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Bauträgervertrag Eigentumswohnung – Freigabe Kaufpreis bei festgestellten Mängeln

LG Flensburg – Az.: 2 O 313/17 – Urteil vom 04.02.2019

Der Beklagte wird verurteilt, folgende Willenserklärung gegenüber Herrn Notar K M, …S/W abzugeben:

Ich erkläre hiermit die Freigabe der auf den Notaranderkonten des vorgenannten Notars bei der X Sparkasse zu den Kontonummern 18708XXXX und 18709XXXX hinterlegten Beträge in Höhe von 6.268,60 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), und 6.667,93 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3) zuzüglich aller weiter aufgelaufenen und auflaufenden Zinsen zugunsten der Klägerin.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin 42% und der Beklagte 58% zu tragen.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 65.689,68 € festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um die Freigabe von Kaufpreiszahlungen aus drei Bauträgerverträgen sowie Vergütung von Zusatzleistungen.

Der Beklagte hat von der Klägerin vier Eigentumswohnungen in W, Insel S zum Zwecke der Vermietung an Feriengäste erworben. Die Parteien streiten um die Freigabe der Schlusszahlung, die jeweils auf einen Notaranderkonto zu hinterlegen war und an die Klägerin auszuzahlen ist bei vollständiger und mängelfreier Fertigstellung.

Mit notariellem Bauträgervertrag vom 2.11.2012 kaufte der Beklagte im von der Klägerin neu zu errichtenden Objekt in der B…Straße X in W die Wohnungen Nummer 2 und Nummer 5 zu einem Kaufpreis in Höhe von 1.495.000 €. § 9 des Bauträgervertrages sah vor, dass der Beklagte als Käufer 3,5 % des Kaufpreises als letzte Abschlagszahlung eine Woche vor Besitzübergabe auf ein vom Notar zu errichtendes Treuhandkonto einzahlt. Diese Abschlagszahlung nebst Treuhandkontozinsen sollte der Notar an die Klägerin auszahlen, sobald dem Notar ein vom Käufer unterschriebenes Abnahmeprotokoll mit folgenden Feststellungen vorliegt: „Der Gegenstand der Eigenbenutzung einschließlich Außenanlagen und der Gegenstand der Gemeinschaftsbenutzung sind vollständig fertiggestellt. Mängel liegen nicht vor.“. Wegen der weiteren Einzelheiten des Bauträgervertrages wird auf diesen Bezug genommen (Anlage K1, Blatt 7 ff. d.A.). Der Beklagte zahlte die letzte Abschlagszahlung auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto. Auf dem Konto verblieb, nach dem der Beklagte einen Teilbetrag zur Auszahlung freigab, ein Betrag in Höhe von 7.325 € zuzüglich laufender Zinsen. Am 21.09.2015 gab der Beklagte schließlich den gesamten Restbetrag inklusive aufgelaufener Zinsen zur Auszahlung frei.

Mit notariellem Bauträgervertrag vom 5.1.2013 kaufte der Beklagte in selben Objekt die Wohnung Nummer 1 zu einem Kaufpreis von 950.000 €. Auch hier zahlte der Beklagte die letzte Abschlagszahlung aufgrund identischer vertraglicher Regelungen auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto in Höhe von 33.250,01 €. Am 14.09.2015 gab der Beklagte eine Teilzahlung von 10.326,88 € frei. Am 04.04.2013 erfolgte die Übergabe der Wohnung. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf dieses Bezug genommen (Bl. 212 f. d.A.).

