Bootsliegeplatz dauerhaft bewohnen: Gilt hier das Wohnraummietrecht?

Auf die Berufung der Klägerin wird das am 17. April 2024 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagten werden in gesamtschuldnerische Haftung verurteilt, den Liegeplatz SC Ost in der Marina D., auf dem sich das Motorboot „C.“ befindet, .., gemäß der beigefügten Systemzeichnung mit Foto, zu räumen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung, die Kosten des Berufungsverfahrens trägt die Klägerin.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Räumung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von EUR 10.000,00 abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet. Beiden Parteien wird nachgelassen, die Vollstreckung hinsichtlich der Kosten durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht die gegnerische Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in dieser Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Klägerin ist Betreiberin der Marina D.. Die Beklagten sind seit dem Jahr 2020 Eigentümer der Motoryacht „C.“, die sie dauerhaft zu Wohnzwecken nutzen. Seit dem 20. November 2020 belegen sie auf der Marina einen ihnen seinerzeit zugewiesenen Liegeplatz. Zwischen den Parteien steht im Streit, ob die Beklagten den Liegeplatz für eine jeweils monatliche Dauer (so die Klägerin) oder für einen längeren, unbestimmten Zeitraum (so die Beklagten) angemietet haben. Die Zahlung der Liegeplatzgebühren durch die Beklagten erfolgte monatlich.

Mit Schreiben vom 23. Juni 2023 forderte die Klägerin die Beklagten zur Räumung des Liegeplatzes bis spätestens 31. Juli 2023 auf (LGA 12), weil sie von den Beklagten eingereichte Unterlagen in Bezug auf die Schwimmfähigkeit des Bootes als nicht ausreichend erachtete.

Die Klägerin hat mit ihrer Klageschrift zunächst neben dem Räumungsanspruch auch die Zahlung von nach ihrer Darstellung offenen Liegeplatzgebühren geltend gemacht. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 22. Februar 2024 das Verfahren abgetrennt (LGA 170) und es hinsichtlich der Zahlungsansprüche an das Schifffahrtsgericht D. verwiesen.

Die Klägerin hat in erster Instanz zuletzt beantragt,

1. die Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung zu verurteilen, den Liegeplatz SC Ost in der Marina D., .. auf dem sich das Motorboot C. befindet, .., wie auf der eingereichten Systemzeichnung nebst Foto beschrieben (Bl. 34 f. GA), ohne Gewährung einer Räumungsfrist zu räumen;

2. die Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 941,41 nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, zur Vorlage der von der Klägerin geforderten Unterlagen nicht verpflichtet und aufgrund einer unbefristeten Vermietung zur weiteren Nutzung des Liegeplatzes berechtigt zu sein, da eine Kündigung von Seiten der Klägerin nicht erklärt worden sei.

Ergänzend wird gem. § 540 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 ZPO wegen der vor dem Landgericht gestellten Anträge und der tatbestandlichen Feststellungen auf das landgerichtliche Urteil vom 17. April 2024 (LGA 238-244) insoweit Bezug genommen, als diese den Feststellungen des Senats nicht widersprechen.

Mit diesem Urteil hat das Landgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe eine Befristung des Mietvertrages über den Liegeplatz nicht bewiesen, eine Kündigung sei nicht erklärt worden. Das Urteil ist der Klägerin am 17. April 2024 zugestellt worden (LGA 254).

Mit Schreiben vom 24. April 2024 kündigte die Klägerin „hilfsweise ein etwaig bestehendes, unbefristetes Mietverhältnis“ über den Liegeplatz ordentlich zum nächstmöglichen Zeitpunkt, dem 31. Juli 2024 (Anl. BK 6, GA 170).

Die Klägerin hat mit einem am 7. Mai 2024 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz Berufung eingelegt (GA 1-3). Diese hat sie nach Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist bis zum 17. Juli 2024 (GA 140) mit einem am 15. Juli 2024 beim Oberlandesgericht eingegangenen Schriftsatz begründet (GA 142ff.).

Sie beanstandet, das Landgericht habe fehlerhaft die monatliche Befristung der Mietverträge über die Liegeplätze verkannt. Eine solche sei auch üblich. Aus der Anmeldung der Beklagten von November 2020 bis Oktober 2021 werde die Befristung deutlich. Die Liegescheine bildeten den Mietvertrag und gleichzeitig die Quittung über die Mietzahlungen ab. Die vom Hafenmeister ausgestellte „Wohnungsgeberbestätigung“ entfalte keine Rechtswirkungen, zumal dieser zu deren Erteilung auch nicht befugt gewesen sei.

Mit weiterem Schreiben vom 7. Februar 2025 (GA 205-207) kündigte die Klägerin „vorsorglich und hilfsweise“ den Liegeplatz fristlos und verwies darauf (was von den Beklagten nicht in Abrede gestellt wird), dass es am 5. Januar 2025 auf dem Schiff zu einem Wassereintritt gekommen sei, zu dem die Feuerwehr und die Wasserschutzpolizei hätten hinzugerufen werden müssen.

Die Klägerin beantragt, das angefochtene Urteil abzuändern und

1. die Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung zu verurteilen, den Liegeplatz SC Ost in der Marina D. auf dem sich das Motorboot C. befindet, …, wie auf der eingereichten Systemzeichnung nebst Foto beschrieben (Bl. 34 f. GA), ohne Gewährung einer Räumungsfrist zu räumen;

2. die Beklagten in gesamtschuldnerischer Haftung zu verurteilen, an sie vorgerichtliche Rechtsanwaltsgebühren in Höhe von EUR 941,41 nebst Zinsen iHv 5 Prozentpunkten seit Klagezustellung zu zahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie berufen sich auf ein unbefristet abgeschlossenes Mietverhältnis. Über dessen Beendigung sei in Anwendung der Zwei-Stufen-Theorie nach öffentlichem Recht zu entscheiden. Sähe man dies anders, sei jedenfalls Wohnraummietrecht anwendbar. Einen danach erforderlichen Kündigungsgrund habe die Klägerin jedoch nicht genannt. Weiter sei zu beachten, dass der Hafenmeister für sie, die Beklagten, eine Wohnungsgeberbestätigung ausgestellt habe. Hierzu sei dieser auch bevollmächtigt gewesen, jedenfalls seien die Grundsätze der Duldungsvollmacht anwendbar.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstands wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen sowie auf den gesamten Inhalt der Gerichtsakte Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin hat aufgrund der nach Verkündung des erstinstanzlichen Urteils hilfsweise erklärten ordentlichen Kündigung insoweit Erfolg, als die Beklagten unter Abänderung der angefochtenen Entscheidung zur Räumung des Liegeplatzes zu verurteilen sind. Die mit der Berufung zudem verfolgte weitergehende Klage auf Zahlung vorgerichtlicher Anwaltskosten hat das Landgericht zu Recht abgewiesen.

1. Entgegen der erstinstanzlich vertretenen Auffassung der Beklagten ist für diese Streitigkeit die Zuständigkeit der ordentlichen Gerichte gem. § 13 GVG gegeben.

Bei der Hafenanlage handelt es sich zwar um eine öffentliche Einrichtung der Stadt Duisburg (vgl. insoweit auch vergleichbar zum Hafen Cuxhafen, vgl. OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. März 2017 – 7 ME 7/17, Rn. 4ff.), über die aus dem Nutzungsverhältnis entstandene Streitigkeit haben jedoch die ordentlichen Gerichte zu entscheiden.

Nach der – auch von den Beklagten genannten – Zwei-Stufen-Theorie ist zu unterscheiden zwischen dem Anspruch auf Zugang zu der öffentlichen Einrichtung einerseits und den Modalitäten der Benutzung andererseits. Diese Unterscheidung zwischen dem öffentlich-rechtlichen Streit über das „Ob“ und dem privatrechtlichen Streit über das „Wie“ der Benutzung der Einrichtung betrifft Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge jeder Art einschließlich solcher Einrichtungen, die – wie hier – der Hoheitsträger (die Stadt D.) nicht selbst betreibt, sondern von einer von ihm begründeten und/oder beherrschten selbständigen juristischen Person des Privatrechts (hier die Klägerin) betreiben lässt (vgl. BVerwG, Beschluss vom 29. Mai 1990 – 7 B 30.90, Rn. 3ff.; OVG Lüneburg, Beschlüsse vom 14. März 2017 – 7 ME 7/17, Rn. 6; vom 18. Juni 2018 – 10 ME 207/18, Rn. 36 mwN). Maßgeblich für die Zuordnung eines Rechtsverhältnisses zum öffentlichen Recht oder zum Privatrecht ist die Rechtsform staatlichen Handelns. Ist diese privatrechtlich, so ist es grundsätzlich auch die betreffende Streitigkeit (vgl. OVG Lüneburg, Beschlüsse vom 18. Juni 2018 – 10 ME 207/18, Rn. 36; vom 24. Oktober 2007 – 10 OB 231/07, Rn. 6 mwN).

