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Übersicht:
- Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Vermieter können Kosten für Blutlacken-Reinigung auf Mieter umlegen
- Der Fall vor Gericht
- Die Schlüsselerkenntnisse
- FAQ – Häufige Fragen
- Wer trägt die Kosten für die Reinigung von Blutspuren im Gemeinschaftseigentum?
- Aus welchen Gründen darf der Vermieter eine Fachfirma beauftragen?
- Muss der Vermieter Kostenvorsanschläge verschiedener Firmen einholen?
- Ist der Mieter selbst zur Reinigung verpflichtet?
- Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einer Reinigung durch eine Fachfirma?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Das Wichtigste: Kurz & knapp
- Die Klägerin beauftragte eine Spezialfirma zur Entfernung von Blutspuren im Treppenhaus.
- Der Beklagte hinterließ massive Blutspuren nach einer Verletzung, die sofort gereinigt werden mussten.
- Die Kosten für die Reinigung belaufen sich auf knapp 2.000 Euro, die dem Beklagten in Rechnung gestellt wurden.
- Der Beklagte verweigerte die Zahlung und argumentierte, die Kosten seien überhöht und nicht angemessen.
- Das Gericht entschied zugunsten der Klägerin und verurteilte den Beklagten zur Zahlung der Reinigungskosten.
- Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass der Beklagte schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen habe.
- Die Vermieterin musste eine Fachfirma beauftragen, da das Blut eine Infektionsgefahr darstellte und der Beklagte nicht qualifiziert war, diese Gefahr zu beseitigen.
- Eine unverzügliche Reinigung war erforderlich, um Gefahren für Mitbewohner zu vermeiden.
- Die Klägerin handelte nicht gegen die Schadensminderungspflicht, da eine sofortige und fachgerechte Säuberung notwendig war.
- Die Entscheidung ist vorläufig vollstreckbar, der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.
Vermieter können Kosten für Blutlacken-Reinigung auf Mieter umlegen
Ein blutroter Fleck im Treppenhaus – ein Anblick, der nicht nur schockiert, sondern auch schnell zur Kostenfrage führt. Wer kommt für die Reinigung auf, wenn die Ursache der Verschmutzung unklar ist? Diese Frage beschäftigt Mieter und Vermieter gleichermaßen.
Grundsätzlich gilt: Die Reinigungspflicht für gemeinsam genutzte Flächen in einem Mehrfamilienhaus liegt beim Vermieter. Doch was passiert, wenn eine außergewöhnliche Verschmutzung vorliegt, wie beispielsweise eine Blutlache? Hier kann die Rechtslage schnell kompliziert werden.
Ein aktuelles Gerichtsurteil hat nun für Klarheit gesorgt und bestätigt, dass Vermieter unter bestimmten Umständen die Kosten für eine professionelle Reinigung auf den Mieter umlegen können. Doch wann genau ist dies zulässig und welche Voraussetzungen müssen erfüllt sein?
Ein Fall aus dem Alltag verdeutlicht die Problematik und zeigt, wie ein solcher Streit vor Gericht entschieden wurde.
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Der Fall vor Gericht
Urteile zu Reinigungskosten bei Blutspuren: Mieter haftet
In einem Urteilsfall vor dem Amtsgericht Frankfurt am Main ging es um die Frage, wer die Kosten für die Beseitigung massiver Blutspuren im Treppenhaus und Hauseingangsbereich zu tragen hat. Der Mieter wurde zur Zahlung von 1.929,11 Euro verurteilt, nachdem er stark blutend durch das Treppenhaus und die Haustür gegangen war.
Hintergrund des Falls
Ein Mieter hatte sich verletzt und war anschließend stark blutend aus seiner Wohnung im 1. Obergeschoss in das Treppenhaus und durch die Haustür nach draußen gegangen. Auf diesem Weg hinterließ er massive Blutspuren. Die Vermieterin ließ die Spuren noch am selben Tag von einer Fachfirma für Tatortreinigung beseitigen und stellte dem Mieter die Kosten von 1.929,11 Euro in Rechnung.
