Die Nachbarin nickt den neuen Balkon ab. Das Bauamt verlangt trotzdem den Rückbau – wegen fehlender Genehmigung und zu geringem Grenzabstand. Das Verwaltungsgericht München soll nun entscheiden, ob das Einverständnis den Schwarzbau rettet.
Wann ist die Beseitigung eines Balkons rechtmäßig?
Nach Art. 76 Satz 1 BayBO kann die Bauaufsichtsbehörde die Beseitigung von Anlagen anordnen, wenn diese im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet wurden. Voraussetzung dafür ist, dass rechtmäßige Zustände nicht auf andere Weise hergestellt werden können. Die Anlage muss dabei sowohl formell illegal sein – es fehlt also eine Genehmigung – als auch materiell illegal, sie darf also auch nicht genehmigungsfähig sein.
Das Verwaltungsgericht München musste genau diese Frage für einen 1,90 Meter tiefen und 6,90 Meter breiten Balkon klären (Az. M 1 K 22.4614). Eine Eigentümerin hatte den bestehenden Balkon ihres Einfamilienhauses planabweichend durch die deutlich größere Konstruktion aus Stahl ersetzt, ohne dafür eine Baugenehmigung zu besitzen. Weil der Balkon gegen die Abstandsflächenvorschriften verstieß und sich nicht nachträglich legalisieren ließ, blieb die Abrissverfügung der Stadt bestehen – das Gericht wies die Klage der Eigentümerin vollständig ab.
Abstandsflächenvorschriften legen fest, wie viel Abstand ein Gebäude oder Bauteil mindestens zur Grundstücksgrenze einhalten muss. Diese Abstände dienen dem Schutz der Nachbarn – sie sollen ausreichend Tageslicht, Belüftung und Brandschutz sicherstellen.
Wer selbst ohne Baugenehmigung gebaut hat und eine Beseitigungsanordnung befürchtet, sollte prüfen, ob die Anlage zumindest materiell genehmigungsfähig ist. Ist sie das, kann ein nachträglicher Bauantrag den Abriss noch abwenden. Verstößt die Konstruktion aber gegen Abstandsflächenvorschriften und lässt sich auch nicht durch eine Ausnahme legalisieren, bleibt nur der Rückbau.
Redaktionelle Leitsätze
Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang nachgeforderter Bauunterlagen liegt beim Antragsteller. Kann ein rechtzeitiger Einwurf in den Behördenbriefkasten nicht nachgewiesen werden, gilt der Bauantrag nach Fristablauf rechtlich als zurückgenommen.
Ein Verstoß gegen baurechtliche Abstandsflächen lässt sich nicht allein durch die private Zustimmung oder eine Übernahmeerklärung der betroffenen Nachbarn heilen, da die baurechtliche Überprüfung sachbezogen und losgelöst von persönlichen Befindlichkeiten erfolgt.
Eine behördliche Befreiung von den Abstandsflächenvorschriften setzt zwingend eine atypische Grundstückssituation voraus. Gewöhnliche innerstädtische Wohnlagen ohne besondere topografische oder parzellenspezifische Merkmale rechtfertigen keine baurechtliche Ausnahme.
Schwarzbau am Haus? Daran scheitert der Bauantrag
Gilt die fiktive Rücknahme des Bauantrags bei Fristverzug?
Gemäß Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO gilt ein Bauantrag als zurückgenommen, wenn geforderte Unterlagen nicht innerhalb der gesetzten Frist eingereicht werden. Die Bauaufsichtsbehörde darf für die Prüfung erforderliche Unterlagen nach § 3 Nr. 8 und Nr. 9 BauVorlVO nachfordern. Die Beweislast für den rechtzeitigen Zugang dieser Unterlagen trägt der Antragsteller.
Bei der Baukontrolle am 23. Februar 2021 hatte die Stadt den planabweichend errichteten Balkon entdeckt. Die Eigentümerin beantragte daraufhin am 14. April 2021 formlos die Genehmigung; im weiteren Verfahren forderte die Behörde mit Schreiben vom 3. März 2022 zusätzlich einen Abweichungsantrag nach Art. 63 Abs. 1 BayBO sowie eine aktualisierte Abstandsflächenübernahmeerklärung nach – mit ausdrücklichem Hinweis auf die Rücknahmefiktion bei Fristversäumnis. Die Frist lief bis zum 11. April 2022. Die Eigentümerin behauptete, die Unterlagen noch am Abend dieses Tages in den Nachtbriefkasten eingeworfen zu haben, konnte dies aber nicht substantiiert belegen. Der Eingangsstempel der Behörde datierte auf den 14. April 2022 – drei Tage später. Das Gericht sah darin einen verspäteten Zugang und stellte fest, dass der Bauantrag damit als zurückgenommen galt.
Für einen früheren bzw. fristgerechten Einwurf der Unterlagen in den Nachtbriefkasten der Beklagten ist die Klägerin darlegungspflichtig und ist diesem Erfordernis nicht substantiiert nachgekommen. Insofern gilt der Bauantrag als zurückgenommen, eine Baugenehmigung für den Balkon liegt nicht vor bzw. wurde zu Recht nicht über den Bauantrag entschieden. – so das Verwaltungsgericht München
Praxis-Hürde: Beweislast bei Fristen
Wer behördliche Fristen wahrt, muss im Zweifel den rechtzeitigen Zugang beweisen. Der bloße Vortrag, Unterlagen am letzten Tag in den Nachtbriefkasten der Behörde eingeworfen zu haben, reicht ohne konkrete Belege nicht aus. Gehen die Dokumente erst nach Fristablauf ein, gilt der Antrag als zurückgenommen – was oft das Ende des Genehmigungsverfahrens bedeutet.
