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Besitzrecht an einem Grundstück nach Ausübung des Vorkaufsrechts

LG Itzehoe, Az.: 6 O 58/15, Urteil vom 14.10.2015

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Grundstück der Gemarkung M., Flur XX, Flurstück XXX zur Größe von 933 qm, M., zu räumen und an die Klägerin geräumt herauszugeben Zug um Zug gegen Zahlung der mit Bescheid vom 12.07.2007 bestimmten Entschädigungszahlung in Höhe von insgesamt 15.000€ an die Beklagten als Gesamtgläubiger.

2. Es wird festgestellt, dass sich die Beklagten mit der Annahme der Entschädigungszahlung in Höhe von 15.000€ in Verzug befinden.

3. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

4. Die Kosten des Rechtsstreits werden gegeneinander aufgehoben.

5. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 16.500€ vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Besitzrecht an einem Grundstück nach Ausübung des Vorkaufsrechts
Symbolfoto: Von Pormezz /Shutterstock.com

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe des in der Gemarkung M., Flur XX, Flurstück XXX belegenen Grundstücks bestehend aus Grünlandflächen mit einem Verkehrswert von ca. 15.000€.

Die Beklagten schlossen unter dem 14.05.2007 mit den damaligen Eigentümern, Herrn S. P. und Frau G. K., einen notariellen Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück zu einem Kaufpreis von 15.000€. Die Beklagten zahlten im Anschluss das vereinbarte Entgelt auf ein Notaranderkonto des Notars M. S. ein und wurden mit einer Auflassungsvormerkung zu ihren Gunsten bzgl. des Grundstücks in das Grundbuch eingetragen.

Die Klägerin übte, wie unter dem 21.05.2007 den Beklagten formell angekündigt, mit gleichlautenden Bescheiden vom 12.07.2007 gegenüber beiden Beklagten gemäß §§ 24, 28 BauGB das Vorkaufsrecht an dem streitgegenständlichen Grundstück aus (vgl. Anlagen B2 und B3, Bl. 26 ff. d. A.). Auszugsweise heißt es in den Bescheiden: “Die Stadt M. übernimmt alle Rechte und Pflichten des Kaufvertrages. Sie erhalten eine Entschädigung in Höhe von 15.000€.” und weiter in der Begründung: ” Die Wirkung des Vorkaufsrechts richtet sich nach § 28 II 2 BauGB. Hier wird im Wesentlichen auf die Vorschriften des BGB verwiesen. Hieraus entwickelt sich auch die Höhe der Entschädigung in Höhe von 15.000€, denn Sie haben sich vertraglich  zur Zahlung dieses Betrages verpflichtet.”. Diese Vorkaufsrechtsausübung wurde erfolglos von den Beklagten verwaltungsgerichtlich angegriffen.

Mit notarieller Urkunde des Notars M. S. vom 09.05.2011 bestätigten die Klägerin und die Veräußerer des Grundstücks, Herr P. und Frau K., die aufgrund der Vorkaufsrechtsausübung zwischen ihnen geltenden Regelungen der Vorurkunde, d.h. der Vertragsurkunde der Veräußerer mit den Beklagten vom 14.05.2007. Weiterhin erklärten beide Parteien die zur Eigentumsumschreibung im Grundbuch erforderliche Auflassung (vgl. Anlage B4, Bl. 32 ff. d. A.). Nachfolgend wurde die Klägerin, die nunmehr ebenfalls einen Betrag in Höhe von 15.000€ auf das Notaranderkonto überwiesen hatte, unter dem 07.07.2014 als Eigentümerin des streitgegenständlichen Grundstücks ins Grundbuch eingetragen; die Auflassungsvormerkung zugunsten der Beklagten wurde gelöscht (vgl. Anlage K1, Bl. 5 ff. d. A.).

