Aufzugskosten – Rückforderung durch Mieter

LG Berlin

Az.: 67 S 88/12

Urteil vom 01.11.2012

Die Berufung der Beklagten gegen das am 3. Januar 2012 verkündete Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg – 9 C 214/11 – wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Dieses Urteil und das angefochtene Urteil des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg sind vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Von der Darstellung des Tatbestandes wird gemäß den §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen.

II.

Die Berufung ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und die gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO erforderliche Mindestbeschwer ist erreicht. Die Form- und Fristvorschriften der §§ 517, 519 und 520 ZPO sind erfüllt. Die Berufung ist damit insgesamt zulässig.

1. Die Berufung hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

a) Die Kläger haben gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung der mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 bis 2009 geltend gemachten Aufzugskosten in Höhe von insgesamt 816,66 Euro. Der Anspruch ergibt sich aus § 280 Abs. 1 BGB. Nach dieser Vorschrift ist der Schuldner verpflichtet, dem Gläubiger denjenigen Schaden zu ersetzen, der sich daraus ergibt, dass er eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis verletzt hat.

Berlin, in dessen 3. Obergeschoss des Vorderhauses sich die von den Klägern gemietete Wohnung befindet, zuzustimmen oder ihre Zustimmung zu verweigern mit der Folge, dann auch nicht zur Tragung der insoweit anfallenden Betriebskosten verpflichtet zu sein. Die Beklagte hat es pflichtwidrig unterlassen, die Kläger bei Abschluss des Mietvertrages vom 11. September 2007 darauf hinzuweisen, dass es ihnen freistehe, der (kostenpflichtigen) Nutzung des Fahrstuhls in dem Gebäude

Entgegen der Ansicht der Beklagten entfalten sowohl der Förderungsvertrag der vormaligen Eigentümerin mit dem Land Berlin als auch der Ordnungsmaßnahmenvertrag und dessen Nachtrag drittschützende Wirkung. Zwar weist die Beklagte zutreffend darauf hin, dass zwischen den Parteien des hiesigen Rechtsstreits lediglich ein Mietvertrag und zwischen ihr und dem Land Berlin der Förderungs- und der Ordnungsmaßnahmenvertrag mit seinem 1. Nachtrag grundsätzlich unabhängig voneinander bestehen. Jedoch enthalten sowohl der Förderungs- als auch der Ordnungsmaßnahmenvertrag mit seinem 1. Nachtrag Hinweise, die den Schluss zulassen, dass den Mietern selbstständige Forderungsrechte hinsichtlich der sie begünstigenden und die Beklagte in ihren Vermieterrechten beschneidenden Vereinbarungen zustehen. Gemäß § 9 Abs. 8 des zwischen dem Land Berlin, vertreten durch die IBB, und der vormaligen Eigentümerin geschlossenen Förderungsvertrag, in welchen die Beklagte eingetreten ist, war der Eigentümer verpflichtet, die Mieter über die in dem Vertrag eingegangenen sie berührenden Verpflichtungen zu unterrichten. Dies hat die Beklagte unterlassen. Weiter verpflichtete sich die Beklagte gemäß dem 1. Nachtrag zum Vertrag über die Durchführung von Ordnungsmaßnahmen zwischen dem Land Berlin und der Beklagten vom 17.2./3.3.1999, die Kosten für die Aufzugsnutzung nur auf diejenigen Mieter umzulegen, die der Aufzugsnutzung zugestimmt haben. Damit wollte das Land Berlin als Subventionsgeber erreichen, dass die Mieter sich auf die sie begünstigenden Regelungen berufen können. Eine ähnlich gelagerte Konstellation lag der Entscheidung der Kammer vom 18. September 2000 – 67 S 518/99 zugrunde, in welcher die Kammer sich ebenfalls für eine drittschützende Wirkung der Verträge zwischen dem Vermieter und dem Land Berlin als Subventionsgeber ausgesprochen hat.

Das bedeutet, dass die Beklagte die Kläger bei Abschluss des Mietvertrages auf die Regelungen hätte hinweisen und diese ausdrücklich in den Vertrag hätte einbeziehen müssen, was sie unstreitig unterlassen und damit gegen ihre vorvertraglichen Aufklärungspflichten verstoßen hat.

Sofern die Beklagt die Ansicht vertritt, dass sich aus dem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 19. Januar 2011 – VIII ZR 87/10 ergebe, dass Förderungsverträge zwischen dem Eigentümer und einem öffentlichen Förderungsgeber keine drittschützende Wirkung entfalten, vermag dies nicht zu überzeugen. In dem der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrunde liegenden Fall war die Frage zu klären, ob in einem Mieterhöhungsverlangen Fördermittel anzugeben sind, die ausschließlich Instandsetzungsmaßnahmen betreffen. Da gerade hinsichtlich von Instandsetzungsmaßnahmen keine Mieterhöhung verlangt werden kann, betrifft diese Entscheidung eine gänzlich andere Fallgestaltung, die auf die hiesige in keiner Weise übertragbar ist. Gleiches gilt hinsichtlich der von der Beklagten zitierten Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 13. Juli 2011 – VIII ZR 261/10. Inwieweit sich aus der dortigen Entscheidung Rückschlüsse auf eine Beschränkung einer drittschützenden Wirkung von Förderverträgen ergeben könnten, erschließt sich nicht.

Entgegen der Ansicht der Beklagten ist eine zumindest konkludente Zustimmung der Kläger zur kostenpflichtigen Aufzugsnutzung auch nicht in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages zu sehen, in welchem vereinbart wurde, dass die Mieter auch die Betriebskosten hinsichtlich der Wartung und des Betriebes des Aufzuges zu tragen haben.

Zum einen enthält diese Regelung beim Punkt „Kosten für die Wartung und den Betrieb des Aufzuges“ ausdrücklich den Zusatz „hier gilt d. Vereinbarung § 18 Abs. 7 Fördervertrag“. Unstreitig hat die Beklagte den Fördervertrag dem Vertrag aber nicht beigefügt oder den Klägern in sonstiger Weise zur Kenntnis gebracht.

Zum anderen ist in der Vereinbarung der Übernahme der Aufzugskosten im Kanon der Betriebskosten auch keine konkludente Zustimmung zu sehen. Eine solche würde nämlich voraussetzen, dass den Klägern bei Abschluss des Mietvertrages bewusst gewesen wäre, ein Wahlrecht bezüglich ihrer kostenpflichtigen Nutzung des Fahrstuhls ausüben zu können. Zwar haben sie bei Abschluss des Mietvertrages nicht ausdrücklich nachgefragt, worin die Vereinbarung des § 18 Abs. 7 des Fördervertrages besteht, auf die Bezug genommen wurde. Selbst wenn sie aufgrund der Formulierung es pflichtwidrig unterlassen haben, bei der Beklagten nachzufragen, entbindet die in § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages die Beklagte nicht von ihrer Informationspflicht aus dem drittschützenden Förderungsvertrag nebst Ordnungsmaßnahmenvertrag mit Nachtrag. Allein aus der Formulierung des § 2 Ziffer 2 des Mietvertrages ergibt sich ein Wahlrecht der Kläger jedenfalls nicht. Die Zustimmung zur kostenpflichtigen Aufzugsnutzung setzt aber – ob ausdrücklich oder konkludent – ein Bewusstsein der Kläger zur Abgabe einer Willenserklärung voraus. Gerade dieses hatten sie aber nicht, denn es war ihnen schlicht unbekannt, dass sie die Beteiligung an den Aufzugskosten auch verweigern könnten.

b) Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung weiter zutreffend ausführt und sich aus den obigen Darlegungen ergibt, ist auch der Feststellungsanspruch der Kläger begründet. Aufgrund der fehlenden Zustimmung der Kläger zur kostenpflichtigen Nutzung des Aufzugs ist die Beklagte nicht berechtigt, die Kläger in Zukunft an den sich daraus ergebenden Kosten zu beteiligen.

2. Der Zinsanspruch ergibt sich aus den §§ 286, 288 Abs. 1 BGB.

3. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO.

4. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

5. Die Revision ist nicht zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO nicht gegeben sind. Die Rechtssache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Es ist nicht erforderlich, die Revision zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung zuzulassen.