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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Gericht entscheidet: Ausschlussfrist beim Hauskauf-Vertrag mit Bedingungen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Welche rechtlichen Folgen hat eine nicht erfüllte Bedingung in einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag für ein Hausgrundstück?
- Was ist eine Ausschlussfrist und wie wirkt sie sich auf ein Ankaufsrecht aus?
- Welche Schritte sollten Käufer unternehmen, um die Erfüllung eines bedingten Kaufvertrags zu sichern?
- Kann ein Ankaufsrecht vererbt oder übertragen werden, und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
- Wie wird der Beginn der Verjährungsfrist bei einem bedingten Kaufvertrag ermittelt?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Kläger wollten den Beklagten zwingen, eine Willenserklärung abzugeben, um Eigentum an bestimmten Grundstücken zu übertragen und ein Vorkaufsrecht zu löschen.
- Es ging darum, ob die Kläger aufgrund eines früheren Erbbaurechtsvertrags ein Ankaufsrecht an den Grundstücken haben.
- Die Schwierigkeit lag darin, dass nicht klar war, ob die schuldrechtlichen Ansprüche aus dem ursprünglichen Vertrag auf die Kläger übertragen wurden.
- Das Gericht entschied, dass die Kläger keinen Anspruch auf die verlangte Willenserklärung haben.
- Das Gericht stellte fest, dass die Kläger nicht Inhaber der schuldrechtlichen Ansprüche aus dem ursprünglichen Vertrag sind.
- Eine vollständige Übertragung der schuldrechtlichen Ansprüche hätte die Zustimmung der ursprünglichen Eigentümerin erfordert, die fehlte.
- Selbst wenn eine nachträgliche Genehmigung angenommen würde, wäre der Anspruch aufgrund einer Ausschlussfrist von 30 Jahren erloschen.
- Das Ankaufsrecht war als aufschiebend bedingter Kaufvertrag zu interpretieren, jedoch ist die Geltendmachung nach 30 Jahren ausgeschlossen.
- Das Gericht wies darauf hin, dass ohne Hauptanspruch auch keine Zwangsmittel oder Ersatz der Anwaltskosten gefordert werden können.
- Die Entscheidung verdeutlicht die Bedeutung der klaren vertraglichen Vereinbarungen und Fristen bei bedingten Kaufverträgen.
Gericht entscheidet: Ausschlussfrist beim Hauskauf-Vertrag mit Bedingungen
Der Kauf eines Hauses ist ein großer Schritt im Leben und erfordert eine sorgfältige Planung. Wer sich zum Kauf eines Hausgrundstücks entscheidet, geht oft einen aufschiebend bedingten Kaufvertrag ein. Dieser Vertrag ermöglicht es, den Kauf des Grundstückes von der Erfüllung bestimmter Bedingungen abhängig zu machen. So kann beispielsweise die Genehmigung des Bauantrags oder die erfolgreiche Finanzierung des Projekts als Bedingung für den Kaufvertrag festgelegt werden.
Doch was passiert, wenn eine dieser Bedingungen nicht erfüllt wird? Verliert der Käufer sein Recht auf den Kauf des Grundstücks oder gelten spezielle Regelungen? Hier spielt die Ausschlussfrist eine wichtige Rolle. Sie legt fest, bis wann der Käufer bestimmte Handlungen vollziehen muss, um seine Rechte aus dem Kaufvertrag geltend zu machen. So etwa muss er bei Verzögerungen durch den Verkäufer möglicherweise selbst aktiv werden, um die Bedingung zu erfüllen oder die Erfüllung zu erzwingen.
Im Folgenden werden wir einen konkreten Fall in Bezug auf die Ausschlussfrist bei einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag über ein Hausgrundstück näher beleuchten und anhand des Gerichtsurteils die rechtlichen Zusammenhänge verständlich erläutern.
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Der Fall vor Gericht
Ausschlussfrist bei bedingtem Kaufvertrag für Hausgrundstück
Der vorliegende Fall behandelt einen Rechtsstreit zwischen Erbpachtberechtigten (Kläger) und dem Eigentümer (Beklagter) zweier Grundstücke. Die Kläger wollten ein in einem früheren Erbbaurechtsvertrag vereinbartes Ankaufsrecht für die Grundstücke geltend machen. Der Beklagte lehnte dies jedoch ab, woraufhin die Kläger Klage einreichten.
Im Zentrum des Falls steht ein 1984 geschlossener Erbbaurechtsvertrag zwischen der damaligen Eigentümerin und einer Erbpachtberechtigten. Dieser Vertrag enthielt in § 27 ein Ankaufsrecht für die Grundstücke. 1989 übertrugen die ursprünglichen Erbpachtberechtigten ihr Erbbaurecht an die heutigen Kläger. Der Beklagte wurde 2015 Eigentümer der Grundstücke.
Rechtliche Einordnung des Ankaufsrechts
Das Gericht stufte das vereinbarte Ankaufsrecht als aufschiebend bedingten Kaufvertrag ein. Dafür sprach insbesondere, dass der Vertrag bereits detaillierte Regelungen zum Kaufpreis, zur Fälligkeit, Besitzübergabe und Kostentragung enthielt. Der Vertrag war somit nur noch vom „Wunsch der Berechtigten“ als aufschiebende Bedingung abhängig.
Diese Einordnung hat weitreichende Folgen für die Durchsetzbarkeit des Ankaufsrechts. Bei einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag sind beide Vertragsparteien bereits gebunden. Der Vertrag wird wirksam, sobald die vereinbarte Bedingung – hier der Wunsch des Berechtigten – eintritt.
Problematik der Übertragung schuldrechtlicher Ansprüche
Ein zentraler Streitpunkt war, ob die Kläger überhaupt Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs aus dem Ankaufsrecht geworden waren. Das Gericht verneinte dies, da für eine wirksame Übertragung der gesamten Rechtsstellung im Schuldverhältnis die Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners – hier der ursprünglichen Eigentümerin – erforderlich gewesen wäre. Diese Zustimmung lag nicht vor.
Das Gericht erörterte zwar die Möglichkeit einer konkludenten nachträglichen Genehmigung, hielt dies aber im Ergebnis für unerheblich.
Anwendung der 30-jährigen Ausschlussfrist
Das Gericht sah den Anspruch der Kläger in entsprechender Anwendung von § 462 BGB als ausgeschlossen an. Es argumentierte, dass bei unbefristeten Ankaufsrechten ein Bedürfnis nach einer subsidiären Befristung bestehe. In Anlehnung an die genannte Vorschrift sei von einer Ausschlussfrist von 30 Jahren auszugehen.
Da das Ankaufsrecht 1984 vereinbart wurde, war diese Frist 2015 abgelaufen – also noch bevor die Kläger 2021 versuchten, es geltend zu machen. Das Gericht betonte, dass die Parteien sich nicht unbegrenzt an die Kaufvertragsbedingungen binden wollten, gerade angesichts möglicher Veränderungen der Verhältnisse.
Konsequenzen für Käufer von Hausgrundstücken
Dieser Fall verdeutlicht wichtige Aspekte für potenzielle Käufer von Hausgrundstücken, die auf bedingte Kaufverträge zurückgreifen:
- Bei der Übertragung von Erbbaurechten ist besondere Vorsicht geboten. Schuldrechtliche Ansprüche wie Ankaufsrechte gehen nicht automatisch mit über, sondern bedürfen der Zustimmung des Grundstückseigentümers.
- Auch wenn kein explizites Verfallsdatum vereinbart wurde, können Ankaufsrechte nach langer Zeit ihre Gültigkeit verlieren. Gerichte neigen dazu, eine subsidiäre 30-jährige Ausschlussfrist anzunehmen.
- Um Rechtssicherheit zu gewährleisten, sollten Käufer bei der Vereinbarung von Ankaufsrechten auf eine klare Befristung drängen. Dies verhindert spätere Unklarheiten und Rechtsstreitigkeiten.
- Wer ein Ankaufsrecht erwirbt, sollte dessen Ausübung nicht zu lange hinauszögern. Je mehr Zeit vergeht, desto größer ist das Risiko, dass sich die Verhältnisse ändern und das Recht unwirksam wird.
Die Schlüsselerkenntnisse
Die Entscheidung verdeutlicht, dass unbefristete Ankaufsrechte nicht unbegrenzt gültig sind. Das Gericht wendet eine subsidiäre 30-jährige Ausschlussfrist analog § 462 BGB an, um Rechtssicherheit zu schaffen. Zudem betont es, dass schuldrechtliche Ansprüche bei der Übertragung von Erbbaurechten nicht automatisch übergehen. Diese Auslegung schafft Klarheit für Vertragsparteien und mahnt zur sorgfältigen Gestaltung und zeitnahen Ausübung von Ankaufsrechten.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Wenn Sie ein Hausgrundstück mit einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag erwerben möchten, müssen Sie besonders wachsam sein. Das Urteil zeigt, dass unbefristete Ankaufsrechte nicht ewig gültig sind. Gerichte wenden in der Regel eine 30-jährige Ausschlussfrist an. Dies bedeutet für Sie: Zögern Sie nicht zu lange mit der Ausübung Ihres Rechts. Achten Sie zudem darauf, dass bei der Übertragung von Erbbaurechten auch schuldrechtliche Ansprüche wie Ankaufsrechte explizit mit übertragen und vom Grundstückseigentümer genehmigt werden. Um Ihr Recht zu wahren, sollten Sie aktiv werden und die Erfüllung der Bedingungen im Auge behalten. Vereinbaren Sie am besten von vornherein eine klare Befristung für Ihr Ankaufsrecht, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden.
FAQ – Häufige Fragen
Sie stehen vor dem Kauf eines Hausgrundstücks und wollen sicherstellen, dass Sie alle wichtigen Fristen einhalten? Die Ausschlussfrist bei einem bedingten Kaufvertrag kann für Laien schnell zu einem komplexen Thema werden. Um Ihnen Klarheit zu verschaffen, haben wir eine Sammlung häufig gestellter Fragen mit verständlichen Antworten zusammengestellt.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Welche rechtlichen Folgen hat eine nicht erfüllte Bedingung in einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag für ein Hausgrundstück?
- Was ist eine Ausschlussfrist und wie wirkt sie sich auf ein Ankaufsrecht aus?
- Welche Schritte sollten Käufer unternehmen, um die Erfüllung eines bedingten Kaufvertrags zu sichern?
- Kann ein Ankaufsrecht vererbt oder übertragen werden, und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
- Wie wird der Beginn der Verjährungsfrist bei einem bedingten Kaufvertrag ermittelt?
Welche rechtlichen Folgen hat eine nicht erfüllte Bedingung in einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag für ein Hausgrundstück?
Bei einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag für ein Hausgrundstück tritt die Rechtswirksamkeit erst ein, wenn die vereinbarte Bedingung erfüllt wird. Bleibt die Bedingung unerfüllt, entfaltet der Vertrag keine rechtliche Bindungswirkung.
Die nicht erfüllte Bedingung führt zur Rückabwicklung des Vertrages. Sämtliche Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag werden hinfällig. Der Käufer erwirbt kein Eigentum am Grundstück und der Verkäufer behält sein Eigentum. Eine Kaufpreiszahlung erfolgt nicht.
Für den Käufer bedeutet dies, dass er keinen Anspruch auf Übereignung des Grundstücks hat. Er kann weder die Eintragung ins Grundbuch noch die Übergabe des Grundstücks verlangen. Gleichzeitig ist er nicht zur Kaufpreiszahlung verpflichtet.
Der Verkäufer bleibt Eigentümer des Grundstücks und kann frei darüber verfügen. Er hat keinen Anspruch auf den Kaufpreis. Allerdings trägt der Käufer in der Regel die bis dahin entstandenen Kosten, etwa für den Notar.
Die Parteien können im Vertrag eine Ausschlussfrist vereinbaren. Läuft diese ab, ohne dass die Bedingung eingetreten ist, wird der Vertrag endgültig unwirksam. Eine solche Frist schafft Rechtssicherheit für beide Seiten.
Trotz der aufschiebenden Bedingung entstehen bereits mit Vertragsschluss gewisse Pflichten. Die Parteien dürfen den Eintritt der Bedingung nicht treuwidrig verhindern. Der Verkäufer muss beispielsweise Handlungen unterlassen, die den Bedingungseintritt unmöglich machen würden.
Ein typisches Beispiel für eine aufschiebende Bedingung ist der Erhalt einer Baugenehmigung. Wird diese nicht erteilt, scheitert der Vertrag. Der Käufer kann dann vom Kauf Abstand nehmen, ohne weitere Verpflichtungen.
In bestimmten Fällen kann der Käufer trotz Nichteintritt der Bedingung an seinen Rechten festhalten. Dies gilt insbesondere, wenn der Verkäufer den Bedingungseintritt treuwidrig verhindert hat. Das Gesetz fingiert dann den Eintritt der Bedingung.
