Arglistige Täuschung durch Angaben im Exposé: Rückabwicklung des Kaufs

Maklerexposé – nicht ausgebautes Dachgeschoss – Ausbau möglich – Haftung

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 425.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. August 2024 zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübertragung durch Rückauflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung des im Grundbuch des Amtsgerichts S. für G., Blatt … verzeichneten Grundbesitzes nebst Wohnobjekt, Gemarkung G., Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, Z. K. in G..

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 31.308,68 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. August 2024 zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 27.625,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. August 2024 Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer sowie 10.115,- € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. August 2024 Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Maklerprovision zu zahlen.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.498,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 22. August 2024 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 496.695,90 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Rückabwicklung eines mit der Beklagten geschlossenen Grundstückskaufvertrages und Schadenersatz.

Die Beklagte war Eigentümerin des mit einem im Jahr 1862 errichteten Reetdachhaus bebauten Grundstücks Z. K. in G., welche sie zu veräußern beabsichtigte.

Der von der Beklagten beauftragte Makler B. erstellte im Auftrag der Beklagten ein Exposé, dessen Inhalt der Beklagten bekannt war.

Dort fand sich auf Veranlassung der Beklagten unter anderem folgende Angabe (Anlage B1, K2):

„Durch die Hauseingangstür tritt man in einen kleinen Vorflur. Von hier aus gelangt man über eine Holztreppe in das nicht ausgebaute Dachgeschoss. Ein Ausbau wäre möglich.“

Es fand jedenfalls ein Besichtigungstermin im Beisein der Parteien, des Ehemannes der Klägerin und jedenfalls zum Teil des Maklers B. am 24. Juli 2022 statt. Streitig ist, ob die Klägerin bei diesem Termin auf den von ihr beabsichtigten Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken hinwies.

Das Obergeschoss kann als Abstellraum pp. genutzt werden.

Am 17. August 2022 schrieb die Klägerin der Beklagten per E-Mail, welche die Beklagte erhielt, unter anderem folgendes (Anlage K 11):

„Wir haben noch einmal mit unserem Architekten und Finanzberater gesprochen. Die zuletzt angedachte Lösung der sofortigen vollständigen Zahlung schränkt unseren Handlungsspielraum für die Renovierung zu sehr ein. Mit Dachausbau, Umstellung auf Wärmepumpe usw. werden sehr zeitnah größere Aufwendungen fällig und wir möchten den Beginn der Sanierungsarbeiten nicht gern lange aufschieben, sondern machen, sobald Genehmigungen vorliegen und Material und Handwerker zu bekommen sind.“

Mit notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 8. September 2022 (Anlage K1) veräußerte die Beklagte an die Klägerin das Grundstück Z. K. in G. zu einem Kaufpreis von 425.000,- € (§ 3). In § 6 des Vertrages vereinbarten die Parteien einen Sachmängelgewährleistungsausschluss, in § 12 Abs. 2 eine Maklerprovision in Höhe von jeweils 2 % vom Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer.

Die Klägerin zahlte den Kaufpreis und wurde als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Am 10. Dezember 2023 stellte die von der Klägerin beauftragte Architektin Diplom-Ingenieurin R. beim Kreis … eine Bauvoranfrage (Anlage K4) wegen der beabsichtigten Nutzungsänderung und des Ausbaus des Dachgeschosses des Reetdachhauses zur Wohnnutzung. Dem Antrag lag die geplante Errichtung von Dachgauben mit Fenstern im Reetdach zugrunde.

Am 21. Dezember 2023 (Anlage K5) wies der Kreis …, Bauaufsicht, auf die Unvollständigkeit des Antrags und unter anderem das Erfordernis der Darstellung der erforderlichen Abstandsflächen nach § 32 LBO und einer schriftlichen Einverständniserklärung der Grundstücksnachbarn (Eigentümer) auf dem Lageplan zu den Flächen, für die eine Abweichung erforderlich ist, hin.

Auf Anfrage der Klägerin teilten beide Grundstücksnachbarn – die Bewohner der auf dem Plan im Anlagenkonvolut B1, Blatt 97 GA, mit 7 bzw. 3 bezeichneten Gebäude auf den Flurstücken … bzw. … – mit, die Baulasten auf den im als Anlage K7 vorliegenden Plan kräftig rot dargestellten Flächen nicht zu übernehmen (Anlage K6, K7, Blatt 136 GA).

