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Anspruch auf Löschung einer Baulast

Ein Jenaer Einkaufszentrum muss weiterhin 134 Parkplätze für Anwohner bereithalten. Der Eigentümer scheiterte vor dem Oberverwaltungsgericht mit dem Versuch, eine 30 Jahre alte Baulast zu löschen. Das Gericht bestätigte die andauernde Gültigkeit der Verpflichtung und betonte das öffentliche Interesse an der Parkplatzsicherung.

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: Thüringer Oberverwaltungsgericht
  • Datum: 07.05.2024
  • Aktenzeichen: 1 KO 287/21
  • Verfahrensart: Berufungsverfahren wegen Löschung einer Baulast
  • Rechtsbereiche: Öffentliches Baurecht, Verwaltungsrecht

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Eigentümer des C. Einkaufszentrums in Jena. Er möchte die Löschung einer Baulast, die 134 Stellplätze in einem Parkhaus sichert, da seiner Meinung nach kein öffentliches Interesse mehr an ihrem Erhalt besteht.
  • Beklagte: Stadt Jena. Sie lehnt die Löschung der Baulast ab, da die Stellplätze weiterhin zur Kompensation von Planungsbedingen genutzt werden und argumentiert, dass das öffentliche Interesse an der Baulast fortbesteht.

Um was ging es?

  • Sachverhalt: Der Kläger ist Eigentümer eines Grundstücks mit einem Einkaufszentrum in Jena, auf dem eine Baulast zugunsten der Stadt liegt, die 134 Stellplätze in einem dazugehörigen Parkhaus sichert. Die Baulast wurde ursprünglich zur Kompensation von Stellplatzverlusten im Rahmen eines städtebaulichen Entwicklungsprojekts zu DDR-Zeiten eingerichtet.
  • Kern des Rechtsstreits: Der Kläger möchte die Löschung dieser Baulast mit der Begründung erreichen, dass kein fortbestehendes öffentliches Interesse an der Baulast besteht, während die Beklagte die Notwendigkeit der Stellplätze zur Aufrechterhaltung der öffentlichen Parkmöglichkeiten anerkennt.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Die Berufung des Klägers wurde zurückgewiesen. Das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera, das die Klage auf Löschung der Baulast abgewiesen hatte, wurde bestätigt.
  • Begründung: Das Gericht stellte fest, dass die Baulast wirksam sei und kein offensichtlicher Mangel vorliegt. Die Baulast bleibt im öffentlichen Interesse bestehen, da sie weiterhin zur Kompensation benötigt wird. Die Stellplatzregelung ist klar definiert und aufgrund der öffentlichen Nutzung erforderlich. Die Höhe der Gebührenfestsetzung wurde ebenfalls als rechtmäßig beurteilt.
  • Folgen: Der Kläger muss die Kosten des Verfahrens tragen. Die Baulast bleibt bestehen, was den Umbauplänen des Klägers Einschränkungen auferlegt. Die Entscheidung verdeutlicht den Stellenwert von Baulasten als Instrumente zur städtebaulichen Planung im öffentlichen Interesse. Eine Revision wurde nicht zugelassen, wodurch das Urteil rechtskräftig ist.

Baulastlöschung: Rechte und Voraussetzungen für Grundstückseigentümer

Im Bereich des Grundstücks- und Baurechts spielt die Baulast eine bedeutende Rolle für Eigentümer und Bauherren. Ein Baulastvermerk im Baulastenverzeichnis dokumentiert besondere rechtliche Verpflichtungen oder Beschränkungen, die mit einem Grundstück verbunden sind und über die üblichen Eigentümerrechte hinausgehen.

Grundstückseigentümer sehen sich häufig mit der Frage konfrontiert, unter welchen baulastrechtlichen Voraussetzungen sie eine Löschung eines Baulastvermerks erreichen können. Die Möglichkeiten einer Baulastlöschung hängen von verschiedenen rechtlichen Kriterien ab und erfordern eine sorgfältige Prüfung der individuellen Grundstückssituation und der ursprünglichen Baulastbegründung.

Mit diesem Wissensstand führt uns der konkrete Fall zu den spezifischen rechtlichen Rahmenbedingungen und Voraussetzungen für einen Anspruch auf Löschung einer Baulast.

Der Fall vor Gericht


Gericht bestätigt Rechtmäßigkeit der Baulast für Parkhaus-Stellplätze in Jena

Parkplatz vor modernem Einkaufszentrum in Jena mit deutschen Autos und Anwohnern, die zwischen den Fahrzeugen gehen.
Löschung einer Baulast für Parkplätze in Jena | Symbolfoto: Flux gen.

Eine im Jahr 1993 eingetragene Baulast für 134 Parkplätze in einem Jenaer Einkaufszentrum bleibt bestehen. Das Thüringer Oberverwaltungsgericht wies die Berufungsklage des heutigen Eigentümers gegen ein Urteil des Verwaltungsgerichts Gera zurück.

Ursprung und Inhalt der Baulast

Die P… GmbH hatte 1993 als damalige Eigentümerin des Grundstücks eine Baulast übernommen, um 134 Stellplätze im Parkhaus des C. Einkaufszentrums dauerhaft für die Nutzung durch Anwohner zur Verfügung zu stellen. Diese Verpflichtung war notwendig geworden, weil durch den Bau von Wohnhäusern an der Max-Steenbeck-Straße bestehende Parkflächen weggefallen waren. Die Baulast sollte einen Ausgleich für die Wohnbevölkerung des Stadtteils schaffen.

Gescheiterter Löschungsversuch des neuen Eigentümers

Der jetzige Eigentümer des Einkaufszentrums beantragte 2015 und 2016 bei der Stadt Jena die Löschung der Baulast, da er das Parkhaus umbauen wollte. Nach Ablehnung durch die Stadt erhob er Klage vor dem Verwaltungsgericht Gera, die abgewiesen wurde. Seine daraufhin eingelegte Berufung blieb nun ebenfalls erfolglos.

Gründe für die Gerichtsentscheidung

Das Oberverwaltungsgericht bestätigte, dass die Baulast rechtlich wirksam entstanden sei. Sie sei hinreichend bestimmt und weise keine Mängel auf, die zu ihrer Nichtigkeit führen könnten. Das öffentliche Interesse am Fortbestand der Baulast bestehe weiterhin, da 33 der Stellplätze als notwendige Parkplätze für bereits errichtete Wohnhäuser benötigt würden. Auch für die übrigen 101 Stellplätze gebe es ein fortbestehendes öffentliches Interesse, weil sie als Ausgleich für die weggefallenen Parkflächen dienten.

Bindende Wirkung der Baulast

Das Gericht betonte, dass die Baulast auch für Rechtsnachfolger bindend sei. Nach Ablauf der Rechtsbehelfsmöglichkeiten sei der Inhalt der Eintragung grundsätzlich maßgeblich – selbst wenn er nicht der geltenden Rechtslage entspreche. Dies diene dem Schutz Dritter und der Rechtsklarheit.

Bedeutung für die Parkplatzsituation

Die Richter stellten klar, dass sich die Baulast nicht auf ein konkretes Bauvorhaben bezog, sondern allgemeiner Natur war. Sie sollte verhindern, dass sich die Stellplatzsituation im Stadtteil durch Neubebauung zum Nachteil der Anwohner verschlechtert. Da sich die Parkplatzsituation in diesem Bereich Jenas seither nicht grundlegend verbessert habe, bestehe weiterhin ein öffentliches Interesse am Erhalt der Baulast.


Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil verdeutlicht, dass bestehende Baulasten nicht einfach gelöscht werden können, nur weil sich die ursprünglichen Umstände geändert haben. Insbesondere bei Parkplatz-Baulasten bleibt die rechtliche Verpflichtung auch dann bestehen, wenn die ursprüngliche Vereinbarung auf städtebaulichen Konzeptionen aus DDR-Zeiten basiert. Die Quintessenz ist, dass Baulasten als dauerhaft wirksame öffentlich-rechtliche Verpflichtungen konzipiert sind und ihre Löschung nur unter sehr engen Voraussetzungen möglich ist.

Was bedeutet das Urteil für Sie?

Als Grundstückseigentümer müssen Sie sich bewusst sein, dass einmal eingetragene Baulasten sehr beständig sind und Sie diese nicht einseitig aufheben können. Besondere Vorsicht ist beim Erwerb von Grundstücken geboten – prüfen Sie vorher genau das Baulastenverzeichnis und die damit verbundenen dauerhaften Verpflichtungen. Auch wenn sich die Umstände ändern, unter denen die Baulast ursprünglich eingetragen wurde, bleibt diese in der Regel bestehen. Im Zweifelsfall sollten Sie sich vor dem Grundstückskauf oder bei Fragen zur Löschung einer Baulast rechtlich beraten lassen.