Wann liegt eine Verletzung der Abstandsflächen durch Balkone vor?
Abstandsflächen müssen grundsätzlich auf dem eigenen Grundstück liegen, wie Art. 6 BayBO vorschreibt. Ausnahmen für untergeordnete Vorbauten nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO greifen nur, wenn bestimmte Maße eingehalten werden. Eine Überdeckung von Abstandsflächen zu Lasten der Nachbarn ist nach Art. 6 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BayBO zudem grundsätzlich unzulässig.
Der Balkon war zu groß für die Ausnahmeregelung
Mit einer Tiefe von 1,90 Metern und einer Breite von 6,90 Metern war der errichtete Balkon nicht mehr als untergeordnetes Bauteil privilegiert. Nach den Feststellungen des Gerichts lagen die erforderlichen Abstandsflächen im Süden zwischen 1,25 und 1,35 Metern sowie im Osten mit 1,40 Metern auf dem Nachbargrundstück FlNr. 1901/20 – und damit außerhalb des eigenen Grundstücks der Eigentümerin.
Privilegiert bedeutet hier: Bestimmte kleine Bauteile wie etwa schmale Balkone dürfen in die Abstandsfläche hineinragen oder brauchen gar keine eigene Abstandsfläche – vorausgesetzt, sie bleiben unter den gesetzlich festgelegten Höchstmaßen.
Die Übernahmeerklärung der Nachbarin half nicht
Die südlich angrenzende Nachbarin, die Schwester der Eigentümerin, hatte eine Abstandsflächenübernahmeerklärung vorgelegt – also eine schriftliche Erklärung, mit der die Nachbarin zusichert, einen Teil ihres eigenen Grundstücks als Abstandsfläche für den Balkon freizuhalten und dort selbst nicht zu bauen. Das reichte dem Gericht aber nicht: Eine bloße Übernahmeerklärung ersetzt keine wirksame Genehmigung oder Abweichung. Da der Bauantrag als zurückgenommen galt, fehlte es bereits an der rechtlichen Grundlage, auf der eine solche Erklärung hätte wirken können.
Darf eine Abweichung vom Abstandsflächenrecht abgelehnt werden?
Eine Abweichung nach Art. 63 BayBO setzt voraus, dass die Einhaltung der Anforderungen im Einzelfall zu einer unbeabsichtigten Härte führt. Die Rechtsprechung verlangt dafür zusätzlich das Vorliegen einer Atypik der Grundstückssituation. Diese Atypik kann sich aus topographischen, städtebaulichen oder parzellenspezifischen Besonderheiten ergeben.
Das Atypik-Erfordernis bedeutet konkret: Eine Befreiung gibt es nur, wenn das Grundstück Besonderheiten aufweist, die es vom typischen Normalfall abheben. Ein gewöhnliches Wohngrundstück in einer regulären Wohngegend reicht dafür nicht aus – die Situation muss außergewöhnlich sein.
Die Eigentümerin hatte argumentiert, die filigrane Stahlkonstruktion verschlechtere Belichtung, Besonnung und Wohnfrieden des Nachbargrundstücks nicht, verursache keine zusätzliche Brandlast und die Einblicksituation bleibe unverändert. Die Nachbarin selbst empfinde den neuen Zustand sogar als Verbesserung und fühle sich nicht beeinträchtigt. Das Gericht verwarf diese Argumentation: Die Zustimmung oder fehlende Beschwerde der Nachbarin sei unbeachtlich, weil die baurechtliche Beurteilung sach- und nicht personenbezogen erfolgt. Entscheidend war zudem, dass es an einer Atypik fehlte – es handelte sich um eine reguläre Innenstadt- und Wohngebietslage ohne besondere Besonderheiten. Unabhängig davon lag ohnehin kein wirksamer Abweichungsantrag vor, weil der Bauantrag bereits als zurückgenommen galt. Eine Legalisierung des Balkons war damit ausgeschlossen.
Danach sind Gründe erforderlich, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die etwa bewirkten Einbußen an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen lassen. Es muss sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zureichend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln. – so das Verwaltungsgericht München
Sachbezogen bedeutet: Das Baurecht prüft allein, ob das Bauwerk objektiv den Vorschriften entspricht – unabhängig davon, ob sich ein konkreter Nachbar tatsächlich gestört fühlt oder nicht. Selbst wenn alle Nachbarn zustimmen, kann ein Verstoß gegen Abstandsflächenvorschriften nicht geheilt werden.
Im Verfahren wurde keine Verkleinerung des Balkons auf ein genehmigungsfähiges Maß vorgeschlagen – das Gericht sah deshalb den vollständigen Abriss als einzige Option. Wer eine Beseitigungsanordnung erhalten hat, sollte daher aktiv prüfen und der Behörde vorschlagen, ob eine verkleinerte oder geänderte Variante die Abstandsflächen wahrt oder die Voraussetzungen für eine Ausnahme erfüllt. Ohne einen solchen Vorschlag hat die Behörde keinen Anlass, ihr Ermessen zugunsten des Eigentümers auszuüben.
Achtung Falle: Einverständnis des Nachbarn
Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass eine Unterschrift des Nachbarn oder eine private Abstandsflächenübernahmeerklärung einen Verstoß gegen das Abstandsflächenrecht heilt. Das Urteil zeigt deutlich: Baurecht wird sach- und nicht personenbezogen geprüft. Wenn die baulichen Voraussetzungen für eine legale Ausnahme fehlen, kann das noch so gute Einvernehmen mit dem Nachbarn die fehlende Baugenehmigung nicht ersetzen.
Ist 1.300 Euro Zwangsgeld zulässig?
Die Androhung eines Zwangsgeldes richtet sich nach Art. 31 und 36 VwZVG. Die Behörde muss dafür eine angemessene Frist zur Erfüllung der Verpflichtung setzen. Die Höhe des Zwangsgeldes muss sich innerhalb des gesetzlichen Rahmens bewegen und hinreichend bestimmt sein.
Im Bescheid vom 10. August 2022 ordnete die Stadt die ersatzlose Beseitigung des Balkons binnen zwei Monaten nach Bestandskraft an und drohte für den Fall der Nichtbefolgung ein Zwangsgeld von 1.300 Euro an. Das Gericht hielt die zweimonatige Frist für angemessen und die Androhung für hinreichend bestimmt; die Höhe bewege sich innerhalb des gesetzlichen Rahmens. Da eine Verkleinerung des Balkons auf ein genehmigungsfähiges Maß weder vorgetragen noch ersichtlich war, blieb die Beseitigung nach Auffassung des Gerichts das einzige Mittel, um rechtmäßige Zustände wiederherzustellen. Die Behörde habe erkannt, dass ihr ein Ermessen zusteht, und dieses fehlerfrei zugunsten der Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände ausgeübt. Auch die Kostenentscheidung, mit der der Eigentümerin die Verfahrenskosten auferlegt wurden, hielt das Gericht für rechtmäßig.
Wenn die Beseitigung das einzige Mittel ist, um einen rechtmäßigen Zustand im Sinne des Baurechts herzustellen, dann liegt die Beseitigung in der Regel im öffentlichen Interesse, da nur auf diese Weise dem „wilden Bauen“ begegnet werden kann. – so das Verwaltungsgericht München
Bestandskraft bedeutet: Der Bescheid wird endgültig wirksam, sobald die Frist für einen Widerspruch abgelaufen ist oder ein Gerichtsverfahren abgeschlossen wurde. Ab diesem Zeitpunkt kann die Entscheidung nicht mehr mit normalen Rechtsmitteln angefochten werden und muss befolgt werden.
Was Eigentümer aus dem Urteil lernen
Das Urteil stammt vom Verwaltungsgericht München als erster Instanz und ist damit nicht bindend für andere Gerichte. Es bestätigt jedoch gefestigte obergerichtliche Grundsätze: Balkone, die Abstandsflächen überschreiten und nicht als untergeordnete Bauteile privilegiert sind, müssen beseitigt werden – selbst wenn der Nachbar zustimmt. Die Entscheidungen zur Rücknahmefiktion bei Fristversäumnis und zur Atypik-Voraussetzung bei Abweichungsanträgen folgen ständiger Rechtsprechung und sind auf vergleichbare Fälle übertragbar.
Wer in Bayern einen Balkon oder Vorbau ohne Genehmigung errichtet hat oder errichten will, sollte drei Punkte prüfen: Erstens, ob die Konstruktion die Maße für privilegierte untergeordnete Bauteile einhält. Zweitens, ob alle geforderten Nachweise fristgerecht und nachweisbar bei der Behörde eingehen – im Zweifel per Einschreiben oder Fax mit Sendebericht. Drittens, ob bei Abstandsflächenproblemen eine Verkleinerung oder ein förmlicher Abweichungsantrag mit Begründung einer atypischen Grundstückssituation Erfolg haben kann. Wer bereits eine Beseitigungsanordnung erhalten hat, sollte umgehend einen Anwalt für Baurecht einschalten und der Behörde gegebenenfalls eine genehmigungsfähige Alternativlösung vorschlagen, bevor die Frist abläuft.
Beseitigungsanordnung für Ihren Balkon erhalten?
Eine behördliche Abrissverfügung ist oft der letzte Schritt – doch auch in diesem Stadium bestehen noch Handlungsoptionen. Unsere Rechtsanwälte für Baurecht prüfen, ob eine nachträgliche Genehmigung oder eine genehmigungsfähige Alternativlösung den Rückbau abwenden kann. Lassen Sie Ihre Situation zeitnah bewerten, bevor die Frist abläuft und weitere Zwangsgelder drohen.
Wer Schriftstücke in den Nachtbriefkasten einer Behörde wirft, sollte das niemals ohne Zeugen tun. Ich erlebe es ständig, dass Beamte den Kasten am Folgetag leeren und der Posteingangsstempel gnadenlos den neuen Tag anzeigt, womit die Frist verstrichen ist. Im Baurecht verzeiht die Verwaltung solche Formfehler fast nie, da der Druck zur Durchsetzung von Vorschriften enorm hoch ist.
