Contact for English speaking clientsDen Anspruch auf die Maklerprovision forderte ein Hamburger Immobilienmakler ein, nachdem eine Interessentin das Haus besichtigte, am Ende aber ihr Lebensgefährte den Kaufvertrag unterzeichnete. Das Paar verweigerte die Zahlung wegen falscher Quadratmeterangaben im Exposé und versuchte, den Vertrag wegen einer arglistigen Täuschung anzufechten.
Übersicht:
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer hat Anspruch auf die Maklerprovision, wenn der Partner kauft?
- Wann kommt ein Abschluss eines Maklervertrags zustande?
- Warum stritten die Parteien über die Provision und die Wohnfläche?
- Wie beurteilte das Landgericht Hamburg die Rechtslage?
- Was bedeutet das Urteil für Käufer und Verkäufer?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt die wirtschaftliche Identität auch, wenn wir beim Erstkontakt noch kein festes Paar waren?
- Hafte ich für die Provision, wenn mein Partner kauft, obwohl ich den Maklervertrag unterschrieb?
- Wie beweise ich rechtlich, dass der Makler die falsche Wohnfläche im Exposé bewusst verschwiegen hat?
- Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Immobilienfinanzierung wegen falscher Quadratmeterangaben im Exposé scheitert?
- Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn der Kaufvertrag nachträglich wegen einer arglistigen Täuschung angefochten wird?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 311 O 155/23
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Landgericht Hamburg
- Datum: 20.06.2025
- Aktenzeichen: 311 O 155/23
- Verfahren: Klage auf Maklerprovision
- Rechtsbereiche: Maklerrecht
- Relevant für: Immobilienmakler, Hauskäufer, Lebensgefährten
Käufer müssen die Maklerprovision zahlen, wenn ihr Partner das Haus durch den Makler kauft.
- Makler erhalten Provision durch die Anfrage auf ein Exposé mit klarem Preishinweis.
- Partner zahlen gemeinsam, wenn einer von beiden das Haus durch den Makler kauft.
- Käufer können den Maklervertrag nach Ablauf eines Jahres nicht mehr rechtlich wirksam widerrufen.
- Makler haften nur bei absichtlicher Täuschung für falsche Informationen des Verkäufers über das Objekt.
- Käufer müssen falsche Angaben des Maklers zur Wohnfläche vor Gericht lückenlos beweisen.
Wer hat Anspruch auf die Maklerprovision, wenn der Partner kauft?
Ein Traumhaus in Hamburg, eine schnelle Einigung, aber am Ende ein langer Streit um viel Geld: Das Landgericht Hamburg musste in einem komplexen Fall entscheiden, wann eine Maklerfirma ihren Anspruch auf die Maklerprovision durchsetzen kann. Im Zentrum stand ein Paar, das versuchte, die Courtage von über 58.000 Euro zu umgehen. Die Strategie der Kaufinteressenten stützte sich auf zwei Argumente: Zum einen habe der Lebensgefährte das Haus gekauft, nicht die ursprüngliche Interessentin, die den Makler kontaktierte. Zum anderen seien die Angaben zur Wohn- und Nutzfläche im Exposé falsch gewesen, weshalb man sich getäuscht fühlte.
Der Fall zeigt eindrücklich, wie Gerichte die sogenannte „wirtschaftliche Identität“ bewerten und welche strengen Fristen für den Widerruf vom Maklervertrag gelten. Für Immobilienkäufer und Makler liefert das Urteil vom 20.06.2025 (Az. 311 O 155/23) wichtige Klarheit darüber, wie weit die Haftung des Maklers für die Flächenangaben tatsächlich reicht.
Wann kommt ein Abschluss eines Maklervertrags zustande?
Um den Streit zu verstehen, ist ein Blick auf die rechtlichen Grundlagen unerlässlich. Nach § 652 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) entsteht ein Provisionsanspruch, wenn ein Maklervertrag geschlossen wurde, der Makler eine Nachweis- oder Vermittlungstätigkeit erbracht hat und der Hauptvertrag – also der Kaufvertrag – daraufhin zustande kam.