Benötigen Sie Hilfe?

Baulasten – Mehr als nur ein lästiges Erbe?

Das Urteil zeigt, wie komplex und dauerhaft die rechtlichen Folgen einer Baulast sein können. Gerade bei älteren Baulasten ist eine sorgfältige Prüfung unerlässlich, um spätere Überraschungen zu vermeiden. Unsicherheiten über die Tragweite bestehender Baulasten oder die Möglichkeiten ihrer Löschung können zu langwierigen und kostspieligen Streitigkeiten führen.

Wir unterstützen Sie bei der umfassenden Analyse Ihrer individuellen Situation und beraten Sie zu allen rechtlichen Aspekten rund um das Thema Baulasten. Gemeinsam entwickeln wir Strategien, um Ihre Interessen zu wahren und Ihre Rechte bestmöglich durchzusetzen. Sprechen Sie uns an, um Klarheit und Rechtssicherheit zu gewinnen.

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FAQ - Häufig gestellte Fragen zum Thema

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Welche Voraussetzungen müssen für die Löschung einer Baulast erfüllt sein?

Grundvoraussetzung

Die wichtigste Voraussetzung für die Löschung einer Baulast ist, dass kein öffentliches Interesse mehr an ihrem Fortbestand besteht. Wenn Sie als Grundstückseigentümer eine Löschung beantragen möchten, müssen Sie dies der Bauaufsichtsbehörde nachweisen können.

Rechtliche Löschungsgründe

Eine Baulast kann aus folgenden Gründen gelöscht werden:

  • Zweckerfüllung: Der ursprüngliche Zweck der Baulast ist erfüllt und wird nicht mehr benötigt
  • Wegfall der baurechtlichen Notwendigkeit: Etwa durch Änderungen in Bauvorschriften
  • Nichtigkeit der Baulast: Wenn die Baulast von Anfang an rechtswidrig war
  • Änderung der tatsächlichen Verhältnisse: Zum Beispiel wenn eine alternative Lösung für die ursprünglich durch die Baulast gesicherte Situation gefunden wurde

Formale Anforderungen

Für die Löschung einer Baulast müssen Sie folgende formale Schritte beachten:

Ein formloser, aber begründeter Antrag muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gestellt werden. Der Antrag muss:

  • Eine detaillierte Begründung enthalten, warum die Baulast nicht mehr erforderlich ist
  • Die genauen Angaben zur betreffenden Baulast (Baulastenblattnummer, laufende Nummer) beinhalten
  • Von allen beteiligten Parteien unterschrieben sein

Verfahrensablauf

Die Bauaufsichtsbehörde prüft Ihren Antrag sorgfältig und bezieht dabei alle relevanten Umstände ein. Vor der Entscheidung über die Löschung werden:

  • Alle beteiligten Parteien angehört, insbesondere die durch die Baulast Begünstigten
  • Die ursprünglichen Gründe für die Eintragung der Baulast überprüft
  • Mögliche Auswirkungen auf Rechte Dritter untersucht

Wichtig: Eine Baulast erlischt nicht automatisch, selbst wenn die Umstände, die zu ihrer Eintragung geführt haben, nicht mehr bestehen. Die Löschung erfordert immer einen aktiven Verwaltungsakt der Bauaufsichtsbehörde. Die Gebühren für die Löschung einer Baulast betragen je nach Bundesland zwischen 50 und 400 Euro.


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Was kostet die Löschung einer Baulast und wer trägt die Kosten?

Die Löschung einer Baulast ist grundsätzlich gebührenpflichtig. Die Kosten variieren je nach Bundesland und Kommune erheblich.

Grundgebühren für die Löschung

Die Gebühren für die Löschung einer Baulast betragen:

  • In Nordrhein-Westfalen: 50 bis 250 Euro je Baulast
  • In Wiesbaden: durchschnittlich 170 Euro je Baulast
  • In Brandenburg: 50 bis 500 Euro je Baulast
  • In Mittelsachsen: 95 bis 400 Euro je Baulast

Einflussfaktoren auf die Gebührenhöhe

Die konkrete Höhe der Gebühren richtet sich nach mehreren Faktoren:

Der Verwaltungsaufwand spielt eine zentrale Rolle bei der Gebührenfestsetzung. Je komplexer die Prüfung des Löschungsantrags, desto höher können die Gebühren ausfallen.