Bauträgervertrag Eigentumswohnung - Freigabe Kaufpreis bei festgestellten Mängeln
(Symbolfoto: Von 89stocker/Shutterstock.com)

Mit notariellem Bauträgervertrag vom 27.12.2013 kaufte der Beklagte schließlich von der Klägerin in neu zu errichtenden Objekt U…straße X in W, Insel S, die Wohnung Nummer 3 zu einem Kaufpreis in Höhe von 899.395 €. Der Beklagte zahlte die letzte Abschlagszahlung erneut aufgrund identischer vertraglicher Regelungen auf das vom Notar errichtete Treuhandkonto ein und gab einen Teilbetrag zur Auszahlung frei. Bezogen auf den 2.5.2015 befand sich dort inklusive Zinsen ein Restbetrag in Höhe von 16.001,72 €. Der Beklagte gab am 14.09.2015 einen weiteren Teilbetrag in Höhe von 8.310,13 € zur Zahlung an die Klägerin frei. Am 29.12.2014 erfolgte die Übergabe der Wohnung. Wegen des Inhalts des Protokolls wird auf dieses Bezug genommen (Bl. 207 f. d.A.).

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Auf Antrag des Beklagten wurde beim Landgericht Flensburg, Aktenzeichen 3 OH 8/15 ein selbstständiges Beweisverfahren über Mängel in den vier Wohnungen durchgeführt.

Die Klägerin behauptet, die Auszahlungsvoraussetzungen für die letzte Abschlagszahlung lägen für die vier Wohnungen vor. Die Wohnung Nummer 1 habe der Beklagte insbesondere zu einem Zeitpunkt gekauft, an dem die Wohnung bereits fertiggestellt war. Sämtliche als Mängel gerügten Punkte hätten vorgelegen und wären auch zu erkennen gewesen, so dass der Beklagte gemäß § 442 BGB mit Mängelrechten ausgeschlossen sei. Von Relevanz könnten zudem nur Mängel sein, die den Gegenstand der Eigennutzung und diejenigen Teile der Gemeinschaftsnutzung betreffen, die dem Beklagten zur alleinigen Nutzung zugewiesen seien.

Die Klägerin behauptet, hinsichtlich der Wohnungen Nummer 2 und Nummer 5 habe es Mehr- und Minderleistungen gegeben. Insgesamt werde ein noch zu zahlenden Betrag in Höhe von 8.979,34 € geltend gemacht, wobei ein Betrag in Höhe von mindestens 3.582, 41 Euro auf die Wohnung Nummer 2 und ein Betrag in Höhe von mindestens 5.396,93 € auf die Wohnung Nummer 5 entfalle.

Ursprünglich beantragte die Klägerin die Freigabe von hinterlegten Beträgen in Höhe von per 2.5.2015 33.324,86 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), 7.383,91 € (B…Straße X, Wohnungen Nummer 2 und 5) und 16.001,72 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3). Nach Eingang der Klage, aber noch vor deren Zustellung gab der Beklagte weitere Beträge frei. Mit Schriftsatz vom 29.09.2015 (Bl. 162 d.A.) nahm die Klägerin die Klage teilweise zurück und stellte Kostenantrag.

Sie beantragt nunmehr, Der Beklagte wird verurteilt, folgende Willenserklärung gegenüber Herrn Notar K M, … S/W abzugeben:

Ich erkläre hiermit die Freigabe der auf den Notaranderkonten des vorgenannten Notars bei der X-Sparkasse zu den Kontonummern 18708XXXX und 18709XXXX hinterlegten Beträge in Höhe von per 21.09.2015 23.000,00 € (B…Straße X, Wohnung Nummer 1), und 8.310,13 € (U…straße X, Wohnung Nummer 3) zuzüglich aller weiter aufgelaufenen und auflaufenden Zinsen zugunsten der Klägerin.

Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin weitere 8.979,19 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz ab Rechtshängigkeit zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Er behauptet, ein Protokoll, wie es die Auszahlungsvoraussetzungen in § 9 der notariellen Bauträgerverträge vorsehen, existiere nicht. Schon aus diesem Grund sei ein Anspruch auf die Auszahlung der jeweiligen Schlussrate nicht gegeben.

