Altbauwohnung – Hinnahme von Mängeln und Mietminderung

Landgericht Karlsruhe

Az: 9 S 157/05

Urteil vom 23.09.2005

Vorinstanz: AG Karlsruhe, Az.: 7 C 69/04

Hat die 9. Zivilkammer des Landgerichts Karlsruhe auf die mündliche Verhandlung vom 23. September 2005 für Recht erkannt:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Amtsgerichts Karlsruhe vom 1. März 2005 – Aktenzeichen: 7 C 69/04 – wird zurückgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten der Berufung zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.
Die Kläger nehmen die Beklagte, die ihnen eine Altbauwohnung in K vermietet hat, auf Beseitigung von Mängeln an Fenstern und Türen dieser Wohnung in Anspruch. Die Beklagte verlangt widerklagend die Auszahlung der von den Klägern wegen der Mängel einbehaltenen Minderungsbeträge; sie macht außerdem einen Anspruch auf Zahlung restlicher Mietkaution geltend und verlangt Schadensersatz für die Beschädigung eines Badezimmerfensters durch Spritzwasser.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben. Den Klägern stehe kein Anspruch auf Mängelbeseitigung zu, da die Fenster und Türen nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen dem Wärmeschutzniveau entsprächen, das zur Zeit der Errichtung des Gebäudes üblich gewesen sei. Aus dem gleichen Grund hätten die Kläger auch die Miete nicht mindern dürfen. Aus dem Mietvertrag ergebe sich außerdem die Verpflichtung der Kläger, den Restbetrag der vereinbarten Kaution zu zahlen. Schließlich müssten sie die Reparaturkosten des Badezimmerfensters erstatten, weil sie verpflichtet gewesen seien, das Fenster durch einen Vorhang oder durch Abwischen vor Feuchtigkeitsschäden zu schützen.

Dagegen richtet sich die Berufung der Kläger. Zu den Mängeln machen sie geltend, die Beklagte sei auch im Altbau zur Abdichtung der Fenster verpflichtet, weil die Wohnung sonst nicht dem für ein zeitgemäßes Wohnen vorauszusetzenden Mindeststandard genüge. Eine Verpflichtung zur Zahlung weiterer Kaution bestehe nicht, weil sich aus der Randnotiz „2 M“ an dem Formularmietvertrag ergebe, dass die Kläger nur zwei Monatsmieten Kaution hätten bezahlen sollen. Soweit das Amtsgericht die Kläger zum Schadensersatz wegen der Beschädigung des Badezimmerfensters verpflichtet habe, seien die Obhutspflichten des Mieters überspannt worden.

Die Kläger beantragen,

1. die Beklagte unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts Karlsruhe vom 1. März 2005 – 7 C 69/04 – zu verurteilen, in der Wohnung der Kläger im Erdgeschoss des Anwesens N nachfolgende Mängel zu beseitigen:

a) sicherzustellen, dass die Balkontür in der Küche wieder ordnungsgemäß dicht abschließt, insbesondere sicher zu stellen, dass der im oberen Bereich der dortigen Balkontür vorhandene 1 cm große Spalt wieder verschlossen wird und keine Zugluft mehr durch den Spalt in die Küche eindringt,

b) sicherzustellen, dass die Balkontür im großen Zimmer zum Garten hin wieder ordnungsgemäß dicht abschließt, insbesondere sicher zu stellen, dass der im oberen Bereich der dortigen Balkontür vorhandene 2 cm große Spalt wieder verschlossen wird und keine Zugluft mehr durch den Spalt in dieses Zimmer eindringt,

c) sicherzustellen, dass das Fenster in der Küche wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in die Küche eindringt,

d) sicherzustellen, dass das Fenster im kleinen Zimmer zur Straße hin wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt,

e) sicherzustellen, dass im großen Zimmer zur Straße hin das Fenster wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt,

g) sicherzustellen, dass im Bereich des großen Zimmers zum Garten hin das Fenster wieder ordnungsgemäß dicht schließt, insbesondere sicherzustellen, dass keine Zugluft mehr durch dieses Fenster in dieses Zimmer eindringt.

2. die Widerklage abzuweisen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil. Bezüglich der Randnotiz ,,2 M“ zur Kautionsabrede trägt sie vor, diese sei lediglich als Gedächtnisstütze dafür gedacht gewesen, dass bisher nur zwei der geschuldeten drei Monatsmieten Kaution gezahlt seien.