Hier wurde den Beklagten der Zugang zur Marina D. als öffentlicher Einrichtung nicht verwehrt, denn sie nutzen seit 2020 dort einen Liegeplatz, der ihnen mietweise zur Verfügung gestellt worden ist. Demgemäß betrifft ihr Anliegen nicht den generellen Zugang zu dieser öffentlichen Einrichtung im Sinne des „Ob“, sondern lediglich das „Wie“ in Bezug auf die Dauer der Nutzung. Letztgenanntes enthält lediglich eine Ausgestaltung der Leistungsgewährung (vgl. hierzu auch OVG Lüneburg, Beschluss vom 14. März 2017 – 7 ME 7/17, Rn. 8), welche einer privatrechtlichen Ausgestaltung zugänglich ist und hier auch unterliegt. Der über die Nutzung des Liegeplatzes der Beklagten geschlossene Vertrag unterfällt demgemäß mietrechtlichen Grundsätzen gem. §§ 535ff. BGB.

2. Das zwischen den Parteien bestehende Mietverhältnis über den Liegeplatz in der Marina D. hat durch die hilfsweise erklärte ordentliche Kündigung der Klägerin vom 24. April 2024 sein Ende gefunden, weshalb die Beklagten zur Räumung verpflichtet sind. Eine Räumung innerhalb der von der Klägerin gewährten Räumungsfrist bis zum 31. Juli 2024 ist unstreitig und gemäß den Angaben der Parteivertreter in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat auch bis jetzt nicht erfolgt.

a. Die von der Klägerin erstmals nach Beendigung der ersten Instanz (unstreitig) erklärte Kündigung unterliegt nicht der Präklusion gem. §§ 529 Abs. 1, 531 Abs. 2 ZPO. Der Vortrag einer Partei, dass ein Gestaltungsrecht erst nach Schluss der erstinstanzlichen mündlichen Verhandlung ausgeübt worden ist, ist grundsätzlich unabhängig von den Voraussetzungen des § 531 Abs. 2 ZPO zu berücksichtigen. Denn die prozessrechtliche Präklusionsvorschrift in § 531 Abs. 2 ZPO soll die Parteien lediglich dazu anhalten, zu einem bereits vorliegenden und rechtlich relevanten Tatsachenstoff vorzutragen (vgl. BT-Drucks. 14/4722, S. 102). Sie verfolgt nicht den Zweck, auf eine (beschleunigte) Veränderung der materiellen Rechtslage hinzuwirken (vgl. zur Ausübung eines Widerrufsrechts BGH, Urteil vom 17. Oktober 2018 – VIII ZR 212/17, Rn. 25).

b. Die von der Klägerin hilfsweise, unter der Rechtsbedingung einer fehlenden Befristung des Mietvertrages erklärte Kündigung vom 24. April 2024 hat zum Ende des über den Liegeplatz abgeschlossenen Mietverhältnisses zwischen der Klägerin und den Beklagten geführt. Das Landgericht ist zutreffend davon ausgegangen, dass die Klägerin den ihr obliegenden Beweis einer Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31. Juli 2023 nicht geführt hat. Die Ausführungen des Landgerichts sind zutreffend, zur Vermeidung von Wiederholungen kann darauf Bezug genommen werden (S. 4-5, LGA 241-242). Die Darlegungs- und Beweislast für eine wirksame Vereinbarung einer Befristung des Mietvertrages trägt derjenige, der sich auf die Befristung beruft, vorliegend also die Klägerin.

Die Klägerin verkennt, dass die monatlichen Zahlungen der Beklagten keinen Rückschluss auf eine etwaige Befristung des Mietvertrages zulassen. Auch bei Mietverhältnissen über Räume ist eine monatliche Zahlung üblich. Selbst wenn diese Verträge mit einer zeitlichen Befristung abgeschlossen werden, wird die Miete regelmäßig nicht für den gesamten Zeitraum im Voraus geleistet. Die Klägerin hat keine Unterlagen vorgelegt, welche sich zu einer allein zeitbezogenen, monatlichen Nutzung der Liegeplätze verhalten. Die vorgelegten „Liegescheine“ sind nicht aussagekräftig, denn auch aus ihnen ergibt sich nicht, dass die Anmietung eines Liegeplatzes nicht auch unbefristet möglich ist. Etwaig vorhandene Nutzungsbedingungen oder eine Hafenordnung, welche hierzu Angaben enthalten, hat die Klägerin ebenfalls nicht vorgelegt. Die von der Klägerin reklamierte Üblichkeit einer zeitbezogenen Anmietung von Liegeplätzen in ihrem Hafen sagt nichts darüber aus, dass Motorjachten, vergleichbar wie Hausboote, auch Wohnzwecken dienen können. Es ist allgemein und auch dem Senat bekannt, dass derartige Schiffe nicht nur als temporäre Ferienunterkünfte genutzt werden können, sondern teilweise auch zu einem dauerhaften Bewohnen. Auch deshalb ist naheliegend anzunehmen, dass Mietverträge über Liegeplätze nicht ausnahmslos eine Befristung aufweisen müssen.

