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- Das Wichtigste im Überblick
- Wann muss die WEG Rückbau beschließen?
- Redaktionelle Leitsätze
- Bindet die Teilungserklärung den Rückbau?
- Wer beschließt den Rückbau der Terrasse?
- Wann darf das Gericht Firmen wählen?
- Wann scheitert Rückbau an Verwirkung?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Habe ich als einzelner Eigentümer einen Anspruch auf Rückbau bei einer Ablehnung der Mehrheit?
- Verfällt mein Rückbauanspruch, wenn die Gemeinschaft die bauliche Veränderung jahrelang stillschweigend geduldet hat?
- Gilt der Anspruch auf Beseitigung auch, wenn ich meine Wohnung erst später gekauft habe?
- Muss ich vor einer Klage zwingend einen eigenen Beschlussantrag in der Versammlung einreichen?
- Kann ich gerichtlich erzwingen, dass eine ganz bestimmte Firma den illegalen Bau abreißt?
- Wer trägt die Kosten für die Klage, wenn die WEG den notwendigen Rückbau verweigert?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 52 C 11/23
Das Wichtigste im Überblick
Das Gericht ordnete den Rückbau der Terrasse und des Dachs an, nicht aber die sofortige Firmenbeauftragung.
- Die Gemeinschaft muss Terrasse und Terrassenvordach entfernen lassen.
- Der Kläger gewann nur teilweise. Sein Wunsch nach direkter Beauftragung scheiterte.
- Für die Terrasse fehlte kein wirksamer Plan. Für das Dach fehlte jede Genehmigung.
- Eine spätere Vermietung machte den Rückbauanspruch nicht entbehrlich.
- Die Gemeinschaft muss erst Angebote einholen und dann neu entscheiden.
- Gericht: Amtsgericht Paderborn
- Datum: 18.04.2024
- Aktenzeichen: 52 C 11/23
- Verfahren: Zivilverfahren, Einzelrichter
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Zivilrecht
- Streitwert: bis 6.000,00 EUR
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Verwalter, Miteigentümer bei baulichen Veränderungen
Wann muss die WEG Rückbau beschließen?
Ein Anspruch auf die Beschlussfassung zur Beseitigung einer baulichen Veränderung ergibt sich aus § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG). Das Vorgehen gegen unzulässige Bauten entspricht dabei grundsätzlich der ordnungsmäßigen Verwaltung des Eigentums. Nach dem modernisierten Wohnungseigentumsgesetz (WEGMoG) wird eine unbeschlossene Veränderung nicht allein durch die Behauptung eines Gestattungsanspruchs legitimiert. Zwar besteht bei der Entscheidung über das Vorgehen gegen einen Störer ein Ermessen der Gemeinschaft, dieses kann sich jedoch im Einzelfall auf Null reduzieren.
Eine Ermessensreduzierung auf Null bedeutet, dass die Gemeinschaft keine Wahl mehr hat: Sie muss handeln, weil die Rechtslage so eindeutig ist, dass keine andere Entscheidung möglich wäre. Im konkreten Fall war die Terrasse ohne Genehmigung errichtet worden, was die Pflicht zum Rückbau unausweichlich machte.
Greift ein Eigentümer als Störer durch eine bauliche Maßnahme ohne Legitimation in das Gemeinschaftseigentum ein, obliegt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, die Sanktion um- und durchzusetzen. Bleibt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – aus welchen Gründen auch immer – untätig, besteht für den einzelnen Eigentümer der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG, dass ein Mehrheitsbeschluss gefasst wird, gegen den Störer vorzugehen, sei es im Wege der Beseitigung oder der Geltendmachung von Schadenersatz. – so das Amtsgericht Paderborn
§ 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG regeln die Rechte der Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen unzulässige bauliche Veränderungen vorzugehen. Das bedeutet konkret: Die Gemeinschaft kann verlangen, dass Veränderungen am Gemeinschaftseigentum rückgängig gemacht werden, wenn sie ohne Zustimmung aller Eigentümer vorgenommen wurden. Das WEGMoG (Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetz) hat diese Regelungen 2020 reformiert, um den Schutz des Gemeinschaftseigentums zu stärken.
