Betreuungsvertrag mit Wohnraummietvertrag nur zusammen kündbar?

Amtsgericht Lüneburg

Az.: 11 C 349/00

Verkündet am: 14.02.2001

Berufungsurteil des LG Lüneburg


In dem Rechtsstreit wegen Zahlung und Feststellung hat das Amtsgericht Lüneburg auf die mündliche Verhandlung vom 05.01.2001 für Recht erkannt:

1.) Die Klage wird abgewiesen.

2.) Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 700,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Der Streitwert für den Feststellungsantrag wird festgesetzt auf 600,00 DM.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von den Beklagten eine Vergütung für die Erbringung von Betreuungsleistungen.

Die Beklagten mieteten mit Mietvertrag vom 09.09.1997 in der Seniorenwohnanlage XXX eine Seniorenwohnung. Zugleich bestätigten sie, dass ihnen bekannt sei, dass ein Betreuungsvertrag mit dem Kläger abgeschlossen werden muss. Am 02.11.1997 schlossen dann die Beklagten mit dem Kläger einen Betreuungsvertrag ab. Nach den Bestimmungen des Betreuungsvertrages ist dieser für die Bewohner und den Kläger lediglich kündbar, wenn zugleich das Wohnraummietverhältnis bezüglich der gemieteten Wohnung gekündigt wird. Weiter ist dort bestimmt, dass der Vertrag mit einer Frist von drei Monaten bis zum Ende des Monats gekündigt wird, in dem sein Mietvertrag für die Wohnung endet. In dem Vertrag hat sich der Kläger zur Bereitstellung bestimmter Grundleistungen bereit erklärt. Er hält insoweit ein Hausnotrofsystem vor und verpflichtet sich, gelegentlich Unterstützungsleistungen durch Zivildienstleistende, Hilfestellung bei kurzer Erkrankung, Beratung in sozialen Angelegenheiten usw. im Bedarfsfalle zu erbringen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Betreuungsvertrag, Bl. 4, 5 d. A., Bezug genommen. Als Gegenleistung war vereinbart, dass die Beklagten monatlich 150,00 DM an den Kläger bezahlen. Mit Schreiben vom 01.10.1999 haben die Beklagten den Betreuungsvertrag ohne vorherige Kündigung ihres Mietvertrages gegenüber dem Kläger mit Wirkung zum 31.12.99 gekündigt. Seitdem zahlen sie das vereinbarte Entgelt von 150,00 DM monatlich nicht mehr. Der Kläger macht mit der vorliegenden Klage den rückständigen Betrag für die Monate Januar 2000 bis einschließlich August 2000 geltend.

Der Kläger ist der Auffassung, dass die vertraglich vorgesehene Koppelung zwischen Mietvertrag und Betreuungsvertrag rechtlich unbedenklich ist. Die von dem Kläger angebotenen Leistungen würden im Bedarfsfalle ordnungsgemäß erbracht.

Er begehrt weiter die Feststellung, dass der zwischen den Parteien am 09.12.1997 geschlossene Betreuungsvertrag nicht durch Kündigung beendet ist, sondern vielmehr fortbesteht.

Der Kläger beantragt, die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger DM 1.200,00 nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit dem 25.08.00 zu zahlen; festzustellen, daß der zwischen den Parteien am 09.12.1997 geschlossene Betreuungsvertrag fortbesteht.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Sie sind der Auffassung, dass die Koppelung zwischen Mietvertrag und Betreuungsvertrag nach den Vorschriften des AGB-Gesetzes unzulässig sei und des Weiteren der Tatbestand der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 BGB erfüllt sei. Der Ausschluss der Kündigungsmöglichkeit des Betreuungsvertrages ohne gleichzeitige Kündigung des Wohnraummietverhältnisses sei eine unzulässige Einschränkung der Vertragsfreiheit der Beklagten. Die von dem Kläger angebotenen Betreuungsleistungen würden von diesem nicht ordnungsgemäß erbracht. Die Inanspruchnahme von Leistungen im Bedarfsfalle müsse zusätzlich noch gesondert vergütet werden. Eine angemessene Gegenleistung für die monatlich zu zahlenden 150,00 DM sei nicht vorhanden.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

 

Entscheidungsgründe

Die Klage ist unbegründet.

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Der Kläger hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Zahlung des rückständigen Monatsentgeltes für die von ihm angebotenen Betreuungsleistungen in geltend gemachter Höhe von 1.200,00 DM. Ebensowenig kann er die Feststellung verlangen, dass der Betreuungsvertrag fortbesteht.

Der Vertrag ist vielmehr unwirksam, so dass der Kläger hieraus keine Rechte mehr herleiten kann.

Die Unwirksamkeit des Vertrages ergibt sich zunächst aus § 11 Nr. 12 a des AGB-Gesetzes. Das von dem Kläger verwendete Vertragsformular für den Betreuungsvertrag wird von ihm in einer Vielzahl von Fällen verwendet und dem jeweiligen Vertragsschluss zugrunde gelegt. Es handelt sich daher um Allgemeine Geschäftsbedingungen i. S. d. § 1 des AGB-Gesetzes. Nach § 11 Nr. 12 a des AGB-Gesetzes ist in Allgemeinen Geschäftsbedingungen insbesondere eine Bestimmung unwirksam bei einem Vertragsverhältnis, das die regelmäßige Erbringung von Dienst- oder Werkleistungen durch den Verwender zum Gegenstand hat, eine den anderen Vertragsteil länger als zwei Jahre bindende Laufzeit des Vertrages vorsieht.

Die von dem Kläger vertraglich zu erbringende Leistung stellt eine Dienstleistung dar, die unter diese Vorschrift fällt. Dabei kommt es nicht darauf an, ob und inwieweit die Beklagten die Leistungen, die der Kläger bereitstellt, tatsächlich in Anspruch nehmen. Entscheidend ist, dass der Kläger alle Leistungen abrufbereit bereithält und diese nach dem jeweiligen Bedarf des Vertragspartners erbringen kann. Ein Betreuungsvertrag in der vorliegenden Form unterfällt daher dem § 11 Nr. 12 a AGB-Gesetz. Die Bestimmung, wonach der Vertrag für den Bewohner und den Kläger unkündbar ist, solange der Bewohner die o. g. Wohnung nutzt oder zu nutzen berechtigt ist, hält einer Überprüfung in Anbetracht der gesetzlichen Regelung nicht stand. Es handelt sich insoweit um eine Laufzeit, die länger als zwei Jahre ist, denn eine Kündigung des Vertrages ist nur für den Fall der gleichzeitigen Wohnungskündigung vorgesehen und i. ü. ausgeschlossen.

Die Unwirksamkeit ergibt sich des Weiteren unter dem Gesichtspunkt der Sittenwidrigkeit gemäß § 138 Abs. 1 BGB. Die im vorliegenden Falle vorgenommene Koppelung zwischen Miet- und Betreuungsvertrag erfüllt den Tatbestand dieser Vorschrift deshalb, weil die Beklagten mit dem Abschluss des Vertrages in ihrer Vertragsfreiheit über Gebühr eingeschränkt werden. Neben dem Kläger gibt es auch noch andere Institutionen, die Betreuungsleistungen für alte Menschen anbieten. Bei der vorliegenden Vertragsgestaltung haben die Beklagten keine Möglichkeit, insoweit den Vertragspartner zu wechseln und ein anderes u. U. günstigeres Unternehmen mit der Betreuung zu beauftragen, wenn sie in der von ihnen gemieteten Wohnung bleiben wollen. Die im vorliegenden Falle vorhandene Koppelung des Betreuungsvertrages an den Mietvertrag ist damit unzulässig. Sie führt des Weiteren auch zu einer starken Einschränkung des Wettbewerbs. Des Weiteren stellt die von dem Kläger angebotene Betreuungsleistung kein angemessenes Äquivalent für die monatlich zu zahlenden 150,00 DM dar. Wie dem Betreuungsvertrag zu entnehmen ist, lässt sich der Kläger überwiegend die von ihm angebotenen Betreuungsleistungen – soweit sie tatsächlich in Anspruch genommen werden – noch darüber hinaus gesondert in Rechnung stellen. Der Kläger hat nicht ausreichend dargelegt, dass das von ihm verlangte Entgelt von 100,00 DM bzw. 150,00 DM ein angemessener Gegenwert für die von ihm bereitgestellten Leistungen ist.

Im Ergebnis war daher die Klage abzuweisen.

Die Entscheidung über die Kosten des Rechtsstreits beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO; diejenige über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf den §§ 708 Nr. 11, 711 Satz 1 ZPO.

Die Festsetzung des Streitwertes für den Feststellungsantrag beruht auf den §§ 12 Abs. 1 GKG, 3 ZPO.

 

 


Landgericht Lüneburg

Az.: 2 S 24/01

Verkündet am: 18.07.2001


In dem Rechtsstreit hat die 2. Zivilkammer des Landgerichts Lüneburg auf die mündliche Verhandlung vom 20.06.2001 für R e c h t erkannt:

Die Berufung des Klägers gegen das am 14.02.2001 verkündete Urteil des Amtsgerichts Lüneburg wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

 

Tatbestand

Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Kündigung eines zwischen ihnen geschlossenen Betreuungsvertrages.

Die Beklagten sind Bewohner der Seniorenwohnanlage XXX in XXX. Nachdem sie am 09.09.1997 einen Mietvertrag mit dem Wohnungseigentümer abgeschlossen hatten, schlossen sie am 02.11.1997 mit dem Kläger den streitgegenständlichen Betreuungsvertrag.

Zum Abschluß dieses Vertrages waren die Beklagten laut Mietvertrag verpflichtet. Die jeweiligen Eigentümer der Wohnungen der Wohnanlage XXX hatten sich dem Kläger gegenüber verpflichtet, nur solche Mieter zuzulassen, die mit dem Kläger einen Betreuungsvertrag abschließen. Diesbezüglich war zugunsten des Klägers eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit in das Grundbuch eingetragen worden.

Für den Abschluß von Betreuungsverträgen benutzte der Kläger vorformulierte Vetragsformulare. Diese sehen die Unkündbarkeit der Betreuungsverträge vor, solange der Vertragspartner Mieter der Wohnanlage XXX ist. Ein Kündigungsrecht ist nur für den Fall vorgesehen, in dem auch der Mietvertrag gekündigt wird. Die fristlose Kündigung ist nicht ausgeschlossen.

Mit Abschluß des Betreuungsvertrages verpflichteten sich die Kläger zur Zahlung eines monatlichen Entgelts in Höhe von 150,00 DM. Als Gegenleistung verpflichtete sich der Kläger zu der Erbringung gewisser Grundleistungen, und zwar zu der Einbeziehung der Wohnung in ein Haus-Notrufsystem, zu Hilfestellungen bei kurzer Krankheit, zur Beratung in sozialen Angelegenheiten sowie zu der Vermittlung von weitergehenden Dienstleistungen. Die Leistungen mußten im Falle der Inanspruchnahme nochmals gesondert vergütet werden.

Die Beklagten waren mit den Betreuungsleistungen nicht zufrieden. Daraufhin kündigten sie den Betreuungsvertrag mit Schreiben vom 01.10.1999 zum 30.10.1999. Zum 01.01.2000 stellten sie die Zahlung des monatlichen Grundbetrages in Höhe von 150,00 DM ein. Den Mietvertrag kündigten die Beklagten nicht.

Der Kläger ist der Ansicht gewesen, die Kündigung nur des Betreuungsvertrages sei unzulässig. Sie habe gegen die vertraglichen Vereinbarungen verstoßen. Eine Koppelung des Mietvertrages mit dem Betreuungsvertrag sei rechtlich unbedenklich. Da ausschließlich das Wohnungsmietrecht Anwendung finde, sei zudem § 11 Nr. 12a AGBG nicht anwendbar.

Der Kläger verlangt von den Beklagten die Vergütung für das Vorhalten der Betreuungsleistungen für die Monate Januar 2000 bis einschließlich August 2000.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.200,00 DM nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz des § 1 DÜG seit dem 25.08.2000 zu zahlen.

festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 09.12.1997 geschlossene Betreuungsvertrag fortbesteht.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen. Die Beklagten waren der Ansicht, die Koppelung der Verträge sei sittenwidrig im Sinne des § 138 BGB; die Kündigungsklausel stelle zudem einen Verstoß gegen das AGBG dar. Sie haben behauptet, die versprochenen Betreuungsleistungen würden nicht ordnungsgemäß erbracht und stellten keine angemessene Gegenleistung für das monatliche Entgelt dar, insbesondere weil im Bedarfsfall die in Anspruch genommenen Betreuungsleistungen nochmals zu vergüten sind.

Durch Urteil vom 14.02.2001 hat das Amtsgericht Lüneburg die Klage abgeweisen.

Gegen das Urteil hat der Kläger frist- und formgerecht Berufung eingelegt.

Der Kläger nimmt auf sein erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus ist er der Ansicht, bei dem Mietvertrag und dem Betreuungsvertrag handele es sich um ein einheitliches Vertragsverhältnis, nämlich um einen Heimvertrag im Sinne des Heimgesetzes. Das AGBG sei aufgrund der spezielleren Vorschriften des Heimgesetzes nicht anwendbar. Da die Beklagten nur den Betreuungsvertrag gekündigt haben, liege eine unzulässige Teilkündigung dieses einheitlichen Vertragsverhältnisses vor.

Zudem liege kein Verstoß gegen § 138 BGB vor, weil die Koppelung der Laufzeit des Mietvertrages mit der des Betreuungsvertrages in der “Vereinbarung über die Förderung von Altenwohnungen – Betreutes Wohnen – mit Baudarlehn” (Nds MBl. Nr. 11/1994 S. 357) vorgesehen sei und folglich einem öffentlichen Interesse diene.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des am 14.02.2001 verkündeten Urteils des Amtsgerichts Lüneburg die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 1.200,00 DM nebst 5% Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG seit dem 25.08.2000 zu zahlen und festzustellen, dass der zwischen den Parteien am 29.12.1997 geschlossenen Betreuungsvertrag fortbesteht.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen. Die Beklagten nehmen auf ihr erstinstanzliches Vorbringen Bezug. Darüber hinaus sind sie der Ansicht, das Heimgesetz sei nicht anwendbar. Es handele sich bei dem Mietvertrag und dem Betreuungsvertrag um eigenständige Verträge. Die Seniorenwohnanlage erfülle auch nicht die Voraussetzungen, die an ein “Heim” im Sinne des Heimgesetzes gestellt werden. Außerdem handele es sich bei der Wohnanlage nicht um geförderte Altenwohnungen im Sinne des § 88d Abs. 2 WoBauG. Daher habe die vom Gesetzgeber in der Vereinbarung über die Förderung von Altenwohnungen vorgesehene Vertragsbindung für den streitgegenständlichen Vertrag keine Bedeutung.

Wegen der Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung hat in der Sache keinen Erfolg.

Der Kläger hat keinen Zahlungsanspruch gegen die Beklagten.

Die Beklagten haben den zwischen den Parteien am 09.12.1997 geschlossenen Betreuungsvertrag wirksam gekündigt.

Die zwischen den Parteien getroffene Vereinbarung, nach der der Betreuungsvertrag mit dem Mietvertrag gekoppelt und und nur zusammmen mit dem Mietvertrag kündbar ist, ist wegen Verstosses gegen § 11 Nr. 12a AGBG nichtig, § 6 Abs. 1 AGBG. Die Kündigungsmöglichkeit des Betreuungsvertrages richtet sich somit gemäß § 6 Abs. 2 AGBG nach den gesetzlichen Vorschriften, mithin nach § 620 Abs. 2 i.V.m. § 621 Nr. 3 BGB.

Der Anwendungsbereich des AGBG wird vorliegend nicht durch das Heimgesetz verdrängt.

