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- Das Wichtigste im Überblick
- Wie funktioniert das Aneignungsrecht an herrenlosen Grundstücken?
- Wie regelt das Gesetz den Eigentumserwerb an einem herrenlosen Grundstück?
- Warum scheiterte die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch?
- Wer darf die Aneignung eines ursprünglich herrenlosen Grundstücks beanspruchen?
- Was bedeutet der fehlende Nachweis des Verzichts für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Habe ich ein Vorrangrecht, wenn ich ein herrenloses Grundstück bereits seit vielen Jahren bewirtschafte?
- Verliere ich meine investierten Notarkosten, wenn der Staat sein Vorrecht erst nachträglich ausübt?
- Muss die Verzichtserklärung des Landes zwingend notariell beglaubigt sein oder reicht ein einfaches Behördenschreiben?
- Welche Möglichkeiten habe ich, wenn die Behörde meine Anfrage zur Verzichtserklärung einfach ignoriert?
- Muss ich Räumungsklagen gegen Nachbarn finanzieren, die das herrenlose Grundstück bisher illegal genutzt haben?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 Wx 62/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt
- Datum: 29.01.2025
- Aktenzeichen: 12 Wx 62/24
- Verfahren: Beschwerde gegen verweigerten Grundbucheintrag
- Rechtsbereiche: Grundbuchrecht, Grundstücksrecht
- Relevant für: Grundstückskäufer, Notare, staatliche Liegenschaftsverwaltungen
Privatpersonen tragen herrenlose Grundstücke nur ein, wenn das Bundesland offiziell auf sein Vorrangrecht verzichtet.
- Das Bundesland darf sich jedes herrenlose Grundstück vor allen anderen Personen aneignen.
- Es ist egal, warum das Grundstück keinen rechtlichen Eigentümer mehr hat.
- Das Grundbuchamt fordert ein offizielles Dokument über den Verzicht des Staates.
- Das Amt trägt niemanden ohne dieses Dokument als neuen Eigentümer ein.
Wie funktioniert das Aneignungsrecht an herrenlosen Grundstücken?
Ein Waldstück ohne Eigentümer wirkt auf den ersten Blick wie ein Relikt aus vergangenen Zeiten. Doch auch in der modernen Immobilienwelt gibt es Flächen, die im amtlichen Register schlichtweg als herrenlos geführt werden. Ein Immobilieninteressent aus Sachsen-Anhalt entdeckte genau so ein Flurstück und wollte die verwaiste Fläche offiziell übernehmen. Er ging zu einem Notar, verfasste eine entsprechende Erklärung und reichte diese bei der zuständigen Behörde ein. Sein Plan war es, sich das Land unkompliziert anzueignen und sich als rechtmäßigen Besitzer eintragen zu lassen.
Das zuständige Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt musste sich in einem aktuellen Fall mit der Frage beschäftigen, wem ein solches Stück Land eigentlich zusteht (Beschluss vom 29.01.2025, Aktenzeichen 12 Wx 62/24). Der juristische Streit entzündete sich an einem alten Liegenschaftsbuch aus der Gemarkung J., in dem ein bestimmtes Flurstück über Jahrzehnte ohne ein reguläres Grundbuchblatt existierte. Nachdem die Behörden im Jahr 2020 trotz intensiver Recherchen keinen Besitzer ausfindig machen konnten, legten sie von Amts wegen ein neues Blatt an. In der ersten Abteilung vermerkten die Beamten offiziell den Status der Herrenlosigkeit.
Der Antragsteller sah in diesem Eintragungstext eine historische Chance. Er gab Ende des Jahres 2023 eine notariell beglaubigte Aneignungserklärung ab und forderte das Amt auf, ihn als neuen rechtmäßigen Eigentümer zu vermerken. Die Beamten weigerten sich jedoch und pochten auf ein Vorrecht des Staates. Ohne eine offizielle Freigabe durch das Land Sachsen-Anhalt, so die Behörde, dürfe niemand einfach ein Stück Natur für sich beanspruchen.
Wie regelt das Gesetz den Eigentumserwerb an einem herrenlosen Grundstück?
