BGH Urteil zur Bankbürgschaft: Keine fristlose Kündigung bei fehlender Mietsicherheit

BGH-Urteil: Fehlende Bankbürgschaft ist kein Grund für fristlose Kündigung

Für einen Mieter in Frankfurt am Main, nennen wir ihn Herrn K., begann das Jahr 2020 mit der Aussicht auf ein neues Zuhause. Er hatte einen Mietvertrag für eine Wohnung samt Tiefgaragenstellplatz unterschrieben, die Monatsmiete betrug 1.950 € kalt. Wie in den meisten Mietverhältnissen üblich, sollte er eine Sicherheit hinterlegen. Im Vertrag war dies klar geregelt: eine Kaution in Höhe von 4.400 €, zu erbringen in Form einer unbefristeten, selbstschuldnerischen Bankbürgschaft. Dies ist ein gängiges Verfahren, bei dem nicht der Mieter Geld hinterlegt, sondern seine Bank gegenüber dem Vermieter für eventuelle Schulden bürgt.

Die Vermieterin übergab Herrn K. vertrauensvoll die Schlüssel zur Wohnung. Doch trotz seiner Ankündigung, die Bürgschaftsurkunde zu besorgen, geschah nichts. Das Dokument traf nie bei der Vermieterin ein. Vier Monate später, im Mai 2020, zog die Vermieterin die Konsequenzen: Sie schickte Herrn K. die außerordentliche fristlose Kündigung. Ihre Begründung stützte sie auf einen speziellen Paragraphen im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), der genau für solche Fälle geschaffen schien. Plötzlich stand Herr K. vor der realen Gefahr, seine neue Wohnung sofort wieder verlassen zu müssen.

Damit begann ein Rechtsstreit, der sich durch mehrere Instanzen ziehen und am Ende eine grundlegende Frage des deutschen Mietrechts klären sollte:

Rechtfertigt eine fehlende Bankbürgschaft, also ein nicht übergebenes Stück Papier, tatsächlich die härteste Maßnahme, die das Mietrecht kennt – den sofortigen Rauswurf?

Ein juristischer Streit entbrennt: Zwei Instanzen, eine Meinung

Die Klage der Vermieterin auf Räumung der Wohnung hatte zunächst Erfolg. Sowohl das Amtsgericht Frankfurt am Main als auch in der nächsten Instanz das Landgericht Frankfurt am Main gaben ihr Recht. Die Richter beider Gerichte verurteilten Herrn K. zur Räumung der Wohnung. Ihre Argumentation schien auf den ersten Blick zwingend und einfach.

Sie blickten auf den Paragraphen, den die Vermieterin angeführt hatte: § 569 Abs. 2a BGB. Dieser besagt, dass ein Vermieter fristlos kündigen kann, wenn ein Mieter mit einer Sicherheitsleistung in Höhe von zwei Monatskaltmieten im Rückstand ist.

Die Logik der Frankfurter Gerichte war geradlinig: Im Mietvertrag wurde eine Sicherheitsleistung vereinbart, nämlich die Bankbürgschaft. Herr K. hat diese nicht erbracht. Damit ist er mit der gesamten Sicherheitsleistung im Verzug, was weit mehr als zwei Monatsmieten sind. Folglich, so die Richter, sei die fristlose Kündigung wirksam.

Für sie machte es keinen Unterschied, ob die Sicherheit in bar, als Sparbuch oder eben als Bankbürgschaft geschuldet war. Der Wortlaut des Gesetzes spreche allgemein von „Sicherheitsleistung“. Das Landgericht argumentierte sogar, der Zweck der Vorschrift sei es, den Vermieter frühzeitig vor unzuverlässigen Mietern zu schützen. Ein Mieter, der schon die Kaution nicht leiste, sei ein „Frühindikator für vertragswidriges Verhalten“.

Für Herrn K. sah die Lage damit düster aus. Zwei Gerichte hatten gegen ihn entschieden und seine drohende Zwangsräumung bestätigt. Doch er gab nicht auf und zog vor die letzte Instanz: den Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe. Er war überzeugt, dass die Gerichte einen entscheidenden Unterschied übersehen hatten – einen Unterschied, der über sein Zuhause entscheiden sollte.

Die Wende in Karlsruhe: Warum eine Bankbürgschaft keine Barkaution ist

Vor dem Bundesgerichtshof wurde der Fall VIII ZR 256/23 völlig neu aufgerollt. Und die obersten deutschen Zivilrichter kamen zu einem Ergebnis, das den Entscheidungen der Vorinstanzen diametral widersprach. Sie gaben Herrn K. Recht und hoben das Räumungsurteil auf. Die Kündigung der Vermieterin war unwirksam.

Die Begründung des BGH ist ein Lehrstück darin, wie Juristen Gesetze nicht nur lesen, sondern bis in ihren tiefsten Sinn ergründen.

Das „scharfe Schwert“ der Kündigung  und sein spezieller Zweck

Zuerst charakterisierten die Richter die fristlose Kündigung nach § 569 Abs. 2a BGB als das, was sie ist: ein „scharfes Schwert“. Es ist eine extrem einschneidende Maßnahme, die dem Mieter ohne jede Frist sein Zuhause nimmt. Ein solch drastisches Mittel, so die Logik der Juristen, darf nur genau in den Situationen angewendet werden, für die es der Gesetzgeber auch vorgesehen hat. Es ist vergleichbar mit einem Not-Aus-Schalter in einer Fabrik – man drückt ihn bei unmittelbarer Gefahr, nicht bei jeder kleinen Störung.

Die Richter fragten sich also: Was war die spezifische „Gefahr“, die der Gesetzgeber mit diesem Not-Aus-Schalter abwenden wollte? Die Antwort fanden sie in einer anderen Vorschrift, dem § 551 BGB, der die Kaution regelt.

Der entscheidende Unterschied: Teilbarkeit und das Risiko der Vorleistung

Hier liegt der Kern der gesamten Entscheidung. Das Gesetz unterscheidet fundamental zwischen zwei Arten von Sicherheiten, auch wenn sie im Alltag oft in einen Topf geworfen werden:

• Die Barkaution: Hier erlaubt das Gesetz dem Mieter ausdrücklich, die Kaution in drei gleichen monatlichen Raten zu zahlen. Wichtig dabei ist: Der Vermieter muss dem Mieter die Wohnung bereits nach Zahlung der ersten Rate übergeben. Er geht also in eine riskante Vorleistung. Er gibt das Wertvollste, was er hat – den Besitz an seiner Immobilie –, aus der Hand, obwohl er erst ein Drittel der vereinbarten Sicherheit erhalten hat. Zahlt der Mieter die weiteren Raten nicht, sitzt der Vermieter in einer Zwickmühle.
• Die Bankbürgschaft: Eine Bankbürgschaft ist im Gegensatz dazu nicht teilbar. Sie ist wie eine einzige, unteilbare Eintrittskarte. Man kann nicht mit einem Drittel einer Konzertkarte Einlass verlangen. Der Mieter muss das Dokument vollständig vorlegen. Tut er das nicht, hat der Vermieter ein einfaches und extrem wirksames Mittel: Er muss die Schlüssel nicht herausgeben.

Genau hier setzte der BGH an. Die Richter stellten fest:

Ist ein Mieter mit der Leistung einer als Mietsicherheit vereinbarten Bankbürgschaft im Verzug, kann der Vermieter das Mietverhältnis nicht nach § 569 Abs. 2a BGB fristlos kündigen, weil eine Bankbürgschaft nicht in den Anwendungsbereich dieses Kündigungstatbestands fällt.

Für Herrn K. und alle Mieter in seiner Lage ist dieser Satz von entscheidender Bedeutung. Er bedeutet, dass das „scharfe Schwert“ der fristlosen Kündigung ausschließlich für den Fall der nicht gezahlten Barkaution geschmiedet wurde, um das besondere Vorleistungsrisiko des Vermieters abzufedern.

Blick hinter die Kulissen: Wie der BGH den Willen des Gesetzgebers entschlüsselte

Um zu diesem Ergebnis zu kommen, nutzten die Richter die klassischen Werkzeuge der juristischen Auslegung. Sie begnügten sich nicht mit dem einfachen Wortlaut, sondern schauten tiefer.

Mehr als nur der Wortlaut: Die Suche nach dem Gesetzeszweck

Gerichte interpretieren Gesetze nicht nur grammatikalisch, also nach dem reinen Wortlaut, sondern vor allem teleologisch, also nach ihrem Sinn und Zweck (griechisch telos = Ziel). Das ist so, als würde man nicht nur die Zutatenliste eines Rezepts lesen, sondern auch die Kochanleitung, um zu verstehen, welches Gericht am Ende entstehen soll.

Der BGH hat sich die „Kochanleitung“ des Gesetzgebers angesehen – die sogenannten Gesetzesmaterialien, also die Begründungen und Diskussionen, die zur Entstehung des Gesetzes führten. Dabei fiel den Richtern auf, dass der Gesetzgeber durchweg von „Nichtzahlung der Kaution“, „Zahlungsverpflichtungen“ und „Zahlungsrückstand“ sprach. Diese Wortwahl deutet unmissverständlich auf einen Geldfluss hin, nicht auf die Übergabe eines Dokuments.

