Bauliche Veränderung – bei Einbau von modernen Kunststofffenstern?

BayObLG

Az: 2Z BR 177/04

Beschluss vom 11.02.2005

Gründe:

I.
Die Antragsteller und die Antragsgegner sind die Wohnungseigentümer einer Wohnanlage, die von der weiteren Beteiligten verwaltet wird.

Die Wohnungseigentümer beschlossen am 13.7.2001:

Die Verwaltung wird beauftragt, das Auswechseln sämtlicher Fenster (Farbe weiß) in Auftrag zu geben. Die Arbeiten sind an die Firma L. gemäß vorliegendem Angebot vom 31.5.2001 zu vergeben. Ausführungszeitpunkt: Frühjahr 2002.

Der Vollzug des Beschlusses wurde bis zur Abstimmung über die gesamte Haussanierung zurückgestellt. Die geplanten Fenster sollen aus weißem Kunststoff bestehen, jedoch in Form, Aufteilung und Größe den bisherigen Fenstern entsprechen. Der geplante Austausch der Fenster soll etwa 35.790 EUR kosten. Die Wohnungseigentümer verfügten im Jahr 2001 über eine Instandhaltungsrücklage von rund 4.000 EUR.

Die Antragsteller haben beantragt, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 9.1.2002 den Antrag abgewiesen. Das Landgericht hat am 4.8.2004 die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Hiergegen richtet sich deren sofortige weitere Beschwerde.

II.
Das Rechtsmittel ist nicht begründet.

1. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Maßnahme, die die Wohnungseigentümer beschlossen hätten, stelle keine bauliche Veränderung, sondern eine modernisierende Instandsetzung dar; der Zustimmung der Antragsteller zu dem Eigentümerbeschluss hätte es deshalb nicht bedurft.

Aufgrund des erholten Sachverständigengutachtens stehe fest, dass die Fenster sanierungsbedürftig seien. Vier bis fünf Fenster seien in der Holzsubstanz so stark angegriffen, dass sie ganz erneuert werden müssten. Auch bei zahlreichen anderen Fenstern seien Ausbesserungsmaßnahmen notwendig. Durch eine Ausbesserung könnten allerdings allenfalls 40 bis 50 % des Niveaus des heutigen Stands der Technik erreicht werden. Eine entscheidende Verbesserung der Wärmeschutz- und Dichtheitseigenschaften und das Erreichen des Niveaus der Anforderungen der Energieeinsparverordnung könnten nur durch eine Erneuerung der Fenster realisiert werden.

Die Entscheidung der Wohnungseigentümer, die Fenster zu erneuern, bewege sich in dem Ermessenspielraum, der den Wohnungseigentümern bei der Vornahme von Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen zur Verfügung stehe. Die Erneuerung der Fenster erweise sich gegenüber einer bloßen Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands als technisch besser und wirtschaftlich sinnvoller. Mit dem ursprünglichen Zustand könne nämlich nur der Stand der Technik zu Beginn der 70er Jahre erreicht werden.

Die geplante Erneuerung der Fenster führe auch nicht zu einer nachteiligen Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Wohnanlage; eher sei eine deutliche Verbesserung zu erwarten.

Es widerspreche auch nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, dass die Kosten der Erneuerung durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssten. Die Maßnahme diene der Erhaltung und Verbesserung der Bausubstanz der Wohnanlage und damit dem gemeinschaftlichen Interesse der Wohnungseigentümer. Es handle sich um eine Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme, die vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Beurteilers sinnvoll erscheine und damit auch die Erhebung einer Sonderumlage rechtfertige.

2. Die Entscheidung des Landgerichts hält der rechtlichen Nachprüfung stand.

a) Zutreffend hat das Landgericht ausgeführt, dass der Austausch von Holzfenstern gegen ähnlich gestaltete moderne Kunststofffenster in der Regel und so auch hier keine bauliche Veränderung darstellt, sondern eine Maßnahme der ordnungsmäßigen Instandhaltung und Instandsetzung, und dass durch eine solche Maßnahme nicht zustimmende Wohnungseigentümer wie die Antragsteller auch nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden (vgl. BayObLG WuM 1991, 56).

b) Gemäß § 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, § 559 ZPO ist neuer Sachvortrag in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht zulässig. Die Behauptungen der Antragsteller, ein für die vorliegende Wohnanlage erstelltes Angebot der Firma L. habe bei der Beschlussfassung nicht vorgelegen und Alternativangebote seien entgegen den Behauptungen der Antragsgegner nicht erholt worden, können deshalb nicht berücksichtigt werden.

c) Für die Entscheidung über den Antrag, den Eigentümerbeschluss für ungültig zu erklären, ist unerheblich, ob die Firma L. zwischenzeitlich ihre Geschäftstätigkeit eingestellt hat. Ein Antrag, die Hauptsache für erledigt zu erklären, ist nicht gestellt worden. Abgesehen davon dürfte eine Hauptsacheerledigung aufgrund der Tatsache, dass die Firma L. keine Geschäftstätigkeit mehr ausübt, nicht vorliegen.

d) Zur Vermeidung von Wiederholungen wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts verwiesen, wonach es ordnungsmäßiger Verwaltung auch dann entspricht (§ 21 WEG), wenn die Kosten für das Auswechseln der Fenster durch eine Sonderumlage aufgebracht werden müssen. Der angegriffene Eigentümerbeschluss selbst besagt noch nichts darüber, wie die Arbeiten bezahlt werden sollen.

e) Das Landgericht ist zu dem Ergebnis gekommen, dass eine Erneuerung der Fenster sinnvoller ist als Ausbesserungsmaßnahmen. Die Entscheidung über diese Frage unterliegt in erster Linie dem tatrichterlichen Ermessen. Die Entscheidung des Landgerichts lässt keine Rechtsfehler erkennen.

f) Nicht entscheidungserheblich sind die Behauptungen der Antragsteller, der Verwalter habe seine Überwachungspflichten verletzt und nicht dafür Sorge getragen, dass eine genügend hohe Instandhaltungsrücklage gebildet wurde.

3. Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 47 WEG, die Geschäftswertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG.