Begründungsumfang bei Klage auf zukünftige Mietzahlungen

AG Groß-Gerau – Az.: 63 C 15/17 – Urteil vom 18.07.2018

1. Der Beklagte wird verurteilt, die in […], gelegene Mietwohnung, Parterre rechts, zu räumen und an die Klägerin ordnungsgemäß herauszugeben.

2. Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtlich entstanden Rechtsanwaltskosten i.H.v. 650,34 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 29. Februar 2016 zu zahlen.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits haben die Klägerin zu 62 % und der Beklagte zu 38 % zu tragen.

5. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Bezüglich der Kosten ist es den Parteien gestattet, die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 120 % des sich aus dem Urteil ergebenden Betrages abzuwenden, wenn nicht jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet. Dem Beklagten bleibt zudem nachgelassen, die Vollstreckung gemäß Ziff. 2 dieses Urteils gegen Sicherheitsleistung i.H.v. 780 € abzuwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit i.H.v. 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

6. Streitwert: 12.948 €.

Tatbestand

Die Klägerin vermietete an den Beklagten eine Mietwohnung im Parterre rechts im Anwesen […]. Es war eine Miete i.H.v. 399 € nebst Betriebskostenvorschuss i.H.v. 70 € und Heizkostenvorschuss i.H.v. 25 € sowie Miete für einen PKW Stellplatz i.H.v. 25 € pro Monat vereinbart.

Der Beklagte zahlte die Miete für November 2015, Dezember 2015 und Januar 2016 zunächst nicht. Aus diesem Grund sprach die Klägerin durch das Schreiben vom 6. Januar 2016 die fristlose Kündigung aus und forderten den Beklagten auf zweimal vorgerichtliche Anwaltsgebühren in Höhe von jeweils 729,23 €, bis zum 16. Dezember 2016 zu zahlen (vergleiche Anl. K2, Bl. 13 ff. d.A.).

Unter dem 29. Januar 2016 schlossen die Parteien folgende Vereinbarung:

„(…)

Den Mietrückstand Dezember 2015 und Januar 2016 erkennt Herr […] i.H.v. 1048 € an.

Herr […] zahlt den Mietrückstand für Dezember 2015 am 5. Februar 2016 und den Mietrückstand für Januar 2016 am 16.2.2016.

Die laufende Miete für den Monat Februar 2016 zahlt er am 24. Februar 2016.

Die Mieten ab dem Monat März 2016 werden jeweils zum 03. eines Monats überwiesen.

Der Mieter verpflichtet sich, 4 Wochen vor Auszug der Vermieterin Bescheid zu geben, damit die Wohnungsübergabe erfolgen kann.

Bis dahin versichert Herr […] die laufenden Mieten pünktlich zu begleichen.

Da aufgrund der Kündigung kein Mietverhältnis mehr besteht, zahlte Herr […] eine Nutzungsentschädigung an die Vermieterin, die sich auf 524 € Warmmiete beläuft wie aus dem Mietvertrag übernommen.

Sollte Herr […] sich nicht an die Zahlungsvereinbarung halten, verpflichtet er sich die Wohnung innerhalb von 7 Tagen zu räumen und die Wohnung besenrein an die Vermieterin zu übergeben.“

Der Beklagte glich gleichwohl den Mietrückstand nicht aus. Durch anwaltliches Schreiben vom 22. Februar 2016 forderte die Klägerin den Beklagten zur Räumung sowie zum Ausgleich der rückständigen Miete i.H.v. 1572 € sowie Rechtsanwaltskosten i.H.v. 729,23 € bis zum 29. Februar 2016 auf (vergleiche Anl. K4, Bl. 19 der Akte).

In der Folgezeit beglich der Beklagte den Mietrückstand. Die Miete für November 2016 und Dezember 2016 wurden für den Beklagten vom zuständigen Jobcenter am 22.12.2016 bezahlt. Am 28.12.2016 zahlte das Jobcenter zudem den Mietzins für Januar 2017.

Mit seiner Klage begehrt die Klägerin die Durchsetzung eines Räumungsanspruchs sowie eine Verurteilung des Beklagten zur Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung bis zum Zeitpunkt der Räumung und Herausgabe der Wohnung sowie die Zahlung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltsgebühren, jeweils nebst Zinsen. Des Weiteren hat die Klägerin zunächst die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von Miete für den Zeitraum November 2016 bis Januar 2017 gefordert. In der mündlichen Verhandlung vom 21. März 2018 hat die Klägervertreterin den Rechtsstreit insoweit für erledigt erklärt. Der Beklagtenvertreter hat sich der Erledigterklärung nicht angeschlossen. Der Antrag auf Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung ist zunächst ohne Bezugnahme auf ein konkretes Datum erhoben worden. In der mündlichen Verhandlung vom 21.03.2018 hat die Klägerseite diesen Antrag dahingehend konkretisiert, als die Zahlung einer Nutzungsausfallentschädigung erst ab April 2018 gefordert wird. Darüber hinaus hat sie die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von rückständigem Mietzins für den Zeitraum Juni 2017 bis März 2018 begehrt. Durch Beschluss vom 28. März 2018 hat das Gericht diese Klage abgetrennt, damit über die Räumungsklage zeitnah entschieden werden kann und dem Beklagten zu dem erstmals in der mündlichen Verhandlung gestellten Zahlungsantrag rechtliches Gehör gewährt werden kann.

Die Klägerin beantragt mit der am 17. Januar 2017 bei Gericht eingegangenen Klage, den Beklagten zu verurteilen, die in […], gelegene Mietwohnung, Parterre rechts, zu räumen und an die Klägerin ordnungsgemäß herauszugeben.