Als Betroffener sollte man Fristsachen daher zwingend per Boten einwerfen lassen, der den Einwurf mit Uhrzeit und Foto dokumentiert. Verlassen Sie sich bei Grenzabständen auch niemals auf mündliche Zusagen des Nachbarn, sondern sichern Sie sich immer vor dem ersten Spatenstich über eine eingetragene Baulast oder Grunddienstbarkeit ab.
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Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
VG München – Az.: M 1 K 22.4614 – Urteil vom 23.03.2026
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I. Die Klage wird abgewiesen.
II. Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.
III. Die Kostenentscheidung ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vorher Sicherheit in gleicher Höhe leistet.
Tatbestand
Die Klägerin wendet sich gegen die angeordnete Beseitigung eines Balkons.
Sie ist Eigentümerin des Grundstücks FlNr. 1901/2, Gem. …. Das Grundstück befindet sich im unbeplanten Innenbereich. Im Stadtgebiet der Beklagten gilt die Satzung über abweichende Maße der Abstandsflächentiefe vom 22. Januar 2021 (im Folgenden: Abstandsflächensatzung), wonach nach § 2 abweichend von Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO die Abstandsfläche im Stadtgebiet außerhalb von Gewerbe-‚ Kern- und Industriegebieten sowie festgesetzten urbanen Gebieten 0,8 H beträgt, mindestens jedoch 3 m. Vor bis zu zwei Außenwänden von nicht mehr als 16 m Länge genügen in diesen Fällen 0,5 H, mindestens jedoch 3 m, wenn das Gebäude an mindestens zwei Außenwänden Satz 1 beachtet. Nach § 4 der Abstandsflächensatzung können Abweichungen von den Bestimmungen dieser Satzung gem. Art. 63 BayBO zugelassen werden.
Bereits am 30. Januar 2017 wurde der Klägerin antragsgemäß eine Baugenehmigung zum Umbau und zur Sanierung des bestehenden Einfamilienhauses auf ihrem Grundstück erteilt.
Bei einer Baukontrolle am 23. Februar 2021 wurde festgestellt, dass planabweichend ein Bestandsbalkon am Einfamilienhaus der Klägerin durch eine neue, größere Konstruktion (1,90 m x 6,90 m) ersetzt wurde.
Am 14. April 2021 beantragte die Klägerin hierauf formlos die Genehmigung des Balkons und wurde daraufhin mit Schreiben der Beklagten vom 29. April 2021 aufgefordert, fehlende Unterlagen einzureichen. Daraufhin reichte der Architekt der Klägerin mit Schreiben vom 8. August 2021 angeforderte Unterlagen, u.a. das Bauantragsformular „Tektur für die Genehmigung der Erneuerung des Balkons und den Neubau eines Vordachs“ ein. Beigefügt war dem Antrag eine Abstandsflächenübernahmeerklärung der südlich angrenzenden Grundstücksnachbarin FlNr. 1901/20 – der Schwester der Klägerin -, wonach diese sich verpflichtete, die Erstreckung der Abstandsflächen auf ihr Grundstück zu dulden, soweit diese dort zu liegen kommen.
Mit Schreiben vom 3. März 2022 wurde die Klägerin, zuletzt bis 11. April 2022, zur Nachreichung eines Abweichungsantrags nach Art. 63 Abs. 1 BayBO i.V.m. § 4 der Abstandsflächensatzung und einer aktualisierten Abstandsflächenübernahmeerklärung, die auch etwaige Überlappungen darstellen und die zu übernehmenden Abstandsflächen berichtigen soll, aufgefordert. Auf die Rechtsfolge, dass der Bauantrag bei verspätetem Zugang der Unterlagen als zurückgenommen gilt, wurde hingewiesen.
Mit Schreiben vom 4. April 2022, versehen mit Eingangsstempel vom 14. April 2022, wurden der Antrag auf Abweichung und die Abstandsflächenübernahme bei der Beklagten eingereicht. Der Balkon erfordere demnach Abstandsflächen von 2,6 m, wobei auf dem Nachbargrundstück FlNr. 1901/20 hiervon 1,25 m bis 1,40 m geduldet würden.
Mit Schreiben vom 18. Juli 2022 wurde die Klägerin zur beabsichtigten Beseitigungsanordnung angehört.
