Zwangsvollstreckung des Kaufpreises von 220.000,- EUR nebst Zinsen begehrt werde.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben behauptet, dass in dem Anwesen zwar von Anfang Mai bis Anfang Juni 2006 ein Trocknungsgerät vorhanden gewesen, dieses aber überhaupt nicht eingesetzt worden sei. Der Lebensgefährte der Beklagten zu 1), der Zeuge R., habe das Gerät zur Verfügung gestellt, falls es für Estricharbeiten benötigt worden wäre, die dann aber gar nicht vorgenommen worden seien. Anfang Juni 2006 habe der Zeuge R. das Gerät dann selbst benötigt. Lediglich an einer Kellerinnenwand sei im unteren Bereich neuer Putz angebracht worden; dies sei erforderlich gewesen, weil dort eine zuvor vorhandene Plastikverkleidung entfernt worden sei.

Der Kläger hat gegen die Beklagten vor dem Landgericht Saarbrücken ein selbständiges Beweisverfahren betrieben (AZ. 1 OH 8/06), in dem ein Sachverständigengutachten eingeholt und mündlich erläutert wurde. Das Landgericht hat diese Akte zu Beweiszwecken beigezogen und nach Vernehmung der Zeugen Mo., C., V., R., G.-L., B., F., K2, S., R2, S2 und D. (Bl. 170 ff., 198 ff. d.A.) der Klage mit Urteil vom 28.01.2008 (Bl. 212 ff. d.A.), auf das gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO Bezug genommen wird, stattgegeben. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, das verkaufte Anwesen sei mangelbehaftet (§ 434 BGB), weil sein Keller seit Jahren von Feuchtigkeit befallen sei. Dies habe der Sachverständige W. im selbständigen Beweisverfahren festgestellt. Auch wenn es sich um ein altes Haus handele, müsse der Käufer nicht mit durchfeuchteten Kellerwänden rechnen, die (auch) auf mangelhaft ausgeführten Vorkehrungen gegen Feuchtigkeit beruhten und Anlass zum Ergreifen von Maßnahmen gegen Feuchtigkeit gäben. Die Beklagten hätten den Kläger über den Zustand der Kellerwände arglistig getäuscht. Ein positives Tun sei ihnen zwar nicht anzulasten, da ein solches nicht feststehe. Weder sei nach durchgeführter Beweisaufnahme erwiesen, dass der Beklagte zu 2) beim zweiten Notartermin erklärt habe, der Keller sei immer so trocken, da sei in den letzten sieben bis acht Jahren nichts gemacht worden. Noch träfen die weiteren Behauptungen des Klägers zu, der Keller sei für die Besichtigungen gezielt trocken gelegt worden bzw. die Zeugin K2 habe den Keller als trocken bezeichnet. Allerdings gehe das Gericht aufgrund der Beweisaufnahme und der Verhandlungen davon aus, dass den Beklagten die Feuchtigkeit in den Kellerräumen nicht habe entgehen können. Es unterliege keinen vernünftigen Zweifeln, dass der Keller im Frühjahr 2006 vor der Renovierung einen gerade infolge offensichtlicher Feuchtigkeit stark renovierungsbedürftigen Zustand aufgewiesen habe. Von erheblicher Bedeutung sei in diesem Zusammenhang, dass die Beklagten trotz entsprechender gerichtlicher Auflage nur sehr oberflächlich zu den Renovierungsarbeiten vorgetragen hätten. Die Feuchtigkeit des Kellers sei für die Kaufentscheidung des Klägers von erheblicher Bedeutung gewesen, wobei der herkömmliche Zustand für ihn im Hinblick auf die kurz vor dem Kauf durchgeführte Renovierung nicht ohne weiteres zu erkennen gewesen sei. Aus diesem Grund hätten die Beklagten redlicherweise nicht verschweigen dürfen, dass der Keller kürzlich renoviert worden sei, er zuvor einen erheblichen Feuchtigkeitsbefall aufgewiesen habe und dass nicht auszuschließen sei, dass sich sein Zustand ggf. abhängig von seiner Nutzung wieder verschlechtere.