Entscheidung des Gerichts
Das Amtsgericht Frankfurt gab der Vermieterin Recht und verurteilte den Mieter zur Zahlung der Reinigungskosten. Das Gericht sah es als gerechtfertigt an, eine Fachfirma zu beauftragen, da die Vermieterin verpflichtet war, die Gefahrenquelle unverzüglich zu beseitigen. Auch den Notdienstzuschlag hielt das Gericht für angemessen.
Begründung des Gerichts
Der Mieter hatte nach Auffassung des Gerichts schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen, indem er die Blutspuren ungehindert hinterließ. Die Vermieterin musste umgehend handeln, um Sturzgefahren und Infektionsrisiken zu vermeiden. Eine Beauftragung des Mieters selbst kam nicht infrage, da er die nötige Qualifikation fehlte. Auch die Einholung mehrerer Kostenvorsanschläge war laut Gericht nicht erforderlich, da die Beseitigung der Spuren unverzüglich erfolgen musste.
Folgen des Urteils
Das Urteil zeigt, dass Mieter bei einer außergewöhnlichen Verschmutzung des Gemeinschaftseigentums mit den Kosten für eine fachgerechte Reinigung belastet werden können. Vermietern steht es frei, zur schnellstmöglichen Gefahrenbeseitigung eine Fachfirma zu beauftragen, ohne zuvor Kostenvorsanschläge einholen zu müssen. Mieter haften für die verursachten Kosten, auch wenn diese vergleichsweise hoch ausfallen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Dieses Urteil stellt klar, dass Mieter bei einer außergewöhnlichen Verschmutzung wie massiven Blutspuren im Gemeinschaftseigentum die Kosten für eine fachgerechte Reinigung durch eine Spezialfirma tragen müssen. Die Vermieterin ist verpflichtet, unverzüglich die Gefahrenquelle zu beseitigen, ohne vorher Kostenvoranschläge einholen zu müssen. Dem Mieter fehlt die erforderliche Qualifikation, sodass er nicht selbst mit der Reinigung beauftragt werden kann.
Was bedeutet das Urteil für Sie?
Mieter und Vermieter, die mit einer außergewöhnlichen Verschmutzung wie Blutspuren im Treppenhaus konfrontiert sind, müssen nach diesem Urteil damit rechnen, dass die Kosten für eine fachgerechte Reinigung durch eine Spezialfirma vom Mieter zu tragen sind – selbst wenn diese verhältnismäßig hoch ausfallen. Der Vermieter ist berechtigt, unverzüglich eine Fachfirma zu beauftragen, um Gefahren wie Stürze und Infektionen abzuwenden. Er muss dafür keine Kostenvoranschläge einholen. Dem Mieter wird keine Möglichkeit eingeräumt, die Reinigung selbst vorzunehmen, da ihm die nötige fachliche Qualifikation fehlt. Durch das Urteil erhalten Vermieter Klarheit darüber, sofort und ohne Rücksprache handeln zu können, während Mieter die finanziellen Konsequenzen bei gravierenden Verschmutzungen tragen müssen.
FAQ – Häufige Fragen
Blut im Hausflur – wer zahlt die Reinigung? Eine Frage, die nicht nur für Gruselfans interessant ist, sondern auch für Mieter und Vermieter schnell zum Albtraum werden kann. Damit Sie nicht im Dunkeln tappen, haben wir hier die wichtigsten Fragen und Antworten rund um das Thema Reinigungskosten bei Blutspuren für Sie zusammengestellt.
Wichtige Fragen, kurz erläutert:
- Wer trägt die Kosten für die Reinigung von Blutspuren im Gemeinschaftseigentum?
- Aus welchen Gründen darf der Vermieter eine Fachfirma beauftragen?
- Muss der Vermieter Kostenvorsanschläge verschiedener Firmen einholen?
- Ist der Mieter selbst zur Reinigung verpflichtet?
- Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einer Reinigung durch eine Fachfirma?
Wer trägt die Kosten für die Reinigung von Blutspuren im Gemeinschaftseigentum?
Die Verantwortung für die Reinigung von Blutspuren im Gemeinschaftseigentum wie Treppenhäusern oder Eingangsbereichen liegt grundsätzlich bei der Wohnungseigentümergemeinschaft. Dies ergibt sich aus der gesetzlichen Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Wohnungseigentumsgesetz. Die Eigentümergemeinschaft muss für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums sorgen, wozu auch die Reinigung gehört.
Bei der Kostentragung ist zu differenzieren: Handelt es sich um eine normale Verunreinigung im Rahmen des üblichen Gebrauchs, tragen alle Eigentümer die Kosten gemäß ihrem Miteigentumsanteil. Bei außergewöhnlichen Verschmutzungen wie Blutspuren kann jedoch der Verursacher zur Kostentragung herangezogen werden. Dies entspricht dem Verursacherprinzip und dem Grundsatz von Treu und Glauben.
Ist der Verursacher bekannt und handelt es sich um einen Mieter, kann der Vermieter die Kosten für die Beseitigung der Blutspuren von diesem verlangen. Der Vermieter darf in solchen Fällen auch eine Spezialfirma mit der fachgerechten Reinigung beauftragen, ohne vorher die Zustimmung des Mieters einzuholen. Die Kosten hierfür sind vom Mieter zu tragen, da es sich um eine über den vertragsgemäßen Gebrauch hinausgehende Verunreinigung handelt.
Ist der Verursacher nicht zu ermitteln, müssen die Kosten für die Reinigung von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden. Die Verteilung erfolgt dann nach dem in der Gemeinschaftsordnung festgelegten Schlüssel, in der Regel entsprechend den Miteigentumsanteilen.
Bei der Beauftragung einer professionellen Reinigungsfirma zur Beseitigung von Blutspuren ist besondere Sorgfalt geboten. Blut kann potenziell gefährliche Krankheitserreger enthalten, weshalb spezielle Schutzmaßnahmen und Reinigungsmethoden erforderlich sind. Die Kosten hierfür können erheblich sein, was die Bedeutung der korrekten Zuordnung der Kostentragungspflicht unterstreicht.
Die Wohnungseigentümergemeinschaft sollte für solche Fälle klare Regelungen in der Hausordnung oder durch Beschluss festlegen. Darin kann beispielsweise bestimmt werden, wie bei der Beseitigung von außergewöhnlichen Verschmutzungen vorzugehen ist und wie die Kosten verteilt werden, wenn kein Verursacher ermittelt werden kann.
Für Mieter ist es ratsam, eine Privathaftpflichtversicherung abzuschließen, die auch Schäden am Gemeinschaftseigentum abdeckt. So können sie sich gegen unvorhergesehene Kosten absichern, falls sie einmal unbeabsichtigt eine außergewöhnliche Verunreinigung verursachen sollten.
Aus welchen Gründen darf der Vermieter eine Fachfirma beauftragen?
Der Vermieter darf eine Fachfirma beauftragen, wenn bestimmte rechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Eine wesentliche Grundlage bildet die Dringlichkeit der Situation. Bei akuten Gefahren oder erheblichen Beeinträchtigungen, die eine sofortige fachgerechte Beseitigung erfordern, ist der Vermieter berechtigt, ohne vorherige Ankündigung eine Fachfirma zu engagieren. Dies gilt insbesondere bei Verschmutzungen oder Schäden, die eine potenzielle Gesundheitsgefährdung darstellen.
Die fachliche Qualifikation spielt ebenfalls eine entscheidende Rolle. Wenn spezielle Kenntnisse oder Ausrüstung für die Beseitigung eines Problems erforderlich sind, rechtfertigt dies den Einsatz einer Fachfirma. Beispielsweise erfordern komplexe technische Reparaturen an Heizungsanlagen oder Elektroinstallationen häufig professionelle Expertise, um Folgeschäden zu vermeiden und die Sicherheit zu gewährleisten.
Die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme ist ein weiterer wichtiger Aspekt. Der Vermieter muss abwägen, ob der Einsatz einer Fachfirma angemessen und notwendig ist. Bei geringfügigen Verschmutzungen oder einfachen Reparaturen, die der Mieter selbst durchführen könnte, wäre die Beauftragung einer Fachfirma in der Regel nicht gerechtfertigt.
Ein weiterer Grund für den Einsatz einer Fachfirma kann die Nichteinhaltung von Pflichten durch den Mieter sein. Wenn der Mieter trotz Aufforderung und angemessener Fristsetzung seinen Verpflichtungen nicht nachkommt, kann der Vermieter eine Fachfirma beauftragen. Dies gilt beispielsweise für vernachlässigte Reinigungspflichten oder unterlassene Schönheitsreparaturen, sofern diese vertraglich vereinbart wurden.
Die Wahrung von Garantieansprüchen kann ebenfalls die Beauftragung einer Fachfirma rechtfertigen. Bei neueren Einrichtungen oder Geräten, die noch unter Garantie stehen, kann es erforderlich sein, dass Reparaturen oder Wartungen von autorisierten Fachbetrieben durchgeführt werden, um den Garantieschutz nicht zu gefährden.
In Fällen von Vandalismus oder mutwilliger Beschädigung kann der Vermieter eine Fachfirma beauftragen, um den ursprünglichen Zustand wiederherzustellen. Dies gilt insbesondere, wenn der Verursacher nicht ermittelt werden kann und eine professionelle Beseitigung der Schäden notwendig ist.
Bei wiederkehrenden oder hartnäckigen Problemen kann der Einsatz einer Fachfirma gerechtfertigt sein, um eine dauerhafte Lösung zu gewährleisten. Dies kann beispielsweise bei chronischen Feuchtigkeitsproblemen oder wiederkehrenden Schädlingsbefall der Fall sein, wo eine gründliche und fachgerechte Behandlung erforderlich ist.
Die Beauftragung einer Fachfirma kann auch dann angemessen sein, wenn es um die Einhaltung gesetzlicher Vorschriften geht. Bestimmte Wartungs- oder Prüfarbeiten, etwa an Aufzügen oder Brandschutzeinrichtungen, müssen oft von zertifizierten Fachbetrieben durchgeführt werden, um den gesetzlichen Anforderungen zu entsprechen.
Muss der Vermieter Kostenvorsanschläge verschiedener Firmen einholen?
Der Vermieter ist grundsätzlich verpflichtet, mehrere Kostenvoranschläge einzuholen, bevor er eine Reinigungsfirma beauftragt. Diese Verpflichtung ergibt sich aus dem Gebot der Wirtschaftlichkeit und dem Grundsatz der Schadensminderung.
Bei der Beauftragung von Dienstleistungen, deren Kosten auf die Mieter umgelegt werden sollen, müssen Vermieter mindestens drei Alternativangebote einholen. Dies dient dazu, die Angemessenheit der Kosten zu bewerten und sicherzustellen, dass die Mieter nicht mit überhöhten Ausgaben belastet werden.
Die Einholung mehrerer Angebote ermöglicht es dem Vermieter, die Preise und Leistungen verschiedener Anbieter zu vergleichen. Dadurch kann er eine fundierte Entscheidung treffen und nachweisen, dass er wirtschaftlich gehandelt hat. Dies ist besonders wichtig, wenn die Kosten später in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt werden sollen.
Es ist jedoch zu beachten, dass der Vermieter nicht zwingend das günstigste Angebot wählen muss. Er darf bei seiner Entscheidung auch qualitative Aspekte berücksichtigen. Die Kosten des gewählten Unternehmens sollten sich aber nicht erheblich von den anderen Angeboten unterscheiden.
In Ausnahmesituationen, die schnelles Handeln erfordern, kann von der Pflicht zur Einholung mehrerer Angebote abgewichen werden. Dies gilt insbesondere bei Notfällen oder wenn besondere Fachkenntnisse erforderlich sind, die nur wenige Spezialfirmen besitzen. In solchen Fällen muss der Vermieter die Dringlichkeit oder die besonderen Umstände nachweisen können, die eine sofortige Beauftragung ohne vorherigen Angebotsvergleich rechtfertigen.
Für Wohnungseigentümergemeinschaften hat das Landgericht Frankfurt am Main in einem Urteil festgestellt, dass bei der Beschlussfassung über eine Auftragsvergabe mindestens drei Alternativangebote vorliegen müssen. Andernfalls kann der Beschluss wegen Verstoßes gegen die ordnungsgemäße Verwaltung angefochten werden.
Die Einholung mehrerer Angebote dient nicht nur der Kostenkontrolle, sondern auch der Transparenz. Sie ermöglicht es den Mietern nachzuvollziehen, dass der Vermieter bemüht war, die Kosten im Rahmen zu halten. Dies kann potenzielle Konflikte bei der späteren Nebenkostenabrechnung vermeiden.
Vermieter sollten die eingeholten Angebote sorgfältig dokumentieren und aufbewahren. Im Falle von Streitigkeiten können sie so nachweisen, dass sie ihrer Pflicht zur wirtschaftlichen Verwaltung nachgekommen sind. Dies stärkt ihre Position gegenüber den Mietern und kann rechtliche Auseinandersetzungen verhindern.
Es ist ratsam für Vermieter, ein standardisiertes Verfahren zur Einholung von Angeboten zu etablieren. Dies gewährleistet nicht nur die Einhaltung rechtlicher Vorgaben, sondern erleichtert auch den Vergleich der Angebote und die Entscheidungsfindung.
Ist der Mieter selbst zur Reinigung verpflichtet?
Die Reinigungspflicht des Mieters ergibt sich nicht automatisch aus dem Gesetz, sondern muss vertraglich vereinbart werden. Grundsätzlich ist der Vermieter für die Reinigung und Instandhaltung der Mietsache verantwortlich. Eine Übertragung der Reinigungspflicht auf den Mieter bedarf einer ausdrücklichen und wirksamen Vereinbarung im Mietvertrag oder in der Hausordnung, sofern diese Bestandteil des Mietvertrags ist.
Bei einer wirksamen Vereinbarung ist der Mieter zur Reinigung verpflichtet. Dies umfasst in der Regel die Reinigung der Mietwohnung sowie gegebenenfalls gemeinschaftlich genutzter Bereiche wie das Treppenhaus. Der genaue Umfang der Reinigungspflicht ergibt sich aus den vertraglichen Bestimmungen.
In bestimmten Situationen kann der Vermieter jedoch auch ohne explizite vertragliche Regelung berechtigt sein, eine professionelle Reinigung auf Kosten des Mieters zu veranlassen. Dies gilt insbesondere bei außergewöhnlichen Verschmutzungen, die über das übliche Maß hinausgehen und besondere Fachkenntnisse oder spezielle Ausrüstung erfordern.
Entscheidend ist hierbei die Art und das Ausmaß der Verschmutzung. Bei alltäglichen Verunreinigungen ist der Mieter im Rahmen seiner vertraglichen Pflichten zur Beseitigung verpflichtet. Bei gravierenden oder gefährlichen Verschmutzungen, die eine unmittelbare Gefahr darstellen oder besondere Expertise erfordern, kann der Vermieter im Interesse aller Hausbewohner direkt eine Fachfirma beauftragen.
Die Dringlichkeit der Reinigung spielt ebenfalls eine wichtige Rolle. Bei akuten Gefahrenquellen oder hygienischen Problemen, die keinen Aufschub dulden, darf der Vermieter schnell handeln und eine professionelle Reinigung veranlassen. Die Kosten hierfür können dem verursachenden Mieter in Rechnung gestellt werden, sofern dieser für die Verschmutzung verantwortlich ist.
Auch die persönlichen Umstände des Mieters können relevant sein. Ist ein Mieter aufgrund von Alter, Krankheit oder Behinderung nicht in der Lage, bestimmte Reinigungsarbeiten durchzuführen, muss dies berücksichtigt werden. In solchen Fällen kann es angemessen sein, dass der Vermieter die Reinigung übernimmt oder organisiert.
Bei Streitigkeiten über die Reinigungspflicht ist es ratsam, zunächst das Gespräch zu suchen und eine einvernehmliche Lösung anzustreben. Kommt keine Einigung zustande, kann im Zweifelsfall nur ein Gericht abschließend über die Rechtmäßigkeit der Kostenübertragung entscheiden. Hierbei werden alle Umstände des Einzelfalls berücksichtigt, einschließlich der vertraglichen Vereinbarungen, der Art der Verschmutzung und der Dringlichkeit der Reinigung.
Welche Rechte und Pflichten bestehen bei einer Reinigung durch eine Fachfirma?
Bei der Beauftragung einer Fachfirma für Reinigungsarbeiten ergeben sich verschiedene Rechte und Pflichten für Mieter und Vermieter. Der Mieter ist grundsätzlich nicht verpflichtet, die Arbeit der Reinigungsfirma zu beaufsichtigen oder zu kontrollieren. Diese Aufgabe obliegt dem Vermieter als Auftraggeber. Für etwaiges Fehlverhalten oder mangelhafte Leistungen der Firma haftet ebenfalls der Vermieter gegenüber dem Mieter.
Die Kosten für die Reinigung durch eine Fachfirma können als Betriebskosten auf die Mieter umgelegt werden, sofern dies im Mietvertrag vereinbart ist. Der Vermieter muss dabei das Wirtschaftlichkeitsgebot beachten. Er darf die Reinigung weder unnötig oft durchführen lassen noch den teuersten Anbieter beauftragen.
Mieter haben das Recht, die Angemessenheit der Rechnung zu überprüfen. Dazu können sie Einsicht in die Rechnungsunterlagen verlangen. Besonders auf die tatsächlich erbrachten Leistungen und deren Häufigkeit sollte geachtet werden. Eine Dokumentation des Reinigungszustands, etwa durch Fotos, kann hilfreich sein, um nicht durchgeführte Arbeiten nachzuweisen.
Bei außergewöhnlichen Verschmutzungen, die über das übliche Maß hinausgehen, kann der Vermieter eine Spezialreinigung auf Kosten des verursachenden Mieters beauftragen. Dies gilt jedoch nur für Fälle, in denen der Mieter die Verunreinigung zu verantworten hat.
Mieter sollten beachten, dass der Vermieter berechtigt ist, fiktive Kosten anzusetzen, wenn er die Reinigung durch eigene Mitarbeiter durchführen lässt. In diesem Fall darf er Kosten in Höhe marktüblicher Preise für externe Dienstleister in Rechnung stellen.
Bei Unstimmigkeiten bezüglich der Reinigungsleistungen oder -kosten empfiehlt es sich für Mieter, zunächst das Gespräch mit dem Vermieter zu suchen. Führt dies zu keiner Einigung, kann eine Überprüfung durch einen Fachanwalt für Mietrecht oder eine Mieterberatungsstelle sinnvoll sein.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Schadensersatzanspruch: Ein Anspruch auf Ersatz eines erlittenen Schadens, der sich aus verschiedenen Rechtsgrundsätzen ergeben kann, etwa aus einer Vertragsverletzung oder einer unerlaubten Handlung. Im vorliegenden Fall hatte die Vermieterin Anspruch auf Ersatz der Reinigungskosten, da der Mieter durch die Verursachung der Blutverschmutzung eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt hatte.
- Bestreiten: Das Vorbringen von Tatsachen und Beweisen, um die Behauptungen der Gegenseite in Zweifel zu ziehen oder zu widerlegen. Der Mieter bestritt im vorliegenden Fall, dass die in Rechnung gestellten Beträge ortsüblich und angemessen seien, und widersprach somit der Darstellung der Vermieterin.
- Schadensminderungspflicht: Die Pflicht eines Geschädigten, den entstandenen Schaden so gering wie möglich zu halten. Im Kontext des Falles wird diskutiert, ob die Vermieterin dieser Pflicht dadurch genügt hat, dass sie keine Kostenvoranschläge einholen musste, bevor sie die Fachfirma beauftragte.
- Pflichtverletzung: Die Nichterfüllung oder unsachgemäße Erfüllung einer vertraglich oder gesetzlich begründeten Verpflichtung. Der Mieter hatte nach Auffassung des Gerichts durch das Verursachen der Verschmutzung schuldhaft gegen seine Pflichten aus dem Mietvertrag verstoßen.
- Gefahrenquelle: Eine Situation oder ein Umstand, der eine Gefahr für Personen oder Sachen darstellt. Die Blutspuren im Treppenhaus galten als Gefahrenquelle, da sie Sturzgefahren und Infektionsrisiken bargen, die von der Vermieterin unverzüglich beseitigt werden mussten.
- Fachliche Qualifikation: Das Vorhandensein von spezifischen Fähigkeiten, Kenntnissen und Erfahrungen, die für eine bestimmte Tätigkeit erforderlich sind. Dem Mieter wurde die fachliche Qualifikation für die Entfernung des potenziell infektiösen Blutes abgesprochen, weshalb er nicht selbst mit der Reinigung beauftragt werden konnte.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 280 Abs. 1 BGB (Schadensersatz wegen Pflichtverletzung): Dieser Paragraph regelt den Schadensersatzanspruch bei Verletzung einer Pflicht aus einem Schuldverhältnis. Im vorliegenden Fall hat der Mieter durch das Verursachen der Blutverschmutzung eine Pflicht aus dem Mietvertrag verletzt, da er die Mietsache pfleglich behandeln muss. Die Vermieterin hat dadurch einen Schaden erlitten, da sie die Reinigungskosten tragen musste.