Mit Bescheid vom 10. August 2022, zugestellt ausweislich Empfangsbekenntnisses am 17. August 2022, gab die Beklagte der Klägerin auf, den im Rahmen des Vorhabens errichteten Balkon innerhalb von zwei Monaten nach Eintritt der Bestandskraft dieser Anordnung ersatzlos zu beseitigen (Nr. 1). Im Falle der Nichterfüllung der Nr. 1 dieser Anordnung wird ein Zwangsgeld in Höhe von 1.300 EUR zur Zahlung fällig (Nr. 2). Die Klägerin hat die Kosten des Verfahrens zu tragen (Nrn. 3 und 4). Eine Baugenehmigung für den Balkon liege nicht vor. Der am 14. April 2021 gestellte Bauantrag gelte als zurückgenommen, da der Abstandsflächenplan erst am 14. April 2022 bei der Beklagten eingegangen sei. Aus diesem gehe hervor, dass die Abstandsflächen des Balkons in einem Bereich von drei Metern ab der dem Balkon zugewandten Außenwand des Gebäudes W.-straße 10a lägen. Der zur Genehmigung beantragte Balkon sei bereits errichtet und weise Maße von 1,90 m x 6,90 m auf. Bereits mit einer Länge von fünf Metern nehme der Balkon über ein Drittel der Außenwand des Gebäudes in Anspruch und sei damit nicht untergeordnet. Der Balkon reiche bis auf 1,08 m an das Nachbargrundstück heran. Eine Abweichung vom Abstandsflächenrecht sei zwar grundsätzlich nach § 4 der Abstandsflächensatzung und Art. 63 BayBO möglich. Voraussetzung sei jedoch, dass sie mit dem Zweck der Vorschriften (insbesondere Brandschutz und Wahrung gesunder Wohn- und Lebensverhältnisse) sowie mit öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belangen vereinbar sei. Im vorliegenden Fall verletze der Balkon die Abstandsflächenvorschriften in einer Weise, die mit den nachbarlichen Belangen nicht vereinbar sei. Dabei sei die baurechtliche Beurteilung stets sach- und nicht personenbezogen, weswegen die Zustimmung der betroffenen Nachbarin, hier der Schwester der Klägerin, unbeachtlich sei. Von der Einhaltung der Mindestabstandsflächen könne nicht abgewichen werden, da nur so gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse gesichert seien. Die angeordnete Beseitigung erfolge ermessensgerecht und stelle das einzige geeignete Mittel dar, um den rechtmäßigen baulichen Zustand wiederherzustellen.
Hiergegen ließ die Klägerin am …. September 2022 Klage zum Verwaltungsgericht München erheben. Sie beantragt,
den Bescheid der Beklagten vom 10. August 2022 aufzuheben.
Sie habe ihr Wohnhaus auf der Grundlage der erteilten Baugenehmigung saniert. Im Zuge der Sanierung habe sich im Sommer 2019 gezeigt, dass eine Ertüchtigung des Balkons nicht mehr möglich sei. Der neu errichtete Balkon, der in Stahlkonstruktion ausgeführt worden sei, sei größer als der Bestandsbalkon, nicht untergeordnet und überschreite die Abstandsflächen. Dennoch sei es sowohl bauplanungs- als auch bauordnungsrechtlich vertretbar, eine Abweichung unter Würdigung der öffentlich-rechtlich geschützten nachbarlichen Belange mit den öffentlichen Belangen und insbesondere mit den Vorgaben des Art. 3 Abs. 1 BayBO zuzulassen. Die Stahlkonstruktion des neugebauten Balkons sei filigran und stelle keine Brandlast zu Lasten des Neubaus im Süden dar. Bei der Würdigung der nachbarlichen Belange komme es darauf an, inwieweit durch die Nichteinhaltung des erforderlichen Grenzabstands die Nutzung des Nachbargrundstücks tatsächlich unzumutbar beeinträchtigt werde. Entscheidend seien – etwa hinsichtlich der konkreten Auswirkungen auf die Belichtung und Besonnung des Nachbargrundstücks oder in Bezug auf eine eventuell erdrückende oder abriegelnde Wirkung – die tatsächlichen Verhältnisse des Einzelfalls. Ziel der Regelung der Abstandsflächentiefe sei die Ausleuchtung der Aufenthaltsräume mit Tageslicht im Fensterrandbereich, die Lesen und Schreiben bei bedecktem Himmel gestatte. Diese Zielsetzung werde für das Nachbargebäude im Süden durch den neuen Balkon aufgrund seiner filigranen Bauweise im Vergleich zum Bestandsbalkon nicht verschlechtert. Die Einhaltung eines Lichteinfallswinkels von 45 Grad in Höhe der Fensterbrüstung von Fenstern von Aufenthaltsräumen im südlichen Nachbargebäude werde von dem Balkon nicht beeinflusst. Eine erdrückende oder abriegelnde Wirkung werde durch den neugebauten Balkon nicht geschaffen. Im Vergleich zum Bestand gebe es auch hinsichtlich des Schutzgutes Wohnfrieden keine Änderung. Die Einblicksmöglichkeit sei unverändert. Die betroffene Nachbarin fühle sich nicht beeinträchtigt, sondern finde den jetzigen Zustand als wesentliche Verbesserung im Vergleich zum alten Balkon. Im Übrigen gelte der Bauantrag nicht als zurückgenommen. Denn die Dokumente seien vom Architekten der Klägerin am Abend des 11. April 2022 in den Briefkasten des Bauamtes der Beklagten eingeworfen worden.
Die Beklagte beantragt am 6. Juli 2023,
die Klage abzuweisen.
Eine Abweichungsentscheidung nach Art. 63 BayBO von der Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen sei aufgrund der geringen Grenzabstände sowie des Abstands zur bestehenden Nachbarbebauung nicht möglich. Auch der notwendige Bauabstand zwischen zwei Gebäuden/Außenwänden von fünf Metern gem. Art. 28 BayBO sei vorliegend nicht eingehalten und die Problemlage werde durch ein von der Klägerin vorgelegtes Lichtbild mit Grill auf dem Balkon belegt. Schließlich sei auch der Abweichungsantrag nicht fristgerecht eingereicht worden, denn es erfolge eine tägliche Leerung der Briefkästen unter unverzüglichem Anbringen eines Eingangsstempels.