Was ist eine Ausschlussfrist und wie wirkt sie sich auf ein Ankaufsrecht aus?
Eine Ausschlussfrist bezeichnet im deutschen Recht eine festgelegte Zeitspanne, nach deren Ablauf bestimmte Ansprüche oder Rechte unwiderruflich erlöschen. Im Gegensatz zu Verjährungsfristen führt das Verstreichen einer Ausschlussfrist zum vollständigen Untergang des betroffenen Rechts oder Anspruchs. Dies bedeutet, dass nach Fristablauf keine Möglichkeit mehr besteht, das Recht geltend zu machen oder den Anspruch durchzusetzen.
Für ein Ankaufsrecht wirkt sich eine Ausschlussfrist folgendermaßen aus: Wird das Ankaufsrecht nicht innerhalb der festgelegten Frist ausgeübt, erlischt es unwiderruflich. Der Berechtigte verliert dadurch die Möglichkeit, den Kauf zu den vereinbarten Konditionen zu tätigen. Dies kann gravierende Folgen haben, insbesondere wenn es sich um wertvolle Immobilien oder Grundstücke handelt.
Bei einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag über ein Hausgrundstück spielt die Ausschlussfrist eine besonders wichtige Rolle. In solchen Fällen wird der Kaufvertrag erst wirksam, wenn eine bestimmte Bedingung eintritt. Ist mit diesem Vertrag ein Ankaufsrecht verbunden, muss dieses innerhalb der festgelegten Ausschlussfrist geltend gemacht werden. Versäumt der Berechtigte diese Frist, verfällt sein Ankaufsrecht unwiderruflich, selbst wenn die aufschiebende Bedingung später noch eintritt.
Die strikte Wirkung der Ausschlussfrist erfordert besondere Aufmerksamkeit von allen Beteiligten. Anders als bei Verjährungsfristen kann das Recht nach Fristablauf nicht mehr durchgesetzt werden, auch wenn die Gegenseite keinen Einwand erhebt. Gerichte müssen das Verstreichen einer Ausschlussfrist von Amts wegen berücksichtigen.
Für Käufer oder potenzielle Erwerber ist es daher von größter Bedeutung, die geltenden Ausschlussfristen genau zu kennen und einzuhalten. Eine sorgfältige Fristenkontrolle und rechtzeitige Geltendmachung des Ankaufsrechts sind unerlässlich, um den Rechtsverlust zu vermeiden. Dabei ist zu beachten, dass die bloße Absichtserklärung in der Regel nicht ausreicht. Oft muss das Ankaufsrecht formell und nachweisbar ausgeübt werden, beispielsweise durch eine schriftliche Erklärung oder sogar durch Klageerhebung.
Die Dauer von Ausschlussfristen kann je nach Rechtsgrundlage und Vereinbarung stark variieren. Im Arbeitsrecht sind Fristen von wenigen Monaten üblich, während in anderen Rechtsbereichen auch längere Zeiträume möglich sind. Bei Immobiliengeschäften können Ausschlussfristen für Ankaufsrechte mehrere Jahre betragen, abhängig von den vertraglichen Vereinbarungen.
Ausschlussfristen können sowohl gesetzlich festgelegt als auch vertraglich vereinbart sein. Im Fall eines Hausgrundstückskaufs sind sie häufig Teil der individuellen Vertragsgestaltung. Die Parteien haben dabei einen gewissen Spielraum, müssen jedoch die Grenzen des rechtlich Zulässigen beachten. Zu kurze oder unangemessen lange Fristen können unter Umständen unwirksam sein.
Die rechtssichere Gestaltung von Ausschlussfristen erfordert juristische Expertise. Für Laien empfiehlt sich daher dringend die Konsultation eines Fachanwalts für Immobilienrecht oder eines Notars. Diese können die Vertragsklauseln prüfen und sicherstellen, dass die vereinbarten Fristen angemessen und rechtlich bindend sind.
Für den Verkäufer bietet eine Ausschlussfrist den Vorteil der Planungssicherheit. Nach Ablauf der Frist kann er frei über das Grundstück verfügen, ohne Rücksicht auf das erloschene Ankaufsrecht nehmen zu müssen. Für den potenziellen Käufer hingegen stellt die Frist einen zeitlichen Druck dar, der sorgfältig abgewogen werden muss.
Im Streitfall, wie er dem Landgericht Münster vorlag, kann die genaue Auslegung der Ausschlussfrist entscheidend sein. Gerichte prüfen dabei nicht nur den Wortlaut der Vereinbarung, sondern auch die Umstände des Einzelfalls und den mutmaßlichen Willen der Vertragsparteien. Eine präzise und eindeutige Formulierung der Fristklausel im Vertrag kann spätere Rechtsstreitigkeiten vermeiden.
Welche Schritte sollten Käufer unternehmen, um die Erfüllung eines bedingten Kaufvertrags zu sichern?
Bei einem aufschiebend bedingten Kaufvertrag über ein Hausgrundstück sollten Käufer mehrere Schritte unternehmen, um die Erfüllung der Bedingung und damit den Erwerb des Grundstücks sicherzustellen.
Zunächst ist es wichtig, die Bedingung im Kaufvertrag präzise und eindeutig zu formulieren. Die Parteien müssen klar definieren, welches Ereignis eintreten muss, damit der Vertrag wirksam wird. Bei Unklarheiten können später Streitigkeiten entstehen.
Käufer sollten aktiv an der Erfüllung der Bedingung mitwirken. Handelt es sich beispielsweise um eine Finanzierungszusage der Bank, müssen sie rechtzeitig alle erforderlichen Unterlagen einreichen und den Kreditantrag stellen. Bei einer behördlichen Genehmigung als Bedingung empfiehlt es sich, den Antrag zügig und vollständig einzureichen.
Die Festlegung einer angemessenen Frist für den Bedingungseintritt ist ratsam. Das Landgericht Münster hat in einem Urteil vom 19.11.2021 die Bedeutung einer solchen Ausschlussfrist betont. Ohne Fristsetzung besteht die Gefahr, dass der Vertrag auf unbestimmte Zeit in der Schwebe bleibt. Eine übliche Frist beträgt drei bis sechs Monate.
Käufer tun gut daran, den Verkäufer regelmäßig über den Fortschritt bei der Bedingungserfüllung zu informieren. Transparente Kommunikation beugt Missverständnissen vor. Gleichzeitig sollten sie vom Verkäufer Auskunft über etwaige Hindernisse verlangen, die in dessen Sphäre liegen.
Es empfiehlt sich, im Vertrag Mitwirkungspflichten des Verkäufers festzuschreiben. Muss dieser beispielsweise Unterlagen beibringen oder Erklärungen abgeben, sollte dies klar geregelt sein. Käufer können so die aktive Unterstützung des Verkäufers einfordern.
Vorsicht ist bei Bedingungen geboten, die vom Willen des Verkäufers abhängen. Solche potestativen Bedingungen bergen die Gefahr, dass der Verkäufer die Vertragserfüllung willkürlich verhindern kann. Stattdessen sollten objektiv überprüfbare Kriterien vereinbart werden.
Käufer sollten sich das Recht vorbehalten, vom Vertrag zurückzutreten, falls die Bedingung nicht innerhalb der vereinbarten Frist eintritt. Dies schützt sie davor, auf unbestimmte Zeit gebunden zu sein. Gleichzeitig kann eine Verlängerungsoption für den Fall unverschuldeter Verzögerungen sinnvoll sein.
Die Hinterlegung einer Anzahlung oder Reservierungsgebühr kann die Ernsthaftigkeit des Kaufinteresses unterstreichen. Dabei ist jedoch Vorsicht geboten: Die Rückzahlung bei Nichteintritt der Bedingung muss klar geregelt sein.
Schließlich ist es ratsam, im Vertrag festzulegen, wer die Kosten trägt, falls die Bedingung nicht eintritt. Üblicherweise werden diese zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. Eine klare Regelung vermeidet spätere Auseinandersetzungen.
Durch diese Schritte können Käufer die Chancen auf eine erfolgreiche Abwicklung des bedingten Kaufvertrags deutlich erhöhen. Sie schaffen Klarheit, fördern die aktive Mitwirkung beider Parteien und minimieren rechtliche Risiken.
Kann ein Ankaufsrecht vererbt oder übertragen werden, und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Ein Ankaufsrecht ist grundsätzlich nicht ohne Weiteres vererbbar oder übertragbar. Dies ergibt sich aus der Natur des Ankaufsrechts als höchstpersönliches Recht, das in der Regel an eine bestimmte Person gebunden ist. Die Übertragbarkeit oder Vererbbarkeit eines Ankaufsrechts hängt maßgeblich von den vertraglichen Vereinbarungen ab, die zwischen den Parteien getroffen wurden.
Bei der Gestaltung eines Ankaufsrechts haben die Vertragsparteien weitgehende Freiheiten, da es sich um ein nicht gesetzlich geregeltes Rechtsinstitut handelt. Die Parteien können daher ausdrücklich vereinbaren, ob und unter welchen Bedingungen das Ankaufsrecht übertragen oder vererbt werden kann. Ohne eine solche ausdrückliche Regelung ist eine Übertragung oder Vererbung in der Regel nicht möglich.
Für die Übertragbarkeit eines Ankaufsrechts müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt sein. Zunächst muss der ursprüngliche Vertrag, in dem das Ankaufsrecht vereinbart wurde, eine Klausel enthalten, die die Übertragung ausdrücklich erlaubt. Diese Klausel sollte detailliert regeln, unter welchen Umständen und an wen das Recht übertragen werden darf. Beispielsweise könnte vereinbart werden, dass das Ankaufsrecht nur an direkte Nachkommen oder bestimmte Familienmitglieder übertragen werden darf.
Bei Immobilien ist zu beachten, dass die Übertragung eines Ankaufsrechts der notariellen Beurkundung bedarf. Dies ergibt sich aus dem Formerfordernis für Grundstücksgeschäfte. Die Übertragung muss daher vor einem Notar erfolgen und in einer Urkunde festgehalten werden.
Für die Vererbbarkeit eines Ankaufsrechts gelten ähnliche Grundsätze. Auch hier muss der ursprüngliche Vertrag eine entsprechende Regelung enthalten, die die Vererbung des Rechts ausdrücklich zulässt. Ohne eine solche Klausel erlischt das Ankaufsrecht in der Regel mit dem Tod des Berechtigten.
Bei der Vererbung eines Ankaufsrechts ist besonders zu beachten, dass die Erben in die Rechtsstellung des Erblassers eintreten. Dies bedeutet, dass sie an alle Bedingungen und Fristen gebunden sind, die für den ursprünglichen Berechtigten galten. Wurde beispielsweise eine Frist für die Ausübung des Ankaufsrechts vereinbart, läuft diese für die Erben weiter und wird nicht neu begonnen.
In der Praxis ist es ratsam, bei der Vereinbarung eines Ankaufsrechts sorgfältig zu prüfen, ob eine Übertragbarkeit oder Vererbbarkeit gewünscht ist. Ist dies der Fall, sollten klare und eindeutige Regelungen getroffen werden, die die Voraussetzungen und Modalitäten der Übertragung oder Vererbung festlegen. Dabei sollten auch mögliche Konflikte bedacht werden, die sich aus einer Übertragung ergeben könnten.
Ein Beispiel für eine mögliche vertragliche Regelung wäre: „Das Ankaufsrecht kann vom Berechtigten auf seine direkten Abkömmlinge übertragen werden. Die Übertragung bedarf der Schriftform und der Zustimmung des Verpflichteten. Im Falle des Todes des Berechtigten geht das Ankaufsrecht auf seine Erben über, die es innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall ausüben müssen.“
Bei der Gestaltung solcher Klauseln ist es empfehlenswert, rechtlichen Rat einzuholen, um sicherzustellen, dass die Regelungen wirksam und durchsetzbar sind. Dies gilt insbesondere bei komplexen Sachverhalten oder wenn hohe wirtschaftliche Werte betroffen sind.
Wie wird der Beginn der Verjährungsfrist bei einem bedingten Kaufvertrag ermittelt?
Bei einem bedingten Kaufvertrag über ein Grundstück beginnt die Verjährungsfrist grundsätzlich erst mit Eintritt der vereinbarten Bedingung. Dies ergibt sich aus § 199 Abs. 1 BGB in Verbindung mit § 158 Abs. 1 BGB. Der Anspruch auf Übereignung des Grundstücks entsteht rechtlich erst in dem Moment, in dem die aufschiebende Bedingung erfüllt wird. Vorher befindet sich der Vertrag in einem schwebenden Zustand.
Für Ansprüche auf Übertragung des Eigentums an einem Grundstück gilt gemäß § 196 BGB eine besondere Verjährungsfrist von zehn Jahren. Diese Frist beginnt nach § 200 BGB mit der Entstehung des Anspruchs zu laufen, also mit Eintritt der Bedingung. Erst ab diesem Zeitpunkt kann der Käufer die Übereignung des Grundstücks wirksam verlangen.