Die Wohnung mit der Nummer 1 sei nicht mangelfrei. Sowohl am Gegenstand der Eigenbenutzung (“Sondereigentum“) als auch am Gemeinschaftseigentum lägen Mängel vor. Betreffend das Sondereigentum seien beispielsweise die Fliesen im Bad des Erdgeschosses sowie vier Trittstufen der Treppenanlage auszutauschen. Im Wohnzimmer seien im Bereich der Natursteinplatten Dehnungsfugen anzubringen und das Fenstertürenelement hochzusetzen, da es über die Natursteinplatten schleife und diese so beschädige. Im selbständigen Beweisverfahren habe sich darüber hinaus für das Gemeinschaftseigentum ergeben, dass die Farbe an den Kellerlichtschächten aufgrund des Fehlens einer wasserdampfdicht erstellten Fuge abplatze. Insgesamt habe der Sachverständige Mängel im Wert von 21.850 € netto festgestellt. Schließlich habe sich die Klägerin bereit erklärt, auch die Fliesen in den weiteren zwei Bädern in der Wohnung Nummer 1 auszutauschen.

Auch für die Wohnung Nummer 3 lägen Mängel vor. Beispielsweise sei die Kopfabdeckung in Wintergarten nicht fachgerecht angebracht, die Wand im kleinen Schlafzimmer sei nicht Lot- und Fluchtgerecht erstellt sowie fleckig gestrichen. Ein Ablesen des Zählerstandes sei nicht möglich und die Lüfter im großen Schlafzimmer ohne Funktion. Weiter habe der Beklagte im Wege der Ersatzvornahme Mängel beseitigt, sodass er in Höhe von 1.374,66 € ein Zurückbehaltungsrecht ausübe. Wegen der Einzelheiten der Rechnung wird Bezug genommen auf diese, Anlage B 4, Bl. 192 d.A..

Für die Wohnungen Nummer zwei und fünf würden zwar keine Mängel gerügt. Allerdings werde die Berechnung der Mehr- und Minderkosten bestritten.

Das Gericht hat die Akten des selbständigen Beweisverfahrens beigezogen. Es hat gemäß gerichtlicher Verfügung vom 21.07.2016 Beweis erhoben durch Anhörung des gerichtlichen Sachverständigen K. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 25.10.2016 (Bl. 235 ff. d.A.). Das Gericht hat weiter Beweis erhoben gemäß Beweisbeschluss vom 30.07.2017 durch Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens. Wegen des Ergebnisses wird Bezug genommen auf das schriftliche Sachverständigengutachten vom 08.01.2018 des Sachverständigen K. Dieses Gutachten hat der Sachverständige gemäß gerichtlicher Verfügung vom 14.03.2018 mündlich erläutert. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10.09.2018 (Bl. 484 ff. d.A.).

Entscheidungsgründe

Die Klage ist nur teilweise begründet.

Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Freigabe des hinterlegten Kaufpreises in Höhe von insgesamt 18.373,60 € zuzüglich aufgelaufener Zinsen gemäß § 433 Abs. 2 BGB. Dabei entfällt auf den Kaufpreis für die Wohnung Nummer eins ein Betrag in Höhe von 16.731,40 € und auf die Wohnung Nummer drei ein Betrag von 1.642,20 €.

1.

Die Zahlung des Kaufpreises für die Eigentumswohnungen auf S ist gleichlautend für alle Wohnungen in § 9 der notariellen Kaufverträge geregelt. Die letzte Abschlagszahlung in Höhe von 3,5 % des Kaufpreises ist danach auf einen Notaranderkonto zu hinterlegen. Auszahlungsvoraussetzungen sind die vollständige Fertigstellung sowie Mangelfreiheit. Die Wohnanlage ist vollständig fertig gestellt. Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht jedoch fest, dass Mängel an den Kaufgegenständen vorliegen, die die Auszahlung der Restkaufpreise nur in der genannten Höhe rechtfertigen.