Am 9. März 2026 fand die mündliche Verhandlung statt.
Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die Gerichts- und die vorgelegte Behördenakte sowie die Niederschrift der mündlichen Verhandlung vom 9. März 2026 Bezug genommen.
Entscheidungsgründe
Die zulässige, insbesondere fristgerecht erhobene Klage ist unbegründet. Der Bescheid der Beklagten vom 10. August 2022 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 1 Satz 1 VwGO).
I. Die in Nr. 1 des Bescheids angeordnete Beseitigung der Balkonanlage ist formell (1.) und materiell (2.) rechtmäßig.
1. Die Anordnung erweist sich als formell rechtmäßig, insbesondere wurde die Klägerin mit Schreiben vom 18. Juli 2022 ordnungsgemäß im Sinne des Art. 28 Abs. 1 BayVwVfG zur beabsichtigten Maßnahme angehört.
2. Auch in materieller Hinsicht ist die Beseitigungsanordnung nicht zu beanstanden.
Rechtsgrundlage der angefochtenen Anordnung ist Art. 76 Satz 1 BayBO. Danach kann die Bauaufsichtsbehörde die teilweise oder vollständige Beseitigung von Anlagen, die im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften errichtet oder geändert werden, anordnen, wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können. Eine Errichtung im Widerspruch zu öffentlich-rechtlichen Vorschriften ist gegeben, wenn für das Vorhaben weder die erforderliche Baugenehmigung vorliegt (formelle Illegalität), noch das Vorhaben genehmigungsfähig ist (materielle Illegalität). Maßgeblicher Zeitpunkt ist hierbei grundsätzlich der Zeitpunkt der Entscheidung der Bauaufsichtsbehörde (vgl. zu alldem Decker in Busse/Kraus, BayBO, 161. EL Februar 2026, Art. 76 Rn. 79, 131 jeweils m.w.N.).
a) Der streitgegenständliche Balkon ist formell baurechtswidrig. Eine Baugenehmigung liegt nicht vor (aa) und er ist nicht verfahrensfrei (bb).
aa) Gemäß Art. 55 Abs. 1 BayBO bedürfen die Errichtung, Änderung und Nutzungsänderung von baulichen Anlagen grundsätzlich der Baugenehmigung. Über die Genehmigung des Balkons wurde nicht entschieden, da der Bauantrag vom 14. April 2021, erstmals förmlich eingereicht unter dem 8. August 2021 nach Art. 65 Abs. 2 Satz 2 BayBO (in der Fassung vom 23.12.2020, gültig ab 1.2.2021 bis 28.2.2023) als zurückgenommen gilt. Die Klägerin wurde hierbei auch, wie es die Norm fordert, auf diese Rechtsfolge hingewiesen. Die Unterlagen durften auch seitens der Behörde nachgefordert werden, da sie zur Prüfung des Bauantrags erforderlich waren.Dies ergibt sich für die (berichtigte) Erklärung der Abstandsflächenübernahme aus § 3 Nr. 8 BauVorlVO und für den Abweichungsantrag aus § 3 Nr. 9 BauVorlVO. Die seitens der Beklagten zur Nachreichung gesetzte, einmalig verlängerte Frist bis 11. April 2022 wurde seitens der Klagepartei auch nicht eingehalten. Der Eingangsstempel indiziert einen Eingang der Unterlagen am 14. April 2022, mithin nach Ablauf der Frist. Für einen früheren bzw. fristgerechten Einwurf der Unterlagen in den Nachtbriefkasten der Beklagten ist die Klägerin darlegungspflichtig und ist diesem Erfordernis nicht substantiiert nachgekommen. Insofern gilt der Bauantrag als zurückgenommen, eine Baugenehmigung für den Balkon liegt nicht vor bzw. wurde zu Recht nicht über den Bauantrag entschieden. Auch aus der Übernahme der Abstandsflächen allein kann die Klägerin keine formelle Legalität ableiten, da sie nicht isoliert Bestand haben kann (VG München, U.v. 29.7.2025 – M 1 K 23.333 – juris Rn. 31).
bb) Es liegt auch keine Verfahrensfreiheit, insbesondere nach Art. 57 Abs. 1 Nr. 16 Buchst. g BayBO, vor, wonach andere unbedeutende Anlagen oder unbedeutende Teile von Anlagen wie Hauseingangsüberdachungen, Markisen, […] verfahrensfrei sind. Hierunter fällt der streitgegenständliche Balkon nicht, er ist kein unbedeutender Teil einer Anlage (vgl. VG München, U.v. 7.7.2025 – M 8 K 23.4968 – juris Rn. 25; Weinmann in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, 35. Edition 1.2.2026, Art. 57 BayBO Rn. 233). Dies ergibt sich zudem aus der nicht unerheblichen Breite des Balkons von 6,90 m und da er bauordnungsrechtliche Auswirkungen, hier im Hinblick auf die einzuhaltenden Abstandsflächen, haben kann.