Es kommt nicht auf den Zeitpunkt des Vertragsschlusses an. Selbst wenn der bedingte Kaufvertrag schon Jahre zuvor notariell beurkundet wurde, beginnt die Verjährung erst mit Bedingungseintritt. Dies dient dem Schutz des Käufers, da er vorher keinen durchsetzbaren Anspruch hat.
Bei Grundstückskaufverträgen sind typische aufschiebende Bedingungen etwa die vollständige Kaufpreiszahlung oder die Erteilung einer Baugenehmigung. Solange diese Voraussetzungen nicht erfüllt sind, läuft die Verjährungsfrist nicht an. Der Käufer muss also nicht befürchten, dass sein Anspruch verjährt, bevor er ihn überhaupt geltend machen kann.
Für die Berechnung der Verjährungsfrist ist der genaue Tag des Bedingungseintritts entscheidend. An diesem Tag beginnt die zehnjährige Frist zu laufen. Sie endet mit Ablauf des Tages, der durch seine Zahl dem Tag entspricht, an dem die Bedingung eingetreten ist.
Wichtig ist die Unterscheidung zur Fälligkeit des Anspruchs. Auch wenn der Anspruch auf Übereignung mit Bedingungseintritt entsteht, kann seine Fälligkeit vertraglich hinausgeschoben sein. Dies hat aber keinen Einfluss auf den Verjährungsbeginn. Die zehnjährige Frist läuft ab Bedingungseintritt, selbst wenn der Anspruch erst später fällig wird.
In der Praxis führt dies dazu, dass bei bedingten Grundstückskaufverträgen oft sehr lange Zeiträume zwischen Vertragsschluss und Verjährungsbeginn liegen können. Gerade bei größeren Bauprojekten vergehen nicht selten mehrere Jahre, bis alle Bedingungen erfüllt sind. Erst dann setzt die Verjährungsfrist ein.
Für die Parteien eines bedingten Grundstückskaufvertrags ist es daher ratsam, den Eintritt der vereinbarten Bedingungen genau zu dokumentieren. So lässt sich der Beginn der Verjährungsfrist im Streitfall eindeutig nachweisen. Zudem sollten sie beachten, dass trotz der langen Verjährungsfrist von zehn Jahren eine rechtzeitige Geltendmachung der Ansprüche wichtig ist.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Erbbaurecht: Das Erbbaurecht ist ein zeitlich begrenztes Recht, auf einem Grundstück eines anderen ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Es erlaubt dem Erbbauberechtigten, das Grundstück zu nutzen, ohne dessen Eigentümer zu sein. In der Regel wird das Erbbaurecht für 99 Jahre bestellt und kann im Grundbuch eingetragen werden.
- Ankaufsrecht: Ein Ankaufsrecht ist das vertragliche Recht einer Partei, ein Grundstück zu einem späteren Zeitpunkt zu kaufen. Es wird oft in Erbbaurechtsverträgen vereinbart und gibt dem Berechtigten die Möglichkeit, das Grundstück unter bestimmten Bedingungen zu erwerben. Dieses Recht muss klar im Vertrag geregelt und im Grundbuch vermerkt werden, um Rechtsverbindlichkeit zu erlangen.
- Aufschiebend bedingter Kaufvertrag: Ein aufschiebend bedingter Kaufvertrag ist ein Vertrag, dessen Wirksamkeit von einem zukünftigen Ereignis abhängt. Im vorliegenden Fall hängt der Kauf des Grundstücks vom Wunsch der Berechtigten ab, das Ankaufsrecht auszuüben. Erst wenn diese Bedingung erfüllt ist, wird der Vertrag rechtswirksam.
- Ausschlussfrist: Die Ausschlussfrist ist ein Zeitraum, innerhalb dessen bestimmte Rechte oder Ansprüche geltend gemacht werden müssen. Wird diese Frist überschritten, erlischt das Recht. Im Fall des Ankaufsrechts bedeutet dies, dass das Recht zum Erwerb des Grundstücks nach Ablauf der Frist nicht mehr ausgeübt werden kann, selbst wenn alle anderen Bedingungen erfüllt sind.
- Schuldrechtlicher Anspruch: Ein schuldrechtlicher Anspruch ist ein Anspruch aus einem Vertrag, der eine Leistungspflicht begründet. Im vorliegenden Fall geht es darum, ob die Kläger die schuldrechtlichen Ansprüche aus dem ursprünglichen Ankaufsrecht übernommen haben. Ohne Zustimmung des ursprünglichen Vertragspartners kann dieser Anspruch jedoch nicht wirksam übertragen werden.
- Verjährung: Verjährung bedeutet, dass nach Ablauf einer bestimmten Frist rechtliche Ansprüche nicht mehr durchgesetzt werden können. Im Zusammenhang mit Ankaufsrechten wird häufig eine Verjährungsfrist von 30 Jahren angenommen. Das bedeutet, dass nach Ablauf dieser Frist das Recht, das Grundstück zu kaufen, erlischt, auch wenn die Bedingung später erfüllt wird.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 462 BGB (Verjährung von Ansprüchen aus einem Kaufvertrag): Die Vorschrift besagt, dass Ansprüche aus einem Kaufvertrag, für die keine besondere Verjährungsfrist geregelt ist, in dreißig Jahren verjähren. Im vorliegenden Fall wurde das Ankaufsrecht als aufschiebend bedingter Kaufvertrag eingestuft. Obwohl das Ankaufsrecht keine ausdrückliche Befristung enthielt, argumentierte das Gericht analog zu § 462 BGB, dass eine 30-jährige Ausschlussfrist anzuwenden sei, da die Parteien sich nicht unbegrenzt an die Kaufvertragsbedingungen binden wollten.
- §§ 398 ff. BGB (Schuldrechtliche Übertragung von Forderungen): Diese Paragraphen regeln die Abtretung von Forderungen, also die Übertragung eines Anspruchs von einem Gläubiger auf einen anderen. Im vorliegenden Fall war strittig, ob die Kläger den Anspruch aus dem Ankaufsrecht wirksam von den ursprünglichen Erbbauberechtigten erworben hatten. Das Gericht stellte fest, dass für die Übertragung der gesamten Rechtsstellung im Schuldverhältnis die Zustimmung des Grundstückseigentümers erforderlich gewesen wäre, die jedoch nicht vorlag.