- § 535 Abs. 1 BGB (Pflicht zur Instandhaltung und Instandsetzung): Dieser Paragraph legt fest, dass der Vermieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand erhalten muss. Im vorliegenden Fall war die Mietsache (Treppenhaus) durch die Blutverschmutzung nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet, da eine Gesundheitsgefährdung bestand. Die Vermieterin war daher verpflichtet, die Verschmutzung zu beseitigen.
- § 823 Abs. 1 BGB (Schadensersatzpflicht): Dieser Paragraph begründet eine allgemeine Schadensersatzpflicht für denjenigen, der vorsätzlich oder fahrlässig das Leben, den Körper, die Gesundheit, die Freiheit, das Eigentum oder ein sonstiges Recht eines anderen widerrechtlich verletzt. Im vorliegenden Fall hat der Mieter durch sein Handeln möglicherweise die Gesundheit anderer gefährdet, da Blut infektiös sein kann.
- § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben): Dieser Paragraph verlangt von den Vertragsparteien, sich nach Treu und Glauben zu verhalten. Im Mietverhältnis bedeutet dies, dass beide Seiten die Interessen des anderen berücksichtigen müssen. Im vorliegenden Fall hätte der Mieter die Interessen der Vermieterin berücksichtigen müssen, indem er die Blutverschmutzung vermeidet oder zumindest meldet, damit diese schnellstmöglich beseitigt werden kann.
- § 536a Abs. 1 BGB (Minderung der Miete wegen eines Mangels): Dieser Paragraph gibt dem Mieter das Recht, die Miete zu mindern, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der den vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Im vorliegenden Fall könnte argumentiert werden, dass die Blutverschmutzung einen solchen Mangel darstellt. Allerdings ist zu beachten, dass die Vermieterin die Verschmutzung schnellstmöglich beseitigt hat, wodurch der Mangel behoben wurde.
Das vorliegende Urteil
AG Frankfurt/Main – Az.: 33 C 1898/23 – Urteil vom 10.08.2023
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In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Frankfurt am Main aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20.07.2023 für Recht erkannt:
Der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 1.929,11 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssau ab dem 19.03.2023 zu zahlen.
Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.
Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des vollstreckbaren Betrages vorläufig vollstreckbar.
Tatbestand:
Der Beklagte mietete mit Vertrag vom 18.04.2012 ab dem 01.05.2012 die im 1. Obergeschoss gelegene Wohnung in der Liegenschaft ###, die Klägerin ist die Vermieterin. Der Beklagte wird durch seinen Betreuer ### gesetzlich vertreten. Am 23.10.2022 trat der Beklagte nach einer Verletzung stark blutend aus seiner Wohnung in das Treppenhaus und anschließend durch die Haustür nach draußen. Er hinterließ auf diesem Weg im Treppenhaus und vor der Hauseingangstür massive Blutspuren, auf die Fotos Bl. 21-30 wird Bezug genommen. Dies wurde der Klägerin von einer Hausmitbewohnerin gemeldet. Die Klägerin beauftragte die Firma ### eine Spezialfirma für die Reinigung eines Tatortes nach Suizid oder Unfall, mit der sofortigen Reinigung und Desinfektion des Treppenhauses und des Bereichs vor der Hauseingangstüre.
Die Arbeiten wurden noch am 23.10.2022 ausgeführt. Für diese Arbeiten erstellte die ausführende Firma am Firmen 25.10.2022 eine Rechnung über 1.929,11 Euro brutto, auf die Details der Rechnung vom 25.10.2022 Bl. 18 der Akte wird verwiesen. Gleichzeitig legte die ausführende Firma ein Zertifikat über die Details der durchgeführten Reinigung, Desinfektion und der Geruchsneutralisation vor (Bl. 19 der Akte). Die Klägerin stellte dem Beklagten über seinen Betreuer den genannten Betrag in Rechnung. Eine Zahlung erfolgte nicht.
Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin 1.929,11 Euro nebst Zinsen i.H.v. 5 Prozentpunkten über dem jeweils gültigen Basiszinssatz ab dem 19.03.2023 zu zahlen.
Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.
Der Beklagte ist der Ansicht, die in Rechnung gestellten Beträge seien nicht ortsüblich und angemessen.
Eine Reinigung von Treppenhaus und Eingangsbereich koste nicht nahezu 2.000 Euro. Die in der Rechnung enthaltenen Einzelposten sei nicht durchgeführt worden und nicht notwendig gewesen. Es seien keine sechs Arbeitsstunden erforderlich gewesen, ebenso wenig ein Notdienstzuschlag. Auch hätte die Klägerin vom Beklagten die Reinigung verlangen müssen, bevor sie Dritte beauftragt. Auch hätte sie drei Kostenvoranschlagschläge verschiedener Firmen einholen müssen, um sich dann für das günstigste Angebot zu entscheiden.
Zur Ergänzung des Tatbestandes wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen und das Protokoll Bezug genommen.
Entscheidungsgründe:
Die Klage ist begründet.
Die Klägerin hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Erstattung der der Klägerin für die fachgerechte Entfernung der umfangreichen Blutspuren im Treppenhaus und im Hauseingangsbereich entstandenen Kosten gemäß § 280 Abs. 1 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag.
Unstreitig hat der Beklagte dadurch, dass er nach einer Verletzung stark blutend durch das Treppenhaus und durch die Hauseingangstüre ging und dabei größere Mengen Blut ungehindert auf den Boden laufen ließ, schuldhaft gegen den Mietvertrag verstoßen. Die Klägerin als Vermieterin war verpflichtet, unverzüglich die Blutspuren beseitigen zu lassen, zum einen, um die Gefahr von Stürzen infolge des Ausrutschens auf den Blutlachen zu vermeiden und zum anderen, um einer Infektionsgefahr bei Kontakt mit dem Blut entgegenzutreten. Entgegen der Auffassung des Beklagten konnte die Klägerin keinesfalls mit einer derartigen Arbeit den Beklagten selbst beauftragen, um die Kosten gering zu halten, da der Beklagte unzweifelhaft nicht über die ausreichende Qualifikation verfügt, das möglicherweise infektiöse Blut ausreichend gründlich zu entfernen. Zudem hätte die Entfernung nicht unverzüglich erfolgen können, da der Beklagte offenkundig verletzt war. Die Klägerin hat auch nicht gegen eine ihr obliegende Schadensminderungspflicht verstoßen, indem sie ein Fachunternehmen für Tatortreinigung beauftragte. Sie war gehalten sicherzustellen, dass keine Gefahr für Mitbewohner und Besucher bestehen bleibt, was nur durch ein spezialisiertes Reinigungsunternehmen gewährleistet war. Weiterhin hat die Klägerin nicht gegen die Schadensminderungspflicht verstoßen, weil sie keine drei Vergleichsangebote eingeholt hat. Die Klägerin musste – wie bereits ausgeführt – unverzüglich tätig werden, um die Gefahrenquelle zu beseitigen. Es bestand keine Zeit, erst langwierig Kostenvoranschläge einzuholen und zu vergleichen. Dass die Tätigkeit im Rahmen eines Notdienstes, nämlich unverzüglich zu erfolgen hatte, steht im Hinblick auf den Umfang der Verschmutzung durch Blut und durch die Tatsache, dass es im Blut handelte, außer Frage, so dass auch die Inrechnungstellung eines Notdienstzuschlages gerechtfertigt war.
Es bedarf keiner Überprüfung, ob die von der Klägerin beauftragte Fachfirma für Tatortreinigung möglicherweise unsachgemäß oder unwirtschaftlich gearbeitet hat und dadurch höhere Kosten entstanden sind, da ein Schädiger auch solche Kosten vollumfänglich zu ersetzen hat, wenn den Geschädigten kein Auswahl- oder Überwachungsverschulden trifft (vgl. BGH Urt. v. 26.04.2022, NJW 2022, 2840, Rn. 12). zu einem Auswahl- oder Überwachungsverschulden der Klägerin hat der Beklagte nicht vorgetragen.
Der Zinsanspruch ergibt sich aus §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.
Der Klage war daher stattzugeben.
Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.
Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus § 709 ZPO.