Die Auszahlungsvoraussetzungen sind nach der Bewertung des Gerichts nicht so zu verstehen, das jeglicher Mangel die Freigabe der Gelder rechtfertigen kann. Die Auszahlungsvoraussetzungen knüpfen an das unterschriebene Abnahmeprotokoll an. Die Mängel sind in dem Abnahmeprotokoll zu benennen und deren Beseitigungskosten zu schätzen. Dieser Betrag ist ebenfalls im Abnahmeprotokoll festzuhalten. An den Notar richtet sich dann die Aufforderung, von der letzten Abschlagszahlung zur Sicherung des Käufers das Zweifache dieses Betrages einzubehalten, bis der Käufer dem Notar die Erledigung schriftlich bestätigt oder die Verkäuferin sie nachgewiesen hat. Andersrum bedeutet es aber auch, dass der Notar den Restkaufpreis dann auszukehren hat, soweit dieser das Zweifache der mutmaßlichen Erledigungskosten übersteigt.

Weitere Voraussetzungen oder Regelungen zur Auszahlung der letzten Abschlagszahlung finden sich im Vertrag nicht. Insbesondere ist der Regelung nicht zu entnehmen, dass sämtliche Mängel, die entweder nicht im Abnahmeprotokoll aufgenommen und in der Schätzung der Erledigungskosten enthalten sind oder sich erst nach Abnahme zeigen, geeignet sind, die Freigabe der letzten Abschlagszahlung zu verhindern. Sinn und Zweck der Regelung ist es, zur Sicherung des Käufers einen letzten Teilbetrag des Kaufpreises zurückhalten zu können, wenn sich bei der Abnahme Mängel zeigen. Da es sich um die Hinterlegung des Geldes auf einem Treuhandkonto des Notars als unabhängige dritte Person handelt, muss diese Person auch in die Lage versetzt werden, die Auszahlungsvoraussetzungen sicher zu prüfen. Anknüpfungspunkt soll nach den vertraglichen Regelungen deshalb das unterschriebene Abnahmeprotokoll sein. Würden auch weitere Mängel, die in dem Abnahmeprotokoll nicht ausdrücklich genannt sind, als Auszahlungsvoraussetzung in Betracht kommen, würde die Prüfungskompetenz des Notars ausgedehnt. Er müsste zum einen prüfen, ob ein weiterer Mangel ordnungsgemäß angezeigt ist, wobei die Voraussetzungen dafür nicht definiert sind. Zum anderen müsste er die mutmaßlichen Erledigungskosten eigenverantwortlich schätzen. Sinn und Zweck der Anknüpfung an das Abnahmeprotokoll ist gerade, dass dieses Protokoll von den Kaufparteien unterzeichnet ist und die Art der Mängel und deren Beseitigung Kosten übereinstimmend festgelegt sind. Es ist dabei den Kaufvertragsparteien unbenommen, jederzeit weitere Mängel und deren Beseitigungskosten einvernehmlich festzulegen und den Notar übereinstimmend zur Freigabe oder Zurückhaltung anzuweisen. Fehlt eine solche zusätzliche nachträgliche übereinstimmende Anweisung, so ist bei der Prüfung der Freigabe des Restkaufpreises mithin lediglich das unterschriebene Abnahmeprotokoll Bezugspunkt.

Wird der Eintritt der Voraussetzungen zwischen den Kaufvertragsparteien streitig, so geht die Prüfungskompetenzen des Notars auf das zur Entscheidung angerufene Gericht über. Das Gericht hat somit festzustellen, welche Mängel im unterschriebenen Abnahmeprotokoll von den Kaufvertragsparteien übereinstimmend festgestellt wurden und ob die Mängelbeseitigung erledigt ist. Sind die Mängel nicht beseitigt, ist der Betrag festzulegen, der den mutmaßlichen Erledigungskosten entspricht. Der Betrag, der das Zweifache der Erledigungskosten übersteigt, ist sodann freizugeben.

2.