Vielen Laien ist nicht bewusst, dass der Abschluss eines Maklervertrags selten schriftlich mit Unterschrift erfolgt. In der Praxis geschieht dies meist konkludent, also durch schlüssiges Verhalten. Wenn ein Interessent ein Exposé anfordert, in dem ein Provisionsverlangen in einem Exposé eindeutig formuliert ist (z. B. „3,57 % Käuferprovision“), und anschließend die Dienste des Maklers in Anspruch nimmt – etwa durch die Vereinbarung eines Besichtigungstermins –, gilt der Vertrag als geschlossen.
Das Problem der Personenverschiedenheit
Rechtlich kompliziert wird es, wenn Person A den Makler kontaktiert, aber Person B am Ende den Kaufvertrag beim Notar unterschreibt. Formal sind Maklerkunde und Käufer dann nicht identisch. Die Rechtsprechung hat hierfür jedoch den Begriff der „wirtschaftlichen Kongruenz“ entwickelt. Besteht zwischen den beiden Personen eine besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Bindung, kann der Makler seine Zahlung einer Käuferprovision trotzdem verlangen. Dies verhindert, dass Paare oder Geschäftspartner die Provision umgehen, indem sie einfach den Vertragspartner austauschen.
Widerruf und Anfechtung
Zusätzlich spielen verbraucherschützende Normen eine Rolle. Da Maklerverträge oft über das Internet oder E-Mail (Fernabsatz) angebahnt werden, steht Verbrauchern ein Widerrufsrecht zu. Doch dieses Recht gilt nicht ewig. Das Gesetz sieht in § 356 Abs. 3 Satz 2 BGB eine absolute Höchstfrist vor.
Parallel dazu steht die Anfechtung wegen einer arglistigen Täuschung gemäß § 123 BGB im Raum. Wer behauptet, über wesentliche Eigenschaften einer Immobilie belogen worden zu sein, kann den Vertrag anfechten oder Schadensersatz fordern. Hierbei muss jedoch bewiesen werden, dass der Makler vorsätzlich handelte – ein Vorwurf, der vor Gericht schwer wiegt und noch schwerer zu belegen ist.
Warum stritten die Parteien über die Provision und die Wohnfläche?
Die Geschichte begann im Jahr 2020. Der ursprüngliche Eigentümer einer Immobilie beauftragte die Maklerfirma mit dem Verkauf seines Hauses. Ein Mitarbeiter der Firma erstellte ein Exposé, das auf einer Wohn- und Nutzflächenberechnung eines externen Gutachters basierte. Ausgewiesen waren rund 259 Quadratmeter Fläche und eine Außenprovision von 3,57 Prozent.
Im Oktober 2020 meldete sich eine Interessentin über ein Immobilienportal. Sie erhielt das Exposé mit dem deutlichen Hinweis auf die Provision. Wenige Tage später besichtigte sie das Haus gemeinsam mit einem Mitarbeiter der Maklerfirma. Doch gekauft hat sie nicht.
Stattdessen trat kurz darauf ihr Lebensgefährte auf den Plan. Er erklärte gegenüber dem Maklerbüro, er wolle das Objekt allein erwerben. Es folgten weitere Besichtigungen und Einsichtnahmen in die Bauakte. Ende November 2020 unterzeichnete der Mann den Kaufvertrag beim Notar für 1,63 Millionen Euro. Als die Rechnung über 58.191 Euro Courtage eintraf, weigerte sich das Paar zu zahlen.
Der Vorwurf der Täuschung
Die Käuferseite ging zum Gegenangriff über. Der neue Eigentümer behauptete, das ausgebaute Dachgeschoss sei baurechtlich gar nicht als Wohnraum genehmigt. Die im Exposé angegebene Fläche von 259 Quadratmetern sei daher falsch; die tatsächliche Wohnfläche liege nur bei ca. 210 Quadratmetern. Er warf dem Maklerbüro und dessen Mitarbeiter eine arglistige Täuschung bei der Wohnfläche vor.
Die Argumentation der Beklagten lautete:
- Kein Vertrag mit der Frau, da sie nicht kaufte.
- Kein Vertrag mit dem Mann, da er das Exposé nicht initial angefordert hatte.
- Hilfsweise: Widerruf des Vertrages.
- Anfechtung wegen Betrugs und Forderung von 180.000 Euro Schadensersatz.
Die Maklerfirma hielt dagegen: Die Frau und der Mann seien Lebensgefährten, womit eine wirtschaftliche Einheit vorliege. Zudem habe man sich auf die Angaben des Verkäufers und des Gutachters verlassen, eine Pflichtverletzung durch den Immobilienmakler liege nicht vor.
Wie beurteilte das Landgericht Hamburg die Rechtslage?
Das Landgericht Hamburg fällte ein klares Urteil zugunsten der Maklerfirma. Die Zivilkammer verurteilte das Paar als Gesamtschuldner zur Zahlung der vollen Provision nebst Zinsen. Die Widerklage auf Schadensersatz wurde abgewiesen. Die Begründung des Gerichts ist eine Lehrstunde im Immobilienrecht, da sie alle typischen Verteidigungsstrategien von Käufern Punkt für Punkt demontiert.
Vertragsschluss durch schlüssiges Verhalten
Zunächst stellte das Gericht fest, dass mit der Erstinteressentin ein wirksamer Maklervertrag zustande gekommen war. Das Exposé enthielt das Provisionsverlangen in einem Exposé unmissverständlich direkt unter dem Kaufpreis.
Das Exposé enthielt an prominenter Stelle die Angabe ‚Außen-Provision 3,57% inkl. MwSt.‘ direkt unter Preisangabe; dies ist nach Treu und Glauben als unmissverständliches Provisionsverlangen an den Adressaten zu verstehen.
Indem die Frau daraufhin einen Besichtigungstermin vereinbarte, nahm sie dieses Angebot an. Dass sie später nicht selbst kaufte, befreite sie nicht von der Haftung.
Die Falle der wirtschaftlichen Identität
Das Gericht wandte hier den Grundsatz der wirtschaftlichen Kongruenz an. Da die Erstinteressentin und der tatsächliche Käufer Lebensgefährten sind, profitiert die Erstinteressentin wirtschaftlich vom Kauf durch ihren Partner. Der BGH hat in ständiger Rechtsprechung (u.a. III ZR 530/13) bestätigt, dass in solchen Fällen die Provisionspflicht auf den Dritten – hier den Partner – durchschlägt oder die Erstinteressentin sich so behandeln lassen muss, als habe sie selbst gekauft. Das Paar konnte nicht beweisen, dass die Frau nur als bloße Botin für den Mann gehandelt hatte.
Viele Kaufinteressenten glauben fälschlicherweise, sie könnten die Provision umgehen, indem der Partner den Vertrag unterzeichnet, der keinen Kontakt zum Makler hatte. In der Prozesspraxis scheitert diese Strategie bei Eheleuten und festen Lebenspartnern regelmäßig. Gerichte gehen fast immer von einem Informationsaustausch innerhalb der Beziehung aus. Sie müssten glaubhaft beweisen, dass Sie zu Hause nicht über den Hauskauf gesprochen haben – ein Beweis, der praktisch kaum zu führen ist.
Widerruf: Die absolute Frist war abgelaufen
Ein zentraler Punkt des Urteils betrifft den Widerruf vom Maklervertrag. Die Käufer hatten erst im Februar 2023 den Widerruf erklärt – über zwei Jahre nach dem Kauf. Sie argumentierten, sie seien nie korrekt über ihr Widerrufsrecht belehrt worden, weshalb die Frist nie zu laufen begonnen habe.
Das Gericht wies darauf hin, dass der Gesetzgeber hier eine absolute Grenze gezogen hat. Selbst bei fehlender oder falscher Belehrung erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356 Abs. 3 Satz 2 BGB).
Die erklärten Widerrufe der Beklagten sind gemäß § 356 Abs. 3 S. 2 BGB nicht mehr möglich, weil die absolute Höchstfrist bereits vor der Widerrufserklärung am 21.02.2023 überschritten war.
Da der Kontakt und Vertragsschluss im Jahr 2020 stattfanden, war der Widerruf im Jahr 2023 schlichtweg verfristet.
Keine Arglist bei der Wohnfläche
Der schwerwiegendste Vorwurf, die arglistige Täuschung bei der Wohnfläche, wurde nach einer umfangreichen Beweisaufnahme entkräftet. Das Gericht vernahm den Gutachter, den Verkäufer und weitere Zeugen.
Es stellte sich heraus, dass der Gutachter nach einer spezifischen Methode gemessen hatte, die ausgebaute Dachflächen unter bestimmten Bedingungen (feste Treppe, Heizung, wohnliche Ausstattung) einbezieht – unabhängig von der baurechtlichen Genehmigungssituation. Dies ist für Verkehrswertschätzungen durchaus üblich und unterscheidet sich von der strengen Wohnflächenverordnung im Mietrecht.
Das Gericht erkannte keine Pflichtverletzung durch den Immobilienmakler, die eine Haftung begründen würde. Ein Makler darf Angaben des Verkäufers oder von Fachleuten grundsätzlich ungeprüft weitergeben, solange diese nicht offensichtlich unplausibel sind.
Der Beklagte zu 2 hat nicht schlüssig dargetan und bewiesen, dass der Drittwiderbeklagte die für den Vertragsschluss maßgeblichen Angaben arglistig falsch gemacht oder wesentliche Umstände bewusst verschwiegen hat.
Weder der Mitarbeiter der Maklerfirma noch die Firma selbst hatten positive Kenntnis davon, dass das Dachgeschoss baurechtlich problematisch sein könnte. Ein Blick in die Bauakte zeigte zwar einen zurückgenommenen Bauantrag von 1991, daraus lässt sich aber für einen Laien nicht zwingend schließen, dass der aktuelle Zustand illegal ist. Da keine Arglist vorlag, scheiterte sowohl die Anfechtung des Kaufvertrags als auch die Forderung nach Schadensersatz.
Der Vorwurf der Arglist ist vor Gericht extrem schwer durchzusetzen. Es genügt nicht zu zeigen, dass die Quadratmeterzahl falsch ist. Sie als Kläger müssen beweisen, dass der Makler den Fehler positiv kannte und ihn dennoch verschwiegen hat. Da Makler sich auf Angaben Dritter (Verkäufer, Architekten) verlassen dürfen, scheitern solche Klagen oft am fehlenden Nachweis des „bösen Willens“ (Vorsatz). Ohne interne E-Mails oder Zeugen, die belegen, dass der Makler „besseres Wissen“ hatte, bleiben Sie auf dem Schaden sitzen.
Hohe Hürden für die Verwirkung
Auch das Argument, der Makler habe seinen Anspruch „verwirkt“, weil er schlecht gearbeitet habe, ließ das Gericht nicht gelten. Eine Verwirkung des Anspruchs auf die Provision kommt nur in extremen Ausnahmefällen in Betracht, wenn der Makler seinen Lohn „unwürdig“ erscheint lässt – etwa durch vorsätzlichen Verrat der Interessen des Kunden. Bloße Unachtsamkeiten oder Fehler reichen hierfür nicht aus. Da keine Täuschung über die tatsächliche Wohnfläche nachgewiesen werden konnte, war auch eine Verwirkung vom Tisch.
Was bedeutet das Urteil für Käufer und Verkäufer?
Die Entscheidung des Landgerichts Hamburg bestätigt die starke Position von Maklern, wenn sie ihre Hausaufgaben gemacht haben. Für Immobilienkäufer ergeben sich daraus drei wesentliche Lehren:
Erstens schützt es nicht vor der Provision, wenn der Partner den Kaufvertrag unterschreibt. Bei Eheleuten und Lebensgefährten gehen Gerichte fast immer von einer Provision bei der wirtschaftlichen Kongruenz aus. Wer gemeinsam sucht und besichtigt, haftet oft gemeinsam – oder zumindest einer für den anderen.
Zweitens ist die Frist für den Widerruf beim Fernabsatz absolut. Das „ewige Widerrufsrecht“, das früher bei fehlerhaften Belehrungen existierte, gibt es im Immobilienrecht so nicht mehr. Nach einem Jahr und zwei Wochen ist Schluss. Taktische Widerrufe Jahre nach dem Einzug sind damit wirkungslos.
Drittens liegen die Hürden für Schadensersatz wegen falscher Angaben extrem hoch. Ein Makler ist kein Bauamt. Wenn er ein Gutachten zitiert oder Verkäuferangaben weitergibt, haftet er nur, wenn er Fehler „ins Blaue hinein“ behauptet oder offensichtliche Mängel verschweigt. Das Risiko, dass eine Fläche baurechtlich vielleicht anders zu bewerten ist als im Exposé, trägt oft der Käufer, wenn er dies nicht vor dem Notartermin eigenständig prüft.
Das Paar muss nun nicht nur den Kaufpreis und die Renovierungskosten tragen, sondern auch die hohe Kosten für die Maklerprovision in Höhe von über 58.000 Euro sowie die erheblichen Prozesskosten begleichen. Der Versuch, über den Vorwurf der Täuschung die Courtage zu sparen, hat sich als teurer Bumerang erwiesen.
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Experten Kommentar
Der Versuch, die Provision durch den Austausch des Käufers zu umgehen, ist ein klassischer Eigentor-Moment vor Gericht. Richter werten dieses Taktieren oft als Indiz für mangelnde Redlichkeit, was dann auch die Erfolgsaussichten bei anderen Argumenten massiv schmälert. Wer hier offensichtlich trickst, verliert meist jeden Vertrauensvorschuss für das gesamte Verfahren.
Bei der Wohnfläche scheitern Käufer zudem regelmäßig an der extremen Hürde der Beweislast, denn ein Makler darf fremde Angaben grundsätzlich ungeprüft weitergeben. Solange keine interne Notiz auftaucht, die „besseres Wissen“ belegt, ist der Vorwurf der Arglist praktisch nicht zu gewinnen. Ohne einen solchen „Smoking Gun“ rate ich meist davon ab, auf dieser Basis einen teuren Prozess zu riskieren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt die wirtschaftliche Identität auch, wenn wir beim Erstkontakt noch kein festes Paar waren?
JA, die wirtschaftliche Identität greift auch dann ein, wenn die partnerschaftliche Beziehung erst nach dem Erstkontakt mit dem Immobilienmakler begründet wurde. Maßgeblich für die Entstehung des Provisionsanspruchs ist allein das Bestehen einer wirtschaftlichen Einheit zum Zeitpunkt des notariellen Kaufvertragsabschlusses und nicht das Verhältnis während der ersten Anfrage. Gerichte betrachten die wirtschaftliche Kongruenz (Gleichwertigkeit) zwischen dem Maklerangebot und dem tatsächlichen Erwerb als entscheidendes Kriterium für die Zahlungspflicht.
Die Rechtsprechung, insbesondere der Bundesgerichtshof (Urteil III ZR 530/13), geht davon aus, dass eine Provisionspflicht auch bei einem Erwerb durch Dritte besteht, sofern zwischen diesen und dem Maklerkunden eine besonders enge persönliche oder wirtschaftliche Bindung vorliegt. Da der Erstinteressent durch das Zusammenleben mit dem Käufer faktisch von der Immobilie profitiert, wird eine wirtschaftliche Identität unterstellt, die den Provisionsanspruch des Maklers trotz fehlenden Eigenkaufs des Kunden rechtfertigt. Diese Prüfung der wirtschaftlichen Verflechtung erfolgt stets rückblickend auf den Moment der Beurkundung, sodass eine nachträgliche Verfestigung der Beziehung vor dem Notartermin für die rechtliche Einordnung völlig ausreichend ist. In der Praxis führt dies dazu, dass Informationen des Maklers innerhalb einer Lebensgemeinschaft als gemeinsam genutzt gewertet werden, wodurch die Provision letztlich auf den tatsächlichen Käufer durchschlägt.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur in sehr seltenen Fällen, in denen der ursprüngliche Interessent nachweislich lediglich als reiner Bote ohne jegliches eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Objekt gehandelt hat. Diese Beweisführung gestaltet sich jedoch äußerst schwierig, da die Gerichte bei Paaren im gemeinsamen Haushalt grundsätzlich von einem gegenseitigen Informationsfluss und einem geteilten wirtschaftlichen Vorteil aus dem Immobilienerwerb ausgehen.
