Betriebskostenabrechnung – Verteilungsschlüssel bei hohem Leerstand des Mietshauses

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AG Arnstadt, Az.: 1 C 156/16

Urteil vom 23.02.2017

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger trägt die Kosten des Rechtsstreits.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.

Die Klage ist zulässig, jedoch unbegründet.

Betriebskostenabrechnung - Verteilungsschlüssel bei hohem Leerstand des Mietshauses
Foto: robnroll/Bigstock

Der Kläger begehrt von der Beklagten Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014 in Höhe von 255,61 EUR. Die seitens der Beklagten geltend gemachten Einwendungen hiergegen greifen dem Grunde nach durch. Dem Kläger steht aus der geltend gemachten Betriebskostenabrechnung kein weiterer Anspruch gemäß §§ 535 Abs. 2, 556, 556a BGB gegen die Beklagte mehr zu.

Aus der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung für den Zeitraum vom 01.01.2014 bis zum 31.12.2014 sind zunächst die Abfallgebühren in Höhe von 219,60 EUR herauszukürzen. Grund hierfür stellt die Umlage der Abfallgebühren in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung (Anlage K2) nach Personen dar. Gemäß § 556a Abs. 1 S. 1 BGB sind Betriebskosten grundsätzlich nach der Wohnfläche umzulegen, soweit eine anderweitige Vereinbarung zwischen den Parteien dahingehend nicht getroffen wurde. Eine solche wurde zwischen den Parteien – auch konkludent – nicht getroffen. Zwar wurden in den Betriebskostenabrechnungen vom 07.05.2010 (Anlage K5), vom 03.12.2009 (Anlage K4) und vom 17.12.2008 (Anlage K3) die Abfallgebühren ebenfalls wie in der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung nach der Personenanzahl umgelegt, was auch zu einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter führen kann (BGH, Urteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06); aus der unstreitigen Tatsache, dass die Beklagte hiergegen keinen Widerspruch einlegte, kann jedoch nicht bereits eine konkludente Vereinbarung zwischen den Parteien hinsichtlich einer Einigung eines nach Personenanzahl anzusetzenden Umlageschlüssels angenommen werden. Denn für die Annahme einer stillschweigenden Vereinbarung eines Umlageschlüssels zwischen Mieter und Vermieter reicht es nicht aus, dass der Mieter bisherige Betriebskostenabrechnungen unbeanstandet zahlt; Der Vermieter kann hieraus nicht bereits entnehmen, dass der Mieter sein Einverständnis zu dem angesetzten Umlageschlüssel erteilt (BGH aaO).

Darüber hinaus sind weiterhin die in der streitgegenständlichen Nebenkostenabrechnung ausgewiesenen Hausmeisterkosten in Höhe von 49,42 EUR nicht fällig; die Betriebskostenabrechnung ist dahingehend formell unwirksam. Denn eine Betriebskostenabrechnung ist nur solange und so weit formell ordnungsgemäß, wie in dieser die Gesamtkosten einer abgerechneten Kostenart auch insoweit enthalten, als diese nicht umlagefähig sind (BGH, Beschluss v. 11.09.2007 – VIII ZR 1/07). In der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung wird lediglich ein Betrag in Höhe von 49,42 EUR als Kosten für den Hausmeister ausgewiesen, sodass eine Angabe umlagefähiger und solcher Kosten, die gerade nicht umlagefähig sind, nicht erfolgt ist. Dahingehend genügt die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung den Anforderungen des § 259 BGB nicht.

Zwischen den Parteien ist unstreitig, dass im Jahr 2014, auf welches sich die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung bezieht, ein Leerstand in dem durch die Beklagte bewohnten Mietshaus von 68% (Anlage K9) gegeben war. Aufgrund dieses erheblichen Leerstandes im Jahr der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung greift der Einwand der Beklagten durch, der Leerstand führe angesichts einer Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten entsprechend eines Verteilungsmaßstabs von 40% Grundkosten und 60% Verbrauchskosten zu einer grob unbilligen Benachteiligung ihrerseits als Mieterin, § 241 Abs. 2 BGB. Ein erheblicher Leerstand kann bereits dann als gegeben angesehen werden, wenn ein solcher in Höhe von 20% gegeben ist (LG Halle, Urteil v. 17.03.2005 – 2 S 264/04). Da der vorliegend für das Jahr 2014, für welches die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung angefertigt wurde, ein Leerstand von 68% zugrunde liegt, war dieser auch erheblich. In einem solchen Falle hat der Mieter, resultierend aus dem Gebot der Rücksichtnahme gegenüber dem anderen Vertragsteil gemäß § 241 Abs. 2 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter dahingehend, einer Vertragsänderung bezüglich einer Herabsetzung der vom Verbrauch abhängigen Kosten auf 50% zuzustimmen (BGH, Urteil v. 10.12.2014 – VIII ZR 9/14). Die Beklagte hat bereits gegen die Betriebskostenabrechnungen der Jahre ab 2010 im Hinblick auf die unangemessene Verteilung der Heiz- und Warmwasserkosten wegen des erheblichen Leerstandes Widerspruch eingelegt; der Kläger hat bis dahin noch nicht reagiert, sodass hiermit ein Verstoß gegen § 241 Abs. 2 BGB vorliegt. Die Heizungs- und Warmwasserkosten im Rahmen der streitgegenständlichen Betriebskostenabrechnung können daher derart nicht in Ansatz gebracht werden konnten.

Auch verstößt der Kläger hinsichtlich der Erdgaskosten gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit gemäß § 556 Abs. 3 S.1 BGB. Die Beklagte hat dargelegt und bewiesen, dass die seitens des Klägers angesetzten Brennstoffkosten mit 22.104,38 EUR insgesamt für 320.776 kWh (Anlage K10) deutlich höher liegen als Angebote anderer Anbieter (Anlage B4). Zwar handelt es sich bei den vorgelegten Abfragen des Vergleichsportals lediglich um Werte von 2016; der Kläger kam daraufhin seiner sekundären Beweislast jedoch nicht nach und blieb somit beweisfällig.

Die seitens der Beklagten geltend gemachten Einwendungen sind auch deshalb nicht ausgeschlossen, da diese auf ihr Recht Einsicht in die betreffenden Belege zu nehmen nicht verzichtet hat; um eine Übersendung der Belege wurde seitens der Beklagten gebeten (Bl. 26 d.A.). Zwar hat die Beklagte grundsätzlich kein Recht die Übersendung der Belege zu verlangen; jedoch hat sie durch ihr Verlangen danach bei der Klägerin hierauf auch nicht verzichtet. Dass die Klägerin hierauf nicht reagierte, kann nicht zum Nachteil der Beklagten gereichen

Die Kostenentscheidung basiert auf § 91 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit hat ihre Rechtsgrundlage in den §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Zulassung der Berufung war nicht erforderlich, da keine Zulassungsgründe nach § 511 Abs. 4 ZPO vorliegen. Ein Rechtsmittel ist gegen die Entscheidung nicht gegeben.