Maklercourtage: Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung

Landgericht München I

Az.: 31 S 4814/05

Urteil vom 15.09.2005

Vorinstanz: AG München, Az.: 272 C 35440/04


In dem Rechtsstreit wegen Forderung erlässt das Landgericht München I, 31. Zivilkammer, aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 04.08.2005 folgendes Endurteil:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Amtsgerichts München vom 20.01.2005 (Az. 272 C 35440/04) wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt auch die Kosten des Berufungsverfahrens.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar; Die Klägerin darf die gegen sie gerichtete Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe von 100 % des vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.


4. Die Revision wird zugelassen. 5. Der Berufungsstreitwert beträgt 2.257,36 €.

Gründe:

Wegen der tatsächlichen Feststellungen wird gemäß § 540 Abs. 1 ZPO Bezug genommen auf das angefochtene Urteil und wegen weiterer Einzelheiten des Sach- und Streitstandes gemäß § 313 Abs. 2 ZPO auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen vom 07.04.2005 (Bl. 40/52 d. A.), vom 14.07.2005 (Bl. 56/58 d. A.), vom 28.07.2005 (Bl. 59/62 d. A.), vom 04.08.2005 (Bl. 63/64 d. A.) und vom 23.08.2 005 (Bl. 69/75 d. A.).

Mit ihrer Berufung gegen das die Klage abweisende Urteil des Amtsgerichts verfolgt die Klagepartei den in erster Instanz gestellten Sachantrag unverändert weiter.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Die Klägerin kann von den Beklagten keine Maklercourtage in Höhe von 2.257,36 € für die Vermittlung der von den Beklagten zum 01.08.2004 angemieteten Wohnung in der … verlangen.

Die Berufung wendet sich in erster Linie gegen die rechtliche Würdigung des Erstgerichtes zur Anwendbarkeit des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG, und im Weiteren gegen die Feststellung des Amtsgerichtes, … habe Mieter handverlesen, die bereit gewesen seien, die eingebaute Küche abzulösen. Die Kammer teilt jedoch uneingeschränkt die Auffassung des Erstgerichtes, wonach einem Anspruch der Klägerin auf Entgelt für die Vermittlung der Wohnung § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 3. Fall WoVermittG entgegensteht. Nach dieser Regelung steht dem Wohnungsvermittler der Vergütungsanspruch nach Abs. 1 des § 2 WoVermittG nicht zu, wenn der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen wird, Mieter der Wohnungsvermittler ist.

Zwar war Herr … der hier unter der Firma des von ihm betriebenen Maklergeschäftes klagt, nicht selbst Mieter der an die Beklagten vermittelten Wohnung. Bei der Vermittlung des Abschlusses des Mietvertrages bediente er sich seiner Mitarbeiterin … als Erfüllungsgehilfin (§ 278 Satz 1 BGB), die ihrerseits Mieterin der vermittelten Wohnung war. Für eine Zurechnung ihrer Mietereigenschaft kommt es nur darauf an, dass Frau … mit dem Willen des Inhabers der Klägerin bei der Erfüllung des Maklergeschäftes als Hilfsperson tätig war. (Vgl. Palandt-Heinrichs, § 278 Rz.7). Dies war unstreitig der Fall. Deshalb kann die zwischen den Parteien streitig gewordene Frage offen bleiben, ob Frau … als selbständige Maklerin, also freie Mitarbeiterin oder scheinbare Inhaberin für die klagende … (so die Beklagten) oder als Angestellte (so die Klägerin) für die Klagepartei bei der Vermittlung des Mietvertrages tätig war. Denn in jedem Fall muss sich die Klagepartei die den Anspruch ausschließende Eigenschaft des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 3 ihrer Erfüllungsgehilfin als Mieterin der Wohnung zurechnen lassen.

Frau … war zum Zeitpunkt der Maklertätigkeit Mieterin der an die Beklagten dann vermittelten Wohnung und suchte Nachmieter, um selbst von den Vermietern vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen werden zu können. Dies hat die Klagepartei nunmehr in der Berufungsinstanz unstreitig gestellt.

Es entspricht der Zielsetzung des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung, dass der Wohnungsvermittler den Provisionsanspruch nach § 2 Abs.2 Satz 1 Nr. 2 Fall 3 WoVermittG auch dann verliert, wenn er nicht selbst sondern sein Erfüllungsgehilfe Mieter der vermittelten Wohnung ist. Für den Fall 2 derselben Vorschrift – der Erfüllungsgehilfe des Maklers ist zugleich Verwalter der Wohnung – hat dies der BGH in seiner Entscheidung vom 03.10.2003 (NJW 2004, S.286 f.) ausdrücklich entschieden. Es gibt keinen Grund, den Fall 3 des Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 des § 2 WoVermittG anders zu behandeln.

Wie der BGH in der zitierten Entscheidung herausgestellt hat (a.a.O. S. 287), bezweckt das Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung, allgemein die Wohnungssuchenden vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen zu schützen, die sich häufig aus missbräuchlichen Vertragsgestaltungen oder unlauteren Geschäftsmethoden für sie ergeben.. Außerdem solle die Markttransparenz auf dem Gebiet der Wohnungsvermittlung verbessert werden. § 2 Abs. 2 WoVermittG solle verhindern, dass Wohnungsvermittler Entgelte fordern, obwohl eine echte Vermittlungstätigkeit nicht vorliegt. Solche Fälle hat der Gesetzgeber in allen der unter § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2-3 WoVermittG einzeln aufgeführten Konstellationen gesehen. Eine Erstreckung der Regelung auf Erfüllungsgehilfen ist erforderlich, um Umgehungstatbeständen entgegenzusteuern.