In einem Streit vor dem Amtsgericht Paderborn hatte ein Miteigentümer ohne einen solchen Gestattungsbeschluss eine Terrasse nebst Vordach auf dem gemeinschaftlichen Gartenland errichtet (Az. 52 C 11/23). Der Bau war weder in der Teilungserklärung noch im Bauantrag oder dem Aufteilungsplan enthalten; in den Unterlagen war lediglich eine Tür zum Garten verzeichnet. Da die Legalisierung der Fläche durch eine spätere Vermietung gescheitert war und eine formelle Gestattung fehlte, sah das Gericht das Ermessen der Gemeinschaft als auf Null reduziert an. Die Klage hatte teilweise Erfolg: Das Gericht ersetzte den fehlenden Beschluss der Eigentümergemeinschaft und ordnete an, dass diese die Entfernung von Terrasse und Vordach veranlassen muss, wies den Antrag auf direkte Beauftragung einer bestimmten Abrissfirma jedoch ab.
Ein Gestattungsbeschluss ist ein formeller Beschluss der Eigentümerversammlung, der eine bauliche Veränderung erlaubt. Ohne einen solchen Beschluss bleibt die Veränderung unzulässig, selbst wenn sie jahrelang geduldet wurde. Die Teilungserklärung ist ein notarielles Dokument, das die Aufteilung des Gebäudes und die Rechte der Eigentümer regelt – sie ist sozusagen die „Verfassung“ der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Redaktionelle Leitsätze
- Wird auf Gemeinschaftseigentum eine bauliche Veränderung ohne förmlichen Gestattungsbeschluss errichtet und scheitert eine nachträgliche Legalisierung, reduziert sich das Ermessen der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des Vorgehens gegen den Störer auf Null, sodass ein einzelner Eigentümer die Beschlussfassung zum Rückbau im Wege der Beschlussersetzungsklage durchsetzen kann.
- Bloßer Zeitablauf und die stillschweigende Duldung einer baulichen Veränderung durch die übrigen Eigentümer begründen kein schutzwürdiges Vertrauen des Erbauers und führen nicht zur Verwirkung des Rückbauanspruchs; es müssen besondere Umstände hinzutreten, die beim Verpflichteten den berechtigten Eindruck erwecken, der Anspruch werde nicht mehr geltend gemacht.
- Eine Beschlussersetzungsklage kann nicht auf die Beauftragung eines bestimmten Unternehmens zu einem festgelegten Preis gerichtet werden, solange die Eigentümergemeinschaft noch keine Gelegenheit hatte, über konkrete Angebote zu beraten; insoweit verbleibt der Gemeinschaft ein nicht gerichtlich ersetzbarer Ermessensspielraum.
Bindet die Teilungserklärung den Rückbau?
Die notariell beurkundete Teilungserklärung dient gemäß § 415 der Zivilprozessordnung (ZPO) als Beweisurkunde für die abgegebenen Erklärungen bei der Aufteilung eines Grundstücks. Für das Gemeinschaftseigentum besteht grundsätzlich ein Anspruch auf die plangerechte Herstellung entsprechend diesem Aufteilungsplan. Sollte es zu baulichen Abweichungen kommen, ersetzt die bloße Duldung durch die Miteigentümer weder einen förmlichen Beschluss noch eine vertragliche Vereinbarung.
Gemeinschaftseigentum umfasst alle Teile des Gebäudes oder Grundstücks, die allen Eigentümern gemeinsam gehören, wie z. B. Treppenhäuser, Gärten oder Dächer. Der Aufteilungsplan ist eine technische Zeichnung, die zeigt, wie das Gebäude aufgeteilt ist – er ist verbindlich und darf nicht ohne Zustimmung aller Eigentümer geändert werden.
Tipp für Eigentümer: Wenn Sie eine bauliche Abweichung vom Aufteilungsplan legalisieren möchten, müssen Sie zwingend einen förmlichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft auf der Versammlung erwirken. Mündliche Absprachen unter Nachbarn bieten Ihnen keinen dauerhaften rechtlichen Schutz; jeder spätere Käufer einer Wohnung im Haus kann weiterhin den Rückbau von Ihnen verlangen.
Die praktische Bedeutung eines solchen Aufteilungsplans zeigte sich, als die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft den Bau verteidigte. Sie argumentierte, die Abweichung vom Plan sei bereits in der Rohbauphase der vorausgegangenen Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in den Jahren 2010 und 2011 einvernehmlich vereinbart worden. Auch Klinkersteine seien damals schon geliefert worden.
Eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) ist eine einfache Form der Personengesellschaft, bei der mehrere Personen gemeinsam ein Ziel verfolgen – hier den Bau oder die Verwaltung der Immobilie. Sie hat keine eigene Rechtspersönlichkeit, aber die Eigentümer haften persönlich für ihre Entscheidungen.
Widersprüchliche Angaben zur Bauphase
Das Gericht sah die materielle Richtigkeit dieser behaupteten Vorabvereinbarung nach der Beweisaufnahme jedoch nicht als erwiesen an. Die angehörten Zeugen, darunter auch der beteiligte Architekt, machten teilweise unergiebige oder widersprüchliche Aussagen zum angeblichen Konsens über die Außenterrasse. Da die Teilungsurkunde die Anlage nicht aufführte und eine einvernehmliche Planänderung nicht zweifelsfrei bewiesen war, blieb es bei der Pflicht zum Rückbau der Anlage, die sich als unzulässige bauliche Veränderung erwies.
Eine unzulässige bauliche Veränderung liegt vor, wenn ein Eigentümer ohne Genehmigung der Gemeinschaft etwas am Gemeinschaftseigentum verändert – sei es durch einen Anbau, eine Terrasse oder andere Umbauten. Solche Veränderungen müssen in der Regel rückgängig gemacht werden, wenn sie nicht ausdrücklich erlaubt wurden.
Wer beschließt den Rückbau der Terrasse?
Die unbeschränkte Beschlusskompetenz liegt bei der Gesamtgemeinschaft, wenn allgemeines gemeinschaftliches Eigentum wie etwa Gartenflächen betroffen ist. Daran ändert auch die Existenz von Untergemeinschaften in einem Immobilienkomplex nichts. Bevor ein einzelner Eigentümer jedoch eine Klage auf Beschlussersetzung vor Gericht anstrengt, muss in der Regel das Vorbefassungsgebot gewahrt bleiben, indem die Gemeinschaft zunächst selbst über das Thema abstimmt.
Die Beschlusskompetenz liegt bei der Eigentümergemeinschaft, wenn es um Entscheidungen über das Gemeinschaftseigentum geht. Das bedeutet: Nur die Versammlung aller Eigentümer kann verbindlich beschließen, ob eine bauliche Veränderung erlaubt oder rückgängig gemacht wird. Das Vorbefassungsgebot verlangt, dass die Gemeinschaft sich erst selbst mit dem Thema befassen muss, bevor ein einzelner Eigentümer vor Gericht klagen kann.
Wichtig für die Praxis: Um das Vorbefassungsgebot rechtssicher zu wahren, müssen Sie dem Verwalter rechtzeitig vor der Eigentümerversammlung einen konkreten Beschlussantrag zur Beseitigung der baulichen Veränderung schriftlich zukommen lassen. Erst wenn die Gemeinschaft diesen Antrag mehrheitlich ablehnt oder nicht darüber entscheidet, ist Ihre anschließende Klage vor Gericht zulässig.
Ein jahrelanger Konflikt um zwei Doppelhaushälften mit getrennten Treppenhäusern zeigt diese Zuständigkeitsverteilung deutlich auf. Obwohl in der Teilungserklärung separate Untergemeinschaften gebildet wurden, behandelte das Gericht die Terrasse als Angelegenheit der Gesamteigentümergemeinschaft, da sie den gemeinschaftlichen Gartenraum beeinträchtigte. Der klagende Miteigentümer hatte im Vorfeld vergeblich versucht, über ein Umlaufverfahren eine Entscheidung zum Rückbau herbeizuführen.
Ein Umlaufverfahren ist eine schriftliche Abstimmung, bei der die Eigentümer nicht persönlich in einer Versammlung zusammenkommen, sondern ihre Stimmen per Brief oder E-Mail abgeben. Es ist eine Alternative zur klassischen Eigentümerversammlung, aber nicht für alle Entscheidungen zulässig.
Historie der Gerichtsentscheidungen
Die Beklagte argumentierte ohne Erfolg, dass die Angelegenheit allein in den Kompetenzbereich der Untergemeinschaft falle. Dem eigentlichen Verfahren waren bereits mehrere rechtliche Auseinandersetzungen vorausgegangen. So wurde in einem früheren Prozess vor dem Amtsgericht Paderborn (Az. 52 C 9/22) und in der Berufung vor dem Landgericht Dortmund (Az. 17 S 141/22) entschieden, dass der erbauende Miteigentümer persönlich nicht zum Abbau verpflichtet ist. Ein weiterer Mehrheitsbeschluss der Eigentümerversammlung vom Mai 2023, der die Terrasse kurzerhand an den Erbauer vermieten sollte, wurde vom klagenden Miteigentümer ebenfalls erfolgreich angefochten und vom Amtsgericht Paderborn für unwirksam erklärt (Az. 52 C 18/23).