Die Übergabeprotokolle von 4.4.2013 (Wohnung eins) und 29.12.2014 (Wohnung drei) sind als Abnahmeprotokolle im Sinne des § 9 der notariellen Kaufverträge einzustufen. Beide Protokolle sind von den Vertragsparteien unterzeichnet. Beide Protokolle enthalten eine ausführliche Liste über Mängel/Restarbeiten. Vor allem ist im Anschluss an die Mängelliste eine Schätzung über die Kosten der Mängelbeseitigung enthalten. Dieses Feld ist in beiden Protokollen ausgefüllt. In beiden Protokollen ist angekreuzt, dass die Leistungen abgenommen wurden. Damit sind in den Übergabeprotokollen alle die Merkmale aufgenommen, anhand derer zu prüfen ist, in welcher Höhe der restliche Kaufpreis an die Klägerin auszukehren ist. Wie bereits ausgeführt, knüpft die Prüfung deshalb an die Frage an, ob die im Protokoll aufgeführten Mängel erledigt sind.

3.

Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass hinsichtlich der Wohnung Nummer eins nicht erledigte Mängel vorhanden sind, deren Beseitigungskosten auf 7.030 € netto zu schätzen sind. Dabei sind nicht alle von dem Beklagten gerügten Mängel geeignet, die Freigabe des restlichen Kaufpreises zu verhindern.

a)

Nach der Beweisaufnahme steht fest, dass das Anbringen eines zusätzlichen Fliesenspiegels im Bereich der Dusche im Bad im Erdgeschoss nicht fachgerecht ist. Dieses stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige K in seinem schriftlichen Gutachten im selbständigen Beweisverfahren vom 20.10.2015, Seite 9 aus. Gründe, den Feststellungen des Sachverständigen nicht zu folgen, sieht das Gericht nicht. Dies gilt im übrigen für sämtliche Feststellungen des gerichtlichen Sachverständigen in diesem Verfahren. Die Kosten für die Mangelbeseitigung schätzt der Sachverständige auf 1.500 € netto zzgl. 650 € netto.

Der Mangel im Bereich des Fliesenspiegels im Bereich der Dusche lag bei Abnahme vor und wurde in Übergabeprotokoll vom 4.4.2013 schriftlich festgehalten. Als Mangel ist insbesondere festgehalten, dass die Fugen im Duschbereich unsauber verfugt sind. Dieser Mangel ist der Grund für die Nachbesserungsarbeiten durch die Klägerin in Form des Aufbringens eines zweiten Fliesenspiegels ohne Entfernung des beanstandeten Fliesenspiegels. Damit steht fest, dass von den restlichen Kaufpreis das zweifache der Mängelbeseitigungskosten einzuhalten ist.

Soweit der Beklagte darauf abstellt, die Klägerin schulde die Neuverlegung des Duschbereiches in den weiteren Bädern in Kellergeschoss und Obergeschoss, so stellt er dafür auf den Rechtsgrund einer vertraglichen Abrede zwischen den Vertragsparteien ab. Wie bereits ausgeführt, sind nachträgliche Abreden zwischen den Vertragsparteien nur dann geeignet die Freigabe zu verhindern, wenn diese übereinstimmend erklärt werden. Daran fehlt es.

b)

Wenn der Beklagte sich darauf beruft, die Fliesen auf den Treppenstufen des Kellerniedergangs weisen Hohllagen auf, so sind diese Mängel nicht als Anknüpfungspunkt für die Freigabe der letzten Abschlagszahlung geeignet. Dieser Mangel findet sich nicht in der Mängelliste im Übergabeprotokoll vom 4.4.2013. Der Beklagte ist insoweit auf seine allgemeine Mängelgewährleistungsrechte zu verweisen.

c)

Wenn der Beklagte sich darauf beruft, die Fliesen im Bodenbereich des Erdgeschosses weisen Hohllagen auf und neigten zu Rissbildung, da Dehnungsfugen fehlten, so fehlt dieser Mangel ebenfalls in der Mängelliste im Übergabeprotokoll. Dieser Mangel kann deshalb die Freigabe des Restkaufpreises nicht zurückhalten.

d)

Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass die Terrassentür im Wohnzimmerbereich des Erdgeschosses nicht fachgerecht eingebaut ist, so dass sie über den hochwertigen Bodenbelag schleift und Schäden verursacht. Dies hat der gerichtlich bestellte Sachverständige in seinem Gutachten vom 20.10.2015, Seite 17 ff. festgestellt. Die Beseitigungskosten schätzt dieser auf 2.500 € netto zzgl. 850 € netto. Dieser Mangel ist im Übergabeprotokoll vom 4.4.2013 vermerkt als „Tür Terrasse links schleift“.

e)

Soweit der Beklagte eine mangelhafte Herstellung der Lichtschächte im Kellergeschoss bemängelt, so ist dieser Mangel in der Mängelliste des Übergabeprotokolls nicht enthalten. Auf die Frage, ob der Beklagte überhaupt berechtigt ist, diesen Mangel anstatt der Gesamthand der Eigentümer geltend zu machen, kommt es somit nicht entscheidend an. Da dieser Mangel im Übergabeprotokoll nicht vermerkt ist, kommt er nicht als Anknüpfungspunkt für die Freigabeprüfung des hinterlegten Kaufpreises in Betracht.

f)

Wenn der Beklagte sich im übrigen allgemein auf die Feststellungen des gerichtlich bestellten Sachverständigen in selbständigen Beweisverfahren bezieht, so scheiden die Feststellungen des Sachverständigen zu Mängeln am Vordach der Wohnung, der Haustür und der Ausgestaltung der Trennfuge im Übergangsbereich von Flur und Schlafzimmer als Anknüpfungspunkt für die Freigabe des restlichen Kaufpreises aus. Denn alle diese Mangelpunkte sind in Übergabeprotokoll vom 4.4.2013 nicht genannt.

g)

Nach der Beweisaufnahme steht fest, dass ein Tapetenstoß in Wohnungsflur nicht fachgerecht gearbeitet wurde. Dies hat der gerichtlich bestellte Sachverständige in seinem Gutachten vom 20.10.2015, Seite 24 f. festgestellt. Die Beseitigungskosten schätzt dieser auf 400 € netto zzgl. 30 € netto. Dieser Mangel lag bereits im Zeitpunkt der Übergabe vor. Im Protokoll ist dazu vermerkt, dass Malerarbeiten in der gesamten Wohnung überarbeitet werden müssten, speziell Tapetenanschlüsse und Stürze.

h)

Nach der Beweisaufnahme steht weiter fest, dass das Rapidflies im Kellerabgang nicht fachgerecht aufgebracht wurde. Der Sachverständige ermittelt hier Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 800 € netto zzgl. 150 € netto zzgl. 150 € netto. Da es sich um Malerarbeiten handelt, unterfällt dieser Punkt noch dem Mangel im Übergabeprotokoll, dass sämtliche Malerarbeiten zu überarbeiten sind.

i)

Insgesamt ergeben sich damit sachverständig festgestellte Mängelbeseitigungskosten in Höhe von 7.030 € netto. Die Klägerin fordert die Freigabe eines Restbetrages in Höhe von 23.000 €. Zieht man von dieser Summe den doppelten genannten Betrag zuzüglich Mehrwertsteuer ab, verbleibt ein freizugebender Betrag in Höhe von 6.280,60 €.

4.

Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass in der Wohnung Nummer drei Mängel vorliegen, deren Beseitigungskosten sich auf 595 € netto belaufen.

a)

Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht fest, dass die Kopfabdeckung im Wintergarten nicht ordnungsgemäß erstellt wurde. Dies hat der gerichtlich bestellte Sachverständige in seinem Gutachten vom 8.1.2018 Seite 8 ff. festgestellt. Dem Gutachten ist zu entnehmen, dass es sich um die Abdeckblenden der Kabel für die motorischen Fensteröffner handelt. Dieser Mangel ist in der Liste des Übergabeprotokolls vom 29.12.2014 enthalten. So ist dort festgehalten, dass die Abdeckung des Kabeltunnels bzw. die Kabeldurchführung Kabelkanal Wintergarten fehle. Der gerichtlich bestellte Sachverständige schätzt die Beseitigungskosten auf 110 € netto zzgl. 5 Euro netto.

b)

Nach der Beweisaufnahme steht für das Gericht weiter fest, dass der Zählerschrank in der Wohnung nicht fachgerecht eingebaut wurde. Der Klägerin ist zuzugeben, dass die von ihr gewählte Lösung den Zählerschrank bestmöglichst verschwinden lässt und dadurch auch den Zugriff der wechselnden Feriengäste entzieht. Dieses Mehr an Optik führt allerdings zu einem Weniger an Praktikabilität. So stellte der gerichtlich bestellte Sachverständige in seinem Gutachten vom 8.1.2018, Seite 10 ff. fest, dass die Konstruktion nicht gebrauchstauglich sei. Die Kosten der Mängelbeseitigung für den von ihm abgegebenen Vorschlag belaufen sich auf 440 € netto zzgl. 40 € netto.

c)

Sofern der Beklagte bemängelt, dass der Lüfter im großen Schlafzimmer ohne Funktion sei sowie die Wand im Schlafzimmer nicht Lot gerecht erstellt sei, was zu Folgeproblemen führe, so sind diese Mangelpunkte nicht in der Liste des Übergabeprotokolls vom 29.12.2014 enthalten. Diese Punkte sind deshalb nicht geeignet, die Freigabe des restlichen Kaufpreises zu verhindern.

d)

Der geltend gemachte Anspruch des Beklagten auf die Kosten der Ersatzvornahme für Fliesenarbeiten in Höhe von 1.374,66 € ist nicht geeignet, die Freigabe des restlichen Kaufpreises zu hindern. Zum einen sieht die vertragliche Regelung zur Auszahlung des restlichen Kaufpreises aus dem Notaranderkonto die Geltendmachung von Zurückbehaltungsrechten oder sonstigen Mängelgewährleistungsrechten nicht ausdrücklich vor. Es ist deshalb bereits fraglich, ob der Beklagte Ansprüche, die nicht als Nacherfüllung zu qualifizieren sind, der Freigabe der Kaufpreiszahlungen entgegenhalten kann. Zum anderen findet sich ein Mangel, der sich auf nicht fachgerechte Fliesenarbeiten bezieht, nicht in der Mängelliste des Übergabeprotokolls vom 29.12.2014. Aus diesem Grund eignet sich der der Ersatzvornahme zu Grunde liegende Mangel nicht zur Verhinderung der Freigabe der Kaufpreiszahlung.

5.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zahlung eines Betrages in Höhe von 8.941,19 € gemäß § 433 Abs. 2 BGB bzw. 632 BGB. Die Abrechnung der Sonderwünsche findet ihre Regelung in § 3 der notariellen Kaufverträge. Danach erteilt die Klägerin eine Gutschrift, wenn infolge von Sonderwünschen Normalleistungen entfallen. Im übrigen sind die Sonderwünsche auf Basis einer zu vereinbarenden Vergütung zu bezahlen.