Um den Streitfall zu verstehen, muss man einen Blick in die Mechanismen des Zivilrechts werfen. Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht in dem Paragrafen 928 BGB eine klare Rangfolge vor. Wenn ein Mensch sein Grundstück aufgibt, spricht die Rechtswissenschaft von einer Dereliktion. Der bisherige Besitzer verzichtet offiziell auf seine Rechte, wodurch die Fläche in einen herrenlosen Zustand übergeht. In diesem Moment greift jedoch ein besonderer Schutzmechanismus zugunsten der Allgemeinheit ein.
Das Gesetz räumt dem Fiskus – also der Staatskasse des jeweiligen Bundeslandes – ein exklusives Aneignungsrecht ein. Der Staat hat das Privileg, sich die verwaiste Fläche als Erster anzueignen. Möchte eine Privatperson das Land erwerben, geht das nur, wenn der Staat zuvor ausdrücklich auf dieses Vorrecht verzichtet. Ein solcher Verzicht muss in einer strengen Form geschehen. Nach dem Paragrafen 29 der Grundbuchordnung (GBO) reicht ein einfacher Brief nicht aus. Das Land muss eine formgerechte, siegelversehene Erklärung abgeben, bevor ein Bürger zum Zuge kommen kann.
Zusätzlich spielen spezielle Vorschriften für die Führung der Register eine Rolle. Der Paragraf 118 GBO verpflichtet die Ämter, bei unklaren Verhältnissen intensiv nach dem wahren Eigentümer zu forschen. Bleiben diese Ermittlungen erfolglos, erlaubt der Paragraf 122 GBO die Neuanlage eines Registerblatts mit dem Vermerk der Herrenlosigkeit. Genau dieses Prozedere hatten die Beamten in Sachsen-Anhalt durchlaufen, bevor der Immobilieninteressent auf den Plan trat. Das juristische Spannungsfeld entstand, weil die Gesetze zwar den Fall einer aktiven Aufgabe regeln, aber Spielraum für historische Besonderheiten lassen.
In der Praxis ist die gesetzlich geforderte Verzichtserklärung des Fiskus keine bloße Formsache, die man automatisch erhält. Die Landesbehörden (oft Finanz- oder Immobilienverwaltung) prüfen bei solchen Anfragen wirtschaftlich: Hat das Grundstück einen Marktwert, übt der Staat sein Aneignungsrecht meist selbst aus, um die Fläche anschließend regulär zu verkaufen. Die Hoffnung auf ein „kostenloses“ Grundstück erfüllt sich daher meist nur bei objektiv wertlosen oder stark belasteten Flächen (z. B. durch Altlasten).
Warum scheiterte die Eintragung als Eigentümer in das Grundbuch?
Das Amtsgericht Gardelegen agierte in diesem Fall als das zuständige Grundbuchamt. Die Rechtspfleger prüften den Antrag des Mannes und erließen Anfang Januar 2024 eine sogenannte Zwischenverfügung. Sie teilten dem Interessenten mit, dass sein Antrag ein entscheidendes Hindernis aufweise: Es fehle der Nachweis über die Verzichtserklärung des Landes Sachsen-Anhalt. Solange der Staat nicht in der vorgeschriebenen Form nach dem Paragrafen 29 GBO abgewinkt habe, sei eine Umschreibung rechtlich völlig ausgeschlossen.
Der Mann ließ diese Forderung nicht auf sich sitzen und widersprach vehement. Er entwickelte eine komplexe juristische Argumentation, die sich auf den Unterschied zwischen einer aktiven Aufgabe und einer historischen Gegebenheit stützte. Nach seiner Lesart des Artikels 190 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) gelte das staatliche Vorrecht ausschließlich für Flächen, die durch eine bewusste Dereliktion eines Vorbesitzers herrenlos geworden seien. Das begehrte Flurstück sei jedoch nicht aufgegeben worden, sondern von Alters her schon immer ohne Besitzer gewesen.
Der Antragsteller argumentierte, bei einer derartigen ursprünglichen Herrenlosigkeit existiere überhaupt kein Vorrecht der Landeskasse. Folglich müsse der Staat auch nicht auf etwas verzichten, was er gar nicht besitze. Jeder Dritte könne sich das Land durch eine simple notarielle Erklärung aneignen. Die Beamten in Gardelegen ließen sich von dieser historischen Differenzierung nicht überzeugen. Sie wiesen den Antrag im November 2024 formell zurück. Der Mann legte daraufhin Beschwerde ein, der das Amtsgericht im Dezember 2024 nicht abhalf. So landete der Konflikt zur finalen Klärung auf dem Tisch des Oberlandesgerichts.