Die wirtschaftliche Bedeutung der Baulast beeinflusst ebenfalls die Gebührenhöhe. Wenn die Löschung einen hohen wirtschaftlichen Wert für Sie als Antragsteller hat, kann dies zu höheren Gebühren führen.

Kostentragung

Die Kosten für die Löschung trägt in der Regel der Antragsteller. Wenn Sie also als Eigentümer des belasteten Grundstücks die Löschung beantragen, müssen Sie die Gebühren übernehmen.

Zusätzliche Kosten

Bei der Antragstellung können weitere Kosten entstehen:

Der Antrag muss schriftlich begründet werden und verschiedene Unterlagen enthalten. Dazu gehören aktuelle Grundbuchauszüge und möglicherweise Lagepläne, die zusätzliche Kosten verursachen können.

Wenn die Löschung im Rahmen eines Rechtsstreits erfolgt, können Sie als unterlegene Partei zur Übernahme der Verfahrenskosten verpflichtet werden.


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Welche Rechtsmittel habe ich bei Ablehnung des Löschungsantrags?

Bei Ablehnung eines Löschungsantrags stehen Ihnen mehrere rechtliche Möglichkeiten zur Verfügung, um gegen die Entscheidung vorzugehen.

Widerspruchsverfahren

Gegen die Ablehnung können Sie innerhalb eines Monats Widerspruch einlegen. Die Frist beginnt mit der Zustellung des ablehnenden Bescheids. Der Widerspruch muss schriftlich erfolgen und eine Begründung enthalten. Fehlt in der Ablehnung eine Rechtsbehelfsbelehrung oder ist diese fehlerhaft, verlängert sich die Widerspruchsfrist auf ein Jahr.

Formelle Anforderungen

Der Widerspruch muss folgende Elemente enthalten:

  • Ihre persönlichen Daten und Kontaktinformationen
  • Das Aktenzeichen des ablehnenden Bescheids
  • Eine sachliche Begründung Ihres Widerspruchs
  • Neue Tatsachen oder Beweise, die Ihre Position stützen

Gerichtlicher Rechtsweg

Wird der Widerspruch zurückgewiesen, können Sie innerhalb eines Monats nach Zustellung des Widerspruchsbescheids Klage beim zuständigen Verwaltungsgericht einreichen. Bei einer Ablehnung durch eine privatrechtliche Stelle können Sie stattdessen ein Überprüfungsverfahren einleiten. Der Antrag auf Überprüfung muss innerhalb eines Monats bei der ablehnenden Stelle gestellt werden. Diese hat dann ihrerseits einen Monat Zeit, ihre Entscheidung zu überdenken.


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Wie lange gilt eine Baulast und kann sie automatisch erlöschen?

Eine Baulast gilt grundsätzlich unbefristet und bindet auch alle zukünftigen Eigentümer des Grundstücks. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, bleiben bestehende Baulasten also auch nach dem Eigentumsübergang bestehen.

Dauerhaftigkeit und Bindungswirkung

Die Baulast ist eine dauerhafte öffentlich-rechtliche Verpflichtung, die mit der Eintragung ins Baulastenverzeichnis wirksam wird. Sie bleibt auch bei einer Zwangsversteigerung des Grundstücks bestehen. Selbst wenn das Grundstück vererbt oder verkauft wird, geht die Baulast automatisch auf den neuen Eigentümer über.

Erlöschen einer Baulast

Eine Baulast kann nicht automatisch erlöschen. Sie kann nur durch einen schriftlichen Verzicht der Bauaufsichtsbehörde aufgehoben werden. Ein solcher Verzicht wird allerdings nur erklärt, wenn kein öffentliches Interesse an der Baulast mehr besteht.

Voraussetzungen für die Löschung

Wenn Sie die Löschung einer Baulast anstreben, müssen folgende Bedingungen erfüllt sein:

  • Die Baulast wird für die Erfüllung bauordnungsrechtlicher Anforderungen nicht mehr benötigt
  • Der durch die Baulast Begünstigte stimmt der Löschung zu
  • Die Bauaufsichtsbehörde erklärt schriftlich ihren Verzicht

Die Löschung wird erst mit der Streichung der Baulast aus dem Baulastenverzeichnis wirksam. Vor dem Verzicht werden in der Regel der Verpflichtete und die durch die Baulast Begünstigten angehört.