Nachdem der Kreis … im Februar 2024 mitgeteilt hatte, dass die Bauvoranfrage mangels Vorlage der angeforderten Unterlagen als zurückgenommen galt (Anlage K8), erklärte die Klägerin mit anwaltlichem Schreiben vom 3. Mai 2024 (Anlage K9) gegenüber der Beklagten die Anfechtung des notariellen Kaufvertrages sowie den Rücktritt von diesem und forderte sie zur Rückzahlung des Kaufpreises sowie zum Schadensersatz wegen weiterer ihr entstandener Kosten auf.

Der Klägerin sind im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks weitere Kosten in Höhe von insgesamt 71.695,90 € entstanden, wobei wegen der Einzelheiten auf die Aufstellung auf Seite 9 der Klageschrift, Blatt 11 GA, sowie das Anlagenkonvolut K 10 Bezug genommen wird.

Die Klägerin behauptet, der Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken sei unabhängig von der Ausbauvariante – und unabhängig davon, welche Art von Fenstern, Gauben mit Fenstern, Dachflächenfenster, Fenster an der Giebelseite pp. vorgesehen würden – nicht genehmigungsfähig. Es sei ihr gerade auf die Ausbaumöglichkeit des Dachgeschosses zu Wohnzwecken angekommen.

Die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 425.000,00 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen Zug um Zug gegen Rückübereignung und Rückgabe des im Grundbuch des Amtsgerichts S. für G., Blatt … verzeichneten Grundbesitzes nebst Wohnobjekt, Gemarkung G., Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, Z. K. in G.;

die Beklagte zu verurteilen, an sie 71.695,90 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen;

die Beklagte zu verurteilen, an sie vorgerichtlich entstandene Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von 5.498,63 € nebst Zinsen in Höhe von 5%-punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, ein bloßer Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken sei – anders als ein Dachausbau – nicht abstandsflächenrelevant und genehmigungsfähig; lediglich aufgrund der vorgesehenen Dachgauben habe das Vorhaben nicht durchgeführt werden können. Sie meint, die Angabe im Exposé sei nicht dahin zu verstehen, dass der Dachausbau gerade zu Wohnzwecken möglich sei. Die Klägerin habe sich auf diese im Konjunktiv gehaltene Angabe nicht verlassen dürfen.

Die Klageschrift ist der Beklagten am 21. August 2024 zugestellt worden (Blatt 102 GA).

Entscheidungsgründe

A. Die Klage ist zulässig.

B. Die Klage ist ganz überwiegend begründet.

I. Die Klägerin hat einen Anspruch gegen die Beklagte gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante, 818 Abs. 1, 2 BGB auf Zahlung von 425.000,- €, Zug um Zug gegen Rückübertragung durch Rückauflassung und Bewilligung der Eigentumsumschreibung des im Grundbuch des Amtsgerichts S. für G., Blatt … verzeichneten Grundbesitzes nebst Wohnobjekt, Gemarkung G., Flur …, Flurstück …, Gebäude- und Freifläche, Z. K. in G..

1. Die Beklagte hat etwas, nämlich den durch die Klägerin an sie gezahlten Betrag von insgesamt 425.000,- €, erlangt.

2. Die Beklagte hat den Betrag durch Leistung der Klägerin erlangt. Die Klägerin hat, indem sie an die Beklagte aufgrund des notariell beurkundeten Grundstücksvertrages vom 9. September 2022 den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von insgesamt 425.000,- € gezahlt hat, das Vermögen der Beklagten bewusst und zweckgerichtet gemehrt.

3. Die Leistung erfolgte ohne Rechtsgrund.

Denn aufgrund der Anfechtung des Grundstückskaufvertrages durch die Klägerin ist dieser ex tunc, also von Anfang an nichtig, § 142 Abs. 1 BGB.

a) Die Klägerin hat die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages mit anwaltlichem Schreiben vom 3. Mai 2024 gegenüber der Beklagten, nämlich gegenüber deren Zustellungsbevollmächtigten, Rechtsanwalt K., erklärt, § 143 Abs. 1 BGB.

b) Der Klägerin steht ein Anfechtungsgrund zur Seite.

