Bohrlöcher in Glasleisten vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache

AG Witten, Az.: 2 C 684/17, Urteil vom 12.04.2018

In dem Rechtsstreit hat das Amtsgericht Witten auf die mündliche Verhandlung vom 29.03.2018 für Recht erkannt:

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Der Beklagte wird verurteilt, gegenüber der Sparkasse …, R.-straße …, W. die Freigabe des Sparguthabens des Sparkontos mit der Nummer … in Höhe von 418,88 EUR zu Gunsten des Klägers zu 2) zu erteilen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Gerichtskosten und den außergerichtlichen Kosten des Beklagten haben die Klägerin zu 1) 50 %, der Kläger zu 2) 32 % und der Beklagte 18 % zu zahlen. Von den außergerichtlichen Kosten des Klägers zu 2) hat der Beklagte 36 % zu tragen. Im Übrigen haben die Parteien ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Dem Kläger zu 2) wird nachgelassen, die Vollstreckung durch den Beklagten gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des auf Grund des Urteils vollstreckbaren Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Bohrlöcher in Glasleisten vertragsgemäßer Gebrauch der Mietsache
Foto: kadmy/Bigstock

Der Kläger zu 2) und der Beklagte waren durch einen Mietvertrag vom 21.08.2009 miteinander verbunden.

Der Kläger zu 2) verpfändete bei der Sparkasse … am 30.11.2009 ein Sparguthaben in Höhe von 1.000,00 EUR als Mietsicherheit zur Sicherung gegenwärtiger und künftiger Ansprüche des Beklagten.

Nach dem Beginn des Mietverhältnisses am 01.12.2009 beauftragte der Kläger zu 2) die Firma Raumausstattung K3 mit der Montage von Plissees an vier Fenstern der gemieteten Wohnung, wobei an jedem Fenster vier Löcher (3-4 mm) in die Glasleisten der Fenster gebohrt wurden.

Mit Schreiben des Mieterbundes Dortmund e.V. vom 24.05.2016 erklärte der Kläger zu 2) gegenüber dem Beklagten die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zum 31.08.2016. Er teilte dem Beklagten den Zeitraum des Umzuges (22.08.2016 bis 24.08.2016) und die Erforderlichkeit der Öffnung der Wohnungseingangstür der Wohnung des Beklagten zum Abtransport der Möbel des Klägers zu 2) mit.

Zum Zeitpunkt des Umzuges verweigerte der Beklagte die Öffnung seiner Wohnungseingangstür. Der Kläger zu 2) beauftragte die J. K2 GmbH mit dem Transport seiner Möbel. Wegen der ungeöffneten Wohnungseingangstür des Beklagten setzte die J. K2 GmbH einen Steckaufzug ein. Es entstanden Mehrkosten in Höhe von 200,00 EUR.

Mit dem Ende des Mietverhältnisses gab der Kläger zu 2) die Wohnung an den Beklagten heraus. Zur Demontage der Plissees an den Fenstern beauftragte der Kläger zu 2) erneut die Firma Raumausstattung K3. Es verblieben die zur Montage erforderlichen Löcher in den Glasleisten der Fenster.

Mit Schreiben des Mieterbundes Dortmund e.V. vom 10.11.2016 forderte der Kläger zu 2) den Beklagten zur Zahlung eines Schadensersatzes in Höhe von 200,00 EUR wegen Umzugsmehrkosten auf und erklärte sich einverstanden mit dem Einbehalt der Mietsicherheit bis zur Erstellung der Betriebskostenabrechnung 2016.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 21.10.2016 forderte der Beklagte den Kläger zu 2) zum Austausch der Glasleisten der Fenster auf. Mit Schreiben des Mieterbundes Dortmund e.V. vom 10.11.2016 verweigerte der Kläger zu 2) den Austausch.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 24.01.2017 forderte der Beklagte den Kläger zu 2) vergeblich zur Zahlung eines Nachzahlungsbetrages in Höhe von 198,22 EUR aus der Betriebskostenabrechnung 2016 bis zum 03.02.2017 auf.

Mit Schreiben des Mieterbundes … e.V. vom 09.02.2017 forderte der Kläger zu 2) den Beklagten zur Übersendung der Rechnungen für die Kostenpositionen Allgemeinstrom/Beleuchtung sowie Antenne/Sat-TV und zur Erklärung der Positionen Warmwasser, Wartung der Heizung und Kaminfeger auf.

Im Februar 2017 beauftragte der Beklagte die Marc H. und Lars H. GbR sowie die Firma P. mit dem Ausbau und der Erneuerung der Glasleisten. Es entstanden Kosten in Höhe von insgesamt 382,90 EUR.

Mit anwaltlichem Schreiben vom 10.05.2017 übersandte der Beklagte dem Kläger zu 2) die mit Schreiben vom 09.02.2017 angeforderten Rechnungen und beantwortete die aufgeworfenen Fragen.

Die Kläger sind der Ansicht, bei der Montage der Plissees habe es sich um eine Maßnahme des vertragsgemäßen Gebrauchs gehandelt. Sie behaupten, der Beklagte habe seine Einwilligung zur Bohrung der Löcher erteilt.

Sie bestreiten die Höhe der Kosten für den Ausbau und die Erneuerung der Glasleisten.

Die Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung sei mangels Einsicht in die Belege nicht fällig.

Die Kläger haben ursprünglich beantragt,

1. den Beklagten zu verurteilen, gegenüber der Sparkasse …, R.-straße …, W., die Freigabe des Sparguthabens des Sparkontos mit der Nummer … zu Gunsten der Kläger als Mitgläubiger zu erklären,

2. den Beklagten zu verurteilen, an sie als Mitgläubiger den Betrag in Höhe von 200,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.09.2017 zu zahlen.

Auf den Einwand der fehlenden Aktivlegitimation hat die Klägerin zu 1) mit Schriftsatz vom 13.12.2017, bei Gericht eingegangen am selben Tag, die Klage zurückgenommen.

Der Kläger zu 2) beantragt nunmehr,

1. den Beklagten zu verurteilen, gegenüber der Sparkasse …, .-straße …, ., die Freigabe des Sparguthabens des Sparkontos mit der Nummer … zu seinen Gunsten zu erklären,

2. den Beklagten zu verurteilen, an ihn den Betrag in Höhe von 200,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 19.09.2017 zu zahlen.

Der Beklagte erkennt den Klageantrag zu 1) gegenüber dem Kläger zu 2) in Höhe von 418,88 EUR unter Verwahrung gegen die Kostenlast an und beantragt im Übrigen, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte erklärt gegenüber dem Anspruch auf Freigabe der Mietsicherheit die Aufrechnung in Höhe von 581,12 EUR. Hierzu trägt er Folgendes vor:

Es bestehe ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 382,90 EUR wegen der beschädigten Glasleisten der Fenster. Die Montage der Plissees durch Bohrungen in die Glasleisten der Fenster sei vom vertragsgemäßen Gebrauch nicht umfasst.

Es bestehe ein Anspruch auf fällige Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2016 in Höhe von 198,32 EUR.

Das Gericht hat Beweis erhoben durch uneidliche Vernehmung des Zeugen Jörn K3. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Sitzungsprotokoll vom 29.03.2018 Bezug genommen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und die zu den Akten gereichten Unterlagen ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

I.

Der Kläger zu 2) hat gegen den Beklagten einen Anspruch auf Freigabe des Sparguthabens in Höhe von 418,88 EUR gemäß §§ 1273, 1223 Abs. 1 BGB.

Der Pfandgläubiger ist verpflichtet, das Pfand nach Erlöschen des Pfandrechts dem Verpfänder zurückzugeben.

Der Beklagte hat die Freigabe des Sparguthabens in Höhe von 418,88 EUR zu Gunsten des Klägers zu 2) anerkannt.

Darüber hinaus ist der Anspruch des Klägers zu 2) gemäß § 389 BGB durch Aufrechnung erloschen.

1. Der Beklagte hat gegen den Kläger zu 2) einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 383,90 EUR gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB wegen der beschädigten Glasleisten der Fenster.

Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Mietverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstandenen Schadens verlangen. Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.

a) Der Kläger zu 2) hat seine Nebenpflichten nach § 241 Abs. 2 BGB verletzt. Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten. Dem Mietverhältnis immanent ist die Pflicht des Mieters die Mitsache pfleglich zu behandeln. Dieser Pflicht ist der Kläger zu 2) nicht in ausreichendem Maße nachgekommen. Die Bohrungen in die Glasleisten der Fenster stellen eine Substanzverletzung dar (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06).

b) Der Kläger zu 2) hat die Pflichtverletzung auf Grund fahrlässigen Verhaltens zu vertreten. Der Schuldner hat gemäß § 276 Abs. 1 Alt. 2 BGB Fahrlässigkeit zu vertreten, wenn eine strengere oder mildere Haftung weder bestimmt noch aus dem sonstigen Inhalt des Schuldverhältnisses, insbesondere aus der Übernahme einer Garantie oder eines Beschaffungsrisikos, zu entnehmen ist. Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt, § 276 Abs. 2 BGB. Auch für den Laien ist erkennbar, dass die Substanz der Fenster durch das Anbohren an sensiblen Stellen beschädigt wird und die Bohrlöcher nicht ohne Weiteres wieder verschlossen werden können (AG Spandau, Urteil vom 26.10.2007 – Az. 3b C 715/06). Das Anbohren von vier Fenstern an jeweils vier Stellen fällt auch nicht mehr unter den vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 538 BGB. Danach hat der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführt werden, nicht zu vertreten. Bohrlöcher an Gegenständen sind anders als gewöhnliche Dübellöcher in vertretbarer Anzahl nicht mehr dem vertragsgemäßen Gebrauch zuzurechnen (Schmidt-Futterer/Langrenberg, 13. Aufl. 2017, § 538 BGB Rn. 49 f.).

c) Die Pflichtverletzung ist rechtswidrig. Insbesondere hat der Beklagte nicht seine Einwilligung in das Anbohren der Fenster erklärt. Die Einwilligung ist die vorherige Zustimmung (§ 183 S. 1 BGB) zu der vorzunehmenden Handlung, welche im Fall des Schadensersatzes die Rechtswidrigkeit entfallen lässt. Der für das Vorliegen einer Einwilligung des Beklagten darlegungs- und beweisbelastete Kläger zu 2) konnte den entsprechenden Nachweis nicht führen. Dies steht zur Überzeugung des Gerichts fest auf Grund des Ergebnisses der uneidlichen Zeugenvernehmungen. Nach dem in § 286 Abs. 1 S. 1 ZPO normierten Grundsatz der freien Beweiswürdigung ist ein Beweis erbracht, wenn das Gericht unter Berücksichtigung des gesamten Ergebnisses der Beweisaufnahme und der sonstigen Wahrnehmungen in der mündlichen Verhandlung von der Richtigkeit einer Tatsachenbehauptung überzeugt ist. Die danach erforderliche Überzeugung des Richters gebietet keine absolute oder unumstößliche Gewissheit und auch keine an Sicherheit grenzende Wahrscheinlichkeit, es reicht vielmehr ein für das praktische Leben brauchbarer Grad an Gewissheit aus, der vernünftigen Zweifeln Schweigen gebietet (BGH, Urteil 17.02.1970 – Az. III ZR 139/67; Urteil vom 28.01.2003 – Az. VI ZR 139/02 ). Dies ist vorliegend nicht der Fall.

Der Zeuge Jörn K3 hat bekundet, er könne sich nicht genau an die Person erinnern, welche bei der Montage der Plissees in der Wohnung gewesen sei. Insbesondere konnte er nicht mehr genau sagen, ob die Person der Beklagte gewesen sei.

Das Gericht hat keine Bedenken an der glaubhaften Aussage des glaubwürdigen Zeugen. Der Zeuge, der sich an viele Details der Montage und Demontage der Plissees noch erinnern konnte, gab gleichzeitig Erinnerungslücken zu.

d) Es ist ein Schaden in Höhe von 383,90 EUR entstanden.

Ist unter den Parteien streitig, ob ein Schaden entstanden ist und wie hoch sich der Schaden oder ein zu ersetzendes Interesse belaufe, so entscheidet hierüber das Gericht unter Würdigung aller Umstände nach freier Überzeugung, § 287 Abs. 1 S. 1 ZPO.

Die Vorschrift verzichtet für bestimmte Anspruchsvoraussetzungen, die nicht den Grund, sondern den Umfang der Haftung betreffen, auf das Erfordernis des Wahrheitsbeweises nach § 286 ZPO. Der Richter darf Wahrscheinlichkeitsbetrachtungen anstellen und zu Schätzungen greifen. Ob und wie er Beweis erhebt, steht in seinem Ermessen. Das Gericht soll die Schadenshöhe frei schätzen, wobei in Kauf genommen wird, dass die richterliche Schätzung mit der Wirklichkeit nicht übereinstimmt. Die Schätzung ist jedoch dann unzulässig, wenn sie mangels greifbarer, vom Kläger vorzutragender Anhaltspunkte „völlig in der Luft hängen“ würde (Zöller/Greger, 32. Aufl. 2018, § 287 ZPO Rn. 1 f., 4).

Die Schätzung orientiert sich an den vorgelegten Rechnungen der M. H. und L. H. GbR sowie der Firma P.

2. Der Beklagte hat gegen den Kläger zu 2) einen Anspruch auf Nachzahlung aus der Betriebskostenabrechnung 2016 in Höhe von 198,32 EUR gemäß §§ 535 Abs. 2, 556 BGB.

Der Anspruch ist fällig. Insbesondere sind dem Kläger zu 2) mit anwaltlichem Schreiben des Beklagten vom 10.05.2017 die angeforderten Belege zur Verfügung gestellt und die aufgeworfenen Fragen beantwortet worden. Dem Interesse des Mieters an einer Überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zu Grunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann (BGH, Urteil vom 08.03.2006 – Az. VIII ZR 78/05). Diese Gelegenheit ist dem Kläger zu 2) gebeten worden. Nach erfolgter Einsicht in die Belege und Kenntnisnahme der schriftlichen Erläuterungen des Beklagten zu den aufgeworfenen Fragen betreffend die einzelnen Positionen der Betriebskostenabrechnung hat der Kläger zu 2) keine weiteren konkreten – und nunmehr prüfbaren – Einwendungen gegen die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung 2016 erhoben.

II.

Der Kläger zu 2) hat gegen den Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB in Höhe von 200,00 EUR.

Es fehlt an einer Pflichtverletzung. Ebenso wie der Kläger zu 2) ist auch der Beklagte auf Grund des zum maßgeblichen Zeitpunkt bestehenden Mietverhältnisses gemäß § 241 Abs. 1 BGB zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichtet. Umfang und Inhalt der Rücksichtnahmepflichten hängen vom Vertragszweck, der Verkehrssitte und den Anforderungen des redlichen Geschäftsverkehrs ab. Zur Rücksichtnahme gehört insbesondere, sich bei Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten, dass das Eigentum des anderen Teils nicht verletzt wird (Palandt/Grüneberg, 75. Aufl. 2016, § 241 BGB Rn. 7). Eine derartige Verletzung ist dem Beklagten nicht vorzuwerfen. Durch das bloße Unterlassen der Öffnung seiner Wohnungseingangstür mag der Beklagte zur Vereinfachung des Abtransportes der Möbel des Klägers zu 2) nicht beigetragen haben, eine vom ihm ausgehende Gefährdung für das Eigentum des Klägers zu 2) war damit jedoch nicht verbunden. Vielmehr ist das Risiko des unmöglichen Abtransportes der Möbel durch das Treppenhaus der Sphäre des Kläger zu 2) zuzuordnen. Aus den Rücksichtnahmepflichten kann in einem solchen Fall insbesondere auch keine Mitwirkungspflicht des Beklagten hergeleitet werden.

III.

Der Zinsanspruch teilt das Schicksal des Hauptanspruchs.

IV.

1. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 Abs. 1 S. 1 Alt. 2, 100 Abs. 1, 269 Abs. 3 S. 2 ZPO. Die Voraussetzungen des § 93 ZPO liegen nicht vor. Hat der Beklagte nicht durch sein Verhalten zur Erhebung der Klage Veranlassung gegeben, so fallen dem Kläger die Prozesskosten zur Last, wenn der Beklagte den Anspruch sofort anerkennt. Veranlassung zur Anrufung des Gerichts hat der Beklagte gegeben, wenn sein Verhalten vor Prozessbeginn ohne Rücksicht auf Verschulden und materielle Rechtslage gegenüber dem Kläger so war, dass dieser annehmen musste, er werde ohne Klage nicht zu seinem Recht kommen (Zöller/Herget, 32. Aufl. 2018, § 93 ZPO Rn. 3). Der Beklagte hat gegenüber dem Kläger zu 2) vorprozessual die Freigabe der Mietsicherheit nicht erteilt und jedenfalls teilweise die Freigabe wegen etwaigen Gegenansprüchen ernsthaft und endgültig verweigert i.S.d. § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB. Eine andere Bewertung ergibt sich auch nicht dadurch, dass der Klageantrag zu 1) ursprünglich auf Freigabe zu Gunsten beider Kläger gerichtet war.

2. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Der Streitwert wird auf bis zu 1.200,00 EUR festgesetzt.