Eine Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem ein Urteil vor einem höheren Gericht angefochten werden kann. Das Landgericht ist die nächsthöhere Instanz nach dem Amtsgericht und prüft, ob das erstinstanzliche Urteil rechtmäßig war. Ein Mehrheitsbeschluss ist ein Beschluss, der mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen gefasst wird – er ist für alle Eigentümer bindend, auch für diejenigen, die dagegen gestimmt haben.
Wann darf das Gericht Firmen wählen?
Ein Anspruch auf die Beschlussersetzung durch ein Gericht nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG beschränkt sich auf Maßnahmen, die der ordnungsmäßigen Verwaltung entsprechen. Bei der Auswahl konkreter Handwerksfirmen oder der Verteilung von Kosten verfügt die Wohnungseigentümergemeinschaft über einen eigenen Ermessensspielraum. Ohne eine vorherige Befassung der Eigentümerversammlung mit spezifischen Kostenangeboten kann das Gericht die Firmenauswahl nicht einfach ersetzen.
§ 44 Abs. 1 S. 2 WEG ermöglicht es einem Eigentümer, das Gericht einzuschalten, wenn die Gemeinschaft einen notwendigen Beschluss nicht fasst. Das Gericht kann dann den fehlenden Beschluss ersetzen, aber nur in dem Rahmen, der der ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht – also nicht in Details wie der Auswahl einer bestimmten Firma.
Diese rechtliche Grenze verhinderte, dass der klagende Miteigentümer seinen umfassenden Hauptantrag durchsetzen konnte. Er hatte gefordert, dass das Gericht anstelle der Gemeinschaft sofort die Beauftragung einer namentlich genannten Abbruchfirma zu einem Festpreis von 5.950 Euro beschließt und dem Erbauer der Terrasse die Kosten direkt in Rechnung stellt.
Ermessensspielraum bei der Auftragsvergabe
Das Amtsgericht wies diesen direkten Beauftragungsantrag ab, da die Eigentümergemeinschaft selbst über die konkrete Firma und die Kostentragung beraten muss. In diesem Detailbereich lag keine Ermessensreduzierung auf Null vor. Stattdessen gab das Gericht dem Hilfsantrag statt und ersetzte den Beschluss dergestalt, dass der Hausverwalter zunächst drei Angebote von Fachfirmen einholen muss. Sobald diese vorliegen, wird die Gemeinschaft in einer Versammlung darüber abstimmen, welches Unternehmen den Rückbau endgültig durchführt.
Ein Hilfsantrag ist ein zusätzlicher Antrag, der nur dann geprüft wird, wenn der Hauptantrag scheitert. Hier sollte die Gemeinschaft zunächst drei Angebote einholen, um eine sachgerechte Entscheidung über die Auftragsvergabe treffen zu können.
Praxis-Hürde: Klage auf konkrete Dienstleister
Wer per Beschlussersetzungsklage den Rückbau oder eine Sanierung erzwingen will, darf in der Regel nicht direkt ein bestimmtes Handwerksunternehmen oder feste Kosten einklagen. Gerichte greifen ungern in das Ermessen der Eigentümergemeinschaft ein, wenn es um die konkrete Auftragsvergabe geht. Für Ihre Praxis bedeutet das: Richten Sie Ihren Antrag hilfsweise darauf, dass die Gemeinschaft oder der Verwalter verpflichtet wird, vergleichbare Angebote einzuholen und darüber abzustimmen. Ein stures Beharren auf einer Wunschfirma führt sonst oft zu einer Teilabweisung der Klage und damit zu unnötigen Prozesskosten.
Wann scheitert Rückbau an Verwirkung?
Ein Einwand der Verwirkung erfordert über den reinen Ablauf der Zeit hinaus besondere Begleitumstände, die ein schutzwürdiges Vertrauen des Gegenübers begründen. Ein mögliches treuwidriges Verhalten eines Klägers – beispielsweise durch eigene bauliche Veränderungen an anderer Stelle – hebt zudem einen bestehenden Beseitigungsanspruch gegen unzulässige Baumaßnahmen nicht zwingend auf.