Der Balkon wurde damit formell illegal errichtet. Letztlich kommt es auf die Genehmigungspflicht des Balkons aber ohnehin nicht streitentscheidend an, denn auch bei unterstellter Verfahrensfreiheit blieben die bauaufsichtlichen Eingriffsbefugnisse gem. Art. 55 Abs. 2 BayBO ohnehin unberührt.
b) Die Anlage ist nicht genehmigungsfähig und damit auch materiell illegal. Der Balkon ist abstandsflächenpflichtig (aa), verstößt gegen das Abstandsflächenrecht (bb) und kann auch nicht auf andere Weise legalisiert werden (cc).
aa) Der Balkon ist abstandsflächenpflichtig, da die Ausnahme nach Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 BayBO nicht einschlägig ist. Hiernach bleiben bei der Bemessung der Abstandsflächen untergeordnete Vorbauten wie Balkone […] außer Betracht, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der Außenwand des jeweiligen Gebäudes, höchstens jeweils 5 m, in Anspruch nehmen, nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. Dass es sich bei dem Balkon nicht um einen untergeordneten Vorbau in diesem Sinne handelt, ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Unabhängig hiervon sind auch die aufgezeigten Tatbestandsvoraussetzungen nicht erfüllt, da der Balkon mit einer Breite von 6,90 m mehr als 5 m der Breite der Außenwand in Anspruch nimmt (Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Buchst. a) und mit einer Tiefe von 1,90 m mehr als 1,50 m von der Außenwand hervortritt (Art. 6 Abs. 6 Satz 1 Nr. 2 Buchst. b BayBO).
bb) Der Balkon verstößt gegen das Abstandsflächenrecht nach Art. 6 BayBO.
Nach Art. 6 Abs. 1 Satz 1 BayBO sind vor den Außenwänden von Gebäuden Abstandsflächen von oberirdischen Gebäuden freizuhalten. Gemäß Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO müssen die Abstandsflächen grundsätzlich auf dem Grundstück selbst liegen und dürfen sich nach Art. 6 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BayBO nicht überdecken. Die Tiefe der Abstandsfläche bemisst sich nach der Wandhöhe (Art. 6 Abs. 4 Satz 1 BayBO). Das sich hieraus ergebende Maß ist H (Art. 6 Abs. 4 Satz 5 BayBO). Die Tiefe der Abstandsfläche beträgt dabei grundsätzlich 1 H, mindestens jedoch 3 m (Art. 6 Abs. 5 Satz 1 BayBO). Nach § 2 der Abstandsflächensatzung der Beklagten (vgl. Art. 6 Abs. 5 Satz 2 BayBO) beträgt die Tiefe der Abstandsfläche im Stadtgebiet 0,8 H.
Der Verstoß ergibt sich vorliegend bereits daraus, da der Balkon die erforderlichen Abstandsflächen auf dem Grundstück der Klägerin (Art. 6 Abs. 2 Satz 1 BayBO) offenkundig nicht einhält. In südlicher Richtung liegen die Abstandsflächen zwischen 1,25 m und 1,35 m und in östlicher Richtung mit 1,40 m auf dem Grundstück FlNr. 1901/20. Eine entsprechend wirksame Abstandsflächenübernahmeerklärung liegt nicht vor (s.o.). Hierdurch überlappen sich überdies die Abstandsflächen zu Lasten der südlichen Grundstücksnachbarin, FlNr. 1901/20, (vgl. BA Bl. 56). Insofern verstößt die Anlage auch gegen das Überdeckungsverbot des Art. 6 Abs. 3 Satz 1 Halbs. 1 BayBO.
cc) Eine Legalisierungsmöglichkeit nach Art. 76 Satz 1 BayBO („wenn nicht auf andere Weise rechtmäßige Zustände hergestellt werden können“) besteht nicht. Insbesondere ist eine Abweichung nach Art. 63 BayBO i.V.m. § 4 der Abstandsflächensatzung nicht beantragt (vgl. Art. 63 Abs. 2 Satz 1 BayBO), da der Bauantrag als zurückgenommen gilt. Schon aus diesem Grund scheidet eine Abweichung derzeit aus.
Unabhängig hiervon erfordert die Zulassung einer Abweichung vom Abstandsflächenrecht entsprechend der bisherigen Rechtsprechung auch nach der Gesetzesänderung noch eine sog. Atypik, um dem Schutzzweck der Abstandsflächenvorschriften des Art. 6 BayBO entsprechen zu können (vgl. BayVGH, B.v. 9.3.2026 – 9 ZB 25.1251 – juris Rn. 26 ff.; U.v. 23.5.2023 – 1 B 21.2139 – juris Rn. 26; B.v. 18.3.2025 – 1 ZB 24.142 – juris Rn. 17; a.A. BayVGH, B.v. 2.5.2023 – 2 ZB 22.2484 – juris Rn. 10; vgl. zum Streitstand Weinmann in BeckOK Bauordnungsrecht Bayern, 35. Edition 1.2.2026, Art. 63 BayBO Rn. 44 ff. m.w.N.). Danach sind Gründe erforderlich, durch die sich das Vorhaben vom Regelfall unterscheidet und die etwa bewirkten Einbußen an geschützten Nachbarrechtspositionen vertretbar erscheinen lassen. Es muss sich um eine atypische, von der gesetzlichen Regel nicht zureichend erfasste oder bedachte Fallgestaltung handeln. Eine solche Atypik kann sich etwa aus einem besonderen Grundstückszuschnitt, einer aus dem Rahmen fallenden Bebauung auf dem Bau- oder Nachbargrundstück oder einer besonderen städtebaulichen Situation, wie der Lage des Baugrundstücks in einem historischen Ortskern ergeben; auch das Interesse des Grundstückseigentümers, vorhandene Bausubstanz zu erhalten und sinnvoll zu nutzen oder bestehenden Wohnraum zu modernisieren kann zu einer Verkürzung der Abstandsflächen durch Zulassung einer Abweichung führen (vgl. BayVGH, U.v. 23.5.2023 – 1 B 21.2139 – juris Rn. 26).