Unser Tipp: Prüfen Sie genau, ob Sie zum Zeitpunkt der notariellen Beurkundung bereits einen gemeinsamen Haushalt führten oder Mietverträge geteilt haben, da dies als starkes Indiz für eine wirtschaftliche Einheit gewertet wird. Vermeiden Sie die Argumentation über den Beziehungsstatus beim Erstkontakt, da diese rechtlich keine Entlastung gegenüber dem Provisionsanspruch des Maklers bietet.
Hafte ich für die Provision, wenn mein Partner kauft, obwohl ich den Maklervertrag unterschrieb?
JA, in dieser Konstellation haften in der Regel beide Partner als Gesamtschuldner für die vollständige Maklerprovision gegenüber dem vermittelnden Maklerunternehmen. Der Makler kann die Zahlung von jedem der Beteiligten in voller Höhe fordern, sofern zwischen den Lebenspartnern eine wirtschaftliche Identität (wirtschaftliche Kongruenz) bezüglich des Immobilienerwerbs besteht. Damit begründet die aktuelle Rechtsprechung eine gemeinschaftliche Haftung, die weit über die reine Vertragsunterschrift des einzelnen Partners hinausgeht.
Die rechtliche Grundlage für diese weitreichende Haftung ergibt sich aus der Verknüpfung von vertraglichen Ansprüchen gemäß § 652 BGB und dem juristischen Prinzip der wirtschaftlichen Kongruenz. Während der Unterzeichner des Maklervertrags unmittelbar vertraglich zur Zahlung verpflichtet bleibt, erstreckt die Rechtsprechung diese Pflicht bei Lebensgefährten regelmäßig auch auf den tatsächlichen Käufer. Da die Partner eine wirtschaftliche Einheit bilden, wird der Provisionsanspruch auch dann ausgelöst, wenn das Objekt letztlich durch den Partner erworben wird, der formal nicht unterzeichnete. Gemäß § 421 BGB liegt in solchen Fällen eine Gesamtschuldnerschaft vor, was dem Makler das Recht einräumt, die volle Leistung von jedem der Schuldner einzufordern. Folglich schützt die bloße Nichtunterzeichnung des Vertrags den kaufenden Partner keineswegs vor einer rechtmäßigen Zwangsvollstreckung oder einer Kontopfändung durch das Maklerunternehmen.
Eine Ausnahme von dieser strengen Haftungsregel besteht lediglich dann, wenn nachweislich keine wirtschaftliche Verflechtung zwischen den beteiligten Personen vorliegt oder der Erwerb völlig unabhängig von der Maklertätigkeit erfolgte. Sollte der Kaufinteressent beispielsweise belegen können, dass das Objekt bereits vor der Maklerpräsentation bekannt war (Vorkenntnis), könnte die Kausalität des Maklers und damit die Provisionspflicht für beide Partner insgesamt entfallen.
Unser Tipp: Fordern Sie umgehend eine Kopie des ursprünglichen Exposés sowie des schriftlichen Maklervertrags an, um die Transparenz der Provisionsklausel sowie die Identität der Vertragsparteien genau zu prüfen. Vermeiden Sie die riskante Annahme, dass eine fehlende Unterschrift unter dem Kaufvertrag automatisch von der Zahlungspflicht aus dem zuvor geschlossenen Maklervertrag entbindet.
Wie beweise ich rechtlich, dass der Makler die falsche Wohnfläche im Exposé bewusst verschwiegen hat?