Hiergegen wenden sich die Beklagten mir ihrer Berufung. Entgegen der Ansicht des Landgerichts hätten sie im Zeitpunkt des Verkaufs nicht mit einer wesentlichen Durchfeuchtung des Kellers rechnen müssen, zumal sie selbst seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus gewohnt hätten. Lege man die Fotografien in dem Gutachten des Sachverständigen W. zugrunde, sei die Feuchtigkeit für einen Laien nicht erkennbar, zumal eine funktionierende, wenn auch aus Sicht des Sachverständigen unzureichende Horizontalsperre vorhanden sei. Der Sachverständige habe bei seiner mündlichen Anhörung bestätigt, dass eine gesättigte Feuchtigkeit an Innenwänden eines älteren Anwesens bis in eine Höhe von 75-80 cm völlig normal sei. Dieser Zustand könne daher keinen wesentlichen Mangel begründen. Das Landgericht habe wesentliche Zeugenaussagen und Beweisergebnisse nicht berücksichtigt. Dies gelte zunächst für die Aussage des Schornsteinfegers D., der dargelegt habe, im Jahr 2000 zwar keinen nassen Keller, aber Feuchtigkeit an den Fensterscheiben vorgefunden und die Beklagten auf die Notwendigkeit regelmäßigen Lüftens hingewiesen zu haben. Die Zeugen G.-L. und F. hätten den Zustand des Kellers vor und nach der Renovierung als völlig normal erachtet. Nach der Freilegung der Außenmauern im Frühjahr 2006 hätten die Beklagten davon ausgehen müssen, dass der bröselnde Putz an den Kelleraußenwänden eine Folge mangelnder Belüftung durch die Mieterin C. bzw. eines sandigen Putzes gewesen sei. Aufgrund der Ausführungen des Sachverständigen und der Fotografien stehe weiter fest, dass die Dunkelverfärbung der Fugen jedenfalls im unteren Bereich sowie die Feuchtigkeit an der Decke einer Besichtigung zugänglich gewesen seien, so dass eine Aufklärungspflicht der Klägerin nicht bestanden habe. Wenn selbst dem Architekten, der mit dem Kläger den Keller besichtigt habe, die Feuchtigkeit nicht aufgefallen sei, könne eine Aufklärungspflicht der Beklagten erst recht nicht bestanden haben. Der Umfang der im Frühjahr 2006 beklagtenseits vorgenommenen Renovierungen sei im Wesentlichen sichtbar gewesen und habe aus dem Freilegen der Außenmauern im Kellerinnern und dem teilweisen Streichen der Innenmauern bestanden. Da die Beklagten nicht beweispflichtig gewesen seien, die ausführenden Handwerker in Polen lebten, diese wegen der langen Anreise keine Möglichkeit gesehen hätten, einen Gerichtstermin wahrzunehmen und es zudem keine Rechnungen mit genauer Ausweisung der Tätigkeiten gegeben habe, hätten die Beklagten von ihrem Ermessen Gebrauch gemacht und auf das Gegenbeweismittel verzichtet.

Die Beklagten beantragen,

unter Abänderung des am 28.01.2008 verkündeten Urteils des Landgerichts Saarbrücken, AZ.: 1 O 327/06 die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung vom 19.02.2008 zurückzuweisen.

Der Kläger verteidigt das ihm günstige erstinstanzliche Urteil. Die gesamte Beweiswürdigung des Landgerichts sei nicht zu beanstanden. Die Aussage der Zeugin V. sei glaubhaft, so dass die Zusicherung einer Eigenschaft nachgewiesen sei. Aufgrund der Aussage der neutralen Zeugin Mo., die keiner Interessensphäre zuzuordnen sei, stehe fest, dass die Durchfeuchtung der Kellerwände den Beklagten bekannt gewesen sei. Hinzu kämen die Aussage der Zeugin C., frühere Mieterin des Anwesens, und das Sachverständigengutachten, welches die starke Sättigung der Kelleraußenwände mit Feuchtigkeit bis zur Kellerdecke festgestellt habe. Die Behauptung der Beklagten, sie hätten keine Kenntnis von der Feuchtigkeit gehabt, sei abwegig, da sie nach Erwerb der Immobilie im Jahre 1998 diese über mehrere Jahre hinweg bewohnt hätten und der Beklagte zu 2) im Jahre 2006 dort noch gemeldet gewesen sei. Soweit die Beklagten zweitinstanzlich erstmals behaupteten, sie wohnten seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus, werde dieser Vortrag als verspätet gerügt. Dem Kläger sei die Feuchtigkeit nicht aufgefallen, sonst hätte er das Anwesen nicht gekauft. Auf Grund der beabsichtigten Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien sei die Eigenschaft „Trockenheit“ des Kellers für ihn auch kaufentscheidend gewesen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsprotokolle des Landgerichts vom 23.07.2007, 03.12.2007 und 09.01.2008 (Bl. 111, 169 ff, 197 ff. d. A.) sowie des Senats vom 01.07.2008 (Bl. 306 ff. d. A.) und die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachte Akte 1 OH 8/06 des Landgerichts Saarbrücken Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Beklagten ist statthaft, form- und fristgerecht eingelegt sowie ordnungsgemäß begründet worden und gemäß §§ 511, 513, 517, 519 und 520 ZPO zulässig.