Voraussetzung für das Vorliegen eines Heimes im Sinne des Heimgesetzes ist unter anderem, dass ein “Heimträger” im Sinne des § 4 Heimgesetz vorhanden ist. Vorliegend können weder der Kläger noch die einzelnen Wohnungseigentümer als “Träger” im Sinne des Heimgesetzes angesehen werden. Hierbei kommt es nicht darauf an, ob die Anbieter der Betreuungsleistungen bzw. die Wohnungseigentümer eine Heimträgerschaft wahrnehmen wollen oder nicht. Zudem können der Vermieter der Wohnungen und der Erbringer der Betreuungsleistungen durchaus verschiedene Personen sein. So ist das Heimgesetz auch dann anwendbar, wenn der Vermieter die Betreuungsleistungen durch einen Dritten erbringen läßt, mit dem er oder der Bewohner selbst einen Betreuungsvertrag abschließt. Im vorliegenden Fall gibt es jedoch keinen einheitlichen Vermieter. Es finden sich keinerlei Anhaltspunkte für eine Organisationsstruktur, die auf eine Trägerschaft der Wohnanlage durch die Eigentümer und/oder Kläger schließen läßt. So könnten die Pflichten, die das Heimgesetz einem Heimträger auferlegt, weder von dem Kläger noch von den einzelnen Wohnungseigentümern erfüllt werden.

Die unter Ziffer 2 des Betreuungsvertrages getroffene Vereinbarung über die Unkündbarkeit des Betreuungsvertrages ist wegen Verstosses gegen § 11 Nr. 12a AGBG unwirksam.

Der Betreuungsvertrag stellt einen Vertrag dar, der eine regelmäßige Lieferung von Dienstleistungen im Sinne von § 11 Nr. 12a AGBG zum Gegenstand hat. Durch den Betreuungsvertrag verpflichtet sich der Kläger, gewisse Dienstleistungen vorzuhalten. Es handelt sich hierbei um das Bereitstellen von Notrufdiensten, Hilfestellungen bei kurzen Erkrankungen, Beratungen in sozialen Angelegenheiten sowie Unterstützungsleistungen und Handreichungen. Hierbei kommt es nicht darauf an, dass die Leistungen nicht zu fest vereinbarten Zeitpunkten erbracht werden. Die “Regelmäßigkeit” ist bereits durch das dauernde Vorhalten der Leistungen erfüllt.

Entgegen der Ansicht des Klägers handelt es sich nicht um ein einheitliches Vertragsverhältnis, das schwerpunktmäßig nach den Vorschriften über die Wohnraummiete zu behandeln ist und die Anwendbarkeit des § 11 Nr. 12a AGBG ausschließt. Die Verträge sind mit verschiedenen Vertragspartnern abgeschlossen worden, die auch in keiner näheren Beziehung zueinander oder in einem gemeinsamen Lager stehen.

Eine längere als zwei Jahre bindende Laufzeit, wie sie der Betreuungsvertrag durch seine Unkündbarkeit vorsieht, stellt einen Verstoß gegen § 11 Nr. 12a AGBG dar und hat die Unwirksamkeit dieser Klausel gemäß § 6 Abs. 1 AGBG zur Folge. Der Kläger kann sich diesbezüglich nicht auf die “Vereinbarung über die Förderung von Altenwohnungen – Betreutes Wohnen – mit Baudarlehn” (Nds. MBl. Nr. 11/1994, S. 357) berufen, denn bei dem Seniorenwohnheim XXX in XXXhandelt es sich nicht um geförderte Altenwohnungen im Sinne von § 88d WoBauG.

Die Kündigungsfrist ergibt sich daher gemäß § 6 Abs. 2 AGBG aus den gesetzlichen Vorschriften über den Dienstvertrag und damit aus §§ 620 Abs. 2, 621 Nr. 3 BGB.

Den Beklagten war es somit gestattet, gemäß § 620 Abs. 2 i.V.m. § 621 Nr. 3 zum Ende des Monats Oktober 1999 ordentlich zu kündigen. Aufgrund der wirksamen Kündigung sind die Beklagten nicht mehr zur Zahlung der Vergütung verpflichtet.

Aufgrund der wirksamen Kündigung des Betreuungsvertrages ist die erhobene Feststellungsklage ebenfalls unbegründet.

Ob der zwischen den Parteien geschlossene Betreuungsvertrag darüber hinaus wegen Verstosses gegen § 138 BGB nichtig ist, kann dahin stehen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.