Vor diesem Hintergrund kann auch offenbleiben, ob dem Ausstellen einer Wohnungsgeberbestätigung durch den Hafenmeister irgendein Erklärungswert zukommt bzw. dieser dazu überhaupt befugt war.

c. Demgemäß ist auf die von der Klägerin ausgesprochene ordentliche Kündigung vom 24. April 2024 abzustellen, welche mit Ablauf des 31. Juli 2024 wirksam das Mietverhältnis über den Liegeplatz der Motoryacht „C.“ beendet hat.

aa. Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass in der Klageerhebung vom 22. August 2023 (LGA 2ff.) keine konkludente Kündigung der Klägerin gesehen werden kann. Die Klägerin hat sich durchgängig bis jetzt auf den rechtsirrtümlichen Standpunkt gestellt, dass das Mietverhältnis über den Liegeplatz bereits durch Zeitablauf beendet worden sei. Damit hat sie zum Ausdruck gebracht, dass bei ihr (bis zur Erklärung der Kündigung am 24. April 2024) kein Wille zu einer einseitigen Vertragsbeendigung vorgelegen hat, wie dies bei einer Kündigungserklärung indes Voraussetzung ist (vgl. nur Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 84. Aufl. 2025, § 542 Rn. 12). Denn nach der Auffassung der Klägerin war die Beendigung bereits durch den Zeitablauf eingetreten und nicht durch eine von ihr abzugebende Willenserklärung.

bb. Die hilfsweise erklärte Kündigung vom 24. April 2024 war auch wirksam, die grundsätzliche Bedingungsfeindlichkeit von Gestaltungsrechten (vgl. BGH, Urteil vom 16. Februar 2005 – VIII ZR 6/04, Rn. 21), zu denen auch die Kündigung gehört, steht dem nicht entgegen. Die Frage, ob der Mietvertrag über den Liegeplatz durch Zeitablauf beendet wurde, ist eine Rechtsfrage, welche eine zulässige Rechtsbedingung darstellt (vgl. BGH, Beschluss vom 11. Februar 2004 – XII ZB 158/02, Rn. 10 f.; BAG, Urteil vom 13. Juli 2006 – 8 AZR 382/05, Rn. 26; Grüneberg/Ellenberger, aaO, Einf v § 158 Rn. 13 mwN). Von der Verneinung dieser Frage hat die Klägerin die Kündigungserklärung abhängig gemacht.

cc. Hier bestand bis zur wirksamen Kündigung des Liegeplatzes zwischen den Parteien ein Mietvertrag über Grundstücke nach § 578 Abs. 1 BGB. Zur Grundstücksmiete gehört auch die Anmietung von Grundstücksteilen, auch von rechtlich unselbstständigen Teilflächen. Unerheblich ist dabei, wenn der gemietete Bereich mit Wasser bedeckt ist. Auch auf die Miete eines Bootsliegeplatzes ist somit die Grundstücksmiete anzuwenden (vgl. Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 16. Aufl. 2024, § 578 Rn. 4; Guhling/Günter/Stroyer, Gewerberaummiete, 3. Aufl. 2024, § 578 Rn. 2 mwN).

Entgegen der Auffassung der Beklagten liegt keine Wohnraummiete vor, denn die Klägerin hat ihnen keinen Wohnraum, sondern einen Grundstücksteil zur Verfügung gestellt. Dass die Beklagten das in ihrem Eigentum stehende Schiff zu Wohnzwecken nutzen, macht aus dem Mietvertrag über den Liegeplatz keine Wohnraummiete.