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin bis zur Räumung und Herausgabe der Wohnung […], jeweils bis zum 03. Werktag eines jeden Monats im Voraus jeweils 524 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz gemäß § 247 BGB seit dem jeweiligen Folgetag ab April 2018 zu zahlen,

der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin außergerichtlich entstanden Rechtsanwaltskosten i.H.v. 729,23 € nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 17. Januar 2016 zu zahlen und sinngemäß,

festzustellen, dass der Zahlungsantrag bezüglich des rückständigen Mietzins für den Zeitraum November 2016 bis Januar 2017 zunächst zulässig und begründet gewesen ist und durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig oder unbegründet geworden ist.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Entscheidungsgründe

Da sich der Beklagte der Erledigterklärung der Klägerin bezüglich des Mietrückstandes für den Zeitraum November 2016 bis Januar 2017 nicht angeschlossen hat, ist die Erledigungserklärung der Klägerin auszulegen gewesen. Wie üblich hat das Gericht die einseitig gebliebene Erledigungserklärung dahingehend ausgelegt, dass festgestellt werden soll, dass die Klage zunächst zulässig und begründet gewesen ist und durch ein erledigendes Ereignis nach Rechtshängigkeit unzulässig oder unbegründet geworden ist.

Die zulässige Klage ist nur hinsichtlich des Räumungsanspruchs erfolgreich und bezüglich vorgerichtlicher Anwaltskosten teilweise erfolgreich gewesen. Im Übrigen ist die Klage zuweisen gewesen.

Der Klägerin steht ein Räumungsanspruch gegen den Beklagten zu. Die Parteien haben unter dem 29. Januar 2016 zunächst klargestellt, dass sie die Kündigung der Klägerin vom 6. Januar 2016 wirksam erachten. Ferner haben sie in diesen Vertrag eine bedingte Räumungsverpflichtung aufgenommen. Danach ist der Beklagte trotz des beendeten Mietverhältnisses solange nicht zur Räumung verpflichtet, wie sich der Beklagte an die Zahlungsvereinbarung hält. Da sich der Beklagte zu keinem Zeitpunkt an die Zahlungsvereinbarung erhalten hat, ist die Bedingung für die Räumungsverpflichtung des Beklagten eingetreten.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ist die Durchsetzung dieses Räumungsanspruchs nicht verwirkt. Für eine Verwirkung wäre sowohl ein Zeitmoment, als auch ein Umstandsmoment erforderlich gewesen. An beidem fehlt es. Das Umstandsmoment liegt nicht vor, da die Klägerin zeitnah am 29. Februar 2016 klargestellt hat, dass die Räumung bis spätestens 29. Februar 2016 zu erfolgen hat. Dem Beklagten ist zwar zuzugestehen, dass in der Folgezeit fast 11 Monate verstrichen sind, bis die Klage anhängig gemacht worden ist. Das Gericht hält aber auch diese Zeitspanne zu gering um für einen Verwirkungstatbestand einen maßgeblichen Zeitmoment anzunehmen.

Der Anspruch auf Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten folgt aus §§ 280, 249 BGB. Hierbei hat das Gericht berücksichtigt, dass die Anwaltsgebühren entsprechend der Streitwertberechnung aus dem einjährigen Mietzins (kalt) einschließlich der Miete für den Stellplatz nebst Mietrückstand zu ermitteln sind. Die Zinsfolge ergibt sich aus § 286 BGB. Obgleich bezüglich der vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten keine Zinsen erwähnt worden sind, hat das Gericht die verwendete Formulierung zum Anlass genommen und hat den insoweit auslegungsbedürftigen Antrag der Klägervertreter dahingehend interpretiert, dass Zinsen geltend gemacht werden. Bezüglich der Zinsen für das Anwaltshonorar hat das Gericht hinsichtlich des Beginns des Fristlaufs auf das Schreiben der Klägervertreter vom 22. Februar 2016 abgestellt. Es mag zwar sein, dass die Anwälte der Klägerin im anwaltlichen Schreiben vom 6. Januar 2016 unsauber gearbeitet haben und – diesen Eindruck vermittelt der Klageantrag Ziff. 4 – eine Zahlungsfrist bis zum 16. Januar 2016 setzen wollten. Doch selbst wenn es sich hierbei um ein Schreibversehen handelt, so muss das eindeutig genannte Datum (16. Dezember 2016) aus Gründen der Rechtssicherheit gelten.

Im Übrigen ist die Klage abzuweisen gewesen.

Der Feststellungsantrag ist abzuweisen gewesen, da der Mietrückstand für den Zeitraum November 2016 und Dezember 2016 bereits im Dezember 2016 ausgeglichen worden ist. Bezüglich der Miete für Januar 2017 ist es noch nicht einmal zu einem Zahlungsrückstand des Beklagten gekommen, da die Miete für Januar 2017 bereits Ende Dezember 2016 bezahlt worden ist. Da die Klage erst am 17. Januar 2017 bei Gericht eingegangen ist, sind die Zahlungen lange Zeit vor Anhängigkeit und Rechtshängigkeit der Klage erfolgt. Da dieser Klageantrag somit von Beginn an unbegründet gewesen ist, musste diese Klage kostenpflichtig abgewiesen werden.

Ein Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung besteht nicht. In der Klageschrift hat die Klägerin keinerlei Ausführungen zu diesem Klageantrag gemacht. Die einzige Ausführung in der Klageschrift, die möglicherweise im Sinne dieses Klageantrags verwendet werden konnte, sind – unbestritten unzutreffende – Ausführungen zu einem vermeintlichen Mietrückstand für den Zeitraum November 2016 bis Januar 2017. Lediglich im Schriftsatz vom 20. März 2018 hat die Klägerin in zwei Sätzen klargestellt, dass die Mieten für den Zeitraum Juni 2017 bis März 2018 nicht gezahlt worden sind und hat deswegen eine weitere fristlose Kündigungserklärung abgegeben.

Scheinbar meint die Klägerin, im Falle eines beendeten Mietverhältnisses könne immer und ohne nähere Begründung ein Antrag auf zukünftige Nutzungsausfallentschädigung gestellt werden. Dies ist nicht zutreffend.

Denn mit diesem Klageantrag erhebt die Klägerin eine Leistungsklage. Im Regelfall bedeutet dies, dass der eingeklagte Anspruch bereits fällig sein muss. Ist ein Anspruch noch nicht fällig, so erfolgt im Regelfall eine Klageabweisung mit der Begründung, dass der Anspruch erst später durchsetzbar ist (vgl. Thomas/Putzo/Reichold, ZPO, Vorb. § 253, Rn. 41 ff.).

Im Ausnahmefall kann jedoch ein Antrag auf zukünftige Leistung gestellt werden. Die ZPO knüpft hieran jedoch strenge Anforderungen an. Diese finden sich in den §§ 257-259 ZPO.

Der Anspruch auch zukünftige Nutzungsausfallentschädigung kann vorliegend jedoch nicht auf § 257 ZPO gestützt werden. Denn § 257 ZPO setzt voraus, dass kein Wohnraummietverhältnis betroffen ist.

§ 258 ZPO ist nicht einschlägig, da diese Vorschrift nur für wiederkehrende Leistungen gilt. Diese Vorschrift stellt jedoch auf eine zwischen den Parteien bestehende Leistungsbeziehung ab (Greger in: Zöller, ZPO, 31. Aufl., § 257, R. 7). Bei einer Nutzungsentschädigung i.S.d. § 546a BGB liegt aber gerade kein Leistungsverhältnis mehr vor, da der Mietvertrag bereits beendet ist. Das Vorenthalten der Wohnung stellt gerade keinen Leistungsaustausch dar (vgl. Beschluss des BGH vom 20. November 2002 – VIII ZB 66/02).

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Aus diesem Grund kann Klage auf künftige Leistung lediglich unter Berufung auf § 259 ZPO erhoben werden. Danach kann Klage auf künftige Leistung erhoben werden, wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde.

Soweit ersichtlich stellt die ganz herrschende Meinung bezüglich des Tatbestandsmerkmals der gerechtfertigten Besorgnis auf die Sicht des Gläubigers ab. Dies ist zutreffend, da er einen Anspruch geltend macht und diese Ausnahmevorschrift nur dann eingreifen soll, wenn befürchtet werden muss, dass sein Anspruch gefährdet ist.

Durch die Formulierung „der Schuldner sich der rechtzeitigen Leistung entziehen werde“ hat der Gesetzgeber aber auch eine Klarstellung getroffen, für welche Fälle eine Anspruchsgefährdung überhaupt relevant ist.

Da der Gesetzeswortlaut die Wörter „sich (…) entziehen“ verwendet, ergibt eine Auslegung, die sich am Wortlaut dieser Vorschrift orientiert, dass hierfür ein aktives Handeln des Schuldners erforderlich ist. Denn wäre nicht das aktive Handeln des Schuldners erforderlich, so wäre dies durch die Verwendung einer anderen Formulierung zum Ausdruck gebracht worden. So hätte beispielsweise die Formulierung verwendet werden können, „wenn den Umständen nach die Besorgnis gerechtfertigt ist, dass der Schuldner nicht rechtzeitig leistet“. Bei einer derartigen Formulierung hätte man ohne Weiteres die Besorgnis der Nichterfüllung hierunter subsumieren können (vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 1998 – II ZR 330/97). Die Verwendung dieser Formulierung zeigt aber, dass ein Untätigsein gerade nicht ausreichen soll. Verständlich wird die vom Gesetzgeber verwendete Formulierung insbesondere bei sgn. „Mietnomaden“. Denn diese gehen Mietverhältnisse in der Absicht ein, den Mietzins nicht oder nur zu Beginn des Mietverhältnisses zu zahlen. Im Verlaufe des Mietverhältnisses werden jedoch dann Mietzahlungen eingestellt. Diese Personen verlassen dann in der Regel die Räumlichkeiten heimlich und ohne Hinterlassung ihrer Folgeanschrift. Höchstrichterlich ist auch geklärt, dass ein „sich entziehen“ auch dann vorliegt, wenn Schuldner Zahlung unter Berufung auf Mängel Zahlungen einstellen und verweigern (vgl. Urteil des BGH vom 14. Dezember 1998 – II ZR 330/97). Dies ist vorliegend aber nicht der Fall gewesen. Der Beklagte hat ohne Begründung keine Zahlung geleistet. Auch die Klägerin hat mit keinem Wort vorgetragen, weshalb die Besorgnis besteht, der Beklagte würde sich künftiger Mietzahlungen entziehen. Da die Klägerin kein Wort zu diesem Antrag verloren hat ist dieser Antrag schon nicht schlüssig vorgebracht worden.

Soweit die Klägerin zur Begründung ihres Räumungsanspruches auf weitere Mietrückstände verwiesen hat, vermag dies nach Auffassung des Gerichtes den Antrag auf zukünftige Leistung nicht schlüssig zu begründen. Denn wie bereits gezeigt, verlangt § 259 ZPO ein aktives Handeln des Schuldners. Sollten diesem jedoch nicht finanzielle Mittel in ausreichendem Maße zur Verfügung stehen, so stellt dies aber gerade kein aktives Handeln dar. Vielmehr ist er mangels finanzieller Leistungsfähigkeit gezwungen untätig zu sein. Es hätte somit an der Klägerin gelegen vorzutragen, weshalb ein „sich entziehen“ i.S.d. § 259 ZPO vorliegt.

Ergänzend wird klargestellt, dass im Zivilrecht zwar der Grundsatz „Geld hat man zu haben“ gilt. Allerdings kann auch dieser Grundsatz nicht geeignet sein, entgegen dem klaren Wortlaut des Gesetzes den Antrag auf zukünftige Leistung ohne Begründungszwang oder allenfalls unter Berufung auf eingestellte Zahlungen als zulässig zu erachten. Denn auch insoweit muss berücksichtigt werden, dass es einen Wettlauf der Gläubiger grundsätzlich nicht geben darf. Weshalb Vermieter ohne nähere Begründung oder unter Berufung auf eingestellte Zahlungen durch einen derartigen Titel privilegiert werden sollten, ist nicht nachvollziehbar. Für die Vermieter privilegierende Ansicht spricht zwar, dass es sich bei einer Vermietung um ein Dauerschuldverhältnis handelt und dem Vermieter im Falle einer unterbliebenen Räumung nach einer wirksamen Kündigung ein fortdauernder Schaden entsteht. Sofern ein Vermieter seine Interessen jedoch sorgfältig wahrt, kann der Eintritt eines unverhältnismäßig hohen Schadens vermieden werden. Denn regelmäßig ist ein Mietzins monatlich im Voraus zu entrichten. Unterbleiben Mietzahlungen, so können Vermieter gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 3 a BGB das Mietverhältnis bereits kurz nach Beginn des zweiten zahlungsrückständigen Monats kündigen und Räumungsklage erheben. Die amtsgerichtliche Praxis zeigt, dass im Falle vollständig eingestellte Mietzahlungen im Regelfall keine Verteidigungsanzeige durch den Mieter erfolgt. Im Regelfall ergeht dann innerhalb kürzester Zeit im schriftlichen Vorverfahren ein vollstreckungsfähiges Versäumnisurteil. Ergänzend wird darauf verwiesen, dass für das Erkenntnisverfahren in § 272 IV ZPO geregelt ist, dass Räumungssachen vorrangig und beschleunigt durchzuführen sind.

Aber auch zwangsvollstreckungsrechtliche Probleme sprechen gegen eine Überprivilegierung des Vermieters, wenn an die Formulierung „sich entziehen“ keinerlei inhaltliche Anforderungen gestellt werden, sondern jedwede Nichtzahlung von Miete ein „sich entziehen“ darstellen soll (vgl. Beschluss des BGH vom 20. November 2002 – VIII ZB 66/02).

Der Bundesgerichtshof ist in seinem Urteil vom 14. Dezember 1998 (Az. II ZR 330/97) zwar auf zwangsvollstreckungsrechtliche Problematiken eingegangen. Er hat sich mit dieser Thematik jedoch nur vordergründig beschäftigt. Denn der Bundesgerichtshof ist lediglich darauf eingegangen, dass die Rückgabe der Mietsache eine auflösende Bedingung für die Zahlung von Nutzungsausfallentschädigung ist. Er hat klargestellt, dass im Streitfall diese Problematik auch im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage geklärt werden kann. Soweit sich der Bundesgerichtshof in diesem Urteil mit zwangsvollstreckungsrechtlichen Fragestellung beschäftigt hat, ist dem Bundesgerichtshof vollumfänglich zuzustimmen.

Leider hat der Bundesgerichtshof die Frage der Präklusion gemäß § 767 Abs. 2 ZPO vollständig unberücksichtigt gelassen. Soweit der Bundesgerichtshof zutreffender Weise klargestellt hat, dass die Rückgabe eine auflösende Bedingung für die Zahlung der Nutzungsausfallentschädigung ist, hat es ein Eingehen auf die Präklusion gemäß § 767 Abs. 2 ZPO nicht bedurft. Denn entweder wird die Mietsache erst nach Schluss der mündlichen Verhandlung zurückgegeben. Dann aber greift die Präklusionsvorschrift nicht ein. Oder aber die Mietsache wird vor Schluss der mündlichen Verhandlung zurückgegeben. Dann gilt zwar die Präklusion gemäß § 767 Abs. 2 ZPO. Allerdings liegt es – wie in jedwedem anderen Rechtsstreit – am Beklagten hinsichtlich des (Räumungs-)Anspruchs noch im Prozess vorzutragen. In besonderen Konstellation wäre zudem an § 826 BGB zu denken, beispielsweise wenn der Vermieter die Mietsache zurücknimmt und erklärt, er werde künftig keine Nutzungsausfallentschädigung geltend machen und zusätzlich den Mieter veranlasst, keine weiteren prozessualen Erklärungen mehr im laufenden Prozess abzugeben.

Probleme bereitet die Präklusionsvorschrift jedoch in bestimmten anderen, vom BGH nicht angesprochenen Problemkreisen. Denn oftmals werden Mietwohnungen in einem für den Vermieter nicht akzeptablen Zustand an ihn zurückgegeben. Bei Gericht entwickelt sich sodann ein Streit darüber, ob der Mieter seine Rückgabepflicht ordnungsgemäß erfüllt hat oder nicht. In derartigen Konstellationen muss dann immer geklärt werden, ob ein „Vorenthalten“ im Sinne des § 546 a BGB vorliegt. Ein Vorenthalten im Sinne dieser Vorschrift liegt beispielsweise dann vor, wenn die Mietsache nur teilweise geräumt worden ist oder wenn die Mietsache in einem derart schlechten Zustand zurückgegeben wird, die eine anschließende Weitervermietung schlichtweg ausschließt (vgl. Palandt, § 546 a, Rn. 8 m.w.N.; Blank/Börstinghaus, Miete, § 546 Rn. 55). Hierbei ist es nicht ausreichend darauf zu verweisen, dass der Mieter in derartigen Konstellationen verpflichtet ist, die Sache in vertragsgemäßen Zustand zurückzugeben und dass diese Pflicht im bereits oben thematisierten Zeitpunkt der Rückgabe zu erfüllen ist. Denn derartigen Rechtsstreitigkeiten ist es oftmals innewohnend, dass die Mietsache bereits im Zeitpunkt der Übergabe an den Mieter nicht in einem ordentlichen Zustand gewesen ist. So haben sich in diesem Bereich in einigen Rechtsstreitigkeiten umfangreiche Streitigkeiten entwickelt, die den Zustand des Mietobjekts zu Vertragsbeginn beinhaltet haben. Nach herrschender Meinung ist der Vermieter beweisbelastet dafür, dass er die Mietsache bei Beginn des Mietverhältnisses in einem ordnungsgemäßen Zustand an den Mieter übergeben hat. Würde man die Auffassung des Bundesgerichtshofs uneingeschränkt gelten lassen wollen, so wären einem Mieter wegen § 767 Abs. 2 ZPO derartige Einwendungen abgeschnitten. Denn immer wenn eine Nutzungsausfallentschädigung geltend gemacht wird, muss zuvor eine Übergabe an den Mieter stattgefunden haben. Die hier genannte Problematik bezieht sich folglich immer auf Probleme, die vor Schluss der mündlichen Verhandlung eingetreten sind. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs konsequent angewandt, bräuchten Vermieter im Prozess somit lediglich vortragen, der Mieter habe die Wohnung nicht vollumfänglich geräumt bzw. der nicht ordnungsgemäße Zustand der Wohnung würde eine nachfolgende Weiternutzung vollständig ausschließen und der Mieter hätte keine Möglichkeit mehr, sich im Rahmen einer Vollstreckungsabwehrklage darauf zu berufen, dass ihm die Mietsache zu Vertragsbeginn im gleichen Zustand übergeben worden ist, in dem er die Mietsache später wieder an den Vermieter zurückgegeben hat.

Auch der Verweis auf eine Prozessökonomie (vgl. Urteil des vom 14. Dezember 1998; Az. II ZR 330/97) ist nicht geeignet, jedwedes Begründungserfordernis für einen Antrag gemäß § 259 ZPO entfallen zu lassen, oder lediglich darauf zu verweisen, der Mieter habe keine Miete mehr gezahlt. Zum einen stellt der Vermieter einseitig auf das Gläubigerbedürfnis ab. Die vom BGH genannte Begründung, eine doppelte Prozessführung zu vermeiden, ist zwar vom Ansatz her nachvollziehbar. Sie spiegelt jedoch nicht die amtsgerichtliche Praxis wieder und beschäftigt sich nur vordergründig mit den Bedürfnissen des Schuldners. Im Rahmen eines fairen Verfahrens dürfte es aber angebracht sein, die Bedürfnisse beider Parteien zumindest wahrzunehmen und im Anschluss hieran eine Gewichtung der jeweiligen Interessen vorzunehmen.

Für den Gläubiger spricht, dass er ein Interesse an möglichst niedrigen Kosten hat. Da die Gebührenordnungen bei steigenden Streitwerten eine degressive Kostenfolge beinhalten, ist es unter dem Aspekt der (Gesamt-)Kostenreduktion nachvollziehbar zu behaupten, für Vermieter sei eine objektive Klagehäufung von Räumungsanspruch und Anspruch auf zukünftige Nutzungsausfallentschädigung kostengünstig. Ob dies in allen Konstellationen zutrifft, ist fraglich. Aber auch bei diesem Argument spiegelt sich die undifferenzierte und nicht reflektierende einheitliche Behandlung jedweder Konstellationen wieder. Nachvollziehbar ist diese Argumentation – jedenfalls vom Ansatz her – beim Vorhandensein von Mietnomaden oder ganz oder teilweise eingestellten Mietzahlungen unter Berufung auf Mängel. Denn in diesen Konstellationen liegt die Vermutung nahe, dass sich Mietnomaden ihrer Zahlungspflicht entziehen, indem sie die Mietwohnung oder Hinterlassen einer Folgeanschrift verlassen. Dem Gericht sind mehrere Streitigkeiten bekannt, bei denen Vermieter mit nachvollziehbarer Begründung vorgetragen haben, jedenfalls eine Taschenpfändung sei bei diesen Personen möglich. Auch bei einem Mieter, der die Zahlungen ganz oder teilweise unter Berufung auf eine geminderte Miete eingestellt hat, gehen Vermieter im Regelfall davon aus, dass finanzielle Mittel vorhanden sind. Diese Konstellationen betreffen aber zum einen Konstellationen, bei denen der Antrag gemäß § 259 ZPO schlüssig begründet werden kann. Denn in diesen Konstellationen liegt es nahe, dass ein „Sich-Entziehen“ der Mietzahlungsverpflichtung vorliegt. Diese Konstellationen betreffen jedoch Streitigkeiten, bei denen die Mieter mutmaßlich solvent sind. Sind diese aber solvent, so stellt sich die Frage, weshalb das Argument der Kostenökonomie überhaupt angeführt wird. Denn im Falle des Obsiegens ist der Mieter verpflichtet, die Kosten des Rechtsstreits zu tragen. Das ökonomische Interesse des Vermieters besteht somit nur temporär.

Bei der hier vorliegenden Konstellation, bei welcher der Mieter seine Zahlungen eingestellt hat, liegt dies jedoch anders. Denn wenn in einer derartigen Situation – was in diesem Rechtsstreit noch nicht einmal vorgetragen worden ist – Vermieter überhaupt etwas zu den Voraussetzungen des § 259 ZPO vortragen, so stellen sie sich auf den Standpunkt, die Mieter seien zahlungsunfähig. Dies wird im Regelfall nicht näher begründet. Vielmehr wird ein Zirkelschluss dahingehend vorgenommen, wonach eine Nichtzahlung der Mieten auf eine Zahlungsunfähigkeit schließen lasse, was gleichzeitig bedeute, ein Antrag gemäß § 259 ZPO sei per se zulässig und müsse nicht begründet werden. Sie vertreten zudem die Auffassung, eine Zahlungsunfähigkeit wäre einem „sich entziehen“ gleichzusetzen. Wenn die Vermieter aber vortragen, die Mieter seien zahlungsunfähig, so ist der Verweis auf ein Interesse des Vermieters in Bezug auf Kosten nur sehr eingeschränkt nachvollziehbar. Denn der Vermieter muss nicht nur die Gerichtsgebühren vorschießen. Er muss auch seinen eigenen Anwalt bezahlen. Wenn er sich selbst aber auf den Standpunkt stellt, der Mieter sei zahlungsunfähig, so bleiben diese Kosten final bei ihm. Gerade bei zahlungsunfähigen Mietern würde es folglich naheliegen, möglichst geringe Kosten zu verursachen. Die mit einem Antrag gemäß § 259 ZPO einhergehenden Kosten sind auch nicht zu vernachlässigen. Denn der Streitwert für einen Räumungsprozess bezieht sich gemäß § 41 II GKG auf das für die Dauer eines Jahres zu zahlende Entgelt. Für den Räumungsprozess ist die mit der bloßen Gebrauchsüberlassung synallagmatisch verbundene Zahlungsverpflichtung, d.h. die Kaltmiete maßgeblich. Nach herrschender Meinung bezieht sich der Anspruch auf Nutzungsausfallentschädigung gemäß § 546 a BGB auf die Warmmiete (vgl. Palandt, § 546 a, Rn. 11). Die ganz herrschende Meinung berechnet den Streitwert – wie noch zu erläutern ist dogmatisch unsauber – auf Basis des einjährigen Nutzungsentgelts. Folgt man dieser ganz herrschenden Meinung, so führt die Erhebung einer auf § 259 ZPO gerichteten Klage zu einem Gesamtstreitwert der deutlich über dem doppelten Streitwert der Räumungsklage liegt. Der Vermieter wird folglich durch die gleichzeitige Erhebung einer Klage gemäß § 259 ZPO selbst im Falle eines für ihn günstigen Kostenausspruchs gemäß § 91 ZPO die Kosten nicht nur vorstrecken müssen. Ist der Mieter zahlungsunfähig, so besteht keine Möglichkeit des Vermieters, einen titulierten Erstattungsanspruch gegen den Mieter durchzusetzen. Es verbleibt somit lediglich das formale Argument, durch einen besonderen Umstand (Lottogewinn, Erbschaft etc.) würde die Zahlungsunfähigkeit beseitigt werden. Im Falle eines zahlungsunfähigen Mieters überzeugt das auf ein ökonomisches Interesse des Vermieters bezogene Argument somit nicht.

Entsprechendes gilt im Hinblick auf das vom Bundesgerichtshof angeführte Gebot der Prozesswirtschaftlichkeit. Dem Bundesgerichtshof ist zwar insofern zuzustimmen, dass Rechtsstreitigkeiten durchaus einheitlich geführt werden können. In praktischer Hinsicht ist der Verweis auf das Führen eines einzigen Rechtsstreits zur Vermeidung eines weiteren Rechtsstreits (vgl. Beschluss des BGH vom 20. November 2002 – VIII ZB 66/02) jedoch ebenfalls nicht nachvollziehbar. Dem Gericht ist trotz seiner langjährigen Tätigkeit als Zivilrichter am Amtsgericht kein einziger Fall bekannt, in dem im Nachgang zu einem Räumungsprozess eine Klage auf Nutzungsausfallentschädigung erhoben worden ist. Das Argument des Bundesgerichtshofs ist somit lediglich theoretischer Natur. Die Einschätzung des Bundesgerichtshofs, wonach es bei Nichtanwendung des § 259 ZPO regelmäßig zu Folgeprozessen kommt, kann das Gericht in tatsächlicher Hinsicht nicht teilen. Es wird zudem dadurch entwertet, dass im Falle einer Zahlungsunfähigkeit Vermieter oftmals davon absehen überhaupt Klage zu erheben oder sie von Gesetzes wegen gezwungen sind, die Forderungen im Insolvenzfalle zur Tabelle anzumelden. Die vom Bundesgerichtshof in seinen Entscheidungen vom 14. Dezember 1998 (Az. II ZR 330/97) und vom 20. November 2002 (Az. VIII ZB 66/02) für den Gläubiger angeführten Argumente überzeugen somit nur teilweise. Aus diesem Grund ist es nicht erstaunlich, dass starke Meinungen in der Literatur sich der Auffassung des Bundesgerichtshofs nicht angeschlossen haben und den klaren Wortlaut des Gesetzes nicht vermeintlichen Interessen des Gläubigers unterordnen (vergleiche Greger in Zöller, ZPO, § 259, Rn. 3; Baumbach/Lauterbach, ZPO, § 259, Rn. 5, 11).

Die Sicht des Schuldners ist vom Bundesgerichtshof nur oberflächlich beleuchtet worden. Dem Bundesgerichtshof ist zwar in Bezug auf die Möglichkeit zuzustimmen, eine Vollstreckungsabwehrklage zu erheben. Weshalb – wie beim Gläubiger – aber beim Schuldner nicht auch auf die ökonomische Situation eingegangen wird, erschließt sich nicht. Denn wenn eine Zahlungsunfähigkeit des Schuldners vorliegt, so führt ein exorbitant höherer Streitwert zu einer deutlich höheren Kostenbelastung. Selbst im Falle einer heutzutage vergleichsweise moderaten Warmmiete i.H.v. 500 € werden durch eine derartige Klage Gerichtskosten und Anwaltskosten (nur des Klägers) in Höhe von ca. 1.500 € verursacht. Diese zusätzliche Kostenbelastung kann einem zahlungsunfähigen Mieter zwar gleichgültig sein. Bei einem Mieter aber, der gewillt ist den Kampf gegen seine unbefriedigende finanzielle Situation aufzunehmen, führen diese Kosten zu einer weiteren Verschlechterung seiner finanziellen Situation. Dies dann auch noch damit zu begründen, die Erhebung einer Klage auf zukünftige Nutzungsausfallentschädigung in objektiver Klagehäufung mit einer Räumungsklage liege auch im finanziellen Interesse des Mieters, mutet geradezu zynisch an (vgl. Beschluss des BGH vom 20. November 2012 – VIII ZB 66/02). Auch dies zeigt, dass sich Vermieter vor Erhebung einer Klage gemäß § 259 ZPO über die finanzielle Situation des Mieters Gedanken machen sollten. Ist dieser schlichtweg zahlungsunfähig, so verbleiben die Kosten zwangsläufig beim Vermieter. Ist dieser eingeschränkt zahlungsfähig, so könnte es sinnvoll sein, den Mieter nicht noch zusätzlich zu belasten.

Ergänzend ist anzumerken, dass bei Mietern mit unzureichender finanziellen Situation im Regelfall das Jobcenter zuständig ist. Es besteht nicht nur die Möglichkeit, dass Vermieter im Rahmen eines Räumungsprozesses auf den Mieter einwirken, endlich die notwendigen Schritte beim Jobcenter einzuleiten. Vielmehr machen Gerichte das Jobcenter im Falle einer auf Zahlungsrückstände gestützten Räumungsklage von Amts wegen auf diese Klage und eine damit einhergehende drohende Zahlungsunfähigkeit aufmerksam. Sofern der Mieter dann einen ordnungsgemäßen Antrag gestellt, wird die Miete – jedenfalls für die Zukunft – vom Jobcenter und somit einer finanziell potenten Institution gezahlt. Die Notwendigkeit für diese Zeiträume einen Titel zu beschaffen, besteht somit nicht.

Im Ergebnis verbleibt es im Falle eines zahlungsunfähigen Mieters somit lediglich bei einem bloßen Titulierungsinteresse des Vermieters. Dies allein rechtfertigt es aber nicht, jedwedes Begründungserfordernis für eine Klage gemäß § 259 ZPO entfallen zu lassen oder das Begründungserfordernis als erfüllt anzusehen, wenn Vermieter lediglich vortragen, der Mieter habe keine Miete gezahlt. Denn zum einen besteht die Möglichkeit, dass der Vermieter auch auf andere Art und Weise hinreichend gesichert wird. So können Vermieter und Mieter bei der Rückgabe der Mietsache eine vertragliche Vereinbarung dahingehend treffen, dass der Mieter ein Schuldanerkenntnis bezüglich seiner Zahlungsverpflichtung abgibt. Kann eine solche Vereinbarung nicht herbeigeführt werden, so kann ein gerichtliches Mahnverfahren betrieben werden. Dies ist selbst unter Berücksichtigung der Kostendegression deutlich günstiger und berücksichtigt das Titulierungsinteresse des Vermieters ebenfalls. Zum anderen stellt ein Antrag auf zukünftige Leistung einen Ausnahmefall dar, der nur unter besonderen Voraussetzungen zulässig ist. Der Gesetzgeber hat hierfür extra Vorschriften eingeführt. An diese Vorschriften dann aber keinerlei inhaltliche Voraussetzung zu knüpfen, entwertet den Ausnahmecharakter eines Antrags auf zukünftige Leistung und führt zu Umgehung gesetzlicher Vorgaben.

Ergänzend wird klargestellt, dass der Antrag auf zukünftige Nutzungsausfallentschädigung aber auch aus einem anderen Grund jedenfalls teilweise unzulässig ist. Denn dieser Antrag ist für die Zeiträume ab April 2018 gestellt worden. Aus Gründen, die ausschließlich in der Sphäre der Klägerin verhaftet sind, ist im Anschluss an die mündliche Verhandlung vom 21. März 2018 in das schriftliche Verfahren gemäß § 128 ZPO übergeleitet worden. Das Ende der Schriftsatzfrist, das letztlich den Zeitpunkt der Schluss der mündlichen Verhandlung darstellt, ist auf den 11. Juli 2018 festgelegt worden. Wie bereits dargelegt worden ist, handelt es sich bei der Klage nach § 259 ZPO um eine Klage auf zukünftige Leistung. Hiervon werden ausschließlich Zeiträume nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfasst. Dieser Antrag ist somit nicht für den Zeitraum April 2018 bis 11. Juli 2018 zulässig. Dies kann auch nicht damit begründet werden, für den Kläger sei bei Antragstellung nicht ersichtlich, auf welchem Datum der Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung fallen wird. Denn derartige Anträge können ohne Weiteres in zeitlicher Hinsicht dahingehend formuliert werden, als dieser Antrag für die Zeiträume nach Schluss der mündlichen Verhandlung gestellt wird. Wie bereits dargelegt ist nicht von Bedeutung, dass der Kläger bei Klageeinreichung nicht absehen kann, wie lange das gerichtliche Verfahren noch andauern wird. Denn diese Problematik wohnt jedem Rechtsstreit inne, bei dem es im Verlaufe des Rechtsstreits zu weiteren fälligen Forderungen des Klägers kommen kann. Es steht dem Kläger unbelassen seine Klage in diesem Fall zu erweitern. Für Dauerschuldverhältnisse wie Mietverhältnisse mag das auf den ersten Blick unbefriedigend erscheinen, da Vermieter gezwungen werden, jeden Monat eine Klageerweiterung vorzunehmen. Der Gesetzgeber hat dieses Problem allerdings erkannt und hat hierauf im Rahmen der Schuldrechtsmodernisierung reagiert. So kann nach § 283 a ZPO auf Antrag des Klägers eine Sicherheitsleistung für die nach Rechtshängigkeit der Klage fällig gewordenen Zahlungsansprüche angeordnet werden. Die Gesetzeslage für Vermieter ist somit lückenlos. Für Zeiträume vor Rechtshängigkeit müssen Vermieter Leistungsklage erheben. Für den Zeitraum zwischen Rechtshängigkeit und Schluss der mündlichen Verhandlung kann eine Sicherheitsanordnung gemäß § 283 a ZPO beantragt werden. Für Zeiträume nach Schluss der mündlichen Verhandlung kann eine Klage auf zukünftige Leistung gemäß § 259 ZPO erhoben werden. Da die Klage diese Systematik nur unzureichend berücksichtigt hat, ist sie vor diesem Hintergrund jedenfalls teilweise unbegründet.

Der Ausspruch über die Kosten ergibt sich aus § 92 ZPO.

Die Regelung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 7, Nr. 11, 711 ZPO.

Bei der Streitwertermittlung hat das Gericht bezüglich des Räumungsantrags bei der Jahresmiete die Kaltmiete i.H.v. 399 € sowie die Kosten für den PKW Stellplatz i.H.v. 25 € angesetzt. Den Feststellungsantrag hat das Gericht mit dem zuvor eingeklagten Betrag berücksichtigt.

Den Streitwert für den Anspruch auf künftige Nutzungsausfallentschädigung hat das Gericht mit dem einjährigen Nutzungsentgelt der Warmmiete berücksichtigt. Das Gericht beziffert den Streitwert unter Berufung auf die diesbezüglich ganz herrschende Meinung. Das Gericht stellt gleichwohl klar, dass es die von der herrschenden Meinung vorgenommene Berechnung nicht für nachvollziehbar erachtet. Denn die herrschende Meinung legt für die Berechnung des Streitwerts einen zwölfmonatigen Zeitraum zu Grunde (vgl. Beschluss des Hanseatischen Oberlandesgerichts vom 12. April 2016, Az. 8 W 62/15, Rn. 10 ff. – Juris). Die herrschende Meinung begründet ihre Auffassung damit, dass neben der Vollstreckungsdauer auch die voraussichtliche Dauer des Erkenntnisverfahrens zu berücksichtigen ist. Dies ist in dogmatischer Hinsicht unzutreffend. Denn der Antrag auf zukünftige Leistung bezieht sich ausschließlich auf Ansprüche, die nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung fällig werden. Da sich das Interesse des Klägers somit ausschließlich auf die Zeiträume nach Schluss der mündlichen Verhandlung beziehen kann, darf für eine Streitwertberechnung ausschließlich dieser Zeitraum berücksichtigt werden. Diesen Zeitraum gibt die ganz herrschende Meinung mit 6 Monaten an. Ungeachtet des Umstands, dass die Vollstreckung anderer Handlungsverpflichtungen (z.B. Sperrungen von Gas-/Stromzählern) oftmals mit 3 bzw. 4 Monate berücksichtigt wird und ungeachtet des Umstandes, dass seit dem Mietrechtmodernisierungsgesetz Räumungsangelegenheiten sowohl im Erkenntnis- als auch im Zwangsvollstreckungsverfahren beschleunigt betrieben werden sollen, überzeugt somit die Einbeziehung der Dauer des Erkenntnisverfahrens nicht. Für Vermieter mag sich zwar das Problem stellen, dass bereits mit Klageeinreichung ein derartiger Antrag gestellt wird und nicht absehbar ist, wie lang der Rechtsstreit fortdauert. Insoweit ist aber einhellig anerkannt, dass fällige Ansprüche beziffert werden müssen. Es ist auch nichts Besonderes, wenn erst im Verlaufe eines Rechtsstreits fällig werdende Ansprüche im Rahmen einer Klageerweiterung geltend gemacht werden. Daran ändert das Vorhandensein eines Dauerschuldverhältnisses nichts. Denn der Antrag auf zukünftige Leistung stellt nicht auf den Zeitpunkt der Anhängigkeit ab. Vielmehr bezieht sich die zukünftige Leistung auf den Schluss der mündlichen Verhandlung. Soweit für diese Auffassung oftmals auf § 40 GKG abgestellt wird, überzeugt diese Auffassung nicht. Denn maßgeblich kann nicht sein, welche durchschnittliche Gesamtverfahrensdauer der Kläger prognostiziert. Denn diese Prognose darf sich nicht auf die gesamte Klage beziehen. Diese Prognose darf sich ausschließlich auf den insoweit eingeklagten Anspruch beziehen, da diesbezüglich auch nur der Streitwert für diesen konkreten Anspruch errechnet wird. Anknüpfungspunkt für die Prognose kann somit lediglich diejenige Dauer sein, für welche der Anspruch tituliert wird. Da die Titulierung aber erst für Zeiträume nach Schluss der mündlichen Verhandlung erfolgt, bezieht sich die Prognose auch nur auf der mündlichen Verhandlung nachfolgende Zeiträume. Aus diesem Grund ist einzig und allein die Prognose der Dauer des Vollstreckungsverfahrens maßgeblich.

Aus diesem Grund dürfte ausschließlich auf die Dauer des Vollstreckungsverfahrens abzustellen sein. Trotz seiner Kritik an der insoweit ganz herrschenden Meinung hat das Gericht jedoch davon abgesehen für den Antrag gemäß § 259 ZPO einen kürzeren Zeitraum anzusetzen. Denn die Berufungskammer hat bereits in einem anderen Rechtsstreit den Streitwert für derartige Klagen auf das einjährige Nutzungsentgelt festgesetzt (Hinweisbeschluss des Landgerichts Darmstadt vom 20. September 2016; Az. 24 T 33/16). Um dem Bedürfnis einer einheitlichen Rechtsprechung Genüge zu tun, fügt sich das Gericht daher den Erkenntnissen seiner Berufungskammer.