Denn die Klägerin ist zur Abgabe ihrer auf den Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages gerichteten Willenserklärung durch arglistige Täuschung seitens der Beklagten bestimmt worden, § 123 Abs. 1 BGB.

aa) Die Kaufsache, das mit einem Wohnhaus mit Reetdach bebaute Grundstück Z. K. in G., weist einen Mangel im Sinne von §§ 434 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b) BGB auf.

Nach dieser Vorschrift entspricht die Kaufsache, soweit nicht etwas anderes vereinbart wurde, den objektiven Anforderungen, wenn sie eine Beschaffenheit aufweist, die bei Sachen derselben Art üblich ist und die der Käufer erwarten kann unter Berücksichtigung der öffentlichen Äußerungen, die von dem Verkäufer oder einem anderen Glied der Vertragskette oder in deren Auftrag, insbesondere in der Werbung oder auf dem Etikett, abgegeben wurden. Zu solchen öffentlichen Äußerungen des Verkäufers zählen auch Angaben in einem Exposé (BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 119/20 – NZM 2021, 810, Rn. 8).

(1) Aufgrund der Angabe im Exposé, ein Ausbau des nicht ausgebauten Dachgeschosses wäre möglich, entspricht das Grundstück hier den objektiven Anforderungen iSv § 434 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b) BGB nur dann, wenn ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken (mit einem angemessenen Aufwand) technisch möglich und rechtlich zulässig, also genehmigungsfähig ist.

(a) Dies gilt auch angesichts dessen, dass die Äußerung im Konjunktiv verfasst ist – „ein Ausbau wäre möglich“ – und nicht im Indikativ, „ein Ausbau ist möglich“. Nach dem objektiven Empfängerhorizont eines Käufers ist dies so zu verstehen dass, sollte er daran Interesse haben, ein Ausbau technisch mit dem nach dem sonstigen Zustand pp. angemessenen (technischen und finanziellen) Aufwand durchgeführt werden kann und genehmigungsfähig ist.

Die alternative Auslegung – ein Ausbau wäre möglich, wenn verschiedene notwendige Voraussetzungen vorliegen, über deren Vorliegen der Verkäufer jedoch keine Kenntnis hat – liegt schon deshalb fern, weil sie der Aussage jeden Gehalt nehmen, sie also vollkommen inhaltsleer machen würde. Eine solche Aussage wäre in einem Exposé schlicht überflüssig.

(b) Die Aussage ist zudem dahin zu verstehen, dass ein Ausbau gerade zu Wohnzwecken möglich ist. Unstreitig war eine Nutzung des Dachgeschosses als Abstellraum pp. ohnehin bereits möglich, so dass ein Ausbau, um es zu diesem Zweck zu nutzen, nicht in Betracht kam. Überdies ist – offensichtlich – einzig der Ausbau des Dachgeschosses gerade zu Wohnzwecken – mit der Folge einer relativ erheblichen Vergrößerung der zur Verfügung stehenden Wohnfläche – in aller Regel für potentielle Käufer von (erheblicher) Bedeutung und ein wesentlicher wertbildender Faktor. So werden in der Rechtsprechung derartige Formulierungen der Ausbaufähigkeit bzw. -möglichkeit des Dachgeschosses regelmäßig dahin verstanden, dass damit der Ausbau zu Wohnzwecken gemeint ist (vgl. BGH, Urteil vom 16. Juli 2021 – V ZR 119/20 – NZM 2021, 810, Rn. 20: „Ausbaureserve im Dachgeschoss“; LG Bielefeld, Urteil vom 22. Januar 2008 – 2 O 5/03 – BeckRS 2009, 27695: Dachgeschoss „ausbaufähig“ bzw. „weitere Ausbaumöglichkeit im Dachgeschoss“).

(c) Die Angabe im Exposé prägt die zu erwartenden objektiven Anforderungen, die an die Kaufsache zu stellen sind. Dies gilt auch dann, wenn die Äußerung – wie hier – nicht Inhalt des notariell beurkundeten Kaufvertrages geworden ist.

Die Annahme eines Sachmangels wegen des Fehlens einer Eigenschaft der Kaufsache, die der Käufer nach § 434 Abs. 1 Satz 2 und 3 BGB aF. – bzw. § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b) BGB) nF – erwarten kann, setzt nicht voraus, dass diese Eigenschaft in dem notariellen Kaufvertrag Erwähnung findet (BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18 – NJW 2019, 2380, Rn. 12). Die Vorschrift des § 434 Abs. 1 Satz 3 BGB aF – bzw. § 434 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2b) BGB nF. – ist ohne Einschränkungen auf Grundstückskaufverträge anwendbar. Insbesondere ist sie nicht teleologisch dahin zu reduzieren, dass die nach der öffentlichen Äußerung zu erwartende Beschaffenheit im Vertrag einen Niederschlag gefunden haben muss (BGH, Urteil vom 25. Januar 2019 – V ZR 38/18 – NJW 2019, 2380, Rn. 13).

(2) Diesen objektiven Anforderungen entspricht das Kaufgrundstück nicht. Denn ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist tatsächlich nicht genehmigungsfähig.

(a) Dies ist unstreitig, soweit es die im Dezember 2023 durch die Klägerin beim Kreis … beantragte Nutzungsänderung und den Ausbau des Dachgeschosses betrifft, bei welcher die Klägerin den Einbau von Dachgauben mit Fenstern vorgesehen hatte. Es fehlt an den vom Kreis mit dem Schreiben vom 21. Dezember 2023 verlangten notwendigen Zustimmungen der Nachbarn zur Eintragung von Baulasten zulasten ihrer jeweiligen Grundstücke zur Sicherstellung des gemäß § 32 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO SH notwendigen Mindestabstands von anderen Wohngebäuden, um das Übergreifen von Bränden zu vermeiden. Beide Nachbarn haben die Zustimmung verweigert (Anlagen K6, K7, Seite 2).

(b) Das hier fehlende Erfordernis der Nachbarzustimmung als notwendige Voraussetzung der Erteilung der Genehmigung des Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnräumen gilt jedoch generell, mithin – entgegen der Auffassung der Beklagten – unabhängig von der Ausbauvariante und/oder der Art der vorgesehenen Fenster.

Dies ergibt sich bereits daraus, dass die von den Nachbarn (B.) verweigerte Zustimmung zur Eintragung einer Baulast (Anlage K6) sich nicht auf eine bestimmte Ausbauvariante, sondern allgemein die Eintragung einer Baulast bei Ausbau des Dachgeschosses des Hauses der Klägerin „zu Wohnzwecken“ bezog.

Schließlich ergibt sich dies aus Sinn und Zweck der Vorschrift des § 32 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 LBO SH. Die dort für weiche Bedachungen vorgesehenen Mindestabstände für Wohngebäude gelten unabhängig davon, welche Art von Fenstern – Dachflächenfenster, Gauben in den Dachflächen mit Fenstern, Giebelfenster pp. – vorgesehen werden. Das Erfordernis der Baulasten zur Herstellung des erforderlichen Mindestabstandes ist in der beabsichtigten Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und dem deshalb notwendigen Brandschutz begründet und vollkommen unabhängig von der Art der vorgesehenen Fenster. Die Nutzung des Dachgeschosses zu Wohnzwecken ist mit höheren Gefahren aufgrund des schwierigeren Fluchtwegs im Brandfall gegenüber der – hier aufgrund des Alters des Hauses vom Bestandsschutz erfassten – Wohnnutzung im Erdgeschoss verbunden. Das überhaupt Fenster als notwendige Voraussetzung der beabsichtigten Wohnraumnutzung vorzusehen waren, ergibt sich aus § 47 Abs. 2 Satz 2 LBO SH.