Sie beweisen die bewusste Täuschung rechtlich nur dann erfolgreich, wenn Sie mittels interner Dokumente oder Zeugenaussagen eine positive Kenntnis der Unrichtigkeit zum Zeitpunkt der Exposé-Erstellung sicher nachweisen können. Der rechtliche Erfolg hängt zwingend davon ab, dass Sie dem Makler gemäß § 123 BGB eine vorsätzliche Arglist und nicht bloß eine einfache Fahrlässigkeit bei der Flächenangabe zweifelsfrei unterstellen können.
Die rechtliche Hürde liegt darin, dass Makler nach der geltenden Rechtsprechung Angaben des Verkäufers oder von Fachleuten grundsätzlich ungeprüft übernehmen dürfen, sofern diese Informationen nicht für einen Laien erkennbar offensichtlich unplausibel erscheinen. Um eine Haftung zu begründen, müssen Sie daher belegen, dass der Makler die Bauakte bereits vor der Veröffentlichung des Exposés eingesehen hatte und die dort vermerkten, geringeren Flächenangaben bewusst ignorierte. Es genügt rechtlich nicht zu argumentieren, dass ein sorgfältiger Fachmann den Fehler hätte bemerken müssen, da das Gesetz für den Vorwurf der Arglist das tatsächliche Wissen um den Mangel voraussetzt. Wirksame Beweismittel sind in solchen Fällen vor allem interne E-Mail-Korrespondenzen zwischen dem Makler und dem Verkäufer, in denen die fehlerhafte Quadratmeterzahl oder fehlende Baugenehmigungen für bestimmte Gebäudeteile bereits vorab thematisiert wurden.
Eine Ausnahme von dieser strengen Beweislast besteht lediglich dann, wenn der Makler gegenüber dem Kaufinteressenten explizit zusichert, die Wohnfläche selbst nachgemessen oder die Bauakte persönlich auf Richtigkeit überprüft zu haben. Ohne eine solche ausdrückliche Zusicherung verbleibt die volle Beweislast bei Ihnen, da das Verschweigen von Tatsachen nur bei nachgewiesenem Vorsatz (also dem Wissen und Wollen der Täuschung) rechtliche Sanktionen nach sich zieht.
Unser Tipp: Beantragen Sie im Rahmen eines Prozesses die gerichtliche Herausgabe der gesamten Kommunikation zwischen Makler, Verkäufer und Gutachter, um gezielt nach Hinweisen auf eine frühzeitige Kenntnis der Bauakte zu suchen. Vermeiden Sie es, Ihre Argumentation lediglich auf die objektive Unrichtigkeit der Fläche zu stützen, da diese allein keinen Vorsatz belegt.
Habe ich Anspruch auf Schadensersatz, wenn die Immobilienfinanzierung wegen falscher Quadratmeterangaben im Exposé scheitert?
NEIN, ein Anspruch auf Schadensersatz gegen den Immobilienmakler besteht im Regelfall nicht, sofern diesem keine vorsätzliche Täuschung im Sinne einer arglistigen Manipulation nachgewiesen werden kann. Ohne den Nachweis einer vorsätzlichen Täuschung trägt allein der Käufer das finanzielle Risiko einer gescheiterten oder gekürzten Kreditbewilligung durch das finanzierende Institut. Da Makler Informationen aus Gutachten Dritter grundsätzlich ungeprüft übernehmen dürfen, begründet eine bloße Abweichung der Quadratmeterzahl im Exposé noch keine Haftung für individuelle Finanzierungslücken.
Ein Schadensersatzanspruch nach § 826 BGB wegen sittenwidriger Schädigung oder nach § 823 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Straftatbestand des Betrugs setzt zwingend voraus, dass der Makler mit Vorsatz gehandelt hat. Die Rechtsprechung legt fest, dass Immobilienmakler auf die Richtigkeit von fachmännisch erstellten Gutachten vertrauen dürfen, sofern die darin enthaltenen Angaben nicht für einen Laien offensichtlich unplausibel erscheinen. Da der Vermittler die Wohnflächenangaben lediglich als Information weitergibt, liegt keine schadensersatzpflichtige Handlung vor, wenn er sich auf die Messungen eines qualifizierten Sachverständigen verlässt. Das finanzielle Risiko, dass eine Bank den Beleihungswert aufgrund einer nachträglichen Flächenkorrektur niedriger ansetzt, verbleibt somit im alleinigen Verantwortungsbereich des Käufers als Kreditnehmer.