Entgegen der Ansicht der Berufungsklägerin liegen im vorliegenden Fall auch über die reine Feststellung der Gehilfenstellung der Frau … hinaus zusätzliche Zurechnungsgesichtspunkte vor. Dabei kann offen bleiben, ob der BGH in seiner oben zitierten Entscheidung – wie die Klagepartei meint – solche zusätzlichen Umstände zur Voraussetzung der Zurechnung gemacht hat. Für die Beklagten stand Frau … als Vormieterin der Wohnung eindeutig auf der Seite der klagenden Maklerin. Frau … ist, ohne klar ihre Rechtsstellung innerhalb der Firma gegenüber den Beklagten offen zulegen, für die Firma … aufgetreten. Aus den Umständen war für die Beklagten nicht einmal deutlich zu erkennen, dass Frau … nicht Inhaberin sondern Mitarbeiterin des Maklerbetriebes war. Bereits die Anzeige der … im Internet, auf die hin die Beklagten sich telefonisch an die Klagepartei wandten, gab keinen Hinweis auf die Person des Inhabers der Maklerfirma (Anlage B 1). Gleiches gilt für die Visitenkarte, die Frau … den Beklagten übergab, auf welcher nur ihr Name unter der … angegeben ist (Anlage B 3). Auch die unter der … vorgefertigte „Selbstauskunft” (Anlage B 2, von der Klägerin vorgelegt), die Frau … den Beklagten zum Ausfüllen und zur Unterschrift aushändigte, enthält keinen Hinweis auf den tatsächlichen Inhaber. Nebenbei enthält diese Selbstauskunft auch die Vereinbarung der Maklerprovision von zwei Monatsmieten. Schließlich unterzeichnete Frau … die Rechnung vom 30.07.2004 selbst für die … ohne Hinweis auf eine Vertreterstellung. Unstreitig ist auch, dass Frau … auf Veranlassung des Inhabers der Klägerin den Maklerauftrag allein und umfassend betreute und mit den Beklagten verhandelte, als diese die Maklerprovision herunterhandeln wollten.

Die Berufungsführerin ist der Meinung, für die Anwendbarkeit des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG müsse ein über das Provisionsinteresse hinausgehendes Eigeninteresse des Maklers, der gleichzeitig eine der in Abs. 2 aufgeführten Eigenschaften erfüllt, konkret begründet sein. Dies trifft nicht zu. Der Gesetzgeber hat mit § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG institutionalisierte Interessenkonflikte, also Konstellationen geregelt, die typischerweise einen Interessenkonflikt für den wohnungsvermittelnden Makler und damit die Gefahr der Benachteiligung des Wohnungssuchenden Kunden des Maklers bergen. Bei all diesen Konstellationen steht der Makler qua Rechtsstellung bereits im Interessenkreis des Vermieters. Auf der anderen Seite ist der Makler verpflichtet, im Rahmen seiner Dienstleistung die Interessen des Kunden gegenüber der anderen Vertragspartei – hier dem Vermieter – wahrzunehmen; dafür bezahlt ihn der Wohnungssuchende Kunde.

Dieser typische Interessenkonflikt tritt im übrigen auch im vorliegenden Fall, ohne dass dies entscheidungserheblich wäre, deutlich zu tage: Als Mieterin war … daran gelegen, vom Vermieter vorzeitig aus dem Mietverhältnis entlassen zu werden. Möglichst kurzfristig den Vermietern einen diesen genehmen Nachmieter anbieten zu können, lag daher in ihrem eigenen – der Klagepartei zurechenbaren – Interesse. Dazu gehörte es deshalb auch, Nachmieter zu finden, die – möglicherweise auch unter dem Druck des Hinweises auf eine Vielzahl anderer Bewerber für die Wohnung – bereit waren, unverhandelt die nicht ganz unerhebliche Ablösungssumme von 7.000,– €, etwa die Hälfte des Neupreises, für die 7-8 Jahre alte Einbauküche zu „schlucken”. Ein Makler, der die Interessen seines Wohnungssuchenden Kunden vertritt, hätte möglicherweise eine Verhandlung über die Höhe der Küchenablösung zwischen den Parteien unterstützt. Genau diesen Punkt trifft die Feststellung des Erstgerichtes, dass von der Mitarbeiterin … Nachmieter zu einem Zeitpunkt gesucht wurden, der ihr selbst genehm war und die ihr zugleich auch die eingebaute Küche ablösen würden. Darauf, wem die Küche gehörte, kam es deshalb nicht an.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision wird gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2, 1. Alt. ZPO zugelassen. Der Einzelfall gibt Veranlassung, Leitsätze für die Auslegung der Gesetzesbestimmung des § 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Fall 3 WoVermittG aufzustellen. Dies gilt insbesondere, weil der Bundesgerichtshof in seiner (oben zitierten) Entscheidung vom 02.10.2003, Az. III ZR 5/03, nur Gelegenheit hatte, zum Fall 2 des § 2 Abs.2 Satz 1 Nr. 2 WoVermittG die Frage der Zurechnung der Verwaltereigenschaft des Erfüllungsgehilfen zu entscheiden.