Dass beide bisher die Zustimmung versagenden Nachbarn ihre Zustimmung zur Eintragung einer Baulast zulasten ihres jeweiligen Grundstücks bei einer anderen Ausbauvariante – etwa Dachflächenfenstern oder gar einer Erhöhung des gesamten Gebäudes unter Einbau von Giebelfenstern – erteilt hätten, liegt erkennbar fern und trägt auch die Beklagte nicht vor. Ihr, nachdem sie ursprünglich vorgetragen hatte, selbst nie einen Ausbau des Dachgeschosses geplant zu haben, nunmehriges Vorbringen im nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 15. Oktober 2025, beide Nachbarn hätten gegen ihren früheren, dann aufgegebenen Plan, im Dachgeschoss ein rückwärtiges Fenster einzubauen, um ein Arbeitszimmer einzurichten, nichts einzuwenden gehabt, ändert daran nichts. Denn allein der Umstand, dass die Nachbarn dagegen nichts einzuwenden hatten, sagt nichts darüber aus, dass sie, was fern liegt, in diesem Fall ihre Zustimmung zur Eintragung einer Baulast erteilt hätten.

bb) Über das Vorliegen dieses Mangels hat die Beklagte die Klägerin arglistig getäuscht.

(1) Der vereinbarte Haftungsausschluss in § 6 des notariellen Kaufvertrages erfasst auch die nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers im Sinne von § 434 Abs. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 b) BGB zu erwartenden Eigenschaften des Grundstücks.

(2) Auf den Haftungsausschluss kann sich die Beklagte hier allerdings nicht berufen, § 444 BGB. Denn sie hat die Klägerin über das Vorliegen des Mangels arglistig getäuscht, nämlich diesen arglistig verschwiegen.

(a) Allerdings lässt sich nicht feststellen, dass die Beklagte positiv wusste, dass die Voraussetzungen für eine Genehmigung des Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnzwecken, namentlich die Nachbarzustimmung zu Baulasten, nicht vorliegen und auch nicht herzustellen sind.

(b) Dennoch liegt eine arglistige Täuschung vor.

(aa) Arglist erfordert Vorsatz, keine Absicht. Bedingter Vorsatz genügt; er ist gegeben, wenn der Handelnde, obwohl er mit der möglichen Unrichtigkeit seiner Angaben rechnet, ins Blaue hinein unrichtige Behauptungen aufstellt. Guter Glaube kann auch bei grober Fahrlässigkeit des Handelnden Arglist ausschließen. Bei einer ins Blaue hinein abgegebenen objektiv unrichtigen Erklärung schließt guter Glaube Arglist aber nicht aus, wenn der Handelnde das Fehlen einer zuverlässigen Beurteilungsgrundlage nicht offenlegt (Grüneberg/Ellenberger, BGB, 84. Aufl. 2025, § 123 BGB Rn. 11).

So liegt der Fall hier. Die Beklagte hat unstreitig nicht offengelegt, dass sie sich – wie sie nunmehr, was letztlich nicht entscheidend ist, ausdrücklich vorträgt – nicht über die Genehmigungsfähigkeit eines Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnzwecken und damit auch nicht über die erforderlichen Nachbarzustimmungen zu Baulasten auf deren Grundstücken zur Herstellung der Mindestabstandsflächen erkundigt hat. Damit hatte sie tatsächlich keine Kenntnisse darüber, ob ihre Erklärung im Exposé – die, wie dargelegt, so zu verstehen ist, dass diese Voraussetzungen vorliegen bzw. mindestens unproblematisch geschaffen werden können – zutraf oder nicht, ohne dies offenzulegen.

(bb) Die Beklagte hatte zudem die Vorstellung, dass ihre unrichtige Erklärung im Exposé, ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken wäre möglich, für die Willensbildung der Klägerin, nämlich die Entscheidung, den Grundstückskaufvertrag überhaupt bzw. zu diesen Bedingungen abzuschließen, von Bedeutung war, wobei auch insoweit bedingter Vorsatz genügt (vgl. Ellenberger, aaO, § 123 BGB Rn. 11).

Der Beklagten war zum maßgeblichen Zeitpunkt, nämlich bei Abschluss des notariellen Grundstückskaufvertrages am 8. September 2022, bekannt, dass die Klägerin beabsichtigte, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken auszubauen, dieser Umstand also für die Klägerin von (erheblicher) Bedeutung war. Dies ergibt sich aus der E-Mail vom 17. August 2022, mit welcher die Klägerin der Beklagten ausdrücklich mitteilte, das für den „Dachausbau“, gemeint ist erkennbar der Ausbau des Dachgeschosses (einschließlich des Einbaus von Fenstern im Dachgeschoss) zeitnah erhebliche Aufwendungen anstünden. Darauf, ob die Klägerin der Beklagten zudem beim Besichtigungstermin mitgeteilt hat, das Dachgeschoss zu Wohnzwecken ausbauen zu wollen und die Beklagte dazu Erklärungen abgegeben hat, kommt es angesichts dessen nicht mehr an.