Eine Haftung des Maklers kommt lediglich dann in Betracht, wenn dieser positive Kenntnis von der Unrichtigkeit der Flächenangaben hatte oder diese bewusst ins Blaue hinein falsch behauptete. In solchen seltenen Fällen einer nachweisbaren Arglist könnte die Finanzierungslücke als erstattungsfähiger Schaden geltend gemacht werden, wobei die Beweislast für den Vorsatz des Maklers vollständig beim geschädigten Käufer liegt.
Unser Tipp: Beauftragen Sie vor der finalen Kreditbeantragung einen eigenen Sachverständigen mit der Flächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (WoFlV), um böse Überraschungen bei der bankinternen Wertermittlung rechtzeitig zu vermeiden. Fordern Sie bei Abweichungen primär eine Kaufpreisminderung vom Verkäufer gemäß § 437 Nr. 2 BGB statt den Makler erfolglos gerichtlich zu belangen.
Muss ich die Maklerprovision zahlen, wenn der Kaufvertrag nachträglich wegen einer arglistigen Täuschung angefochten wird?
JA. Trotz der erfolgreichen Anfechtung des Kaufvertrags bleibt der Anspruch auf die Maklerprovision in der Regel bestehen, da dieser als eigenständiger Vertrag rechtlich unabhängig vom Schicksal des Immobilienerwerbs betrachtet wird. Maßgeblich für die Entstehung der Provisionspflicht ist allein das wirksame Zustandekommen des Hauptvertrages durch die Vermittlungsleistung des Maklers, unabhängig von dessen späterem Fortbestand.
Nach der gesetzlichen Regelung des § 652 BGB entsteht der Provisionsanspruch bereits in dem Moment, in dem der Kaufvertrag infolge der Maklertätigkeit rechtswirksam unterzeichnet wurde. Da der Kaufvertrag und der Maklervertrag zwei rechtlich vollkommen getrennte Verhältnisse darstellen, führt die Anfechtung des Kaufs wegen einer Täuschung durch den Verkäufer nicht automatisch zur Nichtigkeit des Maklervertrages. Der Makler hat seine vertraglich geschuldete Nachweis- oder Vermittlungsleistung zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vollständig erbracht und darf sein Honorar daher behalten, selbst wenn das Immobiliengeschäft rückabgewickelt wird. Diese strikte Trennung dient dem Schutz des Maklers, der für die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers meist keine Haftung übernimmt, sofern er diese Informationen lediglich ungeprüft weitergegeben hat.
Eine Ausnahme besteht nur dann, wenn der Makler selbst eine arglistige Täuschung gemäß § 123 BGB begangen hat, indem er beispielsweise von einem erheblichen Mangel wusste und diesen aktiv verschwieg. In diesem speziellen Fall können Sie auch den Maklervertrag separat anfechten, wodurch die Rechtsgrundlage für die Provision nachträglich entfällt und bereits gezahlte Beträge zurückgefordert werden können. Eine bloße Fehlleistung des Verkäufers, wie etwa ein verheimlichter Wasserschaden, reicht hingegen nicht aus, um die Provisionszahlung an den Makler erfolgreich zu verweigern.
Unser Tipp: Prüfen Sie das Exposé und die gesamte Korrespondenz genau auf widersprüchliche Angaben des Maklers zu dem Mangel, der zur Anfechtung führte. Vermeiden Sie es, die Zahlung ohne Nachweis einer Pflichtverletzung des Maklers eigenmächtig einzustellen, da dieser seinen Anspruch sonst gerichtlich gegen Sie durchsetzen kann.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
LG Hamburg – Az.: 311 O 155/23 – Urteil vom 20.06.2025
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