- § 158 BGB (Bedingung): Dieser Paragraph definiert, was unter einer Bedingung im rechtlichen Sinne zu verstehen ist. Eine Bedingung ist ein zukünftiges ungewisses Ereignis, von dessen Eintritt die Rechtswirkung eines Geschäfts abhängig gemacht wird. Im vorliegenden Fall war der „Wunsch der Berechtigten“, das Grundstück zu erwerben, die aufschiebende Bedingung für den Kaufvertrag.
- §§ 433 ff. BGB (Kaufvertrag): Diese Paragraphen enthalten die allgemeinen Regelungen zum Kaufvertrag. Sie definieren die Rechte und Pflichten von Käufer und Verkäufer, wie z.B. die Pflicht des Verkäufers zur Übergabe der Sache und die Pflicht des Käufers zur Zahlung des Kaufpreises. Im vorliegenden Fall wurde das Ankaufsrecht als aufschiebend bedingter Kaufvertrag eingestuft, was bedeutet, dass die Parteien bereits mit Abschluss des Erbbaurechtsvertrags gebunden waren und der Kaufvertrag mit Eintritt der Bedingung (Wunsch der Berechtigten) wirksam wurde.
- § 925 BGB (Auflassung): Die Auflassung ist die Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumsübergang an einem Grundstück. Sie muss notariell beurkundet werden. Im vorliegenden Fall war die Auflassung bereits 1989 erfolgt, jedoch konnte der Eigentumsübergang nicht vollzogen werden, da das Ankaufsrecht als verjährt angesehen wurde.
Das vorliegende Urteil
LG Münster – Az.: 16 O 112/21 – Urteil vom 19.11.2021
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Die Klage wird abgewiesen.
Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages.
Tatbestand
Die Kläger begehren von dem Beklagten die Abgabe einer Willenserklärung in Bezug auf die Eintragung und Übertragung des Eigentums an den im Eigentum des Beklagten stehenden Grundstücken sowie der Löschung eines Vorkaufsrechts im Grundbuch.
Die Kläger sind derzeit Erbpachtberechtigte der Grundstücke G 1 und G 2, eingetragen im Grundbuch F, Blatt 000000. Der Beklagte ist Eigentümer der vorgenannten Grundstücke.
Am 31.07.1984 schlossen Frau S als ehemalige Eigentümerin der Grundstücke und Frau D einen notariellen Vertrag zur Bestellung eines Erbbaurechts. Hinsichtlich der Einzelheiten des Vertrages wird auf die Anl. K9 (Bl. 75-99 d.A.) verwiesen. Unter § 27 des Vertrages vereinbarten die Parteien ein Ankaufsrecht. Eine Eintragung im Grundbuch erfolgte nicht. § 27 lautet wie folgt:
„Der Eigentümer räumt dem Berechtigten ein Ankaufsrecht an dem im Grundbuch von F Blatt 0000 verzeichneten Grundstück G 3 ein, und zwar zu folgenden Bedingungen:
1. Der Kaufpreis ist der ortsübliche Verkehrswert im Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages. Einigen sich die Beteiligten über den Verkehrswert nicht binnen drei Monaten, so soll der Verkehrswert durch den nach dem Bundesbaugesetz bestehenden Gutachterausschusses des Kreises N – oder die im maßgeblichen Zeitpunkt an seine Stelle getretene Einrichtung – endgültig und für die Parteien bindend ermittelt werden. In diesem Fall wird als Kaufpreis der vom Gutachterausschuß ermittelte Verkehrswert zuzüglich 10 % (zehn von Hundert) dieses ermittelten Wertes vereinbart. Die durch die Wertermittlung entstehenden Kosten trägt der Käufer.
2. Die Grundstücke sind in Abteilung III des Grundbuchs lastenfrei zu übertragen; die in Abteilung II des Grundbuchs im Zusammenhang mit dem Erbbaurecht eingetragenen Rechte, hat der Käufer zu übernehmen.
3. Die Grundstücke werden in dem Zustand an den Käufer verkauft, indem sie sich bei Vertragsabschluß befinden, ohne Gewährleistung für sichtbare oder unsichtbare Sachmängel.
4. Der Kaufpreis ist fällig, sobald alle Genehmigungen und etwaige sonstige Unterlagen zur Eigentumsumschreibung vorliegen, ausgenommen jedoch die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts.
Die Besitzübergabe erfolgt nach Zahlung des Kaufpreises.
5. Die Kosten des Vertrages und seiner Durchführung, einschließlich etwaiger Gutachterkosten sowie etwaige Steuern hat der Käufer zu tragen.
Der Grundstückeigentümer verpflichtet sich zum Abschluß eines Kaufvertrages mit den obigen Bedingungen, falls der Berechtigte dies wünscht.
Vorstehendes Ankaufsrecht gilt ebenfalls für jeden Berechtigten nach Aufteilung der Parzelle 0000 in Einzelparzellen gemäß § 25 dieses Vertrages.“
Die damalige Erbpachtberechtigte, Frau D, schloss sodann mit den Klägern einen notariellen Vertrag am 14.02.1989, einen sogenannten Übertragungsvertrag. Mit diesem Vertrag hat die Übergeberin den Klägern das Erbbaurecht an den hier streitgegenständlichen Grundstücken übertragen. Auf Seite 6 des Vertrags heißt es zudem:
„Der Übernehmer übernimmt alle Rechte und Pflichten des Übergebers aus dem vorgenannten Erbbaurechtsvertrag unter Freistellung des Übergebers hinsichtlich des von ihm erworbenen Vertragsgegenstandes mit Wirkung ab dem Zeitpunkt der Besitzübergabe und verpflichtet sich, diese Verpflichtungen auch seinem Rechtsnachfolger aufzuerlegen, und zwar in der Weise, daß dieser wiederum gehalten ist, seinen jeweiligen Rechtsnachfolger in gleicher Weise zu verpflichten.“
Die damalige Eigentümerin wirkte an diesem Vertrag nicht mit.
Die Kläger sind als Erbbauberechtigte im Grundbuch von F, Blatt 00000, eingetragen zu je ½ Anteil. Die Auflassung erfolgte am 10.02.1989 und die Eintragung am 22.05.1989. Des Weiteren ist ein Vorkaufsrecht im Grundbuch eingetragen.
Der Beklagte wurde 2015 Eigentümer der hier streitgegenständlichen Grundstücke und als solcher im Grundbuch eingetragen.
Anfang 2021 entschieden sich die Kläger von dem Ankaufsrecht Gebrauch machen zu wollen und kontaktierten daher den Beklagten telefonisch. Da eine telefonische Einigung scheiterte machten die Kläger ihren Anspruch mit Einwurfeinschreiben vom 24.02.2021 schriftlich gegenüber dem Beklagten geltend und forderten ihn unter Fristsetzung auf, die aus ihrer Sicht benötigten Willenserklärungen abzugeben. Mit Schreiben vom 02.03.2021 lehnte der Beklagte die Abgabe der Willenserklärung sowie seine Mitwirkung ab. Mit weiterem anwaltlichem Schreiben vom 16.03.2021 wurde der Beklagte erneut unter Fristsetzung zur Abgabe der Willenserklärung aufgefordert. Mit weiterem Schreiben vom 08.04.2021 verweigerte der Beklagte seine Mitwirkung.
Die Kläger sind der Ansicht, ihnen stehe nach § 27 des Erbbaupachtvertrages ein jederzeitiges Ankaufsrecht zu und es handele sich hierbei um ein Ankaufsrecht in der Rechtsform eines bedingten Kaufvertrages, welcher die Einräumung des Ankaufsrechts als bedingten Anspruch entstehen lasse, bedingt durch die spätere Erklärung des Käufers. Die Kläger seien aufgrund des Übertragungsvertrags in vollem Umfang (sowohl dinglich als auch schuldrechtlich) in den Erbpachtvertrag vom 30.04.1984 kraft Übertragung anstelle der vorherigen Berechtigten eingetreten. Die Kläger sind der Ansicht, eine abweichende Auffassung lasse sich auch nicht an den Begriffen Berechtigter/jeweils Berechtigter festmachen, vielmehr handele sich insoweit um einen redaktionellen Hintergrund für die Abweichungen. Die Kläger sind des Weiteren der Ansicht, die Ansprüche seien nicht verjährt.
Die Kläger beantragen,
1. den Beklagten zur Abgabe der zur Herbeiführung der Rechtsänderung im Grundbuch von F gemäß § 29 GBO erforderlichen formbedürftigen Willenserklärung, nämlich die Erklärung der Auflassung bezüglich der Übertragung des Eigentums an den Grundstücken G1 und G2, eingetragen im Grundbuch F Blatt 00000 auf die Kläger zu je ½ ideellen Anteil und die Bewilligung der Eintragung der Kläger als Eigentümer der Grundstücke G1 und G2 im Grundbuch von F Blatt 00000 zu je ½ ideellen Anteil, sowie die Bewilligung der Löschung des auf den Grundstücken G1 und G2, im Grundbuch F Blatt 00000 zu Gunsten der Kläger eingetragenen Vorkaufsrechts, zu verurteilen;
2. bereits jetzt bei Zuwiderhandlungen des Beklagten Zwangsgelder bis zu 25.000,00 EUR oder ersatzweise Zwangshaft gegen den Beklagten anzudrohen;
3. den Beklagten zu verurteilen, ihnen außergerichtlich entstandene Rechtsanwaltskosten i.H.v. 2.995,94 EUR zu erstatten nebst Jahreszinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 03.03.2021.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, die Kläger hätten nur den dinglichen Teil des Erbbaurechtsvertrages übernommen und die schuldrechtliche Vereinbarung aus dem Ursprung-Erbbaurechtsvertrag sei nicht auf die Kläger übergegangen. Diese Unterscheidung zwischen dinglichen und schuldrechtlichen Vereinbarungen ergebe sich aus dem Erbbaurechtsvertrag und insbesondere daraus, dass hinsichtlich des Vorkaufsrechts der Begriff des „jeweils Berechtigten“ verwandt wurde und in § 27 zum Ankaufsrecht hingegen der Begriff des „Berechtigten“. Zudem sei das Recht nicht verdinglicht worden. Der Beklagte ist des Weiteren der Ansicht, eine Übertragung der schuldrechtlichen Ansprüche aus § 27, soweit man eine solche nach § 2 des im Jahre 1989 geschlossenen Übertragungsvertrages überhaupt erkennen könne, sei nur dann möglich, wenn der Grundstückseigentümer zustimme. Der Beklagte erhebt die Einrede der Verjährung und ist zudem der Ansicht, dass nach Ablauf von 30 Jahren nach Abschluss des Vertrages die schuldrechtlich eingeräumten Rechte keinen Bestand mehr hätten und verweist insoweit auf den Rechtsgedanken des § 462 BGB.
Entscheidungsgründe
I.
Die zulässige Klage ist unbegründet.
1.
Die Kläger haben gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Abgabe einer entsprechenden Willenserklärung gemäß § 27 des Ankaufsvertrages zur Auflassung und Eintragung der Kläger als Eigentümer der streitgegenständlichen Grundstücke sowie Bewilligung der Löschung des Vorkaufsrechts.
a.
Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Kläger Inhaber des schuldrechtlichen Anspruchs aus § 27 des am 31.07.1984 geschlossenen Erbpachtvertrages zwischen Frau S als ehemaliger Grundstückseigentümerin und Frau D als ursprünglicher Erbbauberechtigter geworden sind.
Durch den Übertragungsvertrag vom 14.02.1989 übertrug die Übergeberin, die vormalige Erbbauberechtigte, den Klägern als Übernehmern das Erbbaurecht an den Grundstücken G1 und G2 sowie G4 je zur ideellen Hälfte. Zwar sah der Vertrag unter § 2 (Seite 6 des Vertrages) auch vor, dass die Übernehmer alle Rechte und Pflichten des Übergebers aus dem Erbbaurechtsvertrag übernehmen. Es ist jedoch nicht möglich, die gesamte Rechtsstellung einer Partei im Rahmen eines Schuldverhältnisses zu übertragen. Möglich wäre lediglich eine Abtretung aller Rechte nach §§ 398, 413 BGB und eine gleichzeitige Übernahme aller Verbindlichkeit nach §§ 414, 415 BGB (vgl. MüKo/Roth/Kieninger, BGB, 8. Aufl. 2019, § 398, Rn. 4). Eine solche Abtretung lässt sich dem notariellen Vertrag jedoch nicht entnehmen. Eine weitere Möglichkeit wäre die Vertragsübernahme. Nach dem Wortlaut des Vertrages, haben die Kläger hier wohl eine solche Vertragsübernahme beabsichtigt. Unstreitig hat jedoch die damalige Eigentümerin an dem notariellen Vertrag nicht mitgewirkt. Da durch eine solche Vertragsübernahme jedoch eine Auswechslung des Schuldners stattfindet, bedarf sie in Anlehnung an §§ 414, 415 BGB auch der Zustimmung des verbleibenden Vertragspartners, hier der ehemaligen Eigentümerin (vgl. MüKo/Roth/Kieninger, BGB, 8. Aufl. 2019, § 398, Rn. 4; BeckOK BGB/Rohe, 59. Ed. 1.8.2021, BGB, § 414 Rn. 27). Da es bereits an einer solchen Zustimmung der ehemaligen Eigentümerin fehlte, konnten die schuldrechtlichen Verpflichtungen des vorliegend nicht verdinglichten Ankaufsrechts nicht übertragen werden.
b.
