Bau- und Architektenrecht

Jedes Jahr aufs Neue entscheiden sich in Deutschland unzählige Menschen dafür, auf einem erworbenen Grundstück ein Bauprojekt zu starten. Wer sich dafür entscheidet, sieht sich direkt mit zwei rechtlichen Gebieten konfrontiert, mit denen ein Mensch nicht alltäglich konfrontiert wird: Das Bau- sowie Architektenrecht. Diese beiden Rechtsgebiete sind überaus umfangreich, sodass anwaltliche Hilfe nicht selten erforderlich wird. Wir als erfahrene Rechtsanwaltskanzlei haben jedoch enorm viel Kompetenz auf diesem Gebiet und können Ihnen mit unserer Erfahrung beratend zur Seite stehen.

Durch das Baurecht wird in der Bundesrepublik Deutschland die Baufreiheit für Eigentümer festgelegt. Durch diese Baufreiheit wird einem Eigentümer die Gelegenheit gegeben, im Rahmen der rechtlichen Gegebenheiten auf einem eigenen Grundstück ein Bauprojekt durchzuführen. Durch rechtliche Verordnungen von Gemeinden ist diese Baufreiheit teilweise eingeschränkt, das Grundgesetz schützt jedoch im Artikel 14 das Eigentum!

Baurecht
(Symbolfoto: Von Andrey_Popov/Shutterstock.com)

Können wir Ihnen im Baurecht juristisch zur Seite stehen?

Wichtig zu wissenWir beraten und vertreten sowohl außergerichtlich als auch gerichtlich Auftraggeber und Auftragnehmer. Hierbei sind die Schwerpunkte unserer Tätigkeit sämtliche Bereiche des Baurechts beginnend mit der Anbahnung von Bauverträgen, deren rechtlich korrekte Gestaltung und die Beratung bei der Durchführung der verschiedene Baumaßnahmen. Besonderer Bedeutung kommt in diesem Zusammenhang vor allem der Verfolgung und der Abwehr von Vergütungsansprüchen sowie Mängelrechte zu.

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Zunächst wird im Baurecht erst einmal unterschieden zwischen dem öffentlichen Baurecht sowie dem privaten Baurecht. Im öffentlichen Baurecht werden die Bauordnungs- sowie Baubeaufsichtigungsrechte geregelt, welche ihren gesetzlichen Rahmen in den jeweiligen Landesgesetzen finden. Auch das Bauplanungsrecht, welches seine rechtliche Grundlage in dem Baugesetzbuch hat, gehört zu dem öffentlichen Baurecht. Das Privatbaurecht ist ein fester Bestandteil des Bundesgesetzbuches und somit ein auch ein fester Bestandteil des Zivilrechts. Sowohl das Grundeigentumsrecht als auch das Nachbarschaftsrecht sind in dem Privatbaurecht enthalten, sodass sich die gängigsten Fragen, die bei einem Baurecht zwischen einem privaten Bauherren und dem Architekten sowie einem Bauunternehmen auf der Grundlage des Privatbaurechts klären lassen.

Das Architektenrecht ist eine Sonderform, da in dem Architektenrecht sämtliche Aufgaben sowie Rechte und Pflichten eines Architekten geregelt sind. Der Architekt gilt rechtlich betrachtet als Freiberufler und ist dementsprechend vergleichbar mit einem Arzt bzw. Rechtsanwalt. Das Rechtsgebiet Architektenrecht ist aus dem Grund eine Sonderform, da es kein eigenständiges Gesetzeswerk besitzt. Die jeweiligen Rechtsvorschriften, die für einen Architekten und seine Leistung sowie sein Honorar relevant sind, finden vielmehr in unterschiedlichen Gesetzen wieder. Die wichtigsten Gesetze hierbei sind sowohl das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch) als auch die Honorarverordnung (HOAI).

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Die wichtigsten Gesetze für das Architekten- sowie Baurecht

Zu den wichtigsten Gesetzen, die für das Architekten- sowie Baurecht relevant sind, zählen:

  • BauGB (Baugesetzbuch)
  • BauO (Bauordnung)
  • BGB (Bürgerliches Gesetzbuch)

Das Baugesetzbuch ist in vier Kapitel unterteilt, die für den Bauherren bereits zu Beginn des Bauprojekts sehr relevant sind:

  • allgemeines Städtebaurecht
  • besonderes Städtebaurecht
  • sonstige Vorschriften
  • Überleitungs- sowie Schlussvorschriften

Die Bauordnung ist in Deutschland eine “Ländersache” und liegt dementsprechend in der Kompetenz eines jeweiligen Bundeslandes. Sie ist ein wesentliches Element des öffentlichen Baurechts und somit für ein privates Bauprojekt nur sehr bedingt relevant. Die Relevanz für den privaten Bauherren liegt dabei einzig und allein in dem sogenannten Baugenehmigungsverfahren, da ein privater Bauherr vor dem Start des Bauprojekts auf jeden Fall zwingend eine Baugenehmigung benötigt.

Zwar besitzt der Bauherr die Baufreiheit, allerdings gilt die Baufreiheit nicht grenzenlos. Ohne eine Baugenehmigung darf ein Bauprojekt auf dem Grundstück nicht gestartet werden. Um die Baugenehmigung zu erhalten müssen die jeweiligen baurechtlichen Bestimmungen des Landes erfüllt werden. Ist dies der Fall und die zuständige Behörde erteilt trotzdem keine Baugenehmigung, so kann ein Bauherr die Baugenehmigung auch einklagen!

Die Baugenehmigung muss im Zuge des Baugenehmigungsverfahrens in schriftlicher Form beantragt werden. Der Bauherr als Antragssteller übernimmt die rechtliche Verantwortung für das Bauprojekt und kann den Bau sowohl in Eigenregie, als auch mittels Auftrag an ein Bauunternehmen durchführen lassen. Die rechtliche Stellung des Bauherren (juristische oder natürliche Person) ist für das Baugenehmigungsverfahren unerheblich.

Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens wird zunächst geprüft, inwieweit das Bauprojekt mit den Bauleitplänen eine Stadt oder einer Gemeinde konform geht. Der Bebauungsplan einer jeweiligen Gemeinde spielt dabei eine wichtige Rolle. Das Bauprojekt muss auf jeden Fall in die jeweiligen Bebauungspläne passen, da durch das Bauprojekt auch das Nachbarrecht tangiert wird.

Der Bebauungsplan ist somit als ein Bauleitplan zu verstehen ,der aus mehreren Faktoren besteht:

  • die Art der Nutzung des Bauprojekts
  • die Bauweise des Bauprojekts
  • die Verkehrsflächen, die von dem Bauprojekt tangiert werden
  • die Versorgungsflächen, die von dem Bauprojekt benötigt werden

Eines der wichtigsten Rechtsgebiete, welche mit einem Bauprojekt einhergehen, ist das Nachbarrecht. Mit diesem Recht sollen die Interessen aller Eigentümer, die als Nachbarn für das neue Bauprojekt auftauchen, geregelt und gewahrt werden. Das Nachbarrecht regelt somit das friedliche Miteinander mehrerer Immobilienbesitzer. Als fester Bestandteil des öffentlichen Baurechts tangiert das Nachbarrecht jedoch auch das BGB (Bürgerliches Gesetzbuch).

In dem Nachbarrecht ist auch die Stellung des Nachbarn als solcher klar definiert. Eine Nachbarschaft ergibt sich aus einer direkten Rechtebeteiligung bzw. auch Einschränkung der Rechte durch angrenzende Grundstücke oder Emissionen. Nachbarschutz können jedoch lediglich Grundstückseigentümer in Anspruch nehmen. Mieter oder Pächter können keinen Nachbarschutz in Anspruch nehmen.

Wer sich dazu entschließt, ein Bauprojekt mithilfe eines Bauunternehmens durchzuführen, der wird sich im Baurecht auch in der Regel mit dem Bauvertrag konfrontiert sehen. Diese vertragliche Vereinbarung zwischen einem Bauherren als Auftraggeber und einem Bauunternehmen als Auftragnehmer regelt sowohl den Leistungsumfang des Bauprojekts als auch dessen Kosten. Für den Bauvertrag ist es vollkommen unerheblich, ob ein Neubau als sogenannter Schlüsselfertigbau errichtet wird oder ob es sich um eine Umbaumaßnahme einer bestehenden Immobilie bzw. eine Sanierung oder Renovierung handelt. Auch Anbaumaßnahmen wie beispielsweise ein Wintergarten fallen unter den Bauvertrag. Die Thematik Bauvertrag ist überaus umfangreich und komplex, da der Bauvertrag sowohl für ein ganzes Projekt als auch für vereinzelte Leistungen abgeschlossen werden kann.

Für einen Bauvertrag gibt es rechtlich betrachtet keinerlei Formvorschriften. Der Bauvertrag kann dementsprechend sowohl in mündlicher Form als auch in schriftlicher Form rechtswirksam abgeschlossen werden. Rechtlich betrachtet hat der Bauvertrag den Status eines Werkvertrages und dementsprechend fällt der Bauvertrag auch in den Bereich des Schuldrechts.

Es ist auf jeden Fall überaus ratsam, den Bauvertrag in schriftlicher Form zu verfassen, da anderenfalls ein Nachweis im Hinblick auf die erbrachten bzw. nicht erbrachten Leistungen überaus schwierig ist. Auf der Grundlage des Bauvertrages ergeben sich die Pflichten des Auftragnehmers sowie des Auftraggebers und auch die Rechte des Auftragnehmers bzw. des Auftraggebers. Die Hauptpflicht des Auftragnehmers ist die Errichtung der geschuldeten Leistung in einem mangelfreien Zustand während hingegen die Hauptpflicht des Auftraggebers in der Vergütung auf der Grundlage des im Bauvertrag vereinbarten Preises ist. Es empfiehlt sich auf jeden Fall vor dem Beginn des Bauprojekts, den Bauvertrag durch einen Rechtsanwalt für Baurecht gründlich überprüfen zu lassen. Auf diese Weise kann ein privater Bauherr vermeiden, dass sich Lücken in dem Leistungsangebot des Bauunternehmens finden.

Nicht selten gibt es Streitigkeiten zwischen einem Bauunternehmen und einem Bauherren im Zusammenhang mit Baumängeln. Sollten sich diese Mängel an dem Gebäude äußern ist es wichtig, sehr schnell zu handeln und auf diese Weise durch die Mängel entstehende Folgeschäden zu vermeiden. Baumängel können in den unterschiedlichsten Formen auftreten und in der Regel ist ein Bausachverständiger erforderlich, um diese Mängel bzw. den Mängelumfang erst einmal festzustellen. Baumängel an der Statik des Bauwerks sind für Laienaugen nicht direkt ersichtlich, gleichermaßen verhält es sich auch mit Mängeln an der Gummidichtung der Fenster. Die Feststellung der Mängel bzw. des Mangelumfangs ist jedoch enorm wichtig für die Bemessung der Schadenhöhe. Weiterhin müssen im Zusammenhang mit dem Bauvertrag auch Fristen beachtet werden, in deren Rahmen das Bauunternehmen zur Mangelbeseitigung aufgefordert wird.

Gerade in der heutigen Zeit ist die Sicherheit für einen Auftraggeber bei einem Bauprojekt enorm wichtig. Bedingt durch den Umstand, dass es eine wahre Vielzahl von verschiedenen Bauunternehmen gibt, unterscheidet sich auch das Leistungsangebot der diversen Bauunternehmen sehr stark voneinander. Viele Auftraggeber begehen den Fehler, dass sie vor dem Start des Bauprojekts ihren Hauptfokus lediglich auf den Gesamtpreis des Angebots eines Bauunternehmens richten und dabei den Leistungsumfang vernachlässigen. Dies ist jedoch ein sehr gravierender Fehler, da sich hieraus sehr viele rechtliche Konsequenzen ergeben. Viele gerichtliche Streitigkeiten wären bereits im Vorfeld vermeidbar gewesen, wenn der Auftraggeber im Vorfeld den Bauvertrag bzw. das Angebot eines Bauunternehmens ein wenig eingängiger geprüft hätte. In diesem Zusammenhang darf jedoch nicht vergessen werden, dass ein Bauprojekt für einen privaten Bauherren ein überaus forderndes sowie auch belastendes Projekt darstellt. In der Regel hat der private Auftraggeber auch noch anderweitige private sowie auch berufliche Verpflichtungen, sodass die Bauüberwachung nicht so ohne Weiteres möglich ist. Ist das Bauprojekt erst einmal in einem mangelhaften Zustand errichtet, so geht damit der eigentliche Ärger jedoch erst los.

Um diesen Ärger zu vermeiden ist es ratsam, dass ein erfahrener Rechtsanwalt für Baurecht das gesamte Bauprojekt zumindest in rechtlicher Hinsicht begleitet. Wenn Sie ein Bauprojekt beginnen möchten und ein Angebot eines Bauunternehmens vorliegen haben, so können Sie uns gern kontaktieren und im Zuge eines ersten Beratungsgesprächs das Angebot durch uns prüfen lassen. Gern übernehmen wir für Sie auch Ihre rechtliche Vertretung, wenn es zu Streitigkeiten mit einem Bauunternehmen kommt.

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