II.
Die Berufung ist unbegründet. Das Amtsgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage stattgegeben.

1. Das Amtsgericht ist zu Recht davon ausgegangen, dass die Wohnung nicht mit einem Mangel behaftet ist.

a) Der Sachverständige XXX, gegen dessen Ausführungen die Berufung nichts erinnert, hat das Ergebnis seiner Untersuchungen dahin zusammengefasst, dass Fenster und Türen der Wohnung in einem dem Alter und der Konstruktion des Hauses entsprechend ordnungsgemäßen Zustand seien. Eine Instandsetzung ist daher nicht erforderlich. Auf eine Modernisierung der Wohnung und eine damit verbundene Wohnwertverbesserung aber hat der Mieter im Allgemeinen keinen Anspruch.

b) Die Grundsätze der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 26. Juli 2004 (VIII ZR 281/03, NJW 2004, 3174) geben für den vorliegenden Fall keinen Anlass zu anderer Beurteilung. Der Bundesgerichtshof hat in dieser Entscheidung bekräftigt, dass der Mieter einer Wohnung ohne eine ausdrückliche Vereinbarung. nur erwarten kann, dass die von ihm angemieteten Räume einen Standard aufweisen, der der üblichen Ausstattung vergleichbarer Wohnungen entspricht; dabei ist unter anderem das Alter des Gebäudes zu berücksichtigen. Einen Modernisierungsanspruch hat der Bundesgerichtshof bei dem ihm zur Entscheidung vorliegenden Sachverhalt insoweit anerkannt, als ein zeitgemäßes Wohnen nicht möglich war; er hat deshalb die dortige Beklagte für verpflichtet angesehen, den Anschluss üblicher Elektrogeräte zu ermöglichen. Er hat aber zugleich festgestellt, dass der Mieter gewisse Unzulänglichkeiten einer Altbauwohnung, die allgemein verbreitet sind, hinzunehmen hat. Zu diesen Unzulänglichkeiten zählen auch die von den Klägern behaupteten und von dem Sachverständigen teilweise bestätigten Zuglufterscheinungen. Dass diese Zuglufterscheinungen so stark sind, dass die Wohnung unter zumutbaren Bedingungen nicht mehr benutzt werden kann, ist – wie in der mündlichen Verhandlung erörtert – nicht erkennbar.

c) Das Amtsgericht hat ausgeführt, es sei nicht erkennbar, dass sich der Defekt der oberen Verriegelung des Feststellflügels in der Küche auf das Entstehen von Zugluft mehr als nur unerheblich ausgewirkt habe. Damit haben sich die Kläger in der Berufungsinstanz nur insoweit auseinandergesetzt, als sie auf die Ausführungen des Sachverständigen und das Ergebnis des „Papiertests“ verwiesen und die Auffassung vertreten haben, das Amtsgericht hätte erforderlichenfalls eine erneute Begutachtung anordnen müssen. Sie haben hingegen nicht konkret dargetan, welche Zuglufterscheinungen sie im Bereich des Feststellflügels festgestellt haben.

2. Auch die Entscheidung zur Widerklage ist zutreffend.

a) Die Kläger waren, da aus den oben unter Ziffer 1 näher ausgeführten Gründen kein Mangel vorlag, nicht zur Minderung des Mietzinses berechtigt. Sie sind daher verpflichtet, die einbehaltenen Beträge nachzuzahlen und zu verzinsen.

b) Die Kläger sind außerdem verpflichtet, den Beklagten den noch ausstehenden Teil der im Mietvertrag vereinbarten Kaution zu zahlen. Mit ihrem Vortrag, der maschinenschriftliche Zusatz ,,2 M“ am Rande der formularvertraglichen Kautionsabrede im Mietvertrag habe bedeutet, dass abweichend von dem vorgedruckten Text nur zwei – unstreitig gezahlte – Monatsmieten Kaution geschuldet werden sollten, sind sie im Berufungsverfahren ausgeschlossen.

aa) Das Amtsgericht hat in den Entscheidungsgründen mit Tatbestandswirkung (vgl. zu dieser Möglichkeit BGH, Urteil vom 02.10.1992 – V ZR 185/91, NJW 1993, 55) festgestellt, dass in erster Instanz unstreitig war, dass eine Kaution von DM 3.000 vereinbart war. An diese Feststellung ist das Berufungsgericht gebunden.

bb) Im Übrigen ist der Vortrag der Kläger zu der Bedeutung der Randnotiz an dem Mietvertrag erst in zweiter Instanz eingeführt worden, obwohl hierzu schon im amtsgerichtlichen Verfahren Gelegenheit bestanden hätte. Der Vortrag ist daher, da die Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht vorliegen und der Vortrag auch nicht unstreitig geworden ist, auch aus diesem Grunde nicht zu berücksichtigen.

c) Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass die Kläger der Beklagten zum Schadensersatz verpflichtet sind, weil sie ihre Obhutspflichten bezüglich des Badezimmerfensters verletzt haben. Sie wären auch ohne einen ausdrücklichen Hinweis der Beklagten verpflichtet gewesen, das Badezimmerfenster, das wegen seiner Bauart und Lage erkennbar Schaden durch Spritzwasser nehmen konnte, entweder durch einen Vorhang zu schützen oder nach jeder Benutzung der Dusche trocken zu wischen, um Schäden durch Spritzwasser zu vermeiden.

Die Kläger haben nach § 97 Abs. 1 ZPO die Kosten der erfolglosen Berufung zu tragen.