In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch erfolglos.

Das Landgericht hat zu Recht dahin entschieden, dass die zulässige Vollstreckungsabwehrklage begründet ist, da der Kläger den notariellen Kaufvertrag vom 20.10.2006 wegen arglistiger Täuschung wirksam angefochten hat.

1.

Der Kläger hat die Anfechtung mit Schriftsatz vom 30.10.2006 den Beklagten gegenüber erklärt (§ 143 Abs. 1 BGB). Die Anfechtungsfrist des § 124 BGB – ein Jahr ab Entdeckung der Täuschung – ist gewahrt.

2.

Auch ein Anfechtungsgrund liegt vor. Wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat, haben die Beklagten den Kläger über das Fehlen eines Mangels der Kaufsache arglistig getäuscht (§ 123 Abs. 1 BGB).

a.

Das Landgericht hat mit nicht zu beanstandender Begründung das Vorliegen eines Mangels (§ 434 BGB) festgestellt, da der Keller des verkauften Anwesens im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses in erheblichem Umfang von Feuchtigkeit befallen war. Diese Feststellungen des Landgerichts werden von der Berufung nicht angegriffen und sind somit zweitinstanzlich nicht zu überprüfen.

Soweit die Berufung Bedenken gegen das Vorliegens eines wesentlichen Mangels wegen der Feuchtigkeit an den Kellerinnenwänden äußert, kann dem nicht gefolgt werden. Die Berufung bezieht sich in diesem Zusammenhang auf eine Äußerung des Sachverständigen bei seiner mündlichen Anhörung im Rahmen des selbständigen Beweisverfahrens (Bl. 71 der Beiakte 1 OH 8/06), bei der dieser gesättigte Feuchtigkeit an Kellerinnenwänden bis in eine Höhe von 75-80 cm bei älteren Gebäuden als völlig normal bezeichnet hat. Hierbei handelt es sich um ein aus dem Zusammenhang genommenes Einzelzitat, welches den Zustand der streitgegenständlichen Kellerwände nicht abschließend beschreibt. Die Beweisfrage, welche der Sachverständige in seinem schriftlichen Gutachten (Bl. 47 d. Beiakte) klar beantwortet, ist auf den Zustand der Kelleraußenwände gerichtet, denen der Gutachter „bis unter die Kellerdecke einen extrem hohen Durchfeuchtungsgrad“ attestiert. Aber auch den Zustand der Kellerinnenwände bezeichnet er als „hoch gesättigt“ (Bl. 46 d. Beiakte), so dass das obige Einzelzitat nicht geeignet ist, die erstinstanzliche Feststellung eines Mangels nach § 434 BGB zu erschüttern.

b.

Das Landgericht hat auch zu Recht dahin entschieden, dass die Beklagten den Kläger über das Fehlen dieses Mangels durch Verschweigen getäuscht haben. Nach eigenem Vortrag wussten sie von Feuchtigkeit in dem Keller, ließen ihn wegen herabgefallenen Putzes im Frühjahr 2006 umfangreich renovieren und verschwiegen diesen gesamten Sachverhalt dem Kläger im Rahmen der kurz darauf folgenden Kaufverhandlungen.

Entgegen der Berufung oblag den Beklagten eine Aufklärungspflicht, die sie verletzt haben. Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, sind auch ohne entsprechende Nachfrage des Käufers solche Umstände offenbarungspflichtig, die für den Kaufentschluss erkennbar von maßgeblicher Bedeutung sind und die der Verkäufer deshalb redlicherweise nicht verschweigen darf, wie etwa ein Feuchtigkeitsbefall (BGH NJW-RR 1992, 333; NJW-RR 1996, 1332; Saarländisches Oberlandesgericht Saarbrücken, Urteil vom 28.08.2002, 1 U 208/02, zitiert nach juris).

