Aufwendungsersatz des Mieters gegen Vermieter wegen Eigenbeseitigung eines Mietmangels

AG Pankow-Weißensee, Az.: 100 C 347/12

Urteil vom 03.04.2013

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1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand

Aufwendungsersatz des Mieters gegen Vermieter wegen Eigenbeseitigung eines Mietmangels
Foto: rban/Bigstock

Die Kläger sind auf Grundlage eines schriftlichen Mietvertrages seit Dezember 2002 Mieter einer Dreizimmerwohnung im 1. OG des Hauses … Berlin.

Der Beklagte ist der Vermieter der Wohnung.

In § 3.4 des Mietvertrages ist folgendes niedergelegt:

„Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.

Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vorzunehmen. (…). Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile, Versorgungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.“

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf den in Kopie zur Akte gereichten schriftlichen Mietvertrag vom 01.10.2002 verwiesen.

Der Beklagte hat seit Mietvertragsbeginn in der Wohnung keine Schönheitsreparaturen vorgenommen.

Nach klägerischem Vortrag kam es in den Jahren 2009 und 2010 infolge von Tiefbauarbeiten in der … zur Ausbildung erheblicher, meterlanger und tiefgreifender Risse in Wänden und Decken der Wohnung, welche nachhaltiger und umfangreicher Beseitigungsarbeiten bedürft hätten.

Mit Email vom 11.01.2012 teilten die Kläger der Hausverwaltung des Beklagten unter anderem mit, dass sie sich mit der von der Hausverwaltung benannten Malerfirma … telefonisch in Verbindung gesetzt hätten, und Herr … sich nach Rücksprache bei der Hausverwaltung bezüglich eines Angebots für die Reparatur/Instandsetzung der Risse in Wand und Decke im Eß- und Wohnzimmer melden wolle, was bisher leider noch nicht erfolgt sei. Ferner teilten die Kläger der Hausverwaltung in dieser Email mit, dass sie ihre Wohnung spätestens im Juli renovieren wollen, und sie für eine weitere Empfehlung bezüglich einer Malerfirma sehr dankbar wären.

Mit Email vom 13.02.2012, auf die wegen der Einzelheiten verwiesen wird, teilten die Kläger der Hausverwaltung des Beklagten unter anderem mit, dass sie auf jeden Fall in den Sommermonaten Wohn-, Esszimmer und Küche vom Maler renovieren lassen müssen auf Grund der entstandenen Risse durch die Straßenbauarbeiten von März/April 2010, und sie in diesem Zusammenhang daran erinnern würden, sich mit dem Tiefbauamt in Verbindung zu setzen zwecks Kostenübernahme für die Beseitigung der Risse an Wänden und Decken.

Ferner wiesen sie daraufhin, dass nach im Sommer 2010 durchgeführten Tischlerarbeiten an den Türen diese noch malermäßig instandgesetzt werden müssten.

Mit Email vom 29.02.2012 erinnerten die Kläger nochmals an eine Stellungnahme der Hausverwaltung, wie mit den Rissen in Decke und Wänden verfahren werden soll, nachdem nunmehr ein weiteres Angebot einer 3. Malerfirma eingeholt worden sei.

Mit Email vom 25.04.2012 teilten die Kläger der Hausverwaltung der Beklagten folgendes mit: „leider haben wir bis heute keine Reaktion von Ihrer Seite auf unser Schreiben vom 29.02.2012 (und Schreiben davor) bzw. die Erinnerung per Telefonat vom 14.03.212 13.39 h.

Aus diesem Grunde zahlen wir unsere Miete ab sofort unter Vorbehalt. Wir werden jetzt, wie Ihnen auch schon angekündigt, die Hilfe eines Rechtsanwaltes in Anspruch nehmen.

Für den Anstrich der Fenster im Wohn- und Esszimmer liegt ein Angebot der Malerfirma … vor. Wenn Sie an Malerarbeiten der Fenster im Außenbereich interessiert sind, können wir Ihnen das Angebot zukommen lassen. Ein Außenanstrich ist dringendst notwendig. (…).“

Mit Schreiben vom 26.04.2012, auf das wegen der Einzelheiten verwiesen wird, teilte die Hausverwaltung den Klägern mit, dass der Beklagte bereit sei, zu dem übersandten Kostenvoranschlag einen Betrag in Höhe von 1.000,- EUR aus Kulanzgründen zu übernehmen. Gleichzeitig teilte diese mit, dass es auf Grund der Entfernung der Raufasertapeten bei glatt geputzten Wänden zu Haarrissen in den Oberflächen komme, welche nicht zu vermeiden seien, allerdings bei einer verklebten Raufasertapete fast nie zu sehen seien, sondern abgefangen werden würden bzw. ohne Probleme einfach überstrichen werden könnten.

Die Hausverwaltung wies die Kläger darauf hin, dass es spezieller Wunsch der Kläger gewesen sei, die Tapeten in der Wohnung zu entfernen und die Wände nur glatt schleifen zu lassen. Da der Beklagte diesen Wunsch nach glatten geputzten Wänden respektiert, sei er einmalig bereit, zur Verklebung von Flies auf die Decken und Wände und Reparatur des Farbanstrichs an den nachgearbeiteten Türen durch den Tischler einen Betrag von 1.000,- EUR zu zahlen.

Mit Anwaltsschreiben vom 09.05.2012 forderten die Kläger die Hausverwaltung des Beklagten unter Bezugnahme auf die bisherige Korrespondenz, die übersandten Kostenvoranschlage und das Kulanzangebot des Beklagten daraufhin auf, bis spätestens zum 21.05.2012 mitzuteilen, ob diese ihren Standpunkt aufrechterhält oder aber bereit ist, den Klägern die tatsächlich im Zusammenhang mit der Mängelbeseitigung entstehenden Kosten zu erstatten.

Nach fruchtlosem Ablauf dieser Frist forderten die Kläger die Hausverwaltung des Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 31.05.2012 unter Fristsetzung bis zum 08.06.2012 und unter Ankündigung der Einleitung gerichtlicher Schritte im Fall des fruchtlosen Fristablaufs auf, für das Beseitigen der Risse und das Streichen der Türen den Klägern auf Grundlage des bereits übersandten Kostenvoranschlages vom 13.02.2012 den Klägern den Betrag von 5.106,40 EUR zur Verfügung zu stellen.

Mit Schreiben vom 29.05.2012 hatte die Hausverwaltung dem klägerischen Rechtsanwalt zwischenzeitlich mitgeteilt, dass der Beklagte einen eigenen Maler mit der Beseitigung der Risse beauftragen wird, und sich die Firma Malermeister … mit den Klägern zwecks Erstellung eines Kostenangebotes in Verbindung setzen wird.

Die Kläger wurden daraufhin am 12.06.2012 von einem Mitarbeiter der Firma … aufgesucht. Nachdem die Kläger bis zum 29.06.2012 keine weitere Rückmeldung durch den Beklagten erhalten hatten, forderten die Kläger die Hausverwaltung des Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 29.06.2012 auf, bis zum 05.07.2012 das Kostenangebot der Firma … zur Verfügung zu stellen, und teilten mit, dass sie beabsichtigen, die Arbeiten ab dem 08.07.2012 während ihrer Urlaubszeit ausführen zu lassen.

Mit Schreiben vom 05.07.2012 übersandte die Hausverwaltung das Komplettangebot der Fa. … und teilte mit, dass die alleinige Bearbeiterin dieses Themas zurzeit im Urlaub sei, erst am 16.07.2012 wieder ins Büro komme. Gleichzeitig wurde darauf hingewiesen, dass in den Kostenvoranschlägen auch zusätzliche Arbeiten enthalten seien, und eine mögliche Kostenübernahme durch den Beklagten allenfalls die Ausführung angeblich notwendiger Mängelbeseitigungsarbeiten betreffen würde.

Ferner heißt es in dem Schreiben vom 05.07.2012:

„Ob, inwieweit und zu welchen Kosten diese Arbeiten überhaupt erforderlich und gerechtfertigt sind, zeigt jedoch keiner der vorliegenden Kostenvoranschläge.

Die Klärung dieser Fragen muss durch eine Angleichung der Angebote und soweit notwendig durch eine nochmalige Begehung der Wohnung erfolgen.

Hierfür ist jedoch die Anwesenheit der alleinigen Bearbeiterin erforderlich.

Ihre Mitteilung, dass Ihr Mandant bereits am 08.07.2012 mit der Renovierung beginnen will, überrascht allerdings, da in dem von Ihnen übersandten Angeboten als Ausführungstermin August steht.

In Rücksprache mit dem Eigentümer können wir Ihrem Mandanten zur schnellen Beendigung aus Kulanz ohne Anerkennung einer Rechtspflicht nochmals den bereits genannten Betrag von 1.000,- EUR anbieten.“

Die Kläger ließen daraufhin im Juli 2012 Arbeiten in der Wohnung durch die Fa. … … ausführen, die den Klägern unter dem 07.09.2012 Rechnung über 4.729,71 EUR legte.

Auf die in Kopie eingereichte Rechnung der Fa. … vom 07.09.2012 wird Bezug genommen.

Die Kläger beglichen die Rechnung, und forderten mit Anwaltsschreiben vom 14.09.2012 die Hausverwaltung des Beklagten zur Erstattung des Rechnungsbetrages auf.

Mit Schreiben vom 24.09.2012 teilte die Hausverwaltung des Beklagten dem klägerischen Rechtsanwalt mit, dass sie auf ihr Schreiben vom 05.07.2012 keine Antwort erhalten habe, und der Beklagte mit einem Ausgleich des Rechnungsbetrages der Fa. … nicht einverstanden sei. Die Arbeiten seien ohne Einverständnis des Beklagten ausgeführt worden, obwohl der notwendige Umfang von erforderlichen Mängelbeseitigungsarbeiten nicht festgelegt worden sei, und die Rechnung vom 07.09.2012 auch Arbeiten enthalte, welche in keinem Zusammenhang mit „Mängelbeseitigungsarbeiten hinsichtlich der Rissbildung“ stehen würden.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf das Schreiben der Hausverwaltung vom 24.09.2012 verwiesen.

Die Kläger behaupten, sie hätten den Beklagten über viele Monate hinweg zur Durchführung von Arbeiten in der Wohnung angehalten, nämlich zur Beseitigung der Rissschäden sowie zur Durchführung inzwischen notwendig gewordener Schönheitsreparaturen, und insoweit auch Fristen gesetzt.

Der Beklagte habe von den Mängeln seit Frühjahr 2009 Kenntnis gehabt.

Nachdem die Kläger über den Zeitraum von mehr als 2 Jahren tatsächlich keine Abhilfemaßnahmen bemerkt hätten, hätten sie Schriftverkehr mit der Hausverwaltung begonnen, um eine verbindliche Lösung zu erreichen.

Bei geführten Telefonaten im März und April 2012 hätte hinsichtlich der Notwendigkeit der Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Malerarbeiten kein Streit bestanden.

In der Wohnung habe nach Ablauf von 10 Jahren nach Mietvertragsbeginn Renovierungsbedarf bestanden.

Die vier Innentüren hätten nach Tischlerarbeiten eines neuen Anstrichs bedurft.

Die Fenster seien dringend renovierungsbedürftig gewesen.

Die Kläger behaupten, der Beklagte habe sich grundsätzlich zur Übernahme der durch die Durchführung der Arbeiten entstehenden Kosten bereit erklärt. Er habe deutlich erkennen lassen, dass die Mängelbeseitigung durch die Kläger selbst vorgenommen werden sollte.

Mit der Klage begehren die Kläger Erstattung der Kosten der Malerfirma … gemäß Rechnung vom 07.09.2012 in Höhe von 4.729,71 EUR.

Die Kläger beantragen, den Beklagten zu verurteilen, an sie 4.729,71 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 25.09.2012 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er meint, etwaig vorhanden gewesene Haarrisse hätten keinen Mangel der Mietsache dargestellt, und wären gar nicht sichtbar in Erscheinung getreten, wenn die Kläger nicht die Raufasertapete entfernt und ohne vermieterseitige Zustimmung eine weitere Putzschicht eingebracht hätten. Bei Belassung mit Raufasertapete hätte die Beseitigung von Haarrissen allenfalls einen Kostenaufwand in Höhe von 100,00 EUR erfordert.

Etwaige Schwundrisse im Bereich der rechten Küchenwand seien im übrigen auf die mieterseits im Jahr 2011 durchgeführten Umbaumaßnahmen des Bades zurückzuführen, die beklagtenseits erlaubt worden waren.

Im ist der Beklagte der Ansicht, er hätte allenfalls die Ausführung von Arbeiten geschuldet, jedoch kein Geld.

Hinsichtlich des weiteren Vortrags der Parteien wird ergänzend auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die geltend gemachten Zahlungsansprüche stehen den Klägern gegenüber dem Beklagten aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu, insbesondere auch nicht aus § 536 a Abs. 1 oder 2 oder aus § 539 BGB.

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist im vorliegenden Vertragsverhältnis zwar nicht wirksam auf die Kläger als Mieter übertragen worden, weil die entsprechende Klausel im Mietvertrag unwirksam ist.

Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung ist eine Klausel, bei der das Weißen der Decken und Oberwände vorgeschrieben wird, unwirksam, weil dem Mieter dabei während der Mietzeit die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in ganz bestimmter Farbgebung, nämlich in weiß vorgegeben wird. Wegen unangemessener Benachteiligung ist eine derartige Klausel nach § 307 BGB unwirksam (vgl. BGH, Urt. v. 23.09.2009, VIII ZR 344/08).

Die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen trifft damit im vorliegenden Vertragsverhältnis den Beklagten.

Auch die Verpflichtung zur Beseitigung vorhandener Mängel der Mietsache trifft den Beklagten als Vermieter, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB.

Streitgegenständlich sind vorliegend jedoch nicht Ansprüche auf Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. auf Mängelbeseitigung, sondern auf Zahlung.

Für die Begründetheit von Zahlungsansprüchen wegen der Nichtdurchführung von Mängelbeseitigungsmaßnahmen bzw. von Schönheitsreparaturen bedarf es allerdings des Vorliegens weiterer Voraussetzungen.

Für einen Schadensersatzanspruch nach § 536a Abs. 1 wegen nach Mietvertragsabschluss entstehender erheblicher Mängel bedarf es eines Verschuldens des Vermieters bzw. eines Verzugs mit der Mängelbeseitigung.

Für fehlendes Verschulden trifft den Vermieter zwar die Beweislast, wenn die Ursache des Mangels aus dem Herrschafts- und Einflussbereich des Vermieters herrührt.

Dass dies vorliegend der Fall ist, ist aber weder klägerseits vorgetragen noch ersichtlich.

Ob überhaupt erhebliche Mängel Vorgelegen haben, kann dahingestellt bleiben.

Dass sich der Beklagte mit der Beseitigung von erheblichen Mängeln in Verzug befunden hat, ist nämlich klägerseits nicht hinreichend dargetan.

Der bestrittene Vortrag, der Beklagte sei über viele Monate hinweg unter Fristsetzung zur Mängelbeseitigung aufgefordert worden, ist unsubstantiiert und ohne Beweisantritt.

Zwar mag über Monate bzw. sogar über Jahre Korrespondenz hinsichtlich der Problematik „Rissbildungen“ und „Malerarbeiten“ stattgefunden haben.

Der in Kopie eingereichte Schriftwechsel betrifft dabei aber durchweg nicht Aufforderungen zur Vornahme von Mängelbeseitigungsarbeiten oder Durchführung von Schönheitsreparaturen, sondern unmittelbar zur Zahlung von Geldbeträgen.

Ungeachtet der zeitlich umfangreichen Korrespondenz ist ein Verzug des Beklagten mit der Verpflichtung zur Mängelbeseitigung auf Grundlage des klägerischen Tatsachenvortrages nicht feststellbar. Insbesondere ist in den Äußerungen der Hausverwaltung des Beklagten in der schriftlichen Korrespondenz auch keine ernsthafte endgültige Erfüllungsverweigerung zu sehen. Entgegen dem pauschalen und nicht unter Beweis gestellten Vortrag der Kläger ist auch nicht ersichtlich, dass sich der Beklagte grundsätzlich zur Kostenübernahme bereit erklärt hätte.

Aus dem Angebot des Beklagten, auf dem Kulanzweg 1.000,- EUR zu zahlen, ist dies ebenso wenig zu entnehmen wie aus der zitierten sonstigen schriftlichen Korrespondenz.

Mangels Verzugs scheidet auch ein Zahlungsanspruch aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB aus.

Zu den tatsächlichen Voraussetzungen eines Anspruchs nach § 536 a Abs. 2 Nr. 2 BGB ist klägerseits weder Näheres vorgetragen noch aus den Umständen ersichtlich.

Mangels Verzugs mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen scheidet auch insoweit ein Schadensersatzanspruch aus. Ob – insbesondere auch bezüglich der Fenster und Türen – tatsächlich Renovierungsbedarf bestand, kann daher dahingestellt bleiben.

Ansprüche nach § 539 BGB hinsichtlich der streitgegenständlichen Zahlungsforderung scheiden bereits aus dem ausdrücklich erklärten entgegenstehenden Willen des Beklagten in den Schreiben der Hausverwaltung vom 29.05.2012 und 05.07.2012 aus.

Trotz der gerichtlichen Hinweise im mündlichen Verhandlungstermin ist klägerseits kein weiterer Tatsachenvortrag erfolgt, der den geltend gemachten Zahlungsanspruch zu begründen vermag.

Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.