Das Gericht folgerte daraus, dass die neu geschaffene Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB nicht sämtliche, sondern lediglich solche Vertragsverletzungen des Mieters erfasst, die in der „Nichtzahlung“ einer Mietsicherheit liegen.

Das System des Gesetzes: Ein Parallellauf zum Mietrückstand

Zusätzlich warfen die Richter einen Blick auf die Systematik des Gesetzes. Sie stellten fest, dass die Kündigungsregelung wegen nicht gezahlter Kaution fast identisch aufgebaut ist wie die bekannte Regelung zur fristlosen Kündigung bei Mietrückständen. In beiden Fällen wird die Kündigung möglich, wenn ein Rückstand in Höhe von zwei Monatsmieten erreicht ist.

Dieser „Gleichlauf“, so der BGH, ist kein Zufall. Er zeigt, dass der Gesetzgeber den Verzug mit der Kautionszahlung genauso behandeln wollte wie den Verzug mit der Mietzahlung. Beides sind finanzielle Pflichtverletzungen. Die Nichtübergabe einer Bürgschaftsurkunde ist aber etwas strukturell anderes. Diese systematische Einordnung bestätigte die Richter in ihrer Auffassung. Für Sie als Laie zeigt dies, dass Juristen Gesetze nicht isoliert betrachten, sondern als ein zusammenhängendes System, in dem die einzelnen Teile zueinander passen müssen wie die Zahnräder in einem Uhrwerk.

Nicht schutzlos, aber anders geschützt: Was Vermietern jetzt noch bleibt

Das Urteil des BGH bedeutet keineswegs, dass Vermieter bei einer vereinbarten Bankbürgschaft schutzlos gestellt sind. Sie haben lediglich nicht das Recht zur fristlosen Kündigung aus diesem speziellen Grund. Der BGH hat sehr deutlich gemacht, welches Schutzinstrument ihnen stattdessen zur Verfügung steht – und dass es sogar noch mächtiger ist.

Das Recht des Stärkeren vor Vertragsbeginn: Das Zurückbehaltungsrecht

Das stärkste Schutzschild eines Vermieters ist das Zurückbehaltungsrecht nach § 273 BGB. Es funktioniert wie der Türsteher in einem exklusiven Club: Ohne gültige Eintrittskarte (die Bankbürgschaft) gibt es keinen Einlass (keine Schlüssel). Der Vermieter kann und sollte die Übergabe der Wohnung schlicht verweigern, bis ihm die vereinbarte Bürgschaftsurkunde vorliegt.

Die Richter argumentierten, dass ein Vermieter, der auf dieses starke Recht verzichtet und die Schlüssel trotzdem übergibt, sich widersprüchlich verhält, wenn er sich kurz darauf auf das „scharfe Schwert“ der fristlosen Kündigung beruft. Er kann nicht erst freiwillig sein bestes Schutzschild ablegen und sich dann darüber beklagen, ungeschützt zu sein. Die Quintessenz dieser Feststellung für den Alltag ist also: Vor einem vertragsuntreuen Verhalten des Mieters ist der Vermieter somit … durch sein Zurückbehaltungsrecht hinreichend geschützt.

Alternative Kündigungswege bleiben offen

Was aber, wenn die Schlüssel – wie im Fall von Herrn K. – bereits übergeben wurden? Auch hier ist der Vermieter nicht machtlos. Die Nichtleistung der Bürgschaft ist und bleibt eine erhebliche Vertragsverletzung. Der Vermieter kann den Mieter abmahnen und ihm eine Frist zur Vorlage der Bürgschaft setzen. Kommt der Mieter dem nicht nach, kann der Vermieter eine ordentliche Kündigung nach § 573 BGB aussprechen. Diese hat zwar Kündigungsfristen, führt aber bei Erfolg ebenfalls zur Beendigung des Mietverhältnisses.

Für Mieter wie Herrn K. bedeutet das: Die unmittelbare Gefahr des sofortigen Rauswurfs ist gebannt. Das Problem der fehlenden Bürgschaft verschwindet dadurch aber nicht. Es muss gelöst werden, um nicht eine spätere, ordentliche Kündigung zu riskieren.

Was dieses Urteil für Ihren Mietvertrag bedeutet

Die Entscheidung des BGH hat sehr konkrete und weitreichende Folgen für Mieter und Vermieter. Sie zwingt beide Seiten, sich genauer mit der Art der Kaution auseinanderzusetzen.

Sollten Sie Vermieter sein, müssen Sie nun eine strategische Entscheidung treffen. Wenn Ihnen die Möglichkeit einer schnellen, fristlosen Kündigung bei Zahlungsproblemen mit der Kaution besonders wichtig ist, müssen Sie im Mietvertrag zwingend eine Barkaution verlangen. Nur dann greift der Schutz des § 569 Abs. 2a BGB.

Wenn Sie sich hingegen für eine Bankbürgschaft entscheiden, etwa weil sie verwaltungsärmer erscheint, ist Ihr wichtigstes Instrument das Zurückbehaltungsrecht. Machen Sie niemals den Fehler, die Schlüssel zu übergeben, bevor Ihnen die geprüfte Bürgschaftsurkunde vorliegt, auch nicht bei Versprechungen wie „die Post ist schon unterwegs“. Eine solche Gutgläubigkeit kann Sie die Möglichkeit einer schnellen Reaktion kosten.

Als Mieter verschafft Ihnen das Urteil mehr Sicherheit. Sie müssen nicht mehr fürchten, wegen einer Verzögerung bei der Beschaffung einer Bürgschaftsurkunde überstürzt Ihre Wohnung zu verlieren. Dennoch sollten Sie Ihre Vertragspflichten sehr ernst nehmen. Sorgen Sie dafür, dass Sie die vereinbarte Sicherheit pünktlich leisten. Denn die Nichtleistung bleibt ein Kündigungsgrund, wenn auch nur für eine ordentliche Kündigung. Das ist vergleichbar mit dem Unterschied zwischen einer roten Karte im Sport (sofortiger Platzverweis) und einer gelben Karte (Verwarnung, die bei Wiederholung zur roten Karte führt).

In der Praxis führt das Urteil dazu, dass die Klauseln zur Mietsicherheit in Mietverträgen noch sorgfältiger formuliert werden müssen. Vermieter, die eine Bankbürgschaft akzeptieren, sind gut beraten, im Vertrag klarzustellen, dass deren Nichtvorlage bei Übergabe eine wesentliche Vertragsverletzung darstellt, die nach Abmahnung zur ordentlichen Kündigung berechtigt.

Der Fall von Herrn K. wurde vom BGH zur Neuverhandlung an das Landgericht Frankfurt zurückverwiesen. Dort muss nun geprüft werden, ob andere Kündigungsgründe der Vermieterin greifen. Doch in der zentralen Frage hat Herr K. gewonnen. Seine Geschichte zeigt eindrücklich, dass im Recht oft die feinen Unterschiede entscheidend sind und dass selbst ein scheinbar klarer Gesetzeswortlaut im Licht seines wahren Zwecks eine völlig neue Bedeutung erlangen kann.

Schutzschild statt Schwert: Die neue Logik der Mietsicherheit

Dieses Urteil ist mehr als eine juristische Feinheit; es ist eine Lektion in Verhältnismäßigkeit. Der Bundesgerichtshof stellt klar, dass das drastische Mittel der fristlosen Kündigung nur für das besondere Risiko der ausbleibenden Barkaution reserviert ist. Wer als Vermieter sein primäres Schutzschild – das Zurückbehalten der Schlüssel – ungenutzt lässt, kann sich später nicht auf ein Notwehrrecht berufen.

Die Konsequenz: Vermieter müssen strategisch zwischen der Kündigungsoption (Barkaution) und der Vorleistungssicherheit (Bankbürgschaft) wählen. Mietern wird eine Schutzplanke gegen überhasteten Wohnungsverlust eingezogen, die sie jedoch nicht von ihrer Vertragstreue entbindet.

Dr. Christian Gerd Kotz

Ich bin seit meiner Zulassung als Rechtsanwalt im Jahr 2003 Teil der Kanzlei der Rechtsanwälte Kotz in Kreuztal bei Siegen. Als Fachanwalt für Verkehrsrecht und Fachanwalt für Versicherungsrecht, sowie als Notar setze ich mich erfolgreich für meine Mandanten ein. Weitere Tätigkeitsschwerpunkte sind Mietrecht, Strafrecht, Verbraucherrecht, Reiserecht, Medizinrecht, Internetrecht, Verwaltungsrecht und Erbrecht. Ferner bin ich Mitglied im Deutschen Anwaltverein und in verschiedenen Arbeitsgemeinschaften. Als Rechtsanwalt bin ich bundesweit in allen Rechtsgebieten tätig und engagiere mich unter anderem als Vertragsanwalt für […] mehr über Dr. Christian Gerd Kotz