Dieses Ergebnis steht in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Aufklärungspflicht über Feuchtigkeitsschäden beim Kauf von Gebrauchtimmobilien (BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris; NJW-RR 1994, 907; Baurecht 2001, 845; IBR 2002, 383; Saarländisches Oberlandesgericht, Urteil vom 09.10.2007, 4 U 198/07; zitiert nach juris). Der Bundesgerichtshof hat in den vorgenannten Entscheidungen eine Aufklärungspflicht lediglich unter zwei Voraussetzungen verneint, und zwar wenn wesentliche Mängel der Kaufsache einer Besichtigung zugänglich und diese ohne weiteres erkennbar sind. An der zweiten Voraussetzung fehlt es vorliegend. Nach unstreitigem erstinstanzlichem Vortrag wurde bei der Besichtigung des Kellers durch den Kläger Feuchtigkeit mit Ausnahme eines Fleckes nicht bemerkt. So erging es auch dem von der Beklagtenseite benannten Zeugen F., der als Kaufinteressent das Anwesen im August 2006 nach der Renovierung besichtigt, Feuchtigkeit aber nicht festgestellt hat. Zwar hat die erstinstanzliche Beweisaufnahme weitergehend ergeben, dass sich bei dem ersten Besichtigungstermin im Öltankkeller eine 2 qm große und 5 cm hohe Lache befunden hat (vgl. Aussagen der Zeugen V. und S. Bl. 175 ff., 187 f. d. A.), welche jedoch seitens der Maklerin auf das Regenabfallrohr zurückgeführt wurde, so dass der Kläger mit der generellen und hier maßgeblichen Durchfeuchtung der Kellerwände nicht rechnen musste.

Anders lag der Sachverhalt in der seitens der Berufung zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 16.06.1989 (V ZR 74/88; zitiert nach juris). Dort waren Wasserschäden und Pilzbefall eines Kellers, der vor der Veräußerung in keiner Weise „saniert“ worden war, für einen sorgfältigen Beobachter deutlich erkennbar, was im hiesigen Fall für die maßgebliche Durchfeuchtung der Wände aufgrund der kurz zuvor vorgenommenen „Verschönerung“ gerade nicht der Fall war.

Auch aus den seitens der Berufung herangezogenen Fotografien kann nicht hergeleitet werden, dass die starke Feuchtigkeit des Kellers bei Besichtigung ohne weiteres erkennbar war. Die Bilder Nr. 3 bis 9 des Gutachtens (Bl. 43 ff. der Beiakte) zeigen zwar im unteren Mauerbereich eine Dunkelverfärbung. Diese Fotografien wurden aber erst im Februar 2007 gefertigt. Zudem räumte der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vom 01.07.2008 ein, die Mauern hätten bei dem Verkauf besser ausgesehen als zum Zeitpunkt der Besichtigung durch den Gutachter. Diese Aussage wird belegt durch das Bild Nr. 8 im Gutachten (Bl. 44 der Beiakte), welches dieselbe, aber deutlich hellere Kellerwand zeigt wie das Bild Nr. 1 der Hauptakte (Bl. 261), das den Zustand bei Besichtigung wiedergibt. Zu den Bildern der Kellerdecke (Bl. 46/47 d. Beiakte) ist ebenfalls anzumerken, dass diese den Zustand im Februar 2007 wiedergeben, nicht aber denjenigen, wie er im September 2006 herrschte, zudem die massive Durchfeuchtung der hier maßgeblichen Wände nicht ohne weiteres erkennen lassen.

Richtig ist, dass Kaufinteressenten bei älteren Gebäuden mit einem gewissen Maß an Feuchtigkeit rechnen müssen, was im eigenen Interesse eine gründliche Inaugenscheinnahme nahe legt und die Aufklärungspflicht des Verkäufers einschränken kann (BGH BGH Urteil vom 16.06.1989, V ZR 74/88, zitiert nach juris). Entgegen der Ansicht der Berufung besteht aber keine Verpflichtung des Käufers, eine genaue Untersuchung des Kaufobjekts zu solchen Punkten durch „Sachverständige“ aus dem eigenen Lager vornehmen zu lassen. Auch müssen potentielle Käufer mit einer extremen Durchfeuchtung der Kellerwände, wie sie der Gutachter vorliegend bindend festgestellt hat, nicht rechnen, zumal wenn die Kellerwände aufgrund kurz zuvor erfolgter Renovierungsarbeiten einen äußerlich trockenen Eindruck vermitteln und der Verkäufer die Durchführung der Renovierung und deren Anlass dem Kaufinteressenten trotz entsprechenden Wissensvorsprungs nicht mitteilt. Dies lag vorliegend umso näher, als die Parteien in den notariellen Vertrag eine Klausel aufgenommen haben, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet“ (Bl. 11 d. A.).