Der Klägerin ist es trotz Hinweisen des Gerichts und des Beklagten nicht gelungen, ihre Abrechnung schlüssig darzulegen. Grundlage ihrer Abrechnung ist insbesondere die Mehr- und Minderkostenaufstellung der Anlagen 22 und 23, Blatt 315 f. der Akten. Die Aufstellungen differenzieren im Wesentlichen zwischen Bodenbelagsarbeiten und Fliesenarbeiten. Für die Bodenbelagsarbeiten finden sich Gutschriften und Vergütungsanteile. Bei den Fliesenarbeiten sind nur Mehrkosten abgerechnet. Diesen letzten Punkt bemängelt die Beklagtenseite im Schwerpunkt. Im Prozessverlauf legt die Klägerin zur Substantiierung die Abrechnung des Fliesenstudio E vom 17.5.2013, Blatt 381 ff. der Akten vor. Sie markiert dort ab der Position 24 die Mehrkosten für die Wohnung Nummer zwei und fünf. In der Rechnung finden sich aber auch Gutschriften unter der Position 31 ff. in nicht unerheblicher Höhe. Auch eine Rabattposition findet sich. Insgesamt erteilt das Fliesenstudio E der Klägerin eine Gutschrift für Fliesenarbeiten in Höhe von 11.782,92 Euro für die Wohnungen zwei und fünf insgesamt. Zu Recht weist deshalb der Beklagte darauf hin, dass ohne weitere Erklärung es nicht nachvollziehbar ist, weshalb ihm lediglich Mehrkosten in Rechnung gestellt werden, obwohl er auf Fliesenarbeiten in nicht unwesentlichem Umfang verzichtet hat und die Klägerin deshalb von einer Gutschrift profitiert. Trotz wiederholten Hinweis des Beklagten erklärt sich die Klägerin dazu nicht. Aus diesem Grund ist die gefertigte Aufstellung der Klägerin in sich nicht schlüssig. Denn auch nach Auffassung des Gerichts könnten die Gutschriften für die Fliesenarbeiten möglicherweise an den Beklagten weiterzugeben sein. Es lässt sich auch kein Mindestbetrag im Rahmen der Abrechnung zugunsten der Klägerin ermitteln. Denn es ist denkbar, so wie der Beklagte argumentiert, dass sich insgesamt zugunsten des Beklagten eine Gutschrift ergibt. Mithin hat die Klägerin ihre Abrechnung nicht schlüssig erklärt.

Der Kläger kann den von ihm ermittelten Gutschriftenbetrag in Höhe von 1.082,40 € nicht im Wege des Zurückbehaltungsrechts gegen die Freigabe des restlichen Kaufpreises geltend machen. Wie bereits erläutert, knüpfen die Auszahlungsvoraussetzungen allein an das Abnahmeprotokoll und die darin festgehaltenen Mängel an. Da es sich um Auszahlungsvoraussetzungen handelt, die übereinstimmend im Rahmen der vertraglichen Regelungen für den Notar festgelegt wurden, ist die Prüfungskompetenz des Notars und des damit befassten Gerichts auf diese Auszahlungsvoraussetzungen beschränkt. Eine übereinstimmende Anweisung dahingehend, die Abrechnung der Mehr- und Minderkosten bei der Freigabe der Kaufpreiszahlungen zu berücksichtigen, fehlt.

6.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus §§ 92, 269 Abs. 3 ZPO.

Der Streitwert setzt sich dabei zusammen aus der Höhe der ursprünglich freizugeben Beträge von insgesamt 56.710,49 € (Nummer 1: 33.324,86 €, Nummer 2 + 5: 7.383,91 €, Nummer 3: 16.001,72 €) sowie des Zahlungsantrages in Höhe von 8.979,19 €, mithin 65.689,68 €. Für die Wohnung Nummer eins darf der Beklagte einen Betrag in Höhe von 16.741,40 € zurückhalten und für die Wohnung Nummer drei einen Betrag in Höhe von 1.642,20 €. In Höhe von insgesamt 18.373,60 Euro unterliegt die Klägerin deshalb im Rahmen der Freigabeerklärungen.

Weiter ist gemäß § 269 Abs. 3 ZPO zu berücksichtigen, dass der Beklagte für die Wohnungen Nummer zwei und fünf keine Mängel rügt, sondern sich vor der Freigabe insoweit auf Zurückbehaltungsrechte berufen hat. Wie erläutert, können allgemeine Rechte, so auch Zurückbehaltungsrechte, die Freigabe des restlichen Kaufpreises nicht hindern. Allein die vertraglich geregelten Auszahlungsvoraussetzungen bestimmen darüber, ob der restliche Kaufpreis freizugeben ist oder nicht. Aus diesem Grund war der Beklagte nicht berechtigt, die Freigabe des restlichen Kaufpreises für die Wohnungen zwei und fünf zu blockieren.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO. Das sich unter anderem um die Freigabe von Geldbeträgen handelt, erscheint es zweckmäßig, die Höhe der Sicherheitsleistung insoweit ebenfalls in einem bestimmten Verhältnis zur Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages anzugeben.

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