Ausgleichsanspruch eines für ein Immobilienmaklerunternehmen tätigen Handelsvertreters

LG Hannover – Az.: 32 O 44/18 – Urteil vom 16.07.2019

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Kläger zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Parteien schlossen am 1. September 2015 einen Handelsvertretervertrag (Anlage K 1), aufgrund dessen der Kläger als selbstständiger Handelsvertreter (mit der Tätigkeitsbezeichnung “Vertriebsleiter”) für die Beklagte Makleraufträge zu akquirieren und abzuwickeln hatte. Der Handelsvertretervertrag wurde durch einen Handelsvertretervertrag vom 21. März 2016 (Anlage B 1.1, Bl. 77-83 d.A.), durch den der Kläger die Tätigkeitsbezeichnung “Gebietsleiter” erhielt, abgelöst.

Der Kläger erhielt Provisionen für die Vermittlung von Immobilienkauf- und Mietverträgen. Zu den von ihm akquirierten Kunden gehört eine Frau … und ein Herr … . Mit letzterem stand der Abschluss eines Maklervertrags zwar zunächst unmittelbar bevor, kam dann aber doch nicht zustande.

Dafür, dass der Kläger im Zusammenhang mit vermittelten Immobilien dazu beitrug, dass die Finanzierung über die zur … Konzerngruppe gehörende … Bausparkasse oder die … Finanzberatung AG erfolgte, erhielt er über die Beklagte zusätzlich sogenannte Tippgeber-Provisionen.

Im Jahr 2015 erhielt der Kläger für die Vermittlung eines Wohnungskaufs sowie die Vermittlung der anschließenden Vermietung der Wohnung Provisionen in Höhe von insgesamt € 1.935,00.

Im Jahr 2016 erhielt der Kläger Provisionen in Höhe von insgesamt € 68.222,28 für sechs Vermittlungen.

Der Kläger bekam von der Beklagten im Jahr 2017 eine Tippgeberprovision sowie eine Provision für die Vermittlung des Verkaufs eines Hausgrundstücks. Die Summe der beiden Provisionen beträgt € 25.076,00.

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In Karlsruhe gab es einen weiteren Vertriebsleiter namens S …, den der Kläger als seinen direkten “Vorgesetzten” bezeichnet hat. In einem Schriftstück vom 26.04.2017 mit der Überschrift “Besprechungsprotokoll/Vereinbarung” (Anlage K 7), ist angegeben:

Herr … und Herr … vereinbaren hiermit folgende unwiderrufliche Regelung im Sinne der … Immobilien GmbH:

Folgende Projekte werden wie folgt abgerechnet:

o …, … Karlsruhe, […], Provision S. 60% der Gesamtprovision, Baufinanzierung 25% der Gesamtprovision.

o …, … Karlsruhe, […], Provision S. 60% der Gesamtprovision.

o …, … Pforzheim, […], Provision S. 20% Einkauf, 40% Eigenverkauf der Gesamtprovision.

o …, … Rheinstetten, […], Provision S. 1% vom Verkaufspreis/Wohnung

o …, … Karlsruhe, […], Provision S. 24% der Gesamtprovision.

o …, … Bietigheim, Provision S. 20% der Gesamtprovision.

Das Schriftstück enthält im Briefkopf die Angabe

… Immobilien GmbH

S …

Betriebswirt (VWA)

Vertriebsleiter Immobilien

[Anschrift, Telefon, Telefax]

In der Unterschriftszeile sind unter den handschriftlichen Namenszügen gedruckt die Namen S … und B S. aufgeführt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Anlage K 7 Bezug genommen.

Die Beklagte kündigte den Handelsvertretervertrag mit Schreiben vom 1. Juni 2017 (Anlage K 2).

Mit anwaltlichem Schreiben vom 7. Dezember 2017 (Anlage K 3) forderte der Kläger die Beklagte auf, einen Ausgleich gem. § 89b HGB in Höhe von € 50.000,00 zu zahlen.

Die Beklagte lehnte die Forderung mit Schreiben vom 19. Dezember 2017 (Anlage K 4) mit der Begründung ab, es handele sich um Einmalgeschäfte.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 9. Januar 2018 (Anlage K 8) wies der Kläger unter Bezugnahme auf die Vereinbarung vom 26.04.2017 darauf hin, dass noch Provisionen zu sechs Geschäften offen seien.

Im vorliegenden Rechtsstreit macht der Kläger einen Handelsvertreter-Ausgleichsanspruch in Höhe einer durchschnittlichen Jahresprovision geltend, den er wie folgt berechnet:

Gesamteinkünfte [im Zeitraum von zwei Jahren] € 95.233,28 netto : 2 Jahre = € 47.616,64 netto = € 56.663,80 brutto.

Der Kläger behauptet, er habe “unzählige neue Kunden für die Beklagte geworben”, zu denen neben Frau … auch Herr T … und ein Herr R … gehörten. Der Kläger meint, auch ein Herr …, der die weitere Zusammenarbeit mit der Beklagten abgelehnt habe, nachdem die Beklagte die Mitarbeit des Klägers untersagt bzw. Herrn … bekanntgegeben habe, dass der Kläger nicht länger mitarbeiten würde, sei bei den von ihm, dem Kläger, akquirierten Kunden zu berücksichtigen; denn Herr … sei zunächst bereit gewesen, den Vertrieb betreffend das Objekt … komplett über die Beklagte abzuwickeln. Es sei allein der Beklagten anzulasten, dass es – letzteres ist unstreitig – zu keinem Vertragsschluss kam. Die … GmbH sowie die weiteren von ihm benannten Kunden seien als Großkunden einzustufen, mit denen auch Vertriebsvereinbarungen zugunsten der Beklagten getroffen worden seien.

Er meint, ihm stehe ein Ausgleichsanspruch zu, weil die neuen Kunden, denen er Immobilien vermittelt habe, Baufinanzierungsverträge abschlössen. Er behauptet in diesem Zusammenhang, die Baufinanzierungsverträge würden mit der Beklagten abgeschlossen und generierten somit Neuaufträge und weitere Gewinne.

Neue Folgegeschäfte seien auch im Zusammenhang mit der geplanten Bebauung des im Schreiben der Beklagten vom 1. März 2018 (Anlage K 5) erwähnten Grundstücks “…” zu erwarten. Der Kläger habe nur einen Provisionsanspruch wegen des Grundstückskaufvertrags; die Beklagte werde durch die erwartete Bebauung und damit verbundene weitere Verkäufe einen hohen Gewinn erwirtschaften.

Da die Rohprovision mit € 158.515,00 anzusetzen sei, ausgehend von der Provision des Jahres 2016 (€ 68.222,28), einer Abwanderungsquote von 20 % sowie einem Abzinsungsfaktor von 6 %, übersteige die Rohprovision den Jahresdurchschnitt der erhaltenen Provision.

Der Kläger beantragt,

1. die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger € 56.663,80 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit Rechtshängigkeit zu zahlen,

2. die Beklagte zu verurteilen, den Kläger von außergerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von € 1.954,46 freizustellen,

3. die Beklagte zu verurteilen, Auskunft über die mit Besprechungsprotokoll vom 26.04.2017 festgehaltenen Provisionsansprüche des Klägers in Bezug auf Höhe und Fälligkeit der Provisionsansprüche zu erteilen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie meint, der Kläger habe einen Ausgleichsanspruch nicht schlüssig dargelegt.

Für den Ausgleichsanspruch komme es darauf an, dass der Handelsvertreter neue Kunden geworben hat. Eine sonstige Beteiligung an Maklergeschäften, sei, selbst wenn der Kläger dafür einen Anteil an der Provision erhalten habe, unerheblich. So könne es zwar sein, dass der Kläger ein Einzelgeschäft von Herrn … betreut habe; für den vermeintlichen Ausgleichsanspruch sei das jedoch unerheblich, da Herr … bereits seit dem Jahr 2000 eine immobilienbezogene Geschäftsbeziehung mit Herrn … habe.

Zum anderen fehle es an Vortrag des Klägers dazu, dass ihr, der Beklagten, aus vom Kläger vermittelten Geschäftsbeziehungen zukünftig erhebliche Vorteile zukomme. Sie behauptet in diesem Zusammenhang, weder vergebe noch vermittle sie selbst Baufinanzierungen und generiere somit keine entsprechenden Neuaufträge und Gewinne.

Die Beklagte wendet ferner ein, dem vom Kläger geltend gemachten Auskunftsanspruch stehe entgegen, dass der Kläger keine Provisionsansprüche gegen die Beklagte zu den in der Anlage K 7 aufgeführten Vorgängen habe. Die Anlage K 7 stamme nicht vor ihr, sondern dem selbstständigen Handelsvertreter …, der sich entgegenkommenderweise verpflichtet habe, den Kläger an seinen Provisionseinnahmen zu beteiligen, falls solche erzielt würden. Dazu passe die Rechnung des Klägers an Herrn … vom 15.09.2017 (Anlage B 1, Bl. 30 d.A.). Anlass für die Vereinbarung zwischen dem Kläger und Herrn … sei das Ausscheiden des Klägers und dessen Wunsch, schnellstmöglich Geld zu erhalten. Herr … habe die Vereinbarung getroffen, um dem Kläger zu helfen.

Wegen der weiteren Einzelheiten zum Vortrag der Parteien wird auf ihre vorbereitenden anwaltlichen Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet. Der Kläger hat weder einen Ausgleichsanspruch noch einen Auskunftsanspruch schlüssig dargelegt. Dementsprechend steht ihm auch kein Anspruch auf Freistellung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten zu. Im Einzelnen:

1. Der Kläger hat keinen Anspruch auf Ausgleich nach § 89b HBG

a) Ein Handelsvertreterausgleichsanspruch kommt dem Grunde nach vorliegend allerdings in Betracht, nachdem die Beklagte das Handelsvertreterverhältnis durch ordentliche Kündigung beendet hat.

Nach § 89a Abs. 1 HGB kann ein Handelsvertreter (hier: der Kläger) von dem Unternehmer (hier: die Beklagte) nach Beendigung der Handelsvertretertätigkeit einen angemessenen Ausgleich verlangen, wenn und soweit der Unternehmer aus der Geschäftsverbindung mit vom Handelsvertreter tatsächlich oder jedenfalls wirtschaftlich betrachtet neu geworbenen Kunden auch nach Beendigung des Vertragsverhältnisses erhebliche Vorteile hat und wenn und soweit eine Ausgleichszahlung unter Berücksichtigung aller Umstände, insbesondere unter Berücksichtigung der dem Handelsvertreter aus Geschäften mit jenen Kunden entgehenden Provisionen, der Billigkeit entspricht.

Der Ausgleichsanspruch nach § 89b HBG dient dem Zweck, die Unternehmervorteile und Provisionsverluste auszugleichen, die sich daraus ergeben, dass der Unternehmer voraussichtlich für einige Zeit noch Folgegeschäfte mit solchen Stamm- oder Mehrfachkunden abschließen wird, zu denen der inzwischen ausgeschiedene Handelsvertreter eine Geschäftsbeziehung hergestellt hat, der Handelsvertreter aber an dieser Spätwirkung seiner früheren Vermittlungstätigkeit nicht mehr in Form von Provisionen partizipiert (BGH, 17.11.2010 – VIII ZR 322/09, juris-Rn. 9). Der Ausgleichsanspruch eines Handels-, Versicherungs- oder Bausparkassenvertreters entsteht mit der rechtlichen Beendigung des Vertreterverhältnisses (BGH, 23.11.2011 – VIII ZR 203/10, juris-Rn. 23).

b) Die Besonderheit des Immobilienmaklergeschäfts im nichtgewerblichen Bereich bringt es jedoch mit sich, dass die vermittelten Geschäfte regelmäßig keine Folgegeschäfte nach sich ziehen. Dem als Handelsvertreter tätigen Immobilienmakler im nichtgewerblichen Bereich steht deshalb nach Beendigung des Handelsvertreterverhältnisses grundsätzlich kein Ausgleichsanspruch zu (LG Frankfurt, 22.03.1989 – 3/13 O 93/88 [NJW-RR 1990, 1181-1182]).

c) Im Bereich der Vermittlung von Immobilienkauf- und Verkaufsgeschäften von Großkunden (wie dem Verkäufer einer Vielzahl von Wohnungen oder Gewerbeeinheiten) ist einem Handelsvertreter, der durch ordentliche Kündigung des Unternehmers ausgeschieden ist, im Grundsatz ein Ausgleichsanspruch dann zuzusprechen, wenn der Handelsvertreter mit einem von ihm geworbenen Großkunden eine Vertriebsvereinbarung zugunsten des Unternehmers für eine Vielzahl an Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten ausgehandelt hat, jener Kunde deshalb seitdem in einer ständigen Geschäftsbeziehung zum Unternehmer steht und beim Ausscheiden des Handelsvertreters noch Wohn- und/oder Gewerbeeinheiten an Erwerber zu vermitteln sind.

d) Derartige Umstände, die einen Ausgleichsanspruch begründen könnten, hat der Kläger nicht mit Substanz dargelegt. Es reicht nicht aus, dass er vorträgt, die Kunden … GmbH, … …, …, und … seien als Großkunden einzustufen und seien von ihm geworben worden.

aa) Bezogen auf die Kunden …, … und … fehlt substantiierter Vortrag dazu, dass jene Kunden als vom Kläger selbst akquirierte Kunden einzustufen sind. Die Beklagte hat vorgetragen, der Maklervertrag mit Frau … sei über Herrn … geschlossen worden und auch die Geschäftsbeziehung mit Herrn … sei nicht dem Kläger, sondern – bereits seit dem Jahr 2000 – Herrn … zuzurechnen. Einen Kunden … will die Beklagte gar nicht kennen.

bb) Bezogen auf die weiteren von ihm genannten Kunden … GmbH und … ist der Kläger dem Vortrag der Beklagten, potentielle Folgegeschäfte seien völlig fernliegend oder gar ausgeschlossen, nicht mit Substanz entgegengetreten.

So hat die Beklagte vorgetragen, die mit der … GmbH geschlossene Vertriebsvereinbarung sei mangels Durchführung des Bauprojekts wegen fehlender Baugenehmigung gegenstandslos geworden.

Dass Herrn … für das Objekt Sachsenring 3 letztlich gar keinen Vertriebsauftrag erteilte, ist unstreitig. Mag die Ablehnung des Herrn … einer weiteren Zusammenarbeit mit der Beklagten auch darauf zurückzuführen sein, dass die Beklagte Herrn … mitteilte, der Kläger arbeite nicht mehr mit, reicht dies nicht aus, um dem Kläger auf Billigkeitsgründen einen Ausgleichsanspruch zuzusprechen.

e) Ein Ausgleichsanspruch ist auch nicht mit Blick auf Tippgeberprovisionen zuzusprechen. Tatsächlich erhaltene Tippgeberprovisionen sind beim Ausgleich ebenso wenig zu berücksichtigen wie durch die Kündigung verhinderte Tippgeberprovisionen.

Erhaltene Tippgeberprovisionen sind nicht geeignet, Folgegeschäfte der Beklagten vermuten zu lassen. Zu einer Tippgeberprovision führende Finanzierungsverträge sind bereits Folgegeschäfte und geben keinen Anlass zur Annahme, sie würden ihrerseits zu zeitnahen Folgegeschäften führen. Dass dem Kläger kündigungsbedingt mit hinreichender Wahrscheinlichkeit Tippgeberprovisionen entgangen sind oder entgehen werden, hat er nicht schlüssig dargelegt.

 

Ein Ausgleichsanspruch gegenüber der Beklagten wegen Vermittlung von Finanzierungsgeschäften wäre nach Ansicht der Kammer zudem nur dann gerechtfertigt, wenn der Kläger – was er jedoch trotz Hinweises während der Güteverhandlung nicht schlüssig dargelegt hat – die Beklagte aufgrund der vertraglichen Absprachen als Schuldnerin der Tippgeberprovision ansehen darf. Denn die Beklagte hat nachvollziehbar vorgetragen, bei Finanzierungsgeschäften sei nicht sie selbst Vertragspartnerin der Kunden, sondern die … Bausparkasse bzw. die … Finanzberatung AG. Die Tippgeberprovision werde von der … Bausparkasse bzw. … Finanzberatung AG an sie, die Beklagte, gezahlt und bei ihr zugunsten des jeweiligen Handelsvertreters verbucht.

2. Der geltend gemachte Freistellungsanspruch betreffend vorgerichtliche Anwaltskosten hat schon deshalb keinen Erfolg, weil die Hauptsacheforderung keinen Erfolg hat. Im Übrigen hat der Kläger nicht dargelegt, die Anwälte zu einem Zeitpunkt mandatiert zu haben, als die Beklagte sich mit dem Ausgleich bereits in Verzug befand.

3. Der Kläger hat keinen Anspruch auf die mit der Klage verlangte Auskunft. Entweder fehlte der Informationsbedarf oder die Beklagte hat im Rahmen des Rechtsstreits hinreichend Auskünfte erteilt, so dass an dieser Stelle offenbleiben kann, ob sie zur Auskunft überhaupt verpflichtet ist.

a) Bezogen auf das Objekt … in Karlsruhe hat die Beklagte unter Hinweis auf die als Anlage B 1 (Bl. 30 d.A.) vorgelegte Rechnungskopie darauf hingewiesen, dass der Kläger bereits gegenüber Herrn … abgerechnet hat.

b) Bezogen auf das Objekt … in Karlsruhe hat die Beklagte angegeben, der Kunde Neuhäuser habe den Maklervertrag nicht unterschrieben zurückgeschickt; der Kunde habe offenbar ausgenutzt, dass der Kläger es versäumt habe, den Vertrag unterzeichnen zu lassen.

c) Für das Objekt … in Pforzheim fehlt ebenfalls ein Maklerauftrag, der Grundlage für einen Provisionsanspruch sein könnte.

d) Zum Objekt … in Rheinstetten hat die Beklagte angegeben, Herr … habe den Maklervertrag gekündigt und erklärt, das Objekt im Eigenbestand behalten zu wollen.

e) Betreffend das Objekt … in Karlsruhe hat die Beklagte angegeben, der Kläger habe von Herrn … den vom Kläger mit Rechnung vom 30.06.2017 (Anlage B 3, Bl. 89 d.A.) geforderten Betrag in Höhe von € 2.380,00 erhalten. Das sei mehr, als dem Kläger zugestanden habe, denn der vom Kläger akquirierte Verkäufer, Herr …, habe das Vertragsverhältnis mit der Beklagten mit Schreiben vom 15.02.2017 (Anlage B 4, Bl. 80 d.A.) gekündigt und dies damit begründet, der Kläger habe einen Vertrauensbruch begangen. Eine andere Handelsvertreterin aus dem Vertriebsteam habe dann erreicht, dass mit Herrn … wieder ein Maklervertrag geschlossen worden sei. Ein später durch Frau … vermittelter Kaufvertrag vom 29.05.2017 mit einem Kaufpreis in Höhe von € 425.000,00 sei jedoch rückabgewickelt worden, weil der Verkäufer … den Käufer … nicht über die fehlende Baugenehmigung informiert habe.

f) Zum Objekt … (oder …) in Bietigheim hat die Beklagte angegeben, ihr lägen bislang keine Maklerverträge und keine Hauptverträge vor; die Baugenehmigung sei nicht erteilt worden.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 ZPO.