Treu und Glauben ist ein Grundsatz des Zivilrechts, der besagt, dass niemand sich auf sein Recht berufen darf, wenn dies gegen das Gebot von Fairness und Vertrauen verstoßen würde. Verwirkung bedeutet, dass ein Recht nicht mehr geltend gemacht werden kann, wenn der Berechtigte zu lange gewartet hat und der andere Teil darauf vertrauen durfte, dass das Recht nicht mehr ausgeübt wird.
Mit dem Vorwurf, der Kläger habe den Bau jahrelang geduldet und sogar im Oktober 2011 eine Verlobungsfeier auf der betroffenen Fläche mitgefeiert, versuchte die beklagte Gemeinschaft den Abriss abzuwenden. Zudem warfen sie ihm vor, selbst ungenehmigte Arbeiten am Haus durchgeführt zu haben.
Das Amtsgericht wies diese Einwände zurück. Die bloße Kenntnis von der Terrasse oder eine jahrelange Untätigkeit reichten nicht aus, um das Recht auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands zu verwirken. Es fehlten jegliche besonderen Umstände, die bei dem Erbauer ein berechtigtes Vertrauen darauf wecken konnten, dass die Gemeinschaft die Terrasse niemals in Frage stellen würde. Die finale Entscheidung über den Rückbau der Anlage basierte somit auf dem Vorrang des plangerechten Zustands.
Der erfolgreiche Berücksichtigung des Rechtsinstituts der Verwirkung setzt jedoch voraus, dass zu einem Zeitablauf besondere, auf dem Verhalten des Berechtigten beruhende Umstände hinzutreten, die das Vertrauen des Verpflichteten rechtfertigen, der Berechtigte werde seinen Anspruch nicht mehr geltend. Denn selbst eine lange Duldung reicht nicht aus, da zu dem Zeit- auch noch das Umstandsmoment hinzutreten muss. – so das Amtsgericht Paderborn
Der plangerechte Zustand ist der Zustand, der im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung festgelegt ist. Jede Abweichung davon ist grundsätzlich unzulässig, es sei denn, die Gemeinschaft hat sie ausdrücklich genehmigt.
Was folgt aus dem AG Paderborn?
Das Urteil des Amtsgerichts Paderborn hat als erstinstanzliche Entscheidung zwar keine direkte Bindungswirkung für andere Gerichte, es untermauert jedoch die strenge Linie der BGH-Rechtsprechung nach der WEG-Reform zum Schutz des Gemeinschaftseigentums. Die Entscheidung ist somit auf jeden Fall übertragbar, in dem Miteigentümer ohne förmlichen Beschluss Gemeinschaftsflächen wie Gartenbereiche oder Terrassen eigenmächtig umgestalten oder bebauen.
Eine erstinstanzliche Entscheidung ist das Urteil eines Gerichts, das als erstes über einen Fall entscheidet – hier das Amtsgericht Paderborn. Die BGH-Rechtsprechung (Bundesgerichtshof) ist für alle unteren Gerichte verbindlich und gibt die Richtung vor, wie ähnliche Fälle zu entscheiden sind.
Für Sie als Eigentümer bedeutet das: Dulden Sie keine vollendeten Tatsachen. Um Ihre Rechte zu wahren, müssen Sie den Rückbauantrag formell auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung setzen lassen. Wird dieser abgelehnt, müssen Sie innerhalb der gesetzlichen Frist von einem Monat ab Beschlussfassung eine Beschlussersetzungsklage beim Amtsgericht erheben. Formulieren Sie den Klageantrag stets so, dass primär der Rückbau verlangt wird und hilfsweise die Einholung dreier Angebote durch den Verwalter, um das Risiko einer Teilabweisung zu vermeiden.
Eine Beschlussersetzungsklage ist eine Klage, mit der ein Eigentümer das Gericht auffordert, einen fehlenden oder unwirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung zu ersetzen. Die gesetzliche Frist von einem Monat bedeutet, dass die Klage innerhalb dieser Zeit nach der Beschlussfassung eingereicht werden muss, sonst ist sie unzulässig.
Praxis-Hinweis:
Der entscheidende Hebel in diesem Urteil liegt in der klaren Absage an eine angebliche Verwirkung des Rückbauanspruchs. Viele Eigentümer glauben fälschlicherweise, dass eine bauliche Veränderung rechtlich geschützt ist, wenn sie jahrelang von den Nachbarn stillschweigend geduldet oder sogar mitbenutzt wurde. Das Gericht stellt klar: Ohne einen förmlichen Beschluss oder eine echte Vereinbarung bleibt der aufteilungsplangerechte Zustand der Maßstab. Bloßer Zeitablauf und einvernehmliches Feiern auf der Fläche genügen nicht für ein schutzwürdiges Vertrauen des Erbauers. Wer also gegen eine illegale bauliche Veränderung vorgehen möchte, hat selbst nach Jahren oft gute Karten, solange kein offizieller Gestattungsbeschluss vorliegt.
Unzulässige bauliche Veränderungen: Ihre Rechte wirksam durchsetzen
Ob ungenehmigte Terrassen oder bauliche Eingriffe in das Gemeinschaftseigentum – die rechtliche Lage erfordert strategisch sauberes Handeln, insbesondere bei der Vorbereitung von Beschlussanträgen und Klagen. Unsere Kanzlei unterstützt Sie bei der rechtssicheren Durchsetzung Ihrer Ansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft und berät Sie zur korrekten Wahrung des Vorbefassungsgebots. Gemeinsam prüfen wir Ihre Optionen für eine erfolgreiche Beschlussersetzungsklage.
Experten Kommentar
Die Erstreitung eines Rückbaubeschlusses ist rechtlich oft nur die halbe Miete. Die tatsächliche Umsetzung scheitert danach reihenweise an untätigen Verwaltern, die den internen Konflikt scheuen und die Angebotseinholung über Monate hinweg verschleppen. Ohne einen aktiven Treiber in der Gemeinschaft wird ein solcher Titel schnell in der Schublade des Beirats vergessen.
Betroffene sollten dem Verwalter daher von Anfang an feste Fristen für die Umsetzung setzen und die Angebote notfalls herbeizwingen. Wer hier nicht konsequent nachhakt, riskiert, dass das mühsam erstrittene Urteil zum zahnlosen Papiertiger verkommt. Nur ein engmaschiges Controlling sichert letztlich den tatsächlichen Rückbau.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Habe ich als einzelner Eigentümer einen Anspruch auf Rückbau bei einer Ablehnung der Mehrheit?
JA — Einen Anspruch auf Rückbau können Sie als einzelner Eigentümer auch gegen den Willen einer ablehnenden Mehrheit gerichtlich durchsetzen, sofern die bauliche Veränderung ohne förmlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen wurde. Da eine solche Maßnahme gegen die ordnungsmäßige Verwaltung verstößt, kann das zuständige Amtsgericht einen ablehnenden Beschluss der Gemeinschaft im Wege der Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG korrigieren.
Die rechtliche Grundlage bildet Ihr Individualanspruch auf eine ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 und § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG. Wenn eine bauliche Veränderung eigenmächtig, also ohne wirksamen Beschluss der Eigentümerversammlung, erfolgt ist, reduziert sich das Ermessen der Gemeinschaft bei klaren Rechtsverstößen oft auf Null (Ermessensreduzierung auf Null). In diesen Fällen ist die Gemeinschaft verpflichtet, gegen den sogenannten Störer vorzugehen, um den plangerechten Zustand laut Teilungserklärung wiederherzustellen, wobei eine bloße jahrelange Duldung der Maßnahme in der Regel nicht zur Verwirkung des Rückbauanspruchs führt.
Wichtig ist jedoch, dass Sie das Vorbefassungsgebot einhalten und vor einer Klage schriftlich beim Verwalter beantragen, das Thema auf die Tagesordnung der Eigentümerversammlung zu setzen. Das Gericht wird zudem meist nicht direkt eine spezifische Fachfirma für den Abriss bestimmen, sondern die Gemeinschaft zunächst zur Einholung von Vergleichsangeboten verpflichten, um deren verbleibenden Ermessensspielraum bei der praktischen Durchführung zu wahren.
Verfällt mein Rückbauanspruch, wenn die Gemeinschaft die bauliche Veränderung jahrelang stillschweigend geduldet hat?
NEIN, ein Rückbauanspruch verfällt nicht allein durch die jahrelange stillschweigende Duldung einer baulichen Veränderung durch die Eigentümergemeinschaft. Damit ein solcher Anspruch rechtlich erlischt, müssen über den reinen Zeitablauf hinaus besondere Umstände hinzukommen, die ein schutzwürdiges Vertrauen des bauenden Eigentümers begründen, dass der Rückbau niemals gefordert wird.
Die rechtliche Hürde für eine sogenannte Verwirkung ist extrem hoch, da neben dem Zeitmoment zwingend ein Umstandsmoment vorliegen muss. Eine bloße Untätigkeit der Miteigentümer oder die schlichte Kenntnis von der baulichen Veränderung reichen hierfür nicht aus. Sogar aktive Handlungen, wie etwa die Teilnahme an Feierlichkeiten auf einer ungenehmigten Terrasse, genügen nach der Rechtsprechung (z. B. AG Paderborn, Az. 52 C 11/23) nicht, um ein berechtigtes Vertrauen des Erbauers zu rechtfertigen. Solange kein förmlicher Gestattungsbeschluss der Gemeinschaft vorliegt oder eine explizite vertragliche Vereinbarung getroffen wurde, bleibt der Anspruch auf Wiederherstellung des plangerechten Zustands gemäß der Teilungserklärung grundsätzlich bestehen.
Gilt der Anspruch auf Beseitigung auch, wenn ich meine Wohnung erst später gekauft habe?
JA – Ein Anspruch auf Beseitigung unzulässiger baulicher Veränderungen besteht auch dann, wenn Sie Ihre Eigentumswohnung erst nach der Durchführung der Baumaßnahme erworben haben. Als neuer Eigentümer sind Sie an keine rein mündlichen oder informellen Absprachen Ihrer Rechtsvorgänger gebunden und können jederzeit die Wiederherstellung des plangerechten Zustands gemäß der Teilungserklärung einfordern.
Die rechtliche Grundlage hierfür ist, dass der Aufteilungsplan und die Teilungserklärung die verbindliche „Verfassung“ der Eigentümergemeinschaft bilden, die für jeden aktuellen und zukünftigen Eigentümer gilt. Mündliche Duldungen oder Vereinbarungen zwischen früheren Nachbarn entfalten keine sogenannte dingliche Wirkung, das heißt, sie gehen nicht automatisch auf den Käufer über, sofern sie nicht als förmlicher Beschluss im Protokollbuch oder als Vereinbarung im Grundbuch verzeichnet sind. Da Sie mit dem Kauf in alle Rechte der Gemeinschaft eintreten, können Sie gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG verlangen, dass ungenehmigte Bauten auf dem Gemeinschaftseigentum entfernt werden, da dies einer ordnungsmäßigen Verwaltung entspricht.
Dieser Anspruch scheitert in der Regel auch nicht am Argument „gekauft wie gesehen“, da sich dieser Grundsatz auf Mängel an der Kaufsache selbst bezieht, nicht aber auf die Pflicht zur Duldung rechtswidriger Zustände am Gemeinschaftseigentum. Selbst wenn die Veränderung jahrelang geduldet wurde, tritt eine Verwirkung des Rückbauanspruchs nur in extremen Ausnahmefällen ein, wenn zum reinen Zeitablauf besondere Umstände hinzukommen, die einen Rückbau für den Störer unzumutbar machen würden.
Muss ich vor einer Klage zwingend einen eigenen Beschlussantrag in der Versammlung einreichen?
JA, Sie müssen vor einer Klage zwingend einen eigenen Beschlussantrag in der Eigentümerversammlung einreichen. Dieses Erfordernis wird als Vorbefassungsgebot bezeichnet und stellt eine zwingende Prozessvoraussetzung dar, ohne deren Erfüllung eine gerichtliche Beschlussersetzungsklage als unzulässig abgewiesen wird.
Die rechtliche Logik dahinter ist, dass die Eigentümerversammlung als oberstes Willenbildungsorgan der Gemeinschaft grundsätzlich den Vorrang hat, interne Angelegenheiten selbst zu regeln. Sie müssen dem Verwalter daher einen präzisen, schriftlichen Antrag zur Beseitigung der baulichen Veränderung zuleiten, damit dieser auf die Tagesordnung gesetzt werden kann. Erst wenn die Versammlung diesen Antrag ausdrücklich ablehnt, eine unzureichende Entscheidung trifft oder trotz Aufforderung untätig bleibt, ist der Weg für eine Klage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG frei.