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Hinsichtlich des nun doppelt auf das Notaranderkonto eingezahlten Kaufpreises bat der Notar S. mit Schreiben vom 25.06.2014 die Beklagten um Mitteilung einer aktuellen Bankverbindung zwecks Rückzahlung (vgl. Anlage K4, Bl. 39 d. A.). Die Beklagten lehnten dies mit Schreiben vom 29.06.2014 ab (vgl. Anlage K4, Bl. 40 d. A.).

Nach dem Abschluss des Kaufvertrages vom 14.05.2007 nutzen die Beklagten die streitgegenständliche Grünfläche zur Schafhaltung und haben zu diesem Zwecke auf dem Grundstück auch bauliche Anlagen errichtet.

Das Amt M. forderte die Beklagten für die Klägerin mit Schreiben vom 28.07.2014 zur Räumung, d.h. Entfernung der errichteten Anlagen, und Herausgabe der Grünflächen auf und untersagte die weitere Nutzung zur Schafhaltung (vgl. Anlage K2, Bl. 7 f. d. A.). Mit Schreiben vom 04.12.2014 wurden die Beklagten erneut zur Räumung mit Frist bis zum 31.12.2014 aufgefordert (vgl. Anlage K3, Bl. 9 f. d. A.). Dem kamen die Beklagten nicht nach, unterließen aber eine weitere Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks als Weidefläche.

Die Klägerin ist der Ansicht, den Beklagten stände die mit den Bescheiden vom 12.07.2007 festgesetzte Entschädigungszahlung von 15.000€ nur einmal als Gesamtgläubiger zu, da es sich hierbei schlicht um den zurückzuerstattenden Kaufpreis handele. Da die Beklagten seit Information durch die Klägerin mit Anhörungsschreiben vom 21.05.2007 von der Ausübung des Vorkaufsrechtes Kenntnis hätten, ständen diesen auch keinerlei Verwendungsersatzansprüche zu, zumal die behaupteten Verwendungen für die Klägerin unbrauchbar seien.

Die Klägerin beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, das Grundstück der Gemarkung M., Flur XX, Flurstück XXX zur Größe von 933 qm, M., zu räumen und an sie herauszugeben.

2. festzustellen, dass sich die Beklagten mit der Annahme der Entschädigungszahlung in Höhe von 15.000€ in Verzug befinden.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, ein wirksamer Eigentumserwerb der Klägerin sei aufgrund der zu ihren Gunsten erfolgten Vormerkung im Grundbuch zweifelhaft. Die Bescheide der Klägerin vom 12.07.2007 seien außerdem so zu verstehen, dass den Beklagten jeweils eine Entschädigungszahlung über 15.000€ zustände. Eine Anknüpfung der Entschädigungszahlung nach § 28 VI BauGB an den Kaufpreis ergebe auch gar keinen Sinn, da dieser ja noch gar nicht an die Veräußerer gezahlt gewesen sei. Im Übrigen stände den Beklagten aber ohnehin eine Kompensation zu, da sie nun ein Ersatzgrundstück zu wesentlich teureren Preisen erwerben müssten.

Aufgrund der noch nicht von der Klägerin erfolgten, wenngleich fälligen Entschädigungszahlungen von – entsprechend ihrer Ansicht – je 15.000€ machen die Beklagten daher ein Zurückbehaltungsrecht nach § 273 I BGB gegenüber dem Räumungs- und Herausgabeanspruch der Klägerin geltend.

Weiterhin machen die Beklagten auch ein Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 1000, 273 II BGB geltend, da ihnen zumindest ein Ersatzanspruch in Höhe von 4.000€ bzgl. der für das Grundstück getroffen Verwendungen zustände. Die Beklagten behaupten hierzu, sie hätten den auf dem Grundstück bei Inbesitznahme vorgefundenen Müll sowie die Reste einer Brandruine entsorgt, um dieses nutzbar zu machen. Auch hätten sie vom Vorbesitzer gezogene Entwässerungsrinnen entfernt und Gras gesät. Diese Arbeiten hätten den gesamten Sommer und Herbst angedauert, so dass jeder von ihnen ca. 100 Stunden zu einem Vergütungssatz von je 20€ aufgewandt hätte. Weiterhin hätten sie eine Einzäunung und einen Unterstand für ihre Schafe errichtet und dafür 272,10€ sowie 2.292,84€ aufgewandt (vgl. Anlagen B5 und B6, Bl. 58 ff. d. A.).

Entscheidungsgründe

Die zulässige Klage ist im tenorierten Umfang auch begründet.

1.)

Der Klägerin steht gegenüber den Beklagten ein Herausgabeanspruch hinsichtlich des streitgegenständlichen Grundstücks gemäß § 985 BGB zu.

Die Klägerin ist durch Auflassung und Grundbucheintragung Eigentümerin des Grundstücks geworden, §§ 873, 925 BGB. Für sie streitet bereits die Vermutung des § 891 I BGB, die die Beklagten nicht im Sinne eines Gegenbeweises entkräftet haben. Da die Klägerin im Übrigen aber auch durch zwischenzeitlich bestandskräftigen Verwaltungsakt vom 12.07.2007 ihr Vorkaufsrecht an dem Grundstück ausgeübt hat und damit gemäß § 28 II 2 BauGB i.V.m. § 464 II BGB anstelle der Beklagten in den Kaufvertrag eingetreten ist, können die Beklagten auch keinerlei Rechte aus der zuvor zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung herleiten.

Weiterhin sind die Beklagten Besitzer des Grundstücks, da sie nach der allgemeinen Verkehrsanschauung unabhängig von der zwischenzeitlich unterlassenen Nutzung als Weidefläche über das Grundstück die tatsächliche Sachherrschaft ausüben. Ihnen steht dabei schließlich auch kein Recht zum Besitz im Sinne von § 986 BGB zu. Insbesondere begründen die geltend gemachten Zurückbehaltungsrechte kein solches Besitzrecht, da diese nur die Vollstreckung der Herausgabe (Zug-um-Zug-Verurteilung) beschränken können.

Die Klägerin hat als Eigentümerin gegen die Beklagten auch einen Anspruch auf Räumung des Grundstücks, hier Beseitigung der Einzäunung und des Unterstandes für die Schafe, gemäß § 1004 I 1 BGB. Durch die Errichtung der genannten Anlagen haben die Beklagten auf das Eigentum der Klägerin beeinträchtigend eingewirkt, ohne dass diese eine Duldungspflicht träfe.

2.)

Den Beklagten steht jedoch ein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich einer Entschädigungszahlung in Höhe von insgesamt 15.000€ durch die Klägerin zu, so dass die Räumung und Herausgabe des Grundstücks nur Zug um Zug gegen diese Leistung zu erfolgen hat.

Die Klägerin hat sich mit den bestandskräftigen Bescheiden vom 12.07.2007 zur Zahlung eines solchen Betrages als “Entschädigung” verpflichtet, so dass ihren eigenen streitgegenständlichen Ansprüchen dieser fällige, einredefreie und in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehende Gegenanspruch entgegengehalten werden kann. Dabei geht aus der eingangs zitierten Begründung der Bescheide eindeutig hervor, dass die Klägerin die Entschädigung aufgrund der von den Beklagten eingegangenen Kaufpreiszahlungspflicht in eben dieser Höhe meinte leisten zu müssen. Vor diesem Hintergrund kommt ein anderes Verständnis der Verwaltungsakte nicht in Betracht. Dann aber können die Beklagten selbstverständlich nur einmal als Gesamtgläubiger die Rückerstattung des Kaufpreises von der Klägerin beanspruchen. Da sich die Klägerin aufgrund der unanfechtbaren Bescheide zur Zahlung der 15.000€ selbst verpflichtet hat, kann offen bleiben, inwieweit diese Entschädigung möglicherweise nur aufgrund eines Irrtums den Beklagten zugestanden worden ist. Denn diese hätten nach Ausübung des Vorkaufsrechts zweifellos ohnehin nach allgemeinen bereicherungsrechtlichen Normen eine Rückzahlung vom Notaranderkonto beanspruchen können. Soweit die Beklagten nun Vermögensnachteile aus der Vorkaufsrechtsausübung geltend machen, steht es ihnen unbenommen eine diesbezügliche Entschädigungszahlung im dafür vorgesehenen Verwaltungsverfahren bzw. vor den hierfür zuständigen Verwaltungsgerichten zu verfolgen.

Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts der Beklagten ist auch nicht durch die bereits erfolgte Zahlung des Betrages auf ein Notaranderkonto gemäß § 273 III BGB abgewandt worden, da hierin keine Sicherheitsleistung im Sinne der §§ 232 ff. BGB zu sehen ist.

Die Beklagte befinden sich hinsichtlich dieser Zahlungspflicht der Klägerin gemäß §§ 293, 294 BGB im Annahmeverzug, weshalb wie unter Ziff. 2.) geschehen antragsgemäß zu tenorieren war.

Da die Klägerin den geschuldeten Betrag bei dem mit der Beurkundung und Abwicklung betrauten Notar zugunsten der Beklagten hinterlegt und dieser für die Klägerin bei den Beklagten nach einer Kontoverbindung zwecks Überweisung angefragt hat, ist die Leistung den Beklagten ordnungsgemäß angeboten worden. Die Beklagten haben dagegen jede Rückzahlung dieses Betrages abgelehnt und auf die zu erwartende Aufhebung des Vorkaufsrechtsbescheides verwiesen.

3.)

Den Beklagten steht hingegen kein weiteres Zurückbehaltungsrecht gemäß §§ 1000, 273 II BGB wegen Ersatz der von ihnen getätigten Verwendungen zu.

Die Beklagten können als unredliche Besitzer gemäß § 990 BGB nur nach §§ 994II, 683 S. 1,670 BGB für notwendige Verwendungen auf die Sache Ersatz verlangen, da sie bereits unmittelbar nach Abschluss des Kaufvertrages und Inbesitznahme der Grünflächen informiert worden waren, dass die Klägerin durch Vorkaufsrechtsauübung in diesen Vertrag eintreten werde und ihr eigener Eigentumserwerb damit ausgeschlossen war. Voraussetzung ist daher, dass die Verwendungen, die von den Beklagten behauptet werden, überhaupt dem Interesse und dem Willen der Klägerin entsprechen. Dies ist vorliegend zu verneinen. Die Klägerin beabsichtigt, die streitgegenständliche Fläche einer Nutzung als Wohngrundstück bzw. als öffentliche Fläche zuzuführen, um den geltenden Bebauungsplan entsprechend umzusetzen. Eine Herrichtung des Grünlandes zu Weidezwecken deckt sich daher offensichtlich nicht mit dem objektiven Interesse der Klägerin. Nichts anderes gilt auch für die von den Beklagten behauptete Entfernung von Unrat bzw. den Resten einer Brandruine. Die Klägerin hat insofern schon unmissverständlich ihren entgegenstehenden tatsächlichen Willen an den vorgetragenen Aufwendungen bekundet. Im Übrigen ist aber davon auszugehen, dass die Klägerin nicht selbst die Kosten einer Erschließung als Bauland übernehmen, sondern die hierfür notwendigen Schritte vielmehr interessierten Investoren vertraglich übertragen wird. Dann aber entspricht es ebensowenig ihrem Interesse, die Beklagten für deren letztlich aufgedrängte Arbeiten zu entlohnen. Daneben erscheint es überdies fraglich, ob im Rahmen des § 670 BGB überhaupt ein Ersatz für aufgewandte Arbeitskraft zu leisten ist.

4.)

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 I ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 S. 1 ZPO.

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