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- Das Wichtigste im Überblick
- Wie funktioniert die Aneignung eines herrenlosen Grundstücks?
- Was besagt das Gesetz bei der Herrenlosigkeit eines Grundstücks?
- Warum stritten der Interessent und das Grundbuchamt?
- Wann verliert ein Verzicht des Landesfiskus seine Gültigkeit?
- Welche Folgen hat das Urteil für die Eintragung in das Grundbuch?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich ein herrenloses Grundstück bereits einzäunen, bevor ich offiziell im Grundbuch stehe?
- Muss ich eine neue Verzichtserklärung einholen, wenn das Grundstück zwischenzeitlich einen Eigentümer hatte?
- Muss ich zwingend zum Notar gehen, um den Fiskalverzicht beim Grundbuchamt wirksam nachzuweisen?
- Was tue ich, wenn nach meiner Aneignung plötzlich Gläubiger aus alten Grundbucheintragungen vollstrecken?
- Hafte ich für rückständige Grundsteuern, wenn ich mich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lasse?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 Wx 33/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: OLG Sachsen-Anhalt
- Datum: 29.01.2025
- Aktenzeichen: 12 Wx 33/24
- Verfahren: Beschwerde gegen Ablehnung einer Grundbucheintragung
- Rechtsbereiche: Sachenrecht, Grundbuchrecht
- Relevant für: Grundstückskäufer, Notare, Grundbuchämter
Privatpersonen dürfen herrenlose Grundstücke nur übernehmen, wenn das Land aktuell darauf verzichtet.
- Ein alter Verzicht des Landes gilt nicht für spätere Eigentumswechsel.
- Der Staat prüft bei jeder neuen Herrenlosigkeit seine aktuellen Interessen.
- Das Grundbuchamt verlangt für die Eintragung einen frischen Nachweis vom Land.
- Frühere Erklärungen binden die Behörden nicht für alle Zeiten.
Wie funktioniert die Aneignung eines herrenlosen Grundstücks?
Es kommt in der Praxis selten vor, dass ein Stück Land buchstäblich niemandem mehr gehört. Doch genau diese ungewöhnliche Situation beschäftigte die Justiz in Sachsen-Anhalt über mehrere Instanzen hinweg. Ein Grundstücksinteressent wollte sich eine verlassene Fläche in Zeitz sichern und stieß dabei auf hartnäckigen Widerstand der Behörden. Der Streit drehte sich um die Frage, ob eine Jahre alte Erklärung der Landesregierung heute noch Gültigkeit besitzt, wenn ein Areal nach einem zwischenzeitlichen Besitzerwechsel erneut herrenlos wird.
Die juristische Auseinandersetzung gipfelte in einem Beschluss des Oberlandesgerichts Sachsen-Anhalt vom 29. Januar 2025 (Aktenzeichen 12 Wx 33/24). Der Senat für Grundbuchsachen musste klären, wie lange die öffentliche Hand an einen einmal erklärten Verzicht gebunden ist. Der Fall zeigt eindrucksvoll, dass das Grundbuchamt eine strenge Wächterfunktion ausübt und sich nicht mit veralteten Papieren zufriedengibt, wenn jemand ein Stück Land übernehmen möchte.
Die Geschichte des Flurstücks 59/0, verzeichnet im Grundbuch Blatt 871, glich in den vergangenen knapp zwei Jahrzehnten einem echten Wanderpokal. Bereits Ende des Jahres 2007 hatte der damalige Alleineigentümer sein Eigentum kurzerhand durch einen amtlichen Verzicht aufgegeben. Damit wurde die Fläche offiziell herrenlos. Erst sechs Jahre später, am 28. November 2013, meldete sich das Land Sachsen-Anhalt zu Wort und teilte dem zuständigen Grundbuchamt mit, dass man die Fläche nicht haben wolle. Diese behördliche Absage öffnete die Tür für private Akteure.
Was besagt das Gesetz bei der Herrenlosigkeit eines Grundstücks?
Um die komplexen Vorgänge zu verstehen, muss man einen Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch werfen. Ein Eigentümer kann sich nach Maßgabe des Paragraphen 928 BGB jederzeit von seinem Landbesitz trennen, indem er den Verzicht gegenüber dem Grundbuchamt erklärt. Mit der offiziellen Löschung aus dem Register verliert das Grundstück seinen Besitzer. Es fällt jedoch nicht automatisch an den Ersten, der einen Zaun darum baut.
Das Gesetz regelt eine klare Rangfolge. Das Recht zur Aneignung steht dem Staat zu, genauer gesagt dem Bundesland, in dem die Fläche liegt. Der sogenannte Landesfiskus hat das Vorrecht, sich als neuer Eigentümer eintragen zu lassen. Erst wenn die staatlichen Behörden – in diesem Fall vertreten durch den Landesbetrieb Bau- und Liegenschaftsmanagement Sachsen-Anhalt – ausdrücklich auf dieses Vorrecht verzichten, dürfen private Dritte zugreifen. Dieser Fiskalverzicht ist die zwingende Eintrittskarte für jeden privaten Interessenten.
Zusätzlich gelten die strengen Formvorschriften der Grundbuchordnung. Wer einen Eintragungsvermerk ändern lassen möchte, muss dem Amt lückenlose und hochoffizielle Nachweise erbringen. Der Paragraph 29 GBO verlangt, dass alle Erklärungen, die eine Eintragung rechtfertigen sollen, durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden bewiesen werden müssen. Ein einfacher Brief oder eine formlose E-Mail reicht für eine Änderung der Eigentumsverhältnisse niemals aus.
Unterschätzen Sie nicht den Formalismus des Grundbuchamts. Anders als bei vielen anderen Behörden gibt es hier keinen Ermessensspielraum für „einfache“ Schreiben. In der Praxis werden Anträge rigoros zurückgewiesen, wenn sie nicht die strenge Form des § 29 GBO (mindestens notarielle Unterschriftsbeglaubigung) erfüllen. Ohne Einbindung eines Notars ist eine Eintragung faktisch unmöglich.
Warum stritten der Interessent und das Grundbuchamt?
Nachdem das Land im Jahr 2013 verzichtet hatte, nutzte der spätere Antragsteller seine Chance. Im Februar 2017 übte er das Aneignungsrecht aus und wurde wenige Monate später ganz offiziell als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die Geschichte hätte hier enden können, tat sie aber nicht. Der Mann reichte das Grundstück weiter. Im Jahr 2018 wurde eine GmbH durch eine notarielle Auflassung zur neuen Besitzerin und im März 2019 offiziell eingetragen.
Aus Gründen, die in den Gerichtsakten nicht näher beleuchtet werden, wollte auch dieses Unternehmen die Fläche nicht behalten. Auf Basis einer Erklärung wurde im Juni 2019 der Eigentumsverzicht der GmbH eingetragen. Das Grundstück war damit erneut herrenlos geworden. Ende 2023 witterte der frühere Eigentümer eine neue Gelegenheit. Mit einer notariell beglaubigten Aneignungserklärung marschierte er zum Grundbuchamt Zeitz und verlangte seine erneute Eintragung.
Die Beamten beim Amtsgericht stellten sich jedoch quer. Sie erließen kurz vor Weihnachten 2023 eine Zwischenverfügung und gaben dem Mann eine Frist von einem Monat. Das Amt wollte einen aktuellen Nachweis sehen, dass das Land Sachsen-Anhalt auch im Jahr 2023 noch auf die Fläche verzichtet. Der Antragsteller weigerte sich. Er argumentierte, der Fiskus habe doch bereits im Jahr 2013 einen wirksamen und vor allem unbefristeten Verzicht ausgesprochen. Diese alte Erklärung müsse seiner Meinung nach für alle Zeiten gelten. Als er das geforderte Dokument nicht beibrachte, wies das Amtsgericht den Eintragungsantrag im Februar 2024 ab. Das Grundbuchamt durfte nach den rechtlichen Vorgaben einen neuen Nachweis fordern, was den Streit in die nächste Instanz trieb.
Wann verliert ein Verzicht des Landesfiskus seine Gültigkeit?
Der Fall landete schließlich auf dem Tisch der Oberlandesrichter. Der Senat musste die dogmatische Frage beantworten, ob eine behördliche Verzichtserklärung eine Art ewigen Stempel auf dem Grundstück hinterlässt, der auch nach mehreren Eigentümerwechseln nicht erlischt. Der Antragsteller baute seine gesamte Argumentation auf der These auf, der staatliche Verzicht sei eine dingliche Wirkung, die sich nicht einfach durch spätere Vorgänge verbrauche.
Die Natur des Aneignungsrechts
Die Richter zerpflückten diese Argumentation detailliert. Sie stellten klar, dass die Aneignung eines herrenlosen Grundstücks keine automatische Aneinanderreihung von historischen Erklärungen ist. Das Gericht bezog sich auf die etablierte Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs. In einem Präzedenzfall (BGH, Beschluss vom 10.05.2007 – Aktenzeichen V ZB 6/07) hatten die obersten Zivilrichter bereits festgehalten, dass eine wirksame Aneignung stets aus einer Erklärung gegenüber dem Amt und der tatsächlichen Grundbucheintragung besteht.
Wenn ein privater Dritter das Land übernimmt, ist der Prozess abgeschlossen. Gibt dieser Dritte das Grundstück Jahre später wieder auf, entsteht ein völlig neuer Rechtszustand. Das Oberlandesgericht betonte, dass jeder Eigentumsverzicht eine erneute Herrenlosigkeit auslöst. Mit dieser neuen Situation erwacht das gesetzliche Aneignungsrecht des Landesfiskus komplett neu zum Leben.
Nach zwischenzeitlichen wirksamen Erwerbsvorgängen Dritter kann sich das öffentliche Interesse, ein Grundstück zu übernehmen, maßgeblich geändert haben. Das gesetzliche Aneignungsrecht des Staates dient der Wahrung öffentlicher Interessen und der Gebietshoheit, weshalb dem Fiskus bei einer erneuten Herrenlosigkeit eine neue Abwägung zusteht.
Die Rolle der Gebietshoheit
Der rechtliche Kern des staatlichen Vorrechts liegt in der Gebietshoheit. Der Staat soll die Kontrolle darüber haben, was mit verlassenen Flächen auf seinem Territorium passiert. Die Richter wiesen darauf hin, dass politische, administrative und städtebauliche Ziele einem ständigen Wandel unterliegen. Eine Fläche, die das Land im Jahr 2013 völlig uninteressant fand, könnte zehn Jahre später eine hohe strategische Bedeutung haben – etwa für den Naturschutz, den Straßenbau oder die Entwicklung einer Gemeinde.
Deshalb wäre es fatal, wenn der Staat durch ein historisches Dokument seiner Handlungsfähigkeit beraubt würde. Die Richter fanden keine Anhaltspunkte dafür, dass der Erklärung aus dem Jahr 2013 objektive Besonderheiten anhafteten, die ihr eine unbegrenzte Dauerwirkung in die Zukunft verleihen würden. Allein die Tatsache, dass das damalige Schreiben keine ausdrückliche Befristung enthielt, macht es nicht zu einem Freifahrtschein für alle kommenden Jahrzehnte.
- Das Aneignungsrecht erfüllt eine wichtige öffentliche Funktion.
- Die Interessen des Staates können sich über die Zeit stark verändern.
- Ein alter Fiskalverzicht vererbt sich nicht wie eine dingliche Last.
Verlassen Sie sich bei der Suche nach herrenlosen Grundstücken niemals allein auf historische Verzichtserklärungen. Dass der Staat vor zehn Jahren kein Interesse zeigte, bietet keine Sicherheit für heute. In der Praxis ändern sich behördliche Strategien (z. B. für Naturschutz oder Infrastruktur) dynamisch. Holen Sie zwingend eine aktuelle Bestätigung des Landesfiskus ein, bevor Sie Kosten für ein Aneignungsverfahren auslösen.
Das Scheitern der Gegenargumente
Der Antragsteller hatte versucht, das Gericht mit dem Argument zu überzeugen, dass zwischenzeitliche Eintragungen im Grundbuch (in der Abteilung I) einen einmal erklärten Verzicht nicht aufheben könnten. Er sah die Erklärung von 2013 als eine Art unsichtbaren Schutzschild an, der ihn vor neuen Entscheidungen der Behörden bewahren sollte. Das Oberlandesgericht wies dieses Konstrukt energisch zurück. Es existiere weder in der Fachliteratur noch in der Rechtsprechung eine verallgemeinerbare Auffassung, die diese Sichtweise stützt.
Vielmehr sahen die Richter die Notwendigkeit, dass die öffentliche Hand bei jeder neuen Herrenlosigkeit die Möglichkeit haben muss, die Sachlage frisch zu bewerten. Weil sich die öffentlichen Interessen ändern, darf ein findiger Antragsteller den Staat nicht einfach mit dessen eigenen Papieren aus der Vergangenheit überrumpeln. Die Zurückweisung des Antrags durch das Amtsgericht Zeitz war somit vollkommen rechtmäßig, da der erforderliche formgerechte Nachweis einer aktuellen Entscheidung schlichtweg fehlte.
Welche Folgen hat das Urteil für die Eintragung in das Grundbuch?
Mit der klaren Entscheidung des Oberlandesgerichts herrscht nun rechtliche Gewissheit. Der private Interessent wird vorerst nicht als neuer Eigentümer des Grundstücks in das Register eingetragen. Sein Versuch, den administrativen Weg über die zehn Jahre alte Urkunde abzukürzen, ist gescheitert. Wenn er die Fläche weiterhin erwerben möchte, bleibt ihm nur ein Ausweg: Er muss aktiv an die zuständigen Stellen des Landes Sachsen-Anhalt herantreten und eine völlig neue, formgerechte Verzichtserklärung nach den strengen Regeln der Grundbuchordnung einholen. Ob das Land dieses Mal zustimmt oder die Fläche nun selbst behalten möchte, liegt völlig im Ermessen der Behörde.
Die hartnäckige Weigerung des Mannes, das geforderte Dokument beizubringen, kommt ihn nun teuer zu stehen. Das Gericht hat die Beschwerde endgültig abgewiesen und ihm sämtliche Kosten des Verfahrens auferlegt. Die finanzielle Dimension des Rechtsstreits hielt sich allerdings in überschaubaren Grenzen. Die Richter setzten den Beschwerdewert für das Verfahren auf die niedrigste Stufe von bis zu 500 Euro fest. Diese Festsetzung erfolgte auf Basis der Kostenvorschriften des Gesetzes über das Verfahren in Familiensachen und in den Angelegenheiten der freiwilligen Gerichtsbarkeit sowie des Gerichts- und Notarkostengesetzes.
Einen Weg in die nächste Instanz wird es für den Antragsteller nicht geben. Der Senat stellte am Ende seiner detaillierten Begründung klar, dass die Voraussetzungen für die Zulassung einer Rechtsbeschwerde zum Bundesgerichtshof nicht vorliegen. Der Fall weist nach Ansicht der Richter keine grundsätzliche Bedeutung mehr auf, da die rechtlichen Mechanismen der Aneignung und des Verzichtes durch dieses Verfahren ausreichend geklärt sind.
Grundstücksaneignung geplant? Rechtssicher zum Eigentum
Die Hürden beim Grundbuchamt sind hoch und erfordern präzise juristische Nachweise über den aktuellen Status der Herrenlosigkeit. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die notwendigen Erklärungen rechtssicher einzuholen und formgerecht beim Amt einzureichen. Wir prüfen Ihre individuellen Erfolgschancen und begleiten Sie kompetent durch das gesamte Aneignungsverfahren.
Experten Kommentar
Der wahre Grund für herrenlose Grundstücke sind fast immer massive Altlasten. Wenn ich die Akten zu solchen Fällen auf den Tisch bekomme, zeigt sich schnell: Der Staat verzichtet selten aus purer Großzügigkeit auf sein Aneignungsrecht. Meist verbergen sich hinter den verwaisten Flächen verseuchte Böden, baufällige Ruinen oder immense Rückstände bei kommunalen Abgaben.
Wer sich auf die Jagd nach solchen vermeintlichen Schnäppchen macht, kauft unbedacht die teuerste Katze im Sack. Interessenten tun gut daran, vor dem monatelangen Kampf mit dem Grundbuchamt das Altlastenkataster zu prüfen. Sonst wird das hart erstrittene Stück Land am Ende zur absoluten Kostenfalle.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich ein herrenloses Grundstück bereits einzäunen, bevor ich offiziell im Grundbuch stehe?
NEIN. Das Einzäunen eines herrenlosen Grundstücks begründet vor der offiziellen Eintragung im Grundbuch keinerlei Eigentumsrechte oder rechtlich geschützte Positionen gegenüber Dritten oder dem Staat. Die wirksame Aneignung eines aufgegebenen Grundstücks erfordert zwingend den formellen Akt der Grundbucheintragung, da rein physische Handlungen auf der Fläche keine sachenrechtliche Wirkung entfalten.
Nach den gesetzlichen Regelungen des Bürgerlichen Gesetzbuches, insbesondere gemäß § 928 BGB, führt die bloße Inbesitznahme oder Umzäunung einer Fläche niemals zum unmittelbaren Eigentumserwerb. Der Prozess der Aneignung herrenloser Grundstücke setzt vielmehr voraus, dass der Verzicht des vorherigen Eigentümers bereits wirksam im Grundbuch vermerkt wurde. Erst wenn der neue Erwerber die notariell beglaubigte Aneignungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt eingereicht hat und der Eintragungsvermerk tatsächlich vollzogen wurde, geht das Eigentum über. Bis zu diesem Zeitpunkt bleibt das Grundstück rechtlich in einem Schwebezustand oder im Eigentum des Fiskus, falls dieser sein Aneignungsrecht bereits ausgeübt hat. Das Errichten baulicher Anlagen ohne grundbuchrechtliche Absicherung stellt daher rechtlich gesehen eine verbotene Eigenmacht gegenüber dem rechtmäßigen Eigentümer dar.
In Einzelfällen kann eine voreilige Einzäunung sogar dazu führen, dass der Staat oder andere Berechtigte Schadensersatzansprüche geltend machen, falls die Umzäunung notwendige behördliche Prüfungen behindert. Zudem schützt ein Zaun nicht vor dem Zugriff anderer Interessenten, da derjenige den Vorrang erhält, der zuerst den wirksamen Eintragungsantrag beim Grundbuchamt stellt. Eine physische Absperrung ohne Rechtstitel schafft somit keine gesicherte Anwartschaft, sondern lediglich ein erhebliches finanzielles Risiko für den ungeduldigen Bauherrn.
Unser Tipp: Investieren Sie erst dann Geld in physische Grenzsicherungen, wenn der rechtssichere Eintragungsvermerk im Grundbuch tatsächlich vorliegt. Konzentrieren Sie sich stattdessen primär auf die zeitnahe Beschaffung der notwendigen Verzichtserklärungen des Fiskus und die Beglaubigung Ihrer eigenen Aneignungserklärung durch einen Notar.
Muss ich eine neue Verzichtserklärung einholen, wenn das Grundstück zwischenzeitlich einen Eigentümer hatte?
JA, Sie müssen zwingend eine neue und aktuelle Verzichtserklärung einholen, um das Grundstück wirksam für sich beanspruchen zu können. Da durch den zwischenzeitlichen Eigentumsübergang ein völlig neuer Rechtszustand eingetreten ist, hat die historische Verzichtserklärung ihre rechtliche Wirkung gegenüber dem Grundbuchamt endgültig verloren.
Gemäß § 928 Abs. 2 BGB steht dem Fiskus des jeweiligen Bundeslandes ein gesetzliches Aneignungsrecht zu, sobald ein Eigentümer das Eigentum an seinem Grundstück durch Verzicht aufgibt. Wenn das Flurstück nach einer früheren Herrenlosigkeit durch einen Dritten rechtmäßig erworben wurde, endete der damals bestehende rechtliche Schwebezustand mit dem Grundbucheintrag des neuen Eigentümers. Tritt nun durch einen erneuten Verzicht dieses neuen Eigentümers wieder Herrenlosigkeit ein, erwacht das staatliche Aneignungsrecht des Landesfiskus nach herrschender Meinung rechtlich komplett neu zum Leben. Die alte Verzichtserklärung aus der Vergangenheit gilt als verbraucht, da sie sich ausschließlich auf den spezifischen historischen Vorgang und die damaligen Interessenlagen bezog. Das Grundbuchamt verlangt daher zwingend einen aktuellen Nachweis darüber, dass der Staat auch unter den heutigen wirtschaftlichen Bedingungen kein Eigeninteresse an der betroffenen Immobilie hat.
Ein Vertrauensschutz auf die Fortgeltung der alten Urkunde besteht in diesem Fall nicht, da jeder Eigentumswechsel die rechtliche Kontinuität der Herrenlosigkeit rechtlich wirksam unterbricht. Selbst wenn die tatsächlichen Gegebenheiten des Grundstücks seit dem ersten Verzicht identisch geblieben sind, ist die förmliche Prüfung durch die zuständige Behörde für das neue Verfahren unverzichtbar. Ohne die Vorlage einer aktuellen Negativbescheinigung wird das Grundbuchamt Ihren Antrag auf Aneignung mangels Nachweises der notwendigen Voraussetzungen regelmäßig kostenpflichtig und unter Hinweis auf die fehlende Urkunde zurückweisen.