Diese im Interesse der Beklagten in den Vertrag aufgenommene Klausel musste dem Kläger den Eindruck vermitteln, dass über den sichtbaren Feuchtigkeitsfleck (vgl. Fotografien Nr. 2 und 3 Bl. 261 d.A.) hinaus weitere Feuchtigkeitsschäden nicht vorhanden waren, was die Beklagten aber besser wussten und worüber sie gleichwohl nicht aufgeklärt haben.

Hätten die Beklagten den Kläger über die ihnen bekannte Feuchtigkeit und die erfolgte Renovierung aufgeklärt, hätte dieser sich über den Umfang der vorhandenen Feuchtigkeit weiter informieren und seine Entscheidung sodann in voller Kenntnis der Sachlage treffen können. Diese Möglichkeit haben die Beklagten dem Kläger trotz Kenntnis der Feuchtigkeit vorenthalten, die in dem vorhandenen Umfang im Zeitpunkt der Besichtigung optisch nicht erkennbar war. Der Kläger war daher nicht in der Lage, seine Entscheidung über den Vertragsabschluss in vollem Umfang zu überschauen – anders als die Beklagten, die einen wesentlichen Mangel der Kaufsache gekannt und gleichwohl verschwiegen haben.

Es ist daher – in Übereinstimmung mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung – sachgerecht, eine Aufklärungspflicht der Verkäuferseite über solche Feuchtigkeitsschäden anzunehmen, mit denen in dem vorhandenen Umfang auch bei älteren Gebäuden nicht gerechnet werden muss.

c.

Die Beklagten haben auch arglistig (§ 123 Abs. 1 BGB) gehandelt. Bei einer Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler mindestens für möglich hält und gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragsgegner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte; das Tatbestandsmerkmal der Arglist erfasst damit nicht nur ein Handeln des Veräußerers, das von betrügerischer Absicht getragen ist, sondern auch solche Verhaltensweisen, die auf bedingten Vorsatz im Sinne eines „Fürmöglichhaltens“ und „Inkaufnehmens“ reduziert sind und mit denen kein moralisches Unwerturteil verbunden sein muss (BGH NJW 2003, 2380; BGH Urteil vom 12.04.2002, V ZR 302/00, zitiert nach juris Rd. 9; BGH BauR 2001, 845; Palandt-Heinrichs/Ellenberger, BGB, 67. Auflage, 2008, § 123, Rd. 11).

Legt man dies zugrunde, ist vorliegend in Übereinstimmung mit dem landgerichtlichen Urteil von arglistigem Verhalten der Beklagten auszugehen. Die Beklagten haben bei ihrer Anhörung in der mündlichen Verhandlung vom 23.07.2007 geäußert, dass sie den Keller aufgrund des schlechten Zustandes des Putzes für renovierungsbedürftig gehalten haben.

Weitergehend räumte der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat ein, seine Mandanten hätten aufgrund des bröselnden Putzes Kenntnis von in dem Keller herrschender Feuchtigkeit gehabt. Die Rüge der Beklagten, das Landgericht habe die Tatsache nicht berücksichtigt, dass sie schon seit mehreren Jahren nicht mehr in dem Haus wohnten, sie hätten es erst 1998 erworben und damals keine Feuchtigkeit festgestellt, ansonsten hätten sie es nicht gekauft, geht fehl. Streit entscheidend ist allein der Zustand des Anwesens bei Vertragsschluss, nicht aber bei Erwerb oder mehrere Jahre vor Veräußerung. In Kenntnis der vorhandenen Feuchtigkeit haben die Beklagten kurz vor der Veräußerung des Anwesens umfangreiche Sanierungsarbeiten an den Kellerwänden durchführen lassen. Diese haben nach den bindenden Feststellungen des Sachverständigengutachtens darin bestanden, an den in dem Keller gelegenen Außenwänden den alten Putz zu entfernen und die Innenwände neu zu verputzen (Bild Nr. 7 auf Seite 44 der Beiakte 1 OH 8/06). Wie der Beklagtenvertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat eingeräumt hat, dienten die Arbeiten an den Kellerwänden dazu, das Haus für den Verkauf etwas zu verschönern (Bl. 308 d. A.), wozu sämtliche ausgebesserten Wandflächen abschließend komplett überstrichen wurden (Gutachten Bl. 45 der Beiakte), ohne aber die Ursachen der vorhandenen Feuchtigkeit zu beheben. Diese Arbeiten führten kurzfristig zu einer optischen Verschönerung, änderten aber nichts an der bereits länger vorhandenen extremen Durchfeuchtung der Wände. Aufgrund dieser Sanierungsmaßnahme fiel im Zeitpunkt der Vertragsverhandlungen und des Vertragsabschlusses die Durchfeuchtung der Kellerwände nicht auf, wie der beklagtenseits benannte Zeuge F., ein weiterer Kaufinteressent, bestätigte (Bl. 183 d. A.).