Wer darf die Aneignung eines ursprünglich herrenlosen Grundstücks beanspruchen?
Die Richter am Oberlandesgericht zerpflückten die Argumentation des Mannes in allen wesentlichen Punkten. Sie stellten klar, dass der juristische Unterschied zwischen einer aktiven Grundstücksaufgabe und einer historischen Vakanz in der Praxis keine Rolle spielt. Die entscheidende Rechtsfrage drehte sich einzig darum, ob das fiskalische Vorrecht bedingungslos für jede Form der Herrenlosigkeit gilt.
Das staatliche Privileg duldet keine Ausnahmen
Das Gericht unterzog die Gesetzeslage einer detaillierten Prüfung und stellte sich vollumfänglich hinter die Rechtsauffassung der ersten Instanz. Das Aneignungsrecht des Staates ist tief im bürgerlichen Recht verankert und zieht seine Legitimation sowohl aus dem Paragrafen 928 Absatz 2 BGB als auch aus dem Artikel 190 EGBGB. Die Richter machten deutlich, dass der Staat nicht tatenlos zusehen muss, wie sich Privatpersonen herrenloses Land sichern.
Um diese Sichtweise zu untermauern, zog der Senat weitreichende Präzedenzfälle heran. Die Richter verwiesen auf einen historischen Beschluss des Oberlandesgerichts Oldenburg vom 20. Juni 1963 (Aktenzeichen 3 Wx 32/62) sowie auf wegweisende Urteile des Bundesgerichtshofs. Sowohl ein BGH-Urteil vom 1. Juni 1989 (Aktenzeichen III ZR 286/87) als auch ein BGH-Beschluss vom 10. Mai 2007 (Aktenzeichen V ZB 6/07) stützen die herrschende Lehre. Diese besagt eindeutig, dass der Fiskus ein universelles Zugriffsrecht besitzt.
gleichgültig wodurch die Herrenlosigkeit eingetreten ist und ob es sich um eine ursprüngliche oder nachträgliche Herrenlosigkeit handelt
Mit dieser klaren Feststellung wischte das Gericht die feinsinnige Unterscheidung des Antragstellers vom Tisch. Es spielt schlichtweg keine Rolle, ob ein Bauer sein Feld vor zehn Jahren aufgegeben hat oder ob ein Waldstück seit den Aufzeichnungen des neunzehnten Jahrhunderts niemanden gehörte. Das Land Sachsen-Anhalt hat immer den ersten Zugriff. Erst wenn die Behörden des Landes nach einer formellen Prüfung entscheiden, dass sie die Fläche nicht in den Staatsbesitz überführen wollen, wird der Weg für private Interessenten frei.
Ein genauer Blick auf den Grundstückswert
Neben dem grundsätzlichen Streit um die Besitzverhältnisse mussten die Richter auch den finanziellen Wert des Verfahrens bestimmen. Dieser sogenannte Geschäftswert ist entscheidend für die Berechnung der Gerichts- und Notarkosten. Der Antragsteller hatte versucht, den Wert der Fläche extrem gering zu halten. Er behauptete, der auf dem Land stehende Baumbestand sei praktisch wertlos und stelle keinen werthaltigen Bestandteil dar.
Die Richter ließen sich von dieser Behauptung nicht blenden und nutzten moderne Hilfsmittel für die Wahrheitsfindung. Ein einfacher Blick auf die öffentlich zugänglichen Luftaufnahmen eines bekannten Kartendienstes genügte dem Senat, um die Angaben des Mannes zu widerlegen. Auf den Satellitenbildern war deutlich ein dichter Baumbestand zu erkennen. Ein Grundstück mit Bäumen kann nicht mit einem Wert von null Euro in die Bücher eingehen. Das Gericht ermittelte den Verkehrswert in zwei logischen Schritten:
- Bodenrichtwert der reinen Forstfläche: 0,30 Euro pro Quadratmeter
- Wert des sichtbaren Baumbestandes: 0,70 Euro pro Quadratmeter
- Gesamtwert des Flurstücks: 1,00 Euro pro Quadratmeter
Bei einer ermittelten Fläche von über zwölf Hektar summierte sich dies auf einen exakten Beschwerdewert von 12.310,00 Euro. Diese präzise Berechnung durch die Richter sicherte eine faire Grundlage für die anschließende Kostenverteilung.