Unabhängig von der fehlenden Zustimmung, bzw. sollte man in dem „Weiterleben“ des Vertrages eine nachträgliche und konkludente Genehmigung sehen, wären die Kläger mit ihrem Anspruch jedenfalls in entsprechender Anwendung von § 462 BGB ausgeschlossen.
Das vorliegend in § 27 vereinbarte Ankaufsrecht hat keine explizite gesetzliche Grundlage. Es ist daher auszulegen gem. §§ 133, 157 BGB, in welcher Form die Parteien ein Ankaufsrecht vereinbaren wollten. Grundsätzlich gibt es in der Praxis drei übliche Arten eines Ankaufsrechts: ein einseitiges Vertragsangebot des Grundstückseigentümers, einen Vorvertrag auf Abschluss eines Kaufvertrages oder einen durch spätere Ausübungserklärung bedingten Kaufvertrag (vgl. BGH, Urteil vom 28.09.1962, Az. V ZR 8/61).
Bei der Auslegung ist insbesondere auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls abzustellen. Vorliegend ist im Ergebnis nach dem Wortlaut des Vertrages sowie den weiteren Umständen mit den Ausführungen der Kläger davon auszugehen, dass es sich um ein Ankaufsrecht in Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages handelt, da bereits alle Bestimmungen des Kaufvertrages in § 27 festgelegt wurden. Demnach sind beide Vertragsteile bereits gebunden und der Vertrag ist nur noch vom Eintritt einer Bedingung abhängig.
Zwar stellt der vorletzte Satz des § 27 darauf ab, dass der Grundstückseigentümer sich zum Abschluss eines Kaufvertrages nach den obigen Bedingungen verpflichtet, welches zunächst isoliert betrachtet für einen Vorvertrag sprechen könnte, andererseits stellt der Vertrag explizit auf den Wunsch der Berechtigten ab, so dass hiermit die vereinbarte Bedingung gemeint sein dürfte. Die hier gewählte Form eines aufschiebend bedingten Kaufvertrages ergibt sich insbesondere daraus, dass der Kaufpreis bereits explizit bestimmt worden ist. Dabei ist es ausreichend, dass der Kaufpreis durch Parteien, Dritte, Verkehrssitte oder Handelsbrauch nach objektiven Merkmalen bestimmbar ist (BGH, Urteil vom 09.11.1966, Az. V ZR 39/64; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 1448). Es muss keine konkrete Bezifferung vorliegen. § 27 stellt dabei zunächst auf den ortsüblichen Verkehrswert durch Einigung der Beteiligten ab. Der Kaufpreis ist aber jedenfalls bestimmbar, da – sollten die Beteiligten sich nicht über den Verkehrswert binnen drei Monaten einigen – der Verkehrswert durch den nach dem Bundesbaugesetz bestehenden Gutachterausschuss des Kreises N/oder die im maßgeblichen Zeitpunkt an seine Stelle getretene Einrichtung endgültig für die Parteien bindend ermittelt wird und in diesem Fall der Kaufpreis sich aus dem Verkehrswert zzgl. 10 % ergibt. Im Übrigen haben die Parteien neben dem Kaufpreis auch bereits Regelungen zur Fälligkeit, zur Besitzübergabe, zur Kostentragung und zur Haftung getroffen, sodass demnach davon auszugehen ist, dass die Parteien sich mit diesem Kaufvertrag gebunden fühlten und er nur noch durch den Wunsch der Berechtigten zur Ausübung dieses Ankaufsrecht aufschiebend bedingt war (vgl. Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 16. Aufl. 2020 Rn. 1448).
Der Beklagte kann sich nicht mit Erfolg auf die Einrede der Verjährung gem. § 214 BGB berufen, da die Verjährungsfrist erst mit Ausübung des Ankaufsrechts/dem Eintritt der Bedingung beginnt. Demnach beginnt die Verjährung erst Anfang des Jahres 2021 zu laufen. Vorliegend fehlt es jedoch an einer vom Gesetz oder dem Vertrag unmittelbar bestimmten Frist, die bereits vom Zeitpunkt der Ankaufsrechtseinräumung anlaufen würde. Insoweit ist mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung ein Bedürfnis nach irgendeiner, wenn auch nur selbst subsidiären Befristung für das Ankaufsrecht zu bejahen (BGH, Urteil vom 21.04.1967, Az. V ZR 75/64; BeckOGK/Daum, BGB, 1.10.2020, § 462 Rn. 3.1). Eine ausdrückliche Befristung haben die Parteien vorliegend nicht vereinbart. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die Parteien sich nicht unbegrenzt – auch im Hinblick auf die Kaufvertragsbedingungen und Veränderungen der Verhältnisse – gebunden fühlen wollten. Da eine solche Vereinbarung jedoch nicht ausdrücklich getroffen wurde, ist in Anlehnung an § 462 BGB (§ 503 BGB a.F.) von einer subsidiären Ausschlussfrist von 30 Jahren auszugehen. Aufgrund der Vereinbarung des Ankaufsrechts im Jahre 1984 sind die Kläger mit der Durchsetzung ihres Anspruchs jedenfalls seit dem Jahr 2015 ausgeschlossen.
2.
Mangels Hauptanspruch steht den Klägern auch der mit dem Klageantrag zu 2 geltend gemachte Anspruch nicht zu. Eine Androhung von Zwangsmitteln käme bereits gemäß § 894 ZPO nicht in Betracht, da der Schuldner nicht durch Zwangsmittel angehalten wird, Willenserklärung abzugeben, sondern diese mit der Rechtskraft eines Urteils fingiert würden.
3.
Mangels Hauptanspruch steht den Klägern kein Anspruch auf Ersatz der außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten nebst Zinsen gemäß §§ 280 Abs. 1, 286, 288 BGB zu.
II.
Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 709 ZPO.
III.
Der Streitwert wird i.H.v. 91.100,00 EUR festgesetzt.