Das Mietverhältnis über den Liegeplatz als Teil der Marina D. war, da die Miete nach Monaten bemessen war, gem. § 580a Abs. 1 Nr. 3 BGB und somit spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats kündbar. Folgerichtig hat die Klägerin die Kündigung vom 24. April 2024 zum Ablauf des 31. Juli 2024 ausgesprochen. Eines konkreten Grundes bedurfte die Kündigung nicht, insbesondere sind diesbezügliche Beschränkungen des öffentlichen Rechts hier nicht einschlägig (s.o.).

dd. Mit dem Ablauf des Mietvertrages ist das Recht der Beklagten zum Besitz in Wegfall geraten und sie sind seitdem zur Räumung der Fläche verpflichtet. Soweit die Beklagten in einem Schreiben vom 30. August 2024 (GA 209-210) der Klägerin mitgeteilt haben, aufgrund eines abgelaufenen Schiffsattestes dürfe das Boot weder durch ein anderes Schiff geschoben oder geschleppt werden, noch könne es selbstständig mangels eines gültigen Rheinattestes die Marina verlassen, steht dies dem Räumungsanspruch der Klägerin nicht entgegen. Es ist Sache der Beklagten, in welcher Weise und mit welchen Mitteln sie ihrer rechtlichen Verpflichtung zur Räumung nachkommen.

ee. Im Hinblick auf die vorstehenden Ausführungen kann auch dahinstehen, ob die am 7. Februar 2025 erklärte außerordentliche Kündigung der Klägerin (GA 205-208) begründet ist. Darauf kommt es nicht an, denn das Mietverhältnis hat bereits mit Ablauf des 31. Juli 2024 sein Ende gefunden.

3. Der Klägerin steht kein Anspruch auf Erstattung ihrer anteiligen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten iHv EUR 941,41 zu, weshalb die Berufung insoweit der Zurückweisung unterliegt. Ein Verzug der Beklagten mit der Räumung lag zum Zeitpunkt der vorgerichtlichen Tätigkeit der Prozessbevollmächtigten der Klägerin nicht vor, hierzu finden sich auch keine nachvollziehbaren Angaben der Klägerin. Ein Räumungsverzug begann erst im Verlauf des Berufungsverfahrens mit dem Wirksamwerden der Kündigung, nämlich ab dem 1. August 2024.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 2 Nr. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Bei der Entscheidung über die Kosten des Berufungsverfahrens ist zu berücksichtigen, dass die Klägerin nur aufgrund der erst nach Abschluss der ersten Instanz erklärten Kündigung des Mietvertrages obsiegt hat. Eine obsiegende Partei hat die Kosten der Berufung zu tragen, wenn der Rechtsstreit dort zu ihren Gunsten auf Grund eines neuen Vorbringens entschieden wird, das sie schon in der ersten Instanz rechtzeitig hätte geltend machen können (§ 97 Abs. 2 ZPO). Diese gesetzliche Regelung bringt einen allgemeinen Grundsatz zum Ausdruck und ist der entsprechenden Anwendung fähig: Wenn eine Partei erst in der Rechtsmittelinstanz infolge eines dort eingetretenen Umstandes obsiegt, der nicht dem Bereich der Gegenpartei, sondern ihrem eigenen Bereich zuzurechnen ist, dann sind die dadurch entstandenen Mehrkosten vom obsiegenden Teil zu tragen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Dezember 1959 – IV ZR 103/59, Rn. 34; OLG Karlsruhe, Urteil vom 4. Februar 2013 – 1 U 168/12, Rn. 12). Dies ist insbesondere auch der Fall, wenn eine Partei die materiell-rechtlichen Voraussetzungen für ihr Obsiegen bereits während des ersten Rechtszugs hätte schaffen können (vgl. BGH, Urteil vom 7. November 1991 – I ZR 272/89, Rn. 28 f.; OLG Hamm, Urteil vom 4. Dezember 1989 – 31 U 156/89; OLG Koblenz, Urteil vom 6. Mai 1988 – 2 U 240/87; OLG München, Urteil vom 10. August 2016 – 20 U 1332/16, Rn. 16 mwN; Anders/Gehle, ZPO, 83. AUfl. 2025, § 97 Rn. 46 „Kündigung“). Soweit der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 7. Mai 1954 (Az. V ZR 98/53) in Bezug auf eine erst in zweiter Instanz beschaffte behördliche Genehmigung die Regelung des § 97 Abs. 2 ZPO nicht angewandt hat, ist dies vom hier zu entscheidenden Fall abzugrenzen. Denn vorliegend hätte die Klägerin bereits in erster Instanz die Kündigung, jedenfalls hilfsweise, aussprechen können, dies war mithin allein von ihrem Willen abhängig. Bei einer erst noch einzuholenden behördlichen Genehmigung ist dies nicht der Fall (vgl. auch OLG Düsseldorf, Urteil vom 16. September 2016 – I-22 U 68/16, Rn. 64).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen, § 543 Abs. 2 ZPO.

Der Streitwert im Berufungsverfahren beträgt EUR 8.160,00 (12 x EUR 680,00).