Architektenvertrag – Einräumung einer Sicherungshypothek wegen erbrachter Architektenleistungen

Der Architektenvertrag: Komplexität und Streitigkeiten rund um die Sicherungshypothek

Ein Disput rund um den Architektenvertrag steht im Fokus des Interesses. Die Situation dreht sich um einen Architekten, der seine erbrachten Leistungen mit einer Sicherungshypothek absichern wollte. Der Kern des Problems liegt in den Veränderungen und Erweiterungen des ursprünglichen Werkvertrags und der daraus resultierenden Honorarforderungen.

Zentraler Punkt in diesem komplexen Fall ist die Einräumung einer Sicherungshypothek für abgetretene Honorarforderungen im Kontext des Architektenvertrags. Nach wiederholten Veränderungen des ursprünglichen Vertrags und daraus resultierenden erhöhten Leistungen des Architekten, verlangte dieser zusätzliche Honorare vom Auftraggeber. Diese sollten durch eine Sicherungshypothek garantiert werden.

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Uneinigkeit über Architektenleistungen und Honorarforderungen

Der ursprüngliche Werkvertrag sah vor, dass der Architekt Teile der Innenarchitektur eines Einfamilienhauses planen sollte. Allerdings änderte der Auftraggeber mehrfach die Anforderungen, woraufhin der Architekt umfangreichere Leistungen erbrachte. Da kein Honorar für diese zusätzlichen Leistungen vereinbart wurde, berechnete der Architekt diese nach dem Mindestsatz der HOAI (Honorarordnung für Architekten und Ingenieure). Die daraus resultierenden Honorarforderungen, für die der Architekt die Eintragung einer Sicherungshypothek beantragte, waren Gegenstand der gerichtlichen Auseinandersetzung.

Einstweilige Verfügung und ihre Abweisung

Der Architekt stellte einen Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung, um seine Forderungen abzusichern. Allerdings wurde dieser Antrag vom Gericht zurückgewiesen. Als Begründung wurde angegeben, dass der Antrag zwar zulässig, aber nicht begründet sei. Die Kosten des Verfahrens wurden dem Antragsteller, also dem Architekten, auferlegt.

Zusammenwirken von Architektenrecht und Baurecht

Der Fall zeigt die Komplexität des Zusammenspiels von Architektenrecht und Baurecht, insbesondere im Kontext der Sicherungshypothek. Es verdeutlicht die Wichtigkeit klarer Vertragsvereinbarungen und einer transparenten Kommunikation zwischen Auftraggeber und Dienstleister. Zudem betont es die Bedeutung der HOAI als regulierendes Instrument bei der Abrechnung von Architektenleistungen.

Das vorliegende Urteil

LG Wiesbaden – Az.: 2 O 72/21 – Beschluss vom 19.04.2021

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung vom 07.04.2021 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Verfahrens trägt die Antragstellerin.

Der Streitwert wird auf 121.127,97 € festgesetzt.

Gründe

I.

Die Antragstellerin macht einen Anspruch auf Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Einräumung einer Sicherungshypothek für abgetretene Honorarforderungen im Rahmen der Beauftragung von Architektenleistungen geltend.

Der Antragsgegner beauftragte den Zedenten, zunächst mit Werkvertrag vom 12./15.03.2019 mit Teilen der innenarchitektonischen Planung eines Einfamilienhauses auf seinem Grundstück zu einem Pauschalbetrag von 39.000,00 € brutto inklusive Nebenkosten. Im Folgenden wurde der Zedent mit weiteren Planungen durch den Antragsgegner ohne schriftliche Vereinbarung beauftragt. Etwa im Juni 2019 beauftragte er den Zedenten mit der vollständigen innenarchitektonischen Planung samt Leistungsphase 9. Nach Beginn der Planung und ersten Abriss- und Rückbauarbeiten wollte der Antragsgegner nunmehr, unter Abweichung der bisherigen Planung, in das Walmdach große Gauben einsetzen und beauftragte den Zedenten mit der entsprechenden Planung. Entsprechende Planungen wurden seitens des Zedenten erbracht und das Dachgeschoss vollständig rückgebaut. Im Oktober 2019 wurde der Planungsauftrag erneute geändert. Nun sollte ein Flachdach-Geschoss geplant und gebaut werden, anstelle der Gauben. Auch diesen Auftrag führte der Zedent aus.

Ein Honorar wurde zwischen dem Zedenten und dem Antragsgegner nicht vereinbart, weshalb der Zedent seine Leistungen nach dem HOAI-Mindestsatz nach § 7 Abs. 5 HOAI abrechnete.

Der Antragsgegner leistete Abschlagszahlungen in Höhe von 27.585,96 € und 20.168,06 €. Mit Schlussrechnung vom 31.03.2021 verlangte der Zedent vom Antragsgegner noch Zahlung von 363.383,93 €.

Für die Details der geleisteten und abgerechneten Arbeiten wird auf die Antragsschrift vom 07.04.2021 und die Anlagen zu dieser Bezug genommen.