Eine solche Atypik ist vorliegend weder ersichtlich, noch vorgetragen. Die Grundstücke Fl.-Nr. 1901/2 und 1901/20 in … befinden sich nach ihrer Lage, ihrem Zuschnitt und ihrer gegenseitigen Anordnung nicht in einer atypischen Grundstückssituation. Sie liegen in einem für das Stadtgebiet nicht weiter untypischen Zuschnitt zueinander. Die Lage der Grundstücke führt nicht zu unzumutbaren Auswirkungen auf die Einhaltung der Abstandsflächen. Insofern handelt es sich um eine in einer Innenstadtlage ohne weiteres regelmäßig anzufindende Grundstückslage. Auch eine besondere städtebauliche Situation liegt nicht vor. Die Grundstücke sind auch nicht grundsätzlich unbebaubar und können bestimmungsgemäß genutzt werden. Beide Grundstücke weisen einen im Wohngebiet üblichen Zuschnitt auf und grenzen in geordneter Weise aneinander bzw. an die umgebenden Grundstücke an. Insbesondere liegen keine außergewöhnlichen topographischen Verhältnisse, keine stark verwinkelten oder funktionslosen Restflächen sowie keine ungewöhnlichen Grenzverläufe vor. Die Bebauung orientiert sich vielmehr an der vorhandenen Straßen- und Parzellenstruktur entlang des Gewässerverlaufs und entspricht damit dem städtebaulichen Regelfall. Es handelt sich um regulär geschnittene und sinnvoll nutzbare Grundstücke innerhalb einer bestehenden Wohnbebauung, sodass keine atypische Lagebeziehung zwischen den Grundstücken 1901/2 und 1901/20 vorliegt
Eine Herstellung rechtmäßiger Zustände nach Art. 76 Satz 1 BayBO ist nach alldem nicht möglich.
c) Das in Art. 76 Satz 1 BayBO eröffnete Ermessen wurde von der Beklagten noch rechtsfehlerfrei ausgeübt. Der gerichtliche Prüfungsumfang ist hinsichtlich des Ermessens nach § 114 Satz 1 VwGO eingeschränkt. Die Notwendigkeit einer Ermessensbetätigung wurde von der Beklagten erkannt und das Ermessen ausgeübt. Wenn die Beseitigung das einzige Mittel ist, um einen rechtmäßigen Zustand im Sinne des Baurechts herzustellen, dann liegt die Beseitigung in der Regel im öffentlichen Interesse, da nur auf diese Weise dem „wilden Bauen“ begegnet werden kann (Decker in Busse/Kraus, BayBO, 161. EL Februar 2026, Art. 76 Rn. 209). Es wurde von der Beklagten daher zu Recht auf die Wiederherstellung rechtmäßiger Zustände abgestellt. Zuletzt ist auch weder vorgetragen, noch ersichtlich, dass eine Verkleinerung des Balkons auf ein genehmigungsfähiges Maß möglich wäre.
II. Die in Nr. 2 des Bescheids enthaltene Zwangsgeldandrohung für den Fall der Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung zur Beseitigung aus Nr. 1 des Bescheids genügt den rechtlichen Anforderungen der Art. 31 und 36 Verwaltungszustellungs- und Vollstreckungsgesetz (VwZVG). Die angesetzte Frist zur Beseitigung von zwei Monaten ist angemessen. Die Zwangsgeldandrohung ist hinreichend bestimmt formuliert. Für die Klägerin ist ersichtlich, dass die Zuwiderhandlung gegen die Verpflichtung aus Nr. 1 mit einem Zwangsgeld in Höhe von 1.300,00 Euro bedroht ist. Die Höhe des angedrohten Zwangsgelds hält sich in dem in Art. 31 Abs. 2 Satz 1 VwZVG eröffneten Rahmen.
III. Die Auferlegung der Kosten des Verwaltungsverfahrens ergibt sich aus Art. 1 und 2 Kostengesetz (KG). Die Höhe der Gebühr ergibt sich aus Art. 6 Abs. 1 KG i.V.m. dem Kostenverzeichnis. Der Gebührenrahmen beträgt nach Nr. 2.I.1. Tarifstelle 1.45 des Kostenverzeichnisses 25,00 bis 2.500,00 EUR und ist nicht weiter zu beanstanden.
Die Klage war daher vollumfänglich abzuweisen.
IV. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Als im Verfahren unterlegen hat die Klägerin die Kosten des Verfahrens zu tragen.
V. Der Ausspruch hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit der Kostenentscheidung ergibt sich aus § 167 VwGO, §§ 708 Nr. 11, 711 der Zivilprozessordnung.
Beschluss:
Der Streitwert wird auf 5.000 Euro festgesetzt (§ 52 Abs. 1 Gerichtskostengesetz -GKG- i.V.m. dem Streitwertkatalog 2013).
Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
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