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Welche Behörde ist für die Löschung einer Baulast zuständig?

Die untere Bauaufsichtsbehörde ist für die Löschung von Baulasten zuständig. Wenn Sie eine Baulast löschen lassen möchten, müssen Sie sich an die Bauaufsichtsbehörde wenden, die auch das Baulastenverzeichnis führt.

Zuständigkeit in verschiedenen Gebieten

In kreisfreien Städten und großen kreisangehörigen Städten ist die städtische Bauaufsichtsbehörde zuständig. In Landkreisen übernimmt diese Aufgabe das Kreisbauamt bzw. die Kreisverwaltung.

Antragstellung und Verfahren

Der Antrag auf Löschung muss bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde eingereicht werden. Für einen vollständigen Antrag benötigen Sie:

  • Ein ausgefülltes Antragsformular der Behörde
  • Eine detaillierte Begründung, warum die Baulast nicht mehr erforderlich ist
  • Einen aktuellen Grundbuchauszug (nicht älter als 1 Monat)
  • Eine Vollmacht, falls Sie nicht selbst Eigentümer sind

Prüfung und Entscheidung

Die Bauaufsichtsbehörde prüft Ihren Antrag und führt dabei folgende Schritte durch:

Zunächst erfolgt eine Anhörung aller Beteiligten, insbesondere der durch die Baulast Begünstigten. Die Behörde untersucht dann, ob ein öffentliches Interesse am Fortbestand der Baulast besteht. Erst wenn kein öffentliches Interesse mehr vorliegt, erklärt die Behörde schriftlich den Verzicht auf die Baulast.

Die Löschung wird mit der Eintragung im Baulastenverzeichnis wirksam. Für diesen Verwaltungsakt fallen Gebühren zwischen 50 und 250 Euro an.


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Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung ersetzen kann. Haben Sie konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – wir beraten Sie gerne.


Glossar - Juristische Fachbegriffe kurz und knapp einfach erklärt

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt


    Wichtige Rechtsgrundlagen


    • Baugesetzbuch (BauGB): Das BauGB regelt die städtebauliche Ordnung, einschließlich der Aufstellung von Bebauungsplänen und der Eintragung von Baulasten. Es legt fest, unter welchen Bedingungen Baulasten erstellt oder gelöscht werden können. Im vorliegenden Fall betrifft die Baulast die Anzahl der erforderlichen Parkplätze auf dem Grundstück des Klägers, was direkt unter die Regelungen des BauGB fällt.
    • Baulastenverordnung (BauVO): Die BauVO ergänzt das BauGB und enthält detaillierte Vorschriften zur Eintragung, Änderung und Löschung von Baulasten. Sie bestimmt die Verfahren und Voraussetzungen, die erfüllt sein müssen, um eine Baulast zu löschen. Der Kläger strebt die Löschung einer bestehenden Baulast an, sodass die Bestimmungen der BauVO maßgeblich sind.
    • Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO): Die VwGO regelt das Verfahren vor den Verwaltungsgerichten, einschließlich der Berufung und der Kostentragung. Sie bestimmt, wie Rechtsmittel einzulegen sind und welche Kostenverteilungen gelten. In diesem Fall wurde die Berufung des Klägers zurückgewiesen und er wurde zur Kostentragung verurteilt, was auf die Anwendung der VwGO hinweist.
    • Kostenrecht (Gerichtskostengesetz – GKG): Das GKG bestimmt, wer die Kosten eines Gerichtsverfahrens zu tragen hat. Bei Zurückweisung der Berufung trägt in der Regel der Berufende die Verfahrenskosten. Der Kläger musste die Kosten des Berufungsverfahrens übernehmen, was den Regelungen des GKG entspricht.
    • Eigentumsrecht nach Bürgerlichem Gesetzbuch (BGB): Das BGB definiert die Rechte und Pflichten von Grundstückseigentümern, einschließlich der Möglichkeit, Rechte wie Baulasten zu begrenzen oder zu entfernen. Die Baulast stellt eine Einschränkung des Eigentums dar, und die Löschung dieser Baulast würde dem Kläger eine größere Nutzungsfreiheit über sein Grundstück ermöglichen, wie im BGB vorgesehen.

    Das vorliegende Urteil


    Thüringer Oberverwaltungsgericht – Az.: 1 KO 287/21 – Urteil vom 07.05.2024


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