Betriebskostennachzahlung – Freistellung des Mieters von der Nachzahlungspflicht

AG Flensburg, Az.: 64 C 121/13

Urteil vom 01.08.2013

Die Klage wird abgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert wird auf 476,48 EUR festgesetzt.

Gründe

(unter Verzicht auf den Tatbestand gemäß § 313 a Abs. 1 ZPO)

Die Klage ist unbegründet.

Der Klägerin steht ein Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten aus dem zwischen den Parteien geschlossenen Mietvertrag (535 BGB) für das Jahr 2010 in Höhe von 476,47 EUR nicht zu.

Die Klägerin kann jedenfalls die mit der Betriebskostenabrechnung vom 28.09.2011, bzw. 07.08.2012 (korrigierte Fassung) für den Hauswart veranschlagten Kosten in Höhe von 154,70 EUR, die Gartenpflegekosten in Höhe von 321,30 EUR und die Kosten für die Schnee- und Eisbeseitigung in Höhe von 40,16 EUR nicht verlangen.

Dahinstehen kann, ob die Hauswart- und Gartenpflegekosten der Beklagten bereits deswegen nicht in Rechnung gestellt werden können, weil diese Positionen in der ursprünglichen Abrechnung vom 28.09.2011 zunächst zusammengefasst abgerechnet worden sind und dies möglicherweise zur Teilnichtigkeit der Abrechnung insoweit geführt hat, welche auch durch die korrigierte Abrechnung vom 07.08.2012 aufgrund mangelnder Fristwahrung des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB nicht behoben werden konnte.

Jedenfalls steht der Beklagten gegen die Klägerin ein Schadensersatzanspruch nach § 280 Abs. 1 BGB mit der Folge zu, dass sie von unnötigen Kosten freizustellen ist. Der Einwand der Unwirtschaftlichkeit, den die Beklagte substantiiert erhoben hat, greift nämlich mit der Folge durch, dass die unwirtschaftlichen Kostenansätze aus der Kostenaufstellung zu streichen bzw. die Kosten sind auf das wirtschaftlich gebotene Maß zurückzuführen sind (vgl. z. B. AG Lichtenberg, Urteil vom 09.06.201 0, AZ. 105 C 6/10). Nach § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ist bei den Betriebskosten der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Hinsichtlich der einzelnen Positionen gilt folgendes:

1. Hauswart

Die Klägerin hat hier zwar als Anlage K 5 (Bl. 85 d. A.) ein Leistungsverzeichnis / Tätigkeitsnachweis des Hauswarts vorgelegt. Dieser Tätigkeitsnachweis ist jedoch nur generell gefasst und die Leistungsbeschreibung ist nicht auf das konkrete Objekt abgestimmt. Dies ergibt sich bereits darauf, dass beispielsweise kein Auszug existiert, dessen Wartung allerdings in dem Leistungsverzeichnis enthalten ist.

2. Gartenpflegekosten

Selbiges gilt für die Gartenpflegekosten, die die Klägerin der Beklagten in der streitgegenständlichen Abrechnung mit 321,30 EUR in Rechnung stellt. Auch diesbezüglich hat die Klägerin nicht detailliert dargelegt, für welche Tätigkeiten die Gartenpflegekosten angefallen sind. Die lediglich stereotype Aufzählung, was grundsätzlich zu den Gartenpflege- bzw. Hauswartskosten gehört, ist nicht ausreichend für den Nachweis einer tatsächlichen Leistungserbringung dieser Tätigkeit (vgl. z. B. AG Lichtenberg, a.a.O.; AG Aachen, Urteil vom 10.03.2008, AZ. 10C134/07).

Hinsichtlich der Gartenpflegekosten ist ergänzend zu berücksichtigen, dass sich aus dem Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes für das Land Schleswig-Holstein für das Jahr 2008 ein Mittelwert für Gartenpflegekosten von 0,14 EUR pro Quadratmeter und pro Monat ergibt. Vorliegend hat die Klägerin der Beklagten jedoch einen Betrag in Höhe von 44 Cent pro Quadratmeter und Monat in Rechnung gestellt, so dass sich schon hieraus der Anschein ergibt, dass die Kosten überhöht angesetzt wurden. Die Klägerin hat — wie ausgeführt – auch nicht dargelegt, welche besonderen Tätigkeiten diese hohen Kosten rechtfertigen.

3. Winterdienst

Auch die Kosten für den Winterdienst in Höhe von 40,16 EUR kann die Klägerin nach den dargelegten Grundsätzen nicht ersetzt verlangen. Dem von der Beklagten als Anlage B 6 vorgelegten Winterdienstvertrag sind keine konkreten Leistungen zu entnehmen. Auch hat die Klägerin hierfür keine Tätigkeitsnachweise vorgelegt. Zwar hat die Klägerin als Anlage K 8 eine Rechnung über den erfolgten Winterdienst vorgelegt. Diese Rechnung betrifft jedoch die Objekte D Straße 30 und 32, J-D-Straße 2a und b, 4a und b in Flensburg. Es ist nicht ersichtlich, wie sich der dort enthaltende Gesamtbetrag in Höhe von 963,90 EUR auf die einzelnen Objekte verteilt. Offenbar sollen jeweils 481,95 EUR für die Objekte D Str. 30/32 einerseits und die in der J-D-Straße gelegenen Objekte andererseits angesetzt werden. Dies ergibt sich jedoch erst nach rechnerischen Zwischenschritten, was dem Mieter für die Überprüfung der Abrechnung nicht zumutbar sein dürfte.

Dahinstehen kann nach alledem die streitige Frage, ob die Kosten für die Anmietung und Wartung der Rauchmelder umlagefähig sind. Die Rechnungsposition, auf deren Ausgleich die Klägerin keinen Anspruch hat, übersteigen nach dem oben Gesagten bereits den geltend gemachten Betrag von 476,47 EUR.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den § 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.