Unser Tipp: Wenden Sie sich umgehend an den zuständigen Landesbetrieb für Bau- und Liegenschaftsmanagement und beantragen Sie dort schriftlich eine aktuelle Verzichtserklärung für das betreffende Flurstück. Vermeiden Sie es unbedingt, Ihren Antrag beim Grundbuchamt mit veralteten Unterlagen einzureichen, da dies lediglich zu einer kostenpflichtigen Ablehnung und erheblichen zeitlichen Verzögerungen führt.
Muss ich zwingend zum Notar gehen, um den Fiskalverzicht beim Grundbuchamt wirksam nachzuweisen?
JA, der Gang zum Notar ist für den wirksamen Nachweis des Fiskalverzichts und die anschließende Eigentumseintragung zwingend erforderlich. Ohne eine formgerechte Urkunde verweigert das Grundbuchamt die Bearbeitung Ihres Antrags auf Aneignung des herrenlosen Grundstücks konsequent.
Die gesetzliche Grundlage für diese strikte Anforderung findet sich in § 29 der Grundbuchordnung, der für sämtliche Eintragungen zwingend den Nachweis durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden vorschreibt. Selbst wenn Ihnen ein schriftlicher Verzicht der Finanzbehörde vorliegt, muss Ihre eigene Erklärung zur Aneignung des Grundstücks vor einem Notar abgegeben oder zumindest unterschriftlich beglaubigt werden. Das Grundbuchamt prüft die Identität der handelnden Personen sowie die Echtheit der Erklärungen äußerst streng, um die Rechtssicherheit und Verlässlichkeit des öffentlichen Registers jederzeit lückenlos zu gewährleisten. Ein einfacher Brief oder eine formlose E-Mail an das Amt erfüllt diese strengen gesetzlichen Formvorschriften in keinem Fall und führt zur sofortigen Zurückweisung Ihres gesamten Antrags.
Zwar stellt der Verzicht des Staates meist bereits eine öffentliche Urkunde dar, doch scheitert das Verfahren in der Praxis regelmäßig an der fehlenden Form der notwendigen privaten Aneignungserklärung. Es existieren im Grundbuchrecht keine Erleichterungen für Privatpersonen, weshalb auch vermeintlich eindeutige Nachweise ohne die Mitwirkung eines Notars rechtlich völlig wirkungslos für die angestrebte Eigentumsübertragung bleiben.
Unser Tipp: Vereinbaren Sie zeitnah einen Termin bei einem Notar zur Beglaubigung Ihrer Aneignungserklärung und legen Sie dort das Verzichtsschreiben der Finanzbehörde im Original vor. Vermeiden Sie formlose Schreiben an das Grundbuchamt, da diese lediglich unnötige Verwaltungsgebühren auslösen, ohne Sie Ihrem Ziel der Eintragung rechtlich näherzubringen.
Was tue ich, wenn nach meiner Aneignung plötzlich Gläubiger aus alten Grundbucheintragungen vollstrecken?
Sie müssen damit rechnen, die bestehenden Schulden des Grundstücks übernehmen oder die Zwangsversteigerung dulden zu müssen, da Belastungen stets am Objekt haften bleiben. Sie übernehmen das Grundstück mitsamt aller eingetragenen Belastungen, woraus Gläubiger auch gegen Sie als neuen Eigentümer unmittelbar vollstrecken können. Der Eigentumserwerb im Wege der Aneignung bewirkt rechtlich keine Löschung der dinglichen Rechte Dritter, weshalb die Belastungen im Grundbuch weiterhin vollumfänglich wirksam bestehen bleiben.
Das deutsche Grundbuchrecht folgt dem Realfolgeprinzip, nach dem eingetragene Lasten in den Abteilungen zwei und drei untrennbar mit dem Grundstück selbst verknüpft sind. Während die Aneignung gemäß Paragraph 928 BGB lediglich den Eigentümer in der ersten Abteilung austauscht, bleiben Hypotheken oder Grundschulden als dingliche Belastungen rechtlich vollständig unberührt bestehen. Ein Gläubiger benötigt für die Einleitung einer Zwangsvollstreckung keine persönliche Forderung gegen Sie, da die Sicherheit unmittelbar aus dem Grundbesitz verwertet werden kann. Da die Herrenlosigkeit eines Grundstücks keine bereinigende Wirkung auf das Grundbuch entfaltet, treten Sie rechtlich gesehen in die Position ein, die Verwertung des Grundstücks jederzeit dulden zu müssen.
Ein besonderes Risiko besteht darin, dass Gläubiger bei Kenntnis des neuen Eigentümers sofort ein Verfahren zur Zwangsversteigerung gemäß Paragraph 17 ZVG einleiten können, um ihre Ansprüche zu befriedigen. Sie können eine solche Versteigerung meist nur durch die vollständige Zahlung der eingetragenen Summe inklusive aufgelaufener Zinsen abwenden, was oft den eigentlichen Wert des erworbenen Landes übersteigt.
Unser Tipp: Beantragen Sie zwingend vor jeglicher Aneignungserklärung beim zuständigen Grundbuchamt einen vollständigen Auszug aller drei Abteilungen und lassen Sie diesen fachmännisch auf versteckte Belastungen prüfen. Vermeiden Sie es unbedingt, ein herrenloses Grundstück zu übernehmen, ohne die exakte Höhe der darauf lastenden Grundpfandrechte und Reallasten schriftlich verifiziert zu haben.
Hafte ich für rückständige Grundsteuern, wenn ich mich als neuer Eigentümer ins Grundbuch eintragen lasse?
ES KOMMT DARAUF AN, da Sie zwar keine persönliche Haftung für die alten Steuerschulden übernehmen, das Grundstück jedoch weiterhin als Sicherheit für diese Forderungen dient. Die Grundsteuer ruht als sogenannte öffentliche Last auf dem Objekt, weshalb die Gemeinde wegen der Rückstände direkt in Ihr neues Eigentum vollstrecken darf. Dieser rechtliche Mechanismus erlaubt es der Behörde, offene Beträge beizutreiben, völlig unabhängig davon, wer aktuell als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.
Gemäß § 12 des Grundsteuergesetzes (GrStG) ist die Steuerzahlung untrennbar mit dem jeweiligen Grundbesitz verknüpft und folgt diesem bei jedem Eigentumswechsel ohne Unterbrechung nach. Zwar bleibt der Voreigentümer der persönliche Steuerschuldner für die Zeiträume seines Besitzes, doch das Gesetz räumt der Kommune ein dingliches Recht zur Befriedigung aus dem Grundstück ein. Wenn die fälligen Beträge nicht gezahlt werden, kann die Behörde daher die Zwangsversteigerung einleiten, ohne dass Ihr fehlendes Verschulden an der Entstehung der Schulden eine rechtliche Rolle spielt. Dieser Mechanismus dient der Sicherung staatlicher Einnahmen und stellt sicher, dass öffentliche Abgaben nicht durch eine bloße Übertragung des Eigentums verloren gehen oder dauerhaft entfallen.
Diese dingliche Haftung bedeutet in der Konsequenz, dass Sie faktisch zur Zahlung gezwungen sind, wenn Sie den staatlich veranlassten Verlust Ihres neu erworbenen Eigentums wirksam verhindern möchten. Die Gemeinde muss für den Zugriff auf das Grundstück keinen persönlichen Titel gegen Sie erwirken, sondern nutzt die gesetzliche Belastung, die bereits vor Ihrem Erwerb wirksam bestand. Besonders bei herrenlosen Grundstücken können solche Rückstände über Jahre angewachsen sein und die wirtschaftliche Kalkulation des gesamten Vorgangs für Sie nachträglich erheblich belasten.
Unser Tipp: Fordern Sie vor dem Erwerb oder der Aneignung eine schriftliche Auskunft über etwaige Steuerrückstände beim zuständigen Steueramt der Gemeinde an, um böse Überraschungen zu vermeiden. Vermeiden Sie die Übernahme von Flurstücken ohne vorherige Klärung der öffentlichen Lasten, da diese Forderungen den wirtschaftlichen Wert des Objekts mindern oder sogar übersteigen können.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 33/24 – Beschluss vom 29.01.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