Viele Betroffene unterschätzen die heutigen Ermittlungsmöglichkeiten der Justiz bei der Kostenfestsetzung. Erfahrungsgemäß verlassen sich Gerichte längst nicht mehr blind auf die Angaben der Antragsteller zum Grundstückszustand. Der gerichtliche Blick auf Satellitenbilder und Online-Bodenrichtwertkarten gehört mittlerweile zum Standard. Wer hier den Wert künstlich kleinrechnet (z. B. „wertloses Gestrüpp“ statt Wald), riskiert nicht nur eine teure Nachberechnung, sondern beschädigt auch seine Glaubwürdigkeit im Verfahren massiv.
Was bedeutet der fehlende Nachweis des Verzichts für die Praxis?
Das weitreichende Urteil des Oberlandesgerichts Sachsen-Anhalt beseitigt rechtliche Grauzonen beim Umgang mit scheinbar herrenlosen Immobilien. Wer ein solches Grundstück im amtlichen Register entdeckt, kann sich nicht einfach durch einen Gang zum Notar zum neuen Gutsherren machen. Der Staat wacht mit wachsamen Augen über sein Territorium und lässt sich sein im Gesetz verankertes Vorrecht nicht durch historische Haarspaltereien nehmen.
Für den Antragsteller hat diese Niederlage direkte finanzielle Konsequenzen. Da er mit seiner Beschwerde vollständig gescheitert ist, muss er die gesamten Kosten des Verfahrens tragen. Die Gerichtsgebühren richten sich dabei nach dem vom Gericht festgesetzten Wert von knapp über zwölftausend Euro. Der Beschluss ist zudem endgültig. Die Richter sahen keine grundsätzliche rechtliche Notwendigkeit, den Fall an eine höhere Instanz weiterzureichen und verweigerten die Zulassung der Rechtsbeschwerde. Die Fläche bleibt somit herrenlos, bis das Land Sachsen-Anhalt eine offizielle Entscheidung über seine eigenen Ansprüche trifft.
Herrenloses Grundstück entdeckt? Rechtssicher zum Eigentum
Die Aneignung herrenloser Flächen ist rechtlich hochkomplex und scheitert in der Praxis oft am gesetzlichen Vorrang des Staates. Unsere Rechtsanwälte prüfen für Sie die Erfolgsaussichten Ihres Vorhabens und unterstützen Sie bei der rechtssicheren Kommunikation mit Behörden und dem Grundbuchamt. So vermeiden Sie kostspielige Verfahrensfehler und klären frühzeitig ab, ob ein staatlicher Verzicht in Ihrem Fall realistisch ist.
Experten Kommentar
Das wahre Problem herrenloser Flächen findet sich in keinem amtlichen Grundbuch. Draußen vor Ort haben angrenzende Nachbarn das verwaiste Land über Jahrzehnte oft stillschweigend vereinnahmt, Zäune verschoben oder es als private Holzablage missbraucht. Sobald ich für Mandanten eine erfolgreiche Aneignung durchsetze, erben diese solche handfesten Grenzkonflikte direkt mit.
Die anfängliche Euphorie über den Erwerb weicht spätestens beim ersten Gang über das Grundstück der harten Realität. Ich bereite dann nicht selten direkt Räumungsklagen gegen unkooperative Anlieger vor, um die offiziellen Grundstücksgrenzen wiederherzustellen. Das vermeintliche Natur-Schnäppchen mutiert so extrem schnell zum nervenaufreibenden Dauerstreit.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Habe ich ein Vorrangrecht, wenn ich ein herrenloses Grundstück bereits seit vielen Jahren bewirtschafte?
NEIN, auch eine jahrzehntelange Nutzung oder Pflege eines herrenlosen Grundstücks begründet rechtlich kein Vorrangrecht gegenüber anderen Interessenten oder dem Staat. Gemäß § 928 Absatz 2 BGB steht das exklusive Aneignungsrecht für herrenlose Grundstücke ausschließlich dem Fiskus des Bundeslandes zu, in dem das betreffende Areal liegt. Das Gesetz sieht für diesen speziellen Fall der Herrenlosigkeit keinerlei automatische Privilegierung durch bloße Bewirtschaftung oder Inbesitznahme vor.
