Bruchteilsgemeinschaft – Eigentümer einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage

OLG Celle – Az.: 4 U 70/12 – Urteil vom 12.12.2012

Auf die Berufung der Kläger wird das Urteil des Einzelrichters der 4. Zivilkammer des Landgerichts Stade vom 3. April 2012 abgeändert.

Die Beklagten werden verurteilt, der Aufhebung der Gemeinschaft, die an der gemeinsamen Heizungsanlage der Objekte … in … besteht, zuzustimmen;

die im Rahmen der Gemeinschaft angelegte Instandhaltungsrücklage aufzulösen, auf die 32 Objekte aufzuteilen und an die jeweiligen Eigentümer auszukehren;

die vorbenannte gemeinsame Heizungsanlage samt Tanks und dem darin befindlichen Heizöl durch Verkauf nach den Vorschriften über den Pfandverkauf zu verwerten, den Erlös auf die 32 Objekte aufzuteilen und an die jeweiligen Eigentümer auszukehren.

Die Kosten des Verfahrens in beiden Instanzen haben die Beklagten als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Kläger durch Sicherheitsleistung in Höhe von 25.000 € abwenden, sofern nicht die Kläger zu 1 und 2 oder zu 3 und 4 oder zu 5 und 6 vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von jeweils 8.000 € leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Die Kläger verfolgen die Aufhebung einer Gemeinschaft, die eine Heizungsanlage betreibt.

Bruchteilsgemeinschaft - Eigentümer einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage
Symbolfoto:Von Alhim/Shutterstock.com

Die Parteien sind jeweils (Mit-)Eigentümer von 1989 errichteten Häusern bzw. Doppelhaushälften in den Straßen H. H. und G. Die Grundstücke sind real geteilt. Hierbei handelt es sich ursprünglich um für US-Soldaten gebaute Häuser. Es besteht eine Gemeinschaftsheizanlage für Heizung und Wasser. Hierfür haben die Parteien jahrelang Rücklagen eingezahlt. Die Rücklage beläuft sich derzeit auf ca. 52.000 €. Die Gemeinschaftsheizungsanlage befindet sich im Haus der Beklagten zu 12 und 13. Zu Lasten dieses Grundstücks ist zugunsten der jeweiligen anderen Eigentümer eine Grunddienstbarkeit eingetragen mit dem Recht, eine Fernheizung zu installieren und zu unterhalten. Insgesamt sind 32 Objekte angeschlossen.

Die Heizungsanlage muss unstreitig erneuert werden. Streitig ist zwischen den Parteien, in welchem Umfang das zu geschehen hat und ob es sich hierbei um eine Instandhaltung/Reparatur oder Erneuerung handelt. Jedenfalls ist laut Protokoll der Versammlung vom 30. Juni 2011 die Reparatur der Heizungsanlage beschlossen. In der Versammlung ist die Verwaltung beauftragt worden, namens und für Rechnung der Gemeinschaft in Zusammenarbeit mit dem Beirat ein Ingenieurbüro zu beauftragen, um sowohl Art und Umfang der Modernisierung festzulegen, als auch eine kleine Ausschreibung zu erstellen; danach sollen einige Heizungsfirmen um Angebote auf der Grundlage der Ausschreibung ersucht werden. Nach dem Protokoll sind bereits Angebote eingeholt worden, die zur Grundlage haben, dass die vorhandene Ölversorgung außer Betrieb gesetzt wird und eine Energieversorgung über Gas erfolgen soll. Die zwei eingeholten Angebote lauten über 61.000 € (zwei Brennwertkessel, neue Wasserspeicher, Wärmemengenzähler und entsprechende Technik) sowie 47.000 € (inhaltlich gleich, jedoch ohne Wärmemengenzähler). Mehrere Eigentümer sind nicht verklagt worden, weil sie sich mit der Aufhebung der Gemeinschaft einverstanden erklärt haben.

Die Kläger haben behauptet, sie sowie weitere Eigentümer hätten die Versorgungsleitungen getrennt und versorgten sich bereits selbständig mit Gas.

Wegen des weiteren Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen des landgerichtlichen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, die Kläger hätten keinen Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft bezüglich der Heizungsanlage. Bei der Gemeinschaft handele es sich nicht um eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts, sondern um eine Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 741 BGB. Ein Anspruch auf Aufhebung der Gemeinschaft nach § 749 Abs. 1 und 2 BGB sei ausgeschlossen, weil kein wichtiger Grund zur Aufhebung der Gemeinschaft vorliege. Die Zweckbestimmung der Gemeinschaft, die sich auch aus der grundbuchlichen Absicherung der Wärmeversorgung ergebe, begründe die rechtsgeschäftliche Beschränkung, durch die die Aufhebung der Gemeinschaft ausgeschlossen sei. Eine jederzeitige Aufhebung der Gemeinschaft sei nach dem Sinn, die Heizungsanlage gemeinschaftlich zu betreiben, nicht gewollt. Ferner bestünde auch kein wichtiger Grund zur einseitigen Beendigung der Gemeinschaft. Denn es sei allen Teilhabern auch nach einer Modernisierung möglich, die Heizungsanlage gemeinschaftlich zu nutzen. Insbesondere hätte die Parteien durch Bildung der Instandhaltungsrücklage akzeptiert, dass Heizungsanlagen nach rund 20 Jahren der Erneuerung bzw. Modernisierung bedürfen; eine wesentliche Änderung, die eine Aufhebung aus wichtigem Grund erlauben würde, bestünde demnach nicht.

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Hiergegen wenden sich die Kläger mit ihrer Berufung. Sie vertreten u. a. die Auffassung, dass es eine Pflicht der begünstigten Grundstücke zum Anschluss nicht deswegen gebe, weil auf dem dienenden Grundstück eine Grunddienstbarkeit zur Sicherheit eingetragen sei. Ein Kündigungsausschluss würde nur dann greifen, wenn dieser gemäß § 1010 BGB im Grundbuch eingetragen sei; dies sei jedoch nicht der Fall. Eine gemeinschaftliche Begründung liege überdies nicht vor. Diese finde sich auch nicht in den Kaufverträgen. Bei der Modernisierung handele es sich tatsächlich um eine Neuanschaffung; hierfür dürften die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage jedoch nicht verwendet werden. Ferner liege ein wichtiger Grund zur Kündigung vor, da eine umfassende Erneuerung der Anlage erforderlich sei und die Zweckbindung dadurch entfalle. Die Lebensdauer der Heizungsanlage sei abgelaufen.

Die Kläger stellen die Anträge, die Beklagten zu verpflichten, der Aufhebung der Gemeinschaft, die an der gemeinsamen Heizungsanlage der Objekte … in … besteht, zuzustimmen;

die im Rahmen der Gemeinschaft angelegte Instandhaltungsrücklage aufzulösen, auf die 32 Objekte aufzuteilen und an die jeweiligen Eigentümer auszukehren;

die vorbenannte gemeinsame Heizungsanlage samt Tanks und dem darin befindlichen Heizöl durch Verkauf nach den Vorschriften über den Pfandverkauf zu verwerten, den Erlös auf die 32 Objekte aufzuteilen und an die jeweiligen Eigentümer auszukehren.

Die Beklagten beantragen übereinstimmend, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das erstinstanzliche Urteil.

II.

Die zulässige Berufung der Kläger ist begründet. Ihnen steht ein Anspruch aus § 749 Abs. 2 BGB auf Aufhebung der Gemeinschaft sowie Auskehrung der Instandhaltungsrücklage und des Erlöses aus dem Verkauf der alten Heizungsanlage zu. Der Senat hat aus dem Antrag der Kläger einmal die Objektbezeichnung „G. 5“ gestrichen, weil diese offensichtlich versehentlich doppelt aufgenommen wurde.

1. Unerheblich ist, dass die Kläger nicht alle übrigen Eigentümer, die an der Heizungsanlage beteiligt sind, verklagt haben. Eine notwendige Streitgenossenschaft i. S. v. § 62 ZPO mit der Folge, dass zur Aufhebung der Gemeinschaft alle aufhebungsunwilligen Mitglieder verklagt werden müssten, besteht nicht. Es handelt sich nicht um eine Gestaltungsklage (Palandt/Sprau, BGB, 71. Aufl., § 749 Rn. 1). Ein Fall des § 747 BGB liegt nicht vor. Zudem haben die am Rechtsstreit nicht beteiligten Eigentümer erklärt, einer Aufhebung der Gemeinschaft zustimmen zu wollen. Dies haben die Beklagten in erster Instanz nach Vorlage der von den nicht beteiligten Eigentümer unterschriebenen Erklärungen über die Zustimmung zur Aufhebung der Gemeinschaft sowie bei der entsprechenden Erörterung in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nicht mehr bestritten.

2. Die Rüge der Kläger, es liege eine Verletzung des gesetzlichen Richters vor, weil nach den Urteilsgründen die Kammer entschieden habe, tatsächlich aber nur der Einzelrichter tätig war, ist unbegründet. Es handelt sich ersichtlich um eine gebräuchliche und dem Gesetz entsprechende Redewendung, von „der Ansicht der Kammer“ zu sprechen, selbst wenn der Einzelrichter entscheidet. Denn gemäß § 348 Abs. 1 ZPO entscheidet die Kammer (!) durch eines ihrer Mitglieder als Einzelrichter.

3. Der Anspruch der Kläger auf Aufhebung der Gemeinschaft ergibt sich aus § 749 Abs. 2 BGB. Hiernach besteht das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, selbst wenn es durch Vereinbarung für immer oder auf Zeit ausgeschlossen ist, sofern ein wichtiger Grund vorliegt. Dieser wichtige Grund liegt in der angestrebten Modernisierung der Heizungsanlage und beschlossenen Umstellung vom vorhandenen Öl- auf Gasbetrieb.

a) Mit dem Landgericht wertet der Senat den Interessenverband der Eigentümer an der gemeinschaftlich genutzten Heizungsanlage als Bruchteilsgemeinschaft gemäß § 741 BGB und nicht als Gesellschaft bürgerlichen Rechts gem. § 705 BGB. Denn der Zweck des Verbandes besteht in dem Betrieb und der Benutzung der Heizungsanlage und nicht in der Verpflichtung zur Förderung eines über das bloße Innehaben hinausgehenden Zwecks (vgl. zu den Voraussetzungen Palandt/Sprau, BGB, 71. Aufl., § 741 Rn. 1). Eine besondere vertragliche Regelung, aus der sich etwas Anderes ableiten ließe, existiert nicht (vgl. a. OLG Karlsruhe, NJW-RR 1992, 722, Rn. 29 – aus juris).

b)

aa) Allerdings besteht kein Recht, gemäß § 749 Abs. 1 BGB jederzeit die Aufhebung der Gemeinschaft verlangen zu können. Denn das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, ist mangels einer sonstigen Vereinbarung stillschweigend – was unproblematisch möglich ist (BGH NJW-RR 2008, 612, Rn. 2 – aus juris) – ausgeschlossen. Der Betrieb einer gemeinschaftlichen Heizungsanlage setzt voraus, dass die angeschlossenen Eigentümer sich jedenfalls bis zu einer Neuanschaffung daran beteiligen, weil andernfalls die Kosten für diejenigen Eigentümer, die noch an der Anlage festhalten wollen, unzumutbar hoch werden. Der Sinn und Zweck einer einmal geschaffenen gemeinsamen Heizungsanlage besteht darin, die angeschlossenen Eigentümer zu versorgen und die entstehenden Kosten auf alle umzuverteilen, weil dies in der Regel kostengünstiger ist, als eine eigene Anlage zu erwerben und in Betrieb zu halten. Eine jederzeitig mögliche Aufhebung der Gemeinschaft würde diesen Sinn und Zweck konterkarieren.

bb) Das Recht auf Aufhebung ist aber nicht für immer, sondern nur auf Zeit ausgeschlossen. Dabei ist nicht von einer bestimmten Zeitdauer wie z. B. 10 oder 20 Jahren auszugehen. Vielmehr ist die Lebensdauer der Heizung zugrunde zu legen. Dies erscheint angemessen, weil dann neue Investitionsentscheidungen, die über eine bloße Instandhaltung hinausgehen, zu treffen sind und jeder Eigentümer die eintretende Zäsur dazu nutzen kann zu überlegen, ob er sich weiterhin an der Gemeinschaft beteiligen möchte oder nicht. Dann kann jeder Eigentümer bei der Wahl der Investition berücksichtigen, wie viele Eigentümer sich insgesamt an der neuen Heizung beteiligen wollen, um die für sich auftretenden wirtschaftlichen Belastungen zu berücksichtigen. Das ist der Unterschied zu einer jederzeit möglichen Kündigung, weil sich in diesem Fall während einer laufenden Heizungsanlagenperiode die Kosten für die einzelnen Eigentümer ändern würden, obwohl bei der Investitionsentscheidung (gemeinsame Heizungsanlage) oder des faktischen Beitritts aufgrund der Nutzung des gemeinsamen Heizungsanlage andere Voraussetzungen bestanden.

Es kommt nicht darauf an, dass die Kläger aus § 1010 BGB nichts herleiten können. Diese Vorschrift schützt nur das Bruchteilseigentum an Grundstücken (Palandt-Bassenge, a. a. O., § 1010 Rn. 1), nicht an Gegenständen.

cc) Anders zu beurteilen wäre die Sachlage möglicherweise dann, wenn die ursprünglich an die Heizungsanlage angeschlossenen Objekte bzw. deren Eigentümer zusammen die Heizungsanlage installiert und hierüber eine gesonderte Vereinbarung geschlossen hätten. Dieser Sachverhalt liegt jedoch nicht vor. Aus diesem Grund ist auch die von den Beklagten zitierte Entscheidung des OLG Köln vom 21. November 2003 (Az: 19 U 23/03 – in juris) nicht einschlägig. Denn dort war Grundlage der Entscheidung eine zwischen bzw. mit allen Miteigentümern getroffene Vereinbarung über die bestimmte Nutzung eines Grundstücks. Im Übrigen (soweit das OLG Köln einen stillschweigenden Ausschluss angenommen hat) ist die Nutzung eines Grundstücks nicht mit der einer Heizungsanlage, die weitaus mehr Kosten verursacht, gleichzusetzen. Abgesehen davon geht es auch nicht um eine fortwährende Nutzung der einmal installierten Heizungsanlage in unverändertem Zustand (was auch einen Einwand aus Treu und Glauben u.a. wegen zwischenzeitlicher Beschlüsse der Gemeinschaft ausschließt), sondern um eine – notwendige – Neuausrichtung der Versorgung und damit einhergehende komplette Umgestaltung derselben. Gerade dies war Grundlage der im Termin geäußerten Auffassung des Senats – an der festhält -, dass es sich bei der Heizung um einen „Verbrauchsgegenstand“ handelt.

Es kommt nicht darauf an, ob in den jeweiligen Kaufverträgen von einer Versorgung mit der Fernheizung die Rede ist, weil diese jedenfalls nicht auf Dauer das Recht zur Aufhebung der Gemeinschaft ausschließen. Abgesehen davon dass dieser Hinweis nicht in jedem Kaufvertrag enthalten ist bzw. war, begründet der schlichte Hinweis auf die Versorgung mit Fernheizung ohne Bezugnahme auf die Übernahme von Rechte und Pflichten für den Eigentümer keinen für immer währenden Ausschluss der Aufhebung der Gemeinschaft.

Die Einzahlungen in die Instandhaltungsrücklage sind für sich genommen kein Anhaltspunkt dafür, dass eine Aufhebung der Gemeinschaft für immer ausgeschlossen wäre. Denn diese Zahlungen sind nur die notwendige Folge der Beteiligung an der Gemeinschaft über die Wärmeversorgung.

Die zugunsten der Kläger bestehende Grunddienstbarkeit auf dem Grundstück der Beklagten zu 12 und 13 hat nicht die Verpflichtung zur Folge, untrennbar mit der Gemeinschaft verbunden zu sein und sich ohne Möglichkeit der Lösung an der betriebenen Heizungsanlage zu beteiligen. Dies stellt nur ein Recht der Kläger dar, nicht aber eine Verpflichtung, von der sie sich nicht lösen könnten.

Der Hinweis der Beklagten auf die Entscheidung des Bundesgerichtshofs in NJW 2005, 894 ff. (Az: V ZR 42/04) ist unbehelflich. Es geht nicht – wie dort – um die Frage, wer sich an den Kosten für Unterhaltung und Instandhaltung zu beteiligen hat, sondern vorrangig darum, ob einzelne Mitglieder in einer bestimmten Situation die Aufhebung einer Bruchteilsgemeinschaft verlangen können. Erst dann würde sich vorliegend die Frage stellen, ob sich die Kläger an den zu erwartenden Kosten für die Umrüstung der Heizungsanlage zu beteiligen haben.

e) Die Kläger haben die Aufhebung mehrfach, zuletzt mit der Klage geltend gemacht. Jedenfalls zu diesem Zeitpunkt bestand das Recht auf Aufhebung, weil die Modernisierung der Heizung und Umstellung von Öl- auf Gasbetrieb bereits beschlossen war.

5. Den Klägern steht aus § 752 Satz 1 BGB das Recht zu, die Auflösung der Instandhaltungsrücklage und Auskehrung der eingezahlten Beträge zu verlangen. Dabei ist die anteilige Auszahlung so vorzunehmen, dass der vorhandene Betrag zunächst auf die 32 Objekte aufgeteilt und der aufgeteilte Betrag an die jeweiligen Eigentümer der einzelnen Objekte ausgezahlt wird.

6. Der Anspruch auf die Verwertung der noch vorhandenen Heizungsanlage und des Öls ergibt sich aus § 753 Abs. 1 Satz 1 BGB. Die Auskehrung des Erlöses ist entsprechend der Vorgehensweise wie bei der Auskehrung der Instandhaltungsrücklage vorzunehmen.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf den §§ 91 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO. Die Regelung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Anlass zur Zulassung der Revision gem. § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO hat der Senat nicht. Der Senat weicht nicht von einer Entscheidung anderer Oberlandesgerichte oder des Bundesgerichtshofs ab. Es ist ferner nicht ersichtlich, dass sich die hier zu entscheidende Frage in einer unbestimmten Vielzahl von ähnlich gelagerten Fällen stellen wird. Der Umstand, dass (nur) eine benachbarte Gemeinschaft der streitgegenständlichen Parteien vor demselben Problem steht, rechtfertigt noch nicht die Annahme einer grundsätzlichen Bedeutung.