Anders verhielt es sich vor der Renovierung. Zu dem damaligen, aus ihrer Sicht sehr feuchten Zustand haben die beiden Zeuginnen C. und Mo. bekundet, wobei in Übereinstimmung mit dem Landgericht insbesondere an der Glaubwürdigkeit der Zeugin Mo. keine Bedenken bestehen, da diese keiner Partei zuzuordnen ist und daher keine Veranlassung hatte, zu Lasten der Beklagten falsche Angaben zu machen. Hingegen hat das Landgericht den Aussagen der beiden Zeugen D. und G.-L. zu Recht nur eingeschränkten Beweiswert zugemessen, da beide Zeugen den Keller nicht zeitnah vor der Veräußerung im Oktober 2006 gesehen haben.

Bei dieser Sachlage ist die Arglist nachgewiesen: Die Beklagten haben dem Kläger verschwiegen, dass der Keller infolge Feuchtigkeit im Frühjahr 2006 saniert wurde und deshalb kurzfristig einen trockenen Eindruck vermittelte, die eigentliche Ursache der Feuchtigkeit aber weder festgestellt noch beseitigt wurde. Den Beklagten kam es gerade darauf an, durch die optische Vortäuschung eines trockenen Kellers den Kläger zu dem Vertragsschluss zu bewegen, da sie ihn andernfalls über die vorgenommenen Arbeiten in Kenntnis gesetzt hätten, was sich aufgrund der zeitlichen Nähe zwischen Sanierung und Vertragsschluss aufdrängte. Dieses Ergebnis wird durch die bereits oben dargestellte Klausel in dem notariellen Vertrag untermauert, wonach „dem Käufer bekannt ist, dass sich an der Außenwand des Raumes, in dem die Öltanks stehen, eine feuchte Stelle befindet.“ Wider besseres Wissen und somit arglistig haben die Beklagten durch Verwendung dieser Klausel dem Kläger den Eindruck vermittelt, der Keller sei – abgesehen von dem einen Feuchtigkeitsfleck – trocken.

d.

Eintritt erheblicher Feuchtigkeit in die Kellerwände eines Hauses stellt regelmäßig einen für den Kaufentschluss maßgeblichen Mangel dar (BGH NJW-RR 1992, 333). Es ist daher davon auszugehen, dass die fehlende Kenntnis des Klägers vom Vorliegen dieses Mangels kausal für den Abschluss des Kaufvertrags war und die Beklagten dies auch wussten. Dies gilt umso mehr, als der Kläger den Keller für die Lagerung von Motorradkleidung und -utensilien nutzen wollte, was die Zeugin V. bestätigte, welche bekundete, der Kläger habe als Testfahrer 30 Helme und über 100 Garnituren, die er in dem Keller lagern wollte (Bl. 177 d. A.).

Die Berufung der Beklagten erweist sich nach alldem als nicht begründet. Sie war daher mit der Kostenfolge des § 97 Abs.1 ZPO zurückzuweisen.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr.10, 711 ZPO.

Eine Zulassung der Revision war nicht veranlasst. Die in § 543 ZPO geregelten Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung (§ 543 Abs.1, 2 Nr.1 ZPO). Da der Senat bei den die Entscheidung tragenden rechtlichen Erwägungen nicht von bewährten Rechtsprechungsgrundsätzen abweicht und die tatsächlichen Umstände, die zur Bejahung einer Aufklärungspflicht und durchgreifender arglistiger Täuschung führen, auf die besonderen Umstände des entschiedenen Falles abstellen, erfordert auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts (§ 543 Abs.1, 2 Nr.2 ZPO).