II.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist gemäß §§ 935 ff. ZPO in Verbindung mit §§ 650e, 650q, 883, 885 BGB zulässig, aber nicht begründet.

Bei der beantragten Eintragung einer Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek handelt es sich um eine Sicherungsverfügung im Sinne des § 935 ZPO. Der Antragsteller hat den Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung formgerecht gemäß §§ 936, 920 ZPO gestellt. Das Landgericht Wiesbaden ist gemäß §§ 802, 937 Abs. 1 ZPO für die Entscheidung über den Antrag ausschließlich zuständig, da es in der Hauptsache örtlich und sachlich zuständig wäre, § 24 ZPO, §§ 71 Abs. 1, 23 Nr. 1 GVG.

Die Antragstellerin wäre auch berechtigt, einen etwaigen Anspruch geltend zu machen. Mit Abtretungsvereinbarung vom 06.04.2021 hat Herr XXX seine Honorarforderungen gegen den Antragsgegner an die Antragstellerin abgetreten. Der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek ist, da streng akzessorisch, mit der Abtretung der Werklohnforderung auf die Antragstellerin übergegangen, § 401 BGB.

Der Antrag auf Erlass einer einstweiligen Verfügung ist jedoch nicht begründet. Die Antragstellerin hat keinen Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß § 650e BGB, der gemäß §§ 883 Abs. 1 S. 1, 885 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 BGB im Wege einer infolge einer einstweiligen Verfügung ins Grundbuch einzutragenden Vormerkung gesichert werden könnte.

Gemäß § 650e BGB kann der Unternehmer eines Bauwerks oder eines einzelnen Teiles eines Bauwerks für seine Forderungen aus dem Vertrag die Einräumung einer Sicherungshypothek an dem Baugrundstück des Bestellers verlangen. Als Unternehmer im Sinne des § 650e BGB gilt auch der planende oder bauüberwachende Architekt, was sich aus der Verweisung in § 650q BGB ergibt.

Vorliegend ist der Antragsgegner auch Eigentümer des Grundstücks, wie sich aus dem durch die Antragstellerin vorgelegten Grundbuchauszug ergibt.

Es ist aus der Aktenlage aber nicht ersichtlich, dass das Grundstück durch die begonnenen Rückbau- und Abrissarbeiten eine Wertsteigerung erfahren hat. Dies ist aber Voraussetzung dafür, dass der Architekt eine Bauhandwerkersicherungshypothek nach §§ 650e, 650q BGB verlangen kann. Der Anspruch setzt nach herrschender Meinung voraus, dass sich die planerische Leistung des Architekten in dem Bauwerk verkörpert und zu einer Wertsteigerung des Grundstücks geführt hat, was regelmäßig der Fall ist, wenn die Bauausführung begonnen hat (OLG Celle, Urteil vom 06.02.2021, 14 U 160/19; OLG Hamburg, Beschluss vom 18.03.2009, 14 W 24/09, NJW-RR 2010, 376; Kniffka Kompendium des Baurechts, 5. Aufl. 2020, 12. Teil, Rn. 20; Münchener Kommentar zum BGB, 8. Aufl. 2020, § 650e, Rn.16).

Auch aus der von der Antragstellerin zitierten Entscheidung des BGH vom 05.12.1968, VII ZR 127,128/66 (NJW 1969, 419) folgt nichts anderes. Der BGH lässt in dieser Entscheidung ausdrücklich offen, ob ein Anspruch auf Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek auch ohne eine Wertsteigerung des Grundstücks in Betracht kommt.

Aus denselben Gründen besteht auch kein Anspruch auf Einräumung einer Bauhandwerkersicherungshypothek bezüglich des Kostenquantums für die voraussichtlichen Kosten in einem Hauptsacheverfahren.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 91 ZPO, die Streitwertfestsetzung beruht auf §§ 53 Abs. 1 Nr. 1 GKG, 3 ZPO.

Die folgenden rechtlichen Bereiche sind u.a. in diesem Urteil relevant

1. Baurecht: Baurecht ist ein breitgefächertes Rechtsgebiet, das sich auf die rechtlichen Aspekte des Bauens bezieht. Hierin enthalten sind Vorschriften zum Bauen von Gebäuden und anderen Bauwerken. Es umfasst sowohl das öffentliche Baurecht (z.B. Baugenehmigungen) als auch das private Baurecht, welches das Vertragsrecht zwischen den an einem Bauprojekt beteiligten Parteien regelt. In diesem Fall spielt vor allem das private Baurecht eine Rolle. Die Parteien haben einen Architektenvertrag geschlossen, der sowohl Elemente des Werkvertragsrechts als auch spezielle Aspekte des Architektenrechts enthält.

2. Architektenrecht und Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI): In diesem Kontext ist besonders § 7 Abs. 5 HOAI relevant. Die HOAI ist eine Rechtsverordnung, die die Honorare für Architekten-und Ingenieurleistungen regelt. In dem vorliegenden Fall hat der Architekt seine Leistungen nach dem HOAI-Mindestsatz nach § 7 Abs. 5 HOAI abgerechnet, da zwischen ihm und dem Antragsgegner kein Honorar vereinbart wurde.

3. Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) und Zivilprozessordnung (ZPO): Verschiedene Paragrafen des BGB und der ZPO sind in diesem Fall relevant. Der § 650e BGB, der das Recht eines Unternehmers (einschließlich Architekten) auf Einräumung einer Sicherungshypothek für seine Forderungen aus dem Vertrag regelt, steht im Mittelpunkt des Urteils. Der Architekt versucht hier, eine Bauhandwerkersicherungshypothek für seine Honorarforderungen geltend zu machen. Die ZPO regelt das Verfahren vor den deutschen Zivilgerichten. Die §§ 935 ff. ZPO sind relevant, da sie die Voraussetzungen für die Erlassung einer einstweiligen Verfügung regeln.

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4. Grundbuchrecht: Der Grundbuchauszug spielt eine wichtige Rolle in diesem Fall, da die Eintragung der Bauhandwerkersicherungshypothek im Grundbuch erfolgen würde. Ein Einblick in den Grundbuchauszug bestätigt, dass der Antragsgegner Eigentümer des betroffenen Grundstücks ist. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass eine Sicherungshypothek eingetragen werden kann.

5. Abtretungsrecht (§ 401 BGB): In dem Urteil wird auch das Abtretungsrecht nach § 401 BGB berührt. Der ursprüngliche Architekt hat seine Honorarforderungen an die Antragstellerin abgetreten. Mit dieser Abtretung ist auch der Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek auf die Antragstellerin übergegangen.

Häufig gestellte Fragen

Was ist eine Sicherungshypothek?

Eine Sicherungshypothek ist ein Sicherungsrecht an einem Grundstück, das im Grundbuch eingetragen wird. Es dient zur Sicherung von Forderungen, in diesem Fall, die Honorarforderungen des Architekten. Eine Sicherungshypothek ermöglicht es dem Gläubiger (in diesem Fall dem Architekten), im Falle einer Nichtzahlung der Forderungen, eine Zwangsvollstreckung durchzuführen und den Anspruch durch Verwertung des belasteten Grundstücks durchzusetzen.

Was passiert, wenn keine Honorarvereinbarung im Architektenvertrag getroffen wurde?

Wenn im Architektenvertrag keine Honorarvereinbarung getroffen wurde, greift die Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI). Die HOAI legt Rahmenbedingungen und Mindestsätze für die Vergütung von Architekten- und Ingenieurleistungen fest. In solchen Fällen erfolgt die Abrechnung der Leistungen üblicherweise nach dem Mindestsatz der HOAI (siehe § 7 Abs. 5 HOAI).

Wie kann ich als Architekt meine Forderungen sichern?

Eine Möglichkeit, um die Forderungen aus einem Architektenvertrag abzusichern, ist die Eintragung einer Bauhandwerkersicherungshypothek gemäß §§ 650a ff. BGB. Sie muss jedoch berechtigt sein (z. B. durch eine ausstehende Zahlung) und berechtigenderweise im Grundbuch eingetragen werden. Sollten bestehende Forderungen strittig sein, könnte eine einstweilige Verfügung nach §§ 935 ff. ZPO in Betracht gezogen werden, sofern die Voraussetzungen für diese erfüllt sind.

Welche Voraussetzungen müssen für die Eintragung einer Sicherungshypothek erfüllt sein?

Für die Eintragung einer Sicherungshypothek müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Eine forderungsbegründende Tätigkeit des Architekten: Dies bedeutet, dass der Architekt seine Leistungen gemäß dem Vertrag erbracht hat.
2. Eine ausstehende Zahlung: Der Auftraggeber muss die Zahlung noch nicht geleistet haben.
3. Berechtigter Anspruch auf Einräumung der Sicherung: Der Architekt muss den gesetzlichen Anspruch auf Einräumung einer Sicherungshypothek nach § 650e BGB begründen können.
4. Eintragung der Sicherungshypothek im Grundbuch: Die Sicherungshypothek muss im Grundbuch eingetragen werden – dazu muss der Grundbuchauszug eingesehen werden, um den Eigentümer des betroffenen Grundstücks festzustellen.

Wie vermeide ich Streitigkeiten bei der Abrechnung von Architektenleistungen?

Um Streitigkeiten bei der Abrechnung von Architektenleistungen zu vermeiden, ist es empfehlenswert, klare vertragliche Vereinbarungen zu treffen. Dazu zählen:

• Vereinbarung einer transparenten Vergütungsstruktur im Architektenvertrag
• Vereinbarung von Festpreisen oder Pauschalen für bestimmte Teilleistungen
• Klare Regelungen für Nachträge und zusätzliche Leistungen
• Offene und kontinuierliche Kommunikation zwischen Architekt und Auftraggeber

Ein detaillierter Vertrag, der alle Aspekte der Zusammenarbeit und Vergütung abdeckt und für beide Parteien nachvollziehbar ist, kann helfen, Rechtsstreitigkeiten auf ein Minimum zu reduzieren.