Das staatliche Aneignungsrecht ist als ein absolutes Vorrecht ausgestaltet, welches unabhängig von der tatsächlichen Nutzung durch Dritte oder moralischen Ansprüchen aus einer langjährigen Pflege besteht. Solange der Staat nicht förmlich auf sein Aneignungsrecht verzichtet hat, bleibt jede Form der Bewirtschaftung durch Privatpersonen rechtlich gesehen eine bloße Nutzung ohne Aussicht auf einen automatischen Eigentumserwerb. Die im deutschen Recht bekannte Ersitzung (Eigentumserwerb durch Zeitablauf) findet bei herrenlosen Grundstücken gegenüber dem Fiskus keine Anwendung, da das staatliche Aneignungsrecht den Prozess der Eigentumsübertragung strikt regelt. Erst wenn die zuständige Behörde eine Verzichtserklärung abgibt, öffnet sich der Weg für private Interessenten, wobei auch dann meist ein geregeltes Verkaufsverfahren oder eine notarielle Aneignungserklärung unter Beachtung formaler Vorgaben erforderlich ist.
Ein praktischer Vorteil aus der langjährigen Nutzung kann sich jedoch ergeben, wenn das Bundesland kein eigenes Interesse an der Verwertung des Grundstücks hat und bereit ist, sein Aneignungsrecht gegen eine Entschädigung oder im Rahmen eines Verkaufs an Sie abzutreten. In solchen Fällen wird die Behörde oft prüfen, ob durch die bisherige Bewirtschaftung bereits eine enge Bindung zum Nachbargrundstück besteht, was im Ermessensspielraum der Verwaltung bei der Entscheidung über einen Verzicht zugunsten eines bestimmten Nutzers durchaus eine Rolle spielen kann.
Unser Tipp: Nehmen Sie zeitnah Kontakt mit der zuständigen Immobilienverwaltung Ihres Bundeslandes auf und beantragen Sie förmlich eine Verzichtserklärung des Fiskus bezüglich des Aneignungsrechts für das konkret bezeichnete Flurstück. Vermeiden Sie es, ohne rechtliche Absicherung weitere hohe Investitionen in das Grundstück zu tätigen, da diese Ihre Verhandlungsposition gegenüber dem Staat rechtlich nicht stärken.
Verliere ich meine investierten Notarkosten, wenn der Staat sein Vorrecht erst nachträglich ausübt?
JA. Die bereits gezahlten Notarkosten für die Beurkundung einer Aneignungserklärung gehen verloren, wenn der Staat sein gesetzliches Vorrecht zur Aneignung herrenloser Grundstücke tatsächlich wahrnimmt. Da der Staat sein Recht nicht erst nachträglich schafft, sondern dieses von Gesetzes wegen bereits besteht, stellt die Beauftragung des Notars ohne vorherige Verzichtserklärung eine spekulative Vorleistung auf eigenes finanzielles Risiko dar.
Der rechtliche Grund liegt in der gesetzlichen Priorität des Staates gemäß § 928 BGB bei herrenlosen Immobilien, die nach einem Eigentumsverzicht des Vorbesitzers entstanden sind. Solange das zuständige Land nicht formell und in grundbuchmäßiger Form auf sein Aneignungsrecht verzichtet hat, bleibt jeder private Antrag auf Eigentumserwerb rechtlich wirkungslos und muss zwangsläufig vom Grundbuchamt zurückgewiesen werden. Da Sie den Notar jedoch mit der Erstellung der Urkunde beauftragt haben, entsteht die Gebührenschuld gegenüber dem Notar unabhängig vom späteren Erfolg der Grundbucheintragung unmittelbar durch die Tätigkeit des Amtsträgers. In der Konsequenz müssen Sie die entstandenen Verfahrenskosten vollständig selbst tragen, da keine Rechtsgrundlage existiert, die den Fiskus zur Erstattung von Aufwendungen für vorzeitige Anträge verpflichten würde.
Ein Erstattungsanspruch kann lediglich dann entstehen, wenn die zuständige Behörde Ihnen gegenüber zuvor eine verbindliche Zusage zum Verzicht erteilt hat und diese Zusage später entgegen den Grundsätzen von Treu und Glauben widerrufen wird. Solche Amtshaftungsansprüche sind jedoch in der Praxis äußerst selten, da ein bloßes Schweigen der Behörde niemals als wirksamer Verzicht auf das staatliche Aneignungsrecht gewertet werden darf.
Unser Tipp: Beantragen Sie zwingend zuerst die schriftliche Verzichtserklärung der zuständigen Landesfinanzbehörde und beauftragen Sie den Notar erst dann mit der Aneignungserklärung, wenn Ihnen dieses Dokument bereits physisch vorliegt. Vermeiden Sie es, Gebühren für Urkunden auszulösen, deren rechtliche Grundlage noch unter dem Vorbehalt staatlicher Zustimmung steht.
Muss die Verzichtserklärung des Landes zwingend notariell beglaubigt sein oder reicht ein einfaches Behördenschreiben?
NEIN, ein einfaches Behördenschreiben reicht rechtlich nicht aus. Die Verzichtserklärung des Staates muss zwingend in einer formgerechten, siegelversehenen Fassung vorliegen, damit das zuständige Grundbuchamt den Eigentumsübergang an einem herrenlosen Grundstück rechtssicher vollziehen kann. Diese strenge Formvorschrift dient primär der Verlässlichkeit des Grundbuchs und verhindert die Eintragung auf Basis informeller oder potenziell fehlerhafter Dokumente.
Die rechtliche Grundlage für diese strikte Anforderung findet sich in § 29 der Grundbuchordnung (GBO), welcher für sämtliche Eintragungen öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunden zwingend vorschreibt. Da Behörden im Regelfall über ein offizielles Dienstsiegel verfügen, erfolgt der Nachweis hier durch eine gesiegelte Erklärung, die einer notariellen Beglaubigung rechtlich vollständig gleichgestellt ist. Ohne ein solches Dokument darf der Rechtspfleger beim Grundbuchamt die notwendige Eintragung nicht vornehmen, da ein formloser Brief kein zulässiges Beweismittel im strengen Grundbuchverfahren darstellt. Die Behörde muss also explizit bestätigen, dass sie auf ihr Aneignungsrecht verzichtet, und dies durch ihr Dienstsiegel gegenüber dem Amt formwirksam legitimieren.
Obwohl die siegelversehene Erklärung die gängige Praxis für staatliche Stellen darstellt, könnte theoretisch auch eine notarielle Beurkundung des Verzichts denselben Zweck erfüllen, was jedoch aufgrund des höheren Kostenaufwands unüblich ist. Wichtig ist zudem, dass das Dokument den Verzicht zweifelsfrei und unbedingt erklärt, da Bedingungen oder zeitliche Befristungen in der Erklärung oft zu einer sofortigen Ablehnung durch das Grundbuchamt führen. In der Praxis scheitern viele Anträge bereits an dieser ersten Hürde, weil die Antragsteller lediglich eine informelle E-Mail oder einen einfachen Brief der Finanzbehörde als Nachweis einreichen.
Unser Tipp: Verlangen Sie von der zuständigen Behörde ausdrücklich eine Verzichtserklärung in der für das Grundbuchamt erforderlichen Form gemäß § 29 GBO mit Dienstsiegel. Vermeiden Sie es, sich mit einfachen Antwortschreiben oder E-Mails zufrieden zu geben, da diese rechtlich wertlos für das Grundbuchverfahren sind und lediglich Zeit kosten.
Welche Möglichkeiten habe ich, wenn die Behörde meine Anfrage zur Verzichtserklärung einfach ignoriert?
Wenn die Behörde Ihre Anfrage ignoriert, stehen Ihnen nur begrenzte rechtliche Mittel zur Verfügung, da kein gesetzlicher Anspruch auf die Erteilung einer staatlichen Verzichtserklärung im Rahmen des Aneignungsrechts besteht. Solange die Verwaltung nicht aktiv auf ihr Vorrecht verzichtet, bleibt die rechtliche Position des Staates bestehen und verhindert damit wirksam den privaten Erwerb des herrenlosen Grundstücks.
Das staatliche Aneignungsrecht gemäß § 928 Abs. 2 BGB wird von den Finanzbehörden nach rein wirtschaftlichen Gesichtspunkten geprüft, wobei die Verwaltung wie ein privater Marktteilnehmer über ihre Interessen entscheiden darf. Da kein klassischer Verwaltungsakt vorliegt, sondern ein fiskalisches Privileg ausgeübt wird, begründet die bloße Untätigkeit der Behörde keine automatische Erwerbsmöglichkeit für interessierte Dritte. Rechtlich bedeutet das Schweigen der Verwaltung, dass die notwendige Bedingung für eine wirksame Aneignung durch einen Privaten nicht erfüllt ist und das Grundstück somit rechtlich herrenlos verbleibt. Sie können die Behörde nicht dazu zwingen, zu Ihren Gunsten auf einen potenziellen Vermögenswert zu verzichten, da die gesetzliche Regelung primär den staatlichen Zugriffsschutz bezweckt.
Eine Ausnahme bildet lediglich die Möglichkeit, nach einer Wartezeit von mindestens drei Monaten eine Untätigkeitsklage gemäß § 75 VwGO zu erheben, um eine verbindliche Entscheidung zu erzwingen. Dies führt in der Praxis jedoch meist nur dazu, dass die Behörde den Verzicht förmlich ablehnt, was Ihnen den Erwerb weiterhin versperrt, aber zumindest für rechtliche Klarheit über die staatliche Position sorgt.
Unser Tipp: Senden Sie der Behörde eine letzte schriftliche Fristsetzung per Einschreiben und kündigen Sie nach Ablauf von drei Monaten seit Antragstellung eine Untätigkeitsklage sachlich an. Vermeiden Sie den voreiligen Gang zum Notar ohne schriftlichen Verzicht, da eine solche Aneignungserklärung rechtlich unwirksam ist und lediglich unnötige Gebühren auslöst.
Muss ich Räumungsklagen gegen Nachbarn finanzieren, die das herrenlose Grundstück bisher illegal genutzt haben?
JA, Sie müssen die Kosten für Räumungsklagen selbst tragen, sobald Sie als neuer Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind. Nach der erfolgreichen Aneignung eines herrenlosen Grundstücks gehen sämtliche Eigentümerrechte sowie die finanzielle Verantwortung für die Durchsetzung von Herausgabeansprüchen gegen unberechtigte Nutzer vollständig auf Sie über. Vor Ihrer offiziellen Eintragung fehlt Ihnen hingegen die notwendige rechtliche Befugnis für gerichtliche Schritte.
Der gesetzliche Anspruch auf die Beseitigung von Beeinträchtigungen sowie auf Herausgabe des Grundstücks ergibt sich maßgeblich aus den Paragrafen 985 und 1004 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese Rechte stehen jedoch ausschließlich dem rechtmäßigen Eigentümer zu, weshalb Sie erst nach dem Abschluss des Aneignungsverfahrens und der Eintragung im Grundbuch klagebefugt sind. Solange das Grundstück offiziell herrenlos bleibt, existiert kein Träger der Eigentumsrechte, der gegen die illegale Nutzung durch Dritte rechtlich wirksam vorgehen könnte. Da Sie das Grundstück im Zustand der Herrenlosigkeit übernehmen, begründen Sie ein originäres Eigentumsverhältnis und müssen die gerichtlichen Kosten zur Räumung des Geländes als Teil Ihrer persönlichen Investitionskosten betrachten.
Es ist dabei wichtig zu beachten, dass Ihnen Entschädigungsansprüche für die unbefugte Nutzung des Grundstücks gemäß Paragraf 987 BGB erst ab dem Zeitpunkt Ihrer Eintragung als Eigentümer zustehen können. Für den Zeitraum, in dem das Grundstück herrenlos war, können Sie hingegen keine rückwirkende Nutzungsentschädigung von den Nachbarn verlangen, da zu dieser Zeit kein verletztes Eigentumsrecht vorlag. Diese zeitliche Zäsur markiert die klare Grenze zwischen dem rechtlosen Zustand der Herrenlosigkeit und Ihrer vollen finanziellen Verantwortung als neuer Grundstückseigentümer.
Unser Tipp: Kalkulieren Sie das Kostenrisiko für notwendige Räumungsprozesse und Anwaltsgebühren bereits vor Einleitung des Aneignungsverfahrens fest in Ihr Budget ein. Vermeiden Sie es unbedingt, Dritten mit Klagen zu drohen, bevor Ihre eigene Eigentümerstellung durch die Eintragung im Grundbuch rechtssicher nachgewiesen ist.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
Oberlandesgericht Sachsen-Anhalt – Az.: 12 Wx 62/24 – Beschluss vom 29.01.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