Eine Ausnahme von dieser Pflicht besteht nur in seltenen Eilfällen, in denen ein sofortiges gerichtliches Handeln zur Abwendung schwerer Schäden notwendig ist, oder wenn die Einberufung einer Versammlung von vornherein aussichtslos erscheint. Da das Vorbefassungsgebot die Gerichte entlasten und die Autonomie der Gemeinschaft wahren soll, führen formale Fehler bei der Antragstellung oder das gänzliche Überspringen dieses Schritts fast immer zum Verlust des Prozesses.
Kann ich gerichtlich erzwingen, dass eine ganz bestimmte Firma den illegalen Bau abreißt?
NEIN, Sie können rechtlich nicht durchsetzen, dass ein Gericht die Beauftragung einer von Ihnen favorisierten Abbruchfirma anstelle der Eigentümergemeinschaft beschließt. Während ein Anspruch auf den Rückbau baulicher Veränderungen bestehen kann, obliegt die konkrete Auswahl des ausführenden Unternehmens und die Entscheidung über die Kostenverteilung dem Ermessensspielraum der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung.
Die rechtliche Begründung liegt darin, dass Gerichte zwar fehlende Beschlüsse ersetzen dürfen, dabei aber nicht in den verbleibenden Entscheidungsfreiraum der Eigentümer eingreifen sollen. Da für die Auswahl eines Handwerkers in der Regel Vergleichsangebote verschiedener Betriebe eingeholt werden müssen, liegt keine sogenannte Ermessensreduzierung auf Null bezüglich einer spezifischen Firma vor. Ein Klageantrag, der starr auf ein bestimmtes Unternehmen zu einem Festpreis gerichtet ist, wird daher als unzulässiger Eingriff in die interne Verwaltungsgemeinschaft abgewiesen, da die Gemeinschaft zunächst selbst über vorliegende Kostenvoranschläge beraten und abstimmen muss.
Um eine kostspielige Teilabweisung Ihrer Klage zu vermeiden, sollten Sie Ihren gerichtlichen Antrag als Stufenantrag oder mit einem Hilfsantrag formulieren. Beantragen Sie primär die Verpflichtung zum Rückbau und hilfsweise, dass der Verwalter angewiesen wird, mindestens drei unabhängige Kostenvoranschläge für die Maßnahme einzuholen. Auf diesem Weg zwingen Sie die Gemeinschaft rechtssicher zum Handeln, ohne deren gesetzlich verankertes Recht zur Anbieterauswahl zu verletzen.
Wer trägt die Kosten für die Klage, wenn die WEG den notwendigen Rückbau verweigert?
Die Kosten für den Rechtsstreit trägt grundsätzlich die unterliegende Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), sofern sie einen berechtigten Antrag auf Rückbau pflichtwidrig abgelehnt hat. Nach den allgemeinen Vorschriften der Zivilprozessordnung muss die Partei für die Anwalts- und Gerichtskosten aufkommen, die im Prozess unterliegt, da die Verweigerung eines notwendigen Beschlusses eine Verletzung der ordnungsgemäßen Verwaltung darstellt.
Eine vollständige Kostenerstattung setzt voraus, dass der Klageantrag präzise formuliert ist und keine unzulässigen Forderungen enthält, welche zu einem Teilunterliegen führen könnten. Verlangt ein Eigentümer im Rahmen einer Beschlussersetzungsklage gemäß § 44 Abs. 1 S. 2 WEG nicht nur den Rückbau an sich, sondern schreibt bereits ein konkretes Unternehmen oder einen festen Preis vor, weist das Gericht diesen Teilantrag oft ab. In einem solchen Fall werden die Prozesskosten anteilig zwischen dem Kläger und der WEG aufgeteilt, da die Auswahl des Handwerkers im Ermessensspielraum der Gemeinschaft verbleibt.
Um das finanzielle Risiko einer anteiligen Kostentragung zu minimieren, sollte neben dem Hauptantrag auf Rückbau stets ein Hilfsantrag auf Einholung von Vergleichsangeboten gestellt werden. Dieses abgestufte Vorgehen stellt sicher, dass der Kläger auch dann als Gewinner aus dem Prozess hervorgeht, wenn das Gericht der Gemeinschaft bei der konkreten Ausführung des Rückbaus noch einen gewissen Spielraum einräumt. Ohne diese prozessuale Vorsicht führt ein stures Beharren auf Detailforderungen trotz materiellem Erfolg zu einer unnötigen Belastung mit eigenen Verfahrenskosten.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
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Das vorliegende Urteil
AG Paderborn – Az.: 52 C 11/23 – Urteil vom 18.04.2024
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Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz
