WEG-Anlage – bauliche Veränderung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer

WEG-Anlage – bauliche Veränderung ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer

Oberlandesgericht Düsseldorf

Az: I-3 Wx 186/06

Beschluss vom 19.01.2007

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In dem Wohnungseigentumsverfahren betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft, hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21.07.2006 am 19.01.2007 beschlossen:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1. trägt die Gerichtskosten der weiteren Beschwerde.

Wert: 3.000,- EUR

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft K. Die Teilungserklärung bestimmt in § 3 Nr. 5: „Veränderungen am gemeinschaftlichen Eigentum, insbesondere auch der äußeren Gestaltung und des Außenanstrichs dürfen nur im Einverständnis aller Miteigentümer vorgenommen werden.“

Im Vorgarten der Anlage befindet sich eine Rasenfläche. Zwischen dieser Rasenfläche und der Hauswand verläuft unmittelbar am Haus entlang ein Weg. Die Rasenfläche liegt insgesamt ca. 20 – 25 cm höher als die Oberkante des Weges. Sie bildet zum Weg hin eine leicht abfallende Böschung und war ursprünglich mit kleinen Holzpalisaden zur Wegfläche hin abgegrenzt. Diese Palisaden waren morsch geworden, teilweise umgefallen und zum Teil auch nicht mehr vorhanden. Die Wegfläche selbst war ungepflegt und von Unkraut übersät.

In einer außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 29.07.2005, an der lediglich der Antragsteller bzw. sein Bevollmächtigter teilnahm, wurde unter TOP 17 der Beschluss gefasst, eine Fachfirma mit der Abstützung zu beauftragen, wobei Betonfertigelemente zu verwenden seien. Dieser Beschluss ist rechtskräftig wegen formeller Mängel für unwirksam erklärt worden.

Im August 2005 befreiten die Beteiligten zu 2. und 3. in Eigenleistung den zwischen der Rasenfläche und der Hauswand verlaufenden Weg vom Unkraut und streuten ihn neu mit Kies ab. Außerdem entfernten sie die morschen Palisaden, stachen die schräg abfallende Rasenfläche ab und stellten als Abgrenzung zum Weg über die gesamte Länge Betonpflanztröge auf.

Der Beteiligte zu 1. nimmt die Beteiligten zu 2. und 3. auf Beseitigung in Anspruch.

Nach der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts fand am 10.11.2005 eine weitere außerordentliche Eigentümerversammlung statt, in der der Beschlussvorschlag zu TOP 17 – eine Fachfirma solle die Ausführung der Eigenleistung begutachten – mehrheitlich (durch die Beteiligten zu 2. und 3.) abgelehnt wurde.

Der Beteiligte zu 1. hat in der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts erklärt, optisch sei gegen die Lösung, wie sie die Beteiligten zu 2. und 3. verwirklicht hätten, nichts einzuwenden. Er war und ist jedoch der Ansicht, die Abstützung hätte durch ein Fachunternehmen durchgeführt werden müssen, die von den Beteiligten zu 2. und 3. durchgeführten Arbeiten würden nicht gewährleisten, dass tatsächlich ein Abrutschen des Vorgartenbereiches oder ein Unterspülen der Pflanzsteine verhindert werde und auch bei Regenfällen nichts mehr gegen die Hauswand fließen könne.

Mit Schriftsatz vom 23.11.2005 hat der Beteiligte zu 1 seinen ursprünglichen Antrag dahin geändert, dass die Antragsgegner verpflichtet werden sollen, eine Fachfirma zu beauftragen, die die abschließend erstellte Abstützung durch Betonfertigelemente … entfernt.

Die Beteiligten zu 2. und 3. haben Abweisung des Antrags beantragt. Sie haben sich auf Notgeschäftsführung berufen und vorgetragen, es liege keine bauliche Veränderung, sondern nur eine Instandsetzung vor.

Das Amtsgericht hat den Antrag des Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Es hat eine bauliche Veränderung bejaht, aber die Zustimmung des Beteiligten zu 1. zu dieser Maßnahme für entbehrlich gehalten, weil ihm kein Nachteil entstehe.

Der Beteiligte zu 1. hat sofortige Beschwerde eingelegt, mit dem Antrag,

die Beteiligten zu 2. und 3. zu verpflichten, eine Fachfirma zu beauftragen, die die erstellte Abstützung durch Betonfertigelemente … entfernt.

Das Landgericht hat das Rechtsmittel zurückgewiesen. Hiergegen hat der Beteiligte zu 1. sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung im Sinne von § 27 FGG.

Das Landgericht hat die beanstandete Maßnahme als nicht zustimmungspflichtige bauliche Veränderung angesehen. Es liege ausweislich der zu den Akten gereichten Lichtbilder weder eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks vor, noch ein Nachteil in Form einer erhöhten Reparaturanfälligkeit bzw. Feuchtigkeitseinwirkung auf das Haus. Bereits im August 2005 sei die Veränderung von dem Beteiligten zu 3. vorgenommen worden. Bis zum jetzigen Tag hätten sich somit, wäre die Ausführung – wie von dem Beteiligten zu 1. befürchtet – derart unfachgerecht erfolgt, Auswirkungen auf die Hauswand etc. zeigen müssen. Derartiges habe der Beteiligte zu 1. jedoch auch in der Beschwerdeinstanz nicht vorgetragen. Auch die von ihm in der Beschwerdeinstanz eingereichten Lichtbilder belegten keine eingetretenen Schäden bzw. einen Schadenseintritt fördernde Umstände. Im übrigen könnten die Betonpflanztröge von jedem einigermaßen versierten Hobbyhandwerker bzw. Hobbygärtner verwandt werden.

Diese Ausführungen sind im Ergebnis nicht zu beanstanden.

Zwar haben die Beteiligten zu 2. und 3. eine Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum vorgenommen, die nicht als bloße Instandsetzung anzusehen ist. Sie haben einen Teil des gemeinschaftseigenen Vorgartens gegenständlich umgestaltet, indem sie die Holzpalisaden durch Betonpflanztröge ersetzt haben. Nach § 22 Abs. 1 WEG ist dazu grundsätzlich das Einverständnis aller Wohnungseigentümer notwendig, es sei denn die Rechte des nicht zustimmenden Wohnungseigentümers werden nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. Nach § 3 Nr. 5 der Teilungserklärung sind derartige Veränderungen am Gemeinschaftseigentum hier ohne Zustimmung aller Wohnungseigentümer sogar einschränkungslos untersagt; § 22 WEG ist zulässiger Weise (vgl. Palandt/Bassenge § 22 Rdnr. 23 ff) abbedungen.

Die danach grundsätzlich erforderliche Zustimmung des Beteiligten zu 1. liegt nicht vor.

Dennoch kann er die Beseitigung der Betonfertigelemente nicht verlangen. Dem Anspruch aus § 1004 BGB steht der allgemeine Rechtsgedanke des § 275 Abs. 2 BGB entgegen. Danach kann der Schuldner die Leistung verweigern, soweit sie einen Aufwand erfordert, der unter Beachtung des Inhalts des Schuldverhältnisses und der Gebote von Treu und Glauben in einem groben Missverhältnis zu dem Leistungsinteresse des Gläubigers steht.

Diese Voraussetzungen sind hier gegeben. Die Beteiligten zu 2. und 3. haben einen Zustand geschaffen, der jedenfalls optisch dem entspricht, was auch der Beteiligte zu 1. erreichen will; das zeigt seine Erklärung in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht. Der Unterschied besteht lediglich darin, dass der Beteiligte zu 1. meint, die Abstützung der Rasenfläche müsse durch eine Fachfirma vorgenommen werden, weil ansonsten mit einem Abrutschen des Vorgartenbereich zu rechnen wäre oder mit einer Unterspülung der Pflanzsteine oder mit ähnlichen Gefahren. Tatsächlich bestehen aber für diese Befürchtung bislang keinerlei Anhaltspunkte, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei ausgeführt hat.

Vor diesem Hintergrund erscheint der Aufwand, der mit der Beseitigung der Pflanztröge verbunden wäre, grob unverhältnismäßig.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 WEG.