(cc) Zudem rechnete die Beklagte damit und nahm billigend in Kauf, dass die Klägerin nicht wusste, dass ein Ausbau des Dachgeschosses zu Wohnzwecken nicht möglich war. Anhaltspunkte, dass die Klägerin über andere Kenntnisse verfügte, als die Beklagte ihr durch die Angabe im Exposé vermittelt hatte, hatte die Beklagte nicht; die E-Mail vom 17. August 2022 sprach deutlich dagegen. Tatsächlich hatte die Klägerin andere als ihr durch das Exposé vermittelte Kenntnisse nicht.

c) Die Anfechtung erfolgte innerhalb der Frist des § 124 Abs. 1, 2 BGB.

Danach kann die Anfechtung einer aufgrund arglistiger Täuschung anfechtbaren Willenserklärung nur binnen Jahresfrist erfolgen, die mit dem Zeitpunkt beginnt, in welchen der Anfechtungsberechtigte die Täuschung entdeckt.

Die Jahresfrist begann hier erst im März 2024 zu laufen. Denn die Klägerin hat davon, dass die Voraussetzungen einer Genehmigung des Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnzwecken nicht vorliegen und auch nicht herzustellen sind, erst durch die Verweigerung der Nachbarn zur Erteilung der Zustimmung zur Eintragung von Baulasten im März 2024 erfahren (Anlagen K6, K7).

Die Erklärung der Anfechtung vom 3. Mai 2024 erfolgte damit fristgerecht.

4. Der Grundstückskaufvertrag ist aufgrund der Anfechtung als von Anfang an nichtig anzusehen, § 142 Abs. 1 BGB. Infolge der Nichtigkeit des Grundstückskaufvertrages hat die Klägerin einen Anspruch auf Rückzahlung des Kaufpreises in Höhe von 425.000,- € gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Variante, 818 Abs. 2 BGB. Begründet ist dieser Anspruch allerdings nur Zug um Zug gegen Rückübertragung durch Rückauflassung des Grundstücks und Bewilligung der Eigentumsumschreibung (vgl. KG, Urteil vom 5. September 2017 – 7 U 136/16 – juris, Rn. 58).

Von der Klägerin gemäß § 818 Abs. 1, 2 BGB zu leistender Wertersatz für die Wohnnutzung ist mangels Vortrags der Beklagten dazu nicht zu berücksichtigen.

II. Die Klägerin hat aufgrund der vorvertraglich erfolgten arglistigen Täuschung (dazu I.) einen Anspruch gegen die Beklagte gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB auf Ersatz des Vertrauensschadens. Die Geschädigte ist nach einer Pflichtverletzung des Vertragspartners bei den Vertragsverhandlungen – hier durch die unzutreffende Angabe im Exposé – so zu stellen, wie sie bei Offenbarung der für ihren Vertragsschluss maßgeblichen Umstände stünde. Sie kann daher auch Ersatz ihrer im Vertrauen auf den Vertragsabschluss getätigten Aufwendungen verlangen, wenn sie – wie hier – an dem Vertrag nicht festhält (BGH, Urteil vom 24. September 2021 – V ZR 272/19 – NZM 2022, 110 Rn. 13).

1. Danach kann die Klägerin von der Beklagten Zahlung von 31.308,68 €, nämlich Erstattung der Gebühren/Auslagen für die Eintragung der Vormerkung in Höhe von 422,50 € sowie für die Eigentumsänderung und Löschung der Vormerkung in Höhe von 865,00 €, die Notarkosten in Höhe von 3.556,95 €, die Kosten der Vorkaufsrechtsverzichtserklärung in Höhe von 63,07 €, die Kosten für die Tätigkeit ihrer Architektin im Zuge der beabsichtigten Sanierung des Gebäudes einschließlich des Ausbaus des Dachgeschosses zu Wohnzwecken in Höhe von 2.160,45 € und 2.080,42 € sowie Erstattung der bis 31. Mai 2024 gezahlten Zinsen auf das gerade im Hinblick auf den Grundstückskaufvertrag aufgenommenen Darlehen in Höhe von 22.160,29 € verlangen. Die Klägerin kann hier Erstattung der angefallenen Darlehenszinsen neben den Verzugszinsen auf den Kaufpreis geltend machen. Denn die Verpflichtung der Beklagten zur Erstattung der Darlehenszinsen beruht hier nicht auf dem Verzug der Beklagten mit der Rückzahlung des Kaufpreises, sondern folgt aus einem anderen Rechtsgrund, nämlich, wie dargelegt, der vorvertraglichen arglistigen Täuschung, §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2, 311 Abs. 2 BGB.

2. Die Klägerin kann darüber hinaus von der Beklagten Zahlung weiterer 27.625,- €, jedoch nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Grunderwerbsteuer, und weitere 10.115,- €, nur Zug um Zug gegen Abtretung des Anspruchs auf Rückerstattung der Maklerkosten, verlangen.

Der Anspruch auf Erstattung der Maklerprovision entfällt, wenn der Käufer, wie hier, den vom Makler nachgewiesenen oder vermittelten Kaufvertrag erfolgreich wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB angefochten hat. Die Zahlung der Maklerprovision stellt in diesem Fall eine Leistung ohne Rechtsgrund dar und kann von dem Käufer nach Bereicherungsrecht zurückgefordert werden. Ebenso kann nach § 16 Abs. 1 Nr. 2 GrEStG auf Antrag der Klägerin die Festsetzung der Grunderwerbsteuer mit der Folge des Entstehens eines Erstattungsanspruchs gegen den Fiskus aufgehoben werden. Die vorvertragliche Pflichtverletzung der Beklagten in Gestalt der arglistigen Täuschung stellt eine Nichterfüllung von Vertragsbedingungen iSv § 16 Abs. 1 Nr.2 GrEStG dar, die zur Rückgängigmachung des Erwerbsvorgangs führt (BGH, Urteil vom 24. September 2021 – V ZR 272/19 – NZM 2022, 110 Rn. 16). In diesen Fällen besteht ein Schadensersatzanspruch (BGH, aaO, Rn. 17f), in entsprechender Anwendung von § 255 BGB ist der Schädiger allerdings nur Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche gegen den Dritten zum Schadenersatz verpflichtet (BGH, aaO, Rn. 19). Dem hat die Klägerin durch ihre Antragstellung zwar nicht Rechnung getragen, in ihrem Antrag ist die Zug um Zug Verurteilung jedoch als minus enthalten.

3. Hingegen hat die Klägerin gegen die Beklagte keinen Schadensersatzanspruch oder sonstigen Anspruch, soweit sie Erstattung der Kosten der Wohngebäudeversicherung in Höhe von 672,93 € und 768,81 €, der Gartenpflege in Höhe von 1.032,33 €, der Wartung der Heizungsanlage in Höhe von 98,18 € und der Prüfung des Schornsteins in Höhe von 74,97 € verlangt.

Denn insoweit hat sie jeweils eine Gegenleistung in Höhe der genannten Beträge erlangt, nämlich Versicherungsschutz, Gartenpflege für die Zeit ihrer Nutzung, eine funktionsfähige Heizungsanlage und bei vorgeschriebener Schornsteinprüfung die Voraussetzung zu dessen Weiternutzung während der Wohndauer.

III. Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Erstattung ihrer vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 5.498,63 € gemäß § 280 Abs. 1 BGB. Die Einschaltung eines Rechtsanwalts war hier zur zweckentsprechenden Rechtsverfolgung erforderlich.

IV. Die Klägerin kann Verzinsung der Hauptforderung mit 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz jeweils gemäß §§ 280 Abs. 1, Abs. 2, 286 Abs. 1 Satz 2, 1. Variante, 288 Abs. 1 BGB seit dem 22. August 2024 verlangen.

V. Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 2 Nr. 1 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 709 Satz 1, 2 ZPO.

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